Terça, 16 de Abril de 2013 05h45
ERIKA CASSANDRA DE NICODEMOS: advogada atuante na área cível,
graduada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de São
Paulo, especialista em Direito da Propriedade Intelectual pelo Centro de
Extensão Universitária, em convênio com a Universidad Austral de
Buenos Aires, pós-graduada em Direito Empresarial pela GVlaw,
Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas, e mestre em Direito
Internacional Privado pela Università Degli Studi di Roma - La Sapienza.
Erika
A possibilidade de aplicação de multa ao condômino antissocial: análise e aspectos
legais e jurisprudenciais
Atualmente, é irrefutável que faz parte do dia-a-dia da maioria dos
indivíduos que vive em sociedade o estresse, o trabalho excessivo e desgastante, a
pressa, problemas familiares, a pressão e muitos outros fatores que tornam a vida, em
certo aspecto, um ambiente hostil. Evidentemente, este contexto cria uma propensão à
falta de tolerância e, consequentemente, ao conflito. Se esta tendência pode ser
verificada entre pessoas que mal se conhecem, como em situações no trânsito ou em filas
de banco, é indutivo que possa ser ainda mais facilmente atestada entre aqueles que
convivem diariamente ou dividem um bem comum, como é o caso dos condôminos que
habitam um mesmo condomínio edilício.
Em face desse quadro, é de conhecimento geral que os desentendimentos
entre condôminos são corriqueiros, uma vez que devem compartilhar áreas de uso
comum. Afinal, o pressuposto do instituto do condomínio edilício é que os condôminos
dividam alguns espaços, como quadras, churrasqueiras, halls de entrada e elevadores, e
usufruam destes respeitando as normas previstas em Lei, em convenção condominial e
regulamento interno. Na maior parte dos casos, eventuais conflitos são um ônus a ser
tolerado ou, ao menos, resolvido pacificamente entre os residentes do condomínio. É
natural, ou deveria ser, que os próprios moradores queiram viver em paz para evitar mais
um motivo de preocupação em seus cotidianos.
Contudo, há situações que, por serem graves, fogem à normalidade e não
devem ser suportadas. Afinal, é inegável que existem condôminos específicos que, por
reiterados comportamentos indevidos geram tamanha esfera de desarmonia em relação
aos outros moradores que a convivência torna-se insustentável.
Não indiferente à reincidência desse tipo de animosidade, envolvendo
condôminos antissociais, o Legislador buscou solução distinta das ordinariamente
previstas para sancionar descumprimento de outros deveres condominiais. Solução esta à
qual a jurisprudência vem tentando dar forma.
I. A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL AO CONDÔMINO ANTISSOCIAL
O atual Código Civil regula expressamente a sanção a ser aplicada ao
condômino antissocial:
“Art. 1337. O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor
atribuído para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que as apurem. Parágrafo Único. O condômino
ou possuidor que, por reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser correspondente a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
De acordo com esse dispositivo legal, se um condômino comportar-se,
reiteradamente, de maneira indevida, causando incompatibilidade de convivência
condominial, poderá pagar uma multa equivalente a dez vezes o valor das contribuições
relativas a despesas do condomínio. Enquanto isso, o descumprimento reiterado de
outros deveres condominiais enseja multa no valor de cinco vezes o valor da mesma
contribuição.
Com isto, é possível perceber que o Legislador atribuiu enorme
importância à convivência pacífica e harmoniosa entre os moradores de condomínios
edilícios, uma vez que previu a possibilidade de sanção bastante onerosa para aquele
que causa, reincidentemente, desgaste dessas relações. É de se considerar que esta
iniciativa deu-se até mesmo para inibir esse tipo de conduta e, com isto, diminuir inúmeras
contendas judiciais que abarrotam o Poder Judiciário.
Entretanto, apesar da boa-vontade do Legislador, a previsão legal não foi
perfeita. Em primeiro lugar, porque não resta claro o procedimento a ser adotado, nem o
quórum exigido para aplicação da sanção em assembleia geral de condôminos. Afinal, no
“caput” do artigo 1337, alude-se expressamente ao quórum de três quartos para
aprovação de aplicação de multa por reiterado descumprimento de outros deveres
condominiais. Entretanto, no parágrafo único, do mesmo artigo, que trata dos condôminos
antissociais, não se exige, de maneira mandatória, este quórum especial, o que poderia
levar ao argumento que essa sanção poderia ser aplicada mediante outro quórum previsto
em lei, por analogia, ou, ainda, por um quórum estabelecido em convenção condominial.
Quanto ao procedimento, o “caput” do artigo 1337 determina que a multa
deverá ser aprovada, primeiramente, pela assembleia geral de condôminos para que,
então, o síndico possa aplicá-la, enquanto o parágrafo único determina ordem inversa, ou
seja a aplicação da multa pelo síndico e ulterior deliberação assemblear. O texto
possibilita interpretação segundo a qual o síndico poderia aplicar a multa, logo que
verificada a reiteração, devendo esta ser ratificada em assembleia geral de condôminos.
Sendo este o entendimento, surge dúvida quanto à lógica e praticidade desse
procedimento. Afinal, se a multa deve ser ratificada, seria, sem dúvidas, mais célere e
garantidor de maior segurança se o síndico apenas pudesse aplicar a multa após decisão
assemblear e não o contrário.
Além disso, a negativa por parte da assembleia é capaz de minar a
autoridade do síndico, ainda que este tenha razão. Afinal, a prática mostra que atingir, em
uma assembleia condominial, o quórum de três quartos é, normalmente, bastante difícil,
uma vez que, cada vez menos, os proprietários e possuidores das unidades condominiais
preocupam-se em comparecer às reuniões. Com isto, cria-se uma situação que torna
improvável a iniciativa por parte do síndico. Na hipótese de tratar-se de um síndico não
profissional, para ele, não haveria benefício algum em indispor-se com um condômino, já
problemático, aplicando a multa, para, depois, não vê-la ratificada por falta de quórum,
inclusive, de comparecimento. E, para um síndico profissional, também não haveria
vantagem, já que poderia, até mesmo, colocar em risco o seu emprego em virtude de
conluio de poucos moradores que apoiassem o condômino antissocial.
Adicionalmente, é relevante ressaltar que o parágrafo único do artigo 1337
utiliza-se de expressões demasiadamente abertas. Em primeiro lugar, não há qualquer
tipo de definição do que viria a ser um comportamento antissocial. Muitos
comportamentos poderiam ser considerados antissociais, desde agressões físicas e
verbais, até falta de cordialidade. A consequência dessa vagueza é dar uma grande
margem à subjetividade por parte do síndico, da assembleia e até mesmo do juiz.
Realmente, é difícil realizar essa definição. O que é perigoso é ultrapassar aquele ponto
em que a tolerância é necessária para possibilitar o bom convívio e taxar qualquer tipo de
comportamento como antissocial, causando proliferação de multas indevidas.
Também não resta claro, no referido parágrafo, como se constituiria a
reiteração. Quantos comportamentos antissociais seriam necessários para aplicação da
multa? Os comportamentos, para serem considerados antissociais, podem ser verificados
somente em relação a um proprietário ou possuidor de unidade condominial ou devem ser
dirigidos a mais de um? Seria necessária uma advertência ou notificação para configurar
um primeiro comportamento antissocial ou a mera verificação da reincidência seria
suficiente? O montante da multa também deve ser decidido em assembleia?
Ainda, o que viria a ser incompatibilidade de convivência é obscuro.
Poderia ser desde a iminência constante de discussões ou agressões físicas até um clima
de mal estar generalizado entre os moradores. Conforme se observa, a falta de clareza da
lei prejudica muito a aplicação da norma, gerando subjetivismo tendente a gerar flagrante
insegurança jurídica.
Por fim, nem o “caput”, nem seu parágrafo primeiro, preveem,
explicitamente, que deve ser seguido procedimento que possibilite o contraditório e a
ampla defesa do condômino supostamente antissocial. O contraditório e a ampla defesa
são direitos fundamentais previstos expressamente na Constituição da República, em seu
artigo 5º, inciso LV. Sendo assim, interpretar os aludidos dispositivos do Código Civil sem
considerar que esses princípios devem ser obervados, constitui ofensa à própria
Constituição da República.
Conclui-se, portanto, que caberá à jurisprudência, analisando casos
concretos, consolidar e uniformizar entendimentos quanto a essas questões derivadas do
texto do artigo 1337 e seu parágrafo único. Enquanto isso não acontece, para minimizar
eventuais subjetivismos, seria interessante que constasse, nas próprias convenções
condominiais, ao menos a título exemplificativo, o que seria considerado comportamento
antissocial e como seria verificada a sua reiteração, bem como a descrição do
procedimento a ser seguido para aplicação da multa, prevendo, explicitamente, o
contraditório e a ampla defesa e como esses direitos seriam assegurados. Dessa
maneira, poderiam os condôminos ter a noção exata de como não devem se portar.
Adicionalmente, os síndicos e as assembleias gerais de condomínio teriam parâmetros
mais claros de quando a multa, por comportamento antissocial reiterado, deve ser
aplicada e de qual procedimento devem seguir para sua apuração. Com isto, haveria
menos hesitação por parte dos síndicos para dar iniciativa a procedimentos que visassem
apurar o mau comportamento de morador e a sua repetição. E, finalmente, os supostos
condôminos antissociais poderiam defender-se com mais eficácia e tendo seus direitos
constitucionais devidamente atendidos.
II. QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS ENVOLVENDO O CONDÔMINO ANTISSOCIAL
II.1. O DIREITO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA
Conforme aludido anteriormente, o contraditório e a ampla defesa são
direitos fundamentais que devem ser estritamente observados, inclusive, nos
procedimentos de aplicação de multa por comportamento antissocial. Não possibilitar que
o condômino acusado de antissociabilidade conheça os fatos a ele imputados e defenda-
se deles, significa, portanto, flagrante ofensa à Constituição da República. Este foi o
entendimento adotado pelo Segundo Grupo da Terceira Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9082481-28.2004.8.26.0000, Cabreúva, Rel:
Des. Carlos Giuarusso Santos, julg. 03.08.2004):
“Com efeito, diante dos elementos dos autos, realmente, não há como se admi tir a
cobrança da multa aplicada, eis que, embora tratando-se de penalidade prevista no
Código Civil vigente, sua aplicação depende de estreita obediência às disposições legais,
entre elas o direito de defesa, como assinalado na r. sentença recorrida.”
No aludido acórdão, foi reconhecido expressamente o direito de defesa do
condômino supostamente antissocial. Isto significa que, para que lhe seja aplicada a
multa, deve ter direito a defender-se pelos mesmos meios em que foi feita a imputação
dos fatos, sendo-lhe garantido, inclusive, o mesmo tempo para pronunciar-se. Além disso,
para que sua defesa seja adequada, é necessário que tenha prévio conhecimento da
acusação e da realização da assembleia que, aliás, deve ser específica para discussão e
votação da multa.
Dessa maneira julgou a 4º Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo (Apelação0251824-05.2009.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Natan
Zelinschi de Arruda, julg. 26.05.2011).
Declaratória de inexigibilidade de multa. Comportamento antissocial. Declaratória de
inexigibilidade de multa. Comportamento antissocial dos autores. Necessidade de
deliberação em assembleia geral, convocada com ordem do dia, abrangendo o assunto.
Comunicação prévia aos interessados. Condomínio réu impôs multa sem levar em
consideração o contraditório. Possibilidade de recurso é insuficiente para afastar o
cerceamento de defesa. Divulgação da multa, inclusive no elevador do edifício configura
publicidade do ocorrido. Danos morais não caracterizados. Coautora já tem precedentes
envolvendo o comportamento deselegante, o que não fora impugnado. Apelos
desprovidos.
O referido julgado deixou claro que nem mesmo a possibilidade de recurso
em sede administrativa condominial é capaz de afastar o cerceamento de defesa
verificado pela falta de comunicação prévia da acusação feita ao suposto condômino
antissocial. Também o julgado proferido pela 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo (Apelação 0101319-90.2009.8.26.0100, São Paulo, Rel: Des.
Paulo Ayrosa, julg. 03.05.2011) determinou que “Não basta haver expressa disposição
regulamentar para que se possa reconhecer a legalidade da multa. Em obediência ao
princípio do devido processo legal, ao que os anglo americanos denominam due processo
f Law, assim como ao princípio da ampla defesa, constante no art. 5º, inciso LV, da CF, se
impunha que fosse instaurado um procedimento administrativo onde fosse facultado ao
acusado a ampla defesa, por meio do contraditório”.
Baseando-se nas aludidas decisões, pode-se concluir que é fundamental
que as convenções condominiais prevejam, explicitamente, e observem procedimento
administrativo que assegure o contraditório e a ampla defesa do acusado de conduta
antissocial. Com isto, evita-se que as multas aplicadas a estes moradores sejam anuladas
quando impugnadas via ação judicial e, consequentemente, ilidi-se a impunidade desses
condôminos, que causam tanta discórdia e conflito no âmbito condominial.
II.2. A NECESSIDADE DE REITERAÇÃO DA CONDUTA
De acordo com decisão provinda da Trigésima Terceira Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9150392-81.2009.8.26.0000, São
Paulo, Rel: Des. Sá Moreira de Oliveira, julg. 24.05.2010), reiteração de conduta significa
que deve haver uma repetição de comportamentos indevidos. Sendo assim, ainda que a
conduta antissocial seja dirigida a uma coletividade de indivíduos, não há configuração de
comportamento reiterado. Nesse caso, pretendia-se aplicar a multa em virtude de ofensas
proferidas, pelo condômino, à síndica e ao zelador. Ocorre que se considerou que, por
tratar-se de ações praticadas no mesmo contexto fático, não estaria caracterizada a
reiteração.
Compactuou deste entendimento a Nona Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9243559-94.2005.8.26.0000, São Paulo, Rel:
Des. José Luiz Gavião de Almeida, julg.13.04.2010), que estabeleceu que uma conduta
isolada não dá ensejo à aplicação de multa por conduta antissocial. Afirma-se, na referida
decisão que, nessa hipótese, seria cabível apenas a devida ação reparatória para
ressarcimento de prejuízos eventualmente causados. Isto é, em se tratando de discórdia
isolada entre moradores, entendeu-se que a contenda entre estes deveria ser resolvida
sem que fossem envolvidos os demais condôminos e o próprio condomínio.
Contudo, nenhum dos citados julgados esclarece se seria necessária uma
advertência prévia, ou outra forma de registro ou notificação, para configurar uma primeira
infração para, somente depois de uma segunda conduta indevida, ser iniciado o
procedimento legal previsto para aplicação da penalidade ou se somente seria exigida a
mera constatação da reincidência. Contudo, a solução para essas questões pode ser
encontrada em outros julgados. Em decisão proferida pela Trigésima Sexta Turma do
Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação1229801005, São Caetano do Sul, Rel: Des.
Romeu Ricupero, 16.04.2009) entendeu-se que não seria necessária advertência prévia
para aplicação da multa por comportamento antissocial, uma vez que a convenção
condominial deixaria ao critério de corpo diretivo a advertência prévia ou aplicação direta
da multa.
Este julgado poderia levar à compreensão errônea de que a dispensa de
uma advertência prévia, relativa a um primeiro comportamento antissocial, apenas
deixaria de ser exigível se houvesse expressa dispensa em convenção condominial.
Contudo, em contínua análise a outros julgados, pode-se concluir que a advertência ou
notificação em relação a uma primeira conduta é desnecessária. Basta, portanto, a
verificação de reincidência por qualquer meio para que se possa dar início ao
procedimento administrativo previsto legalmente.
Afinal, a Vigésima Sétima Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça
de São Paulo (Apelação 9164972-58.2005.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Beatriz Braga,
julg. 02.05.2006) proferiu julgamento em que não foi exigida qualquer forma de
advertência prévia, aplicando-se a multa pela mera constatação de reincidência de
conduta antissocial causadora de incompatibilidade de convivência e da observância do
quórum assemblear legalmente exigido. No mesmo sentido entendeu a Décima Segunda
Câmara do Sexto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9141517-
35.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Zélia Maria Antunes Alves, julg. 02.09.2004), que
manteve a aplicação da multa pela plena observância dos requisitos legais, sem
necessidade de multa ou advertência para configuração de uma primeira conduta
antissocial.
II.3. DO QUÓRUM DE APROVAÇÃO
Ao que parece, a jurisprudência tem se manifestado de forma uníssona no
sentido de que o quórum de aprovação seria aquele mesmo previsto no “caput” do artigo
1337, ou seja, três quartos dos possuidores ou proprietários das unidades condominiais.
Dessa forma foi o posicionamento no acórdão, já citado, proferido pelo Segundo Grupo da
Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação
9082481-28.2004.8.26.0000)
“Além disso, exige a lei, ainda, que, se não houver previsão de penalidade na convenção
condominial para o tipo de infração praticada, deve haver, necessariamente, em
assembleia, com participação de três quartos dos condôminos restantes, deliberação não
só quanto à aplicação da multa, mas também quanto ao seu valor, como expressamente
previsto no art. 1.337do CC/2002, já referido, que exige também que o reiterado
comportamento antissocial gere incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos.”
Na mesma linha de entendimento, manifestou-se a Trigésima Primeira
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (0191245-
19.2008.8.26.0100, São Paulo, Rel: Des. Adilson de Araújo, julg. 08.11.2010). No acórdão
proferido, decidiu-se, inequivocamente, pela aplicação do mesmo quórum previsto no
“caput” do artigo 1.137.
Esta compreensão prejudica bastante a aplicação da multa a condôminos
por comportamento antissocial. Afinal, como já se salientou, alcançar o quórum de três
quartos é bastante improvável. É certo que a multa máxima para esse tipo de conduta
prevista na Lei é de valor consideravelmente alto. Contudo, também é verdade que esse
valor máximo apenas será aplicado em caso de constatação de sucessivas reincidências.
Com isto, o montante de uma primeira multa estaria muito abaixo desse limite, sendo
pouco razoável que se exigisse um quórum tão elevado para aplicação de uma
penalidade de pouca monta.
II.4. DO COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL E DA INCOMPATIBILIDADE DE
CONVIVÊNCIA
Pela análise jurisprudencial, é possível, ao menos, chegar-se a algum
parâmetro para o que se tem entendido por comportamento antissocial que causa
incompatibilidade de convivência. O acórdão proferido pelo Oitavo Grupo da Trigésima
Sexta Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9149738-
36.2005.8.26.0000, Agudos, Rel: Des. Romeu Ricupero, julg. 26.08.2006), por exemplo,
considerou antissocial a conduta de condôminos por, reiteradamente, estacionarem seus
respectivos automóveis em local distinto do determinado em sorteio de vagas realizado
em assembleia condominial. De acordo com o referido acórdão, deve haver tolerância e
compreensão, devendo a vontade da maioria prevalecer sobre a vontade da minoria.
Ressaltou-se, adicionalmente, no aludido julgado que, caso isso não aconteça, haverá
revolta e indignação de outros moradores, o que poderá desestabilizar a organização
condominial.
A trigésima quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo (9226809-80.2006.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Levada Soares, julg.
01.08.2011) manifestou-se no sentido de que é antissocial a conduta contrária à boa
educação e ao bem viver entre os vizinhos. Nesse caso, o condômino teria, entre outros
comportamentos, rasgado circulares a serem entregues aos outros habitantes do
condomínio.
Segundo a Vigésima Sétima Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de
Justiça de São Paulo (Apelação 9164972-58.2005.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Beatriz
Braga, julg. 02.05.2006), configura comportamento antissocial a inadimplência reiterada
das contribuições referentes às despesas condominiais. Alega-se, no referido julgado, que
esse comportamento levaria a um gravame a todo microcosmo condominial, a ser
suportado, indevidamente, por todos os demais moradores.
A Décima Segunda Câmara do Sexto Grupo do Tribunal de Justiça de São
Paulo (Apelação 9141517-35.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Zélia Maria Antunes
Alves, julg. 02.09.2004) considerou antissocial a conduta de criar tumultos na portaria do
condomínio.
A Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul (Apelação70040098600, Porto Alegre, Rel: Des. Liege Puricelli Pires, julg.
09.03.2006) considerou antissocial e incompatível com o convívio comum a utilização das
áreas comuns de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança de outros
possuidores. No caso em questão, o condômino acusado permitia e alimentava gatos no
pátio do condomínio, tendo sido frustradas várias tentativas de solução amigável. A
mesma Câmara (Apelação70040658544, Porto Alegre, Rel: Des. Liege Piricelli Pires, julg.
08.09.2011) entendeu por antissocial o comportamento de, reiteradamente, causar
barulho excessivo, o que teria ocasionado evidente desconforto e incômodo aos demais
moradores.
Pela análise de referidas decisões, a conduta antissocial que acarreta a
multa é aquela que causa uma indignação e intolerância massiva entre os condôminos.
Aqueles comportamentos que geram tamanho incômodo, insalubridade, perigo ou mal
estar que inviabilizam completamente a convivência harmônica no condomínio.
Entretanto, há decisões no sentido de que, para que possa ser aplicada a
multa por conduta antissocial, seria necessário que o ato praticado pelo condômino
estivesse previsto na convenção condominial ou no regulamento interno como infração,
ao menos, em tese. É o caso da decisão proferida pela Oitava Câmara do Quarto Grupo
do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9201067-58.2003.8.26.0000, Cabreúva,
Rel: Des. Rocha de Souza, julg. 14.04.2004). Também acórdão proferido pela Primeira
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Agravo de
Instrumento 0228927-75.2012.8.26.0000, Santo André, Rel: Des. Eliot Akel, julg.
05.03.2013) foi de acordo com o entendimento de apenas admitir-se a aplicação da multa
pelo síndico, caso houvesse previsão expressa dessa possibilidade na convenção
condominial, bem como a descrição da conduta como infração neste documento.
Todavia, este entendimento não deve prosperar. Não seria razoável limitar
o direito dos condôminos de punir moradores que colocam em risco a convivência
pacífica, assegurado em Lei, quando esta não faz essa ressalva. De forma alguma o
Código Civil exige que, para que se possa aplicar a multa, as condutas devem estar
previstas na convenção condominial, no regulamento interno ou na própria Lei. Nesse
ponto, o texto legal é bastante congruente. Afinal, seria impossível prever todas as
condutas indevidas passíveis de causar incompatibilidade de convivência. Seria injusto
que a multa não pudesse ser aplicada ainda que verificada conduta muito mais grave que
as reguladas nos documentos regulatórios do condomínio.
II.5. O VALOR DA MULTA
Assim como sua aplicação, a multa deve ter o seu valor determinado pelo
síndico. Posteriormente, deve ser ratificado pela assembleia geral de condôminos.
Contudo, é possível que haja limitação desse montante pela própria convenção
condominial. Nesse caso, os condôminos renunciariam, voluntariamente, ao valor máximo
previsto no artigo 1137, parágrafo único, do Código Civil. Isto é possível graças ao
princípio da autonomia de vontade consagrado na legislação civilista. Com isto, podem as
partes atenuar penalizações previstas em Lei, desde que não haja ofensa a normas de
ordem pública. Assim determinou a já citada apelação proferida pela Décima Sétima
Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
(Apelação 70040098600). Referido acórdão não admitiu aplicação da multa por conduta
de condômino antissocial superior ao limite estabelecido para este tipo de infração na
convenção condominial. Dessa maneira, fez prevalecer a autonomia de vontade dos
condôminos que, em convenção de condomínio, decidiram impor, para penalizar conduta
antissocial, sanção de valor menor que o estabelecido no Código Civil.
Por outro lado, de acordo com decisão proferida também pela Décima
Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
(Apelação 70011885472, Porto Alegre, Rel: Des. Alzir Felippe Schmitz, julg.09.06.2003),
para fixação da multa, é necessária também a observância de outros parâmetros além
dos legais, com finalidade de garantir a equidade e o equilíbrio. Segundo o acórdão, o
montante atribuído, a título de multa, deve refletir a realidade social e condominial. Sendo
assim, conclui-se que, em um condomínio de baixa renda, a aplicação da multa no valor
máximo previsto pela Lei pode ser considerada abusiva e, consequentemente, poderia ser
reduzida pelo magistrado para que se tornasse mais justa e adequada.
II.6. A POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL
A jurisprudência não é uniforme no que se refere à possibilidade de
expulsão do condômino antissocial, uma vez que a lei admite somente a aplicação da
multa para inibir eventuais comportamentos que causem, reiteradamente,
incompatibilidade de convivência. Algumas decisões tem admitido a expulsão. Assim foi o
julgado, já citado, proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo (Agravo de Instrumento 0228927-75.2012.8.26.0000).
Entendeu-se, no referido acórdão, que a expulsão do morador é possível, contudo, desde
que haja elementos seguros de convicção que atestem que houve, de fato, repetição de
conduta indevida.
Outra decisão, proferida pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo (Apelação 0081763-09.2012.8.26.0000, Campinas, Rel: Des. Vito
Gugliemi, julg. 17.05.2012) também admitiu a expulsão do morador por comportamento
antissocial. Todavia, exigiu que houvesse previsão dessa possibilidade em convenção
condominial, devendo esta estabelecer o quórum necessário para efetivar a exclusão.
Por outro lado, há muitas decisões que não admitem a expulsão do
condômino justamente em virtude da falta de previsão legal. É o caso de acórdão
proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
(Apelação 9220040-22.2007.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. J. L. Mônaco da Silva, julg.
16.01.2013). Haveria, dessa maneira, impossibilidade jurídica do pedido, o que
inviabilizaria, inclusive, o conhecimento da ação. No mesmo sentido, foi proferido acórdão
pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
(Apelação 0318734-14.2009.8.26.0000, Barueri, Rel: Des. Maia da Cunha, julg.
01.10.2009). Na referida decisão, foi ressaltada a possibilidade jurídica da aplicação da
multa, sem prejuízo da cobrança de indenização por perdas e danos por aqueles
moradores que sofreram consequências negativas em virtude da conduta praticada pelo
condômino antissocial.
Observa-se, portanto, que, em face da ausência de previsão legal,
aumenta a relevância de elaboração de convenções condominiais que admitam a
expulsão de moradores em situações de extrema gravidade ou reiteração exagerada de
condutas inapropriadas para o convívio pacífico no condomínio. Afinal, é inegável que há
casos em que, ainda que sejam aplicadas e pagas as multas, o mal estar gerado por
determinado indivíduo é tão latente que a convivência simplesmente torna-se impassível
de retornar à normalidade. Sob essa perspectiva, não é justo que condôminos que
sempre cumpriram seus deveres e agiram amigavelmente sejam obrigados a tolerar
moradores que são, comprovadamente, causadores de problemas em potencial. Não é
certo que tenham que viver na iminência de um futuro conflito. Todavia, como já se
ressaltou, muitas vezes, o Poder Judiciário encontra-se de mãos atadas em face da falta
de previsão legal e convencional para expulsão. Por isso, é preciso que os condôminos
fiquem atentos e tenham uma atitude mais ativa em relação à elaboração e modificação
de regulamentos internos e convenções condominiais de seus próprios condomínios. Com
isto, não estarão restritos a sancionar os condôminos antissociais apenas nos limites
estabelecidos pela Lei.
CONCLUSÃO
Conforme já se ressaltou no presente artigo, foi louvável a iniciativa por
parte do Poder Legislativo em reconhecer, no âmbito dos condomínios edilícios, um
problema recorrente e buscar uma solução legal para diminuição de conflitos entre
moradores. Entretanto, a eficácia dessa iniciativa foi limitada, uma vez que elaborado
dispositivo legal demasiadamente vago e, por conta disso, de difícil aplicação. Em face
desse contexto, tem sido a jurisprudência a responsável por conferir à Lei seus exatos
contornos e forma de aplicação.
Em primeiro lugar, pacificou-se entendimento segundo o qual, para
aplicação da multa na esfera administrativa condominial, é necessário que tenham sido
estritamente observados o princípio do contraditório e da ampla defesa. Isso significa que
o condômino acusado de praticar conduta antissocial tem direito de conhecer,
previamente e em seus exatos termos, a imputação que lhe é atribuída. Somente dessa
maneira, poderá preparar-se, produzir provas e defender-se com eficácia. Além disso,
deve ser garantido a este tempo suficiente para manifestar-se na assembleia geral de
condôminos convocada com finalidade de aplicação da multa. Caso contrário, restará
configurado o cerceamento de defesa e, na hipótese de ação judicial, dificilmente, será
mantida a penalidade. Consequentemente, todo o dispêndio de tempo e dinheiro para
convocação da assembleia, sua realização e distribuição de atas terá sido em vão. Por
isso, é importantíssimo que as convenções condominiais descrevam devidamente o
procedimento a ser adotado para a aplicação da multa por comportamento antissocial,
assegurando, em respeito à Lei e á Constituição da República, o direito ao contraditório e
à ampla defesa.
Quanto à necessidade de reiteração da conduta para aplicação da multa,
conclui-se que não se exige que haja qualquer forma de advertência ou notificação em
relação a um primeiro comportamento antissocial para que uma segunda conduta
indevida configure a reincidência. Isto quer dizer que, verificado mais de uma ação ou
omissão que se enquadre como antissocial, é possível adotar o procedimento para
penalizar o condômino. Entretanto, deve-se ressaltar que os comportamentos devem ser
constatados em contextos fáticos distintos. Portanto, se em um mesmo contexto, o
condômino pratica várias condutas antissociais, ainda assim, considera-se esta uma
conduta isolada.
É fato que a Lei exige a reiteração da conduta antissocial para que se
possa sancionar o morador por esse motivo. Por outro lado, também é verdade que, se a
ação ou omissão for descrita em convenção de condomínio ou regulamento interno como
infração e for estabelecido procedimento e quórum para aplicação de uma multa por esse
ato ou omissão, nada impede que o condômino seja punido se cometida essa única
conduta. Por exemplo, se a convenção condominial estabelecer que agressão física a
outro morador ou funcionário constitui infração administrativa e cominar pena de multa a
esta conduta, nada impede que esta seja aplicada. Com isto, a partir de qualquer outra
conduta passível de ser considerada antissocial, prevista ou não como infração na
convenção de condomínio, seria possível adotar-se o procedimento legal para aplicação
da multa por comportamento antissocial, o que pode ser eficaz para inibir outras ações do
mesmo gênero, dada sua onerosidade.
Em relação ao quórum exigido, em assembleia geral de condôminos, para
aprovação da multa, a jurisprudência parece ser pacífica em adotar o mesmo quórum do
“caput” do artigo 1337. Contudo, cumpre salientar que este quórum, somado à previsão
de iniciativa da aplicação da multa por parte do síndico, tende a dificultar muito a
ocorrência dessa sanção na prática. Afinal, ao tomar a iniciativa, o síndico corre grande
risco de não conseguir a ratificação da penalidade em assembleia, principalmente, em
virtude de falta de quórum de comparecimento. Situações como esta são passíveis de,
indubitavelmente, minar a autoridade e representatividade do síndico perante os outros
condôminos o que, para ele, é claramente indesejável. Por isso, é bastante improvável
que um síndico, efetivamente, tome essa iniciativa, o que torna a aplicação da penalidade
rara de ser verificada na prática.
No que se refere à determinação de quais seriam os comportamentos tidos
como antissociais e capazes de gerar incompatibilidade de convivência, a jurisprudência
reconhece as mais diversas formas de ação e omissão. Seriam antissociais desde
comportamentos grosseiros até agressões físicas. Considerou-se antissocial até mesmo a
falta de pagamento reiterada de valores referentes a contribuições condominiais. O
importante é que a conduta seja realmente capaz de criar toda uma atmosfera de
animosidade no âmbito do condomínio edilício que torne, realmente, insustentável o
convívio.
Há decisões no sentido de que, para ser considerada antissocial, a
conduta deveria ser prevista, ao menos em tese, em convenção condominial ou
regulamento interno, como infração. Todavia, essa posição não deve ser acatada. Afinal,
é absolutamente impossível que se preveja, nesses documentos, toda e qualquer forma
de comportamento passível de tornar a convivência incompatível. Seria injusto
impossibilitar a aplicação de multa por repetição de uma conduta gravíssima
simplesmente por esta não estar prevista em convenção ou regulamento como infração. A
própria Lei não realiza essa definição e, em nenhum de seus dispositivos, delega-a aos
condôminos.
Em se tratando do valor da multa a ser aplicado, resta claro que o limite
máximo é o previsto em Lei, ou seja, o décuplo do valor atribuído à contribuição relativa
às despesas condominiais. Consequentemente, não poderia ser estabelecido, em
convenção condominial ou regulamento interno, valor superior a este montante. Por outro
lado, tais documentos condominiais poderiam, sim, prever uma sanção menos onerosa
que a prevista em Lei. Assim, em caso de eventual ação judicial que visasse questionar o
valor da penalidade, o juiz ficaria adstrito ao disposto em convenção condominial ou
regulamento interno, pois deve respeitar a autonomia de vontade das partes, ou seja, dos
condôminos.
Também há entendimento no sentido de que os limites legais e
convencionais não são os únicos a serem observados. Há julgados em que se afirma que
a multa deve respeitar a realidade condominial e social. E, de fato, pode ser considerado
injusto e não razoável aplicar o mesmo limite máximo para todos os tipos de condomínio e
classes sociais. Por um lado, é verdade que valor da sanção é variável de acordo com o
valor das contribuições condominiais e que é possível pressupor que populações de baixa
renda vivam em condomínios onde essas despesas sejam inferiores. Por outro lado,
também é verdade que, ainda assim, o valor da multa aplicada em seu máximo para um
morador carente poderia ter impactos muito mais sérios e devastadores, inclusive em
relação à sua subsistência, que para indivíduos abastados, moradores de condomínios
luxuosos.
Quanto à possibilidade de expulsão do condômino antissocial, também
existe divergência jurisprudencial. Grande parte dos julgados é no sentido de não admiti-
la, tendo em vista a falta de previsão legal. Restaria, assim, aos condôminos prejudicados
a aplicação da multa prevista em Lei, sem prejuízo das perdas e danos sofridos. Em
sentido oposto, há acórdãos que admitem a expulsão, desde que haja convicção de que,
realmente, houve reiteração de condutas graves. Por fim, há um posicionamento
intermediário, de acordo com o qual seria possível a exclusão do condômino antissocial
caso houvesse previsão expressa em convenção condominial admitindo-a e regulando-a.
Por fim, conclui-se que, diante da dissonância jurisprudencial em face de
várias questões relativas ao parágrafo único do artigo 1137 do Código Civil, as
convenções condominiais e regulamentos internos tornaram-se documentos fundamentais
para regular a matéria em âmbito interno. Uma convenção condominial que descreva, de
forma exemplificativa, as infrações, que regule o procedimento para a aplicação da multa
de forma adequada e que preveja, expressamente, a possibilidade de expulsão do
condômino antissocial tende a cumprir muito bem diversas funções. Em primeiro lugar,
podem inibir, com eficácia, comportamentos indevidos, uma vez que os condôminos terão
ciência de quais são as condutas a serem evitadas. Em segundo lugar, garantem
segurança e previsibilidade no tocante ao procedimento adotado, garantindo direitos
fundamentais. Em terceiro lugar, impossibilitam subjetivismos relativos ao montante a ser
aplicado a título de sanção. Com isto, diminui-se a chance de emergirem motivos que
acarretem demandas judiciais que, quando ajuizadas, geram ainda mais custos e
desarmonia entre os condôminos o que contraria, de maneira flagrante, os próprios
objetivos da Lei.
Fonte: NICODEMOS, Erika. A possibilidade de aplicação de multa ao condômino antissocial. Análise de
aspectos legais e jurisprudenciais. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3579, 19 abr. 2013. Disponível
em: <http://jus.com.br/artigos/24232>. Acesso em: 19 jun. 2014.
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