2A Cushman & Wakefield Research Publication
ÍNDICE
ECONOMIA 3
MERCADO DE VAREJO 4
MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS 5
PRINCIPAIS INCORPORADORES 8
CENÁRIO FUTURO 9
Cushman & Wakefield South America
Praça Prof. José Lannes, 40 – 4º andar. São Paulo, SP. Cep: 04571-100 - Brasil
www.cushmanandwakefield.com.br
2016
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EFFECTIVE RENTS
3A Cushman & Wakefield Research Publication
BRASIL ECONOMIA
2014 2015*Forecast 12
Meses
PIB (%) 0,10 -3,90
PIB Consumo (%) 1,32 -3,84
IPCA (%) 6,41 10,67
Selic (%) 11,75 14,25
R$/US$ 2,66 3,90
EMBI+ Brasil 251,27 523,00
ECONOMIA
O ano de 2015 foi marcado pela instabilidade política e deterioração
das expectativas da economia nacional. Os conflitos envolvendo o
Planalto e a Câmara dos deputados, o aprofundamento dos problemas
fiscais e os decepcionantes indicadores de atividade no período
culminaram no downgrade do Brasil pelas principais agências de risco.
A consequência imediata foi a saída de capital estrangeiro do Brasil,
promovendo uma alta do dólar de aproximadamente 50% no período.
A desvalorização da moeda local poderia ser ainda maior, caso o
Banco Central não promovesse os leilões de swaps que contiveram o
desequilíbrio entre oferta e demanda pela moeda norte-americana.
A forte queda do Produto Interno Bruto (PIB) transparece o atual
cenário econômico: após apresentar fraco desempenho em 2014
(0,10%), estimativas de mercado apontam quedas significativas de
3,9% e 3,0% para os anos de 2015 e 2016. Mesmo o Consumo das
Famílias, fator do PIB que comumente contribui positivamente para o
indicador, retrairá 3,40% em dois anos. O peso, contudo, não está só
na retração da atividade. A recente alta inflacionária, que atingiu
10,67% em 2015, contribui também para a redução dos gastos
familiares. Muito acima dos limites estipulados pela política monetária
desenvolvida pelo Banco Central, de 6,5%, o resultado de 2015 é 4,12
p.p. superior ao mesmo período do ano passado (6,55% em 2014).
Embora muito influenciada pela alta dos preços de administrados, ela
deverá continuar pressionada em 2016 (5,9%) e 2017 (6,1%).
Buscando contê-la, o Banco Central elevou a taxa de juros Selic,
sendo a última expressa em 14,25%, a maior dos últimos nove anos.
Em nossa visão, ainda há um longo e tortuoso caminho até a
retomada da atividade e reequilíbrio macroeconômico. Enquanto a
ingerência política predominar, mais alongada será a recuperação.
Deste modo, acreditamos que a moeda local tenha a tendência de
manter-se desvalorizada – ao redor dos USD/BRL 4,0, embora
movimentos bruscos não estejam descartados
.
.
Fig 2: IPCA x Selic
Fig 1: PIB (Produto Interno Bruto)
Fig 3: Câmbio x Risco
3,2
-0,1
7,5
3,0
0,1
-3,9-3,0
0,51,2
(10)
(5)
-
5
10
(YoY
%)
Fonte: IBGE
Brasil (YoY%) Consumo (YoY%)
2,34
1,67
3,90
4,18 479
181
229
151
523
287
0
100
200
300
400
500
600
-
1
2
3
4
5
R$/U
S$
Fonte: BACEN e JP Morgan
R$/US$ (eixo esquerdo) EMBI+ (eixo direito)
12,50
7,25
14,257,3
4,9
6,7
5,6
10,7
3
6
9
12
5
10
15
20
(%)
(%)
Fonte: IBGE e BACEN
Selic (eixo esquerdo) IPCA (eixo direito)
Meta (eixo direito) Máximo (eixo direito)
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MERCADO DE VAREJO
O setor de varejo apresentou uma trajetória decrescente durante o ano
de 2015, observado principalmente na redução do volume de vendas
na comparação com o ano anterior (-4,22% YoY), conforme Pesquisa
Mensal do Comércio (PMC).
O resultado está atrelado diretamente à redução da massa salarial,
impulsionada tanto pelo declínio do rendimento médio real quanto pela
redução dos postos de trabalho. Este foi seu pior resultado em dez
anos. Neste sentido, a taxa de desemprego apresentou forte
crescimento no período, passando de 4,8% em dezembro de 2014
para 6,8% no mesmo período de 2015. Esses fatores, em conjunto
com a alta da inflação, resultaram em uma forte redução do poder de
compra dos indivíduos e um arrefecimento do mercado de varejo.
Condições políticas adversas e perda no poder aquisitivo levaram a
uma queda da confiança do consumidor, como mostra o ICC (Índice de
Confiança do Consumidor) medido pela FGV, que retraiu de 93,2 para
72,4 no último ano. Sendo assim, esperamos que o índice ainda
apresente viés negativo em 2016, por conta da instabilidade que
deverá seguir neste ano adentro.
A recuperação do mercado varejista deverá ocorrer de fato em 2017,
ainda que de maneira tímida. No médio prazo, acreditamos na
estabilização da taxa de desemprego e reajustes reais positivos no
poder de compra das famílias através de uma inflação menor e melhor
controlada. Como consequência, o ICC deverá subir novamente, assim
como o volume de vendas, que retomará uma variação anual positiva
neste mesmo período considerado.
.
Fig 5: Emprego x Desemprego
Fig 4: Volume Vendas x Preço Médio x ICC
Fig 6: Massa Salarial Real
111 109
93104 105 108
10293
72 7179
91
(30)
30
90
150
(5)
5
15
25
(YoY
%)
Fonte: FGV e IBGE
Volume Vendas (esq.) Preço Médio (esq.) ICC (dir.)
9,3
7,9 8,1
6,76,0
5,5 5,44,8
6,8
8,99,4 9,1
(1)
-
1
2
3
4
(3)
(1)
2
5
7
10
12(M
ilhões A
dm
issão x
Dem
issão)
Fonte: IBGE
(%)
Variação (esq.) Desemprego (dir.)
5,6 5,3 4,46,9
4,46,4
3,1 2,7
-3,1-1,2
1,82,9
(15)
(5)
5
15
25
(YoY
%)
Fonte: IBGE
Ocupação Rendimento Médio Previdência
BRASIL VAREJO
2014 2015*Forecast 12
Meses
Volume Vendas 2,23 -4,21
Preço Médio 6,23 7,68
ICC 93,20 72,37
Desemprego 4,82 6,82
Ocupação 0,10 -1,14
Rendimento Médio 1,94 -2,70
Previdência 0,61 0,72
(*) Projeção
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MERCADO DE SHOPPING CENTERS
CENÁRIO ATUAL
Atualmente, o mercado brasileiro conta com 538 shoppings espalhados
por todo seu território, que totalizam aproximadamente 15 milhões de m²
de Área Bruta Locável (ABL). Embora expressivos, estes números ainda
são considerados reduzidos quando relacionados à oportunidade de
demanda de consumidores brasileiros. Atualmente, essa oferta
representa 72 m² (ABL) a cada mil habitantes, cerca de 30 vezes menos
que os Estados Unidos, onde localiza-se o maior mercado de varejo do
mundo. Atrás também de países como Chile, México e Peru, o Brasil
possui expressivo potencial para desenvolvimento do setor de varejo no
longo prazo.
Desse modo, o mercado de shoppings vem crescendo a cada ano com a
inauguração de novos empreendimentos, os quais tendem a ser cada
vez maiores, visto o aumento de ABL/Shopping. Embora em
desenvolvimento constante, a distribuição de shoppings pelas diferentes
regiões é bastante desigual, onde a maior concentração de oferta
existente encontra-se na região Sudeste (56% da ABL total). Assim
como a ABL total, o faturamento dos shoppings encontra-se em
ascensão. Em contrapartida, o faturamento por loja permaneceu
constante de 2014 para 2015 em aproximadamente R$ 1,5
milhão/loja/ano.
Fonte: ABRASCE
Norte
5,2% ABL
26 SC
Sul
13,4% ABL
90 SC
Sudeste
56,0% ABL
292 SC
Centro-Oeste
8,2% ABL
50 SC
Nordeste
17,3% ABL
80 SC
Fig 9: Distribuição ABL por Região
Fig 7: Estoque x ABL/Shopping
Fig 8: Faturamento Total x Faturamento/Loja
7491
108119
129142
152
1,0
1,21,3
1,41,5 1,5 1,5
-
50
100
150
200
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0,4
0,7
1,0
1,3
1,6
(bilh
ões R
$)
Fonte: ABRASCE
(milh
ões R
$)
Faturamento Total (esq.) Faturamento/Loja (dir.)
23 23 24 2526 27 27
10
15
20
25
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
5
10
15
(mil
m²)
Fonte: ABRASCE
(milh
ões m
²)
Estoque (esq.) Expansão (esq.)
Nova Entrega (esq.) ABL/Shopping (dir.)
BRASIL: JANEIRO 2016
Número Total de Shoppings 538
Área Bruta Locável (Em milhões de m²) 14,7
Área Construída (Em milhões de m²) 35
Vagas para Carros 770.597
Total de Lojas 98.200
Lojas Âncora 2.946
Megalojas 1.964
Lojas Satélites 72.668
Lazer 982
Alimentação 12.766
Lojas de Serviços 6.874
Salas de Cinema 2.581
Empregos Gerados 1.032.744
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PARTICIPAÇÃO POR REGIÃO - 2015
Região Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul Total
Nº de Shoppings 26 80 50 292 90 538
% do total 4,80% 14,9% 9,3% 54,30% 16,7% 100%
ABL (milhões de m²) 756.315 2.532.450 1.199.434 8.224.947 1.966.826 14.679.972
Shopping Eldorado West Shopping
Center Shopping
Av. Rebouças, 3970 - São Paulo Estrada do Mendanha, 555 Rio de janeiro
Área Total: 76,255 m² Área Total: 39.558 m²
Preço (R$/m²): 22.568,1 Preço (R$/m²): 10.089,45
Cap Rate: 6,3% Cap Rate: 10%
Tok&Stok Marginal Tietê Internacional Shopping Guarulhos
Avenida Geremário Dantas, 404 - Rio de Janeiro
Área Total: 13.765 m²
Preço (R$/m²): 10.089,45
Cap Rate: 10%
Rua Miguel Menten, 51 - São Paulo Rodovia Presidente Dutra, km 225 - Guarulhos
Área Total: 7,095 m² Área Total: 76.845 m²
Preço (R$/m²): 8,692,19 Preço (R$/m²): 12.622,81
Cap Rate: 9,5% Cap Rate: 8,6%
Fonte: Cushman & Wakefield
Últimas Transações 2015
EVOLUÇÃO DO SETOR
Ano Nº de Shoppings ABL (milhões de m²) LojasFaturamento (em bilhões
de reais/ano)Empregos
Tráfego de pessoas
(milhões visitas/mês)
2006 351 7.492 56,487 50 524,090 203
2007 363 8.253 62,086 58 629,700 305
2008 376 8.645 65,500 64.6 700,650 325
2009 392 9.081 70,500 74 707,166 328
2010 408 9.512 73,775 91 720,641 329
2011 430 10.344 80,192 108.2 775,383 376
2012 457 11.403 83,631 119.4 804,683 398
2013 495 12.940 86,271 129.2 843,254 415
2014 520 13.846 95,242 142.3 978,963 431
2015 538 14.679 98,200 151.5 1,032,774 444
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MERCADO DE SHOPPING CENTERS
PANORAMA DOS SHOPPINGS
Em uma amostragem geral, em que foram abordados informações dos
shoppings do território brasileiro levantados pela Associação Brasileira
de Shopping Centers (ABRASCE), nota-se um cenário de diminuição
nas vendas e, consequentemente, nos aluguéis agregados das
empresas do setor. Evidenciando esse quadro, com exceção das lojas
de entretenimento, todos os demais tipos (âncoras, mega lojas,
satélites e serviços) tiveram suas receitas inferiores ao respectivo
trimestre de 2014.
Como consequência da queda nas vendas, a inadimplência dos
inquilinos cresceu, superando os valores observados no ano anterior,
atingindo o patamar de 7,7%. Tal cenário controverso tem contribuído
para a redução dos valores de Pedidos de Aluguéis (R$/m²), cuja
redução alcançou 14,4% em dezembro de 2015 com relação ao
mesmo período do ano anterior.
A vacância, por seu lado, atingiu 4,3% no quarto trimestre deste ano,
um dos piores resultados desde os primeiros levantamentos feitos pela
ABRASCE (Q1 2009). Este efeito pode ser explicado pela moderada
absorção e saída de inquilinos, resultando em taxas de vacância 1,5
p.p. maior que as observadas no ano anterior.
Com esse cenário, o pipeline previamente composto por 30 Shopping
Centers até o fim de 2016, totalizando 751.620 m² de ABL, deverá em
parte escorregar para os anos subsequentes, à espera de melhoras
mais consistentes no ambiente econômico.
.
Fig 10: Novo Estoque x Absorção Líquida x Vacância
Fig 12: Variação Nível de Vendas por Tipo de Loja (YoY%)
Fig 11: Aluguel (R$/m²) x Inadimplência (%)
431 832
1.0
59
1.5
38
906
834
425 818
893
1.4
87
949
923
2,11,7
3,0 2,8 2,8
4,3
-5
-3
0
3
5
-1.500
0
1.500
3.000
4.500
2010 2011 2012 2013 2014 2015
(%)
(.000 m
²)
Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE
Novo Estoque (esq.) Absorção Líquida (esq.) Vacância (dir.)
4,53,6
4,6 4,2 4,0
7,7
23% 0% 11% -2% -12%
(4)
(1)
2
5
8
-
100
200
49.23 56.26 66.6 71.34 75.36 67.07
2010 2011 2012 2013 2014 2015
(%)
(R$/m
²)
Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE
Âncora (esq.) Mega Loja (esq.)
Satélite (esq.) Serviços (esq.)
Entretenimento (esq.) Inadimplência (dir.)
ESTOQUE FUTURO
RegiõesShopping
CentersABL Distribuição (%)
N 1 20.000 2,7%
NE 11 238.423 31,7%
CO 4 83.500 11,1%
SE 9 272.697 36,3%
S 5 137.000 18,2%
Brasil 30 751.620 100,0%
7%
13% 13%
-2%
9%
-12%
-20%
-5%
10%
0
2.000
4.000
6.000
8.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD
(R$/s
qm
)
Âncora (esq.) Mega Loja (esq.)
Satélite (esq.) Serviços (esq.)
Entretenimento (esq.) Vendas (dir.)
(% Y
oY
)
Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE
4,5
3,6
4,64,2 4,0
7,7
(5)
(2)
1
4
7
-
100
200
300
2010 2011 2012 2013 2014 2015
(%)
(R$/s
qm
)
Âncora (esq.) Mega Loja (esq.)Satélite (esq.) Serviços (esq.)Entretenimento (esq.) Inadimplência (dir.)
Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE
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PRINCIPAIS INCORPORADORES
EMPRESAS DE CAPITAL ABERTO
Neste relatório, destacam-se resultados operacionais dos ativos das
empresas proprietárias de shoppings que possuem capital aberto, os
quais representam 22,7% da ABL (m²) do Brasil. O conjunto de
empresas levantadas para essa pesquisa estão enumeradas abaixo,
junto às suas respectivas ABL (m²).
Analisando os indicadores dessas empresas, pode-se observar os
impactos causados pelo cenário econômico negativo no mercado de
varejo brasileiro. A receita nominal gerada pelas vendas de lojas se
manteve no mesmo patamar do período correlato do ano anterior, depois
de um longo período de crescimento tradicionalmente acima da inflação.
Com a redução do faturamento dos inquilinos, o crescimento da receita
captada por aluguel de mesmas lojas desacelerou em proporção
semelhante. Contudo, o aumento médio nos aluguéis das empresas
listadas veio a despeito de um aumento da vacância no período,
endossando sua resiliência frente o restante do mercado brasileiro.
13%
8% 8% 8%
6%
0%
-5%
0%
5%
10%
15%
2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD
Fonte: Empresas
Aliansce BR Malls Iguatemi
Multiplan Sonae Sierra SSS (média)
Fig 14: Same Store Rent - SSR (%)
Fig 13: Same Store Sales - SSS (%)
Fig 15: Preço Pedido Médio x Vacância
8,6%
13,1%
8,6%
10,6%
8,9%
5,7%
4%
8%
12%
16%
2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD
Fonte: Empresas
Aliansce BR Malls Iguatemi
Multiplan Sonae Sierra SSR (média)
SHOPPINGS CAPITAL ABERTO
ABL (m²) Vacância (%)Área Disponível
(m²)
Aliansce 417.809,49 2,68% 11.205,40
BR Malls 999.780,00 3,00% 29.993,40
CCP 135.839,62 4,20% 5.708,67
General Shopping 262.777,00 3,60% 9.459,97
Iguatemi 438.702,00 5,00% 21.935,10
JHSF 148.790,70 6,56% 9.766,02
Multiplan 567.240,75 1,57% 8.917,86
Sonae Sierra 354.700,00 4,30% 15.252,10
135
151 154 159171
180
1,9%2,2% 2,2%
2,5%2,8%
3,4%
0%
2%
3%
5%
0
50
100
150
200
2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD
Fonte: Empresas
Preço Pedido (esq.) Vacância (dir.)
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Gustavo Garcia
Head of Market Research & Business Intelligence
South America
T +55 11 3513 6783
CENÁRIO FUTURO
Nosso cenário contempla uma recuperação econômica de médio
prazo. Neste sentido, esperamos ainda um cenário negativo para a
economia brasileira e o varejo nacional em 2016. A taxa de
desemprego deverá apresentar novo crescimento, atingindo seu ápice
e os rendimentos médios deverão continuar pressionados pela alta
inflação, levando a uma variação novamente negativa da massa
salarial no período. Adicionalmente, o prolongamento das ingerências
políticas tendem a manter em baixa os níveis de confiança. O volume
de vendas deverá cair novamente, ainda que de maneira mais amena
que a observada em 2015.
Neste ambiente, os consumidores serão mais cautelosos, realizando
suas compras de forma mais seletiva, trazendo menor receita aos
varejistas. Isto posto, acreditamos que a vacância continuará
pressionada, assim como os índices de inadimplência. O momento é
de forte negociação entre proprietários e inquilinos, que devem
trabalhar para manter seus melhores clientes ao mesmo tempo que
melhoram e desenvolvem seu mix de negócios.
O ano de 2017, por outro lado, deverá ser um ano de retomada do
setor: o PIB brasileiro voltará a um valor positivo após dois anos de
recessão consecutivos, fenômeno que não ocorria desde 1930,
durante a Grande Depressão mundial. Este será o momento em que a
taxa de desemprego voltará a decrescer e a massa salarial voltará a
apresentar variações positivas, elevando o poder de compra dos
consumidores. Com um cenário mais claro de estabilidade e
desenvolvimento, a confiança dos consumidores também deverá
retomar, assim como o volume de vendas do varejo. Este processo
impactará de maneira direta os players do setor que, se bem
reposicionados no pós-crise, deverão colher os frutos futuros dos
investimentos no presente.
Adriana Colloca
Superintendent
T +55 11 3506 8300
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