RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Apoio: Correalização Realização
03/04/2019BRASÍLIA-DF
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
O Mercado Imobiliário e o Impacto do Custo da Burocracia no Imóvel
Celso PetrucciVice-Presidente da Indústria Imobiliária - CBIC
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Economia e Financiamento Imobiliário
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Atividade Econômica: PIB e Construção Civil (com ajuste sazonal)
5,8%
3,2% 4,0%6,1%
5,1%
-0,1%
7,5%
4,0%1,9%
3,0%
0,5%
-3,5% -3,3%
1,1% 1,1%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
PIB do Brasil - Total
10,7%
-2,1%
0,3%
9,2%4,9% 7,0%
13,1%8,2%
3,2% 4,5%
-2,1%-9,0%-10,0%-7,5%
-2,5%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
PIB do Brasil –Construção Civil
Fonte: IBGE
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Saldo de Empregos Formais – Brasil
Número de trabalhadores Total
Número de trabalhadores da Construção Civil
Fonte: IBGE
Em mil
1.7971.562 1.5501.943 1.707
1.398
2.224 2.0271.373 1.139
421
-1.535 -1.322
-21
530211
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2M19
83 123 131218 244 237
348236
157 105
-109
-417-359
-104
18 26
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2M19
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Concessões com recursos do SBPE e FGTS
Valores financiados (R$ bilhões)
34,0
56,2
79,982,8
109,2 112,9
75,6
46,643,0 57,0
15,325,2
30,333,7
38,7 42,4
54,064,0
58,0 60,0
10,216,2
25,0
40,349,3
81,4
110,3116,4
147,8155,2
129,6
110,6101,0
117,0
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
Fonte: BACEN e ABECIP
TOTAL
FGTS
SBPE
+15%
+2%
+33%
Var.%2017-2018
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Financiamento Imobiliário SBPE - Construção (R$ Bilhões)
1,4 2,94,5
9,3
16,213,9
24,4
35,2
28,1
32,2 31,4
20,8
10,6 9,2
13,1
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Fonte: ABECIP, BCB
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Inadimplência
Fonte: ABECIP
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Estimativa do Financiamento (SBPE e FGTS) para 2019 – R$ Bilhões
Fonte: ABECIP
81,4
110,3116,4
147,8155,2
129,6
110,6
101,0
117,0126,0
56,2
79,9 82,8
109,2 112,9
75,6
46,6 43,0
57,0
69,0
25,230,3 33,7
38,7 42,4
54,064,0
58,0 60,0
57,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E
TOTAL
FGTS
SBPE
+7%
-5%
+20%
Var.%2018-2019
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Mercado Imobiliário Nacional
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Regiões que realizam pesquisa
Manaus
Cuiabá
RM Goiânia
Distrito Federal
RM de Curitiba
Porto Alegre
JoinvilleRM São Paulo
Rio de Janeiro
RM Maceió
RM Recife
RM João Pessoa
RM Natal
RM Fortaleza
São Luís
RM Belo Horizonte
Florianópolis
RM de VitóriaUberlândia
Belém
RM Salvador
Fonte: CII/CBIC
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Unidades residenciais lançadas
UNIDADES RESIDENCIAIS LANÇADAS POR REGIÃO
REGIÃOPESQUISADA
4º trimestre 2017
1º trimestre 2018
2º trimestre 2018
3º trimestre 2018
4º trimestre 2018
Variação(%) 3T18-4T18
Variação(%) 4T17-4T18
NORTE 687 0 900 1.228 300 -75,6% -56,3%
NORDESTE 2.866 4.943 4.543 3.875 3.213 -17,1% 12,1%
CENTRO-OESTE 1.695 536 2.075 1.453 2.610 79,6% 54,0%
SUDESTE 29.707 6.378 15.588 13.517 26.917 99,1% -9,4%
SUL 3.439 1.056 3.528 4.003 1.899 -52,6% -44,8%
TOTAL 38.394 12.913 26.634 24.076 34.939 45,1% -9,0%
Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Minha Casa Minha Vida – Participação no total lançado no 4T18
Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC
100%
52% 56% 53%
23%
0%
48% 44% 47%
77%
Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul
MCMV Demais Padrões
As análise de lançamentos e vendas MCMV englobam 16 regiões: Belém, Manaus, RM de Maceió, São Luis, Cuiabá, Distrito Federal, RM de Goiânia, Belo Horizonte e Nova Lima, RM de Belo Horizonte, RM de Vitória, São Paulo, Uberlândia, Curitiba, Florianópolis, Joinville e RM de Curitiba.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Unidades residenciais vendidas
Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC
UNIDADES RESIDENCIAIS VENDIDAS POR REGIÃO
REGIÃOPESQUISADA
4º trimestre 2017
1º trimestre 2018
2º trimestre 2018
3º trimestre 2018
4º trimestre 2018
Variação(%) 3T18-4T18
Variação(%) 4T17-4T18
NORTE 598 558 785 976 941 -3,6% 57,4%
NORDESTE 7.668 6.972 9.003 5.985 6.094 1,8% -20,5%
CENTRO-OESTE 2.267 2.709 2.995 2.023 2.356 16,5% 3,9%
SUDESTE 18.983 13.153 15.359 15.294 22.476 47,0% 18,4%
SUL 3.414 3.187 3.151 3.614 2.511 -30,5% -26,4%
TOTAL 32.930 26.579 31.293 27.892 34.378 23,3% 4,4%
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Minha Casa Minha Vida – Participação no total comercializado no 4T18
Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC
As análise de lançamentos e vendas MCMV englobam 16 regiões: Belém, Manaus, RM de Maceió, São Luis, Cuiabá, Distrito Federal, RM de Goiânia, Belo Horizonte e Nova Lima, RM de Belo Horizonte, RM de Vitória, São Paulo, Uberlândia, Curitiba, Florianópolis, Joinville e RM de Curitiba.
69%56% 48% 47%
28%
31%44% 52% 53%
72%
Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul
MCMV Demais Padrões
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Unidades Residenciais Lançadas e Vendidas
81,795,6 98,6
92,0100,8
120,1
2016 2017 2018
unidades lançadas Unidades VendidasFonte: CBIC/CII
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Oferta final disponível
OFERTA FINAL DISPONÍVEL – RESIDENCIAIS NOVOS POR REGIÃO
REGIÃOPESQUISADA
4º trimestre 2017
1º trimestre 2018
2º trimestre 2018
3º trimestre 2018
4º trimestre 2018
Variação(%) 3T18-4T18
Variação(%) 4T17-4T18
NORTE 5.779 5.679 5.783 5.960 5.642 -5,3% -2,4%
NORDESTE 39.722 40.997 36.925 35.494 32.563 -8,3% -18,0%
CENTRO-OESTE 14.990 12.739 12.338 11.659 11.648 -0,1% -22,3%
SUDESTE 58.231 52.564 53.553 50.512 54.408 7,7% -6,6%
SUL 20.330 18.352 19.623 19.962 19.767 -1,0% -2,8%
TOTAL 139.052 130.331 128.222 123.587 124.028 0,4% -10,8%
Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Oferta final disponível
4T17
1T18
2T18
3T18
4T18
13 meses
15 meses
12 meses
13 meses
11 meses
28% 32% 32% 30% 30%
49%50% 49% 47% 45%
23% 18% 19% 23% 25%
4T17 1T18 2T18 3T18 4T18
Pronto Em Construção Na Planta
Oferta final por fase de obras
Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Ciclo da Incorporação Imobiliária
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida
▪ Prospecção do terreno;
▪ Aquisição do terreno com superação de itens suspensivos, como análise urbanística,documentação, tombamentos, plano diretor, lei de zoneamento, código de obras, ambiental,vizinhança e outros.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1ºmês
12º ou maismeses
1. ATIVIDADE DE LONGO PRAZO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1ºmês
12º ou maismeses
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida
▪ Aprovação do projeto de arquitetura junto à prefeitura e a outros órgãos públicos;
▪ Atendimento a diversas exigências, por vezes conflitantes;
▪ Pagamento de outorgas onerosas e/ou atendimento de contrapartidas exigidas pelos órgãospúblicos;
▪ Estruturação jurídica da incorporação imobiliária em atendimento à Lei 4.591/1964.
1. ATIVIDADE DE LONGO PRAZO
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
12ºmês
24º ou maismeses
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida
▪ Comercialização do empreendimento;
▪ Obtenção de financiamento para obra (60% a 80% do custo); Habitual exigência de 30% a 40%de vendas antecipadas e 10% a 20% de obras executadas; Necessidade de manter IG = Índice deGarantia junto ao banco durante todo período contratual;
▪ Projetos técnicos executivos de estrutura, fundação, elétrica, hidráulica, sustentabilidade,acessibilidade, saneamento, reutilização de água, paisagismos e outros;
1. ATIVIDADE DE LONGO PRAZO
24252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960
60º ou mais...mês
24ºmês
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida
▪ Execução da obra (contratos irretratáveis para fornecimento de mão de obra e materiais);
▪ Obtenção do habite-se, de AVCB, certidões, alvarás e averbação;
▪ Registro do condomínio e entrega do empreendimento aos clientes;
1. ATIVIDADE DE LONGO PRAZO
continuação
24252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960
60º ou mais...mês
24ºmês
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida
▪ O condomínio instalado gera aumento de tributos, com IPTU, demanda por serviços e bens deconsumo no entorno. Isso gera empregos diretos e indiretos, melhora o ambiente urbano epode contribuir com a segurança pública;
▪ O setor imobiliário é polo gerador de empregos, tributos, negócios, renda e soluções deengenharia (meio ambiente e outras).
1. ATIVIDADE DE LONGO PRAZO
24252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960
60º ou mais...mês
24ºmês
continuação
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida
▪ Cliente paga entre 15% e 20% do preço durante as obras;
▪ Na entrega das chaves, o cliente paga o saldo de 80% a 85% do preço, por meio definanciamento e/ou com recursos próprios;
▪ O incorporador só recebe 80% a 85% do preço na entrega do empreendimento e das chaves aocomprador;
▪ O lucro ocorre somente na entrega do empreendimento com o recebimento de 100% do preço;
▪ O incorporador realiza 100% do empreendimento com recursos oriundos do financiamento daobra + recursos dos compradores + recursos próprios/outros.
2. MODELO COMERCIAL
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Custo da BurocraciaEstudo elaborado pela Booz & Company
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Principais Barreiras Burocráticas na Cadeia Imobiliária
Prospecção e compra do
Terreno
Definição do projeto,
licenciamento e aprovação
Lançamento do projeto
Construção do Empreendimento
Conclusão e entrega do
imóvel
✓ Mudanças nos Planos Diretores e Zoneamentos com impactos em projetos protocolados, aprovados e em andamento, gerando insegurança jurídica;
✓ Falta de infraestrutura de energia elétrica, água e esgoto não endereçada por concessionárias, ainda que existam os recursos necessários.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Principais Barreiras Burocráticas na Cadeia Imobiliária
Prospecção e compra do
Terreno
Definição do projeto,
licenciamento e aprovação
Lançamento do projeto
Construção do Empreendimento
Conclusão e entrega do
imóvel
✓ Atrasos e subjetividade nas avaliações de licenças ambientais e falta de clareza da competência das esferas Municipal, Estadual e Federal;
✓ Falta de clareza nas regras para definição de contrapartidas;
✓ Falta de alinhamento dos projetos submetidos às exigências legais;
✓ Atrasos na aprovação de projetos nas Prefeituras.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Principais Barreiras Burocráticas na Cadeia Imobiliária
Prospecção e compra do
Terreno
Definição do projeto,
licenciamento e aprovação
Lançamento do projeto
Construção do Empreendimento
Conclusão e entrega do
imóvel
✓ Baixo nível de serviço e procedimentos não padronizados nos cartórios para registro da incorporação.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Principais Barreiras Burocráticas na Cadeia Imobiliária
Prospecção e compra do
Terreno
Definição do projeto,
licenciamento e aprovação
Lançamento do projeto
Construção do Empreendimento
Conclusão e entrega do
imóvel
✓ Atrasos e paralisações no desenvolvimento dos empreendimentos devido a decisões judiciais contrárias às aprovações obtidas anteriormente no processo (ex: ambientais, contrapartidas, patrimônio histórico, etc.);
✓ Fiscalizações trabalhistas;
✓ Gargalos de mão de obra.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Principais Barreiras Burocráticas na Cadeia Imobiliária
Prospecção e compra do
Terreno
Definição do projeto,
licenciamento e aprovação
Lançamento do projeto
Construção do Empreendimento
Conclusão e entrega do
imóvel
✓ Dificuldades para obtenção do habite-se devido a mudanças na legislação ao longo da construção, que impõe alterações em projetos aprovados anteriormente;
✓ Demora no processo de repasse dos valores de financiamento do comprador.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Principais Causas dos Gargalos na Cadeia Imobiliária
Processos de Licenciamento e Aprovações nas Prefeituras
▪ Falta de corpo técnico nos municípios (quantidade de pessoas e capacitação);
▪ Processos não estruturados entre os diversos órgãos, não existe monitoramento dos processos;
▪ Falta de incentivos para análise rápida de projetos;
▪ Insegurança de funcionários públicos por responderem judicialmente pela aprovação.
Processos Cartorários
▪ Estruturas de cartórios não acompanham o crescimento de volume de projetos, gerando maiores prazos para a execução (falta de capacidade);
▪ Processos não informatizados;
▪ Cartórios tem o monopólio em suas regiões, sem incentivos para a eficácia e permitindo livre interpretação de leis, (ex: critério para exigência de documentos e cobrança).
Legislação
▪ Leis não estão claras e dão margem a diferentes interpretações;
▪ Legislações desalinhadas entre esferas de Governo;
▪ Direitos adquiridos não são respeitados (ex: Direito de Protocolo);
▪ Desalinhamento entre prefeituras e MP (ex: aprovação de projetos com questões ambientais, de impacto na vizinhança ou no patrimônio histórico).
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Redução dos Custos Burocráticos
✓Engajar prefeituras de grandes cidades na implantação de melhores práticas, iniciando com pilotos em 2-3 cidades- segmentação da demanda, simplificação, unificação e gestão da eficácia dos processos de análise e aprovação de projetos imobiliários;
✓Divulgar de forma abrangente as melhores práticas nos processos de análise e aprovação de projetos imobiliários, para obter maior abrangência;
✓Desenhar um modelo para digitalização e centralização de registros de propriedade;
✓Alinhar os projetos imobiliários apresentados pelas incorporadoras às prefeituras municipais aos novos processos otimizados, permitindo a captura dos benefícios.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
Segurança Jurídica
✓Revisar a legislação municipal de regulamentação de investimentos de contrapartidas para torná-la mais objetiva e garantir alinhamento dos investimentos exclusivamente aos impactos causados diretamente pelos empreendimentos;
✓Harmonizar legislação de código de obras para aprovação de projetos entre municípios;
✓Revisar legislação ambiental nas diferentes esferas de governo (Municipal, Estadual e Federal) para eliminar ambiguidades;
✓Buscar alinhamento das “regras não escritas do jogo” com todos os stakeholders com potencial influência no processo decisório – ex.: Prefeitura, Ministério Público, juízes, IPHAM; CETESB, etc. – até que as mudanças legislativas sejam concluídas.
RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio
OBRIGADO!
Celso Petrucci
Vice-Presidente da Indústria Imobiliária - CBIC
Apoio: Correalização Realização
Top Related