Overview do setor de Construção Civil nos EUA.
Business Building
Porto Alegre, 13 de março de 2012
29 de maio de 2014
Investimento em Imóveis Comerciais e Ciclo dos negócios Foi a recessão mais severa no
setor nos EUA
Reflete a queda no preçodos aluguéis e o aumento donúmero de imóveis vagos.
Produziu impactosnegativos na indústria defundos de investimento no
Recuperação Lenta ...
Porto Alegre, 13 de março de 2012
fundos de investimento nosetor
Crédito no setor caiu 18%e reduziu o mercado desecuritização.
Apesar dos números ruins, omercado é divido entre:
Construções existentes:desempenho melhor.
Construções novas:recuperação lenta.
Demografia
Vetores no setor
São mudanças mais São mudanças mais lentas, porém com o lentas, porém com o
poder de afetar o setor poder de afetar o setor por vários anos.por vários anos.Redução de impostos Redução de impostos
e subsídios podem e subsídios podem impulsionar o setor.impulsionar o setor.
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Business Building
Taxa de
Juros
Economia
Política Governam
ental e Subsídios
Afeta o custoAfeta o custo dos dos financiamentos e a financiamentos e a
demanda.demanda.
Diversos indicadores Diversos indicadores que podem sinalizar que podem sinalizar a saúde da economiaa saúde da economia
CMBS Spreads x 10y Treasuries Senior
Precifica menor risco
Junior
Ainda não voltou aonormal � oferece risco
Essa diferença é vista como umsinal de que o mercado de
Spreads sinalizam distorção ...
Porto Alegre, 13 de março de 2012
sinal de que o mercado deimóveis existentes está melhorque os novos.
Empréstimos Bancários para “Real Estate” não residencial(var.% sobre mesmo período do ano anterior)
De qualquer forma, o créditobancário ao setor voltou.
21.2%
16.0%15.8%
2.7%
Apesar de o estoque de créditoao setor ainda se encontrar empatamar muito inferior aoperíodo pré crise de 2008.
Tem espaço para crescer...
...mas crédito retorna...
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-5.7% -6.7%
2.7%
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2.21
2.47
2.58
2.48
2.34
2.25 2.22
2.28
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Estoque no Q4 de cada ano (US$ tri)
Transações com propriedades comerciais(US$ bilhões)
A tendência é positiva e nadagarante que atinja o patamar precrise (estaria aquele nível fora darealidade?).
...produzindo impactos positivos naatividade no setor...
E os preços continuam a reagirde forma positiva, quase no nívelpre crise....
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Preço dos imóveis comerciais(Nº índice)
Taxa de VacânciaA melhora na ocupação dos imóveis
aconteceu em todos os segmentos:
Office: Para continuar a melhorar énecessário mais queda na taxa dedesemprego
Como reflexo, aumenta o nº de unidadesalugadas em todos os segmentos:
...com recuperação na ocupação ecrescimento do aluguel...
Queda lenta.....
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Unidades Alugadas
Office: + 2,8%
Cap Rate - Office(em% a.a)
Encontra-se no menor patamar histórico:
Juros baixos estão impulsionando opreço dos imóveis e reduzindo a taxade capitalização.
...mas isso tem reduzido a taxa deretorno dos empreendimentos...
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Cap Rate - Indústrias(em% a.a)
Cap Rate - Comércio(em% a.a)
Nota: Spread = caprate- TIPS 10y Treasuries
É um tipo de empresa de “real estate” criada tal como umfundo de investimento que aplica seus recursosdiretamente no setor “real estate”. Tem 3 tipos:
REIT – Real Estate Investment Trust
O menor retorno de fundos ligados aosetor pode limitar os investimentos....
Porto Alegre, 13 de março de 2012
diretamente no setor “real estate”. Tem 3 tipos:Equity REIT: receitas estão ligadas ao aluguel das propriedades (90% do total de
REIT)
Mortgage REIT: receitas geradas pelo pagamento das hipotecas.
Hybrid REIT: combina as duas estratégias anteriores.
Exemplo de investimentos:Shopping centers, apartamentos, casas, escritórios, hotéis e etc.
Mercado cresceu depois da crise...
Equity REIT(US$ milhões)
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200,000
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400,000
500,000
600,000
700,000 Capitalização de Mercado
Nº de REIT
Capitalização de mercadochega ao máximo de US$ 600bilhões.
Desde a crise foram criadosmais de 40 REIT de equity nosEUA
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Mortgage REIT(US$ milhões)
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Capitalização de Mercado
Nº de REIT
No caso dos REIT de mortgagecapitalização também atingiuponto máximo de US$ 60 bilhões.
Sendo criados mais de 20 desde2008
..mas rendimentos dos fundos derenda são melhores que de hipoteca...
106.68
33.58 32.61
0.87
Equity REIT(retorno % em 12 meses)
Após render cerca de 30% nosanos pós crise, retorno dosfundos cedeu...
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Mortgage REIT(retorno % em 12 meses)
Questão importante: nessepatamar de retorno é possívelacreditar em continuidade nacaptação de recursos?
Aumento dos Treasuries podeprejudicar um pouco o mercado
Conclusões
Vetor Taxa de Juros
A baixa taxa de capitalização dos imóveis comerciais estáimpulsionado os aluguéis e, na esteira, podemos ter maior investimentono setor (a taxa de vacância continua a cair). Ao comparar essa taxa comoutras do mercado, pode-se ver que a mesma ainda é atrativa.
Crédito flui para o setor, com impactos positivos sobre transações deimóveis (tem espaço para crescer) e preço (no limite).imóveis (tem espaço para crescer) e preço (no limite).
Um aumento da taxa de juros nos próximos meses pode modificaresse cenário.
Reduzir o VPL e diminuir a atratividade dos REIT
Mas pode aumentar o CapRate
Conclusão: mercado pode ter chego no equilíbrio. Resultadosmelhores dependem do andamento da economia.
Fundamentos – Real Estate
PCE – Gasto dos Consumidores(em US$ milhões)
(var% em 12 meses)
10,470
11,881 7.2%
4.0%
Gasto dos consumidores (Consumer Spending) – quanto mais osconsumidores gastam, mais se tem demanda por novos negócios o que impacta nasobras.
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3
Fundamentos – Real Estate
Renda Pessoal Disponível(em US$ milhões) (var% em 12 meses)
11,605
12,789 9.3%
5.8% 3.3%
Renda Pessoal Disponível (DSPI) – quanto maior a renda disponível, depoisdos gastos com impostos e juros, maior será o consumo e, por consequência, oimpacto sobre a venda de imóveis comerciais.
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etc).
Porto A
legre, 13 de março de 2012
(var% em
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Fundamentos – Real Estate
Total Employment – Construção(em mil trabalhadores) (var% em 12 meses)
7,687 7.07%3.25%
Taxa de Desemprego (Unemployment rate) – quanto maior for a taxa dedesemprego menor deverá ser a demanda por novos negócios (cassinos, shoppingscenters, lojas e etc).
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Fundamentos – Real Estate
Spread menor(Treas 10y – 3m spread – inclinação menos pronunciada)
2.97
Spread nos Treasuries (10y-3m) – quanto menor o spread menos inclinada acurva, sinalizando atividade econômica aquecida e menores custos para consumidoresadquirirem bens, com impactos positivos na venda de imóveis comerciais.
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2.29
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14
Fundamentos – Real Estate
Valor das construções(Em US$ milhões)
412,197
Valor das Construções – quanto maior o valor dos imóveis, maior o ativo doinvestidor resultando em mais capitalização de mercado para uma determinada taxade juros.
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3Ainda há muito espaço para recuperação
de valor dos imóveis comerciais paraalcançar o nível do pré-crise.
Fundamentos – Real Estate
Valor das construções(var.% sobre mesmo período do ano anterior)
Não residencial Residencial34.2%
24.9%18.1%
16.0%
Valor das Construções – quanto maior o valor dos imóveis, maior o ativo doinvestidor resultando em mais capitalização de mercado para uma determinada taxade juros.
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-30.3%
24.9%
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-37.9%
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3
O mercado de imóveis apresentarecuperação no valor:
Em menor magnitude nos imóveiscomerciais
Fundamentos – Real EstatePrevisões – NAR – National Association of REALTORS (feb/2014)
2012 2013 2014 2015
Var. % ao ano
PIB 2.8 1.9 2.4 2.9
Employment* 1.7 1.7 1.7 1.9
Consumer Prices 2.1 1.4 2.6 3.7
Expectativa de gerar de 2a 2,2 milhões de empregos
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Consumer Prices 2.1 1.4 2.6 3.7
Em %
Desemprego 8.1 7.4 6.5 6.3
Fed funds 0.1 0.1 0.1 1.0
3m 0.1 0.1 0.2 1.1
10y 1.8 2.5 3.2 3.8
Spread 1.7 2.4 3.0 2.7
* Nonfarm Payroll
Fundamentos – Real EstatePrevisões – NAR – National Association of REALTORS (feb/2014)
Redução gradual da taxa devacância é um sinal de que omercado pode ter desempenhomais tímido nos próximos meses.
2014 2015
Office
Taxa de vacância 15.7% 15.5%
Var.% no aluguel 2.3% 3.2%
Industrial
Taxa de vacância 8.9% 8.7%
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Taxa de vacância 8.9% 8.7%
Var.% no aluguel 2.4% 2.6%
Retail
Taxa de vacância 10.0% 9.8%
Var.% no aluguel 2.0% 2.3%
Multi-Family
Taxa de vacância 4.0% 4.1%
Var.% no aluguel 4.3% 3.5%
Conclusões
Vetor Economia
A economia americana segue com perspectiva positiva
Continuidade da melhora no mercado de trabalho
aumento do emprego e queda da taxa de desemprego
Renda disponível e gasto dos consumidores em expansão
Spreads sinalizam continuidade desse cenário
Desafios:
Evitar aquecimento acima do potencial
Equilibrar valorização de ativos financeiros x reais
Resposta do setor de imóveis comerciais deve ser positiva, mas nãovejo expansão significativa em 2014/15
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