USO

É MAIS RESTRITO DO QUE SUPERFÍCIE E USUFRUTO E MAIS AMPLO DO QUE HABITAÇÃO.

HISTORICAMENTE ERA USADO SOBRE ESCRAVOS, MAS MODERNAMENTE NÃO TEM APLICAÇÃO, E DEVERIA TER SIDO SUPRIMIDO PELO NOVO CC. O USUÁRIO SÓ TEM O ATRIBUTO DO USO, DO JUS UTENDI, DA OCUPAÇÃO DA COISA PARA O FIM A QUE SE DESTINA.

O USUÁRIO NÃO PODE FRUIR E NEM DISPOR, MAS TOLERA-SE UMA PEQUENA FRUIÇÃO PARA CONSUMO PRÓPRIO, SEM EXPLORAÇÃO ECONÔMICA, SEM COMÉRCIO (1412).

ESTA PEQUENA FRUIÇÃO NA VERDADE É UM USO PRÁTICO E VARIA DE CASO A CASO (VER § § DO 1412).

O § 2º É TAXATIVO/EXAUSTIVO, NÃO É EXEMPLIFICATIVO, DE MODO QUE O ROL DAS PESSOAS ALI REFERIDAS NÃO PODE SER AMPLIADO.

CONCEITO DE USO: É O DIREITO REAL LIMITADO SOBRE A COISA ALHEIA QUE CONFERE A SEU TITULAR A FACULDADE DE, TEMPORARIAMENTE, RETIRAR A UTILIDADE DA COISA GRAVADA.

EM TODO O RESTO, O USO SE ASSEMELHA AO USUFRUTO (1413) NO QUE TANGE AO PRAZO, APLICAÇÃO SOBRE MÓVEIS E IMÓVEIS, É INTRANSFERÍVEL, PODE SER GRATUITO OU ONEROSO, ETC .

O EXERCÍCIO DO USUFRUTO PODE SER TRANSFERIDO (1393).

O EXERCÍCIO DO USO COM CERTEZA NÃO SE PODE TRANSFERIR ONEROSAMENTE (LOCAÇÃO), PORQUE AÍ HAVERIA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA.

MAS PODE-SE ADMITIR A TRANSFERÊNCIA GRATUITA, VIA EMPRÉSTIMO. MESMO ASSIM ALGUNS AUTORES DISCORDAM, POIS O 1412 PRESCREVE QUE O “USUÁRIO USARÁ”, NÃO SE ADMITINDO ASSIM QUE UM TERCEIRO USE, MESMO GRATUITAMENTE.

HABITAÇÃO

É O MAIS RESTRITO DOS DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO. É UM MINI-USO, ENQUANTO O USO SERIA UM MINI-USUFRUTO.

EMBORA MAIS RESTRITO DO QUE O USO, A HABITAÇÃO NÃO É LETRA TOTALMENTE MORTA, POIS EXISTE UMA APLICAÇÃO PRÁTICA PARA O INSTITUTO NO ART. 1831.

O IMÓVEL DEVE EXISTIR NA HERANÇA, NÃO SENDO OBRIGAÇÃO DOS HERDEIROS COMPRÁ-LO, SALVO SE DETERMINADO EM TESTAMENTO PELO FALECIDO.

A HABITAÇÃO É ASSIM MAIS ÚTIL MODERNAMENTE DO QUE O USO, POIS SERVE PARA PROTEGER VITALICIAMENTE ALGUÉM, PROVENDO-O DE UMA CASA.

CONCEITO: HABITAÇÃO É O DIREITO REAL DE USO GRATUITO DE CASA DE MORADA, URBANA OU RURAL. O TITULAR VAI RESIDIR COM SUA FAMÍLIA EM IMÓVEL QUE NÃO É SEU. ENTÃO HABITAÇÃO É APENAS PARA MORAR, SEMPRE É GRATUITA, É INTRANSMISSÍVEL, PERSONALÍSSIMA E NÃO SE APLICA A MÓVEIS (1414). PERCEBAM QUE PELA REDAÇÃO DO 1414, A HABITAÇÃO É UM MINI-USO E EXPRESSAMENTE NÃO PODE SER CEDIDA A TERCEIROS, NEM O EXERCÍCIO, MUITO MENOS O DIREITO REAL EM SI.

DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO

PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

NA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS – CONTRATO PRELIMINAR OU PROMISSÓRIO

A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL É SUA ESPÉCIE, QUE VERIFICADOS ALGUNS PRESSUPOSTOS, GERA, A FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR, O DIREITO REAL DE ADQUIRIR O IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO.

O ARTIGO 1º DA LEI 649/49: "OS CONTRATOS, SEM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NÃO LOTEADOS, CUJO PREÇO TENHA SIDO PAGO NO ATO DA SUA CONSTITUIÇÃO OU DEVA SÊ-LO EM UMA OU MAIS PRESTAÇÕES DESDE QUE INSCRITOS EM QUALQUER TEMPO, ATRIBUEM AOS COMPROMISSÁRIOS DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS E LHES CONFERE O DIREITO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA”

A LEI 6766/79 CRIOU OS MESMOS DIREITOS NOS CONTRATOS REFERENTES A IMÓVEIS LOTEADOS: ART. 25. SÃO IRRETRATÁVEIS OS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA, CESSÕES E PROMESSAS DE CESSÃO, OS QUE ATRIBUAM DIREITO A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E, ESTANDO REGISTRADOS, CONFIRAM DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS.

O CÓDIGO CIVIL INCORPPOROU A NORMATIVA NOS ARTIGOS 1.417 E 1.418ART. 1.417. MEDIANTE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, EM QUE SE NÃO PACTUOU ARREPENDIMENTO, CELEBRADA POR INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, E REGISTRADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, ADQUIRE O PROMITENTE COMPRADOR DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL.

ART. 1.418. O PROMITENTE COMPRADOR, TITULAR DE DIREITO REAL, PODE EXIGIR DO PROMITENTE VENDEDOR, OU DE TERCEIROS, A QUEM OS DIREITOS DESTE FOREM CEDIDOS, A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA, CONFORME O DISPOSTO NO INSTRUMENTO PRELIMINAR; E, SE HOUVER RECUSA, REQUERER AO JUIZ A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL.

EM POUCAS PALAVRAS, SE DUAS PESSOAS CELEBRAM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS, O COMPRADOR TERÁ DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO REFERENTEMENTE AO IMÓVEL.

ISSO EQUIVALE A DIZER QUE, SE O VENDEDOR DESISTIR, NA HORA DE ASSINAR A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, QUE NADA MAIS É QUE O CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA, O COMPRADOR PODERÁ REQUERER AO JUIZ A OUTORGA DA ESCRITURA COM A CONSEQUENTE ADJUDICAÇÃO.

ADJUDICAÇÃO É AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR ATO JUDICIAL.

PARA QUE O COMPRADOR TENHA ESSE DIREITO, SÃO ESSENCIAIS ALGUNS REQUISITOS.

O CONTRATO PROMISSÓRIO NÃO PODERÁ CONTER CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO.

DEVE SER ASSINADO PELO VENDEDOR E SEU CÔNJUGE E REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.

SE O CONTRATO PRELIMINAR NÃO ESTIVER REGISTRADO O PROMITENTE COMPRADOR TERÁ DIREITO DE ADJUDICAR O IMÓVEL, EXECUTANDO O CONTRATO PROMISSÓRIO.

SÓ QUE ESTE DIREITO SERÁ CREDITÍCIO, NÃO SENDO OPONÍVEL ERGA OMNES.

NÃO CONSISTIRÁ EM DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO, NÃO SENDO VÁLIDO CONTRA TERCEIROS DE BOA-FÉ.

RETROVENDA

É DIREITO REAL IMPRÓPRIO, UMA VEZ QUE COMO TAL NÃO É CONSIDERADO EXPRESSAMENTE PELA LEI.

NENHUM AUTOR FAZ ALUSÃO A ELE, PORÉM SEM SENTIDO, POIS A RETROVENDA TEM TODAS AS CARACTERÍSTICAS DE VERDADEIRO DIREITO REAL.

A RETROVENDA É CLÁUSULA ESPECIAL QUE PODE FIGURAR NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CONFERINDO AO VENDEDOR O DIREITO DE READQUIRIR O IMÓVEL, DESDE QUE RESTITUA AO COMPRADOR O PREÇO MAIS AS DESPESAS.

UMA VEZ REGISTRADO O CARTÓRIO DE IMÓVEIS,O CONTRATO COM CLÁUSULA DE RETROVENDA, GERA AO VENDEDOR O DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO, OPONÍVEL ERGA OMNES.

OUTRA NÃO PODE SER A INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 507 DO CÓDIGO CIVIL.