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VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO

JÉVERSON LUÍS BOTTEGA

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A análise do regime jurídico das vagas de garagem localizadasemCondomínioEdilíciofoidividaemduaspartes:1. Base teórica do direito rela?vo às vagas de garagem(principais caracterís?cas, espécies, naturezas jurídicas eimplicaçõesnodireitomaterial).2. Aspectos registrais relacionados à cons?tuição e àtransmissãodasvagasdegaragem.

INTRODUÇÃO

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1.Baseteórica1.1Conceito:“Vaga de garagem” ou “abrigo para veículo” é o espaçodes?nado à guarda de veículos, coberto ou descoberto, cujasespécie e natureza jurídica devem ser es?puladas noinstrumento de ins?tuição, ou pré-ins?tuição, da propriedadehorizontal.AsregrasquantoaocálculodasáreasefraçõesideaisdasvagasdegaragemforamdefinidaspelaAssociaçãoBrasileirade Normas Técnicas, que, seguindo o comando previsto noar?go53,daLei4.591/64,editouaNormaBrasileira12.721.

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1.2 Espécies de vaga de garagem e seu regramento técnico-jurídicobásico:a)vagadegaragemdeusocomum.b)vagadegaragemcomounidadeautônoma.c)vagadegaragemcomoparteacessóriadaunidadeautônoma.d)vagaemedi\cio-garagem.

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a)Vagadegaragemdeusocomum

•  Ar?go1.331,§2º,doCCB;•  Asvagasdegaragemsãopartesdepropriedadecomum;•  Hádivisãodeusoentreoscondôminos, regulado,emregra,pelaconvençãodecondomínio;•  Direito de usar as vagas de garagem decorre do direito depropriedadedaunidadeautônoma;•  Nãopossuemmatrículasprópriaseasáreasaelasdes?nadasnãosãocomputadasnocálculodasfraçõesideaisdasunidadesautônomas;•  NaNBR12.721,avagadegaragemdeusocomumintegraráasomadaáreadeusocomumdedivisãoproporcional real totalprevistanacoluna35,doquadroII.

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QUADROIIDANBR12.721

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b)Vagadegaragemcomounidadeautônoma

•  Ar?go1.331,§1º,doCCB;•  Avagadegaragemépartedepropriedadeexclusivau?lizadadeformaindependenteentreoscondôminos.•  Para que a vaga de garagem seja unidade autônoma énecessário:estarprevistanoprojetodeconstruçãocomotal;teracesso próprio à via pública; ter fração ideal no terreno e nascoisascomuns;termatrículaprópria.

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c) Vaga de garagem como parte acessória daunidadeautônoma•  Ar?go1.339,doCCB.Derrogaçãodos§§1ºe2º,doar?go2º,daLei4.591/64;

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns sãoinseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis dasfrações ideaiscorrespondentesasunidades imobiliárias,comassuaspartesacessórias.•  Avagadegaragemserátratadacomoobjetodepropriedadeexclusiva, mas, por estar vinculada à unidade habitacional(apartamento,salacomercial,etc.)pelafraçãoideal,nãopossuiautonomiaemrelaçãoaesta;•  Poroutro lado,mesmoestandovinculadaàunidade,avaga,porserparteacessória,nãointegraaunidadeautônoma;

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•  Nãohámatrículaprópriaparaasvagasdegaragemeaáreaaelacorrespondente,aocontráriodoqueocorrecomavagadegaragem de uso comum, integra o cálculo da fração ideal daunidadeautônomaaqualestávinculada;•  O empreendedor e o responsável pelo cálculo deveminformar a vinculação correspondente da parte acessória àprincipal, com suas respec?vas áreas e a correspondenteparcelanacomposiçãodocoeficientedeproporcionalidadedaunidadeautônoma.•  Em que pese o ar?go 1.339, do CCB, não estabeleça oconceito de parte acessória, a sua leitura conjunta com asnormasdaNBR12.721, remetem,noquediz respeitoàsvagasdegaragem,aduasmodalidades:

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i)vagadegaragemcomoparteacessóriadaunidadeautônomacomputadanaáreadeusocomumdedivisãonãoproporcional.

•  Nãohádivisãodeusodavagaentretodososcondôminos,poissão partes de propriedade comum de uso exclusivo de um oualguns condomínios (formando, assim,umcondomínioprodiviso)e, nessa qualidade, são vinculadas aos apartamentosindividualmente ou cole?vamente, de forma determinada ouindeterminada;•  Avaga integraráasomadaáreadeusocomumdedivisãonãoproporcionalrealtotalprevistanacoluna28,doquadroIIdaNBR.

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ii) vaga de garagem como parte acessória da unidadeautônomacomputadanaáreaprivaRva.

•  Em que pese a área da vaga de garagem seja, nessemodalidade,computadanaáreapriva?vadaunidadeautônoma,porestar localizadaem localdiversonocondomínio,seráaelavinculadasem,contudo,fazerparteintegrantedela;•  A área correspondente à vaga integrará a soma da área deuso priva?vo real total prevista na coluna 23, do quadro II daNBR.

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d)VagaemediScio-garagem

•  Ar?go 2º, §3º, da Lei 4.591/64 (por não ter disposi?vocorrespondentedoCCB,entende-sequenãofoiderrogado);•  Nos edi\cios-garagens, às vagas serão atribuídas fraçõesideaisdeterrenoespecíficas,fazendosurgir,assim,asunidadesautônomase,consequetemente,asmatrículasindividuais;•  Possui o mesmo regramento da vaga de garagem comounidadeautônoma.

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1.3Naturezajurídicadasvagasdegaragem:a)direitorealdeusoautônomo.b) direito de uso decorrente dos direitos que integram apropriedadehorizontal.c)direitorealautônomo.d)direitorealrela?vamenteautônomo.

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a)direitorealdeusoautônomo

•  Essa forma de regramento foi prevista no projeto da Lei4.591/64(ar?go2º,parágrafoúnico),masoar?gofoivetado.

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b) direito de uso decorrente dos direitos queintegramapropriedadehorizontal.

•  Éocasodavagadegaragemdeusocomum;•  O direito de usar as vagas de garagem decorre do própriodireitodepropriedadesobreasunidadesautônomas.

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c)direitorealautônomo.

•  Éocasodasvagasdegaragem(i)comounidadeautônomae(ii)emedi\cio-garagem;•  Odireitorealautônomoemcausaéapropriedadehorizontal,enãoapropriedadetradicional,absolutaeexclusiva.

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d)direitorealrelaRvamenteautônomo•  Casodasvagasdegaragemcomoparteacessóriadaunidadeautônoma;•  É direito real rela?vamente autônomo, pois, ainda que sejapossível iden?ficá-la, estruturalmente, de forma apartada daunidade, a formalização jurídica dessa espécie de vaga degaragem a vincula de tal forma à unidade autônoma (ligadaspelafraçãoideal)queimpedequeo?tulardodireitoprojete,deforma independente, todosos atributosdo seudireito sobre acoisa (impossibilidade,porexemplo,dedaremgaran?aavagaacessóriadeformaapartadadaunidadesemdescaracterizá-la);

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1.4Implicaçõesnodireitomaterial:a)avendadavagadegaragem.b)alimitaçãodevendaimpostapelaleiécons?tucional?Existe

direitodepropriedadeautônomocomlimitação/restriçãodealienaçãoefruição?

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a)Avendadavagadegaragem•  Quantoàsregrasdetransmissão,asvagasdegaragempodemser classificadas em: não autônomas, autônomas erela?vamenteautônomas.

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I.vagadegaragemnãoautônoma(vagadeusocomum):A venda da vaga de garagem de uso comum é realizadajuntamente com a própria unidade. Portanto, não há o queacrescentar.

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II. vaga de garagem autônoma (unidade autônoma e edi\cio-garagem):

i)  A venda da vaga de garagem como unidade autônoma estáprevista no ar?go 1.331, do CCB (redação alterada pela Lei nº12.607/12):

Art.1.331,doCCB.Podehaver,emedificações,partesquesãopropriedadeexclusiva,epartesquesãopropriedadecomumdoscondôminos.§ 1o As partes suscenveis de u?lização independente, tais comoapartamentos,escritórios,salas,lojasesobrelojas,comasrespec?vasfraçõesideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedadeexclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seusproprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão seralienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvoautorizaçãoexpressanaconvençãodecondomínio.

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ii) Quanto ao edi\cio-garagem, não há qualquer limitação àvendadasvagasqueo integram,pois,nessaespécie,oedi\ciopossui des?nação única (depósito de veículos) e não mista(habitação + depósito de veículos), como nos outros casos.Assim, comoasvagasdegaragemsãooobjetoprincipaldessaespécie de empreendimento, o proprietário é livre paratransmi?r a vaga a qualquer pessoa, inclusive a quem não écondômino.

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III.vagadegaragemrelaRvamenteautônoma

•  Para a venda da vaga de garagem como parte acessória daunidadeautônomaoCCBtambémpossuidisciplinaprópria.

Art.1.339.Osdireitosdecadacondôminoàspartescomunssãoinseparáveisde sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideaiscorrespondentesasunidadesimobiliárias,comassuaspartesacessórias.§1oNoscasosdestear?goéproibidoalienarougravarosbensemseparado.§ 2o É permiRdo ao condômino alienar parte acessória de sua unidadeimobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essafaculdade constar do ato consRtuRvo do condomínio, e se a ela não seopuserarespecRvaassembléiageral.

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b) A limitação de venda imposta pela lei é consRtucional?Existe direito de propriedade autônomo com limitação/restriçãodealienaçãoefruição?•  Para responderaessasperguntasénecessário lembrarque,aotratardevagadegaragememcondomínioedilício,odireitoqueestáemcausaéapropriedadehorizontal;•  As limitações ao exercício dos atributos que integram odireito de propriedade não apenas são cons?tucionais, comojus?ficamaclassificaçãodapropriedadehorizontalcomodireitorealautônomo.

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2.Aspectosregistrais2.1ConsRtuiçãododireito:A cons?tuição jurídica da vaga de garagem, de uso comum,autônoma ou acessória, ocorre com o registro do instrumentode ins?tuição da propriedade horizontal. Além dos aspectosteóricosetécnicosatéagoratratados,aespecializaçãodavagadegaragemterádestaquenaformalizaçãododocumento.A leitura conjuntado ar?go32, “p”, da Lei nº 4.591/64 comoar?go176,daLei6.015/73remeteaseguintesituação.

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Quando a vaga de garagem for unidade autônoma, oinstrumentodeins?tuiçãodapropriedadehorizontaldevetrazerasseguintesinformações:•  designaçãonuméricaoualfabé?cadaunidade;•  denominaçãoeendereçodoedi\cio;•  localizaçãodavagadentrodoterrenoouprédio;•  indicaçãosobreofatodeavagasercobertaoudescoberta;•  acapacidadedeveículosquecomporta;•  asmedidas perimetrais, confrontações, áreas e fração idealnoterrenoenascoisasdeusocomum.

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•  Modelodeescrituraçãodevagadegaragemunidadeautônoma:

IMÓVEL:AVagadeGaragemnº01doCondomínioEdilíciodenominado"xxxxxxxxxxxxxx",situadonobairroxxxxxx,ruaxxxxxxxxx,nºxxxxx,localizadaàesquerdadequemingressarnocondomínio,coberta,comcapacidadeparaumveículo,medindoxxmdefrente,confrontando-secomxxxxxx,exxmdefrentea fundos,confrontando-secomxxxxxx.Aunidadeautônomapossuiasseguintesárease fração ideal:áreapriva?varealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãonãoproporcionalrealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãoproporcional realdexxxm²,áreareal totaldexxxm²,cabendo-lhe individualmenteumafraçãoidealdexxxnoterrenoenascoisasdeusocomum.PARTESDEUSOCOMUM:Sãopartesdeu?lizaçãocomumpeloscondôminos,inalienáveiseindivisíveis,alémdasdemaisjáexpressamenteenumeradasnoar?go3ºdaLei4.591/64enoar?go1.331,§2ºdoCódigoCivilBrasileiro, todasaquelasque,por suanaturezaou função, sejamdeuso comum,dentreelas: uma piscina e um salão de festa, além do terreno onde se assenta o condomínio, a saber:(descriçãodoterrenoconformematrículadeorigem).NÚMERODOCADASTROMUNICIPAL:xxxxxxxxxxx.PROPRIETÁRIA: (denominação), inscrita no CNPJ/MF sob nº xxxxxxxx e com sede social na cidadexxxxxxxxx,bairroxxxxxx,ruaxxxxxxx,nºxxxxxx.REGISTRO ANTERIOR: Registro nº xxxxx, matrícula nº xxxx, livro 2-Registro Geral, de (data), desteServiçodeRegistrodeImóveis.Emolumentos:xxxxxxxxxxxxxxxSelodefiscalização:xxxxxxxxxxxxxx.OficialdeRegistro.

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Quando a vaga de garagem for não for unidade autônoma,recomenda-sequeo instrumentode ins?tuiçãodapropriedadehorizontalcontenha,pelomenos,asseguintesinformações:•  alocalizaçãodentrodoterrenoouprédio;•  área,medidasperimetraiseconfrontações;•  acapacidadedeveículosquecomporta;•  indicaçãosobreofatodeavagasercobertaoudescoberta;•  a que unidade autônoma está vinculada e a indicação dafraçãoideal,seforocaso.

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•  Modelodeescrituraçãodevagadegaragemdeusocomum:

IMÓVEL:A Casa nº 01 do Condomínio Edilício denominado "xxxxxxxxxxxxxx", situado no bairro xxxxxx, ruaxxxxxxxxx,nºxxxxx,localizadaàesquerdadequemingressarnocondomínio,comáreapriva?varealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãonãoproporcionalrealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãoproporcionalrealde xxxm², área real total de xxxm², cabendo-lhe individualmente uma fração ideal de xxx do terreno e dascoisasdeusocomum.PARTESDEUSOCOMUM:Sãopartesdeu?lizaçãocomumpeloscondôminos,inalienáveiseindivisíveis,alémdasdemaisjáexpressamenteenumeradasnoar?go3ºdaLei4.591/64enoar?go1.331,§2ºdoCódigoCivilBrasileiro,todasaquelasque,porsuanaturezaoufunção,sejamdeusocomum,dentreelas:umapiscina,umsalãodefestaecincovagasdegaragem,localizadasàesquerdadequemingressarnocondomínio,cobertas,cadaumacomcapacidadeparaumveículo.Tambémintegraaspartescomunsoterrenoondeseassentaocondomínio,asaber:(descriçãodoterrenoconformematrículadeorigem).PARTEDOTERRENOOCUPADAPELAEDIFICAÇÃO:Comáreasuperficialdexxxm²,possuiasseguintesmedidaseconfrontações:xxxxxxxx.NÚMERODOCADASTROMUNICIPAL:xxxxxxxxxxx.PROPRIETÁRIA: Carioca Incorporações e Construções LTDA., empresa brasileira, inscrita no CNPJ/MF e comsedesocialnacidadedoRiodeJaneiro/RJ,rua,número.REGISTROANTERIOR:Registronº,matrículanº,livro2-RegistroGeral,de(data),desteServiçodeRegistrodeImóveis.Emolumentos:xxxxxxxxxxxxxxxSelodefiscalização:xxxxxxxxxxxxxx.OficialdeRegistro.

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•  Modelodeescrituraçãodevagaparteacessória:

IMÓVEL:ACasanº01doCondomínioEdilíciodenominado"xxxxxxxxxxxxxx",situadonobairroxxxxxx,ruaxxxxxxxxx,nº xxxxx, localizada à esquerda de quem ingressar no condomínio, com área priva?va real de xxxm², área de usocomumdedivisãonãoproporcionalrealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãoproporcionalrealdexxxm²,árearealtotaldexxxm²,cabendo-lheindividualmenteumafraçãoidealdexxxdoterrenoedascoisasdeusocomum.PARTES DE USO COMUM: São partes de u?lização comum pelos condôminos, inalienáveis, indivisíveis e acessórias,alémdasdemais jáexpressamenteenumeradasnoar?go3ºda Lei4.591/64enoar?go1.331,§2ºdoCódigoCivilBrasileiro,todasaquelasque,porsuanaturezaoufunção,sejamdeusocomum,dentreelas:umapiscinaeumsalãodefestaalémdoterrenoondeseassentaocondomínio,asaber:(descriçãodoterrenoconformematrículadeorigem).PARTEACESSÓRIADAUNIDADEAUTÔNOMA:CabeaoproprietáriodaunidadeautônomadestamatrículaauRlizaçãoexclusivadavagadegaragemnº01doCondomínioEdilíciodenominado"xxxxxxxxxxxxxx", localizadaàesquerdadequem ingressar no condomínio, coberta, com capacidade para um veículo, com área de xxxm² (computada na áreapriva?va/comumdedivisãonãoproporcionaldaunidade),medindoxxmdefrente,confrontando-secomxxxxxx,exxmde frente a fundos, confrontando-se com xxxxxx. Como parte acessória, a área relaRva à vaga de garagem foicomputadana (áreaprivaRvaou comumdedivisãonãoproporcional) daunidadeautônoma, compondoa fraçãoidealdeterrenonaproporçãodexxxxxxx.PARTE DO TERRENO OCUPADA PELA EDIFICAÇÃO: Com área superficial de xxxm², possui as seguintes medidas econfrontações:xxxxxxxx.NÚMERODOCADASTROMUNICIPAL:xxxxxxxxxxx.PROPRIETÁRIA:CariocaIncorporaçõeseConstruçõesLTDA.,empresabrasileira,inscritanoCNPJ/MFecomsedesocialnacidadedoRiodeJaneiro/RJ,rua,número.REGISTROANTERIOR:Registronº,matrículanº,livro2-RegistroGeral,de(data),desteServiçodeRegistrodeImóveis.Emolumentos:xxxxxxxxxxxxxxxSelodefiscalização:xxxxxxxxxxxxxx.OficialdeRegistro.

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2.2Avendadavagadegaragem:•  EmsetratandodeunidadeautônomaouediScio-garagem,ontulo(escriturapública,atojudicialouinstrumentopar?cular)eo modo (ato de registro) são idên?cos a qualquer espécie detransmissão.•  Por sua vez,as vagas de garagemnão autônomas (vaga deusocomum)sãotransmi?dasjuntocomaunidade.•  Alguma dúvida poderia surgir, entretanto, quanto aosrequisitos do ntulo e à técnica registral a ser aplicada nahipótese de venda das vagas de garagem relaRvamenteautônomas.

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VendadasvagasdegaragemrelaRvamenteautônomas:

•  Por possuir natureza jurídica de direito real rela?vamenteautônomo, a sua transmissão, quanto à forma, exige a escriturapúblicaeoatoaserpra?coéderegistro;•  Considerando que a área des?nada à vaga contribui para ocálculo da fração ideal, ao transmi?-la o alienante tambémtransmi?rá fração ideal ao adquirente, negócio jurídico sujeito aorecolhimentodoITBIeaalteraçãonafraçãoidealenasáreasdaspropriedadesenvolvidas;•  Portanto, quanto à escrituração registral, sugere-se que atransmissão seja: a) registrada na matrícula da unidade a qual avagaestavavinculada;b)averbadanamatrículadaunidadeaqualavagapassaráaestarvinculada.

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•  Modeloderegistrodatransmissãonamatrículadaunidadeaqualavagaestavavinculada:Númerodoregistro/númerodamatrícula–(Município),(data).COMPRAEVENDA.Protocolonº,livro1-(letrasequencial),(data).OBJETO:Avagadegaragemnº01doCondomínioEdilíciodenominado"xxxxxxxxxxxxxx",parteacessóriadaunidadeautônomadestamatrícula,comfraçãoidealcorrespondenteaxxxxx.TRANSMITENTE:ADQUIRENTE:TÍTULO:Escriturapúblicadecompraevendadexxxxxx,lavradanotabelionatodestacidade,livron°xx,fls.n°xx.DISPOSIÇÕES:A vagade garagemnº01doCondomínio Edilíciodenominado "xxxxxxxxxxxxxx",parte acessória da unidade autônoma desta matrícula, foi vendida pelo preço de R$ xxxxx(quitado).AvaliaçãofiscaldeR$xxxxxx,emxxxxxxxxx.ITBIquitado.OBSERVAÇÃO:O adquirente é proprietário da casa nº 02 do Condomínio Edilício denominado"xxxxxxxxxxxxxx",matriculadasobnºxxxxxxxx.Emolumentos:xxxxxxxxxxxxxxxSelodefiscalização:xxxxxxxxxxxxxx.OficialdeRegistro.

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•  Modelodeaverbaçãonamatrículadaunidadeaqualavagapassaráaestarvinculada:Númerodaaverbação/númerodamatrícula– (Município), (data).RETIFICAÇÃODEREGISTRO.Protocolonº,livro1-(letrasequencial),(data).Nos termos do disposto no ar?go 212, combinado com o ar?go 213, ambos da Lei 6.015/73,re?fico o registro para dizer queo proprietário do imóvel objeto destamatrícula adquiriu avagadegaragemnº01,parteacessóriaentãovinculadaaoimóvelobjetodamatrículaxxxxxx.Em razão da referida aquisição, a casa nº 02 do Condomínio Edilício denominado"xxxxxxxxxxxxxx",passaaterasseguintesáreasefraçãoideal:áreapriva?varealdexxxm²,áreade uso comum de divisão não proporcional real de xxxm², área de uso comum de divisãoproporcionalrealdexxxm²,árearealtotaldexxxm²efraçãoidealdexxxdoterrenoedascoisasde uso comum.Como parte acessória, a área relaRva à vaga de garagem foi computada nacomposiçãodafraçãoidealdaunidadeautônoma,naproporçãodexxxxxxx.Averbaçãofeitaàvista de escritura pública de compra e venda, trabalhos técnicos elaborados por profissionalhabilitadoeAnotaçãodeResponsabilidadeTécnica.Emolumentos:xxxxxxxxxxxxxxxSelodefiscalização:xxxxxxxxxxxxxx.OficialdeRegistro.

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•  Além dos atos concernentes à transmissão, deve ser realizadaaverbaçãorela?vaàalteraçãonadescriçãodaunidadeaqualavagaestavavinculada(alteraçãodefraçãoidealeáreas,comumdedivisãonãoproporcionaloupriva?vaetotal)•  Modelodeaverbaçãonamatrículadaunidadequedeixoudeterparteacessória:Númerodaaverbação/númerodamatrícula– (Município), (data).RETIFICAÇÃODEREGISTRO.Protocolonº,livro1-(letrasequencial),(data).Nos termos do disposto no ar?go 212, combinado com o ar?go 213, ambos da Lei 6.015/73,re?fico o registro para dizer que, em razão da transmissão da vaga de garagem 01, parteacessória da unidade autônoma desta matrícula, a casa nº 01 do Condomínio Edilíciodenominado"xxxxxxxxxxxxxx",passaaterasseguintesáreasefração ideal:áreapriva?varealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãonãoproporcionalrealdexxxm²,áreadeusocomumdedivisãoproporcionalrealdexxxm²,árearealtotaldexxxm²efraçãoidealdexxxdoterrenoedascoisasdeusocomum.Averbaçãofeitaàvistadeescriturapúblicadecompraevenda,trabalhostécnicoselaboradosporprofissionalhabilitadoeAnotaçãodeResponsabilidadeTécnica.Emolumentos:xxxxxxxxxxxxxxxSelodefiscalização:xxxxxxxxxxxxxx.OficialdeRegistro.

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•  Transmissão da vaga de garagem acessória da unidadeautônomaàpessoaestranhaaocondomínio•  Para ser possível a transmissão da vaga acessória à pessoa estranha aocondomíniosemdesrespeitarosistemadepropriedadehorizontal,propõe-se,nesteestudo, a transmudação da vaga de garagem, então parte acessória, para unidadeautônoma, com a abertura dematrícula própria, demodo a permi?r o registro datransmissãoaterceiro.Essaalteraçãonaespéciedevagaénecessária,pois,noregimeda propriedade horizontal, não há direito autônomo sem fração ideal de terrenocorrespondente.•  Nesse situação, as únicas diferenças em relação à transmissão a quem já écondôminosão:a)necessidadedeaprovaçãopeloórgãocompetentedomunicípio;b)re?ficaçãodains?tuiçãodapropriedadehorizontal,comaaberturadematrículaparaa nova unidade; c) permissão da convenção; e d) autorização unânime doscondôminos,poisacriaçãodanovaunidadeautônomainterferiránousodaspartescondominiaise,naponderaçãoentreodireitodeocondôminovenderparteacessóriaàpessoaestranhaaocondomínioeodireitodos condôminosàspartesde comuns,deve prevalece o interesse do condomínio sobre o individual do proprietárioalienante.

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CONCLUSÃO•  Iden?ficar o regime jurídico rela?vo às vagas de garagem, adequado àsnecessidadesdocondomínioquese formará,étarefacomplexa.Os fatoresqueinterferemnessejuízosãováriosepodemmudardeacordoasespecificidadesdecadaunidadedafederação.•  Os custos de projetos, escritura, registro e impostos, quando se opta porvagasdegaragemcomounidadesautônomas,podemsermaiselevadosdoquequando as vagas são definidas como de uso comum ou parte acessória daunidade. De outro lado, se a intenção for permi?r a alienação das vagas degaragemapessoasestranhasaocondomínio, tratá-lascomounidadeautônomapodefacilitaroprocesso.•  Diante de tais especificidades, recomenda-se que o empreendedor sejaassessorado por um tabelião e/ou um advogado especialista em direitoimobiliário.•  Oregistrador,porsuavez,temaobrigaçãodeconhecerosregimesjurídicosexistentesparasercapazderealizaraadequadaqualificaçãoregistral.

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REFERÊNCIASBIBLIOGRÁFICASCHALHUB,MelhimNamem.Daincorporaçãoimobiliária.2ªedição.RiodeJaneiro:Renovar,2005.CONTRINNETO,A.B.Vagasdegaragememcondomínio.RevistadeDireitoImobiliário.RevistadosTribunais,SãoPaulo,n.4/37,jul./dez.1979.FRANCO,J.Nascimento.Garagem.EnciclopédiaSaraivadoDireito.Volume39.SãoPaulo:Saraiva,1977.LOPES,MiguelMaria de Serpa. Tratado de Registros Públicos. Volume IV. 4ª edição. Rio de Janeiro: FreitasBastos,1960.MEZZARI,MárioPazu�.Condomínioe incorporaçãonoregistrode imóveis.3ªedição.PortoAlegre:NortonEditor,2010.NormaBrasileira12.721elaboradapelaAssociaçãoBrasileiradeNormasTécnicas.PEREIRA,CaioMáriodaSilva.Condomínioeincorporações.11ªedição.RiodeJaneiro:Forense,2014.PONTESDEMIRANDA,FranciscoCavalcante.Tratadodedireitopredial.Volume II.2ªedição.RiodeJaneiro:JoséKonfinoEditor,1953.SILVAFILHO,Elvino.Questõesdecondomínionoregistrodeimóveis.SãoPaulo:Malheiros,1999.

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