Vinci Shopping Centers FII · Apresentação Institucional 3º TRIMESTRE 2018. 2 UMA DAS MAIORES...

Vinci Shopping Centers FII

Apresentação Institucional3º TRIMESTRE 2018

2

UMA DAS MAIORES GESTOTAS DE RECURSOS

INDEPENDENTES DO BRASIL

Atuando nos setores de Private

Equity, Real Estate, Infraestrutura,

Crédito, Multimercado, Ações,

Investments Solutions e Assessoria,

a Vinci conquistou sólida reputação

na geração de resultados,

combinando flexibilidade e

criatividade com disciplina e

resiliência

198

R$23

29

BI SOB

GESTÃO

FUNDOS/

VEÍCULOS

SÓCIOS

Vinci Partners

¹ Em número de shoppings no portfólio

EQUIPE DE REAL ESTATE

Sete profissionais dedicados,

liderados por gestor com 24

anos de experiência no setor,

em diversos segmentos e

estratégias, tendo vivido

todas as fases do ciclo do

mercado imobiliário

brasileiro.

4

Vinci Real Estate

Equipe

Fonte: Vinci Partners

*Predecessores: Banco Pactual

Gilberto Sayão

Membro do Conselho

Alessandro Horta

CEO

Leandro Bousquet

Head de Real Esatate

Tempo de Experiência Relevante 26 26 24

Tempo na Vinci / Predecessores* 26 17 9

Experiência Anterior UBS Pactual UBS Pactual BR Malls

Leandro Bousquet

Head de Real Estate

Rodrigo Coelho

Diretor

Ilan Nigri

Diretor

Luiz Filipe

Araujo

Associado

Érica Souza

Associado

Douglas Caffaro

Analista

Tiago Ferreira

Analista

Tempo de Experiência Relevante 24 16 22 7 11 4 3

Tempo na Vinci / Predecessores* 9 6 10 6 7 1 1

Experiência Anterior BR Malls Brasil Plural Opus Operações Vinci Operações Vinci Operações Vinci Operações Vinci

MEMBROS DO COMITE DE INVESTIMENTO

EQUIPE DE GESTÃO

Crédito (liderado por Marcello Almeida) Jurídico Contabilidade e Financeiro Compliance Risco Macroeconomia Research TI Backoffice

ÁREAS DE SUPORTE

5

Vinci Real Estate

Estratégia de Shoppings e Vantagens Competitivas

▪ Portfólio diversificado em termos de:

LocalizaçãoÁrea Bruta

Locável

Percentual de

Participação

Perfil de

Consumidor

Administrador dos

Shoppings

▪ Focado em aquisições, não realiza desenvolvimento

▪ Não realiza administração dos shoppings podendo realizar parcerias com grandes administradoras

▪ Estratégia flexível, permitindo atuação em uma seleção mais abrangente de oportunidades com menos competição

▪ Gestão Ativa, pela seleção, negociação e aquisição de ativos, bem como pela influencia nas decisões estratégicas dos ativos

6

20142015

2017

2018

VISC11

Histórico

1. Informações referentes ao terceiro trimestre de 2018

Patrimônio: ~R$ 40 mm

<50 investidores

Início da estratégiaAquisição de 2 ativos

Aquisição de 4 ativos

Portfólio de 2 ativos




+4.000 investidores


IPO na B3 (~R$230 mm) e aquisição de 1 ativo

Patrimônio: ~R$ 800 mm¹

+32.000 investidores¹


Follow on de ~R$ 500 mm e aquisição de 2 ativos

<100 investidores

Valor de Mercado: n/a

Valor de Mercado: n/a

Valor de Mercado: ~R$ 330 mm

Valor de Mercado: R$ 840 mm¹

VINCI SHOPPING CENTERS FII

Maior fundo imobiliário

de shoppings da B3¹IGUATEMI FORTALEZA 13.507 m² de ABL próprio

ILHA PLAZA10.590 m² de ABL próprio

SHOPPING TACARUNA7.493 m² de ABL próprio

GRANJA VIANNA3.797 m² de ABL próprio

WEST SHOPPING3.147 m² de ABL próprio

SHOPPING PARALELA4.427 m² de ABL próprio

PÁTIO BELÉM2.926m² de ABL próprio

CENTER1.137m² de ABL próprio

¹ em número de ativosSHOPPING CRYSTAL2.528m² de ABL próprio

8

Portfólio

9 shoppings de qualidade localizados em regiões metropolitanas de capitais com mais de 1 milhão de habitantes de 7 diferentes estados e totalizam mais de 49 mil m² de ABL próprio

%ABL Próprio por Classificação Abrasce

Regional

49%

Mega

28%

Médio

14%

Pequeno

9%

%ABL Próprio por Estado

RJ

30%

CE

27%

PE

15%

BA

9%

SP

8%

PA

6%

PR

5%

6

24

7

+49

9SHOPPINGS

MIL M² ABL PRÓPRIO

ESTADOS

ANOS DE IDADE

NA MÉDIA

ADMINISTRADORES

Shopping Ano LocalizaçãoABL Total (m2)

% VISC11

ABL Própria (m2)

Adm

Shopping Iguatemi Fortaleza

1982Fortaleza, CE

90.016 15,0% 13.502

Shopping Centers Iguatemi S.A.

Ilha Plaza 1992Rio de Janeiro, RJ

21.615 49,0% 10.591 BR Malls

Shopping Tacaruna

1997 Recife, PE 44.950 16,7% 7.507 Tmall

Shopping Paralela

2009Salvador, BA

40.247 11,0% 4.427 Saphyr

Shopping Granja Vianna

2010 Cotia, SP 30.463 12,5% 3.808 Saphyr

West Shopping

1997Rio de Janeiro, RJ

41.405 7,5% 3.105AD Shopping

Pátio Belém 1993 Belém, PA 24.567 13,6% 3.341AD Shopping

Shopping Crystal

1996 Curitiba, PR 14.120 17,5% 2.471 Argo

Center Shopping Rio

2001Rio de Janeiro, RJ

15.163 7,5% 1.137AD Shopping

9

Aquisições Recentes

Shopping Tacaruna

▪ Shopping regional, maduro, de grande porte e dominante em sua área de influência com 44.950 m² de ABL

▪ Forte ancoragem com: Lojas Americanas, C&A, Riachuelo, Le Biscuit, Casas Bahia e etc.

▪ Diversificação geográfica com Recife (PE) e de parceiros administradores com Tmall, relacionada ao grupo JCPM

▪ Potencial de crescimento com a maturação de investimentos recentes que totalizaram mais de R$ 140 milhões nos últimos 5 anos.

▪ Adquirido em 15 de setembro de 2018 por um preço de R$ 81,6 milhões à um cap rate de 10,6%

10

Aquisições Recentes

Shopping Iguatemi Fortaleza

▪ Mega shopping, maduro e dominante em sua área de influência com 90.016 m² de ABL

▪ Forte ancoragem e mix completo com: Lojas Americanas, C&A, Riachuelo, Le Biscuit, Zara, Reserva e etc.

▪ Potencial de crescimento com a maturação da última expansão realizada que adicionou cerca de 30 mil m² de ABL ao shopping

▪ Diversificação geográfica com Fortaleza (CE) e de parceiros administradores com Shopping Centers Iguatemi S.A.

▪ Adquirido em 28 de setembro de 2018 por um preço de R$ 185 milhões à um cap rate de 9,2%

11

Aquisições em preços atrativos

Comparativo do Cap Rate das Aquisições

Cap Rate: Resultado do primeiro ano sobre o preço de aquisição do ativo

Abaixo apresentamos o cap rate das aquisições de shoppings que foram divulgados ao mercado. Pode-se observar que as aquisições realizadas pela Vinci estiveram sempre no topo do range das transações de cada período. Esse gráfico evidência que a estratégia adotada aliada a experiência do time tem permitido a realização de aquisições a preços mais atraentes.

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

mai-13 nov-13 jun-14 dez-14 jul-15 jan-16 ago-16 mar-17 set-17 abr-18 out-18 mai-19

Transações de Terceiros Transações Vinci Tendência Linear (Transações Vinci)

Cap Rate de Aquisições de shoppings

Mercado de Capitais

13

4,27%

-3,89%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

nov-17 dez-17 jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18

VISC11 MALL11 IFIX XPML11 HGBS11 ALSC3 IGTA3 MULT3 BRML3

Performance de Destaque

VISC11, desde seu IPO, foi o ativo mais rentável do segmento de shoppings da B3

1. Considera os rendimentos declarados no período, além dos direitos de subscrição referentes a 4ª emissão de cotas do Fundo, utilizando o critério de precificação adotado pela Bloomberg.

PLATFORMA DE RI DIFERENCIADA

Relatórios mensais e

trimestrais, planilhas de

fundamento, call de

resultados trimestrais

com o gestor. Cobertura

dos principais analistas

do setor

15

1,4

0,9

0,5

2,0

1,6

0,8

0,4

VISC11 HGBS11 JHSF3 SSBR3 XPML11 SCAR3 MALL11

Liquidez

Liquidez superior a de algumas companhias abertas do setor imobiliário

Liquidez Diária Média em 2018 (R$ MM)

FIIs de shopping Empresas listadas de shopping

16

Evolução da base acionária do VISC11

Cotistas presentes em todos os estados do país

1,28%

0,06%0,14%

0,02%

0,03%

0,50%

0,22%

0,38%

5,48%4,74%

4,31% 42,18%23,47%

1,19%

6,01%0,96%

2,39%

0,21%

0,21%

1,81%

2,25%

0,47%

0,22%

1,07%

0,15%

0,19%

0,06%

0% 0,01% 0,50% 5,00% 10,00% 20,00%

36 42

4.483

17.237

32.031

mar/14 set/15 out/17 abr/18 set/18

0,0% 0,0%

4,2%

11,7%

18,0%

1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão(IPO)

4ª Emissão(Follow-On)

Evolução da base acionária do VISC11

Número de cotistas # de cotistas de VISC11 / # total FII B3

3T18

Desempenho Operacional e Financeiro

18

-0,1%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18

Multiplan

BrMalls

Iguatemi

Aliansce

VISC11

Indicadores Operacionais

Indicadores em linha com as maiores companhias abertas.

▪Fonte: Vinci Partners

Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) apontam para o início do ciclo de recuperação

Taxa de Ocupação comprovam a resiliência do setor

95,0%

85,0%

87,0%

89,0%

91,0%

93,0%

95,0%

97,0%

99,0%

1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18

Multiplan

BrMalls

Iguatemi

Aliansce

VISC11

-0,8%

-08%

-06%

-04%

-02%

00%

02%

04%

06%

08%

10%

1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18

Multiplan

BrMalls

Iguatemi

Aliansce

VISC11

Inadimplência Líquida em queda

19

Indicadores Financeiros

FFO¹/m²

1. FFO (“Funds from Operations”): É uma medida simplificada de geração de caixa, adicionando-se ao lucro líquido a depreciação e a amortização e excluindo-se eventos como ganhos na venda de propriedades.

Fonte: Vinci Partners

FFO¹/m² do VISC11 se destaca entre as companhias abertas

224

139

330

231

208

307

247254

176

149140

155

190196

208198

86

123111 106

-

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

1Q18 2Q18 3Q18 Média YTD

VISC11

Multiplan

BrMalls

Iguatemi

Aliansce

Anexo ICaracterísticas e Vantagens do Veículo FII

21

Características e Vantagens do Veículo FII

Comparação do Instrumento FII com Companhias

Isenção Fiscal sobre ganho de capitalFacilita e incentiva a recilcagem do portfolio de forma eficiente

Isenção Fiscal sobre a renda gerada pelasprópriedades imobiliárias

Maior eficiência e margens mais altas

Obrigação de distribuir 95% do resultado Caixa Gerado no semestre

Investidor tem acesso direto ao fluxo de caixa das operações

1

2

3

4

Despesas prevísiveis na forma de taxa de administração

Evita possíveis impactos relacionados ao alto custo de Despesas Gerais e Administrativas

22

Características e Vantagens do Veículo FII

Vantagens para Investidores Pessoas Físicas

Liquidez: mercado secundário permite a venda das cotas do fundo em um curto período de tempo enquanto a venda de um imóvel pode ser demorada e onerosa.

Eficiência Fiscal: desde que atendidas as exigências legais, não há incidência de imposto sobre a distribuição dos rendimentos para pessoas físicas.

Custos de Entrada e Saída: custos de corretagem, cartório e documentação tendem a tornar o investimento direto em imóveis mais oneroso

Diversificação: com recursos limitados é possível investir em diversos fundos de diversas estratégias que geram um investimento indireto em uma quantidade relevante de imóveis, enquanto na compra direta é necessário o valor mínimo de um imóvel.

Flexibilidade em relação ao valor do investimento: fundos de investimento possibilitam o ingresso de pequenos e médios investidores que tenham interesse em ter exposição ao setor imobiliário

Gestão Profissional: fundos imobiliários são geridos por gestores regulados pela CVM com expertise na gestão de ativos imobiliários.

23

Mercado de FIIs

Mercado de FIIs no Brasil possui atualmente R$30,9 bilhões em fundos listados.

Fonte: Anuário Uqbar 2018

Mercado Atual

R$ bilhões

Fundos Listados por Segmento

R$ bilhões

Mercado Potencial

R$ bilhões

R$ 30,99

bi

R$ 41,41

bi

Fundos não listados Fundos listados

24

15

32

2123 23

30

44

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Volume de Ofertas Públicas (R$ bilhões)

Fonte: Boletim de FIIs da B3 de agosto de 2018

Crescimento do mercado

Captação média de R$ 7,5 bilhões por ano Crescimento de 16x entre 2010 e 2018

Apenas 41% dos FIIs existentes são listados na B3 atualmenteCrescimento médio anual foi de 47,6% ao ano entre 2010 e 2018

Número de Investidores

Número de FIIs RegistradosVolume Diário Médio de Negociação (R$ milhões)

Mercado de FIIs

6996

117 127 127 127 138159

142176

217249

264

303331

386

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

B3

Total

173.000

7,7

21,7

32,236,9

42,7 44,850,6

59,6

39

88

121137

147159

187

217

-12

8

28

48

68

88

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-30

20

70

120

170

220

Volume

Qtd

25

Mercado de FIIs

Potencial de Crescimento da Indústria

R$ 4,6 trilhões de REITs listados 11% do PIB americano

R$ 44 bilhões de FIIs listados1% do PIB brasileiro

Giro diário de 0,32% do valor total listado R$ 6,4 bilhões de negócios diários

Giro diário de 0,11% do valor total listado R$ 44 milhões de negócios diários

80 milhões de Investidores diretos e indiretos 172 mil investidores diretos

REITs FIIs

Desde 1961, 57 anos Desde 1993, 25 anos

26

Anexo IIShopping Center - Conceitos

27

Locação de espaços nos corredores e nos estacionamentos dos shopping centers para quiosques, e para colocação de mídia e merchandising nas áreas comuns.

Shopping Center - Conceitos

Principais Receitas e Despesas Operacionais

O contrato típico de locação entre o shopping center e os seus lojistas são corrigidos por inflação (maior parte IGP), com prazo padrão de cinco anos, no qual o valor do aluguel é o maior entre (i) um aluguel mínimo; e (ii) um aluguel calculado como um percentual

sobre as vendas dos lojistas. Usualmente, as lojas satélites no mês de dezembro tem o valor do aluguel mínimo em dobro.

Usualmente os custos do condomínio são arcados pelos lojistas, porém, determinadas situações como lojas vagas e inadimplência podem os proprietários serem responsáveis por tais custos.

Mall e Mídia

Aluguel Mínimo

Aluguel

Variável

Estacionamento

Taxa de

Administração

Aportes

Condominiais

Outras

Despesas

NOI

NOI, é a receita operacional líquida do imóvel. Shopping centers possuem poucas despesas operacionais o que faz com que tenham alta margem operacional (acima de 80%)

OutrosReceitas comerciais (Cessão do Direito de Uso e taxas de transferência), multas contratuais, etc.

Remuneração devida ao administrador do shopping pelo gerenciamento da exploração comercial do imóvel.

Despesas administrativas, com advogados, auditoria de lojas, etc.

28


Estrutura

Shoppings Administradores

Lojas

Âncoras Semiâncoras Megaloja

Satélite Serviços Entretenimento

Os investidores são responsáveis pelo investimento no imóvel e, por consequência, têm direito aos benefícios financeiros advindos do mesmo. A maior parte dos custos operacionais do shopping center é repassado para os lojistas por meio do condomínio, o que faz com que o ativo tenha alta margem operacional. Gestor (Vinci)VISC11

Cotistas

Plano de Mix

Responsável pelas demandas do dia a dia como demandas de lojistas, contratação de prestadores de serviço para segurança, manutenção e limpeza do imóvel.É também responsável pela interlocução entre os lojistas e os empreendedores e também pela comercialização do shopping, com foco na maximização das receitas do imóvel.

Administrador Escriturador

29


Plano de Mix

Fonte: Plano de Mix – Abrasce 2017

1. Lojas que não sejam dos segmentos de Entretenimento e Serviços

Âncora¹Lojas¹ com mais de 1.000 m² que tem o propósito de atrair fluxo de pessoas para o shopping center

Semiâncora¹ Lojas¹ entre 500 e 999 m²

Megaloja¹ Lojas¹ entre 250 e 499 m²

Satélite Lojas¹ menores que 250 m²

ServiçosLojas focadas em conveniência e serviços, não importando tamanho ou relevância

EntretenimentoOperações focadas em entretenimento como por exemplo, cinema, loja de games, teatros etc

CINEMA

Rio de Janeiro55 21 2159 6000Av. Bartolomeu Mitre, 336Leblon - 22431-002

São Paulo55 11 3572 3700Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.277 14o andar Jardim Paulistano - 01452-000

Nova York1 646 559 8000535 Madison Avenue, 37th Floor10022

Recife55 81 3204 6811Av. República do Líbano, 251 - Sala 301 Torre A - Pina - 51110-160

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