USO DAS NORMAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (NBR … · uso das normas de avaliaÇÃo de imÓveis...
Transcript of USO DAS NORMAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (NBR … · uso das normas de avaliaÇÃo de imÓveis...
USO DAS NORMAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
(NBR 14.653: 2004) EM PROCESSOS DE DESAPROPRIAÇÃO
WILLIAN BORELLI POLZLENGENHEIRO FLORESTAL
ASSESSORIA DE ENGENHARIA AMBIENTALSUPERINTENDÊNCIA CAMPOS GERAIS
BASES DA NORMA 14.653-3 BASES DA NORMA 14.653-3 Condição pt Condição pt
Número de dados de mercadoefetivamente utilizados
≥ 3(K+1); >5 18 ≥ 5 9
Qualidade dos dados colhidos nomercado de mesma exploração
Todos 15 Maioria 7
Visita dos dados mercado porengenheiro de avaliação
Todos 10 Maioria 6
Critério adotado para avaliarconstruções e instalações
Custo de reedição por planilha específica 5 Custo de reedição por
caderno de preços 3
Critério adotado para avaliarproduções vegetais
Capitalização de renda 5 Caderno de preços 3
Apresentação do laudo Completo 16 Simplificado 1
Utilização do método comparativodireto de dados de mercado
Tratamento científico 15 Tratamento por fatores 12
Identificação dos dados amostrais Fotografia 2 Roteiro ou croqui de acesso 1
coordenadas geográficas 2documentação do imóvel paralocalização e identificação
Fotografia 4 Roteiro ou croqui de acesso 2
coordenadas geográficas 4
Documentação do imóvelCertidão dominial atualizada 2 Levantamento
topográfico 2Levantamento topográfico 2
BASES DA NORMA 14.653-3
Grau de fundamentaçãoI II III
Limite mínimo 12 36 71Limite máximo 35 70 100
Grau de precisãoI II III
Amplitude do intervalo deconfiança de 80% do valorcentral da estimativa
> 50% 30 a 50% < 30%
FASES DO PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOFASES DO PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOFASE PRÉ-PROJETO
1) PRÉ-PROJETO DESAPROPRIAÇÃO:1a) PROJETO GEOMÉTRICO – TRASSADO/ OFF SET;1b) LEVANTAMENTO USO DO SOLO E BENFEITORIAS;1c) PREÇO DE MERCADO DE TERRAS (OPINIÕES OU COMPARAÇÃO DIRETA);
2) MINUTA DE DECRETO.
FASE PROJETO (PROCESSO INDIVIDUALIZADOS)3) LEVANTAMENTO DO PREÇO DA TERRA (COMPARAÇÃO DIRETA).4) PROCESSO INDIVIDUALIZADO DE DESAPROPRIAÇÃO:
4a)CADASTRO DE USO E POSSE;4b) LEVANTANTO DE DIVISAS DE PROPRIEDADES;4c) AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS (MÉTODO DAS RECEITAS OU COMPOSIÇÃO CUSTO)4d) MAPA DO USO POTENCIAL DO SOLO;4e) COLETA DE DOCUMENTOS (BÁSICOS).
5) DIVULGAÇÃO DO VALOR DA DESAPROPRIAÇÃO5a) CONSULTA SOBRE: DOAÇÃO; VENDA. QUESTIONAMENTO JUDICIAL.5b) COLETA DE DOCUMENTOS E TRÂMITES PARA REGISTRO DE IMÓVEIS.
• AVALIAÇÃO DO USO ATUAL E POTENCIAL DO SOLO, RELAÇÃO AS8 CLASSES DE USO DO SOLO INDICADAS PELA NBR 14.653-3,RELACIONADO AS ESTACAS E OFF-SET DO PROJETOGEOMÉTRICO;
• QUANTIFICAÇÃO E VALORAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS;
• AVALIAÇÃO DAS POSSÍVEIS ÁREAS INSERVÍVEIS E SERVIDÕES EMGERAL.
NECESSIDADES PARA O PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO
NECESSIDADES PARA O PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO
• LEVANTAMENTO DO PREÇO DA TERRA (COMPARAÇÃO DIRETA)
– DEFINIÇÃO DA SITUAÇÃO PARADIGMA ;
– AVALIAÇÃO DE PELO MENOS 5 OUTRAS PROPRIEDADESCOMERCIALIZADAS NA REGIÃO;
– CORRELAÇÃO ENTRE PREÇO DE VENDA E NOTA AGRONÔMICA (NA) DAPROPRIEDADE VENDIDA:
NA = FATORES INTERNOS + FATORES EXTERNOS DA PROPRIEDADE
– USO/ ATUALIZAÇÃO DA TABELA “MENDES SOBRINHO”;
– TRATAMENTO ESTATÍSTICO, DEFINIÇÃO DO VALOR MÉDIO DO PROCESSODE DESAPROPRIAÇÃO E SEU CAMPO DE ARBITRIO.
PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOPROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO
– CADASTRO DE USO E POSSE– LEVANTANTO DE DIVISAS DE PROPRIEDADES;– AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS (MÉTODO INVOLUTIVO – RECEITAS OU
COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO);– MAPA DO USO POTENCIAL DO SOLO.
PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOPROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO
PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOPROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO
EXEMPLO 1: PR 364 - INÁCIO MARTINS/ PAPAGAIOS
TIPO DA OBRA: IMPLANTAÇÃO
EXTENÇÃO: 14,54 km ÁREA: 53 ha
USO TERRA: REFLORESTAMENTO
USO POTENCIAL: CLASSE 6
PARADIGMA: CLASSE 6
VALOR PARADIGMA: R$ 3.900,00/ ha
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 1): R$ 208.041,00
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 2): R$ 187.975,00
DIFERENÇA (1; 2): 9,7 % BENFEITORIAS: R$ 57.220,00
VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ 245.195,00
EQUIPE: ÉDISON INÁCIO; GILBERTO;
JUAREZ; MURICY; RICARDO;
VALDECIR; VOLNEI; WILLIAN0
102030405060
1 2 3 4 5 6 7 8
EXEMPLO 2: PR 364 – PAPAGAIOS/ GOES ARTIGAS
TIPO DA OBRA: IMPLANTAÇÃO
EXTENÇÃO: 9,14 km ÁREA: 43 ha
USO TERRA: CAPOEIRA
USO POTENCIAL: CLASSE 7
PARADIGMA: CLASSE 7
VALOR PARADIGMA: R$ 2.900,00/ ha
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 1): R$ 125.558,00
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 2): R$ 138.294,00
DIFERENÇA (1; 2): - 9,2 % BENFEITORIAS: R$ 28.770,00
VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ 167.064,00
EQUIPE: ÉDSON INÁCIO; GILBERTO;
JUAREZ; MURICY; RICARDO;
VALDECIR; VOLNEI; WILLIAN. 010203040
1 2 3 4 5 6 7 8
EXEMPLO 3: PR 340 – CASTROLANDA/ PR 090
TIPO DA OBRA: IMPLANTAÇÃO
EXTENÇÃO: 8,30 km ÁREA: 33 ha
USO TERRA: AGRICULTURA
USO POTENCIAL: CLASSE 1
PARADIGMA: CLASSE 1
VALOR PARADIGMA: R$ 15.570,00/ ha
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 1): R$ 521.974,00
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 2): R$ 493.540,00
DIFERENÇA (1; 2): 5,45% BENFEITORIAS: R$ 22.000,00
VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ 515.540,00
EQUIPE: ÉDSON INÁCIO; GILBERTO;
JUAREZ; MURICY; RICARDO;
VOLNEI; WILLIAN0
10203040
1 2 3 4 5 6 7 8
EXEMPLO 4: PR 340 - PR 160/ RIO EMBAUZINHO
TIPO DA OBRA: IMPLANTAÇÃO
EXTENÇÃO: 8,4 km ÁREA: 42 ha
USO TERRA: REFLORESTA MENTO
USO POTENCIAL: CLASSE 4
PARADIGMA: CLASSE 4
VALOR PARADIGMA: R$ 8.500,00/ ha
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 1): R$ 357.000,00
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 2): R$ 311.450,00
DIFERENÇA (1; 2): 12,7 % BENFEITORIAS: R$ 26.670,00
VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ 338.120,00
EQUIPE: GILBERTO; JUAREZ; MURICY;
RICARDO; VOLNEI; WILLIAN 010203040
1 2 3 4 5 6 7 8
EXEMPLO 5: PR 090 – 2ª PONTE RIO DO CERNE/ VOLTA DO “S”
TIPO DA OBRA: IMPLANTAÇÃO
EXTENÇÃO: 5,2 km ÁREA: 31 ha
USO TERRA: CAPOEIRA
USO POTENCIAL: CLASSE 7
PARADIGMA: CLASSE 7
VALOR PARADIGMA: R$ 3.000,00/ ha
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 1): R$ 93.000,00
VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 2): R$ 104.650,00
DIFERENÇA (1; 2): - 11% BENFEITORIAS: R$ ?
VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ ?
EQUIPE: PEDRO; TADEU; MATHEUS;
VOLNEI; WILLIAN.0
1020304050
1 2 3 4 5 6 7 8
CONSIDERAÇÕES FINAIS
• O USO DA NORMA 14.653 PERMITE:
– PAGAMENTO DE INDENIZAÇÕES MAIS JUSTAS;
– MAIOR SEGURANÇA TÉCNICA PARA CADA LAUDO DE AVALIAÇÃO;
– POTENCIAL ECONOMIA NOS PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÕES;
– MAIOR EMBASAMENTO JURÍDICO PARA O D.E.R..
• O USO DA NORMA 14.653 NECESSITA:
– EQUIPE TREINADA E COMPROMETIDA;
– FERRAMENTAS E PROCEDIMENTOS MAIS TÉCNICOS;
– ACOMPANHAMENTO CONSTANTE DO MERCADO IMOBILIÁRIO.
OBRIGADO!
WILLIAN BORELLI [email protected]