U R G E N T E - mprn.mp.br · Considerações gerais acerca da ocupação do solo no espaço ......

Promotoria de Justiça da Comarca de Caraúbas(Rua Francisco Martins de Miranda, 446 – Centro – CEP: 59780-000 – Caraúbas – RN.

Telefax: (84) 3337-2351.)__________________________________

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DACOMARCA DE CARAÚBAS, ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE

U R G E N T E

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO

NORTE, pelo Promotor de Justiça que subscreve a presente, vem à presença de Vossa

Excelência, com fundamento nos artigos 129, inciso III, 37, caput, § 4º da Constituição

Federal, artigo 25, inciso IV, “b” da Lei 8.625/93 e, art. 62, inciso I da Lei Complementar

nº 41/1996; com supedâneo no incluso Inquérito Civil 06.2013.00000919-6, propor:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA AMBIENTAL COM PEDIDO DE LIMINAR

em desfavor de

AFICEL INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ 14.221.622/0001-54, com sede na

cidade de Mossoró/RN, na Rodovia BR 304, Km 30, AFICEL –

Sala 01 – 1º andar, zona urbana, Mossoró/RN,

pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir:

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SUMÁRIO

I- SÍNTESE DOS FATOS - 3

1. Das investigações do Ministério Público e da constatação da situação de

irregularidade 3

2. Do Loteamento 7

3. Das irregularidades constatadas perante a Lei nº 6766/79 8

4. Das irregularidades constatadas perante o IDEMA 10

5. Das cláusulas abusivas 14

II- FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA - 14

1. Considerações gerais acerca da ocupação do solo no espaço urbano 15

2. Do licenciamento ambiental 18

3. Da necessária dotação de infraestrutura mínima para os loteamentos 21

4. Da necessidade de reserva de áreas para uso público 25

5. Do dano ambiental – Dano moral coletivo 26

6. Da compensação financeira – Irreparabilidade específica integral 30

7. Do contrato de compra e venda – Cláusulas Abusivas 33

8. Dos danos morais resultantes das Cláusulas Abusivas 53

III- DO PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA 59

IV- DOS PEDIDOS 62

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I.ESBOÇO FÁTICO

A Promotoria de Justiça de Caraúbas tomou conhecimento do início das obras

de loteamento nesta urbe, denominado Portal de Caraúbas, conforme consta à fl. 03 do

Inquérito Civil em anexo. Assim, foi instaurado no âmbito do Ministério Público Estadual

o Procedimento Preparatório de nº 018/2011, o qual, posteriormente, foi convertido no

Inquérito Civil Público de nº 06.2013.00000919-6, cujos fólios instruem a presente

demanda judicial e servem para comprovar todo o afirmado nesta peça. Tal Procedimento

visava apurar a regularidade do citado Loteamento devido à ausência de registro no

Cartório de Registro de Imóveis, bem como a possível existência de cláusulas abusivas nos

contratos submetidos aos consumidores adquirentes.

1 - Das investigações do Ministério Público e da constatação da situação de

irregularidade

Objetivando esclarecer a regularidade do Loteamento em apreço, inicialmente

foi expedido Ofício ao Prefeito de Caraúbas, o Sr. Ademar Ferreira da Silva, requerendo

informações acerca da obtenção, por parte da empresa “Aficel Incorporações e

Empreendimentos LTDA”, da aprovação do projeto de loteamento, tendo sido requisitado

também o encaminhamento de cópia integral do processo de regularização do

parcelamento do solo. Semelhantemente, requereu-se ao Tabelião do Cartório Municipal a

cópia integral do processo de registro imobiliário do empreendimento.

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Em resposta, o Oficial do Registro de Imóvel informou, em 18 de janeiro de

2012, que o Loteamento ainda não se encontrava registrado. Posteriormente, foi reiterada a

solicitação, sendo que em 07 de março de 2013 foi informado pelo Ofício Único de Notas

da Comarca de Caraúbas que o Loteamento ainda não se encontrava registrado, tendo

em vista a ausência de parte da documentação necessária ao registro, como a aprovação do

Projeto perante o IDEMA. Apenas em 04 de abril de 2014 foi emitida Certidão pelo

referido Ofício de Notas informando que o Loteamento Portal de Caraúbas encontrava-se

registrado sob o nº R-1-4.568.

Com relação à requisição encaminhada à Prefeitura, a edilidade encaminhou a

documentação apresentada pela empresa Aficel Incorporações e Empreendimentos LTDA

em face do procedimento administrativo que autorizou o referido Loteamento da área

requerida (fls. 08 – 28 do IC).

Em seguida, oficiou-se à Demandada, por meio de seu sócio administrador

Ademos Ferreira da Silva, solicitando que esclarecesse e comprovasse se os lotes do

Loteamento Portal de Caraúbas teriam área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco

metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros. Em resposta, a empresa enviou a

esta Promotoria, em 12 de setembro de 2012, documentos que demonstrariam que todos os

lotes cumpriam os requisitos especificados (fls. 41-45).

Em Ofício endereçado à Prefeitura Municipal de Caraúbas, o Ministério

Público requereu ainda que fossem prestadas as seguintes informações: 1) quais são as ruas

ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do

município relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; 2) qual a

localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das

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áreas livres de uso público; 3) quais as faixas sanitárias do terreno necessárias ao

escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis. Por fim, requisitou-se

informação acerca do prazo contido no cronograma de execução, que deveria ser

observado sob pena de caducidade de aprovação. Oficiou-se ainda a Prefeitura para que a

mesma informasse se na área do loteamento Portal de Caraúbas existem águas correntes ou

dormentes ou faixas de domínio público de rodovias e ferrovias, informando ainda se

houve a necessária reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado.

Em 27 de setembro de 2012, em atenção ao Ofício enviado por esta

Promotoria, a empresa Demandada enviou a seguinte documentação referente ao

Loteamento (fls. 47 e ss): Cópia do Ofício nº 025/2012/Ofício Único de Notas de Caraúbas

– RN; Declaração de Tramitação de Licença Prévia nº 2012-051689/TEC/LP, junto ao

IDEMA; Certidão Negativa de Débitos relativa às contribuições Previdenciárias e às de

Terceiros – INSS; Certificado de Regularidade do FGTS; Certidão Conjunta Negativa de

Débitos Relativos aos Tributos Estaduais e à Dívida Ativa do Estado; Certidão Conjunta

Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União; Cópia de

Certidão de Registro Imobiliário – Sítio Esperança, registrando as características do

Loteamento e a transferência do imóvel, por integralização de capital, à Aficel

Incorporação de Empreendimentos Imobiliários LTDA; Cópia de Certidão de Registro

Imobiliário – Sítio Esperança I, registrando as características do Loteamento e a

transferência do imóvel, por integralização de capital, à empresa Aficel Incorporação de

Empreendimentos Imobiliários LTDA; Cópia de Certidão de Registro Imobiliário – Sítio

Esperança II, registrando as características do Loteamento e a transferência do imóvel, por

integralização de capital, à empresa Aficel Incorporação de Empreendimentos Imobiliários

LTDA; Cópia de Alvará de Funcionamento; CNPJ. A Demandada informou, na

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oportunidade, que ainda estava providenciando a documentação solicitada pelo INCRA

para transformação da área do loteamento de Rural para Urbana.

Em Despacho no dia 07/01/2013, determinou-se que fosse oficiado ao IDEMA

para que o Órgão Ambiental informasse se o Condomínio possuía licença ambiental e se o

projeto resguardava o recuo mínimo na Área de Preservação Permanente identificada. Em

resposta, o IDEMA informou que o processo referente a Licença Prévia nº 2012-

051689/TEC/LP-0021 encontrava-se em análise técnica e a conclusão estava dependendo

de complementação de documentos pelo empreendedor.

Em 21 de maio de 2013 despachou-se determinando que se oficiasse à empresa

incorporadora para que comprovasse o cumprimento dos requisitos estabelecidos na Lei

6.766/79. Com tal finalidade, a Aficel Incorporação de Empreendimentos Imobiliários

LTDA juntou a documentação de fls. 78 – 81, tratando-se, mais especificamente, da

Licença Prévia obtida junto ao IDEMA-RN, concedida em etapa preliminar do projeto,

contendo os requisitos básicos e as condicionantes a serem atendidas no Loteamento Portal

de Caraúbas.

Em seguida, em 22 de outubro de 2013, determinou-se que fosse oficiada à

incorporadora para que informasse se ainda persistia alguma pendência quanto as

disposições da Lei nº 6.766/79. Além disso, também foi requisitado à imobiliária LL

Imóveis para que informasse: quantos lotes foram vendidos, por que preço e em qual data;

quais as facilidades previstas no Loteamento, se foram todas instaladas e em que datas; e,

ainda, para que fosse enviada a cópia do contrato de adesão ofertado aos adquirentes do

imóvel.

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Em resposta, a Imobiliária informou que foram vendidos 321 (trezentos e vinte

e um) lotes, em datas distintas, as quais encontram-se apontadas nos documentos de fls.

89-95 do Inquérito Civil. Vale salientar que, conforme a referida documentação, a

primeira venda ocorreu no dia 30/09/2011. Juntou-se ainda a cópia do contrato de

adesão ofertado aos adquirentes do imóvel (fls. 96-130). Verifica-se, desde já, que a

comercialização foi muito anterior ao registro, como se verá adiante.

Ato contínuo, foi solicitado em 16 de maio de 2014 ao CAOP Meio Ambiente

estudo de caso referente ao atendimento dos requisitos da Lei 6.766/79 pelo Loteamento, o

que foi juntado em 10 de fevereiro de 2015, às fls. 135-147. Em 24 de fevereiro de 2015

juntou-se ao Procedimento o Laudo de Vistoria Técnica do Loteamento (fls. 149-169). Em

seguida, foi requerido ao IDEMA a cópia do processo de Licença Prévia e Licença de

Instalação e Operação do Loteamento Portal de Caraúbas. O IDEMA respondeu a

solicitação informando que, em pesquisa no sistema de informação CERBERUS, não

identificou nenhum procedimento administrativo de licenciamento em nome de

Loteamento Portal de Caraúbas.

Assim, o Parquet aprazou audiência com Ademos Ferreira da Silva Júnior,

para ser inquirido com a finalidade de propor um Termo de Ajustamento de Conduta, que

caso aceito pelo demandado, possibilitaria solucionar a questão sem a necessidade de se

socorrer ao Judiciário. Tal audiência foi aprazada para o dia 29 de abril de 2015, e na

referida data, o Sr. Ademos Ferreira da Silva Júnior compareceu à Promotoria juntamente

com o seu advogado, sendo que este último não aceitou se submeter à revista pelo detector

de metais, motivo pelo qual a audiência não ocorreu.

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Por fim, oficiou-se ao Cartório de Caraúbas para que enviasse a documentação

integral que deu ensejo ao registro do Loteamento Portal de Caraúbas, bem como ao

IDEMA, solicitando cópia integral do procedimento administrativo que deu origem à

Licença de Instalação e Operação concedida. O Cartório juntou a documentação requerida,

e o IDEMA possibilitou o acesso à cópia digital do procedimento, conforme CD constante

no Inquérito Civil às fls. 191. Da análise de tal procedimento, concluiu-se que a

referida Licença não é mais válida, tendo em vista que foram impostas

condicionantes que não foram cumpridas pelo empreendedor, motivo pelo qual o ato

perdeu a sua validade, estando pois o Loteamento em situação irregular perante o

IDEMA.

2 – Do Loteamento

No curso da investigação apurou-se que o Loteamento denominado “Portal de

Caraúbas” localiza-se às margens da Rodovia RN-223, Fazenda Esperança, em Zona de

Expansão Urbana do Município de Caraúbas/RN. O empreendimento possui 2.067 (dois

mil e sessenta e sete) lotes, distribuídos em 69 (sessenta e nove) quadras, numa área total

de 796.629,71 m².

O Projeto foi apresentado à Prefeitura Municipal em 30 de agosto de 2011,

tendo sido aprovado em 09 de setembro de 2011. Porém, observou-se, de acordo com o

Ofício de fls. 37 do Inquérito Civil, que em 07 de março de 2013 o loteamento ainda não

tinha sido devidamente registrado no Cartório deste Urbe. Isto porque o proprietário do

imóvel deixou em poder do Ofício Único de Notas de Caraúbas/RN apenas parte da

documentação exigida para o registro do Loteamento “Portal de Caraúbas”, não tendo

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apresentado documentação que comprovasse a regularização junto a Prefeitura Municipal

de Caraúbas, junto ao IDEMA, e nem as Certidões Fiscais atualizadas. Dessa forma, o

citado loteamento não se encontrava devidamente registrado no Cartório até 07 de março

de 2013.

Ocorre que o aludido imóvel já vinha sendo comercializado desde

setembro de 2011, tendo sido registrado pelo Oficial Cartorário sob o nº R-1-4.568

apenas em data posterior, qual seja, 04 de abril de 2014. Assim, claro está que foi

efetivada a comercialização de Loteamento de maneira irregular, em clara afronta ao artigo

37 da Lei nº 6.766/79. Além disso, o empreendimento permanece em situação irregular

perante o IDEMA até os dias atuais, conforme pode se depreender da cópia do

Procedimento Administrativo que se encontra no CD em anexo.

3 – Das irregularidades constatadas perante a Lei nº 6766/79

A Lei nº 6.766/1979 estabelece uma série de requisitos urbanísticos a serem

obedecidos por empreendimentos como o Loteamento Portal de Caraúbas. A seguir,

analisam-se os pontos onde foram verificadas irregularidades após a visita técnica

realizada no local pelo Centro de Apoio Operacional às Promotorias de Justiça de Defesa

do Meio Ambiente, consoante o Laudo Pericial de fls. 149-169 do Inquérito Civil.

Vejamos.

a) Escoamento de águas pluviais: Não foram realizadas obras de drenagem no terreno,

embora algumas construções já tivessem sido iniciadas.

b) Iluminação Pública: Não havia iluminação pública na gleba, embora tenha se verificado

a existência de alguns postes em concreto.

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c)Esgotamento Sanitário: Não se teve acesso aos projetos de esgotamento sanitário, nem

foi possível analisar se o esgoto possui um destino adequado.

d)Abastecimento de água potável: O loteamento ainda não possuía abastecimento de água

quando da visita técnica.

e)Energia Elétrica Pública e Domiciliar: Não havia energia elétrica, embora já existissem

alguns postes em concreto instalados sem fiação elétrica ainda. Havia, todavia, rede de

alta-tensão passando pelo terreno.

f)Vias de circulação: As vias não estavam delimitadas e nem pavimentadas. Somente a via

principal, onde passa a linha de alta-tensão, possuía um trecho carroçável com meio-fio já

instalado, embora sem pavimentação.

Sobre a ocorrência de situações em que não pode haver o parcelamento do

solo, foi constatado in loco a presença de terrenos alagadiços e sujeitos a inundações. Tais

terrenos se referem à área próxima ao Riacho Monte Alegre, área esta que fica

sujeita a inundações em época de cheia, tendo em vista que não foi deixada a faixa

não edificável mínima prevista em lei. Deveria ter sido deixada uma faixa não edificável

de 15 metros de cada lado em relação ao Riacho Monte Alegre, que corta o Loteamento, o

que não foi obedecido, surgindo o risco de futuras inundações, sendo que existem lotes

bem próximos e até lotes que estão dentro da área alagável do rio.

Verificou-se ainda a necessidade de um estudo de solo para uma análise mais

detalhada acerca da viabilidade ou inviabilidade da construção no terreno. Quanto à

manutenção das áreas públicas exigidas pela Lei, constatou-se a existência de previsão de

áreas institucionais que são destinadas a este fim, bem como equipamentos urbanos e

comunitários, áreas livres de uso público e vias de circulação; entretanto, como o

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Loteamento ainda não foi concluído, não foi possível averiguar se tais áreas serão mantidas

conforme descritas no projeto.

Por todo o exposto, observa-se que além de o Empreendimento ter a sua

comercialização iniciada antes da necessária regularização, ele encontra-se ainda em

situação irregular, tendo em vista persistir o descumprimento a muitos dos requisitos

legais, o que demonstra a total ilegalidade, e a falta de estrutura e da regularização

necessária à comercialização dos lotes.

4 – Das irregularidades constatadas perante o IDEMA – Licença de Instalação e

Operação nº 2013-065002

De acordo com a Certidão de fls. 87 do Inquérito Civil em anexo, foi

concedida pelo IDEMA ao Loteamento Portal de Caraúbas a Licença de Instalação e

Operação nº N02013-065002/teclio-0172, com validade até 18/12/2017.

Entretanto, em sede de diligências ministeriais foi possível a análise da referida

Licença, tendo se observado que, não obstante tenha havido a concessão inicial da mesma,

tal fato não demonstra a regularidade do Empreendimento.

Isto porque, de acordo com o Procedimento Administrativo do IDEMA que

deu ensejo à mesma (cuja cópia integral segue no CD em anexo a esta exordial), a Licença

de Instalação e Operação não é apta a representar a submissão do empreendimento aos

imperativos legais.

Para obter tal Licença, o empreendedor - Aficel Incorporação e

Empreendimentos Imobiliários LTDA - se comprometeu a cumprir diversas obrigações.

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Apenas com a realização de todas as condicionantes impostas a Licença de Instalação e

Operação se manteria válida até o dia 18/12/2017, o que não ocorreu no caso em análise.

Verificou-se, de acordo com o despacho de fls. 433 do Procedimento

Administrativo do IDEMA (cuja cópia segue em anexo), que transcorreu o prazo de mais

de 04 (quatro) meses sem que o empreendedor tenha atendido à solicitação das

providências emitidas por aquele órgão.

A Aficel Incorporação e Empreendimentos Imobiliários LTDA foi notificada

para que demonstrasse o cumprimento das condicionantes impostas, mais especificamente

das Condicionantes nº 04 e 05, a seguir transcritas:

04. O empreendedor no prazo de 60 (sessenta) dias, contados a partir do recebimento da

presente licença, deverá complementar o Programa de Automonitoramento Ambiental

com a localização georreferenciada do ponto de coleta do reservatório artificial a jusante

ao empreendimento;

05. O empreendedor no prazo de 60 (sessenta) dias, contados a partir do recebimento da

presente licença, deverá apresentar junto ao IDEMA um Plano de Recuperação de Áreas

Degradadas – PRAD, como forma de recuperar as áreas de preservação permanente de 30

(trinta) metros do riacho existente na área do empreendimento, conforme Termo de

Referência fornecido pelo IDEMA

Entretanto, a empresa Demandada não se manifestou quanto ao

cumprimento das citadas condições, muito embora tenha decorrido um vasto lapso

temporal desde a concessão da Licença, no ano de 2013, até o presente ano de 2015. Por

tal motivo, e por não ter cumprido as condicionantes necessárias à validade da Licença, no

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dia 22 de abril de 2015 foi determinado o arquivamento do procedimento administrativo.

Tem-se assim que para obtenção da licença válida será necessário que o empreendedor

apresente novo requerimento e efetue pagamento de novas taxas, conforme pode ser

observado no Despacho a seguir digitalizado:

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Por todo o exposto, conclui-se que o empreendimento não está licenciado

pelo IDEMA, bem como conclui-se ainda que a Licença apresentada, que

supostamente teria a validade até o dia 18/12/2017, caducou, estando o

empreendimento em situação irregular perante o Instituto de Desenvolvimento

Sustentável e Meio Ambiente do Rio Grande do Norte, devendo ter a sua

comercialização suspensa até a devida regularização ambiental.

5 - Das cláusulas abusivas

Além dos danos trazidos ao meio ambiente, observou-se também que a

comercialização dos lotes se deu de maneira a trazer danos aos consumidores. Isto porque

o vínculo entre a Aficel Incorporações e Empreendimentos e os adquirentes trata-se de

relação consumerista, regida pela Lei nº 6.766/79 e pelo Código de Defesa do Consumidor

(Lei Nº 8.078/90). Por tal razão, suas cláusulas e princípios se aplicam aos contratos de

adesão utilizados na comercialização dos lotes integrantes do Loteamento Portal de

Caraúbas.

Neste diapasão, ao confrontar o modelo de contrato particular apresentado aos

adquirentes do Portal de Caraúbas (fls. 96 – 130 do Inquérito Civil em anexo) com os

supracitados dispositivos legais, observou-se a existência de inúmeras cláusulas que

merecem ser declaradas nulas de pleno direito ou corrigidas, a fim de não causarem mais

prejuízos aos consumidores envolvidos. Tais cláusulas serão descritas com maiores

detalhes em tópico apresentado posteriormente.

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Expostos todos os fatos, descritos no Inquérito Civil em anexo a esta

Exordial, sem prejuízo de esclarecimentos a serem prestados no transcorrer da

presente Ação Civil Pública, passa-se à Fundamentação Jurídica a embasar a

demanda.

2.DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

A Lei n.º 6.766/79, em seu artigo 2º, definiu loteamento para fins urbanos

como sendo toda a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de

novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou

ampliação das vias existentes.

Estão ali também consignados os requisitos mínimos para que um

loteamento seja aprovado, registrado e executado, tais como medidas mínimas dos

lotes, reserva de áreas para obras comunitárias a cargo da municipalidade,

obrigatoriedade de obras mínimas de infraestrutura urbana.

Sem embargo destes requisitos mínimos, todo parcelamento urbano, para ser

regular, percorre, normalmente, várias etapas, indicadas na Lei 6.766/79: passa do

momento preliminar de fixação de diretrizes para a aprovação (arts. 6º e 12); desta, para o

registro especial na competente circunscrição imobiliária (art. 18, "caput" e incisos); e, por

fim, para a execução das pertinentes obras de infraestrutura.

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Prestigiando a necessidade de licença oficial, a Lei 6.766/79 proíbe que o

parcelamento se inicie sem a autorização dos órgãos públicos (arts. 12 e 13). E essa

norma, que submete o parcelamento à aprovação e ao registro, é de ordem pública, motivo

pelo qual seu descumprimento importa grave ofensa à comunidade, a ponto de configurar,

em tese, delito contra a Administração Pública (art. 50, I, e par. único, I), in verbis:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou

desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização

do órgão público competente, ou em desacordo com as

disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito

Federal, Estados e Municípios;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou

desmembramento do solo para fins urbanos sem observância

das determinações constantes do ato administrativo de

licença;

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou

comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa

sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do

solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele

relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5

(cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo

vigente no País.

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Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado,

se cometido.

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou

quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de

vender lote em loteamento ou desmembramento não

registrado no Registro de Imóveis competente.

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do

imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no

art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de

fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10

(dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no

País.

Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática

dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas

penas a estes cominadas, considerados em especial os atos

praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou

gerente de sociedade.

Em verdade, a modificação ou a criação de áreas urbanas é, por natureza, uma

função pública, atribuída, essencialmente, ao Município. Por essa razão, o parcelador,

antes de iniciar o empreendimento, deve submetê-lo ao Poder Público, ao qual cabe

subordiná-lo à satisfação dos padrões de desenvolvimento urbano definidos pela

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legislação, dentre os quais figuram, no mínimo, os indicados na Lei 6.766/79 (art. 4º, I a

IV e §§).

1 - Considerações gerais acerca da ocupação do solo no espaço urbano

A vida urbana nas cidades - que dia-a-dia aumentam em tamanho, problemas e

complexidade - demonstra uma crescente necessidade de planejamento da ocupação do

solo urbano, com vistas a propiciar o pleno exercício de suas funções sociais (circulação,

moradia, lazer e trabalho).

A ocupação não planejada do disputado espaço urbano tem provocado

inúmeras implicações deletérias, que afetam diretamente toda a coletividade, tais como:

problemas relativos ao tráfego de pessoas e veículos; óbice à instalação de equipamentos

públicos, inclusive de saneamento básico; apropriação privada de bens de uso comum do

povo; ocupação de áreas não edificáveis (v.g. Lagos, córregos, áreas de preservação);

ausência de reserva de áreas para instalação de equipamentos públicos e comunitários;

risco de epidemias de veiculação hídrica e de outras naturezas (v.g., dengue, diarreia);

ausência de pavimentação de logradouros, com implicações de trafegabilidade e

sanitárias, dentre outros inconvenientes.

Vale citar a lição do mestre José Afonso da Silva, em sua obra "Direito

Urbanístico Brasileiro", 2a. ed., Malheiros, pg. 77 e ss., a respeito da importância do

crescimento planejado dos centros urbanos:

"O planejamento, em geral, é um processo técnicoinstrumentado para transformar a realidadeexistente no sentido de objetivos previamente

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estabelecidos. De início, tal processo dependiasimplesmente da vontade do administrador, quepoderia utilizá-lo ou não. Não era um processo,então, juridicamente imposto, mas simples técnicade que o administrador se serviria ou não. Se ousasse, deveria fazê-lo mediante atos jurídicos,que se traduziriam num plano, que é o meio peloqual se instrumentaliza o processo deplanejamento".

Mais adiante, continua:

"A institucionalização do processo de planejamentoimportou em convertê-lo num tema do Direito, e deentidade basicamente técnica passou a ser umainstituição jurídica, sem perder suascaracterísticas técnicas. Mesmo seus aspectostécnicos acabaram, em grande medida,jurisdicizando-se, deixando de ser regraspuramente técnicas para se tornarem normastécnico-jurídicas”.

Em sintonia com o trecho doutrinário acima referido,

vale ressaltar o que dispõe o art. 182, caput, da

Constituição da República, acerca da política de

desenvolvimento urbano:

"A política de desenvolvimento urbano, executadapelo Poder Público municipal, conforme diretrizesgerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar opleno desenvolvimento das funções sociais dacidade e garantir o bem-estar de seus habitantes"(Destaques nossos).

Igualmente, o art. 30, VIII, da Carta Magna de 1988,

ao dispor sobre as competências do Poder Público local:

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"promover, no que couber, adequado ordenamentoterritorial, mediante planejamento e controle douso, do parcelamento e da ocupação do solourbano" (destaques nossos).

O art. 2°, inciso VII, alínea “a”, da Lei Federal n°

10.257/2001 (Estatuto da Cidade), regulamentando o primeiro

dispositivo constitucional citado, disciplina a necessidade

de ordenação adequada do solo urbano, in verbis:

“Art. 2°. A política urbana tem por objetivoordenar o pleno desenvolvimento das funçõessociais da cidade e da propriedade urbana,mediante as seguintes diretrizes gerais:(...)VII – ordenação e controle do uso do solo, deforma a evitar:a) a utilização inadequada e controle dos imóveisurbanos.b) a proximidade de usos incompatíveis ouinconvenientes;c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ouinadequados em relação à infraestrutura urbana;d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionarcomo pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestruturacorrespondente;e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na suasubutilização ou não utilização;f) a deterioração das áreas urbanizadas;

g) a poluição e a degradação ambiental; (Destaque nosso).

2 – Do Licenciamento Ambiental

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Conforme exposto no esboço fático, observou-se que o Empreendimento

encontra-se em situação irregular perante o IDEMA, tendo em vista que não cumpriu as

condicionantes impostas pela Licença concedida, motivo pelo qual a mesma perdeu a sua

validade.

Sabe-se que o meio ambiente ecologicamente equilibrado, como direito

fundamental difuso, merece especial atenção pelo Estado e pela sociedade de um modo

geral, devendo-se interpretar os comandos constitucionais e legais a seu respeito sob o

enfoque da máxima efetividade possível.

É de seguinte teor o art. 225, caput, da Constituição Federal de 1988:

“Art. 225. Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamenteequilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade devida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-loe preservá-lo para as presentes e futuras gerações” (negrito nosso).

Sobre o caráter fundamental do direito ao ambiente ecologicamente

equilibrado, ÉDIS MILARÉ, enfaticamente, pontifica:

“O reconhecimento do direito a um meio ambiente sadio configura-se, na verdade, como extensão do direito à vida, quer sob o enfoqueda própria existência física e saúde dos seres humanos, quer quantoao aspecto da dignidade desta existência – a qualidade de vida -,que faz com que valha a pena viver.”1

1Direito do ambiente: doutrina, prática, jurisprudência, glossário. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000, p. 96.

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Dentro desse espírito, no afã de coibir práticas lesivas ao meio ambiente, o

legislador ordinário dotou a Administração Pública (assim como o Estado-juiz) de

mecanismos preventivos contra possíveis danos ambientais.

Um desses mecanismos, de natureza administrativa, vem a ser o instituto

do licenciamento ambiental, que, em face de sua exponencial relevância como meio de

prevenir danos através do controle de “atividades de risco ambiental”, foi erigido a

instrumento da política nacional do meio ambiente, pela Lei Federal nº 6.938/81, nos

seguintes termos:

“Art 9º - São instrumentos da Política Nacional do Meio Ambiente: [...] IV - o licenciamento e a revisão de atividades efetiva ou potencialmentepoluidoras;”

Segundo esse mesmo diploma legal, estão sujeitos ao licenciamento ambiental:

“A construção, instalação, ampliação e funcionamento deestabelecimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais,considerados efetiva ou potencialmente poluidores, bem como oscapazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental (...)” (art.10, caput).

No âmbito doutrinário, o licenciamento ambiental tem merecido posição de

destaque, sendo considerado – em voz uníssona - mecanismo administrativo dos mais

importantes na proteção dos recursos ambientais:

“O licenciamento ambiental tem se destacado como o maisimportante mecanismo estatal de defesa e preservação do meioambiente, já que é por meio dele que a Administração Pública impõecondições e limites para o exercício de cada uma das atividadeseconômicas potencial ou efetivamente causadores de impacto ao meioambiente.” (FARIAS, TALDEN. Direito ambiental: tópicos especiais.João Pessoa: Editora Universitária, 2007. p. 133). (Destaque nosso).

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Ocorre que o licenciamento do empreendimento, por si só, não é suficiente a

obstar desvios lesivos ao ambiente, exigindo-se do Poder Público constante fiscalização

quanto ao cumprimento de suas condicionantes e, eventualmente, aplicação de sanções e

até mesmo a suspensão ou cancelamento da própria licença.

Nesse ponto, impende ressaltar que a fiscalização do cumprimento da licença

ambiental não é privativa do órgão que a expediu. A fiscalização ambiental é competência

administrativa comum aos três níveis da federação.

Nesse sentido, o disposto no art. 23, VI, da CF/88:

Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do DistritoFederal e dos Municípios:[...]VI - proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suasformas;

Assim, a licença ambiental deve ostentar o máximo de clareza possível em suas

condicionantes, de modo a permitir que qualquer dos entes públicos legitimados à defesa

do bem ambiental possa aferir o seu cumprimento.

Não é demais observar que o funcionamento de atividade em desacordo com a

licença ambiental pode (e deve) ser perscrutada até mesmo pela autoridade policial, sempre

que houver suspeita de violação ao disposto no art. 602, da Lei de Crimes Ambientais (Lei

nº 9.605/98).

2 Art. 60. Construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar, em qualquer parte do território nacional,estabelecimentos, obras ou serviços potencialmente poluidores, sem licença ou autorização dos órgãosambientais ambientais competentes, ou contrariando as normas legais e regulamentares pertinentes:

Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa, ou ambas as penas cumulativamente.

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Vê-se, pois, a necessidade de uma tutela jurisdicional, no sentido de adequar o

empreendimento aos requisitos exigidos pela Lei, dentre eles a regularização da situação

perante o IDEMA, com a expedição de uma nova Licença devidamente válida, tendo em

vista que com relação à Licença nº 2013-065002 anteriormente concedida, o processo

administrativo já fora arquivado devido ao descumprimento das condicionantes impostas,

anteriormente detalhadas no esboço fático.

3 - Da necessária dotação de infraestrutura mínima para loteamentos

No caso dos autos, a implementação do loteamento Portal de Caraúbas, sem a

necessária análise e aprovação da edilidade e, ainda, sem a implementação de

infraestrutura mínima necessária, é passível de provocar situações prejudiciais a toda a

comunidade.

Por tudo isso é que a Lei Federal nº 6.766/76 (Lei do Parcelamento Urbano)

procura disciplinar (em normas gerais) o parcelamento do solo urbano, para exigir que o

ato de parcelar (desmembrar ou lotear) seja precedido de análise e aprovação do Poder

Público Municipal, bem como que a efetiva implementação do loteamento se dê nos

estritos moldes do projeto que fora aprovado.

Nesse sentido, vale transcrever brevemente alguns trechos de dispositivos

colhidos no Diploma Legal supra, os quais estabelecem requisitos mínimos a serem

atendidos pelo empreendedor/loteador:

Art 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintesrequisitos:

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I - as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação deequipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres deuso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para agleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo;

II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metrosquadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando alegislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ouquando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificaçãode conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovadospelos órgãos públicos competentes;

III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domíniopúblico das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de umafaixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maioresexigências da legislação específica; (Redação dada pela Lei nº 10.932, de2004);

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentesoficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografialocal. (Destaque nosso)

Art 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessadodeverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando foro caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, dosistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas paraequipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim,requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por leiestadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, alocalização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentosurbanos e comunitários, existentes no local ou em suas adjacências, comas respectivas distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

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VI - as características, dimensões e localização das zonas de usocontíguas.

Vê-se, portanto, pelas breves transcrições supra, que o ato de lotear,

embora via de regra seja realizado pela iniciativa privada, sujeita-se ao controle

técnico da Administração Municipal, de modo a garantir que o empreendedor não irá

desviar-se do planejamento urbano que incumbe ao Poder Público assegurar em prol

das funções sociais da cidade.

No tocante à dotação de infraestrutura mínima para assegurar a necessária

higidez do ambiente urbano, a Lei nº 6.766/79 demonstra séria preocupação com o tema,

pois exige do loteador, antes do registro do loteamento perante o cartório competente, a

prova documental de haver implementado tais obras ou assumido o compromisso formal

de executá-las em prazo não superior a 04 (quatro) anos, conforme se depreende do art. 18,

V:

Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou dedesmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao RegistroImobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena decaducidade da aprovação, acompanhado dos seguintesdocumentos:

(...)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante dotermo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo DistritoFederal, da execução das obras exigidas por legislaçãomunicipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias decirculação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras elogradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ouda, aprovação de um cronograma, com a duração máxima dequatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia

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para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785,29.1.99)

Verifica-se, assim, que as obras estruturantes previstas na Lei Nacional de

parcelamento do solo urbano representam um mínimo que pode ser complementado pela

legislação municipal (Plano Diretor). Entretanto, como se verá a seguir, a implementação

de tal infraestrutura mínima não foi efetivada pela Demandada no caso do Loteamento

Portal de Caraúbas.

É que, conforme já exposto no esboço fático, constatou-se, durante a

instrução ministerial, que a infraestrutura do Loteamento não havia sido

implementada, embora algumas construções já tivessem sido iniciadas nos lotes já

comercializados. É o caso da iluminação pública. Verificou-se, por meio do Laudo de

Vistoria Técnica de fls. 149 do Inquérito Civil que instrui esta Exordial, que não

havia iluminação pública na gleba, embora tenha se verificado a existência de alguns

postes em concreto. Sobre o Esgotamento Sanitário, não se teve acesso aos projetos de

esgotamento sanitário, nem foi possível analisar se o esgoto possui um destino

adequado. Acerca do abastecimento de água potável, o loteamento ainda não possuía

abastecimento de água quando da referida visita técnica. Semelhantemente, ainda

não havia energia elétrica pública e domiciliar disponibilizada no Loteamento, assim

como as vias de circulação não se encontravam delimitadas e nem pavimentadas.

Sobre a ocorrência de situações em que não pode haver o parcelamento do

solo, foi constatado in loco a presença de terrenos alagadiços e sujeitos a inundações. Tais

terrenos se referem à área próxima ao Riacho Monte Alegre, área esta que fica

sujeita a inundações em época de cheia, tendo em vista que não foi deixada a faixa

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não edificável mínima prevista em lei. Deveria ter sido deixada uma faixa não edificável

de 15 metros de cada lado em relação ao Riacho Monte Alegre, que corta o Loteamento, o

que não foi obedecido, e daí surge o risco de futuras inundações, sendo que existem lotes

bem próximos e até mesmo lotes que estão dentro da área alagável do rio.

Verificou-se ainda a necessidade de um estudo de solo para uma análise mais

detalhada acerca da viabilidade ou inviabilidade da construção no terreno. Quanto à

manutenção das áreas públicas exigidas pela Lei, constatou-se a existência de mera

previsão de áreas institucionais que são destinadas a este fim, bem como equipamentos

urbanos e comunitários, áreas livres de uso público e vias de circulação; entretanto, como o

Loteamento ainda não foi concluído, não foi possível averiguar se tais áreas serão mantidas

conforme descritas no projeto.

Por todo o exposto, clara está a ocorrência de inúmeras afrontas à Lei Federal

nº 6.766/1979, bem como aos requisitos urbanísticos ali contidos. Dessa forma, a

manutenção do loteamento, a sua comercialização, e a construção de imóveis nos lotes já

vendidos representam graves danos à sociedade e ao direito fundamental de todos a um

meio ambiente ecologicamente equilibrado.

4 - Da necessidade de reserva de áreas para uso público

A realização do loteamento urbano implica (futura) edificação e a consequente

impermeabilização do solo, além de promover o adensamento populacional em uma

determinada área geográfica, com evidente produção de impacto sobre o meio ambiente

artificial e, consequentemente, sobre a coletividade.

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Para a mitigação desses efeitos deletérios do loteamento, impõe-se ao loteador

a reserva de parcela do imóvel loteado para uso público, seja para abertura ou

prolongamento de vias de circulação, seja para implantação de áreas verdes ou de

equipamentos públicos e comunitários (v.g.: escola, praça pública, posto de saúde), que

possam atender as demandas imediatas dos presentes e futuros habitantes da área parcelada

e da população em geral.

Dada a relevância dessas área para a sustentabilidade urbana, o legislador

nacional veda expressamente o desvio de sua destinação, conforme se depreende do art.

17, da Lei Federal nº 6.766/79:

Art. 17 - Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreasdestinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantesdo projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinaçãoalterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo ashipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo,neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

No caso em tela, mostra-se de fundamental importância provimento

jurisdicional visando garantir a utilização das áreas destinadas ao uso público para tal

finalidade, e que as mesmas não venham a ser futuramente desviadas para outras

destinações.

5 – Do dano ambiental – Dano moral coletivo

Pode-se divergir, em sede pretoriana e doutrinária, sobre o real conceito de

impacto ambiental, até porque o próprio conceito de meio ambiente é bastante discutido,

em face de sua amplitude. De fato, apontam alguns autores que o conceito legal de meio

ambiente, expresso no art. 3° da Lei 6.938/81, é voltado apenas a aspectos biológicos,

físicos e químicos, olvidando-se dos demais.

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A par desta polêmica, entende o Ministério Público que o conceito de impacto

ambiental é importante para o dimensionamento da questão sub judice, posto que tal fato

foi menosprezado pela Empreendedora demandada.

O impacto ambiental é o resultado da intervenção humana no meio ambiente e

pode ser de natureza positiva ou negativa, dependendo da qualidade dessa intervenção,

pois o homem pode interagir com o meio ambiente sem necessariamente destruí-lo.

Lamentavelmente, contudo, a preocupação com a questão ambiental tem sido

um obstáculo para alguns empreendedores, em vez de entenderem que a preservação da

natureza e dos recursos ambientais hoje existentes é, não somente essencial à sadia

qualidade de vida, mas também à sobrevivência das futuras gerações3.

Em razão disto, fixou a Resolução n° 1/86 do CONAMA o conceito de

impacto ambiental, verbis:

"Impacto ambiental é qualquer alteração das propriedades físicas,químicas e biológicas do meio ambiente, causada por qualquer forma dematéria ou energia resultante das atividades humanas que, direta ouindiretamente, afetam:I – a saúde, a segurança e o bem estar da população;II – as atividades sociais e econômicas;III – a biota;IV – as condições estéticas e sanitárias do meio ambiente; eV – a qualidade dos recursos ambientais.

A clareza do dispositivo fala por si só, demonstrando que tanto a saúde, como

o bem estar, as condições estéticas e sanitárias do meio ambiente e a qualidade dos

3 Art. 225, caput da CF 88.

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recursos ambientais se encontram comprometidos pelo empreendimento que a empresa

Demandada vem comercializando de forma irregular.

Assim, com base no princípio da prevenção, fundamental em Direito

Ambiental, referente à prioridade dada às medidas que evitem o nascimento de atentados

ao meio ambiente, na maioria das vezes de modo irreversível, e com o objetivo de reduzir

ou eliminar as causas dessas ações ou omissões4, é que se torna imperioso o manejo da

presente ação civil pública, inclusive com pedido liminar, com o objetivo de que seja

impedida a continuidade da comercialização dos lotes e a construção de obras,

iniciada e continuada até os dias atuais ao total alvedrio da lei.

A mera implantação do Loteamento de maneira irregular, bem como as

comercializações que já ocorreram e a construção das obras residenciais já representam um

dano ao meio ambiente. Observou-se que o Loteamento Portal de Caraúbas teve suas

obras e sua comercialização iniciadas em clara afronta às balizas legais.

Assentamentos urbanos realizados de tal forma, à margem da lei, representam

dano/risco constante ao direito difuso fundamental ao meio ambiente equilibrado, o

que se verifica a partir das seguintes constatações:

1. graves problemas de saneamento (ausência de galerias de

escoamento de água pluvial e de rede de coleta ou sistema

autônomo de tratamento de esgoto);

2. vias públicas com largura inferior ao padrão oficialmente

estabelecido, bem como inclinação inadequada;

4 MILARÉ, Edis. Direito do ambiente. 2ª ed. São Paulo, RT: 2001. P. 118

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3. falta de pavimentação dos logradouros, favorecendo o

assoreamento do solo e dificultando a trafegabilidade, além de

propiciar acúmulo de água lamacenta (água servida ou

proveniente da chuva);

4. ausência de harmonia entre o traçado interno das ruas do

loteamento e os logradouros já existentes ou planejados pela

edilidade, comprometendo a circulação e o tráfego;

5. ocupação de áreas não edificáveis (v.g., lagoas, córregos,

margem de rio), o que vem a favorecer os efeitos nefastos das

enchentes, além de a comprometer a higidez de recursos

naturais e criar risco à saúde humana (v.g.. epidemias de

dengue e outras doenças de veiculação hídrica);

6. ausência de reserva de áreas para instalação, pelo poder

público, de equipamentos públicos e comunitários (v.g., praças,

escolas, postos de saúde), diretamente relacionados à boa

qualidade de vida da população;

7. inobservância de regras de zoneamento, permitindo usos

incompatíveis do solo (v.g., indústria em área residencial),

além de outros fatores que têm demonstrado, na prática diária,

a perniciosidade desse tipo de empresa imobiliária que atua à

margem da legalidade, em detrimento de toda a coletividade.

No caso de que se cuida, a situação não diverge do quadro descrito. Consoante

constatado no curso do Inquérito Civil incluso, a empresa Demandada alienou diversos

lotes no Loteamento Portal de Caraúbas anteriormente à efetivação do devido registro, sem

qualquer compromisso com o interesse difuso em alusão, desobedecendo ainda as

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Condicionantes impostas pela Licença de Instalação e Operação concedida pelo IDEMA.

De semelhante modo, a comercialização persiste até os dias atuais, muito embora a

Licença de Instalação e Operação concedida anteriormente pelo IDEMA já não se encontre

mais válida, tendo em vista a desobediência às condicionantes impostas. Quanto às

condicionantes descumpridas, destaque-se as transcritas anteriormente.

As irregularidades ambientais constatadas no caso em análise foram

detalhadamente especificadas no Laudo de Vistoria Técnica emitido pelo Centro de Apoio

Operacional às Promotorias de Justiça de Defesa do Meio ambiente (fls. 149 – 159 do

Inquérito Civil em anexo); tais danos provocados ao meio ambiente representam, sem

dúvidas, um dano moral coletivo que deverá ser ressarcido.

Sobre o dano moral coletivo, vejamos o entendimento doutrinário:

“O dano moral coletivo corresponde à lesão injusta eintolerável a interesses ou direitos titularizados pelacoletividade (considerada em seu todo ou em qualquer de suasexpressões - grupos, classes ou categorias de pessoas), os quaispossuem natureza extrapatrimonial, refletindo valores e bensfundamentais para a sociedade” . 5

[...] dano moral coletivo é a injusta lesão da esfera moral de umadada comunidade, ou seja, é a violação antijurídica de umdeterminado círculo de valores coletivos. Quando se fala em danomoral coletivo, está-se fazendo menção ao fato de que opatrimônio valorativo de uma certa comunidade (maior oumenor), idealmente considerado, foi agredido de maneiraabsolutamente injustificável do ponto de vista jurídico: querisso dizer, em última instância, que se feriu a própria cultura, emseu aspecto imaterial. Tal como se dá na seara do dano moralindividual, aqui também não há que se cogitar de prova da culpa,

5 MEDEIROS NETO, Xisto Tiago de, op. cit., 2007, p. 137

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devendo-se responsabilizar o agente pelo simples fato da violação(damnum in re ipsa). 6

Das constatações trazidas acima não se pode chegar a outra conclusão que não

seja a ocorrência de um dano moral coletivo no caso sub judice. É inegável que houve, na

situação em tela, uma lesão intolerável ao direito fundamental ao meio ambiente

ecologicamente equilibrado, direito este que é garantido a toda coletividade.

6 – Da compensação financeira. Irreparabilidade específica integral

Por todo o exposto, da instalação do empreendimento, comercialização de

maneira irregular e início das obras, pode-se observar a ocorrência de danos ao meio

ambiente já descritos. Quanto à reparação de tais danos causados a toda a sociedade, passa-

se a fazer algumas considerações.

Quando não é possível a reparação específica e integral de um dano ao meio

ambiente (urbano ou natural), através da recomposição “in loco”, em virtude de

impossibilidade técnica ou fática, impõe-se, para que não fique a coletividade sem a devida

reparação, a utilização de medidas compensatórias.

Tais medidas podem traduzir-se em equivalente financeiro ou na prestação de

serviços ambientais ou doação de bens em favor do meio ambiente.

A possibilidade de cumulação dos pedidos de reparação específica do dano

(obrigação de fazer) com a condenação em pecúnia, de modo a compensar a parcela não

reparável do dano, é reconhecida pela jurisprudência pátria.

66 BITTAR FILHO, Carlos Alberto, op. cit., 1994, p. 55.

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A respeito, destaca-se julgado do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA que,

embora relativo a dano aos recursos naturais, acolhe o princípio da reparação integral,

aplicável ao meio urbano:

PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535DO CPC NÃO CARACTERIZADA. DANO AMBIENTAL .RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA . RECUPERAÇÃO DAÁREA DEGRADADA - REPOSIÇÃO NATURAL: OBRIGAÇÃO DEFAZER E INDENIZAÇÃO - CABIMENTO.(...)2. Tratando-se de direito difuso, a reparação civil ambiental assumegrande amplitude, com profundas implicações na espécie deresponsabilidade do degradador que é objetiva, fundada no simples riscoou no simples fato da atividade danosa, independentemente da culpa doagente causador do dano.3. A condenação do poluidor em obrigação de fazer, com o intuito derecuperar a área degradada pode não ser suficiente para eximi-lo detambém pagar uma indenização, se não for suficiente a reposiçãonatural para compor o dano ambiental.(…) (PROCESSO RESP 1165281 / MGRECURSO ESPECIAL2009/0216966-6 RELATOR(A) MINISTRA ELIANA CALMON (1114)ÓRGÃO JULGADOR T2 - SEGUNDA TURMA DATA DOJULGAMENTO 06/05/2010 DATA DA PUBLICAÇÃO/FONTE DJE17/05/2010). (DESTAQUE NOSSO).

No caso em debate, é possível que o estágio de ocupação das áreas loteadas

represente óbice material à implementação integral da infraestrutura exigida pela

legislação em vigor. Além disso, diversos danos já foram causados ao meio ambiente

desde a implementação do Loteamento.

Nesse caso, não restará outra alternativa, senão o uso de medida

compensatória, em equivalente financeiro arbitrado pelo juízo processante, em

consonância com o entendimento esposado na ementa transcrita.

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Nos termos da Vistoria Técnica de fls. 149 – 169, quanto aos requisitos

urbanísticos exigidos pela Lei 6.766/1979, para que o Loteamento se enquadre nos

dispositivos legais seria necessário:

- Realizar as obras referentes à infraestrutura básica mínima: esgotamento sanitário,

abastecimento de água, iluminação pública, energia elétrica e domiciliar, drenagem e

pavimentação das vias;

- Alterar o desenho das vias, lotes e quadras, respeitando a faixa não edificável mínima na

área de APP – Riacho Monte Alegre, de acordo com a Resolução nº 303 do CONAMA,

que é mais restritiva do que a Lei 6.766/1979. Faz-se necessário ainda buscar harmonia

com topografia local e respeitar o sentido de drenagem natural das águas.

Tais providências representam a parcela de reparação específica do dano, de

forma a evitar que os prejuízos ocasionados ao meio ambiente se prolonguem no tempo.

Além de tal reparação, entende-se que deve ser a Demanda condenada na obrigação de

pagar, referente à indenização pelos danos causados ao meio ambiente que não podem ser

reparados. De forma que deve ser tal quantia recolhida ao Fundo Estadual Especial de

Despesa de Reparação dos Interesses Difusos Lesados.

Em relação à regularização ambiental, constatou-se, conforme já explanado,

que o Loteamento Portal de Caraúbas não possui licença ambiental válida emitida pelo

IDEMA, e portanto mostra-se necessário que a obra seja embargada e que seja proibida a

venda de lotes e construção de casas enquanto o empreendimento não estiver regularizado.

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Registre-se ainda a demolição das obras e rescisão dos contratos dos lotes

comercializados em Área de Preservação Permanente – APP.

7 – Do Contrato de Compra e Venda - Cláusulas Abusivas

A Lei nº 6.766/79, que trata dos loteamentos, reservou um capítulo para

regulamentar vários pontos dos contratos de compra e venda, cessões ou promessa de

cessão, da seguinte forma:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessasde cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumentoparticular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI doart. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda,nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos,confrontações, área e outras características;IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importânciado sinal;V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre asprestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nuncaexcedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos deintervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxasincidentes sobre o lote compromissado;VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento,supletivas da legislação pertinente.Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse,lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento emseparado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor dacessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação aeste, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito,pelas partes ou quando registrada a cessão.§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, oOficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.

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Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será consideradorescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, arequerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazeras prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, osjuros convencionados e as custas de intimação.§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, ovendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.Art. 33. Se o credor das prestações se recusar recebê-las ou furtar-se aoseu recebimento, será constituído em mora mediante notificação doOficial do Registro de Imóveis para vir receber as importânciasdepositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15(quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuadoo pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegandoinadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins dodisposto no art. 32 desta Lei.Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento doadquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas aefeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeitoqualquer disposição contratual em contrário.Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas emdesconformidade com o contrato ou com a lei.Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplementodo contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) dopreço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fatono ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuadonovo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituiçãodo valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, oumediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro deImóveis.§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o Oficial doRegistro de Imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.§ 2º No caso de não se encontrado o interessado, o Oficial do Registro deImóveis depositará quantia em estabelecimento de crédito, segundo aordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, emconta com incidência de juros e correção monetária.Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão sópoderá ser cancelado:I - por decisão judicial;II - a requerimento conjunto das partes contratantes;III - quando houver rescisão comprovada do contrato.

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Por sua vez, o Código de Defesa do Consumidor em todo seu bojo visa

equilibrar a relação entre consumidor e fornecedor, protegendo aquele da situação de

hipossuficiência que se encontra na maioria das vezes, e para isso o artigo 6º, entre outros

direitos, assegura expressamente que o consumidor deve ser protegido no mercado de

consumo contra práticas comerciais desleais e cláusulas abusivas.

Nesse diapasão, temos que o CDC prevê os princípios da boa fé e do equilíbrio

nas relações entre consumidores e fornecedores como princípios que regem a política

nacional das relações de consumo. Ademais, a boa fé objetiva elencada também como

cláusula geral dos contratos está intimamente ligada ao direito à informação, previsto no

artigo 6º, III, do referido diploma legal.

Em uma relação de consumo não só a obrigação principal é objeto de tutela,

mas sim o interesse global, ou seja, ao adquirir um produto ou serviço, o consumidor tem o

direito de acesso a todas as informações relativas ao que está adquirindo.

Da mesma forma o Código tratou do capítulo “Da proteção contratual”,

garantindo ao consumidor os direitos básicos assegurados no âmbito das relações

contratuais, sobretudo o direito à informação e a de ter a seu favor a interpretação das

cláusulas assumidas, in verbis:

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarãoos consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomarconhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentosforem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido ealcance.Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira maisfavorável ao consumidor.

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Outrossim, a Lei nº 8.078/90 ainda elenca rol exemplificativo de hipóteses em

que as cláusulas contratuais são consideradas abusivas, com o reconhecimento de sua

nulidade, assim dispostas:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuaisrelativas ao fornecimento de produtos e serviços que:I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade dofornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviçosou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações deconsumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, aindenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga,nos casos previstos neste código;III - transfiram responsabilidades a terceiros;IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, quecoloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejamincompatíveis com a boa-fé ou a equidade;VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negóciojurídico pelo consumidor;IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, emboraobrigando o consumidor;X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preçode maneira unilateral;XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente,sem que igual direito seja conferido ao consumidor;XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de suaobrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra ofornecedor;XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente oconteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização porbenfeitorias necessárias.§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza docontrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

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III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outrascircunstâncias peculiares ao caso.(…)Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediantepagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias emgarantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas queestabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício docredor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução docontrato e a retomada do produto alienado.

Ressalte-se, ainda, que em relação aos contratos de adesão, hipótese verificada

nos autos, o CDC ainda traz algumas regras específicas:

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sidoaprovadas pela autoridade competente ou estabelecidasunilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que oconsumidor possa discutir ou modificar substancialmente seuconteúdo.§ 1° A inserção de cláusula no formulário não desfigura a naturezade adesão do contrato.§ 2° Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desdeque a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-seo disposto no § 2° do artigo anterior.§ 3o Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termosclaros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho dafonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar suacompreensão pelo consumidor. § 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito doconsumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindosua imediata e fácil compreensão.

Tecidas essas considerações, passou-se a analisar, à luz da Lei nº 6.766/79 e do

Código de Defesa do Consumidor, o modelo de contrato particular de promessa de compra

e venda (fls. 96 – 103 do Inquérito Civil) apresentado e celebrado com os adquirentes do

Loteamento Portal de Caraúbas, onde constatou-se diversas cláusulas que merecem ser

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declaradas nulas de pleno direito, e outras que merecem ser corrigidas, a fim de não

continuarem a causar prejuízos ao consumidor. Passa-se a discorrer sobre cada uma delas.

Cláusula Terceira: Parágrafo segundo – Sempre que qualquer pagamento

relacionado com o presente compromisso for efetuado pelo (a) COMPROMISSÁRIO (A)

através de cheque, este pagamento somente será considerado quitado após a sua

compensação e, se, por qualquer motivo, houver dificuldade na compensação do cheque,

as consequência serão suportadas, exclusivamente, pelo (a) COMPROMISSÁRIO (A),

considerando-se como atraso o pagamento verificado entre o vencimento da dívida e a data

em que o cheque for efetivamente compensado, sujeitando-se o(a) COMPROMISSÁRIO

(A) ao pagamento de juros, multa e demais penalidades previstas neste Contrato, assim

como o reembolso das despesas decorrentes de tal fato.

Ilicitude: A aceitação do cheque pelo fornecedor como forma de pagamento é uma opção,

devendo ele, portanto, suportar o ônus advindo de sua utilização. Dessa feita, considerando

que a Aficel aceita o pagamento através de cheque, não poderá considerar como atraso o

período entre o vencimento da parcela e a compensação do mesmo, salvo em caso de

algum embaraço em seu pagamento, como por exemplo a sua devolução por ausência de

fundo.

Cláusula Terceira: Parágrafo sétimo – Em caso de medidas ou atos praticados

pelo Poder Público que modifiquem a política econômica, implicando na extinção do

índice de atualização monetária – IGP-M, sem que haja a indicação do atualizador

monetário substituto, o (a) COMPROMISSÁRIO (A), desde já, aceita(m), em substituição,

um dos seguintes índices: INCC (Índice Nacional da Construção Civil), Custo Unitário

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Básico (publicado pelo Sindicato da indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas

no Estado de São Paulo) ou IPC (Índice de Preços ao Consumidor).

Ilicitude: o item estabelece o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) como um dos

índices de reajuste aplicáveis ao contrato em caso de extinção do IGPM (Índice Geral de

Preços de Mercado). O aspecto merece ressalva, haja vista que o referido índice, que afere

a evolução dos custos de construções habitacionais, apenas pode ser utilizado para imóveis

em construção e limitado até a entrega das chaves. Além disso, a cláusula sexta deixa a

critério do empreendedor a escolha do índice de substituição, dentre os mencionados,

ferindo o que estabelece o item 11 da Portaria nº 04/98 da Secretaria de Direito Econômico

do Ministério da Justiça.

Cláusula Terceira: Parágrafo décimo – Facultar-se-á ao COMPROMISSÁRIO

(A) pagar(em) por antecipação qualquer parcela do preço, desde que o faça com valor

devidamente atualizado e corrigido pela variação acumulada do índice adotado para este

contrato, desde a data de assinatura desse instrumento até a data do efetivo pagamento; não

sendo permitido tal adiantamento nos períodos de congelamento de preços ou anomalias

econômicas, ou quando for iminente o aumento extraordinário da correção das parcelas em

decorrência de fato previsível.

Ilicitude: o dispositivo não deixa claro ao consumidor que a liquidação antecipada do

débito será realizada mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos, na

forma estabelecida pelo art. 52, §2º, CDC.

Cláusula Terceira: Parágrafo décimo terceiro – As parcelas vencíveis, conforme

estipulado no item 4 do QUADRO DE RESUMO, deverão ser pagas nos respectivos

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vencimentos ali indicados, independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação

judicial ou extrajudicial, em Agência Bancária em favor do(a) COMPROMITENTE, ou

outro local por ela indicado. O não pagamento nas datas indicadas acarretará a cobrança de

juros de 0,15% (zero vírgula quinze por cento) ao dia, mais multa automática de 2% (dois

por cento) sobre o valor atualizado das parcelas em atraso, inclusive honorários

advocatícios, quando for o caso.

Ilicitude: o dispositivo se mostra abusivo por estabelecer a obrigação de o consumidor

realizar o pagamento de honorários advocatícios quando for o caso de o empreendedor

fazer uso de interpelação judicial para a cobrança de obrigações. O art. 51, XII, do CDC

estabelece que “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas

ao fornecimento de produtos e serviços que: XII – obriguem o consumidor a ressarcir os

custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o

fornecedor;”. Desse modo, se o fornecedor resolve contratar advogado para prestar-lhe

serviços, deve ele suportar os respectivos honorários, não devendo tal fato redundar na

imposição de obrigações ao consumidor.

Cláusula Quarta – Prazo de entrega: O prazo de entrega da unidade objeto deste

contrato é imediato após o pagamento da primeira parcela do financiamento da unidade,

sendo vedada a implantação de qualquer construção ou benfeitoria sem autorização, por

escrito, do(a) COMPROMITENTE, que, mesmo concedida, não implica em indenização

de qualquer natureza, mesmo que o COMPROMISSÁRIO(A) venha a perder o terreno por

falta de pagamento, pois, neste caso as benfeitorias farão parte integrante do patrimônio

do(a) COMPROMITENTE.

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Ilicitude: o contrato retira o direito de o consumidor ser indenizado por qualquer tipo de

benfeitoria, mesmo autorizada pelo loteador, caso venha a perder o terreno por falta de

pagamento. Todavia, além do disposto no CDC (art. 51, inciso XVI), o artigo 34 da Lei nº

6.766/79 ainda é mais claro em afirmar que deverão ser indenizadas as benfeitorias úteis e

necessárias no caso de rescisão por inadimplemento. Vejamos o disposto nos supracitados

dispositivos legais:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento doadquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas aefeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeitoqualquer disposição contratual em contrário.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulascontratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…)XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização porbenfeitorias necessárias.

Cláusula Quarta: Parágrafo segundo – Para fins de qualquer edificação e/ou

construção na unidade imobiliária, deverá o(a) COMPOMISSÁRIO(A):

a) ter pago, pelo menos, 1 (uma) parcela mensal;

b) requerer e obter do(a) COMPROMITENTE(A) a competente AUTORIZAÇÃO DE

CONSTRUÇÃO.

Ilicitude: o contrato estabelece a necessidade de autorização para construção no lote a ser

dada pelo Compromitente ao consumidor; todavia, não existe previsão legal para tal

exigência por parte do loteador, e sim por parte do poder público. Admite-se, porém, que o

loteador emita orientações com base na legislação pertinente.

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Cláusula Quarta: Parágrafo terceiro – Infraestrutura: A infraestrutura básica

do(s) lote(s) descrito(s) na cláusula segunda deste instrumento do loteamento Portal de

Caraúbas compreende os serviços realizados pelo(a) COMPROMITENTE, conforme

descrição e prazos a seguir definidos:

1. Para lotes da 1ª ETAPA: Com prazo até 12 meses a contar de fevereiro de 2014;

Infraestrutura básica, compreendendo: 1.1) Execução de rede de abastecimento de água;

1.2) Execução de rede elétrica e iluminação; 1.3) Meio-fio.

2. Para lotes da 2ª ETAPA: Com prazo até 12 meses a contar de fevereiro de 2014;

Infraestrutura básica, compreendendo: 1.1) Execução de rede de abastecimento de água;

1.2) Execução de rede elétrica e iluminação; 1.3) Meio-fio.

OBSERVAÇÕES: Seguindo normas da COSERN, a energia elétrica será realizada, no que

for de competência do(a) COMPROMITENTE, em ações a serem implementadas de

acordo com o padrão exigido pela concessionária, à medida que forem construídas e

efetivamente ocupadas as respectivas unidades consumidoras.

Quanto ao abastecimento de água, fica desde já ciente o(a) COMPROMISSÁRIO(A) que

após a conclusão da infraestrutura para o recebimento de água por parte do(a)

COMPROMITENTE, o funcionamento completo da rede de abastecimento depende

exclusivamente da CAERN, cabendo tão somente a esta fazer o fornecimento de água no

empreendimento.

Ilicitude: de acordo com o art. 2º, §5º da Lei nº 6.766/79, a infraestrutura básica do

loteamento deve ser constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas

pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável,

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energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Entretanto, o contrato faz menção

apenas à execução de rede de abastecimento de água, de rede elétrica, iluminação e meio-

fio. Além disso, a referida infraestrutura deve ser executada no plano estipulado no

contrato e na lei (art. 9º), que é de até quatro anos da aprovação do projeto, e não à

medida que forem sendo construídas as unidades pelos consumidores. Portanto, a

estrutura para a rede elétrica não depende da ocupação gradativa pelos adquirentes.

Vale mencionar, ademais, que o artigo 51, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor,

estabelece ser nula de pleno direito a cláusula contratual que transfira responsabilidade a

terceiros. É de responsabilidade do empreendedor não só executar as obras de

infraestrutura da rede de abastecimento, como apresentar à concessionária de água e esgoto

os respectivos projetos que devem corresponder aos padrões exigidos para funcionamento

adequado dos serviços. Assim, tal cláusula também deve ser revista pelo Órgão

Jurisdicional.

Cláusula Quarta: Parágrafo quarto – Haverá, em caso de atraso na entrega da

infraestrutura, um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Ressalvam-se, também

a favor do (a) COMPROMITENTE, atrasos decorrentes da ocorrência de caso fortuito ou

de força maior, que suspenderão o prazo previsto. Incluem-se entre eles, chuvas, dias

inoperantes, greves em geral, racionamentos, embargos, qualquer que seja a causa ou

natureza, falta ou escassez de materiais, de energia elétrica e iluminação, mudanças na

política econômica, atos de guerra, subversão generalizada, revoluções, epidemias,

radiações atômicas, contaminações químicas, fogo, graves inundações, ciclones, fortes

tremores de terra, cataclismos naturais, resoluções ou outros fatos que independam da

vontade da parte do(a) COMPROMITENTE e impeçam o normal andamento das obras.

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Ilicitude: foi fixado um prazo de tolerância de 180 dias, em caso de atraso no

cumprimento da obrigação pelo fornecedor, mas igual direito não foi garantido ao

consumidor, que terá o contrato rescindido em caso de inadimplência. Além disso, o

dispositivo ressalva em favor do empreendedor as hipóteses de caso fortuito, sendo que o

parágrafo elenca um rol bastante extenso de supostos “casos fortuitos”, inclusive chuvas,

greves e escassez de materiais, que, de acordo com a jurisprudência pátria, não configuram

a hipótese, mas devem estar dentro do planejamento de qualquer empresa, já que são fatos

previsíveis pelo empresário, inseridos dentro do risco da atividade (TJ/DF APC

20130110663988; TJ/SP APL 00194046920128260114)

Cláusula Quarta: Parágrafo sexto – Obrigações Tributárias: O(a)

COMPROMISSÁRIO(A) obriga-se a pagar, em relação à unidade imobiliária, qualquer

tributo que lhe seja cobrado, inclusive o IPTU, as despesas cobradas pelas concessionárias

de serviços públicos, bem como os encargos referentes à lavratura e registro da escritura

definitiva da unidade imobiliária perante os órgãos públicos ou escriturários não podendo,

sob qualquer fundamento ou justificativa, cobrá-las, ou exigi-las do(a)

COMPROMITENTE que se reserva ao direito de requerer do(a)

COMPROMISSÁRIO(A), a qualquer tempo, a apresentação dos respectivos comprovantes

de quitação, sob pena de rescisão automática deste contrato independentemente de

notificação judicial ou extrajudicial.

Ilicitude: na definição das obrigações tributárias, é necessário que se ressalte que o

consumidor só se responsabilizará pelas obrigações tributárias posteriores à celebração do

contrato e em relação ao lote adquirido, para que lhe seja assegurada a informação clara e

precisa. Ademais, considera-se abusiva a rescisão automática do negócio em razão da não

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apresentação imediata pelo consumidor dos comprovantes de quitação de tributos e outros

encargos advindos do lote adquirido.

Cláusula Quinta: Caput e parágrafo primeiro

Caput: Da transferência: Somente mediante prévia e expressa autorização do(a)

COMPROMITENTE, poderá o(a) COMPROMISSÁRIO(A) ceder os direitos do presente

contrato, isto porque, desde já fica assegurado o(a) COMPROMITENTE o direito de

preferência em igualdade de condições com terceiros, para o caso de o(a)

COMPROMISSÁRIO(A) pretender ceder ou transferir seus direitos.

É vedado ao (a) COMPROMISSÁRIO(A) ceder, prometer ou transferir, gratuitamente ou

onerosamente, ou a qualquer título, os direitos derivados deste negócio jurídico, sem

anuência prévia e por escrito do(a) COMPROMITENTE.

Parágrafo primeiro: O(A) COMPROMITENTE não é obrigado a permitir a cessão, a

promessa de cessão ou transferência e se permitir, além de constar o valor atualizado deste

contrato, o cessionário avalizará os títulos de crédito aqui emitidos pelo(a)

COMPROMISSÁRIO(A).

Ilicitude: De acordo com o art. 31, §1º da Lei nº 6.766/79, a cessão a terceiro não

dependerá de autorização do Compromitente, razão pela qual a cláusula afigura-se abusiva,

uma vez que impõe obrigação iníqua ao consumidor. Vejamos o dispositivo legal:

Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simplestrespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou porinstrumento em separado, declarando-se o número do registro doloteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, parao devido registro.

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§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação aeste, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, porescrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

Cláusula Quinta: parágrafo segundo – Caso o(a) COMPROMITENTE permita a

cessão ou transferência, será cobrada uma taxa administrativa de 2% (dois por cento) do

requerente sobre o valor do lote transacionado para ressarcir as despesas contratuais da

Imobiliária.

Ilicitude: a cláusula pretende obrigar o consumidor ao pagamento de taxa administrativa

de 2% (dois por cento) sobre o valor do lote em caso de transferência do contrato, para fins

de ressarcir despesas contratuais da Imobiliária. O dispositivo é abusivo, em razão de

transferir ao consumidor obrigação inerente ao negócio, a qual deve ser suportada pelo

fornecedor. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL. TAXA DE TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO.ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. 1. A RELAÇÃOJURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE O PROMISSÁRIOCOMPRADOR DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E AINCORPORADORA SE INSERE NOS DOMÍNIOS DO CÓDIGODE DEFESA DO CONSUMIDOR. 2. À LUZ DAJURISPRUDÊNCIA DAS TURMAS RECURSAIS "ACLÁUSULA CONTRATUAL QUE DETERMINA ACOBRANÇA DE TAXA, A TÍTULO DE ANUÊNCIA, NÃOESTÁ RELACIONADA À CONTRAPRESTAÇÃO DOFORNECEDOR. AS DESPESAS DECORRENTES DOCONTRATO SÃO INERENTES AO NEGÓCIO, REVELANDO,PORTANTO, A NATUREZA ABUSIVA POR TRANSFERIRÔNUS, O QUE CONDUZ À NULIDADE DA CLÁUSULA, NOSTERMOS DO ART. 51, INCISO IV, DO CÓDIGO DE DEFESA

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DO CONSUMIDOR." (ACÓRDÃO 613217 - 2012.07.1.008375-8,DA 3ª. TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DODISTRITO FEDERAL, JULGADO EM 21/08/2012, RELATORHECTOR VALVERDE SANTANA, DJ 27/08/2012). 3. À LUZTAMBÉM DA JURISPRUDÊNCIA DAS TURMASRECURSAIS DO DISTRITO FEDERAL, A REPETIÇÃO EMDOBRO PRESCINDE DA PROVA DE MÁ-FÉ, MOTIVO PELOQUAL A COBRANÇA, DESDE QUE INDEVIDA, ATRAI APUNIÇÃO PREVISTA NO ARTIGO 42, PARÁGRAFO ÚNICO,DO CDC. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 5.CONDENO O RECORRENTE A PAGAR AS CUSTASPROCESSUAIS. SEM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ANTEA AUSÊNCIA DE CONTRARRAZÕES.(TJ-DF - ACJ:20130111868232 DF 0186823-59.2013.8.07.0001, Relator: EDIMARIA COUTINHO BIZZI, Data de Julgamento: 22/07/2014, 3ªTurma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Datade Publicação: Publicado no DJE : 31/07/2014 . Pág.: 348)

Cláusula sexta – Da rescisão por inadimplência: O atraso no pagamento de 03

(três) parcelas indicadas no item 4 do QUADRO DE RESUMO, consecutivas ou não, será

motivo de rescisão deste contrato independentemente de interpelação judicial, perdendo

o(a) COMPROMISSÁRIO(A) em benefício do(a) COMPROMITENTE 50% (cinquenta

por cento) do total pago a partir do pagamento da 1º parcela, a título de indenização por

perdas e danos, corretagem e publicidade, sem prejuízo de outras sanções que daí possa

advir. Considera-se não paga qualquer parcela não quitada na data do vencimento previsto

no item 4 do QUADRO DE RESUMO.

Ilicitude: se configura totalmente abusiva e desproporcional a retenção de 50% do valor

pago pelo consumidor em caso de rescisão por inadimplência. A jurisprudência vem

fixando um percentual razoável a fim de cobrir as despesas administrativas da empresa

nesse caso entre 10% e 20% (STJ – RCDESP no AREsp 208018/SP; STJ – AgRg no Resp

1110810/DF). Ainda destacamos que não deve constar a seguinte frase constante da

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cláusula: “considera-se não paga qualquer parcela não quitada na data do vencimento...”,

pois o fato de ter sido quitada em atraso não retira a certeza do pagamento.

Cláusula sexta: parágrafos primeiro e terceiro

Parágrafo primeiro: Em devolução, por inadimplência, estando o(a)

COMPROMISSÁRIO(A) em dia com os tributos municipais referentes ao objeto deste

receberá do(a) COMPROMITENTE, parceladamente e em igual período, 50% (cinquenta

por cento) do total pago a partir da 1ª parcela, conforme cláusula supra, mediante

solicitação do(a) COMPROMISSÁRIO(A).

Parágrafo terceiro: O(A) COMPROMITENTE em caso de rescisão por atraso, devolverá

ao(a) COMROMISSÁRIO(A) na forma da cláusula sexta, as quantias devidas, depois de

revender o referido lote e obter os valores necessários. Passados 90 (noventa) dias,

independentemente de o(a) COMPROMITENTE ter revendido ou não, iniciará a

devolução conforme pagou, com as reduções expressas na cláusula sexta.

Ilicitude: a cláusula prevê que a devolução dos valores pagos pelo adquirente será feita de

forma parcelada e em igual período pelo Compromitente, condicionada à revenda do lote

ou com início no prazo de 90 dias. A condição imposta se mostra abusiva. O artigo 35 da

Lei nº 6.766/79 estabelece que “ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento

do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o

Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia

paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote se for comprovada a

restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante

depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis”. Outrossim, o

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Superior Tribunal de Justiça entende ser devida a restituição imediata dos valores ao

consumidor, de forma integral, quando por culpa do Compromitente, ou parcial, quando

por culpa do comprador. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DECONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DOCONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALORPAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: emcontratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, éabusiva a cláusula contratual que determina a restituição dosvalores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada,na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra evenda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em taisavenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelopromitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusivado promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenhasido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recursoespecial não provido.(STJ , Relator: Ministro LUIS FELIPESALOMÃO, Data de Julgamento: 13/11/2013, S2 - SEGUNDASEÇÃO)

Cláusula oitava: Parágrafo primeiro – A adoção do procedimento previsto na

Cláusula supra, concederá ao(a) COMPROMISSÁRIO(A) a restituição de 50% (cinquenta

por cento) do valor das prestações pagas e devidamente comprovadas.

Ilicitude: Em caso de desistência do contrato por uma das partes, a restituição dos valores

pagos deve se dar nos moldes da jurisprudência acima citada, ou seja, imediatamente,

razão pela qual a cláusula é abusiva.

Cláusula Décima Segunda: Da responsabilidade – O presente instrumento é

convencionado em caráter irrevogável e irretratável, expressamente vedada a hipótese de

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arrependimento, podendo c(a) COMPROMISSÁRIO(A) exigir a sua execução

compulsória uma vez paga integralmente o preço.

Ilicitude: A cláusula possui redação inapropriada por trazer informação errônea. Ao

asseverar que o instrumento é convencionado em caráter irrevogável e irretratável,

expressamente vedada a hipótese de arrependimento, transparece que o consumidor não

poderá revisar ou desistir dos termos impostos no contrato de adesão. No entanto, o direito

à modificação ou à desistência do negócio é garantido ao consumidor não só pela

legislação atinente à matéria, quanto pelo próprio contrato (vide Cláusula Oitava).

Cláusula Décima Quarta – Do foro: Para dirimir quaisquer questões que direta ou

indiretamente decorram deste contrato, as partes elegem o foro da Comarca de Caraúbas,

Estado do Rio Grande do Norte, que é o da situação do imóvel, com renúncia expressa a

qualquer outro.

Ilicitude: A cláusula elege o foro da Comarca de Caraúbas/RN para dirimir quaisquer

questões decorrentes do contrato, com renúncia expressa a qualquer outro. A disposição

configura-se abusiva. Segundo a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o foro

competente para litígios envolvendo relações de consumo é o domicílio do consumidor,

reconhecendo que o critério determinativo da competência nas ações derivadas de relações

de consumo é de ordem pública, a fim de facilitar a defesa da parte hipossuficiente na

relação (STJ, 4ª T., Resp nº 1.049.639, DJ 2.2.09; STJ, AgRg no Ag 1070671/SC, 4ª T,

Dje 10/05/2010)7. Mais recentemente, no entanto, o STJ, através de sua Terceira Turma,

analisando questão de competência vinculada ao foro de eleição em relação de consumo e

7É esse também o teor da Portaria nº 04/98, editada pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, a qual considera nulas de pleno direito as cláusulas que “elejam foro para dirimir conflitos decorrentes das relações de consumo diverso daquele onde reside o consumidor”.

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a natureza das normas dos artigos 112, parágrafo único, e 114 do CPC, relativizou a

declinação de ofício, pelo juiz, para o domicílio do consumidor, in verbis:

RECURSO ESPECIAL - CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO,INSERIDO EM CONTRATO DE ADESÃO, SUBJACENTE ÀRELAÇÃO DE CONSUMO - COMPETÊNCIA ABSOLUTA DOFORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR, NA HIPÓTESE DEABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - PRECEDENTES - AFERIÇÃO,NO CASO CONCRETO, QUE O FORO ELEITO ENCERREESPECIAL DIFICULDADE AO ACESSO AO PODER JUDICIÁRIODA PARTE HIPOSSUFICIENTE - NECESSIDADE - RECURSOESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I - O legislador pátrioconferiu ao magistrado o poder-dever de anular, de ofício, a cláusulacontratual de eleição de foro, inserida em contrato de adesão, quando estarevelar-se abusiva, vale dizer, dificulte a parte aderente em empreendersua defesa em juízo, seja a relação jurídica subjacente de consumo, ounão; II - Levando-se em conta o caráter impositivo das leis de ordempública, preponderante, inclusive, no âmbito das relações privadas,tem-se que, na hipótese de relação jurídica regida pela Leiconsumerista, o magistrado, ao se deparar com a abusividade dacláusula contratual de eleição de foro, esta subentendida comoaquela que efetivamente inviabilize ou dificulte a defesa judicial daparte hipossuficiente, deve necessariamente declará-la nula, por setratar, nessa hipótese, de competência absoluta do Juízo em quereside o consumidor; III - "A contrario sensu", não restando patentea abusividade da cláusula contratual que prevê o foro para as futurase eventuais demandas entre as partes, é certo que a competênciaterritorial (no caso, do foro do domicílio do consumidor) poderá, sim,ser derrogada pela vontade das partes, ainda que expressada emcontrato de adesão (utrtigo 114, do CPC). Hipótese, em que acompetência territorial assumirá, inequivocamente, a natureza relativa(regra, aliás, deste critério de competência); IV - Tem-se, assim, que osartigos 112, parágrafo único, e 114 do CPC, na verdade, encerram critériode competência de natureza híbrida (ora absoluta, quando detectada aabusividade da cláusula de eleição de foro, ora relativa, quando ausente aabusividade e, portanto, derrogável pela vontade das partes); V - O fatoisoladamente considerado de que a relação entabulada entre aspartes é de consumo não conduz à imediata conclusão de que acláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é abusiva,sendo necessário para tanto, nos termos propostos, perscrutar, nocaso concreto, se o foro eleito pelas partes inviabiliza ou mesmo

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dificulta, de alguma forma, o acesso ao Poder Judiciário; VI- RecursoEspecial parcialmente provido.(STJ - REsp: 1089993 SP 2008/0197493-1, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento:18/02/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe08/03/2010)

Nesse cenário, a cláusula contratual em comento poderá ser anulada na

hipótese de ensejar prejuízos concretos à prestação jurisdicional do adquirente. De todo

modo, em razão dos fundamentos aduzidos, faz-se necessária a revisão do seu texto em

razão da expressão “com renúncia expressa a qualquer outro”, por conter abdicação a

direito do consumidor (art. 51, I, CDC).

Cláusula Décima Quinta – Das benfeitorias: Fica estabelecido entre as partes que,

no caso do não cumprimento do pagamento das parcelas da cláusula terceira, quaisquer

benfeitorias realizadas no imóvel pelo(a) COMPROMISSÁRIO(A), sejam autorizadas ou

não, passarão a fazer parte integrante do patrimônio do(a) COMPROMITENTE, sem

nenhum tipo de indenização.

Ilicitude: Assim como já exposto acima, diferente do que preceitua a referida cláusula, em

caso de rescisão contratual, caberá ao Compromitente o pagamento das benfeitorias

necessárias e úteis, pelo que se mostra abusiva a cláusula.

Cláusula Décima Sexta: O(A) COMPROMITENTE poderá, a qualquer tempo

e a seu exclusivo critério, ceder e transferir os direitos e obrigações que lhe digam

respeito, decorrentes deste instrumento, independentemente de qualquer anuência,

interferência ou participação do(a) COMPROMISSÁRIO(A), mantendo o(a)

COMPROMISSÁRIO(A) a obrigação de respeitar todas as condições aqui ajustadas.

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Ilicitude: A cláusula preceitua que o empreendedor poderá, a qualquer tempo e a seu

exclusivo critério, ceder e transferir os direitos e obrigações que lhe digam respeito,

independente da anuência, interferência ou participação do comprador, sem que tal direito

seja igualmente conferido ao consumidor. A legislação consumerista, em seu art. 51, XIII,

prevê a nulidade de cláusulas contratuais que autorizem o fornecedor a modificar

unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após a sua celebração.

Cláusula Décima Oitava – Declaração de conhecimento integral do contrato:

a) O(A) COMPROMISSÁRIO(A) declara que as informações cadastrais do(a) mesmo(a)

citados no item 2 do QUADRO DE RESUMO são verídicas, bem como que se

compromete a informar toda e qualquer mudança de endereço;

b) Que as cláusulas e condições doravante descritas neste Contrato são de inteira e integral

compreensão e alcance dos objetivos do presente negócio, pelo que nada poderá ser

alegado, futuramente, pelo(a) COMPROMISSÁRIO(A) sobre não ter tido conhecimento

ou ter sido surpreendido;

c) Que as obrigações assumidas por ele neste instrumento estão de acordo com sua

capacidade econômico-financeiro;

d) Que obriga-se a guardar, tanto na execução como na conclusão do presente contrato os

princípios de probidade e de boa-fé.

Ilicitude: A redação desta cláusula deve ser revista no que tange à expressão “nada poderá

ser alegado futuramente”, uma vez que retira a prerrogativa de o consumidor invocar

algum direito decorrente da celebração do negócio (art. 51, I e IV, CDC).

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Constatou-se ainda que o referido contrato possui uma série de limitações de

direitos ao adquirente, sem que a redação dessas disposições tenham sido redigidas de

forma clara e destacada, a fim de garantir a compreensão facilitada no consumidor, na

forma estabelecida pelo art. 54, §4º, do CDC. Além disso, o ajuste não estabeleceu

cláusula penal em desfavor do Compromitente, na hipótese de descumprimento dos seus

deveres contratuais, diversamente do que se observa com relação ao consumidor

compromissário.

Tendo em vista as citadas ilicitudes e o flagrante desrespeito aos princípios

e normas que regem as relações de consumo, foi aprazada por este Órgão Ministerial

audiência com o Sr. Ademos Ferreira da Silva Júnior, representante da Aficel

Incorporações e Empreendimentos, com o intuito de propor um Termo de

Ajustamento de Conduta, objetivando a regularização do contrato firmado, com a

revisão das cláusulas mencionadas como abusivas, para que não se fizesse necessária

a intervenção jurisdicional.

Entretanto, conforme Certidão de fls. 181, apesar de o Sr. Ademos

Ferreira da Silva Júnior ter comparecido à Promotoria de Justiça, a audiência não

pôde se concretizar, tendo em vista que o seu advogado não aceitou se submeter à

revista pelo detector de metais - realizada em todos os que venham a ter acesso às

instalações da Promotoria de Caraúbas - tendo o notificado se negado a participar da

audiência sem a presença do causídico, razão pela qual se entendeu que o mesmos

estaria se valendo do direito constitucional ao silêncio, uma vez que o feito pode ter

reflexos penais.

Por tais motivos, tendo em vista a não retificação das cláusulas abusivas, é

medida de mais lídima justiça que sejam os adquirentes prejudicados indenizados pelos

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danos materiais e a coletividade pelos danos morais sofridos, bem como que seja

determinado por este Juízo a suspensão na venda dos loteamentos até que haja a necessária

revisão das cláusulas contratuais.

8 – Do dano moral resultante das cláusulas abusivas

O Código de Defesa do Consumidor contempla a indenização do dano

moral, no art. 6º, incisos VI e VII, ao estabelecer que são direitos básicos do consumidor,

dentre outros, a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais, morais, individuais,

coletivos e difusos; e o acesso aos órgãos judiciários e administrativos, com vistas à

prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos,

assegurada a proteção jurídica, administrativa e técnica dos interessados.

Por seu turno, o Ministério Público tem a função, dentre outras elencadas no

art. 129, III, da CF/88, de promover o inquérito civil e a ação civil pública, para proteção

do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e

coletivos.

Como instrumento da democracia participativa, a ação civil pública é a via

processual adequada para impedir a ocorrência ou reprimir danos aos bens coletivos

tutelados, podendo também servir como instrumento de reparação dos ilícitos já

consumados (tutela ressarcitória).

A maior parte dos doutrinadores considera que o fundamento primário da

reparação está no erro da conduta do agente, no seu procedimento contrário às normas. A

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ofensa a um bem jurídico também justifica essa responsabilidade, existindo uma relação de

causalidade entre a antijuridicidade da ação e o dano causado.

Há dano moral coletivo quando a lesão causada pelo agente alcança

interesses extrapatrimoniais ligados à coletividade, tais como o meio ambiente, a qualidade

da vida e saúde da coletividade e mesmo, no caso, de consumidores.

Vejamos a seguir posição da Jurisprudência sobre o tema:

Plano de saúde. Reembolso de despesas médico-hospitalares.Emissão de autorização prévia. Dever de reembolso integral porparte da seguradora. Declaração de nulidade de Cláusulascontratuais abusivas. Possibilidade. Interpretação do art. 51 doCDC. Dano moral. Ocorrência. Valor indenizatório majorado.Devolução Simples. Inaplicabilidade do art. 42 do CDC.Honorários advocatícios majorados. Apelação Cível não provida.Recurso Adesivo parcialmente provido. Julgamento unânime. I -Como se sabe, é possível às seguradoras a imposição de limitaçõespara efeito de reembolso. No caso em tela, entretanto, a seguradoraautorizou previamente a realização do procedimento, assumindo,por consequência o pagamento de todas as despesas a elerelacionadas. Admitir o reembolso parcial, em casos como opresente, seria ir de encontro à finalidade elementar do contrato,consistente na garantia de pagamento das despesas médico-hospitalares necessárias ao segurado. Haveria também clara afrontaao Princípio da boa fé contratual que deve nortear as relações deconsumo, nos termos do art. 4º, III, do CDC. III - Os danos moraissão evidentes, em decorrência do sofrimento e da angústia sofridospelo segurada ao se ver obrigada a despender o vultuoso valor deR$24.000,00 e ao ter o reembolso integral negado pela seguradora.Em casos como o presente, a referida conduta da seguradoraultrapassa o mero aborrecimento, pois realizada no momento noqual a segurada encontrava-se em evidente estado de fragilidade,tanto físico, quanto psicológico, por estar se recuperando deprocedimento cirúrgico ao qual foi submetida, após vários dias de

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internação hospitalar, sendo perfeitamente presumível oagravamento de sua aflição psicológica em razão da conduta daseguradora.V - Majorado o valor indenizatório de R$4.500,00(fixado pela sentença a quo) para R$10.000,00 por ser compatívelcom as particularidades do caso concreto, bem como por nãodiscrepar dos parâmetros adotados por esta Corte em casosanálogos.VI - No caso, a cobrança foi feita diretamente pelohospital à paciente, razão pela qual não é cabível a condenação àdevolução em dobro do valor pago nos termos do art. 42, parágrafoúnico, do CDC.VII - Majorados os honorários advocatícios de 15%para 20% sobre o valor da condenação em observância aos critériosdo art. 20 § 3º, do CPC.VIII - Apelação Cível não provida porunanimidade. IX - Recurso adesivo parcialmente provido porunanimidade.(TJ-PE - APL: 3033623 PE , Relator: FranciscoEduardo Gonçalves Sertorio Canto, Data de Julgamento:26/03/2015, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/04/2015)

Importante frisar que a comprovação da existência de culpa da empresa

demandada não se faz necessária, de acordo com o arts. 12 e 14 do CDC, sendo necessária

apenas a configuração do dano.

Pois bem. Provada a abusividade das cláusulas, que ensejou o dano moral

coletivo, sem prejuízo do dano material a ser comprovado por cada lesado, consoante

autoriza o artigo 97 do Código de Defesa do Consumidor, resta fixar o quantum

indenizatório, devendo situar-se em patamar que represente inibição à prática de outros

atos antijurídicos e imorais por parte da empresa demandada. É imperioso que a justiça dê

ao infrator resposta eficaz ao ilícito praticado, sob pena de se chancelar e se estimular o

comportamento infringente. Nesse contexto, mostra-se razoável a fixação em quantia

equivalente a R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos 321 lotes já comercializados,

e também para todos aqueles porventura comercializados até a decisão deste Juízo.

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Ainda sobre o assunto em questão, vale trazer à baila os apontamentos de

Carlos Alberto Bittar Filho:

“Com efeito, a reparação de danos morais exerce função diversadaquela dos danos materiais. Enquanto estes se voltam pararecomposição do patrimônio ofendido, através da aplicação dafórmula danos emergentes e lucros cessantes, aqueles procuramoferecer compensação ao lesado, para atenuação do sofrimentohavido. De outra parte, quanto ao lesante, objetiva a reparaçãoimpingir-lhe sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos àpersonalidade de outrem. É que interessa ao direito e à sociedadeque o relacionamento entre os entes que contracenam no orbejurídico se mantenha dentro dos padrões normais de equilíbrio erespeito mútuo. Assim, em hipóteses de lesionamento, cabe aoagente suportar as consequências de sua atuação, desestimulando-se, com a atribuição de pesadas indenizações, atos ilícitos tendentesa afetar os referidos aspectos da personalidade humana. [...] Essadiretriz vem, de há muito tempo, sendo adotada na jurisprudêncianorte americana, em que cifras vultosas têm sido impostas aosinfratores, como indutoras de comportamentos adequados, sob osprismas moral e jurídico, nas interações sociais e jurídicas. [...]Nesse sentido é que a tendência manifestada, a propósito pelajurisprudência pátria, fixação de valor de desestímulo como fatorde inibição a novas práticas lesivas. Trata-se, portanto, de valorque, sentido no patrimônio do lesante, o possa conscientizar-se deque não deve persistir na conduta reprimida, ou então, deve afastar-se da vereda indevida por ele assumida, a outra parte, deixa-se paraa coletividade, exemplo expressivo da reação que a ordem jurídicareserva para infratores nesse campo, e em elemento que, em nossotempo, se tem mostrado muito sensível para as pessoas, ou seja, orespectivo acervo patrimonial”.

Como bem expõe o Desembargador Waldir Leôncio Júnior, ao proferir seu

voto no Processo de nº. 2004.01.1.107327-8 (TJDFT), “estabelecida a obrigação de reparar

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o dano, o que se busca é estabelecer um quantum que atenda ao caráter compensatório,

pedagógico e punitivo da condenação, sem gerar enriquecimento indevido do lesado, nem

se constitua incentivo à prática perpetrada pelo ofensor (...)”.

Considerando o caráter pedagógico e punitivo, decidiu o Tribunal de Justiça

de Minais Gerais:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA – MINISTÉRIO PÚBLICO –LEGITIMIDADE – DIREITO DIFUSO – PROPAGANDAENGANOSA – VIAGENS PARA QUALQUER LUGAR DOPAÍS - DANO MORAL COLETIVO. A propaganda enganosa,consistente na falsa promessa a consumidores, de que teriam direitode se hospedar em rede de hotéis durante vários dias por ano, semnada pagar, mediante a única aquisição de título da empresa,legitima o Ministério Público a propor a ação civil pública, nadefesa de direito difuso, para que a ré seja condenada, em caráterpedagógico, a indenizar pelo dano moral coletivo, valor a serrecolhido ao FUNDO de Defesa de Direitos Difusos, nos termos doart. 13 da Lei nº. 7.347/85 (Tribunal de Justiça de MG. 15ª CâmaraCível. Apelação Cível nº. 1.0702.02.029297-6/001. Rel.Des.Guilherme Luciano Baeta Nunes) (grifo nosso).

Quanto à exigência de comprovação da dor e sofrimento na hipótese de

dano moral coletivo, importante e oportuno considerar que a jurisprudência do Superior

Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de dispensar a sua comprovação, de acordo

com o que se extrai dos arestos abaixo:

ADMINISTRATIVO - TRANSPORTE - PASSE LIVRE -IDOSOS - DANO MORAL COLETIVO - DESNECESSIDADEDE COMPROVAÇÃO DA DOR E DE SOFRIMENTO -APLICAÇÃO EXCLUSIVA AO DANO MORAL INDIVIDUAL -CADASTRAMENTO DE IDOSOS PARA USUFRUTO DEDIREITO - ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA PELA EMPRESA

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DE TRANSPORTE - ART. 39, § 1º DO ESTATUTO DO IDOSO -LEI 10741/2003 VIAÇÃO NÃO PREQUESTIONADO. 1. O danomoral coletivo, assim entendido o que é transindividual e atingeuma classe específica ou não de pessoas, é passível decomprovação pela presença de prejuízo à imagem e à moralcoletiva dos indivíduos enquanto síntese das individualidadespercebidas como segmento, derivado de uma mesma relaçãojurídica base.2. O dano extrapatrimonial coletivo prescinde da comprovaçãode dor, de sofrimento e de abalo psicológico, suscetíveis deapreciação na esfera do indivíduo, mas inaplicável aosinteresses difusos e coletivos.3. Na espécie, o dano coletivo apontado foi a submissão dos idososa procedimento de cadastramento para o gozo do benefício dopasse livre, cujo deslocamento foi custeado pelos interessados,quando o Estatuto do Idoso, art. 39, § 1º exige apenas aapresentação de documento de identidade.4. Conduta da empresa de viação injurídica se considerado osistema normativo.5. Afastada a sanção pecuniária pelo Tribunal que considerou ascircunstancias fáticas e probatória e restando semprequestionamento o Estatuto do Idoso, mantém-se a decisão. 5.Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1057274/RS, Rel.Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 01/12/2009)(Grifos nossos).

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DANOAMBIENTAL. DANO MORAL COLETIVO. NECESSÁRIAVINCULAÇÃO DO DANO MORAL À NOÇÃO DE DOR, DESOFRIMENTO PSÍQUICO, DE CARÁTER INDIVIDUAL.INCOMPATIBILIDADE COM A NOÇÃO DETRANSINDIVIDUALIDADE (INDETERMINABILIDADEDO SUJEITO PASSIVO E INDIVISIBILIDADE DA OFENSAE DA REPARAÇÃO). RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.(REsp 598.281/MG, Rel. Min. Luiz Fux, Rel. p/ Acórdão Min.Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, julgado em 02/05/2006)(Grifos nossos).

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Por fim, a conduta da referida empresa em relação aos seus consumidores,

ao firmar contrato de adesão repleto de cláusulas abusivas, caracteriza dano moral coletivo,

uma vez que expôs todos eles à prática ilegal, que afronta contra todos os princípios e

normas de proteção ao consumidor existentes em nosso ordenamento jurídico. Por tal

motivo, entende este Órgão Ministerial ser cabível a imposição do pagamento de uma

indenização equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por cada um dos 321 (trezentos e

vinte e um) lotes comercializados, totalizando um montante de R$ 1.605.000,00 (um

milhão, seiscentos e cinco mil reais).

III. DA LIMINAR

O procedimento administrativo incluso, conforme narrativa supra, noticia mais

um caso de manifesta afronta ao Estado de Direito e à coletividade, conduta antissocial que

não deve e não pode ser tolerada.

Do contrário, estar-se-á estimulando o caos urbano, tal qual já vem sendo

vivenciado nas grandes cidades (no caso destas, em proporções dramáticas e já sem a

mínima perspectiva de reversão).

Impõe-se tutela liminar de remoção do ilícito, de modo a determinar a imediata

regularização do Loteamento Portal de Caraúbas, sob pena de consolidação de situação

fática de difícil reversão futura, bem como do enfraquecimento dos institutos jurídicos

aplicáveis, especialmente a licença prévia de projetos de loteamento. Além disso,

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necessária a liminar no sentido de suspender qualquer tipo de comercialização do citado

Loteamento, bem como as construções em curso.

A fumaça do bom direito (fumus boni juris), no caso, reside no caráter

fundamental dos interesses sob tutela (meio ambiente urbano), encontrando-se

demonstrada através da prova documental inclusa.

Por outro lado, o perigo da demora (periculum in mora) reside na necessidade

de providência urgente que, em caráter provisório, assegure que a alienação dos lotes não

continuará a se realizar, obstando a continuidade dos danos ambientais detectados, a lesão

aos consumidores, inibindo ainda a continuidade das construções.

Lembre-se que tais empreitadas são movidas pelo baixo custo (loteadores

clandestinos não têm compromisso com a regularização dos lotes, o que reduz

drasticamente o seu custo), aliado ao déficit habitacional e à impunidade.

A medida de urgência ora pleiteada encontra amparo em diversos dispositivos

legais processuais, que conferem ao magistrado amplos poderes para assegurar a

efetividade da jurisdição, quais sejam: art. 12 da Lei Federal nº 7.347/858; art. 84, §§ 3º, 4º

da Lei Federal nº 8.078/909 (Código de Defesa do Consumidor); arts. 273, I 10e 46111 e

parágrafos do Código de Processo Civil.

8 “Art. 12. Poderá o juiz conceder mandado liminar, com ou sem justificação prévia, em decisão sujeita a agravo”.

9 “Art. 84. Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutelaespecífica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao doadimplemento”.

10 “Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida nopedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: I - haja fundadoreceio de dano irreparável ou de difícil reparação;”

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ISSO POSTO, demonstrados os requisitos necessários ("fumus boni iuris" e

"periculum in mora"), torna-se imperiosa a imediata intervenção do Poder Judiciário, pelo

que se requer a concessão de medida liminar determinando-se ao Demandado que:

a) cesse imediatamente a alienação, sob qualquer forma, de lotes situados no Loteamento

Portal de Caraúbas, bem como qualquer construção em andamento;

b) realize um novo licenciamento junto ao IDEMA, passando a comercialização a ficar

condicionada a Licença Ambiental e ao cumprimento integral das condicionantes

estabelecidas pelo Órgão Ambiental;

c) implemente as obras de infraestrutura básica, compreendendo drenagem de águas

pluviais, meio-fio, pavimentação das vias de circulação, mediante cronograma cujo prazo

final não seja superior a 24 (vinte) e quatro meses. (art. 18, V, Lei Federal nº 6.766/79),

sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) diários pelo descumprimento;

d) apresente, no prazo de 30 (trinta) dias, termo de compromisso da concessionária do

serviço de coleta e tratamento de esgoto, assegurando a sua implementação no loteamento

ou, caso não seja possível a prestação do serviço através da estatal, que o Demandado

apresente solução técnica para os efluentes gerados nas unidades;

e) demolição das construções e rescisão dos contratos referentes às áreas não edificáveis,

mormente em áreas de preservação permanente;

11 “Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutelaespecífica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado práticoequivalente ao do adimplemento”.

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f) celebre novo contrato de adesão com todos os consumidores/adquirentes, após a

correção de todas as cláusulas abusivas apontadas nesta peça.

4. DO PEDIDO E DEMAIS REQUERIMENTOS

Por todo o exposto, este Órgão Ministerial REQUER:

1) que após deferida a liminar nos termos requeridos acima, seja o

Demandado intimado para cumprimento da medida e citado para,

querendo, contestar o feito;

Que no mérito:

2) o Demandado seja condenado à obrigação de fazer consistente na

apresentação, perante o Juízo, de Licença válida emitida pelo

IDEMA, atendidas integralmente todas as condicionantes do Órgão

Ambiental;

3) seja condenado o Demandado a promover a regularização do

loteamento Portal de Caraúbas, mediante:

a) reserva de área/imóvel não edificado que corresponda a 10% (dez

por cento) da área total do loteamento Portal de Caraúbas, inserida

dentro desse loteamento ou contiguamente a ele, mediante prova de

domínio, devendo esse juízo, após aprovação da localização pelo

órgão urbanístico municipal, determinar a indisponibilidade desse

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bem, com averbação no cartório respectivo, para que possa integrar

os loteamento citado como área de domínio público;

b) reserva de área/imóvel não edificado que corresponda a 5%

(cinco por cento) da área total do loteamento Portal de Caraúbas,

inserido dentro desse loteamento ou contiguamente a ele, mediante

prova de domínio, devendo esse juízo, após aprovação da

localização pelo órgão urbanístico municipal, determinar a

indisponibilidade desse bem, com averbação no cartório respectivo,

para que possa integrar o loteamento citado como área verde;

c) execução de medidas necessárias à adequação do traçado interno

das vias de circulação do loteamento ao traçado das vias já

existentes no entorno ou projetadas;

d) Alterar o desenho das vias, lotes e quadras, respeitando a faixa

não edificável mínima na área de APP – Riacho Monte Alegre, de

acordo com a Resolução nº 303 do CONAMA;

d.1 - Desfazer os contratos de compra e venda com relação aos

lotes existentes na faixa não edificável mínima, notadamente na área

de APP – Riacho Monte Alegre porventura já vendidos, procedendo

ao ressarcimento dos compradores quanto aos gastos efetivados bem

como quanto aos danos morais sofridos, além de proceder com a

demolição das obras e construções porventura realizadas nas citadas

faixas;

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Telefax: (84) 3337-2351.)__________________________________

e) implementação das obras de infraestrutura básica,

compreendendo drenagem de águas pluviais, meio-fio,

pavimentação das vias de circulação, mediante cronograma, com

garantia real de sua execução;

f) apresentação, no prazo de 30 (trinta) dias, de termo de

compromisso da concessionária do serviço de coleta e tratamento de

esgoto, assegurando a sua implementação no loteamento ou, caso

não seja possível a prestação do serviço através da estatal, que o

Demandado apresente solução técnica para os efluentes gerados nas

unidades, a ser executada no prazo previsto no item 'd' supra.

4) a CONDENAÇÃO do Demandado à obrigação de fazer

consistente na revisão das cláusulas contratuais abusivas citadas,

na forma e itens descritos nesta peça que passam a integralizar este

item do pedido como se aqui estivessem transcrito

5) a CONDENAÇÃO do Demandado ao pagamento, em dinheiro,

de indenização pelos danos materiais sofridos pelos adquirentes

dos lotes irregularmente comercializados, servindo a sentença

ilíquida para os lesados promoverem execuções específicas;

6) a CONDENAÇÃO do Demandado ao pagamento, em dinheiro,

de indenização, corrigida monetariamente, a ser recolhida ao Fundo

Estadual Especial de Despesa de Reparação dos Interesses Difusos

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Telefax: (84) 3337-2351.)__________________________________

Lesados, correspondente aos danos morais aos interesses ou direitos

coletivos (consumidores) decorrentes das cláusulas abusivas do

contrato, sendo o dano moral a ser calculado na proporção de R$

5.000,00 (cinco mil reais) por cada lote comercializado,

totalizando o montante de R$ 1.605.000,00 (um milhão,

seiscentos e cinco mil reais), bem como o dano material a ser

executado por cada consumidor, em ação específica, servindo a

sentença como título executivo apto para tal desiderato;

7) finalmente, requer a condenação do réu ao pagamento de

compensação/indenização à coletividade, no importe mínimo de R$

1.000.000,00 (um milhão de reais), pelas ilegalidades ambientais e

urbanísticas até então praticadas.

Finalmente, que seja a Demandada condenada ao pagamento dos

ônus da sucumbência.

Requer a produção dos seguintes meios de prova: juntada posterior

de documento sobre fato novo; testemunhal; inspeção e perícia.

Dá a causa o valor de R$ 2.605.000,00 (dois milhões, seiscentos e

cinco mil reais).

Nesses termos, pede e espera deferimento.

Caraúbas/RN, 23 de julho de 2015.

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Telefax: (84) 3337-2351.)__________________________________

RAFAEL SILVA PAES PIRES GALVÃO

Promotor de Justiça

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LISTA DE DOCUMENTOS EM ANEXO

Inquérito Civil Público nº 06.2013.00000919-6, o qual conta com 250 (duzentos ecinquenta) folhas devidamente numeradas;

Caraúbas/RN, 23 de julho de 2015.

RAFAEL SILVA PAES PIRES GALVÃO

Promotor de Justiça

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