Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
POR ESTRANGEIRO
Estrutura de Nosso Diálogo
1. Estrangeiro e Imóveis
2. Imóvel Rural
3. Questões Relevantes
Bem Imóvel e
Estrangeiros
1/3
Aquisição de Imóvel por Estrangeiro
Estrangeiro:
pessoa natural
pessoa jurídica
Imóvel:
imóvel urbano
imóvel rural
Aquisição de Imóvel Urbano
A legislação brasileira não prevê restrições
Única regra a ser observada:
obrigatoriedade de o estrangeiro estar cadastrado
na Receita Federal do Brasil
pessoa natural: CPF
pessoa jurídica: CNPJ
Instrução Normativa RFB nº 1.183/2011
Art. 5º. São também obrigados a se inscrever no
CNPJ:
XII - entidades domiciliadas no exterior que, no
País:
a) sejam titulares de direitos sobre: 1. imóveis.
Instrução Normativa RFB nº 1.042/2010
Art. 3º. Estão obrigadas a inscrever-se no CPF as
pessoas físicas:
XII - residentes no exterior que possuam no Brasil
bens e direitos sujeitos a registro público,
inclusive:
a) imóveis.
Imóvel Rural e
Estrangeiros
2/3
Imóvel Rural e Estrangeiro
Constituição Federal
Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.
Lei nº 5.709/71 (e o Decreto nº 74.965/74)
Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
Lei nº 8.629/93 (artigo 23)
Incluiu o Arrendamento nas regras da Lei nº 5.709/71.
INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 70, de 6/12/2011
Dispõe sobre a aquisição e arrendamento
de imóvel rural por pessoa natural
estrangeira residente no País e pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar
no Brasil, e dá outras providências.
norma oportuna
e bem elaborada
pelo Incra
INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 76, de 23/8/2013
Lei nº 5.709/1971
4 décadas depois...
Pessoa Natural Estrangeira
Item essencial:
residência permanente no País (como comprovar isso?)
declaração ou prova documental? (conta de luz? de telefone?)
"endereço" x "residência permanente"
A residência legal em território brasileiro é comprovada
pela cédula de RNE com classificação "permanente"
Pessoa Natural Estrangeira
A Lei nº 5.709/1971 traz limites quanto à
dimensão do imóvel:
até 3 MEI: aquisição livre, exceto exigências gerais
de 3 a 50 MEI: autorização do INCRA (Instrução Normativa nº 76, de 23/8/2013)
+ de 50 MEI: autorização do Congresso Nacional (Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º)
ZTM MEI ZTM MEI ZTM MEI
A1 5 ha B1 20 ha C1 55 ha
A2 10 ha B2 25 ha C2 70 ha
A3 15 ha B3 30 ha D 100 ha
Acima de 20 MEI, também será necessária
a aprovação de projeto de exploração pelo
Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido
o órgão federal competente pela respectiva
atividade a ser desenvolvida.
Empresa Estrangeira
Lei nº 5.709/1971
Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no
art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais
destinados à implantação de projetos agrícolas,
pecuários, industriais, ou de colonização,
vinculados aos seus objetivos estatutários.
Mais de 100 MEI: autorização do Congresso Nacional (Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º)
portanto o Incra somente pode
autorizar nessas situações;
não há poder discricionário!
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista
na lei e no regulamento.
§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.
Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
INCONSTITUCIONAL?
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista
na lei e no regulamento.
§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.
Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
Art. 171. São consideradas:
I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede
e administração no País;
II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja
em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas
domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno,
entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu
capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir
suas atividades.
§ 1º - A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional:
I - conceder proteção e benefícios especiais temporários ...
§ 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento
preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.
Artigo revogado pela
EC nº 6, de 1995.
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista
na lei e no regulamento.
§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.
Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
INCONSTITUCIONAL
Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)
considerou constitucional o §1º do artigo 1º da Lei nº
5.709/1971.
Portanto...
§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.
CONTROLADOR:
sócio estrangeiro (PF ou PJ)
que resida (tenha sede) no Exterior
Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
(Espanha)
(Espanha)
Controladores do Santander Brasil:
duas empresas estrangeiras: 82%
(espanhola e holandesa)
ambas com sede fora do Brasil
Controlador da Webmotors:
Santander BR: empresa brasileira
Santander BR: sede no Brasil
Aquisição Livre
para as demais
empresas
Mudança de Entendimento
Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)
os efeitos do presente Parecer devem ser
produzidos a partir de sua publicação no Diário
Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo
único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999.
Empresa Nacional sob controle Estrangeiro
de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições
de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições
desde 24/8/2010: incidência das restrições
QUESTÕES RELEVANTES
3/3
Providências Registrais
Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial:
a soma das áreas rurais pertencentes a
pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar
25% (1/4) da superfície do município;
a totalidade das pessoas de uma mesma
nacionalidade não pode ser proprietária de mais
de 10% da área total do Município.
total geral total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade
total em poder
de estrangeiros portuguesa 23,29 ha libanesa 224,60 ha japonesa 5,18 ha
368,96 ha italiana 57,58 ha espanhola 19,36 ha argentina 3,38 ha
36,896 M.E.I. dinamarquesa 31,46 ha coreana 2,06 ha alemã 2,037 ha
M.E.I. Bofete = 10 ha área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade
área em m2 645.000.000 m2 161.250.000 m2 64.500.000 m2
área em ha 64.500,00 ha 16.125,00 ha 6.450,00 ha
área em M.E.I. 6.450,00 MEI 1.612,50 MEI 645,00 MEI
100% 25% 10%
Exemplo: Município de Bofete
Mas esses dados espelham a realidade?
infelizmente, não!
- arrendamento rural não se registra; e
- aquisições sem título (contratos de gaveta)
Empresas brasileiras equiparadas: - agora piorou de vez: controle artificial !!
Aplica-se a Lei nº 5.709/2001
Questões Relevantes
As restrições aplicam-se também à constituição de
outros direitos reais sobre imóveis rurais a
estrangeiros?
a lei diz apenas “aquisição” e “arrendamento”,
ou seja, proíbe não apenas a titularidade, mas
também a posse efetiva do imóvel rural;
portanto...
superfície
usufruto
direito real de uso
comodato
Questões Relevantes
As restrições aplicam-se também à constituição de
alienação fiduciária em garantia de imóveis rurais a
estrangeiros?
a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas
interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual
leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva
(permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem
escopo de garantia e é provisória)
eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições
dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC
nº 6 de 1995 o dispositivo que tratava da inclusão da
empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às
restrições legais.
Questões Relevantes
Problemas derivados dessa interpretação:
empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já
registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu
capital a estrangeiros?
quem vai controlar isso? a Junta Comercial?
ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Santander S/A-ECE”)
no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de
vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro,
o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da
incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a
ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial?
como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da
porcentagem da área do município em poder de
estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas
da simples mutação do controle acionário”?
Questões Relevantes
Estrangeiro Português submete-se às restrições?
Sim, exceto se...
CONSTITUIÇÃO FEDERAL:
Art. 12. // § 1º. Aos portugueses com residência permanente no
País, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, serão
atribuídos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos
previstos nesta Constituição.
Decreto nº 70.436/1972 - Estatuto da Igualdade.
Art 14 O português, no gozo dos direitos e obrigações civis, pode
exercer o comércio, indústria, a agricultura e o magistério em
qualquer grau.
§ 1º Pode também: V - Ser propietário de terras ou estabelicimentos
industriais ou comerciais na faixa de fronteiras;
Requerer ao Ministério da Justiça uma das 2 formas
de Igualdade (formas idênticas às estipuladas pelo
governo português):
1. Certificado de Igualdade de Direitos e
Obrigações Civis; ou
2. Certificado de Igualdade de Direitos e
Obrigações Civis e Gozo dos Direitos Políticos
Comentários Finais
O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a
segurança nacional do país;
No entanto, o dispositivo que, em 1971, equiparava a empresa
nacional controlada por estrangeiro à empresa estrangeira
passou a ser inconstitucional em 1995, pois a EC nº 6/1995
revogou toda forma de discriminação entre as empresas
brasileiras de capital nacional e de controle estrangeiro;
Além disso, o controle de imóveis rurais de titularidade de
estrangeiros passou a ser uma falácia, pois sua efetivação é
inviável quanto às empresas brasileiras sob controle
estrangeiro.
Por fim, esse tema requer uma
análise jurídica que seja isenta
de sentimentos ideológicos.
OBRIGADO
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
POR ESTRANGEIRO
Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.
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