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  • VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMNIO EDILCIO

    JVERSON LUS BOTTEGA

  • A anlise do regime jurdico das vagas de garagem localizadasemCondomnioEdilciofoidividaemduaspartes:1. Base terica do direito rela?vo s vagas de garagem(principais caracters?cas, espcies, naturezas jurdicas eimplicaesnodireitomaterial).2. Aspectos registrais relacionados cons?tuio e transmissodasvagasdegaragem.

    INTRODUO

  • 1.Baseterica1.1Conceito:Vaga de garagem ou abrigo para veculo o espaodes?nado guarda de veculos, coberto ou descoberto, cujasespcie e natureza jurdica devem ser es?puladas noinstrumento de ins?tuio, ou pr-ins?tuio, da propriedadehorizontal.AsregrasquantoaoclculodasreasefraesideaisdasvagasdegaragemforamdefinidaspelaAssociaoBrasileirade Normas Tcnicas, que, seguindo o comando previsto noar?go53,daLei4.591/64,editouaNormaBrasileira12.721.

  • 1.2 Espcies de vaga de garagem e seu regramento tcnico-jurdicobsico:a)vagadegaragemdeusocomum.b)vagadegaragemcomounidadeautnoma.c)vagadegaragemcomoparteacessriadaunidadeautnoma.d)vagaemedi\cio-garagem.

  • a)Vagadegaragemdeusocomum

    Ar?go1.331,2,doCCB; Asvagasdegaragemsopartesdepropriedadecomum; Hdivisodeusoentreoscondminos, regulado,emregra,pelaconvenodecondomnio; Direito de usar as vagas de garagem decorre do direito depropriedadedaunidadeautnoma; Nopossuemmatrculasprpriaseasreasaelasdes?nadasnosocomputadasnoclculodasfraesideaisdasunidadesautnomas; NaNBR12.721,avagadegaragemdeusocomumintegrarasomadareadeusocomumdedivisoproporcional real totalprevistanacoluna35,doquadroII.

  • QUADROIIDANBR12.721

  • b)Vagadegaragemcomounidadeautnoma

    Ar?go1.331,1,doCCB; Avagadegaragempartedepropriedadeexclusivau?lizadadeformaindependenteentreoscondminos. Para que a vaga de garagem seja unidade autnoma necessrio:estarprevistanoprojetodeconstruocomotal;teracesso prprio via pblica; ter frao ideal no terreno e nascoisascomuns;termatrculaprpria.

  • QUADROIIDANBR12.721

  • c) Vaga de garagem como parte acessria daunidadeautnoma Ar?go1.339,doCCB.Derrogaodos1e2,doar?go2,daLei4.591/64;

    Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns soinseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis dasfraes ideaiscorrespondentesasunidades imobilirias,comassuaspartesacessrias. Avagadegaragemsertratadacomoobjetodepropriedadeexclusiva, mas, por estar vinculada unidade habitacional(apartamento,salacomercial,etc.)pelafraoideal,nopossuiautonomiaemrelaoaesta; Poroutro lado,mesmoestandovinculadaunidade,avaga,porserparteacessria,nointegraaunidadeautnoma;

  • Nohmatrculaprpriaparaasvagasdegaragemeareaaelacorrespondente,aocontrriodoqueocorrecomavagadegaragem de uso comum, integra o clculo da frao ideal daunidadeautnomaaqualestvinculada; O empreendedor e o responsvel pelo clculo deveminformar a vinculao correspondente da parte acessria principal, com suas respec?vas reas e a correspondenteparcelanacomposiodocoeficientedeproporcionalidadedaunidadeautnoma. Em que pese o ar?go 1.339, do CCB, no estabelea oconceito de parte acessria, a sua leitura conjunta com asnormasdaNBR12.721, remetem,noquediz respeitosvagasdegaragem,aduasmodalidades:

  • i)vagadegaragemcomoparteacessriadaunidadeautnomacomputadanareadeusocomumdedivisonoproporcional.

    Nohdivisodeusodavagaentretodososcondminos,poisso partes de propriedade comum de uso exclusivo de um oualguns condomnios (formando, assim,umcondomnioprodiviso)e, nessa qualidade, so vinculadas aos apartamentosindividualmente ou cole?vamente, de forma determinada ouindeterminada; Avaga integrarasomadareadeusocomumdedivisonoproporcionalrealtotalprevistanacoluna28,doquadroIIdaNBR.

  • QUADROIIDANBR12.721

  • ii) vaga de garagem como parte acessria da unidadeautnomacomputadanareaprivaRva.

    Em que pese a rea da vaga de garagem seja, nessemodalidade,computadanareapriva?vadaunidadeautnoma,porestar localizadaem localdiversonocondomnio,seraelavinculadasem,contudo,fazerparteintegrantedela; A rea correspondente vaga integrar a soma da rea deuso priva?vo real total prevista na coluna 23, do quadro II daNBR.

  • QUADROIIDANBR12.721

  • d)VagaemediScio-garagem

    Ar?go 2, 3, da Lei 4.591/64 (por no ter disposi?vocorrespondentedoCCB,entende-sequenofoiderrogado); Nos edi\cios-garagens, s vagas sero atribudas fraesideaisdeterrenoespecficas,fazendosurgir,assim,asunidadesautnomase,consequetemente,asmatrculasindividuais; Possui o mesmo regramento da vaga de garagem comounidadeautnoma.

  • 1.3Naturezajurdicadasvagasdegaragem:a)direitorealdeusoautnomo.b) direito de uso decorrente dos direitos que integram apropriedadehorizontal.c)direitorealautnomo.d)direitorealrela?vamenteautnomo.

  • a)direitorealdeusoautnomo

    Essa forma de regramento foi prevista no projeto da Lei4.591/64(ar?go2,pargrafonico),masoar?gofoivetado.

  • b) direito de uso decorrente dos direitos queintegramapropriedadehorizontal.

    ocasodavagadegaragemdeusocomum; O direito de usar as vagas de garagem decorre do prpriodireitodepropriedadesobreasunidadesautnomas.

  • c)direitorealautnomo.

    ocasodasvagasdegaragem(i)comounidadeautnomae(ii)emedi\cio-garagem; Odireitorealautnomoemcausaapropriedadehorizontal,enoapropriedadetradicional,absolutaeexclusiva.

  • d)direitorealrelaRvamenteautnomo Casodasvagasdegaragemcomoparteacessriadaunidadeautnoma; direito real rela?vamente autnomo, pois, ainda que sejapossvel iden?fic-la, estruturalmente, de forma apartada daunidade, a formalizao jurdica dessa espcie de vaga degaragem a vincula de tal forma unidade autnoma (ligadaspelafraoideal)queimpedequeo?tulardodireitoprojete,deforma independente, todosos atributosdo seudireito sobre acoisa (impossibilidade,porexemplo,dedaremgaran?aavagaacessriadeformaapartadadaunidadesemdescaracteriz-la);

  • 1.4Implicaesnodireitomaterial:a)avendadavagadegaragem.b)alimitaodevendaimpostapelaleicons?tucional?Existe

    direitodepropriedadeautnomocomlimitao/restriodealienaoefruio?

  • a)Avendadavagadegaragem Quantosregrasdetransmisso,asvagasdegaragempodemser classificadas em: no autnomas, autnomas erela?vamenteautnomas.

  • I.vagadegaragemnoautnoma(vagadeusocomum):A venda da vaga de garagem de uso comum realizadajuntamente com a prpria unidade. Portanto, no h o queacrescentar.

  • II. vaga de garagem autnoma (unidade autnoma e edi\cio-garagem):

    i) A venda da vaga de garagem como unidade autnoma estprevista no ar?go 1.331, do CCB (redao alterada pela Lei n12.607/12):

    Art.1.331,doCCB.Podehaver,emedificaes,partesquesopropriedadeexclusiva,epartesquesopropriedadecomumdoscondminos. 1o As partes suscenveis de u?lizao independente, tais comoapartamentos,escritrios,salas,lojasesobrelojas,comasrespec?vasfraesideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedadeexclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seusproprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero seralienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvoautorizaoexpressanaconvenodecondomnio.

  • ii) Quanto ao edi\cio-garagem, no h qualquer limitao vendadasvagasqueo integram,pois,nessaespcie,oedi\ciopossui des?nao nica (depsito de veculos) e no mista(habitao + depsito de veculos), como nos outros casos.Assim, comoasvagasdegaragemsooobjetoprincipaldessaespcie de empreendimento, o proprietrio livre paratransmi?r a vaga a qualquer pessoa, inclusive a quem no condmino.

  • III.vagadegaragemrelaRvamenteautnoma

    Para a venda da vaga de garagem como parte acessria daunidadeautnomaoCCBtambmpossuidisciplinaprpria.

    Art.1.339.Osdireitosdecadacondminospartescomunssoinseparveisde sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideaiscorrespondentesasunidadesimobilirias,comassuaspartesacessrias.1oNoscasosdestear?goproibidoalienarougravarosbensemseparado. 2o permiRdo ao condmino alienar parte acessria de sua unidadeimobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essafaculdade constar do ato consRtuRvo do condomnio, e se a ela no seopuserarespecRvaassembliageral.

  • b) A limitao de venda imposta pela lei consRtucional?Existe direito de propriedade autnomo com limitao/restriodealienaoefruio? Para responderaessasperguntasnecessrio lembrarque,aotratardevagadegaragememcondomnioedilcio,odireitoqueestemcausaapropriedadehorizontal; As limitaes ao exerccio dos atributos que integram odireito de propriedade no apenas so cons?tucionais, comojus?ficamaclassificaodapropriedadehorizontalcomodireitorealautnomo.

  • 2.Aspectosregistrais2.1ConsRtuiododireito:A cons?tuio jurdica da vaga de garagem, de uso comum,autnoma ou acessria, ocorre com o registro do instrumentode ins?tuio da propriedade horizontal. Alm dos aspectostericosetcnicosatagoratratados,aespecializaodavagadegaragemterdestaquenaformalizaododocumento.A leitura conjuntado ar?go32, p, da Lei n 4.591/64 comoar?go176,daLei6.015/73remeteaseguintesituao.

  • Quando a vaga de garagem for unidade autnoma, oinstrumentodeins?tuiodapropriedadehorizontaldevetrazerasseguintesinformaes: designaonumricaoualfab?cadaunidade; denominaoeendereodoedi\cio; localizaodavagadentrodoterrenoouprdio; indicaosobreofatodeavagasercobertaoudescoberta; acapacidadedeveculosquecomporta; asmedidas perimetrais, confrontaes, reas e frao idealnoterrenoenascoisasdeusocomum.

  • Modelodeescrituraodevagadegaragemunidadeautnoma:

    IMVEL:AVagadeGaragemn01doCondomnioEdilciodenominado"xxxxxxxxxxxxxx",situadonobairroxxxxxx,ruaxxxxxxxxx,nxxxxx,localizadaesquerdadequemingressarnocondomnio,coberta,comcapacidadeparaumveculo,medindoxxmdefrente,confrontando-secomxxxxxx,exxmdefrentea fundos,confrontando-secomxxxxxx.Aunidadeautnomapossuiasseguintesrease frao ideal:reapriva?varealdexxxm,readeusocomumdedivisonoproporcionalrealdexxxm,readeusocomumdedivisoproporcional