LAUDO TÉCNICO PERICIAL
Nº 1.266 - 05/2018
GARAGEM NO CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO SUN GARDEN – CURITIBA/PR
AUTOS Nº 0035951-17.2012.8.16.0001
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial
www.kronberg.com.br
Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar
Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077
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ÍNDICE
1 INFORMAÇÕES GERAIS 3
2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4
2.1 INTRODUÇÃO 4
2.2 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4
2.3 NORMATIVAS 4
3 OBJETOS 5
3.1 TIPO DO BEM 5
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5
5 OBJETIVO 11
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 11
9 PESQUISA DE VALORES 13
10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 13
11 ENCERRAMENTO 14
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1 INFORMAÇÕES GERAIS
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação
SOLICITANTE: 21ª Vara Cívil de Curitiba
REQUERENTE: Condomínio do Edifício Sun Garden
REQUERIDO: PHI Incorporações de Imóveis Ltda.
OBJETO: Imóvel urbano – Garagem no Bairro Cristo Rei – Curitiba/PR
FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Comparativo de Dados de Mercado
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Maio de 2018
VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:
(Quarenta mil reais)
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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
2.1 INTRODUÇÃO
Na elaboração deste trabalho, foram utilizados dados e informações fornecidos por
terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com proprietários indicados e visita
técnica no local.
2.2 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS
Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se
apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte
do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que
apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).
Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no
estado em que se encontra.
O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na
operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar
conflito de interesses.
No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos.
Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo as fontes das
mesmas contidas e citadas neste trabalho.
O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no
mesmo.
Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.
2.3 NORMATIVAS
Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) NBR 14.653.
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3 OBJETOS
3.1 TIPO DO BEM
Imóvel Urbano – Garagem.
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM
Vaga de garagem nº 09 no 2º Pavimento do Edifício Sun Garden, situado na Rua
Governador Agamenor Magalhães, nº 98 – Cristo Rei, Curitiba-PR, com área construída
privativa de 12,00m², área comum de 14,51m², sendo a área construída global de 26,51m².
Número da Matrícula: Nº 52.346 da 3ª Circunscrição do Registro de Imóveis
Inscrição Fiscal: 26.015.034
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Cristo Rei é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná e conta com 7.020 domicílios.
Cristo Rei
Subprefeitura Matriz
Área 1,46 km²
População 13.325 hab.
Densidade 91,02 hab/km²
Bairros Limítrofes
Alto da XV, Capão da Imbuia, Jardim Botânico e Tarumã.
Principais Vias
Avenida Presidente Affonso Camargo Avenida Sete de Setembro Avenida Marechal Humberto de Alencar Castelo Branco Avenida Senador Souza Naves Avenida São José Avenida Nossa Senhora da Penha Rua Oyapock Rua do Herval Rua Prefeito Ângelo Lopes
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Rua Presidente Beaurepaire Rohan Rua Padre Germano Mayer Rodovia Régis Bittencourt
Pontos de referência
Hospital Cajuru Colégio Bom Jesus Nossa Senhora de Lourdes Rádio CBN Praça das Nações Praça Carlos Filizola Praça da Polônia Sociedade Morgenau Rádio Ouro Verde FM
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5 OBJETIVO
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também
apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um
curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um
valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de
mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de
uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o
seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:
“Vaga de estacionamento número 09, localizada no 2º pavimento, do tipo “GII”, do Edifício Sun
Garden, situado na rua Governador Agamenon Magalhães 98, nesta cidade destinada a guarda
e estacionamento de veículos de passeio de porte pequeno, com área construída de utilização
exclusiva de 12,0000m², área de uso comum 14,5100m² perfazendo a área correspondente
global construída de 26,5100m², fração ideal de solo e partes comuns de 0,0026472 e quota do
terreno de 2,5413m². Dito condomínio encontra-se construído sobre o lote de terreno 6/7,
resultante da unificação dos lotes 6 e 7 da quadra 1, situado na planta I da Vila Cajuru, nesta
capital, conforme descrição do registro anterior. Indicação Fiscal 26.015.034.000”.
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A. Liquidez: Baixo/Regular;
B. Desempenho de mercado: Baixo/Regular;
C. Absorção pelo mercado: Baixo/Regular.
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação
com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor
do imóvel Grau de Fundamentação (1), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
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Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de
Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.
➢ Fatores de Homogeneização:
F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela
circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para
diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80
Onde:
FV = Fator venda forçada* = 17%
12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,
troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e
pagas pelo comprador em venda forçada
FA = Fator Aluguel* = 3 %
0,5 x Valor do Imóvel x 6
Valor do imóvel
*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma
renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das
Benfeitorias.
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9 PESQUISA DE VALORES
Foi realizada uma pesquisa de mercado com imóveis de características parecidas pela
região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo
relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização.
Cotação Área (m²) Valor imóvel R$/m² F1 F2 F3
1 40,0 R$ 75.000,00 R$1.875,00 0,95 1,11 0,80
2 20,7 R$ 50.000,00 R$ 2.415,46 0,90 0,94 0,80
3 21,0 R$ 37.000,00 R$ 1.761,90 0,95 0,94 0,80
4 36,0 R$ 52.000,00 R$ 1.444,44 0,85 1,08 0,80
5 15,0 R$ 45.000,00 R$ 3.000,00 0,95 0,87 0,80
10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Conforme o estudo presente o valor de venda forçada do Imóvel é:
R$ 39.845,65
(Trinta e nove mil, oitocentos e quarenta e cinco reais e sessenta e cinco
centavos)
Valor arredondado de Venda Forçada do Imóvel é:
R$ 40.000,00
(Quarenta mil reais)
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11 ENCERRAMENTO
O presente trabalho está redigido em 14 (quatorze) páginas escritas só de um lado e mais 4
anexos.
ANEXO I – Pesquisa de Mercado
ANEXO II – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth
ANEXO III – Memória de Cálculo
ANEXO IV – Matrícula 52.346
Local e Data
Curitiba, 15 de Maio de 2018
Responsável legal da empresa
________________________________________
Helcio Kronberg
Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653
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ANEXO I
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Kronberg Leilões 16
COTAÇÃO 1
IMÓVEL: Garagem
LOCALIZAÇÃO: Rua Vinte e Quatro de Maio 118, Centro, Curitiba
VALOR: R$ 75.000,00
ÁREA: 40m²
R$/m²: R$ 1.875,00
DESCRIÇÃO: Dispomos de 2 garagens em área central em frente ao Colégio Bom Jesus,
no edifício Michelangelo Parking Com sistema de estacionamento.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-centro.-
2924433274.html
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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões 17
COTAÇÃO 2
IMÓVEL: Garagem
LOCALIZAÇÃO: Avenida Cândido De Abreu, 526 Centro Cívico, Curitiba
VALOR: R$ 50.000,00
ÁREA: 20,7m²
R$/m²: R$ 2.415,46
DESCRIÇÃO: Vaga de garagem no Edifício Centro Comercial Cândido de Abreu, 526.
Garagem livre, 20,70 m²
Link: https://www.chavesnamao.com.br/imovel/box-garagem-comercial-a-venda-
centro-civico-curitiba-gr0006./id-937467/
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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões 18
COTAÇÃO 3
IMÓVEL: Garagem
LOCALIZAÇÃO: Avenida Vicente Machado 15, Centro, Curitiba
VALOR: R$ 37.000,00
ÁREA: 21m²
R$/m²: R$ 1.761,90
DESCRIÇÃO: Vagas de Garagem avulsas para venda no Ed. Central Park Residence.
Localizado na Rua Vicente Machado, esse edifício tem perfil adequado para investidores
interessados em locação temporada. Dada a rotatividade de moradores, existe a constante
busca por vagas avulsas que podem ser locadas por valores entre 200 à 250 reais / mês. As
vagas em questão localizam-se no 5° pavimento
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vagas-de-garagem-no-central-
park-residence-2932628330.html
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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões 19
COTAÇÃO 4
IMÓVEL: Garagem
LOCALIZAÇÃO: Rua Capitão Souza Franco, 848 , Bigorrilho, Curitiba
VALOR: R$ 52.000,00
ÁREA: 36m²
R$/m²: R$ 1.444,44
DESCRIÇÃO: Importante leitura dos itens abaixo. Vaga de garagem (livre) no 2º subsolo do
Edifício Champagnat Premium. Proximidade: Loja Tok E Stok, Praça da Ucrânia e Hospital
Evangélico. Entre Martim Afonso e Padre Anchieta.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-
venda-e-locacao-2934683211.html
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Kronberg Leilões 20
COTAÇÃO 5
IMÓVEL: Garagem
LOCALIZAÇÃO: Rua Marechal Deodoro 502, Centro, Curitiba
VALOR: R$ 45.000,00
ÁREA: 15m²
R$/m²: R$ 3.000,00
DESCRIÇÃO: Edifício Curitiba Park Business - Esquina Rua Mal Deodoro com Travessa da
Lapa e Jose Loureiro. Vaga 245, tendo área privativa de 12, 00m2 - área de uso comum de
15, 34m2 - área total privativa mais área comum de 27, 34m2- rotativa. Vagas atualmente
alugadas. Ótima localização, centro de Curitiba.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vaga-em-predio-garagem-centro-
2934267755.html
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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
ANEXO II
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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
Imagem – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDA9 HPXWR V8MLP E98YB
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ANEXO III
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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
HELCIO KRONBERG - LEILOEIRO OFICIAL
Área (m²) Valor imóvel R$/m²
26,51 39.845,65R$ 1503,04
Cotação Bairro Endereço Área (m²) Valor imóvel R$/m²
1 Centro Rua Vinte e Quatro de Maio 118, Centro, Curitiba 40,0 75.000,00R$ 1.875,00R$
2 Centro Cívico Avenida Cândido De Abreu, 526 Centro Cívico, Curitiba 20,7 50.000,00R$ 2.415,46R$
3 Centro Avenida Vicente Machado 15, Centro, Curitiba 21,0 37.000,00R$ 1.761,90R$
4 Bigorrilho Rua Capitão Souza Franco, 848 , Bigorrilho, Curitiba 36,0 52.000,00R$ 1.444,44R$
5 Centro Rua Marechal Deodoro 502, Centro, Curitiba 15,0 45.000,00R$ 3.000,00R$
MÉDIA 2.099,36R$
Cotação Referência
1 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-centro.-2924433274.html
2 https://www.chavesnamao.com.br/imovel/box-garagem-comercial-a-venda-centro-civico-curitiba-gr0006./id-937467/
3 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vagas-de-garagem-no-central-park-residence-2932628330.html
4 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-venda-e-locacao-2934683211.html
5 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vaga-em-predio-garagem-centro-2934267755.html
IMÓVEL AVALIANDO
Endereço
Rua Governador Agamenor Magalhães, 98 - Cristo Rei - Curitiba/PR
Apartamentos - Amostras de Avaliação
MEMÓRIA DE CÁLCULO - PÁGINA 1
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDA9 HPXWR V8MLP E98YB
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HELCIO KRONBERG - LEILOEIRO OFICIAL
Cotação 1 13,49 51% 26,51 100% Amostra Valor unitário / m² F1 F2 F3 Valor homogeneizado Item Unidade Valor final
Cotação 2 -5,81 -22% 1 1.875,00R$ 0,95 1,11 0,80 1.579,35R$ Número de Amostras Ud 5
Cotação 3 -5,51 -21% 2 2.415,46R$ 0,90 0,94 0,80 1.634,83R$ Grau de liberdade Ud 4
Cotação 6 9,49 36% 3 1.761,90R$ 0,95 0,94 0,80 1.263,28R$ Menor valor R$/m² 1.060,31R$
Cotação 8 -11,51 -43% 4 1.444,44R$ 0,85 1,08 0,80 1.060,31R$ Maior valor R$/m² 1.977,45R$
5 3.000,00R$ 0,95 0,87 0,80 1.977,45R$ Somatório dos valores homogeneizados R$/m² 7.515,21R$
F1 Localização Número de intervalos de classe Ud 3
F2 Área Amplitude de classe R$/m² 305,71R$
F3 Oferta Amplitude total R$/m² 917,14R$
Média aritmética R$/m² 1.503,04R$
Mediana R$/m² 1.579,35R$
Coeficiente de variação % - CV 0,24 Desvio médio R$/m² 273,00R$
Desvio padrão R$/m² 354,17R$
Variância R$/m² ^ 2 125.437,71R$
VERIFICAÇÃO 1
VERIFICAÇÃO 2
26,51
% 1.503,04R$
Ud
R$/m²
R$/m²
R$/m²
Ud
UdGrau de precisão (NBR 14653 / 2011)
80
1,53
1.260,70R$
1.503,04R$
1.745,38R$
1
3
TC (Tabela de Student)
Limite inferior unitário (Li)
Estimativa de tendência central
Limite superior unitário (Ls)
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)
AVALURB - 5.0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
ETAPA 4 - DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL
ETAPA 5 - INTERVALO DE CONFIANÇA
Adotando t de student
Nível de confiança
ETAPA 6- CONCLUSÃO
Área do imóvel avaliando (m²)
Valor unitário arbitrado (R$/m²)
Diferenças entre áreas ETAPA 1 - HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES ETAPA 2 - TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO
ETAPA 3 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
VERDADEIRO
TODAS AS DIFERENÇAS SÃO MENORES QUE 30% - PORTANTO
SEGUNDO O SISTEMA AVALURB PARA F2 SERÁ USADA A
FÓRMULA: Fa = (Sp/Sa) ^ 1/4 Onde:
Sp = Área da amostra e Sa = área do estudo
TOTAL AVALIADO
39.845,65R$
Critério de Chauvenet
1,65D/S Crítico da tabela
1,2500D/S calc. Para menor valor
Testanto a amostra - valor mais elevado
Testanto a amostra - valor mais reduzido
D/S calc. Para maior valor 1,3395
VERDADEIRO
MEMÓRIA DE CÁLCULO - PÁGINA 2
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDA9 HPXWR V8MLP E98YB
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PROJUDI - Processo: 0035951-17.2012.8.16.0001 - Ref. mov. 18.2 - Assinado digitalmente por Claudio Marcelo Baiak
13/09/2017: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Registro de Imoveis
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