UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA PATRÍCIA VIEIRA

UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA

PATRÍCIA VIEIRA

PLANO DE NEGÓCIOS EM ADMINISTRAÇÃO

VIABILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Palhoça

2021

PATRÍCIA VIEIRA

PLANO DE NEGÓCIOS EM ADMINISTRAÇÃO

VIABILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Trabalho de Conclusão de Curso em Administração

apresentado ao Curso de Administração, da

Universidade do Sul de Santa Catarina, como requisito

parcial à aprovação nas disciplinas de TCC I e TCC II.

Orientadora: prof.ª. Fabiana Witt

Palhoça

2021

3

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .........................................................................................................05

2 DESCRIÇÃO DO NEGÓCIO ................................................................................. 06

2.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS ............................................................................. 06

3 PLANO ESTRATÉGICO ........................................................................................ 06

3.1 ANÁLISE DO MACROAMBIENTE...................................................................... 06

3.2 ANÁLISE DO SETOR............................................................................................. 07

3.3 ANÁLISE INTERNA............................................................................................... 10

3.4 ANÁLISE SWOT..................................................................................................... 11

3.5 OBJETIVOS ESTRATÉGICOS ............................................................................. 11

3.6 POSICIONAMENTO ESTRATÉGICO.................................................................. 12

4 PLANO DE MARKETING...................................................................................... 12

4.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS ............................................................................. 12

4.2 MERCADO CONSUMIDOR.................................................................................. 13

4.3 FORNECEDORES .................................................................................................. 14

4.4 CONCORRÊNCIA .................................................................................................. 15

4.5 SEGMENTAÇÃO DO MERCADO........................................................................ 16

4.6 OBJETIVOS DE MARKETING ............................................................................. 17

4.7 ESTRATÉGIAS DE MARKETING ....................................................................... 18

4.8 PLANO DE AÇÕES DE MARKETING ................................................................ 19

5 PLANO DE OPERAÇÕES ...................................................................................... 21

5.1 TAMANHO ..............................................................................................................21

5.2 TECNOLOGIA E OPERAÇÃO ............................................................................. 21

5.3 LOCALIZAÇÃO ..................................................................................................... 25

6 PLANO FINANCEIRO ........................................................................................... 26

6.1 INVESTIMENTO INICIAL .................................................................................... 26

4

6.2 FORMAS DE FINANCIAMENTO ........................................................................ 26

6.3 RECEITAS .............................................................................................................. 27

6.4 GASTOS .................................................................................................................. 27

6.5 PROJEÇÃO DO FLUXO DE CAIXA .................................................................... 29

6.6 DRE ......................................................................................................................... 29

7 AVALIAÇÃO DO PLANO DE NEGÓCIOS ........................................................ 30

7.1 AVALIAÇÃO ECONÔMICA ................................................................................ 30

7.2 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE ........................................................................... 32

7.3 AVALIAÇÃO SOCIAL .......................................................................................... 36

CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................................... 37

REFERÊNCIAS ........................................................................................................... 37

5

1. INTRODUÇÃO

Este plano de negócios descreve a viabilidade para implantação de um

empreendimento imobiliário na cidade de Urubici, na Serra Catarinense. O negócio

trata-se de vendas de chácaras desmembradas de uma fazenda do proprietário e futuro

gestor do empreendimento em questão, através de estudos o proprietário da fazenda

decidiu dividir, ou seja, desmembrar uma enorme área em pequenas áreas menores com

aproximadamente duas hectares para que pessoas que decidam investir na cidade

adquirindo uma chácara para construir chalés de inverno, pousadas, casas residenciais

entre outros tipos de investimentos.

A Serra Catarinense tem se destacado muito ultimamente na mídia, possui muitos

pontos turísticos e uma natureza exuberante, no inverno a cidade fica saturada de

turistas querendo conhecer e usufruir desta região que possui um enorme potencial, a

cidade de Urubici tem se destacado mais pois possui maior infra estrutura para receber

os turistas e uma maior quantidade de pontos turísticos como o Morro da Igreja que

possui uma linda vista para a Pedra Furada, a Cascata do Avencal onde foi construído

um mirante de vidro, um balanço infinito e um restaurante com pratos típicos da região

como a Truta, um peixe da região, e a paçoca de pinhão, a Cascata Véu de Noiva onde

no inverno a cascata congela lembrando um véu, a igreja matriz, o Campo dos Padres

que possui um cânions e uma linda vista de campo aberto. O empreendimento em

questão busca atrair pessoas para morar em Urubici e consequentemente atrair

investimentos para a região, gerar empregos para os moradores, desenvolvimento do

comércio e das empresas locais tais como empresas de terraplanagem, construção civil,

lojas de vendas de móveis, construtoras e outros. O negócio é muito viável e possui

grandes chances de prosperar.

Foi utilizada pesquisa aplicada neste plano de negócios, a forma de abordar o

problema de pesquisa foi quantitativa e qualitativa, o instrumentos de coleta de dados

utilizado foi análise documental.

6

2 DESCRIÇÃO DO NEGÓCIO

Neste plano de negócios será proposto um novo negócio destinado ao ramo

imobiliário, especificamente a criação de pequenas chácaras com aproximadamente

duas hectares cada, estão localizadas na cidade de Urubici na serra catarinense. Estas

chácaras serão desmembradas de uma fazenda em que o proprietário é o próprio gestor

do novo negócio, atualmente a Serra Catarinense tem se destacado no turismo rural pois

possui muitos pontos turísticos e uma natureza exuberante, destacam-se as cascatas,

mirantes, pousadas e outros atrativos.

Nome da organização: Incorporadora e Construtora Prá

Ramo de atividade: Comercial

Empresa Individual

2.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS

Os produtos que a empresa irá comercializar serão pequenos sítios.

3 PLANO ESTRATÉGICO

3.1 ANÁLISE DO MACROAMBIENTE

FATORES ASPECTOS ANALISADOS E TENDÊNCIAS

Econômicos

Atualmente estamos passando por uma pandemia que está refletindo

negativamente na economia do Brasil e do mundo, porém algumas

áreas estão favoráveis para abertura de novos negócios, o ramo

imobiliário que estamos propondo é uma delas, pois as empresas estão

optando pelo trabalho em home office, dados demonstram que o home

office se tornou o trabalho padrão para 43% das empresas brasileiras e

98% dos profissionais gostariam de trabalhar remotamente pelo

menos uma vez na vida. Outro dado importante é o aumento do

número de turistas que estão procurando a cidade durante o inverno,

de acordo com a Santur em 2020 houve um aumento da procura por

pousadas, hotéis, chalés na Serra Catarinense.

Político-legais

A organização não se beneficia de nenhuma legislação ou política,

apenas deve cumprir a lei 12.651/2012, o “Novo Código Florestal

Brasileiro”, que protege as áreas de preservação permanente (APP).

Socioculturais

A organização é favorecida pela questão cultural da cidade em que

será incorporado o negócio por ser uma cidade do interior com muitas

7

propriedades rurais e por ser uma cidade com clima mais frio, onde no

inverno alcança temperaturas negativas, os sítios que serão

comercializados estão localizados em meio a montanhas com vista

para a cidade e diversos pontos turísticos.

Tecnológicos

A empresa irá utilizar diversos tipos de tecnologias para realizar a

infraestrutura dos sítios e deixá-los prontos para a venda, dentre elas

podemos citar a contratação de maquinário de alta performance como:

escavadeiras, retroescavadeiras, caminhão caçamba, motoniveladora,

roçadeiras, rolo compressor para deixarem o terreno plano para

futuras construções, ampliação e construção de estradas. Também

serão contratados serviços de geólogo e topógrafo para determinação e

criação de mapas, localização das nascentes e distribuição dos sítios.

Estas tecnologias são de difícil acesso por causa dos custos envolvidos

para a cidade a qual serão incorporados os sítios, representam um

grande investimento para o negócio.

3.2 ANÁLISE DO SETOR

Força 1 – POSSIBILIDADE DE ENTRADA DE NOVOS CONCORRENTES:

FATORES NOTA

A. É possível ser pequeno para entrar no negócio. 2

B. Empresas concorrentes têm marcas desconhecidas, ou os clientes não são fiéis.

3

C. É necessário baixo investimento em infraestrutura, bens de capital e outras despesas para implantar o negócio.

2

D. Os clientes terão baixos custos para trocarem seus atuais fornecedores.

2

E. Tecnologia dos concorrentes não é patenteada. Não é necessário investimento em pesquisa.

3

F. O local, compatível com a concorrência, exigirá baixo investimento.

2

G. Não há exigências do governo que beneficiam empresas existentes ou limitam a entrada de novas empresas.

2

H. Empresas estabelecidas têm pouca experiência no negócio ou custos altos.

2

I. É improvável uma guerra com os novos concorrentes. 2

J. O mercado não está saturado. 5

TOTAL 25

Intensidade da Força 1 = ((25 – 10) /40) x 100 = 37,5

( ) baixa ( x ) média ( ) alta

8

Força 2 – RIVALIDADE ENTRE AS EMPRESAS EXISTENTES NO SETOR:

FATORES NOTA

A. Existe grande número de concorrentes, com relativo equilíbrio em termos de tamanho e recursos.

5

B. O setor em que se situa o negócio mostra um lento crescimento. Uns prosperam em detrimento de outros.

1

C. Custos fixos altos e pressão no sentido do vender o máximo para cobrir estes custos.

1

D. Acirrada disputa de preços entre os concorrentes. 4

E. Não há diferenciação entre os produtos comercializados pelos concorrentes.

2

F. É muito dispendioso para as empresas já estabelecidas saírem do negócio.

1

TOTAL 14


( x ) baixa ( ) média ( ) alta

Força 3 – AMEAÇA DE PRODUTOS SUBSTITUTOS:

FATORES NOTA

A. Verifica-se uma enorme quantidade de produtos substitutos. 1

B. Produtos substitutos têm custos mais baixos que os das empresas existentes no negócio.

1

C. Empresas existentes não costumam utilizar publicidade para promover sua imagem e dos produtos.

1

D. Setores de atuação dos produtos substitutos estão em expansão, aumentando a concorrência.

1

TOTAL 4

Intensidade da Força 3 = ((4 – 4) /16) x 100 = zero


Força 4 – PODER DE NEGOCIAÇÃO DOS COMPRADORES:

FATORES NOTA

A. Clientes compram em grandes quantidades e sempre fazem forte pressão por preços menores.

3

B. Produto vendido pelas empresas do setor representa muito nos custos do comprador.

5

C. Produtos que os clientes compram das empresas do setor são padronizados.

1

D. Clientes não têm custos adicionais significativos, se mudarem de fornecedores.

2

E. Há sempre uma ameaça dos clientes virem a produzir os produtos 4

9

adquiridos no setor.

F. Produto vendido pelas empresas do setor não é essencial para melhorar os produtos do comprador.

1

G. Clientes são muito bem informados sobre preços, e custos do setor.

4

H. Clientes trabalham com margens de lucro achatadas. 1

TOTAL 12



Força 5 – PODER DE NEGOCIAÇÃO DOS FORNECEDORES:

FATORES NOTA

A. O fornecimento de produtos, insumos e serviços necessários é concentrado em poucas empresas fornecedoras.

5

B. Produtos adquiridos pelas empresas do setor não são facilmente substituídos por outros.

5

C. Empresas existentes no setor não são clientes importantes para os fornecedores.

2

D. Materiais / serviços adquiridos dos fornecedores são importantes para o sucesso dos negócios no setor.

5

E. Os produtos comprados dos fornecedores são diferenciados. 5

F. Existem custos significativos para se mudar de fornecedor. 2

G. Ameaça permanente dos fornecedores entrarem no negócio do setor.

1

TOTAL 25


( ) baixa ( x ) média ( ) alta

Com base na intensidade das 5 Forças Competitivas, conclui-se que o setor

possui Grau de Atratividade:

( ) baixo ( x ) médio-baixo ( ) médio ( ) médio-alto ( ) alto

O Grau de atratividade é inversamente proporcional à intensidade das

forças.

10

3.3 ANÁLISE INTERNA

ÁREAS DESCRIÇÃO E ANÁLISE

Produção/Comercialização/Prestação de

Serviços

A área de produção inclui o estudo das

leis existentes para o empreendimento,

a contratação de

fornecedores/prestadores de serviços

qualificados para a realização da infra

estrutura dos sítios. A comercialização

será realização por empresas de

corretagem da cidade, onde cada um dos

corretores poderá incluir a sua margem

de lucro.

Pessoas

Não serão contratados funcionários para

a empresa, somente serão contratados

prestadores de serviços. O proprietário

também será o gestor administrativo e

financeiro do empreendimento.

Finanças

O faturamento previsto será de R$

7.350.000,00 sendo que a margem de

lucro prevista é de R$ 5.430.000,00. Será

trabalhado com recursos próprios.

Marketing

A empresa trabalhará com corretores

terceirizados, divulgação em sites das

corretoras e redes sociais.

11

3.4 ANÁLISE SWOT

Ambiente interno

Pontos fortes Pontos fracos

- Não ter funcionários evitando maiores

despesas.

- Apenas um proprietário da empresa

facilitando a tomada de decisão.

- Dificuldades de contratação de mão de

obra específica em uma cidade do

interior, como por exemplo o geólogo.

Ambiente externo

Oportunidades Ameaças

- Implementação de novos negócios na

área como por exemplo: o setor de

hotelaria com a construção de chalés

para alugar.

- Os preços dos concorrentes serem mais

atrativos.

- Falta de ética e honestidades de

corretores que articulam com os clientes

em benefício próprio.

3.5 OBJETIVOS ESTRATÉGICOS

Objetivo Estratégico 1: Manter a manutenção em 90 e 100% dos sítios no segundo e terceiro

ano que não forem vendidos, respectivamente.

Objetivo Estratégico 2: Ampliar a margem de lucro em 20 % ao ano baseado nas melhorias que

os futuros proprietários realizaram em seus sítios.

12

3.6 POSICIONAMENTO ESTRATÉGICO

O posicionamento estratégico será a diferenciação dos sítios em relação aos concorrentes

pois estão localizados em uma área estratégica da cidade, no alto das montanhas, com acesso de

carro, os proprietários poderão usufruir de um clima com inverno rigoroso aproveitando para

curtir a serra catarinense. O tamanho dos sítios será de 20.000 metros quadrados onde poderão

construir um lindo chalé em meio á natureza e árvores típicas da região como as araucárias que

fornecem pinhão.

4 PLANO DE MARKETING

4.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS

CRITÉRIOS DESCRIÇÃO

Definição do Produto

Os produtos comercializados pela empresa são

sítios com áreas a partir de dois hectares, com

escritura pública e toda infraestrutura como energia

elétrica, água e acesso para que o cliente possa

chegar com qualquer automóvel, estão localizados

na cidade de Urubici na Serra Catarinense.

Utilização do Produto

Poderão ser utilizados para residência fixa,

temporária, para investir em chalés, pousada ou

algo voltado ao turismo visto que a região está em

ascensão no momento.

Características e Diferenciais do Produto

Torna-se desejável frente à concorrência pela ótima

localização, os sítios ficam em meio a natureza com

diversas araucárias e animais silvestres da região,

estão localizados no topo de uma montanha com

vista para a cidade e diversos pontos turísticos, o

acesso é por uma serra que lembra a Serra do Rio

do Rastro onde é possível desfrutar do clima de

inverno tão procurado na serra Catarinense.

13

Os produtos substitutos seriam sítios comercializados pelos concorrentes com

características superiores ou inferiores aos oferecidos. Como exemplo de produtos com

características superiores seriam áreas com cachoeira, rios que passam dentro da

propriedade, com casa construída e localizados mais próximos ao perímetro urbano.

Tratando-se de características inferiores pode-se citar áreas mais afastadas da cidade,

sem infraestrutura, porém com valores menores. O que será comercializado é algo muito

personalizado, sendo que cada produto tem as suas características exclusivas, dessa

forma não existem produtos “iguais”.

Fora toda a infraestrutura já oferecida no plano poderia construir casas (em vários

estilos), cercas, sistemas de energia solar, poste padrão de energia, estradas

pavimentadas, plantações de arvores frutíferas, áreas comuns de lazer, pista para pouso

de pequenos aviões e helicópteros, dentre outras tantas ideias que podem surgir.

4.2 MERCADO CONSUMIDOR

ITENS DESCRIÇÃO

Perfil do Cliente

Os clientes que comprarão os sítios em Urubici são

pessoas que buscam estar em contato com a

natureza e que gostam de viajar, geralmente são

turistas que realizaram uma visita à cidade e

gostaram tanto que decidiram adquirir um sítio para

moradia fixa ou na temporada de inverno. Outro

perfil de comprador são pessoas que desejam

realizar investimentos no setor hoteleiro e construir

chalés e pousadas para posteriormente alugar para

turistas.

Abrangência Geográfica Abrange a área da cidade de Urubici/SC na Serra

catarinense.

Potencial de crescimento do mercado

Atualmente estamos passando por uma pandemia

que está refletindo negativamente na economia do

Brasil e do mundo, porém algumas áreas estão

favoráveis para abertura de novos negócios. O ramo

14

imobiliário que estamos propondo é uma delas, pois

as empresas estão optando pelo trabalho em home

office, dados demonstram que o home office se

tornou o trabalho padrão para 43% das empresas

brasileiras e 98% dos profissionais gostariam de

trabalhar remotamente pelo menos uma vez na vida.

Outro dado importante é o aumento do número de

turistas que estão procurando a cidade durante o

inverno, de acordo com a Santur em 2020 houve

um aumento da procura por pousadas, hotéis e

chalés na Serra Catarinense.

4.3 FORNECEDORES

Produto(s) que as duas

empresas fornecem

Terraplanagem e Material de Construção

Fornecedor 1

Nome JF Terraplanagem

Localização Urubici/SC

Prazo de fornecimento Imediato quando há a necessidade do serviço.

Condições de pagamento Usualmente a vista, pelo fato que o valor a ser investido já está

recolhido.

Fornecedor 2

Nome Kaiser Materiais de Construção

Localização Urubici/SC

Prazo de fornecimento Imediato.

Condições de pagamento Usualmente a vista, pelo fato que o valor a ser investido já está

recolhido.

15

Por se tratarem de ramos diferentes ambos têm a preferência, sendo que já foi

pesquisado com outros fornecedores as questões de valores.

4.4 CONCORRÊNCIA

Concorrentes: A - Zeca Marques Imóveis Urubici e B – Robson Jeremias

Item Sua empresa

(descrição do item)

Concorrente A

Concorrente B

Ponto

Forte?

Ponto

Fraco?

Ponto

Forte?

Ponto

Fraco?

Produto

Sítios com área a partir de dois hectares com

escritura pública, energia elétrica e água,

estão localizados na cidade de Urubici, na

Serra Catarinense.

X X

Participação no

mercado (em %

de vendas)

Projetamos uma participação no mercado de

20% das vendas em relação aos dois

concorrentes.

x x

Atendimento

O atendimento inicialmente é prestado por

corretores terceirizados que acompanham os

futuros compradores até a área dos imóveis.

x x

Atendimento

pós-venda

O pós-venda é realizado em conjunto com o

corretor terceirizado e o empresário gestor do

loteamento.

x x

Localização

Os sítios estão localizados a 8 quilômetros do

perímetro urbano e a uma altitude de 1200

metros acima do nível do mar.

x x

Divulgação

A divulgação é realizada através dos sites das

imobiliárias e redes sociais. E futuramente a

contratação de uma figura pública

(comediante) para realizar uma propaganda e

x x

16

elaborar materiais de divulgação.

Preços Inicialmente os preços irão variar de R

$75.000,00 a R $100.000,00 por hectare.

x x

Qualidade do(s)

produto(s)

Como qualidade podemos destacar a

infraestrutura oferecida, documentação

totalmente atualizada e negociação

transparente com o cliente/comprador.

x x

Reputação

O produto possui uma boa visibilidade em

relação aos concorrentes, bem como o

empresários é muito conhecido na região pois

nasceu e cresceu em Urubici/SC.

x x

Canais de venda

utilizados

Serão utilizadas imobiliárias da cidade e

redes sociais.

x x

4.5 SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

PROCESSO DE SEGMENTAR CARACTERÍSTICAS

Mercado

(Para quem o produto será vendido?)

Os clientes que comprarão os sítios em Urubici são

pessoas que buscam estar em contato com a

natureza e que gostam de viajar, geralmente são

turistas que realizaram uma visita à cidade e

gostaram tanto que decidiram adquirir um sítio para

moradia fixa ou na temporada de inverno. Outro

perfil de comprador são pessoas que desejam

realizar investimentos no setor hoteleiro e construir

chalés e pousadas para posteriormente alugar para

turistas.

Características do Produto

(O que meu cliente estará buscando de benefícios

no meu produto ao adquiri-lo?)

O cliente estará buscando residência fixa ou

residência apenas na temporada de inverno, contato

com a natureza pois os sítios ficam em meio a uma

floresta com diversas araucárias e animais silvestres

da região, estão localizados no topo de uma

17

montanha com vista para a cidade e diversos pontos

turísticos, o acesso é por uma serra que lembra a

Serra do Rio do Rastro, o cliente desfrutará do

clima de inverno semelhante ao Europeu.

Segmento

O segmento de ramo imobiliário está em alta no

momento e cada vez mais as pessoas estão

buscando estar em contato com a natureza e com os

animais, preservando o meio ambiente gerando uma

qualidade de vida. Muitas pessoas estão buscando

investir em imóveis longe das cidades, devido a

pandemia o isolamento tornou-se necessário e com

o home office pode-se trabalhar de qualquer lugar,

muitas pessoas estão investindo em lugares

afastados e dando valor a sua saúde e qualidade de

vida.

4.6 OBJETIVOS DE MARKETING

Objetivo Estratégico 1: Manter a manutenção em 90% e 100% dos sítios no segundo e

terceiro ano que não forem vendidos, respectivamente.

Objetivo de Marketing 1: Manter a divulgação de 100% dos sítios no ano seguinte dos

que não forem vendidos.

Objetivo Estratégico 2: Ampliar a margem de lucro em 20% ao ano baseado nas

melhorias que os futuros proprietários realizaram em seus sítios.

Objetivo de Marketing 2: Melhorar as ações de vendas em 50% ao ano baseado nas

melhorias que serão realizadas no futuros sítios que serão criados.

18

4.7 ESTRATÉGIAS DE MARKETING

Estratégia de Produto

Os sítios são desmembrados de uma fazenda e desenvolvidos com

infraestrutura necessária para residência dos compradores, toda a

documentação está em conforme com o plano diretor do município de

Urubici/SC, será realizada a terraplanagem, construção de estradas,

colocação de postes de energia e com ponto de água. O ramo

imobiliário atualmente está em alta e este negócio está projetado para

obter ótimos lucros ao empresário.

Estratégia de Preço

O preço dos sítios serão baseados em pesquisas realizadas nos preços de

outros sítios que estão à venda na região, como tratam-se de imóveis é

realizada uma avaliação por parte das imobiliárias e calculado o custo

baseado nas melhorias realizadas nos mesmos.

Estratégia de Promoção

Com a contratação de imobiliárias os corretores acompanharão os

futuros compradores até a área dos sítios e assim despertar neles a

vontade de morar na serra em meio à natureza, desfrutando de uma

qualidade de vida em um local onde poderão usufruir de vários pontos

turísticos e em qualquer estação. Também serão realizadas divulgações

em redes sociais, será criada uma página oficial com o nome do

empreendimento onde as pessoas podem ver as fotos da área e as belezas

naturais da cidade despertando um desejo de conhecer a serra e morar

futuramente neste lugar tão atraente. Será contratada uma figura pública

(comediante) para realizar uma propaganda descontraída do local

ressaltando os diferenciais da área, esta figura pública irá divulgar em

suas redes sociais o produto e assim torna-lo conhecido por diversas

pessoas. Como exemplo poderá ser contratado o Inda Vírus, um

humorista catarinense que possui 18 mil seguidos no Instagram e 21 mil

seguidores no YouTube, ele já realiza divulgação de pousadas e

comércios em geral.

Estratégia de Distribuição

A comunicação dos produtos irá utilizar como meios de distribuição os

corretores terceirizados que serão selecionados conforme a sua

reputação, estratégia de negociação transparente, fácil acesso a

comunicação caso seja necessário, que ofereçam uma boa estrutura para

atendimento ao cliente, ferramentas para que o negócio seja muito

19

transparente, pois trata-se de um produto com alto valor. O canal

utilizado conforme o livro didático seria Produtor=> Agente=>

Consumidor.

4.8 PLANO DE AÇÕES DE MARKETING

Estratégia de Produto

Ação 1 Lançamento dos sítios para venda

Responsável Imobiliárias contratadas

Prazo de execução 1 mês

Mecanismo de controle Acompanhamento da ação através de comunicação com as imobiliárias e

seus corretores.

Ação 2 Fixar metas de vendas aos corretores

Responsável Empresário

Prazo de execução 1 meses

Mecanismo de controle Acompanhamento das vendas

Estratégia de Preço

Ação 1 Cobrir os custos para manutenção do sítio


Prazo de execução não há

Mecanismo de controle Controlar os custos

Ação 2

Responsável Desconto para pagamento à vista

Prazo de execução Corretores

Mecanismo de controle Não há

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Estratégia de Promoção Acompanhamento das vendas pelo empresário

Ação 1 Divulgação nos sites e redes sociais das imobiliárias

Responsável Corretores

Prazo de execução Não há

Mecanismo de controle Acompanhamento da divulgação pelo empresário

Ação 2

Responsável Contratação de uma figura pública (comediante) para realizar uma

propaganda descontraída sobre o local dos sítios e da cidade de Urubici.

Prazo de execução 6 meses

Mecanismo de controle Controlar os custos envolvidos e acompanhar a ação.

Estratégia de

Distribuição

Ação 1 Contratação de corretores com boa reputação


Prazo de execução Imediato

Mecanismo de controle Acompanhar as vendas e negociações

Ação 2 Comunicar rapidamente aos corretores sobre a venda de um sítio para que

eles não ofereçam a mais nenhum comprador.


Prazo de execução Imediato

Mecanismo de controle Utilização de redes sociais como Whatsapp e planilhas de controle.

21

5 PLANO DE OPERAÇÕES

5.1 TAMANHO

Visto que o empreendimento trata-se de imóveis e já está pré-definido o número

de chácaras a serem produzidas e vendidas, há um número definido de clientes de no

máximo quarenta e dois, pois são quarenta e duas chácaras. Podendo ser o número de

clientes menor se algum deles adquirir mais de uma chácara, ou maior se houver

sociedade de duas pessoas ou mais para realizarem a compra juntos de uma chácara.

5.2 TECNOLOGIA E OPERAÇÃO

Conforme a tabela abaixo será utilizada desde máquinas de terraplanagem até um

sistema de acionamento de bomba de água por sinal de rádio para ligar a bomba de água

e bombear da fonte até as caixas de água de distribuição.

EQUIPAMENTO FUNÇÃO

Escavadeira

hidráulica

Terraplanagem, nivelamento de terreno, limpeza de rejeitos da

natureza, abertura de estradas, abertura de passagem de canos de

água.

Caminhões

caçambas

Carregamento de pedras para construção das estradas e remoção

de rejeitos.

Tratores Roçadas

Motosserra Desobstrução de estradas, serrar palanques (postes das cercas).

Roçadeiras costais Para roçar áreas de difícil acesso.

Sistema de

acionamento da

bomba de água

Utilizado para acionar a bomba de água para enchimento das

caixas de distribuição de água quando as mesmas estão abaixo do

nível mínimo.

Computadores

notebook

Utilizado para averiguação de mapas, comunicação com clientes

e fornecedores, internet para pesquisa de preços e toda a

formatação administrativa (orçamentos, contratos, pesquisas de

preços, marketing, publicação em redes sociais e outros).

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Telefone celular Para comunicação com fornecedores, clientes, corretores,

parceiros e outros.

Automóvel Será utilizado uma caminhonete S10 pois trata-se de um carro

adequado para visitação durante as obras do empreendimento, e

posteriormente para visitação dos cliente e corretores.

Drone Será utilizado um drone para a captura de imagens aéreas das

chácaras. Este material serve para divulgação e conhecimento

das áreas de difícil acesso.

Tecnologia GPS Será utilizado para os serviços topográficos de medições,

delimitações das áreas e verificações de altitude.

Segue o fluxograma do processo de produção de uma chácara, o primeiro passo é

a escolha da área, nesta etapa é verificado se o terreno possui as características

necessárias para ser transformado em uma chácara de 2 hectares pois o plano diretor da

cidade de Urubici só permite que seja escrituradas áreas rurais deste tamanho. Caso

possua viabilidade técnica são realizadas as melhorias necessárias como terraplanagem

do terreno, construção de estrada de acesso, limpeza da área, remoção de dejetos da

natureza e outros. Caso não possua viabilidade a área é reservada para preservação

permanente, são preservadas árvores nativas da região como as araucárias.

Outra etapa é o levantamento junto ao geólogo para verificar se a chácara possui

pontos de água, se não possuir será necessário construir a infraestrutura necessária para

o recebimento de água como passagem de mangueiras e instalação do sistema de

bombeamento pois trata-se de uma região de altitude, se possuir nascentes no terreno

basta apenas anotar os pontos no mapa e informar aos corretores que a chácara possui

um valor monetário maior devido a presença de nascentes.

Na etapa seguinte é verificado se a chácara possui energia elétrica próxima para

que o futuro comprador possa construir sua residência no local, se possuir basta apenas

solicitar a ligação junto a concessionária responsável, neste caso a Celesc, se não

possuir é necessário solicitar a infra estrutura para implantação de rede elétrica junto a

Celesc. A etapa final consiste em informar ao corretor que o terreno está pronto para

visitações e posterior a venda.

23

O tipo de layout que será utilizado será o Posicional/Físico, pois nesse tipo de

configuração, o produto permanece parado enquanto os trabalhadores e máquinas se

organizam ao redor dele. Esse layout possui alto valor agregado e baixa produção em

termos de volume. A vantagem desse desenho é o fácil acesso ao produto para fazer as

alterações necessárias, a possibilidade de terceirização de grande parte do projeto e a

implementação de técnicas e softwares de controle da produção.

24

Abaixo uma figura com o mapeamento e delimitações das chácaras na cidade de

Urubici, este mapa foi projetado pelo topógrafo e geólogo contratado.

Neste empreendimento não existem funcionários registrados, todas as demandas

são executadas por profissionais terceirizados. O proprietário será o gestor

administrativo e financeiro do empreendimento.

Tipo de Trabalho Número de Pessoas Qualificações

Desejadas

Quem?

Terraplanagem 5 Operar máquinas e

caminhões

Profissionais

contratados

Topografia e

geologia

2 Formação técnica na

área.

Profissionais

contratados

Roçadas 3 Habilidades com o

manuseio dos

equipamentos.

Profissional

contratado

25

Comercial 3 Honestidade, facilidade

na comunicação,

transparência com

conhecimento nas áreas

burocrática e técnica.

Corretores

contratados

Funcionário/Cargo Número de Pessoas Salário

Não existe - -

5.3 LOCALIZAÇÃO

O negócio destina-se ao ramo imobiliário, especificamente a criação de pequenos

sítios localizados na cidade de Urubici na serra catarinense. Poderão ser utilizados para

residência fixa, temporária, para investir em chalés, pousada ou algo voltado ao turismo

visto que a região está em ascensão no momento.

Os sítios ficam em meio a natureza com diversas araucárias e animais silvestres

da região, estão localizados no topo de uma montanha com vista para a cidade e

diversos pontos turísticos, o acesso é por uma serra que lembra a Serra do Rio do Rastro

onde é possível desfrutar do clima de inverno tão procurado na serra Catarinense. A

técnica de análise de localização escolhida é a check-list qualitativo para análise da

localização pois pode ser utilizada para fazer uma avaliação mais qualitativa dos locais

para a instalação do empreendimento.

26

6 PLANO FINANCEIRO

6.1 INVESTIMENTO INICIAL

6.2 FORMAS DE FINANCIAMENTO

Para este negócio será utilizado 100% de capital próprio do proprietário da

fazenda que será dividida em chácaras.

TIPO DE CAPITAL VALOR %

Capital próprio 369.670,00 100%

Capital de terceiros - -

Capital total 304.670,00 100%

Não haverá financiamento por capital de terceiros para este negócio.

ITEM DE INVESTIMENTO QTDE. VALOR UNITÁRIO VALOR TOTAL

Serviço de Retroescavadeira para limpeza das chácaras 1 100.000,00 100.000,00

Serviço de Caminhões caçamba 1 50.000,00 50.000,00

Serviço de Tratores 1 15.000,00 15.000,00

Serviço de Motoserras 1 3.000,00 3.000,00

Serviço de Roçadeiras costais 2 1.500,00 3.000,00

Equipamentos para captação e distribuição de água 1 40.000,00 40.000,00

Equipamento do sistema de acionamento da bomba de água 2 1.350,00 2.700,00

Computadores notebook 1 4.000,00 4.000,00

Telefone celular 1 2.500,00 2.500,00

Drone 1 3.000,00 3.000,00

Serviço de Topógrafo/Geólogo 1 30.000,00 30.000,00

Instalação de Rede elétrica 1 10.000,00 10.000,00

Placas para identificação dos terrenos 42 35,00 1.470,00

Capital de giro 1 40.000,00 40.000,00

VALOR TOTAL - - 304.670,00

27

6.3 RECEITAS

Nesta projeção de venda mensal foi considerada a venda de duas chácaras por

mês, cada uma no valor de R$ 175.000,00.

PRODUTO/SERVIÇO VENDA MENSAL VENDA ANUAL

Chácaras com 2 hectares 350000 4.200.000

Preço estimado para cada produto/hora trabalhada.

PRODUTO/SERVIÇO PV ESTIMADO

Chácara 175.000,00

Receita mensal/anual prevista.

PRODUTO/SERVIÇO VENDA MENSAL PREÇO DE VENDA FAT. MENSAL FAT. ANUAL

Chácara 2 175.000,00 350.000,00 4.200.000,00

TOTAL - - 350.000,00 4.200.000,00

6.4 GASTOS

Gastos operacionais mensais/ anuais do futuro empreendimento.

GASTOS OPERACIONAIS TIPO VALOR MENSAL VALOR ANUAL

Despesas de comissão dos corretores ADM. 35.000,00 420.000,00

Impostos com cartório ADM. 200,00 2.400,00

Contador ADM. 200,00 2.400,00

IPTU ADM. 25,00 300,00

Luz FABR. 60,00 720,00

Manutenção da bomba de água FABR. 50,00 600,00

Telefone e internet ADM. 50,00 600,00

28

Serviço de limpeza das chácaras que não foram vendidas FABR. 4.000,00 48.000,00

Combustível ADM. 300,00 3.600,00

TOTAL - 39.885,00 478.620,00

Gastos operacionais mensais/ anuais em fixos e variáveis.

MENSAL ANUAL

GASTOS OPERACIONAIS GASTO FIXO

GASTO

VARIÁVEL GASTO FIXO

GASTO

VARIÁVEL

Despesas de comissão dos corretores

35.000,00

420.000,00

Impostos com cartório

200,00

2.400,00

Contador

200,00

2.400,00

IPTU

25,00

300,00

Luz

60,00

720,00

Manutenção da bomba de água

50,00

600,00

Telefone e internet

50,00

600,00

Serviço de limpeza das chácaras que não foram vendidas 4000 48000

Combustível

300,00

3.600,00

TOTAL FIXO E VARIÁVEL

685,00

39.200,00

8.220,00

470.400,00

TOTAL GERAL 39.885,00 478.620,00

29

6.5 PROJEÇÃO DO FLUXO DE CAIXA

ANOS 0 1 2 3 4 5

(a) Receita total (vendas)

4.200.000,00 5.040.000,00

5.191.200,00 5.346.936,00 5.507.344,08

Pagamentos

Gastos operacionais variáveis

470.400,00 564.480,00

581.414,40 598.856,83 616.822,54

Gastos operacionais fixos

8.220,00 8.220,00

8.220,00 8.220,00 8.220,00

(b) Total de gastos (GF + GV)

478.620,00 572.700,00

589.634,40 607.076,83 625.042,54

(c) Lucro (Receita - Gastos Totais)

3.721.380,00 4.467.300,00

4.601.565,60 4.739.859,17 4.882.301,54

(d) Depreciação 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00

(e) Investimento inicial + capital de giro - 304.670,00 - - - - -

(f) Fluxo de caixa livre - FCL (c+d-e) - 304.670,00

3.721.380,00 4.467.300,00

4.601.565,60 4.739.859,17 4.882.301,54

6.6 DRE

ANO 1

Receita Total 4.200.000,00

(-) Gasto Variável 470.400,00

(=) Lucro Bruto 3.729.600,00

(-) Gasto Fixo 8.220,00

(=) Lucro 3.721.380,00

30

7 AVALIAÇÃO DO PLANO DE NEGÓCIOS

7.1 AVALIAÇÃO ECONÔMICA

Ponto de equilíbrio

Calcule o ponto de equilíbrio econômico do futuro empreendimento.

Resposta:

PE = [CF ÷ (RT - CV)] x 100

PE = [8.220,00 ÷ (4.200.000,00 – 470.400,00)] x 100

PE = [8.220,00 ÷ 3.729.600,00)] x 100

PE = 0,22%

Taxa de lucratividade

Calcule a taxa de lucratividade do futuro empreendimento.

Resposta:

TL = (LL ÷ RT) x 100

TL = (3.721.380,00 ÷ 4.200.000,00) x 100

TL = 0,88 x 100

TL = 89%

Taxa do retorno do investimento

Calcule a taxa de retorno do futuro empreendimento.

Resposta:

TRI = (LL ÷ II) x 100

TRI = (3.721.380,00 ÷ 304.670,00) x 100

TRI = 1221%

31

Prazo de retorno do investimento (payback)

Payback = II ÷ LL

Payback = 304.670,00 ÷ 3.721.380,00

Payback = 0,08 (Aproximadamente 1 mês)

Taxa Interna de Retorno

A TIR de um investimento é a taxa exigida de retorno que, quando utilizada como a

taxa de desconto, resulta em VPL igual a zero, para calcular a TIR, pode-se utilizar a

mesma fórmula do VPL:

Realizei o cálculo no excel:

TIR = 1243%

Valor Presente Líquido

O Valor Presente Líquido (VPL), Net Present Value (NPV) em inglês, é um dos

métodos mais utilizados para avaliar projetos de investimento.

Realizei o cálculo no excel para TMA = 10% a.a.

VPL = 16.534.431,13

32

7.2 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE

CENÁRIO OTIMISTA RECEITAS 10% MAIOR)

FLUXO DE CAIXA

ANOS

PRÉ

ABERTURA ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5

(a) Receita total (vendas)

4.620.000,00

5.544.000,00

5.710.320,00

5.881.629,60

6.058.078,49

Pagamentos

Gastos operacionais variáveis

517.440,00

620.928,00

639.555,84

658.742,52

678.504,79

Gastos operacionais fixos

8.220,00

8.220,00

8.220,00

8.220,00

8.220,00

(b) Total de gastos (GF + GV)

525.660,00

629.148,00

647.775,84

666.962,52

686.724,79


4.094.340,00

4.914.852,00

5.062.544,16

5.214.667,08

5.371.353,70

(d) Depreciação

10.000,00

10.000,00

10.000,00

10.000,00

10.000,00

(e) Investimento inicial + capital de giro

-

304.670,00

-

-

-

-

-

(f) Fluxo de caixa livre - FCL (c+d-e)

-

304.670,00

4.104.340,00

4.924.852,00

5.072.544,16

5.224.667,08

5.381.353,70

DRE

ANO 1

Receita Total

4.620.000,00

(-) Gasto Variável

517.440,00

(=) Lucro Bruto

4.102.560,00

(-) Gasto Fixo

8.220,00

(=) Lucro

4.094.340,00

33

DADOS DO PLANO FINANCEIRO NO CENÁRIO OTIMISTA

INVESTIMENTO INICIAL (II)

304.670,00

RECEITA TOTAL ANUAL (RT)

4.620.000,00

TOTAL DE GASTOS VARIÁVEIS ANUAL

(GV ou CV)

517.440,00

TOTAL DE GASTOS FIXOS ANUAL (GF

ou CF)

8.220,00

LUCRO LÍQUIDO ANUAL (LL)

4.094.340,00

CENÁRIO PESSIMISTA (RECEITAS 10% MENOR)

FLUXO DE CAIXA

ANOS

PRÉ

ABERTURA ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5

(a) Receita total (vendas) 3.780.000,00 4.536.000,00 4.672.080,00 4.812.242,40 4.956.609,67

Pagamentos

-

Gastos operacionais variáveis 423.360,00 508.032,00 523.272,96 538.971,15 555.140,28

Gastos operacionais fixos 8.220,00 8.220,00 8.220,00 8.220,00 8.220,00

(b) Total de gastos (GF + GV) 431.580,00 516.252,00 531.492,96 547.191,15 563.360,28


- 3.348.420,00 4.019.748,00 4.140.587,04 4.265.051,25 4.393.249,39

(d) Depreciação

- 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00

(e) Investimento inicial + capital de giro

-

304.670,00 - - - - -

(f) Fluxo de caixa livre - FCL (c+d-e)

-

304.670,00 3.358.420,00 4.029.748,00 4.150.587,04 4.275.051,25 4.403.249,39

34

PAYBACK

ANO RETORNO ACUMULADO

0 - - 304.670,00

1

3.358.420,00 3.053.750,00

2

4.029.748,00 7.083.498,00

3

4.150.587,04 11.234.085,04

4

4.275.051,25 15.509.136,29

5

4.403.249,39 19.912.385,68

DRE

ANO 1 ANO 2

Receita Total

3.780.000,00 4.536.000,00

(-) Gasto Variável

423.360,00 508.032,00

(=) Lucro Bruto

3.356.640,00 4.027.968,00

(-) Gasto Fixo

8.220,00

8.220,00

(=) Lucro 3.348.420,00 4.019.748,00

DADOS DO PLANO FINANCEIRO NO CENÁRIO

PESSIMISTA

INVESTIMENTO INICIAL (II)

304.670,00

RECEITA TOTAL ANUAL

35

(RT) 3.780.000,00

TOTAL DE GASTOS

VARIÁVEIS ANUAL (GV ou

CV)

423.360,00

TOTAL DE GASTOS FIXOS

ANUAL (GF ou CF)

8.220,00

LUCRO LÍQUIDO ANUAL

(LL) 3.348.420,00 4.019.748,00

ANÁLISE EM DIFERENTES CENÁRIOS

PROJEÇÃO

RECEITAS

ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5

OTIMISTA (exemplo 10% maior)

4.620.000,00 5.544.000,00 5.710.320,00

5.881.629,60

6.058.078,49

MAIS PROVÁVEL

4.200.000,00 5.040.000,00 5.191.200,00

5.346.936,00

5.507.344,08

PESSIMISTA (exemplo 10% menor)

3.780.000,00 4.536.000,00 4.672.080,00

4.812.242,40

4.956.609,67

INDICADOR OTIMISTA

MAIS

PROVÁVEL

PESSIMISTA

TIR (%) 1366% 1243% 1121%

VPL (R$)

18.217.666,48

16.534.431,13

14.851.195,78

PAYBACK (tempo) 0,07 0,08 0,09

PE (%) 0% 0% 0%

36

7.3 AVALIAÇÃO SOCIAL

Este empreendimento irá gerar inúmeros benefícios sociais para a região da serra

catarinense, começando pela geração de receita para os cofres públicos por meio de

impostos e contribuições, este negócio possui muitas questões burocráticas que vão

desde despesas com cartórios até taxas a serem pagas na prefeitura da cidade de

Urubici. Um dos benefícios mais importantes será o de promover o desenvolvimento

para a região, a venda de imóveis rurais vem crescendo muito na região e trará

investidores para a cidade criando oportunidades de integração social para a sociedade

local.

O empreendimento tem como preocupação primordial a preservação da natureza e

dos recursos naturais, assim desde o início foi contratado um geólogo para mapear as

nascentes de água a fim de preservar o local onde estão situadas. Todas as estradas serão

cuidadosamente preservadas e devidamente sinalizadas para proteger a fauna local,

nesta região existe uma enorme diversidade de animais silvestres que devem ser

respeitados. O mesmo será feito com a flora local, a região é rica em diversos tipos de

plantas que somente vivem naquela região, as araucárias que são árvores que fornecem

o pinhão estão sendo preservadas e até servem como paisagismo do loteamento pois

possuem uma beleza sem igual. Outra contribuição importante trata-se da contratação

das empresas terceirizadas que irão ter uma demanda muito grande de trabalho e assim

irão consequentemente ter que contratar mais pessoas para executar o trabalho. Estas

empresas também irão ter melhor rentabilidade nos negócios, gerando assim a cada

negócio melhores oportunidades para as empresas parceiras para empregarem mais e

reterem mais impostos para a administração pública, a qual vai realizar seus gastos para

atender a sociedade em geral.

37

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O empreendimento é bastante viável, a empresa não precisará fazer um grande

esforço para a venda das chácaras aos clientes, serão implementadas constantemente ações

voltadas para a melhoria contínua da qualidade do serviço prestado para a comunidade. O

empreendimento recupera o valor investido em cinco anos, a empresa estará sempre

diretamente ligada a manter-se com novos contratos de prestação de serviços, a manutenção

das chácaras será primordial para torna-las sempre atrativas para venda.

REFERÊNCIAS

COUTINHO, Laura. O FUTURO DO TURISMO: SEIS TENDÊNCIAS QUE DEVEM

INFLUENCIAR A FORMA COMO VIAJAMOS E SEUS REFLEXOS EM SC. [S. l.],

9 jul. 2020. Disponível em: http://lauracoutinho.com.br/o-futuro-do-turismo-seis-

tendencias-que-devem-influenciar-a-forma-como-viajamos-e-seus-reflexos-em-sc/.

Acesso em: 20 abr. 2021.

CHIAVENATO, Idalberto, Introdução à teoria geral da administração: uma visão

abrangente da moderna administração das organizações / Idalberto Chiavenato - 7. ed.

rev. e atual. - Rio de Janeiro: Elsevier, 2003 - 6' reimpressão

FINANCIAMENTO para produção de imóveis. [S. l.], 2021. Disponível em:

https://www.caixa.gov.br/empresa/credito-financiamento/imoveis/financiamento-para-

producao-imoveis/Paginas/default.aspx. Acesso em: 21 mar. 2021.

Gohr, Claudia Fabiana: Trabalho de conclusão de curso em administração II : livro

didático /Claudia Fabiana Gohr ; design instrucional Leandro Kingeski Pacheco. –

Palhoça : UnisulVirtual, 2008.

IBAMA. [S. l.], 2021. Disponível em: https://www.gov.br/ibama/pt-br. Acesso em: 21

mar. 2021.

LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. [S. l.], 2012. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651compilado.htm.

Acesso em: 21 mar. 2021.

MOHSIN, Maryam. 7 ESTATÍSTICAS SOBRE HOME OFFICE PARA O ANO DE

2021. [S. l.], 2 fev. 2021. Disponível em: https://www.oberlo.com.br/blog/estatisticas-

home-office. Acesso em: 20 abr. 2021.

UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA PATRÍCIA VIEIRA

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