DIREITO DAS COISAS

AULA 05

SUHEL SARHAN JUNIOR

DIREITOS DE VIZINHANÇA (Artigos 1277 e ss, do CC)

Certo é que a propriedade sofre uma série de limitações, seja ela em

decorrência do interesse público, do Código de Aguas, do Código Florestal etc.

Não obstante a isso, vivemos em um mundo urbano, onde os vizinhos vivem

muito próximo uns dos outros, diferentemente de antigamente, em que

tínhamos um país extremamente rural. Sendo assim, é óbvio que, por vezes,

as atitudes praticadas por uma pessoa podem interferir seriamente na vida de

um ou mais vizinhos que possuem casas contiguas.

Por isso, necessário se faz que se criem regras que disciplinem a vida em

vizinhança, bem como imponha limites nesse sentido ao direito de propriedade.

Nesse diapasão surgem dos direitos de vizinhança.

DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

O Código Civil, em seu artigo 1227, traz prerrogativas para que um vizinho

impeça o uso anormal da propriedade de outro, desde que alguns atos estejam

perturbando o sossego, a saúde ou a segurança das pessoas que habitam em

sua casa.

O mau uso da propriedade, em regra, pode se caracterizar por três espécies

distintas de atos, quais sejam: ilegais, abusivos, lesivos.

Os atos ilegais são atitudes praticadas que infringem a lei, como, por exemplo,

atirar pedra na casa do vizinho. Além das consequências criminais do ato, bem

como da reparação de danos prevista nos artigos 927 c/c 186, ambos do CC, o

proprietário do imóvel pode alegar o mau uso da propriedade para fazer cessar

essa prática;

O ato abusivo, por sua vez, se vislumbra num uso irregular da propriedade que

traz consequências aos vizinhos, como, por exemplo, em uma zona residencial,

um moral rotineiramente oferece festas com som alto até a madrugada.

Já o ato lesivo, é uma atitude que interfere na vida do vizinho, mas esse não

pode tomar nenhuma medida para coibi-la, pois o ato lesivo é um ato

perturbador, mas autorizado pelo Poder Público, como, por exemplo, linha de

trem que passa ao lado de várias casas.

Assim sendo, caso exista um ato ilícito ou abusivo, o proprietário lesado pode

invocar o artigo 1277, do CC para fazer cessar o mau uso da propriedade.

Para aferir se o ato praticado realmente é ilegal ou abusivo, será analisada a

área que se localiza o imóvel e a extensão do dano. Por exemplo: mesmo que

seja uma área residencial e esteja ocorrendo uma festa com um som não muito

alto, de maneira esporádica, não se trata de mau uso da propriedade.

Configurado o mau uso da propriedade, podem ser tomadas as seguintes

medidas:

Se o ato for considerado suportável, nada se fará; se o ato for considerado

insuportável e puder ser reduzido, assim o será; se o ato for considerado

insuportável e não puder ser reduzido, o mesmo deverá ser cessado.

Obs: se o uso anormal da propriedade não poderá ser invocado, caso as interferências sejam provocadas por interesse público (artigo 1278, do CC)

Das Árvores Limítrofes (Artigo 1282, do CC)

As arvores situadas nas linhas divisórias entre duas propriedades, pertencerão

a ambos, de modo que os frutos pertenceram ao dono do prédio em que

caírem.

Da Passagem Forçada (artigo 1285, do CC)

O dono de prédio encravado que não tenha acessão a via pública, porto ou

nascente, pode obrigar o vizinho a lhe dar passagem, desde que lhe pague

uma indenização cabal.

O caminho será fixado judicialmente se for preciso e será o que trouxer o

menor prejuízo possível ao vizinho que estiver dando passagem. Por exemplo:

não pode ser exigido um caminho mais curto, que prejudique o vizinho,

simplesmente por comodidade do proprietário do prédio encravado.

O encravamento deve ser natural e absoluta. Se foi causado pelo próprio

proprietário que vendeu parte de suas terras e ficou sem saída, poderá exigir a

passagem apenas que quem comprou as terras, mas não de outro vizinho.

Da passagem de cabos e tubulações (artigo 1286, do CC)

O proprietário de um imóvel é obrigado a suportar a passagem de cabos e

tubulações de serviços públicos para atender ao seu vizinho, desde que seja

impossível se fazer de outro modo ou essa seja muito excessiva. Nessa

situação, o proprietário deverá ser indenizado pela desvalorização causada.

Das águas (artigos 1288 a 1296)

Os artigos 1288 a 1296, do CC trazem algumas disposições relacionadas às

aguas naturais que podem cair em um ou outro prédio.

Certo é que o vizinho inferior é obrigado a suportar as aguas naturais que

decorrem do prédio superior (1288, do CC). No entanto, esse não pode fazer

obras artificiais para que as águas desaguem no prédio inferior.

O proprietário onde corre as águas naturais tem o direito de utilizá-la para suas

necessidades, não podendo impedir que a mesma corra para o prédio vizinho

(artigo 1290, do CC).

DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS (artigos 1297 e 1298, do CC)

Preceitua o Diploma o Civil a legitimidade de um vizinho exigir do outro a

demarcação e a divisão de suas áreas, quando essa for obscura, inexistir ou já

tiver sido destruída.

Para pleitear tal direito, caso o mesmo não possa ser feito por acordo entre as

partes, o confinante prejudicado deve ingressar com a Ação Demarcatória

(artigos 946 a 966, do CPC);

As despesas com a demarcação ou com a construção de um muro ou qualquer

outra linha divisória serão repartidas de forma proporcional.

DO DIREITO DE CONSTRUIR

Certo é que o proprietário de um imóvel, no uso de seus poderes, pode edificar

em um terreno ou reformular uma edificação que já exista. No entanto, deve

atentar para algumas regras restritivas existentes no Código Civil, bem como

em outras previstas em regulamentos administrativos, principalmente

municipais.

Tais imposições são conhecidas como restrições à liberdade de construir, as

quais visam evitar prejuízos ou perda de privacidade para os vizinhos

confinantes.

Algumas restrições são impostas em regulamentos administrativos e versam

sobre limite de altura de prédios, áreas de zoneamento de construção etc.

Já os limites previstos no Código Civil visam proteger o vizinho confinante.

Assim sendo, o proprietário não pode:

Construir fogões, chaminés ou churrasqueiras que produzam efeitos no

prédio vizinho. Por exemplo: constrói um forno grudado na parede, de

modo que do outro lado é a sala de estar do vizinho confinante,

esquentando todo o ambiente (artigo 1308, do CC);

O proprietário não pode projetar suas construções para que elas

despejem as aguas diretamente no prédio vizinho (artigo 1300, do CC);

O proprietário não pode construir janelas ou varandas a menos de metro

e meio do muro divisório com o prédio confinante (artigo 1301, do CC);

Obs: Ver sumula 120, do STF;

DO USO DO PRÉDIO VIZINHO

O vizinho pode ingressar no prédio confinante, sem que o proprietário do

mesmo possa se opor, mediante aviso prévio, quando: precisar utilizá-lo para

reparação, construção, limpeza ou reforma de sua casa, desde que tal ato seja

indispensável; recuperar coisas suas que caíram em propriedade vizinha

(1313, do CC).