Tese Mestrado 05-06-2009

CAPÍTULO 1

INTRODUÇÃO

CAPÍTULO 1

1. INTRODUÇÃO

1.1 - ENQUADRAMENTO GERAL

1.2 - OBJECTIVOS DO TRABALHO

1.3 – A IMPORTÂNCIA DO CONHECIMENTO DOS CUSTOS DE

INTERVENÇÃO

1.4 - ESTRUTURA DO TRABALHO

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

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CAPÍTULO 1

1. INTRODUÇÃO

1.1 – ENQUADRAMENTO GERAL

Nas últimas décadas, tem sido efectuado, em Portugal, um enorme esforço na

construção de novos edifícios de habitação, e verifica-se simultaneamente, que a

reabilitação dos edifícios é praticamente inexistente, em consequência os centros

urbanos apresentam uma degradação crescente.

Fig. 1 – Estado de conservação dos fogos – Época de construção [1]

O fraco investimento em reabilitação que tem existido, em Portugal, consiste

habitualmente na consulta de algumas empresas de construção que elaboram

orçamentos para os trabalhos que lhe são propostos, sendo a selecção efectuada pelo

preço mais baixo apresentado. Importa alterar o princípio, sobretudo quando estamos em

presença de obras de valores muito elevados, como é o caso dos investimentos

realizados na reabilitação de edifícios escolares. Muitos dos edifícios de habitação

colectiva construídos em Portugal nas décadas de 60, 70 e 80, encontram-se


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CAPÍTULO 1

profundamente degradados e os Donos de Obra são os múltiplos condóminos, realidade

que torna muito difícil fazer convergir múltiplos pontos de vista sem um adequado suporte

técnico.

Fig. 2 – Peso dos diferentes tipos de edifícios consoante a época de construção [1]

Segundo dados publicados pela Euroconstruct, no ano de 2005, o peso do investimento

na reabilitação de edifícios no volume total de produção do sector de construção em

Portugal, é de apenas 18,7%, contra uma média de 37,3% no conjunto dos países do

Euroconstruct.

Fig. 3 – Peso do investimento na renovação de edifícios no volume total de produção [2]

Entre os países do Euroconstruct, Portugal tem o maior atraso na reabilitação dos

edifícios dos intervalos “anteriores a 1940” e “1941-1960”. No intervalo “1961-1980”

apenas é ultrapassado pela Rep. Checa.


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CAPÍTULO 1

Fig. 4 – Peso da reabilitação no total do sector da construção nos diferentes países europeus [1]

Em 1995, Portugal aplicava 6% do investimento total da construção na

reabilitação/conservação de edifícios, enquanto França, Itália, Reino Unido e Dinamarca

investem mais de 40% do total dos investimentos em construção de obras de

reabilitação.

Em 2005, dez anos depois, verifica-se que Portugal apresentava um aumento de apenas

19%, em relação a 1995, o que quer dizer que em 2005, se aplicava 25% do investimento

total na reabilitação de edifícios. E observa-se que é ultrapassado por apenas 3 países,

num total de 19.


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CAPÍTULO 1

Fig. 5 – Gráficos representativos da evolução da produção de engenharia civil, do segmento não residencial e

do segmento residencial [1]

Estes números demonstram que, embora se fale muito em reabilitação e ela se encontre

consignada na Estratégia Nacional para o Desenvolvimento Sustentável, este segmento

de actividade tem ainda uma expressão reduzida no nosso país, com inconvenientes

graves para a boa gestão do património edificado, para o bom ordenamento do território

e, de forma indirecta, para a salvaguarda do património arquitectónico e do património

natural do nosso país.

1.2 – CONCEITOS DE REABILITAÇÃO

Antes de passar propriamente à problemática da determinação de custos de reabilitação,

é importante conhecer bem, os respectivos conceitos e definições constantes da

legislação portuguesa.

No Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Lei nº 60/2007) estão disponíveis as

seguintes definições, para os diferentes tipos de obras relacionadas com a reconstrução

e conservação de edifícios [3]:

«Obras de reconstrução sem preservação das fachadas» as obras de construção

subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte

a reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos;

«Obras de alteração» as obras de que resulte a modificação das características físicas de

uma edificação existente ou sua fracção, designadamente a respectiva estrutura

resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de

revestimento exterior, sem aumento da área de pavimento ou de implantação ou da

cércea;

«Obras de conservação» as obras destinadas a manter uma edificação nas condições

existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração,

designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza;

«Obras de demolição» as obras de destruição, total ou parcial, de uma edificação

existente;


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CAPÍTULO 1

«Obras de reconstrução com preservação das fachadas» as obras de construção

subsequentes à demolição de parte de uma edificação existente, preservando as

fachadas principais com todos os seus elementos não dissonantes e das quais não

resulte edificação com cércea superior à das edificações confinantes mais elevadas;

Enquanto que a conservação tem por objectivo a manutenção do nível de qualidade ou

características iniciais do edifício tendo em conta o envelhecimento natural dos materiais

sinistros, uso corrente, etc.; a reabilitação é o termo que se aplica quer à “Beneficiação”

quer à “Recuperação”, destinando-se, portanto em geral a melhorar o nível da qualidade

do edifício, modernizando-o, criando novas funções ou mantendo as existentes e a obstar

à sua degradação acentuada, conforme as novas exigências e/ou regulamentos.

Sendo, a beneficiação o conjunto de acções tendentes a elevar o padrão de qualidade

inicial e a recuperação o conjunto de acções tendentes a repor o edifício no seu estado

inicial (por inexistência de conservação).

A distinção entre reabilitação e conservação deve ser entendida fundamentalmente pelo

tipo de obra e não pela grandeza relativa dos respectivos custos.

A reabilitação pode ser considerada em sentido lato, para todo o edifício ou em sentido

restrito, para determinados elementos ou partes da construção.

A reabilitação pode ser classificada de acordo com o custo por m2 ou com percentagens.

Estas são referentes aos custos das obras de reabilitação em relação ao custo total do

edifício construído de novo, como se pode verificar na tabela 1.

Tabela 1 – Classificação dos vários tipos de reabilitação [4]

Reabilitação LigeiraSe a % de custo das obras é ≤ 25% (entendida correntemente como reabilitação em sentido restrito)

Reabilitação Média Se a % de custo das obras está compreendida entre 25 a 50%.Reabilitação Profunda Se a % de custo das obras está compreendida entre 50 a 80%.Reabilitação Excepcional Se a % de custo das obras é> 80%.

Reabilitação ligeira – compreende trabalhos de melhoria das instalações sanitárias, dos

revestimentos e das caixilharias. Poderá incluir trabalhos de reparação da cobertura;

Reabilitação média – os trabalhos poderão ser da mesma natureza, mas com maior

profundidade. É comum ter lugar a criação de locais para instalações sanitárias;

Reabilitação profunda – há consolidação quer das fachadas, quer de elementos

estruturais, para além dos já referidos;


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CAPÍTULO 1

Reabilitação excepcional – eventualmente sem interesse numa perspectiva economicista,

diz respeito a edifícios classificados com interesse histórico e arquitectónico, nos quais,

em geral, não se discute se vale ou não a pena reabilitar. [5] Esta pode acontecer não só

porque tem um número moderado de trabalhos mas de custos elevados devido a

dificuldades das obras, ou a um numeroso conjunto de trabalhos de custos médios, ou,

finalmente, a um muito elevado conjunto de trabalhos que correspondem praticamente a

construção nova. É o caso corrente em que do edifício anterior restam apenas as

paredes resistentes exteriores [4].

Fica-se com uma primeira ideia de que a reabilitação excepcional poderá ser, em termos

médios uma operação de maior custo que a construção de habitação corrente, sendo no

entanto de referir que não se trata de valores comparáveis em termos de aceitação ou de

rejeição da operação de reabilitação, visto a motivação entre uma e outra operação

apresentar diferenças importantes.

Este índice é de carácter meramente indicativo, permitindo-nos perceber que as obras de

reabilitação excepcional têm elevados custos e que por isso estas operações deverão ser

cuidadas em termos do planeamento dos recursos e das soluções, sendo indispensável

na avaliação das alternativas ter presente que para o mesmo nível de desempenho

técnico, o custo das soluções terá que ser ponderado [6].

1.3 – A IMPORTÂNCIA DO CONHECIMENTO DOS CUSTOS DE

INTERVENÇÃO

O Dono de Obra conhece as necessidades de intervenção global do edifício. Depois

de ser efectuado um diagnóstico circunstanciado, os peritos identificam as patologias

dos espaços e propõem soluções de reparação que visem uma melhor adequação

desses espaços às exigências actuais ou a exigências distintas das inicialmente

previstas; identificam as patologias e os desajustamentos das edificações relativas a

aspectos estruturais ou construtivos ou relacionadas com instalações ou

equipamentos e a proposta de intervenções correctivas adequadas; e estimam os

custos unitários dos trabalhos de reabilitação das edificações, mediante análises de

custo/benefício, tendo em conta a profundidade das intervenções a considerar em

cada caso, definindo assim a estratégia de intervenção.


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CAPÍTULO 1

1.4 - ESTRUTURA DO TRABALHO

O trabalho de dissertação está organizado em 5 partes:

Na primeira parte (Capítulo 2) descreve-se a forma de determinação de custos de

trabalhos de construção civil, com principal incidência na determinação e especificidade,

dos custos dos trabalhos de reabilitação.

No capítulo 3 apresentam-se os dados recolhidos sobre o tema desenvolvido neste

estudo, que contêm dados sobre a análise e estimação de custos de reabilitação. Faz-se

uma abordagem à estimação técnico-económica de custos, onde se apresentam vários

métodos defendidos por determinados autores e finalmente são descritas várias

metodologias para estimação de custos de trabalhos de reabilitação em países europeus.

No capítulo seguinte – Capítulo 4 – é apresentada informação de apoio à determinação

de custos de reabilitação. Dentro deste tema, são referidas diferentes fontes de

informação existentes em Portugal e também noutros países.

No capítulo 5, é descrito o estudo realizado, apresenta-se uma listagem de trabalhos de

reabilitação em fachadas de edifícios, é feita uma análise dos dados recolhidos e

apresentadas fichas de rendimento de trabalhos de reabilitação, à semelhança das fichas

existentes para obras novas, publicadas pelo LNEC. Também é feita uma comparação

dos preços obtidos com base na informação disponibilizada noutros países.

Finalmente, no capítulo 6, é feita uma breve conclusão geral onde são descritas as

considerações finais, referidas as dificuldades sentidas no desenvolvimento do trabalho e

anotadas as intenções de desenvolvimento futuro.


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CAPÍTULO 1

CAPÍTULO 2

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS


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CAPÍTULO 2

2. DETERMINAÇÃO DE CUSTOS

2.1 – DETERMINAÇÃO DE CUSTOS NOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO

2.2 – ESPECIFICIDADE DA DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS

DE REABILITAÇÃO


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CAPÍTULO 2

2. DETERMINAÇÃO DE CUSTOS

Os factores básicos para a economia deste tipo de operações, são o conhecimento e a

boa gestão dos custos das obras de reabilitação. Existem métodos expeditos para

determinar e estimar os custos e para realizar avaliações económico-financeiras. Porém,

a sua manipulação só pode ser eficaz se houver um correcto e completo entendimento

dos custos, visto que estes constituem a informação de base para esses métodos e

análises [7].

2.1 – DETERMINAÇÃO DE CUSTOS NOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO

A determinação de custos é uma tentativa de traduzir os custos de execução de um

projecto e a respectiva qualidade, de forma a se aproximar o mais possível do custo real

verificado em obra.

Todos os documentos existentes sobre este assunto contêm dados de outros autores,

pelo que a precisão destes depende da qualidade das informações disponíveis.

Os custos, representam o valor da soma dos trabalhos (Mão-de-obra, materiais e

equipamentos, impostos, administração, depreciação, etc.), que são necessários à

realização de cada obra ou serviço, correspondendo ao valor pago pelos trabalhos.

O orçamento traduz todas as despesas que a empresa prevê ter com determinada obra,

acrescidos da previsão de lucro. As despesas ou custos, existem de acordo com

componentes diferentes e são divididos em custos directos, custos de estaleiro; custos

indirectos e Lucro.

De acordo com as características de produção, os custos podem ser classificados da

seguinte forma [8]:

Custos directos estão directamente ligados às despesas da obra, mais propriamente na

actividade produtiva. São aqueles que são concomitantemente imputáveis à obra, preços

secos, de cada uma das actividades ou tarefas em que se divide a obra. São exemplo os

trabalhos de escavação, transporte e descarga de solos quando executados com meios

mecânicos. Estes incluem quatro tipos de consumos:


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CAPÍTULO 2

Custos de mão-de-obra – incluem os encargos sociais previstos na lei ou da

iniciativa da empresa, tais como: transportes, alojamento e alimentação.

Custos de equipamentos – são aplicados directamente na realização dos

trabalhos.

Custos de materiais – incluem encargos com IVA e transporte até ao local da

obra;

Sub-empreitadas – consiste no fornecimento conjunto dos três tipos anteriores de

consumos.

Custos de estaleiros são custos directamente relacionados com as despesas de

montagem, manutenção e desmontagem do estaleiro. Neste tipo de custos, estão

incluídas as despesas imputáveis a uma determinada obra e deles não resulta nenhum

trabalho produzido nas actividades descritas no mapa de quantidades. Instalação de

equipamentos da empresa ou alugado, necessário para a execução da obra

A montagem do estaleiro inclui:

Plataformas, acessos e vedações

Infra-estruturas (despesas com a instalação de redes de águas, esgotos,

electricidade, telefones, etc.);

Montagem de instalações de estaleiros (escritório, dormitórios, refeitórios,

instalações sanitárias, oficinas, telheiros para recolha de materiais, etc.), incluindo

transporte para a obra;

Montagem de equipamento (gruas, centrais de betão, britadores, etc.), incluindo

transporte para a obra.

A manutenção do estaleiro subdivide-se em:

Mão-de-obra do estaleiro:

Apontadores;

Chefia (encarregados, seguidores);

Ferramenteiros;


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CAPÍTULO 2

Manobradores (do equipamento não directo – gruas, centrais, betoneiras,

dumpers, etc

Guardas;

Mecânicos e electricistas;

Pessoal para cargas, descargas, arrumações e limpezas;

Cozinheiros e ajudantes;

Enfermeiros.

Aluguer de Equipamento:

Aluguer de instalações sociais (quando desmontáveis ou tipo contentor);

Aluguer de equipamento produtivo (gruas, britadores, centrais de betão,

geradores, dumpers, guinchos, etc.);

Aluguer de mobiliário de escritório, camas, mesas, cadeiras, fogões, frigoríficos,

etc.

Despesas gerais do Estaleiro:

Consumos de água, electricidade e combustível do equipamento não directo;

Despesas com telecomunicações.

Quanto à desmontagem do estaleiro engloba a desmontagem do equipamento,

instalações do estaleiro e arranjo final da zona dos trabalhos.

A implantação e a exploração do estaleiro podem variar entre valores muito diferenciados

e, por isso, não é, em regra, aconselhável a aplicação indiscriminada de percentagens

sobre os custos directos dos trabalhos.

As condições locais do terreno, a disposição e a forma dos edifícios, o prazo de

execução, o tipo dos equipamentos, a estrutura orgânica da direcção técnica e da

condução dos trabalhos, as instalações para o pessoal e para os serviços auxiliares do

estaleiro constituem, entre outros, alguns factores que devem ser estudados para cada

obra.


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CAPÍTULO 2

Custos indirectos incluem-se nos custos administrativos, contabilísticos e os inerentes ao

próprio departamento de orçamentos, ou seja, são aqueles que se associam ao

organismo da empresa. Correspondem aos encargos que, por não se poderem atribuir

directamente à execução de um dado trabalho ou ao estaleiro das obras, deverão ser

repartidos pelos custos directos sob a forma de suplementos, de percentagens ou de

coeficientes unitários.

Os custos indirectos podem dividir-se em custos de estrutura e custos industriais.

- Os custos de estrutura contêm:

Vencimentos (incluindo encargos) do pessoal dirigente e administrativo da

empresa;

Honorários de consultores especializados;

Gastos de exploração e conservação da sede social (amortização ou aluguer,

água, electricidade, telefone, limpeza, etc.);

Amortização e conservações de mobiliário, equipamento da direcção e serviços

centrais;

Consumo corrente (material de desenho, impressos, selos, jornais, revistas, etc.);

Amortização e consumos de viaturas ao serviço da direcção e serviços centrais;

Seguros (quando não imputáveis aos custos directos ou de estaleiro);

Despesas de carácter comercial (contencioso, publicidade, despesas de

representação, etc.);

Contribuições, impostos e taxas;

- Os custos de industriais contemplam:

Vencimentos (incluindo encargos) do pessoal técnico (engenheiros, arquitectos,

medidores, controladores, planeadores, etc.) quando não imputáveis aos custos

do estaleiro (dependendo do critério de empresa);

Vencimentos (incluindo encargos) do pessoal afecto ao serviço de admissão e

gestão do pessoal;


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CAPÍTULO 2

Custos de patentes e licenças;

Gastos com o estaleiro central da empresa (carpintaria, serralharia, parque de

máquinas, armazém, etc.), quando não imputáveis às obras.

Lucro: a atribuição da percentagem relativa ao lucro é, estabelecida por um elemento da

administração da empresa que supervisiona, sempre, o orçamento, e avalia estes custos

a considerar para cada obra, tendo sempre em conta o tipo de obra, a confiança na

pessoa que desenvolveu todo o processo de orçamentação e o grau de interesse da obra

em questão.

A classificação dos custos quanto ao volume pode ser dividida em:

Custos fixos são aqueles que não variam em função das oscilações na actividade de

produção. Poder-se-ia citar os salários do pessoal administrativo, telefone e aluguer.

Custos variáveis são os que têm seu valor determinado pela oscilação do volume de

produção ou dimensão do produto. Em obra, são os materiais, a mão-de-obra e os

impostos e taxas, entre outros.

Custos semi-variáveis são os que possuem componentes das duas naturezas - fixos e

variáveis - não variando de maneira proporcional ao volume de produção. Alguns autores

argumentam serem estes os custos predominantes na construção civil (Camenerini, 1991

et Fernandez, 1993), visto que, segundo Mascaró (1975), aumentos ou diminuições na

área construída não apresentam o correspondente aumento ou diminuição proporcional

no custo total.

De acordo com cada método, a elaboração e o cálculo de orçamentos, torna necessário

que sejam definidos os seguintes elementos principais:

As peças do projecto e os condicionamentos da execução das obras que possam

influenciar o preço da construção, de qualquer modo;

A lista de trabalhos, com a descrição das especificações dos materiais e dos

elementos de construção e das condições técnicas respectivas;

As quantidades de cada trabalho;

Os rendimentos do pessoal e das máquinas e as quantidades de materiais que

devem ser considerados na execução de cada trabalho;


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CAPÍTULO 2

Os preços de aquisição e transporte, até ao estaleiro, dos materiais e dos

elementos de construção, bem como os salários do pessoal;

O estudo de implantação e de exploração do estaleiro e a determinação dos

custos correspondentes;

Os custos indirectos, avaliados em função da dimensão das empresas

eventualmente interessadas e, se for caso disso, das condições de concorrência

no local e no período de execução das obras;

Em várias publicações técnicas são apresentadas formas de estimativa de custos. Esta

publicação não tem a pretensão nem o objectivo de indicar o valor preciso de uma

determinada obra, mas de apresentar um intervalo no qual o custo do empreendimento

esteja compreendido.

Neste caso, as estimativas de custo, apresentadas pelos autores, não implicam um

orçamento, e podem ser feitas em três níveis de agregação – custo total, custo dos

grandes serviços ou elementos construtivos e custo dos serviços constitutivos do

processo de execução da obra.

A Estimativa Pelo Custo Total está presente no subsector de edificações de recursos

oficiais para previsão de custos globais e custos unitários, de índices de publicações

técnicas, que são revistas especializadas, que desenvolveram metodologias próprias

para cálculos de custos unitários e índices.

A Estimativa Por Elementos Construtivos baseia-se na decomposição da obra em

elementos de fácil identificação, tão minuciosamente quanto se queira. A obra pode

decompor-se em serviços, a partir de uma série de dados históricos ou ainda de acordo

com a tipologia do projecto. Dessa maneira é possível detectar a participação de cada

serviço no custo total, expressa em percentagem.

Na Estimativa Pelos Serviços de Obra o custo de cada serviço é aferido através da

utilização de composições unitárias, tendo em primeiro plano as características da obra

que implicam custos. Inicialmente faz-se a discriminação dos serviços, o mais detalhado

possível, para então definir as composições unitárias. Estas são essencialmente

estimativas.


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CAPÍTULO 2

2.2 – ESPECIFICIDADE DA DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS

DE REABILITAÇÃO

A recolha de informação sobre custos no domínio da construção é em geral uma tarefa

difícil ou trabalhosa, por razões diversas:

Produção em geral não repetitiva;

Locais de trabalho de tipo muito diverso;

As condições quase sempre diferentes no acesso local da obra;

As condicionantes locais devido ao enquadramento urbano;

Condições climatéricas variáveis;

Multiplicidade elevada de tipos de trabalhos [4].

Para além destes aspectos, a necessidade de meios humanos e materiais para recolha e

tratamento de informação credível agravam aquelas dificuldades.

Os custos da reabilitação podem variar em função de uma série grande de factores e

condicionantes externas aos trabalhos propriamente ditos, de que são exemplo [8]:

Condições de circulação e acesso ao local e possibilidade de montagem de

estaleiro de apoio;

Indemnizações por expropriações (essencialmente em operações de reabilitação

pública) incluindo avaliações e peritagens;

Levantamento do estado dos edifícios (diagnóstico do estado de degradação

física, estudos prévios necessários quer para a execução do projecto, quer para a

elaboração das estimativas iniciais de custo das obras;

Dimensão de edifício, número de pisos e número de fogos a renovar;

Área média da habitação;

Presença ou não de ocupantes;

Condições de mercado e concorrência;


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CAPÍTULO 2

Disponibilidade de empresas qualificadas e com preparação para novas soluções

tecnológicas;

Disponibilidade de mão-de-obra no local;

Custo de levantamentos topográficos;

Custos com as operações de levantamento do estado dos edifícios;

Custos das sondagens e estudos prévios necessários, quer para a execução dos

projectos quer para a elaboração das estimativas iniciais do custo das obras;

Custo de inquéritos sociais (grau de ocupação recursos, desejos, etc.);

Custo da execução dos projectos de reabilitação;

Custo do realojamento durante a execução das obras;

Custo de gestão por parte do dono de obra ou promotor do empreendimento;

Custo das obras e seu controle;

Custo dos reconhecimentos do estado da obra durante a execução;

Custos externos diversos (indemnizações relativas a estragos em prédios vizinhos

ou arruamentos, seguros, etc.)

As intervenções de reabilitação são as possíveis, cada caso é um caso específico, em

que nem toda a informação é obtida através dos diagnósticos e avaliações iniciais.

A estandardização/normalização não é fácil, pelo que a criação de referenciais perfeitos

sob o ponto de vista dos custos não é uma atitude razoável, devendo ter sempre

presente, todo um conjunto de factores múltiplos de enquadramento pretendidos, que

serão em geral:

Informação específica sobre custos de reabilitação, por trabalhos ou tarefas, que

interessa:

Às empresas de construção – para a elaboração dos respectivos orçamentos

de produção e controle de execução do projecto;


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CAPÍTULO 2

Ao Dono de Obra – para previsão de custos dos empreendimentos e para

controlo dos orçamentos das empresas.

A recolha de informação sobre custos de reabilitação, neste caso, deverá ser

sistematizada com indicação, das:

Condições de execução, em particular no referente ao acesso e ao

equipamento auxiliar;

Descrição cuidada das tarefas a executar (grau de complexidade da tarefa e

respectiva quantidade, local de reabilitação, grau de dificuldade de execução,

etc);

Definição do grau de complexidade da operação em que a tarefa se integra.

Informação agrupada sobre índices globais diversos: estruturas de custos por tipos de

reabilitação (tendo em atenção os índices de qualidade inicial e final), custos de

reabilitação/m2 de área bruta, relativos a elementos de construção ou ao edifício total

(tipos de reabilitação), custos de reabilitação/fogo (por tipologias), etc., que servirão

sobretudo às entidades que terão de decidir sobre a efectivação das operações de

reabilitação, e sobre a profundidade destas. [6]

Numa fase inicial do projecto, permite conhecer valores globais estimados, em que os

projectos específicos não estão executados, dominando valores que permitem o

desenvolvimento da operação de enquadramento financeiro. Ainda durante a execução

sob o ponto de vista do controle de execução, permite a avaliação simples, do grau de

realização.

Neste caso, na recolha de informação sobre custos de reabilitação, em cada projecto ou

operação analisada, deve indicar-se o estado ou nível de qualidade antes e depois da

reabilitação. O tratamento estatístico das amostras formadas por índices dos diferentes

projectos deverá ser feito tendo em conta uma estratificação segundo os estados antes e

depois da reabilitação, e segundo os tipos de intervenção (ligeira, média, profunda ou

excepcional), entre outras variáveis explicativas [4].

As obras de reabilitação têm características distintas das construções novas. São

exemplo, os trabalhos de reparação de anomalias e trabalhos de beneficiação. Podem,

ainda incluir pequenos trabalhos que pertencem ao domínio da manutenção periódica.

Muitas vezes, estes trabalhos são feitos, retomando técnicas e materiais ancestrais,


30

CAPÍTULO 2

outras vezes recorrendo a tecnologias e materiais sofisticados, o que tem uma óbvia

repercussão na composição dos respectivos custos.

Na realização em obra além dos trabalhos específicos de reparação/beneficiação, existe,

ainda a necessidade de efectuar trabalhos preliminares, como sejam os de demolição ou

os de consolidação prévia, inexistentes nas obras totalmente novas. Tais trabalhos

podem traduzir-se em encargos adicionais e que muitas vezes originam sobrecustos.

A reparação, a reconstrução, a substituição de elementos e a beneficiação também

recorrem, muito frequentemente, a técnicas e materiais correntes nas obras novas. No

entanto, não significa que os custos dos trabalhos de reabilitação sejam, similares aos de

uma obra nova. Esta diferença resulta, essencialmente da maior dificuldade das

condições de execução nas obras de reabilitação, uma vez que têm que se subordinar às

condições operacionais existentes nos locais, o que afecta negativamente os

rendimentos desses trabalhos [9].

Um fenómeno associado às características acima descritas consiste na dispersão dos

valores unitários médios dos trabalhos. Esta é uma consequência da importância das

condições em que os trabalhos se realizam, que varia com a experiência e capacidade de

quem os executa.


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INVESTIGAÇÃO DESENVOLVIDA SOBRE O TEMA

CAPÍTULO 3



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3. INVESTIGAÇÃO DESENVOLVIDA SOBRE O TEMA

3.1 – ANÁLISE E ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO

3.2 – ESTIMAÇÃO TÉCNICO-ECONÓMICA DE CUSTOS

3.2.1 – A IMPORTÂNCIA DE DESENVOLVER ESTUDOS MACRO E MICRO-

ECONÓMICOS

3.2.2 – MÉTODOS TÉCNICO-ECONÓMICOS

3.2.2.1 – MÉTODOS E CRITÉRIOS QUE NORMALMENTE NÃO RETRATAM A REALIDADE

3.2.2.2 – METODOLOGIAS PARA ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE

REABILITAÇÃO EM PORTUGAL

3.2.2.2.1 – Método dos Edifícios-Padrão

3.2.2.2.2 – Método de estimação do custo por m2 na fase prévia

3.2.2.2.3 – Aplicação informática ESTIMA

3.3 – METODOLOGIAS PARA ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE

REABILITAÇÃO EM PAÍSES EUROPEUS

3.3.1 - GRÃ-BRETANHA - MÉTODO DE ANÁLISE RÁPIDA E ECONÓMICA DO CUSTO

DE REABILITAÇÃO

3.3.2 - FRANÇA

3.3.2.1 - Método de Estimação de Custos SAEI

3.3.2.2 - Método baseado em variáveis de complexidade

3.3.2.3 - Método baseado em sistema de coeficientes fixo

3.3.3 - ITÁLIA - MÉTODO MER

3.3.4 - ÁUSTRIA


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3.3.5 - SUÍÇA - MÉTODO MER

3. INVESTIGAÇÃO DESENVOLVIDA SOBRE O TEMA

Da pesquisa feita não se encontra, no nosso país, qualquer avaliação económica

aprofundada, do tipo das análises custo/beneficio nas diferentes intervenções de

reabilitação.

Tal deve-se a múltiplas razões, nomeadamente ao carácter pontual das intervenções

particulares e à existência de factores culturais e históricos, os quais se sobrepõe, na

maioria das intervenções públicas, em valor em relação aos económicos.

Nas intervenções de conservação e de reabilitação há que usar métodos de análise ou

avaliação económica ou económico-social de apoio à decisão – métodos de análise

custo/beneficio, custo/eficácia, multicritério ou outros – e critérios de decisão adequados [4].

Quanto aos edifícios que constituem património de interesse cultural ou histórico, quem

toma a decisão da realização da intervenção são as entidades políticas, resultando de

opções políticas e culturais, não interessando como conclusão a análise económica ou de

rentabilidade.

Sabemos que existe um número elevado de edifícios com apenas alguns anos que

apresentam um conjunto muito vasto de patologias. Isso é consequência da aplicação de

materiais menos adequados, da ausência de pormenorização construtiva adequada e da

não compatibilização das múltiplas exigências a que os materiais estão sujeitos. Não é

possível escolher uma solução que satisfaça uma das exigências, mas que esqueça

completamente as outras.

Nestas circunstâncias, impõe-se o desenvolvimento de um conjunto de acções que visem

sobretudo o:

Conhecimento das patologias mais correntes dos edifícios e a divulgação e

sistematização dessas patologias;

O conhecimento de novos materiais e tecnologias utilizadas em reabilitação, que

são necessariamente diferentes da construção nova;


35


O desenvolvimento de uma metodologia dos Projectos de Reabilitação. [10]

É função dos métodos de avaliação económico-social clarificar, do ponto de vista

económico, as diferentes alternativas existentes – demolir ou reabilitar, e, neste caso,

como reabilitar – procurando contribuir para evitar a descaracterização ou degradação

dos edifícios mas, ao mesmo tempo, garantir a economia das soluções. Tal poderá

passar em alguns casos pela demolição, noutros pela reabilitação profunda e, em casos

intermédios, pela reabilitação média ou ligeira. No que se refere a estas últimas formas, o

estudo, do ponto de vista económico, de certas soluções para alguns elementos,

nomeadamente prevendo a manutenção das fachadas, no sentido de evitar a

descaracterização dos edifícios, será a de incentivar [4].

3.1 – ANÁLISE E ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO

A estimação de custos, tão aproximada quanto possível do valor real, é uma das

dificuldades mais significativas, encontradas no processo da Reabilitação Urbana, pela

sua importância na tomada de decisões no Planeamento Financeiro das operações de

intervenção [11].

É muito importante ter a noção que diferentes soluções têm custos diferentes, por isso, é

necessário definir uma estratégia de faseamento por parte do Dono de Obra, caso haja

uma incapacidade financeira para uma intervenção global. Pode justificar-se também a

intervenção de um especialista em economia da construção, no sentido de fazer uma

análise económica mais detalhada e elaborar o plano de financiamento dos trabalhos.

O conhecimento correcto do custo das obras de reabilitação só poderá ser obtido, tal

como nas obras novas, através do controlo das despesas durante a execução das obras,

dadas as dificuldades imprevistas que as obras de reabilitação apresentam.

Do mesmo modo, a elaboração de uma estimativa mais correcta necessitará da

realização de um orçamento detalhado em fase do projecto de execução.

No entanto, na fase de decisão entre reabilitação ou demolição, não se dispõe de

projectos de execução de todas as alternativas, dados os recursos para tal necessários.

Existe a possibilidade de realizar ganhos de produtividade nas obras de reabilitação, que

poderão influenciar os seus custos, no caso das operações a realizar virem a ter certas


35


características de dimensão ou repetição e de continuidade, associadas a acções no

domínio da especialização das empresas e da formação profissional, dirigida quer ao

pessoal operário quer aos técnicos de formação média e superior [4].

3.2 – ESTIMAÇÃO TÉCNICO-ECONÓMICA DE CUSTOS

Ainda existe em Portugal, um reduzido conhecimento sobre o funcionamento económico

real da reabilitação urbana. Por isso, os estudos mais divulgados têm-se centrado na

definição dos custos dos trabalhos e na apresentação de modelos de análise técnico-

económica desenvolvidos no exterior do país, sendo muito raras as análises mais globais

que ultrapassem alguns, típicos raciocínios de natureza económica que, nesta área,

rapidamente terminam com lamentações sobre as insuficiências e injustiças económicos-

legais do sistema de arrendamento urbano [12]

3.2.1 - A IMPORTÂNCIA DE DESENVOLVER ESTUDOS MACRO E MICRO-

ECONÓMICOS

No nosso país, não existe o hábito, de recolha e posterior análise de informação

económica sobre a reabilitação. Em resultado desta situação, os estudos mais divulgados

têm-se centrado na definição dos custos dos trabalhos e na apresentação de modelos de

análise técnico-económica desenvolvidos noutros países, como é o caso das publicações

com informações sobre custos e fichas de rendimentos para construção nova do LNEC.[9]

Reforça-se, por isso a necessidade de serem promovidos estudos económicos na área

da reabilitação, segundo dois níveis complementares:

A nível macro-económico – analisando as vantagens técnico-económicas e de

custo/beneficio da reabilitação, a fim de fundamentar os apoios estratégicos

necessários dos pontos de vista técnico, jurídico-administrativo e financeiro;

A nível micro-económico – analisando as várias possibilidades de intervenção

numa área urbana, no âmbito das suas implicações técnicas, jurídicas e

financeiras, enquadradas pelas exigências arquitectónicas, urbanísticas e sociais

da reabilitação.


35


A importância do desenvolvimento destes estudos, aplicáveis à realidade portuguesa é

justificada por diversos factores.

Factores macro-económicos:

Existe uma economia geral no aproveitamento do parque construído,

nomeadamente o que está em razoáveis condições de conservação, mesmo que

em situação não regulamentar à luz dos actuais regulamentos;

Um parque reabilitado deve ser apreciado não só pelo seu contributo funcional,

mas também pelos benefícios económico-financeiros que acarreta ao nível da

indústria do turismo, das rendas habitacionais e da fiscalidade;

Um novo alojamento pode exigir cerca de cinco vezes mais energia para a sua

construção do que a reabilitação de um edifício antigo com uma área similar;

A reabilitação requer maior emprego de mão-de-obra e com um nível mais

qualificado do que a construção nova, constituindo uma escola para os empregos

de um futuro próximo, já que a tendência internacional é para aumentar a

percentagem dos trabalhos de reabilitação e manutenção, no conjunto da

construção civil;

A reabilitação em Portugal não pode continuar a reduzir-se a duas situações limite

– realização apenas de reparações básicas (assim delimitadas porque se

destinam a quem as não pode pagar) ou beneficiações profundas para os estratos

sociais mais favorecidos – mas alcançar um equilíbrio entre estes dois extremos;

A nova gestão das grandes áreas urbanas, nomeadamente as que têm

importantes centros históricos, tem cada vez mais que contrariar e equilibrar a

dicotomia de crescimento ou modernização baseada em dois vectores operativos:

o da degradação com reconstrução de periferia, para o que se torna necessária a

elaboração de um modelo explicativo do funcionamento da economia urbana

dominada pelos oradores privados e baseado nesta lógica dicotómica;

Portugal é um país onde se dá um grande valor à posse de bens imobiliários e à

durabilidade da casa, mas onde raramente se assume como um princípio

indiscutível o investimento periódico e significativo na manutenção desse

património, pelo que +e necessário estudar as implicações psico-sociológicas e


35


culturais desta contradição, para promover um amplo espaço correctivo quer ao

nível do sector privado quer ao nível do sector público. [9]

Factores micro-económicos:

A reabilitação é uma valorização do património e tem que ser gerida com rigor e

conhecimento da realidade em todas as suas dimensões, para que seja

económica e fiável;

A usual alegação de uma pretensa inviabilidade económica da reabilitação,

nomeadamente por parte de alguns técnicos responsáveis por esta área, resulta,

fundamentalmente, da ausência de critérios de análise económica a longo prazo e

que englobem todos os benefícios indirectos da reabilitação de parque edificado,

assim como, todas as possibilidades de apoio disponíveis, sejam financeiras,

legais, promocionais, etc;

A actuação das entidades promotoras necessita do apoio deste tipo de estudos e

dos consequentes instrumentos de análise/apoio à decisão que deles podem

resultar.

Há assim, que elaborar um modelo global de análise e decisão que possa comparar as

maiores valias resultantes dos diversos valores comerciais dos imóveis, após análise de

cenários alternativos de intervenção valorizadora. Os modelos globais de análise e

decisão resultam da resolução e da harmonização de dois módulos que tratam as duas

principais temáticas: a da operacionalidade das intervenções e a da viabilidade

económico-financeira.

Módulo Operacional:

Hipóteses de valorização funcional – Reabilitação sem alteração funcional;

– Terciarização parcial;

– Ampliação com novas rendas.

Módulo económico:

Financiamento – Próprio (individual, de grupo, social);


35


– Empréstimos normais;

– Empréstimos bonificados;

– Donativos.

3.2.2 - MÉTODOS TÉCNICO-ECONÓMICOS

Nos projectos analisados, as medições e orçamentos apresentam a forma e estrutura

tradicionais de orçamentação, sem variação significativa de projecto para projecto, sendo,

assim, possível por análise directa obter dados homogéneos que permitem tratamento

estatístico [6].

A estrutura de custos resulta de uma análise prévia da organização dos orçamentos dos

projectos que tem presentes os seguintes critérios:

Nível de agregação – agrupamento dos artigos do orçamento do projecto em elementos

de construção e especialidades de obra de modo a que a agregação dos resultados

esteja o mais ajustada possível às necessidades dos potenciais utilizadores na realização

de análise de custo. Sendo esta, a decomposição do custo total do edifício em custos

elementares, duma forma sistemática e com objectivos determinados.

De acordo com a definição podemos ter análises de custo sob os seguintes pontos de

vista:

Da execução da obra;

Decomposição do custo por capítulos e artigos nos orçamentos tradicionais;

Decomposição do custo total em custos directos, indirectos e de estaleiro;

Decomposição do mesmo tipo mas com mais pormenor considerando as parcelas

de pessoal, materiais e equipamentos;

Ponto de vista de análise e elaboração de projectos;

Análise do custo total por elementos de construção e especialidades de obra.

Ao nível da análise de custos poderão definir-se os seguintes objectivos principais:


35


Possibilitar aos projectistas e donos de obra a apreciação da forma como o custo

total é distribuído pelos diferentes elementos ou especialidades de obra;

Permitir posteriormente uma melhor distribuição dos custos de forma a obter

projectos equilibrados;

Permitir acções correctivas rápidas no caso de custos totais excessivos, pela

indicação dos componentes em que é possível realizar economias;

Servir como apoio no planeamento de custos de projectos futuros e pela

comparação com análises de custos anteriores.

Controlo técnico económico das obras – especialidades de obra e elementos de

construção escolhidos de acordo com o processo mais corrente de construção da

obra, e mais dirigido para o controlo técnico-económico das obras, por avaliações

directas e sumárias de vistoria ao local. [6]

3.2.2.1 – Métodos e critérios que normalmente não retratam a realidade

Os métodos e critérios a seguir descritos são uma apresentação sintética dos

instrumentos de análise actualmente existentes que podem ser utilizados para uma

adequada fundamentação das decisões, em termos económicos, sobre a natureza e

profundidade das intervenções.

Na análise de cada edifício são encaradas várias alternativas: construção de um novo

edifício, demolição do existente; manutenção do existente no estado actual; reabilitação

do edifício.

Nos casos mais correntes, o procedimento a adoptar passa por duas fases: fase prévia,

em que se opta ou não pela reabilitação, para um certo nível de qualidade e fase

posterior, após decisão de realizar reabilitação, onde se pode estudar em pormenor as

várias alternativas possíveis do projecto de reabilitação.

No trabalho realizado por A. Ravara, intitulado “1º Encontro sobre conservação e

Reabilitação de edifícios de habitação – Documentos Introdutórios” [13], é feita uma

comparação entre um edifício ou conjunto de edifícios com características semelhantes a

um edifício novo. Em termos de estudo económico, é importante ter consciência que

mesmo após a sua reabilitação, apresentará características gerais de qualidade


35


semelhante ao edifício novo a construir em seu lugar, mas com uma vida útil menor. Visto

que só assim se conseguirá fazer uma comparação de custos e perceber se é viável ou

não realizar a reabilitação do edifício, em relação aos custos que acarretaria uma nova

construção e demolição. Este método serve também para determinar a vida útil esperada

do edifício.

É também, feita uma comparação entre um edifício ou um conjunto de edifícios, com

características semelhantes a um edifício novo, mas com área de implantação diferente.

Para José António Pereira Pontes [11] o elemento “Envolvente Exterior” se revela como o

mais importante do ponto de vista global, representando cerca de metade dos custos

totais, tendo no entanto uma dispersão menos que os trabalhos interiores.

Fazendo uma análise de custos por classes, segundo o número de pisos (3 a 6), afirma-

se que a “Envolvente Exterior” e “cobertura” representam, num contexto global, uma

percentagem nunca inferior a 64%.

Em termos globais, os custos da reabilitação correspondente ao estudo efectuado,

revelaram que a componente exterior ronda, em média os 44% do custo total dos

trabalhos. E fazendo uma análise da envolvente exterior juntamente com a cobertura o

seu custo representa cerca de 65% do total.

De acordo com Jose Aguiar, et all, em “Guia de apoio à reabilitação de edifícios

habitacionais” [7], os edifícios de 1 a 3 pisos o custo de reabilitação da envolvente exterior

é superior ao da super estrutura. No caso de edifícios de habitação ou conjuntos

habitacionais o custo relativo à envolvente exterior oscila entre cerca de 30% a 15%,

diminuindo com o aumento do número de pisos.

Sabe-se também que a envolvente exterior é responsável por cerca de 20% do total dos

custos de conservação, reparação e exploração, em face dos trabalhos exigidos ao longo

do tempo. Há uma influência directa nos encargos de energia, sendo um aspecto com

certo significado em alguns tipos de edifícios, bem como a qualidade em termos de

conforto e aspecto.

Relacionando os aspectos de qualidade com os custos de conservação e reparação,

salienta-se a influência directa das deficiências de concepção (40% dos casos) e de

execução (20%) da envolvente exterior. Neste domínio, as causas da maioria dos

problemas relacionam-se com as humidades, nas suas várias formas (37%) das

situações), as fissurações (15%), os deslocamentos de revestimento (5%) entre outros.


35


Os custos de conservação e reparação poderão também relacionar-se com as soluções

construtivas ou tecnologias utilizadas.

Segundo Manuel Botelho Moreira Braga, em “Reabilitação de edifícios de habitação –

Contribuição para a estimação de custos”; [5] o método de análise técnico-económica da

envolvente de edifícios pode ser aplicado em quaisquer alternativas de edifícios, soluções

construtivas ou equipamentos. Porém, qualquer problema de avaliação e selecção de

alternativas da envolvente, em termos de economia/qualidade, susceptível de aparecer

na prática, tem que ter um processo de resolução que passará por uma ou mais análises

que se apresentam, a seguir, e que em regra são feitas por ordem crescente de

generalidades:

Análises de custo de construção;

Análises de custo global;

Análises de custo/eficácia;

Análises de custo/benefício;

Análises multicritério.

Onde:

A Análise de custo de construção é a simples comparação dos custos de construção das

soluções da envolvente (incluindo mão-de-obra directa, materiais, equipamento e

parcelas correspondentes a custos de estaleiro e indirectos). Estas análises, só por si,

servirão para escolher entre soluções cujos “níveis de qualidade” ou “serviços prestados”

sejam idênticos.

Há alguns factores específicos que deverão ser tidos em conta na análise de custo de

construção, e que muitas vezes já estão incluídos de forma implícita no próprio custo.

Trata-se de comparação de certos índices técnico-económicos, que poderão ter

importância variável com o ponto de vista segundo o qual é feita a análise: índices de

industrialização ou abertura económica dos componentes da envolvente, consumos

energéticos respectivos, etc.

A Análises de custo global em termos teóricos é o custo global de um edifício, de um

equipamento ou de um elemento de construção (fachada, empenas, vão, cobertura,

pavimento térreo, etc.) é dado, em termos de valor actualizado, pelo somatório do custo


35


de construção e de valor actualizado dos encargos de conservação, reparação e

exploração, ao longo de toda a vida útil do edifício ou do elemento em estudo. Tem

também, especial atenção a durabilidade dos vários componentes do edifício e os custos

diferidos que têm a ver com os custos de conservação e exploração. Este é o “custo

global técnico”, ou seja, apenas inclui os custos que podem ser medidos em valores

monetários (não incluindo custos externos e induzidos).

A Análise de custo/eficácia é uma técnica de apoio à decisão, que poderá ser aplicada na

escolha entre soluções alternativas da envolvente dos edifícios, e que consiste

fundamentalmente na aplicação de um critério de comparação de relações entre os

valores de “Eficácia” e de “Custo” associados a cada solução em confronto.

Os custos a considerar deverão ser, de preferência, globais (custos iniciais e custos

diferidos) e marginais (devidos directos e exclusivamente à solução construtiva em

estudo).

O indicador de Eficácia será um valor que deverá exprimir de forma relativa (ou absoluta)

o grau em que é alcançado um certo e único objectivo (ou vários objectivos, mas só no

caso em que os correspondentes vários valores de eficácia possam ser traduzidos

através de um único indicador).

A Análises de custo/benefício e outras são todos os que resultam da alternativa – directos

ou indirectos, internos ou externos. É corrente ainda considerar como análises de

custo/benefício análises em que a par da rentabilidade da solução, obtida com base nos

valores de benefício e custo quantificáveis em termos monetários, se inclui também,

paralelamente, uma apreciação qualitativa das vantagens e inconvenientes da mesma

solução no que se refere aos factores não quantificáveis em valores monetários ou aos

intangíveis.

As Análises multicritério são um instrumento privilegiado para avaliar e classificar ou

hierarquizar soluções alternativas da envolvente exterior dos edifícios. Trata-se contudo

de um método, cuja utilização provavelmente só se justificará em geral em casos de

análises técnico-económicas aprofundadas ou em estudos de investigação

3.2.2.2 – Metodologias para estimação de custos de trabalhos de

reabilitação em Portugal


35


Conhecem-se muito poucos métodos contemplando a determinação de custos de

reabilitação e os que se conhecem e são divulgados noutros países, revelam muitas

limitações ou dificuldades de adaptação em países diferentes, onde se insere Portugal.

Contudo, os métodos de estimação de custos constituem ferramentas cada vez mais

necessárias na realização dos empreendimentos, quer no apoio à decisão de efectuar ou

não, a reabilitação, quer na previsão dos meios financeiros necessários. Por este facto, é

de extrema importância determinar os custos o mais próximo da realidade, possível, visto

que esta é uma componente essencial para a realização de uma obra eficaz e

económica.

Na reabilitação do património arquitectónico deve ter-se muito cuidado na análise dos

edifícios, para permitir elaborar um diagnóstico credível e seleccionar os melhores meios

e soluções mais eficazes a adoptar para a reparação dos edifícios. Processo onde, para

a qualidade da realização do projecto de intervenção e a concretização bem sucedida da

obra, se exige uma grande eficácia nas fases de análise e diagnóstico.

As análises desenvolvem-se sob diversos pontos de vista, abordando aspectos

históricos, arquitectónicos e construtivos, considerando o edifício isolado ou considerando

conjuntamente com o ambiente urbano que o envolve. Os resultados provenientes das

análises específicas às anomalias influenciam directamente o resultado do diagnóstico,

podendo obrigar a decisões divergentes das que, aparentemente, nos surgem como

óbvias numa fase inicial [12].

Para realizar um projecto de reabilitação tem que haver uma grande disciplina, para que

seja o mais explícito possível, de forma a ser fácil de entender. Este tem que respeitar a

tipologia do próprio edifício e exige-se aos projectistas, além do respeito pela “ética da

conservação”, um grande conhecimento do contexto, dos materiais, das

interdependências e pluralidade de funções de cada elemento nas construções

tradicionais e ainda o cumprir das restrições de âmbito urbano, normativo e regulamentar

eventualmente aplicáveis.

A condução e desenvolvimento de uma intervenção técnica, na reabilitação de um

edifício degradado, deve seguir a seguinte metodologia:

Desenvolvimento de trabalhos preparatórios de informação/reconhecimento

destinados a obter uma informação prévia do imóvel e do seu estado de

conservação. A esta informação prévia sucede o desenvolvimento de uma análise

mais profunda sobre várias frentes e que sob o ponto de vista técnico permitirá a


35


elaboração de um diagnóstico suficientemente correcto quanto às causas das

deficiências verificadas;

Após a concretização destas análises e elaboração do diagnóstico torna-se

possível configurar a necessária resolução técnica das anomalias, clarificando-se

com o promotor as características definitivas do programa funcional a instalar e

realizando-se o projecto de arquitectura e de especialidades. Após a

concretização do projecto é já possível estimar-se sumariamente, mas já com

maior rigor, os custos prováveis da intervenção;

Após a realização e licenciamento do projecto procede-se ao planeamento e

lançamento da obra, à sua execução e acompanhamento (mesmo após a sua

conclusão), procedendo-se à monitorização dos resultados.

Análise, diagnóstico, projecto e execução da obra, este é o caminho e o método geral.

Quanto ao seu sucesso, ou seja, quanto à eficácia do caminho que temos de percorrer

para chegar a um diagnóstico plausível para o qual apresentamos remédio, importa

destacar a importância da rapidez na obtenção de informações úteis, de onde a absoluta

necessidade de uma grande eficácia no tipo e nível de profundidade das análises a

desenvolver, assim como na lucidez com que efectuamos o seu reflexo nos projectos.

3.2.2.2.1 – Método dos Edifícios-Padrão [14]

Este método consiste na criação e desenvolvimento de um método baseado na análise

de custos de Edifícios-Padrão, segundo uma estrutura de elementos de construção

própria concebida para o método. Na metodologia é feita uma análise do estado de

degradação física do edifício em estudo, e da sua correspondente degradação

económica, tendo por base as estruturas de custos dos Edifícios-Padrão.

A estimativa de custo poderia ser obtida pela via da medição e orçamentação de um

edifício padrão (ou de referência) como se fosse realizado de novo, criando uma estrutura

de custos para o edifício padrão, e relacionar o nível de degradação dos elementos do

edifício a reabilitar.

Esta via sendo uma hipótese de trabalho a explorar para obras de conservação, para

obras de reabilitação ligeira, média e eventualmente profunda em edifícios de habitação


35


corrente, já não será uma via adequada em edifícios com características de património de

interesse histórico-cultural, dada por um lado a dificuldade de sistematização de

operações em que cada operação é específica e portanto de tipificação difícil.

Por outro não é fácil “criar” um edifício padrão em termos de orçamentação equivalente

ao edifício que vai ser intervencionado quer porque não são conhecidos custos de

mercado por ausência de experiência recente na construção de edifícios com

características iguais – (a prática de construção de vigamentos e pavimentos de madeira

tal como a execução de paredes resistentes de alvenaria de granito entre outros

elementos são já práticas longínquas), quer porque qualquer tentativa de orçamentação

não teria uma realidade presente e seria um exercício caro em termos de tempo e custos.

Poderia considerar-se que para além das dificuldades indicadas seria preciso definir

vários edifícios padrão o que representaria a elaboração de um trabalho prévio de

tipificação e orçamentação.

Parece ser mais interessante relacionar os custos com os da habitação corrente em que

se verifica maior conhecimento e prática permanente, com os custos obtidos de

operações de reabilitação urbana, relacionando-os de modo a obter previsões de custo

mais ajustadas à realidade.

A observação e o estudo em regime de continuidade a operações de reabilitação com

carácter de representatividade darão indicações úteis à melhoria dos parâmetros de

estimativa dos valores de custo.

Na fase prévia do processo em que os estudos são ainda muito sumários e a variação

associada ao orçamento está dependente de muitos factores, interessa dispor de

métodos e critérios mais simplificados para a estimativa dos custos que permitam apesar

da variação associada dispor da informação capaz de apoiar as decisões básicas do

processo de reabilitação. É esta base mais directa de estimativa que é proposta neste

ponto.

O método é baseado em dois conceitos base:

Determinação do estado de degradação do edifício;

Discretização do edifício em elementos/componentes (Estrutura de custos).

Numa análise mais detalhada, este método acarreta, uma análise da ligação entre a

estrutura de elementos de construção padrão, a estrutura de custos padrão DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

35


correspondentes e a análise de tipologias, o processo específico de diagnóstico do grau

de deterioração dos edifícios a analisar e a associação dos níveis de degradação física

dos diferentes elementos, a níveis correspondentes de degradação económica.

O nível de qualidade pré-definido é equivalente ao nível de qualidade inicial, do ponto de

vista de qualidade de solução construtiva, acrescido do aumento de qualidade por

introdução de equipamentos suplementares, que tenham a ver com a melhoria até ao

nível de qualidade próxima da regulamentação actual, dos aspectos de conforto e

salubridade.

Admite-se que o nível de qualidade seja superior ao pré-definido, através da introdução

do coeficiente de qualidade suplementar.

Para o processo de diagnóstico associados aos níveis de custo da degradação, houve a

obrigação de definir patologias ou formas de degradação típicas para cada elemento da

estrutura de elementos concebida como padrão.

O Método baseia-se nos seguintes procedimentos:

1. Selecção das tipologias das estruturas de custos mais próximas das do edifício

em estudo;

2. Determinação da “estrutura de custos de cálculo” para estimação do custo de

reabilitação do edifício em estudo, com base na ponderação das estruturas de

custos mais próximas

3. Levantamento do grau de deterioração física dos diferentes elementos;

4. Determinação do coeficiente de qualidade;

5. Determinação do coeficiente de elementos adicionais (correspondente a uma

melhoria suplementar de qualidade, em termos de equipamentos ou outros

6. elementos adicionais, nomeadamente elevadores, melhorias nos equipamentos

de cozinha e outros);

7. Determinação do coeficiente de “condições de realização dos trabalhos”;

8. Cálculo dos graus de deterioração económica da estrutura de elementos padrão;


35


9. Estimação do peso do custo da reabilitação de cada elemento no custo total de

reabilitação;

10. Estimação do grau ou percentagem de degradação económica total do edifício;

11. Estimação do custo total para a operação, isto é, o custo total de todos os

elementos a reabilitar.

As tipologias, consideradas padrão, nestes edifícios, foram as seguintes:

Tipologia 1: 3 pisos (área bruta média de 200 m2/piso)





Com este método pretendia-se que o utilizador compare o edifício a estudar e escolha a

tipologia padrão mais próxima. Poderá também, dar ponderação de aproximação a duas

ou mais tipologias de forma a obter-se a estrutura de custos de cálculo como ponderação

das estruturas das tipologias próximas.

O sistema informático realizado com base neste estudo foi considerado capaz e

adequado para uma avaliação dos edifícios após a sua reabilitação, como forma de

manutenção.

Na tabela seguinte, apresenta-se um exemplo da estrutura de custos nos trabalhos de

reabilitação num edifício.

Tabela 2 – Exemplo da estrutura de custos nos trabalhos de reabilitação num edifício.

Capítulo Sub-Capítulo %

1ElementosEstruturais

1.1 Fundações e muros de suporte 3,401.1.1. Fundações propriamente ditas 3,401.1.2 Muros de suporte -1.2 Estrutura portante vertical 20,55

1.2.1 Estruturas reticuladas -1.2.2 Paredes resistentes (Tôsco) 20,551.3 Estruturas de escadas e pavimentos 8,32

1.3.1 Lajes (estrutura de) 7,512

Elementos nãoCapítulo Sub-Capítulo %

1.3.2 Escadas (estrutura de) 0,81DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

35


Estruturais

2.1 Pavimento térreo 1,132.2 Revestimento de paredes exteriores 0,822.3 Vãos 12,38

2.3.1 Caixilhos e vidros 8,022.3.2 Elementos de ocultação 4,362.4 Cobertura 4,14

2.4.1 Estrutura 2,202.4.2 Revestimento 0,782.4.3 Outros 1,16

3Trabalhos interiores(Fogos)

3.1 Paredes não resistentes (Tosco) 5,733.2 Revestimentos 16,38

3.2.1 Pavimentos 4,28Sub-Capítulo %

3.2.2 Paredes 5,923.2.3 Tectos 6,183.3 Equipamentos 4,63

3.3.1 Cozinhas 3,323.3.2 Casas de banho 1,313.4 Instalações 6,22

3.4.1 Águas (incluindo torneiras) 1,313.4.2 Esgotos 0,823.4.3 Electricidade e Telecomunicações 4,023.5 Vãos interiores 5,13


35


4Trabalhos Interiores

(Zonas comuns)

4.1 Revestimentos 5,764.1.1 Circulações 5,76

Pavimento 1,66Paredes e tectos 4,10

4.1.2 Outros -4.2 Instalações 2,44

4.2.1 Águas 0,144.2.2 Esgotos 0,204.2.3 Electricidade e Telecomunicações 2,104.3 Outros 2,61

5Trabalhos

EEquipamentosSuplementares

5.1Equipamentos não contemplados ao

edifício padrão-

5.1.1 Elevadores -5.1.2 Outros -5.2 Elementos de apoio -

5.2.1 Andaimes -5.2.2 Outros -

CR Condições de realização dos trabalhos 100,00

3.2.2.2.2 – Método de Estimação do custo por m2 na fase prévia [15]

Nos casos mais correntes de reabilitação e em operações de uma certa dimensão temos

duas fases importantes de decisão:

Fase prévia – em que opta pela realização ou não da reabilitação, para um certo

nível de qualidade e em caso negativo, se estudam as alternativas de demolição e

construção nova, de manutenção do estado actual ou venda;

Fase posterior – após a decisão de reabilitar em que são estudadas as várias

alternativas possíveis do projecto de reabilitação e a sua concretização.

É na fase prévia que a estimativa por m2 de área bruta tem significado. A base do método

de cálculo consiste na definição de uma estrutura tipo da operação de reabilitação, do

conhecimento da área bruta total do edifício a reabilitar (é dada pela soma das áreas de

todos os pavimentos do edifício, medidas pelo perímetro exterior das paredes exteriores

e eixos das paredes separadoras do edifício, sem qualquer dedução para as áreas das

paredes ou caixas de escadas), da utilização de um referencial de custo base e de um

índice de actualização de custos.

Como vantagens do método podem apresentar-se o facto de a maioria da informação

disponível e comparável estar sob a forma de custo por m2, a rapidez de cálculo, a

facilidade de determinação das áreas dos pavimentos, na base do simples conhecimento


67


das áreas por piso, a utilidade para o dono de obra e para o projectista em conhecer um

valor aproximado de custo na fase em que os projectos ainda não existem.

Em relação às desvantagens do método, salienta-se o facto de não ter em conta a

variação da forma em planta (relação frente profundidade), do pé direito, de não estarem

considerados factores correctivos que relacionem a variação de métodos construtivos e

do tipo de reabilitação estrutural e o facto de ainda não poder dispor de índices de

qualidade associados e só de um estado de qualidade.

O grau de incerteza associada às operações de reabilitação leva à consideração que não

será aceitável pretender dispor de um valor de custo por m2, que seja rigoroso, mas sim

dispor de um valor estimado com base na experiência de reabilitação, e que permita

especialmente aos grandes investidores institucionais, dispor de uma base de

orçamentação na fase prévia do processo de decisão.

3.2.2.2.3 – Aplicação informática ESTIMA [16]

Tendo em conta as condicionantes e encargos adicionais, já referidos e de outros

motivos a adicionar a estes, surge a necessidade da existência de um programa que

torne mais fácil e menos morosa, a aplicação e o cálculo de custos inerentes a cada

edifício com a menor margem de erro possível. Para tal, basta partir de uma amostra de

edifícios, todos eles com necessidades de reabilitação exterior de graus diferentes e

realizar uma pesquisa de custos dependendo da qualidade, da empresa onde são

comprados os materiais, de quem os aplica no local de obra, entre outros aspectos.

Fazendo uma análise nacional, verifica-se que os estudos efectuados nesta área são

mais virados para os edifícios antigos, o que não ajuda muito na forma de como estimar

os custos de uma reabilitação e manutenção de edifícios recentes. Portanto a

necessidade actual é estudar uma amostra de edifícios recentes em que se identifiquem

os vários elementos a rectificar e daí criar um programa que permita chegar ao objectivo

com relativa facilidade, como já referido anteriormente.

Apresenta-se de seguida, uma aplicação informática elaborada por João Lanzinha na

sequência da tese de doutoramento [16], denominada ESTIMA – Estimativa de custos de

trabalhos de reabilitação de edifícios de habitação.

Neste trabalho estudaram-se custos de intervenção na envolvente exterior que

abrangiam os seguintes grupos principais:


67


Custos gerais, tendo em conta a importância dos trabalhos preparatórios na

concretização das intervenções;

Zona opaca;

Envidraçados;

Zona comum da cobertura;

Elementos singulares;

Drenagem de águas pluviais.

Pretendia-se, a partir do conhecimento das quantidades previstas e medidas no local ou

em projecto, a definição de estimativas de custos para a realização dos trabalhos, com a

possibilidade de criação de diferentes cenários de intervenção. Deste modo, podem,

determinar-se custos de intervenções globais ou localizadas, em função das soluções

propostas em fase de diagnóstico.

O estudo foi realizado a partir de um conjunto de 10 grandes intervenções de reabilitação,

realizadas em edifícios localizados na cidade do Porto. Foram analisados os respectivos

processos, sempre elaborados pelo mesmo projectista, constituídos por projectos de

execução (incluindo peças escritas e desenhadas), propostas apresentadas pelas

empresas concorrentes aos concursos promovidos pelas administrações do condomínio

e relatórios de avaliação das propostas apresentadas.

Para melhor se conhecer a amostra, apresentava-se no referido trabalho, para cada

edifício, a constituição, os sistemas construtivos da envolvente e os principais problemas

detectados. Por fim indica-se o valor total do orçamento da intervenção de reabilitação

efectuada.

A análise das intervenções e do conjunto das 33 propostas apresentadas pelas empresas

concorrentes, no conjunto dos 10 edifícios, permitiu obter um conjunto diversificado de

preços médios para os trabalhos de reabilitação. Estes custos correspondem a valores

unitários acrescidos de IVA de 21%, arredondados a múltiplos de 5 euros, facto que

permite uma estimativa de custos unitários que nos parece adequada, tendo em vista os

objectivos a atingir. Para um conjunto de 7 trabalhos de reabilitação apresentam-se na

Tabela 4 os valores dos custos unitários médios, desvio padrão, valores mínimos e

máximos.


67


Tabela 3 – Exemplos de custos unitários de trabalhos de reabilitação

Descrição dos trabalhos UnidadesNº

respostasValor médio

Desvio padrão

Mínimo Máximo

Isolamento térmico de fachadas pelo exterior - ETICS

m2 15 32,36 9,32% 16,89 48,09

Regeneração e pintura de superfícies de betão à vista

m2 16 29,69 13,95% 12,50 68,00

Capeamento de platibandas em zinco m 14 26,73 12,84% 11,20 49,18

Tratamento de juntas de dilatação m 10 26,73 10,39% 11,72 46,04Fornecimento e colocação de tubos de

queda em zinco Diam. 100 mmm 24 28,23 10,99% 14,96 54,24

Tratamento de fachada rebocada e pintada m2 10 47,87 15,83% 19,50 82,00Desmontagem de caixilharia existente e colocação de caixilharia de alumínio com corte térmico e vidro duplo incolor (8+6)

m2 7 250,62 97,43% 124,70 433,95

A aplicação ESTIMA, já referida, funciona em três módulos articulados entre si:

Base de dados de custos unitários

Interface de introdução de dados relativos à intervenção a efectuar

Módulo de cálculo da estimativa e impressão de resultados

No módulo Base de Dados de custos unitários existe um conjunto de trabalhos já

inseridos que resulta dos estudos anteriormente efectuados.

Poderá o técnico, a qualquer momento, introduzir novos preços ou remover tipos de

trabalhos e preços existentes. Para introduzir novos preços, deverá seleccionar a função

“Novo” efectuar a descrição dos trabalhos pretendidos e indicar as unidades e custo

unitário.

Fig. 6 - Base de dados de custos unitários – interface


67


Para definir a intervenção a realizar, o processo é muito fácil. Basta assinalar os

trabalhos previstos, desde que estes constem da base de dados, e indicar as respectivas

quantidades.

Fig. 7 - Escolha de trabalhos a executar

Feita a escolha dos trabalhos a realizar, o processo de cálculo é imediato. Bastará

escolher a opção “imprimir” para obter a estimativa orçamental prevista.

Fig. 8 - Modelo de impressão da estimativa orçamental


67


Com a realização deste trabalho, foi possível reunir outro tipo de intervenções de

reabilitação em fachadas e respectivos custos praticados no país. Assim, a introdução

dos novos trabalhos neste programa torná-lo-ia mais completo, preciso e com valores

mais actualizados relativamente aos valores já utilizados.

3.3 - METODOLOGIAS PARA ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE

REABILITAÇÃO EM PAÍSES EUROPEUS

O conhecimento correcto do custo das obras de reabilitação só poderá evidentemente ser

obtido, tal como nas obras novas, e por maioria de razão, por controlo de despesas

durante a execução das obras, dadas as dificuldades imprevistas que as obras deste tipo

sempre apresentam.

Contudo, na decisão entre reabilitação ou demolição, ou entre várias alternativas, não

será possível dispor de projectos de execução de todas as alternativas no momento em

que é necessária a decisão, dados os recursos para tal necessários. Os métodos de

estimação de custos a seguir referidos pretendem responder a este problema,

procurando fornecer estimativas de custo de construção com o rigor necessário.

Todos estes métodos têm como objectivo a determinação rápida dos custos de

intervenção definindo o grau de exigência da reabilitação e inclusivamente ser preferível

a demolição do edifício.

Todos estes métodos partem de conceitos básicos:

- Discretização do edifício;

- Classificação do estado de degradação.

3.3.1 – GRÃ-BRETANHA - MÉTODO DE ANÁLISE RÁPIDA E ECONÓMICA DO

CUSTO DE REABILITAÇÃO

Na Grã-Bretanha existe o método de estimação do custo de reabilitação, denominado

“Método de análise rápida e económica do custo de reabilitação, aplicado a edifícios que

é resumido de seguida:


67


Inventário do estado de degradação física do edifício, com base na análise, no local,

de uma lista de elementos padrão;

Associação, ao estado de cada elemento, de um número de 1 a 5, correspondendo a

5 situações diferenciadas – refazer de novo, reparação profunda, reparação média,

reparação pequena e bom estado;

Associação, a cada elemento diferenciado da lista referida, de uma pontuação, cujo

valor dependerá do estado do elemento; o número de pontos, que está estabelecido

internamente no método representa a percentagem de custo do correspondente

trabalho de reabilitação em relação ao custo do edifício considerado no estado novo;

Realização do somatório dos números de pontos ou percentagens para todos os

elementos da lista, cujo valor representará a grandeza da intervenção;

Cálculo do custo do edifício no estado novo, baseado num edifício tipo com

possibilidades de algum ajustamento em cada caso;

Obtenção da estimativa do custo da intervenção, multiplicando o valor do somatório

obtido pelo custo do edifício no estado novo obtido.

3.3.2 – FRANÇA

Na recolha efectuada, verifica-se que em França estão disponíveis 3 tipos de métodos

diferentes:

3.3.2.1 – MÉTODO DE ESTIMAÇÃO DE CUSTOS SAEI

Em estruturas de custo de reabilitação ajustáveis, e o procedimento a adoptar deve ser o

seguinte:

Existência de uma estrutura de custos padrão de trabalhos de reabilitação, que inclui

as percentagens dos custos de reabilitação para os diferentes elementos em relação

ao custo do edifício no estado novo, apresentados segundo gamas de valores

(movimento de terras e demolições – 0 a 5%; alvenarias resistentes – 5 a 50%;


67


estrutura de madeira – 0 a 30%; cobertura – 0 a 12%; isolamentos e

impermeabilizações – 0 a 5%);

Determinação, em cada caso, para cada um dos elementos, da percentagem de

custo de reabilitação respectiva, de acordo com o estado do elemento e com a gama

de valores correspondente, indicada anteriormente;

Estimativa do custo de um edifício – tipo representativo do caso em causa, e

correspondente no estado novo;

Determinação do custo da reabilitação que será dado pelo produto da percentagem

do custo de reabilitação pelo custo do edifício em estado novo.

3.3.2.2 – MÉTODO BASEADO EM VARIÁVEIS DE COMPLEXIDADE

Este método, que poderá ter interesse apenas em termos globais, para opção entre

programas de reabilitação a nível nacional, resultou de trabalhos de investigação em

França, no ‘Centre Scientifique et Technique du Bâtiment’.

Foi possível, nesses estudos, obter fórmulas de regressão linear múltipla, que explicam o

custo de construção em função de códigos de complexidade dos trabalhos de reabilitação

e de certas variáveis geométricas.

3.3.2.3 – MÉTODO BASEADO EM SISTEMA DE COEFICIENTES FIXO

Este tipo de método foi baseado num método inglês, em que a pontuação total obtida a

partir da inventariação do estado da degradação do edifício permite sugerir o tipo de

acção a empreender – demolição, manutenção no estado actual ou reabilitação. Neste

último caso, permite prever de que tipo de reabilitação se tratará – ligeira, média,

profunda ou excepcional.

A título de curiosidade, em França, após uma campanha obrigatória de reabilitação de

fachadas, verificou-se uma clara redução nos custos deste tipo de operações.


67


3.3.3 – ITÁLIA - MÉTODO MER

Este método de que não se conhecem grandes aplicações, baseia-se na comparação

entre o edifício em estudo e um modelo de referência de degradação nula.

A degradação é considerada nas suas dimensões física, funcional e arquitectónica,

sendo o custo estimado em face de trabalhos que o modelo indica como necessários par

obstar a essa degradação.

3.3.4 – ÁUSTRIA

O método analisado baseia-se na análise do estado de 34 elementos do edifício,

divididos entre trabalhos de tosco e os acabamentos. O estado de cada um deles é

classificado segundo quatro notas (bom, reparação parcial, reparação total e “fora de

uso”).

3.3.5 - SUÍÇA - MÉTODO MER

Trata-se de um método objecto de elaboração cuidada, tendo sido testado já cerca de 60

edifícios, tendo sido aplicada a operações piloto.

O levantamento do estado de degradação física do edifício, é especialmente

desenvolvida, incluindo instruções para observação dos diferentes elementos.

A estimação do custo de reabilitação poderá ser feita de forma manual, com base no

preenchimento de impressos apropriados, ou a partir de um programa de cálculo

automático.


67

INFORMAÇÃO DE APOIO À DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO

CAPÍTULO 4

INFORMAÇÃO DE APOIO À DETERMINAÇÃO DE

CUSTOS DE REABILITAÇÃO


71

CAPÍTULO 4

4. INFORMAÇÃO DE APOIO À DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE

REABILITAÇÃO

4.1 - INFORMAÇÃO EXISTENTE EM PORTUGAL

4.1.1 – LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL (LNEC)

4.1.2 - ANÁLISE DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS

4.1.3- VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO NA ENVOLVENTE EXTERIOR

DE EDIFÍCIOS DE HABITAÇÃO

4.1.4- ASSOCIAÇÃO DOS INDUSTRIAIS DA CONSTRUÇÃO CIVIL E OBRAS PÚBLICAS

(AICCOPN)

4.2 - INFORMAÇÃO EXISTENTE NOUTROS PAÍSES

4.2.1 - SÍNTESE DAS DIFERENTES BASES DE DADOS DE INFORMAÇÃO

4.2.1.1 – FRANÇA

4.2.1.2 - ESPANHA

4.2.1.3 - INGLATERRA

4.2.1.4 - EUA

4.2.1.5 - BRASIL

4.3 - CONCLUSÕES GLOBAIS


72

CAPÍTULO 4

4. Informação de apoio à determinação de custos de reabilitação

Os métodos de estimação de custos constituem ferramentas cada vez mais necessárias

na realização dos empreendimentos, no apoio à decisão de efectuar ou não a reabilitação

e na previsão dos meios financeiros necessários.

Na reabilitação de edifícios, a dificuldade de efectuar a estimação de custos é acrescida,

em relação à estimação na construção nova, pela necessidade de se efectuar o

diagnóstico preciso do estado físico do edifício, isto é, o diagnóstico do respectivo Grau

de deterioração.

Conhecem-se muito poucos métodos de estrutura de custos de reabilitação, e aqueles

que têm sido divulgados, na literatura estrangeira, revelam, frequentemente, muitas

limitações ou dificuldades de adaptação noutros países. [11]

4.1 – INFORMAÇÃO EXISTENTE EM PORTUGAL

4.1.1 – LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL (LNEC)

Não existem ainda em Portugal publicações com valores sobre os custos dos trabalhos

de reabilitação. Entre nós, tem-se realizado essencialmente estimativas necessárias

baseadas na previsão aproximada dos trabalhos necessários e seu custo total, definidas

empiricamente com base no conhecimento adquirido em obras anteriores. Estes

raciocínios combinam ou “multiplicam” uma avaliação simplificada da complexidade dos

trabalhos com a estimativa da sua extensão, reunindo os trabalhos por grandes grupos.

O LNEC iniciou a elaboração de fichas de composição de custos deste tipo de trabalhos

não se conhecendo um prazo para a sua apresentação pública. Entretanto, para a

estimativa e orçamentação das obras, os técnicos têm de recorrer à elaboração directa,

caso a caso, dos custos, ou de fichas próprias similares àquelas, ou ainda de recorrer a

outro tipo de informação como a seguir se descreve:

Fichas analíticas de composição de custos de referência:

São fichas em que se determina com algum rigor e pormenor a composição do custo de

um determinado trabalho padrão. A mudança de um dos materiais ou mesmo a dimensão

do produto principal origina a elaboração de outra ficha. Cada ficha descreve a


72

CAPÍTULO 4

quantidade de materiais por unidade dimensional da obra (m.l., m2 ou m3), os tipos de

equipamento e de mão-de-obra requeridos e respectivos índices de rendimento para a

realização daquela unidade dimensional. Para a determinação daqueles valores está

pressuposta também uma solução construtiva padrão.

Fichas de custo médio:

São fichas de custos sobre um trabalho, ou conjunto de trabalhos afins, e que

representam as soluções mais correntes para os trabalhos principais. Cada ficha

descreve e ilustra uma unidade de trabalho, ou uma extensão definida de um trabalho,

apresentando os limites prováveis de variação dos custos. A descrição deve incluir ainda

uma referência breve aos materiais, mão-de-obra e condições de execução, bem como a

indicação dos factores que podem afectar, para mais ou para menos, o custo. Estas

fichas devem ser reunidas por famílias de elementos da construção, o que permite referir

factores de agravamento dos custos de cada família, consoante as condições locais.

Este tipo de informação, pode depois ser aplicada em métodos mais ou menos expeditos

de estimativa orçamental em que os valores unitários são afectados:

Pela profundidade da reabilitação, isto é, pela extensão das obras em cada grupo

de trabalhos, ou conjunto de elementos afins e pelo grau de reabilitação exigido

pelo estado de conservação ou as exigências regulamentares;

Por índices que inserem as correcções necessárias devidas à complexidade

externa dos trabalhos, nomeadamente pelas condições locais;

Por índices de actualização dos preços quando aqueles calores unitários não são

os do momento. [12]

4.1.2 – ANÁLISE DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS [17]

Em 2008, foi dado a conhecer, um estudo sobre a análise de custos em obras de

reabilitação de edifícios do Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), no âmbito

do projecto ProNIC (Protocolo para a Normalização da Informação Técnica na

Construção), denominado “Análise de custos em obras de reabilitação de edifícios. Este

artigo[17] foi apresentado no encontro Gescon 2008 (Gestão do Processo do


72

CAPÍTULO 4

Empreendimento de Construção) e é constituído por uma aplicação informática onde

serão definidos trabalhos de construção numa estrutura de capítulos.

Assim, com base nas descrições dos trabalhos existentes no ProNIC, são levantados os

custos unitários dos trabalhos de reabilitação de edifícios e a respectiva composição de

recursos.

Este método baseia-se na existência de bases de dados com valores médios em

diferentes países da Europa, aliada a alguns preços globais existentes em empresas de

construção e entidades promotoras deste tipo de intervenção, os quais, podem fornecer

indicadores que servem de base para o cálculo das fichas de composição de custo.

O ProNIC fornece uma base de informação que contempla, para além dos trabalhos

correntes em obra nova, trabalhos específicos realizados em obras de reabilitação e de

reforço.

A execução destas fichas de composição de custos requer o conhecimento dos recursos

necessários à realização de um determinado trabalho, ou seja, saber qual o tipo e

quantidade de materiais a utilizar, tipo e rendimento do equipamento de apoio, bem como

a caracterização da mão-de-obra e rendimento da mesma na realização do trabalho em

questão.

Em Portugal só existem bases de dados de custos para trabalhos de construção de obra

nova. Mas sabe-se que algumas entidades oficiais dispõem de informação organizada na

área da reabilitação. Foram desenvolvidas algumas fichas de rendimento de trabalhos de

reabilitação que nunca chegaram a ser publicadas. As empresas de construção também

não dispõem de bases de custos para trabalhos de reabilitação/reforço, apenas por falta

de tempo para organização e sistematização da informação existente.

O ProNIC é uma base de dados organizada e sistematizada que pretende normalizar a

informação relativa, quer aos trabalhos de obra nova já existentes, quer aos trabalhos de

obra de reabilitação/reforço cuja falta já se faz sentir neste mercado. Basearam-se, ainda

em bases de dados de custos em outros países da Europa, que poderiam servir de apoio

à criação das fichas de composição de custos de trabalhos de reabilitação/reforço

existentes na ferramenta ProNIC.

Este mesmo artigo[17] refere uma base de dados do Instituto de Tecnologia de la

Construcción de Cataluña (ITEC), em Espanha que está disponível gratuitamente on-line,

bem organizada, muito idêntica à do ProNIC, embora a organização de tarefas esteja


72

CAPÍTULO 4

apresentada de uma forma diferente. A principal diferença entre as duas bases está na

maior variedade de possibilidades de realização de um mesmo trabalho que o ProNIC

permite.

Outras bases analisadas neste estudo são a publicada pela DEI (Tipografia del Genio

Civile) em Itália e a Laxton´s de Inglaterra. Ambas são bases de custos de trabalhos

genéricos em que são apresentados os custos totais de cada trabalho considerado,

fazendo apenas referência aos custos unitários de mão-de-obra e de alguns materiais

bem como da relação em percentagem para cada uma das componentes (equipamentos,

materiais e mão-de-obra) verificada para cada um dos trabalhos.

Este programa conterá informação retirada das fichas publicada pelo LNEC, relativas a

trabalhos de obras novas. Como este tem poucas fichas que se possam adequar a

trabalhos de reabilitação, estudaram-se dos que melhor se poderiam adequar a trabalhos

praticados em Portugal, do ITEC, visto haver proximidade entre os países e muitos dos

materiais a serem usados, serem semelhantes.

Contudo, se for analisado o artigo, podemos observar que se torna um estudo, pouco

consistente, uma vez que é realizado, principalmente, com base em trabalhos executados

em Espanha, que nem sempre se poderão adequar a Portugal. Há também, a questão do

custo que é praticado em Espanha, que será, sempre, diferente do de Portugal, e mesmo

que haja um coeficiente de transformação, nunca se terá um valor exacto, de forma a

poder ser usado na prática de orçamentação.

4.1.3 – VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO NA

ENVOLVENTE EXTERIOR DE EDIFÍCIOS DE HABITAÇÃO [18]

Teve lugar, em Março de 2009, na Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, o

3º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB. Neste encontro a

autora apresentou um artigo intitulado “Variabilidade de custos de reabilitação na

envolvente exterior de edifícios de habitação”, onde o principal objectivo foi, aprofundar o

conhecimento da variabilidade de custos de reabilitação na envolvente exterior de

edifícios de habitação, visto que existe falta de informação acerca de preços praticados,

em termos de materiais ou dos próprios trabalhos, tendo em conta que existe uma grande

variação de custos, devido a inúmeros factores.


72

CAPÍTULO 4

Para desenvolver este artigo, foi realizada uma pesquisa junto de empresas nacionais,

não esquecendo a informação de custos de alguns trabalhos praticados noutros países.

4.1.4 – ASSOCIAÇÃO DOS INDUSTRIAIS DA CONSTRUÇÃO CIVIL E

OBRAS PÚBLICAS (AICCOPN)

A AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, é uma

associação de classe, de âmbito nacional, com sede no Porto, representando cerca de

8000 empresas do sector.

Desde 1892, data da sua fundação, a AICCOPN tem assumido, de forma permanente,

como principal objectivo a promoção e desenvolvimento do sector e a defesa dos

interesses dos seus associados, sem nunca ceder em face das contrariedades

decorrentes das conjunturas políticas que historicamente enfrentou. [27]

O AICCOPN, tem estruturada on-line, uma página com preços de referência na

construção[19].

Fig. 9 – Excerto de base de dados on-line com preços de referência na construção [20]


72

CAPÍTULO 4

4.2 – INFORMAÇÃO EXISTENTE NOUTROS PAÍSES

Com o objectivo de conhecer a realidade noutros países, fez-se a recolha de informação

que poderá ser um bom ponto de partida para os estudos a desenvolver no nosso país,

com interesse particular para o nosso trabalho.

Obteve-se informação relativa a França, Espanha, Inglaterra, EUA e Brasil.

4.2.1 – SÍNTESE DAS DIFERENTES BASES DE DADOS DE INFORMAÇÃO

4.2.1.1 – França [21]

Em França, L’étude de l’Observatoire des Coûts de Travaux de Réhabilitation (OCTR)

tem como objectivo analisar os custos dos trabalhos de reabilitação a partir dos

orçamentos dos processos instruídos pelo ANAH (L’Agence nationale de l’habitat) – é

uma instituição pública criada em 1971 que tem como missão a implementação da

política nacional de desenvolvimento, reabilitação e modernização da actual habitação

privada – para os proprietários arrendatários, onde o ANAH constitui um instrumento de

avaliação de difusão de prestação que depende do tamanho dos quadros e da

intervenção em comum.

O OCTR tem quatro objectivos essenciais:

Identificar a estrutura de intervenções a fim de obter de uma informação detalhada

de trabalhos a realizar;

Efectuar uma apreciação da divulgação dos principais trabalhos no conjunto das

acções;

Definir o custo médio das intervenções das principais intervenções retidas;

Seguir a evolução dos custos dos trabalhos por meio de índices de custos

sintéticos.

Com base numa investigação mais exaustiva (135 intervenções representativas), o

OCTR permite medir cada ano, por dimensão de unidade urbana, por sector ANAH

(difusos, OPAH, PST e PIG) e por tipo de processo (trabalhos sobre o alojamento, sobre

o edifício, ou sobre os dois), tais como o volume físico (metros lineares, metros


72

CAPÍTULO 4

quadrados, metros cúbicos), a despesa global fora de taxa correspondente e o custo

médio fora de taxa associado.

Os trabalhos reunidos foram de alvenaria - fachadas, telhado - cobertura à inclinação, de

trabalhos sobre fachada, carpintarias externas, divisórias - revestimentos e lajes,

revestimento de solo e muro, electricidade - aquecimento, colocação de tubagem -

sanitário.

Existe uma grande diversidade geográfica do volume das intervenções. Tendo isso por

base, é apresentado um quadro com alguns resultados de estudos efectuados em

diversas zonas de França, onde se pode observar a relação entre eles, tendo em conta

diferentes tipos de trabalhos.

Tabela 4 – Localização dos diferentes trabalhos de reabilitação, mais comuns, em França

100 000 a 200 000 [Hab.]

RuraisParis e região

Parisiense10 000 a 20 000

[Hab.]Alvenaria – fachadas 6,4% 18,5%Conjunto de todos os trabalhos

0,4% 3,6%

Revestimentos e lajes 15%1,4%

No decorrer do ano de 2003 foi efectuado um inquérito a várias empresas. O OCTR, a

partir da análise de orçamentos propostos por essas empresas e aceites pelos

arrendatários, apoiou-se na análise de cerca de 1.500 processos que representam mais

de 10.000 trabalhos representativos para definir custos.

Apresentam-se de seguida, alguns custos médios dos principais trabalhos que permitiram

ser definidos (preços isentos de impostos):

Tabela 5 – Custos médios de alguns trabalhos de reabilitação

Unidades 2002 2003Reparação de fachada revestida m² 34,6 44,7

Substituição das carpintarias externas m² 437,4 296,6Revestimento térmico m² 27,1 24,9

Há que ter em atenção que estes custos, são apenas representativos do mercado e têm

somente um valor indicativo. No entanto, estes podem sofrer grandes variações (até

cerca de 50%), conforme se trate de uma localidade pequena ou grande, em zona urbana

ou rural.


72

CAPÍTULO 4

De seguida, são apresentadas, a título de exemplo, algumas fichas de custos de

referência de trabalhos. Estas fichas, fazem parte de uma publicação da ANAH e podem

ser consultadas no sítio http://www.anah.fr/pdf/Fiches-de-prix.pdf.

Fig. 10 – Exemplo de ficha com os custos de reabilitação de referência para substituição de caleiras de tubo de queda.


72

http://www.anah.fr/pdf/Fiches-de-prix.pdf

CAPÍTULO 4


72

CAPÍTULO 4

Fig. 11 – Exemplo de ficha com os custos de reabilitação de referência para reparação de paredes de

fachada com pintura.

4.2.1.2 – Espanha

Através de uma pesquisa efectuada na internet, concluiu-se que em Espanha a

reabilitação é uma prática corrente e que as empresas dispõem on-line de informações


72

CAPÍTULO 4

sobre custos de trabalhos de reabilitação. [40] Toda a informação que é disponibilizada é

muito minuciosa e detalhada. Ou seja, com a listagem de orçamentação são descritos os

trabalhos, em termos de materiais e em termos de todas as condicionantes que estão

envolvidas.

Fig. 12 – Excerto de base de dados on-line com custos de reabilitação [20]

Ao consultar qualquer um destes trabalhos aparece informação detalhada de cada um

dos trabalhos com o respectivo preço.


72

CAPÍTULO 4

4.2.1.3 – Inglaterra

Em Inglaterra está disponível o Guia “Rebuilding Costs Guide”. Pela informação

consultada, verifica-se que estão disponíveis naquela publicação valores em termos

globais de obras. Não foram encontrados outros tipos de informação mais detalhada, o

que não é indicativo de que haja falta de informação sobre este assunto, visto que a

procura se restringiu à internet. A título de exemplo indica-se na bibliografia nº32, uma

ligação onde se pode comprovar o referido.

Fig. 13 – Exemplo de valor de trabalhos de reabilitação com amostras do Rebuilding Costs Guide [22]


72

CAPÍTULO 4



4.2.1.4 – EUA [34; 35; 41]


72

CAPÍTULO 4

Nos Estados Unidos foi possível obter informação relativa a algumas

organizações/empresas que permitem a realização de um cálculo orçamental, através da

disponibilização de programas de cálculo, em que basta seguir uma série de instruções e

introduzir dados sobre vários elementos da obra. Deste processo resulta,

automaticamente um orçamento.

Fig. 16 – Exemplo de programa de apoio à orçamentação [23]


72

CAPÍTULO 4

Fig. 17 – Exemplo de programa de apoio à orçamentação [24]

4.2.1.5 – Brasil

No Brasil, foi realizado um estudo efectuado em São Paulo, Salvador e Rio de Janeiro foi

concluído que quase não há desenvolvimento de novas técnicas construtivas e novos

materiais voltados para reabilitação, o que poderia reduzir os custos. Para redução dos

custos são adoptadas soluções e materiais de baixa qualidade, não há uma referência de

índices e valores de intervenção de reabilitação no Brasil. Nos empreendimentos

estudados os valores apresentados não incluem preço de aquisição do imóvel e gastos

com processos legais, logística complexa para obras em áreas centrais, com dificuldade

de acesso de veículos pesados, estaleiros com dimensões reduzidas, etc e a tipologia

das unidades habitacionais semelhantes entre as cidades.

Como pontos distintos às três cidades tem-se que os sistemas prediais e os serviços de

revestimento e pintura correspondem a 50% do valor total da reabilitação, os serviços

mais significativos incidentes sobre o valor total da obra são: alvenarias; pintura,

revestimentos internos, demolições e remoção de entulho, obras de Infra-estrutura e

superstrutura e instalações mecânicas – elevadores, com cerca de 30% do custo total em

média de cada obra. No Rio de Janeiro e São Salvador, a tipologia das edificações são

caracterizados por casarões e edificações em ruínas. No Rio e Salvador, as unidades

habitacionais apresentam valor unitário alto, visto que há uma limitação de projecto a fim


72

CAPÍTULO 4

de se preservar a volumetria das edificações reabilitadas e a manutenção das fachadas

restauradas que encarece os valores de condomínio.

Não foram encontradas quaisquer informações de custos ou orçamentos em fichas ou

documentos.

Atendendo a que a informação apresentada referente aos países estrangeiros foi

recolhida, somente, da internet, não se fica com a verdadeira noção da realidade.

Atendendo a este facto e fazendo um breve apanhado, pode referir-se, que os países em

que o assunto é mais explorado é em Espanha e França. No entanto, estes dados são

mais detalhados em Espanha, enquanto que, em França existem fichas com descrição

mais global.

Em relação a Inglaterra, existe apenas um portfólio geral, que pouco informa acerca de

preços e trabalhos de reabilitação realizados em Inglaterra. Por outro lado, os EUA dão

um maior contributo e ajuda no cálculo e na obtenção de orçamentos, permitindo ao dono

da habitação, com necessidades de reabilitar, a autonomia e facilidade de gerir os

orçamentos.

Nas páginas do Brasil apenas de encontraram pequenos comentários, ao contrário do

esperado, uma vez que em qualquer busca realizada sobre qualquer tema, são sempre

encontradas informações relativas ao assunto que, no entanto, não estão disponíveis on-

line.

4.3 - CONCLUSÕES GLOBAIS

Confirma-se pelo estudo efectuado, que há países em que a prática de reabilitação já é

bastante corrente e para além disso, já existem meios com fácil acesso para apoiar uma

orçamentação satisfatória dos trabalhos de reabilitação

Como podemos constatar, em Portugal existem apenas, intenções de fazer ou criar

condições para que se aumente a prática de reabilitação. Não existe nada concretizado,

para facilitar a determinação e a estimativa de custos, e seria importante que existisse um

documento final de apoio, tal como o que existe para reabilitação nova, de

responsabilidade LNEC.


72

ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO

CAPÍTULO 5

ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE

REABILITAÇÃO


91


5. ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO

5.1 – DESCRIÇÃO DO ESTUDO A REALIZAR

5.2 – LISTAGEM DE TRABALHOS DE REABILITAÇÃO

5.3 – ANÁLISE DE DADOS

5.3.1 – CUSTOS DOS TRABALHOS

5.3.2 – FICHAS DE RENDIMENTOS

5.4 – COMPARAÇÃO DOS PREÇOS OBTIDOS COM BASE EM INFORMAÇÃO

DE OUTROS PAÍSES

5.5 – CONCLUSÕES GERAIS


91


5 – ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE

REABILITAÇÃO

Uma vez que não existem em Portugal, documentos ou bases de dados de apoio para a

determinação de custos de reabilitação, foi decidido analisar a situação e tentar conhecer

a variabilidade dos custos práticos e assim contribuir para a difusão do conhecimento.

Quando se pretende orçamentar trabalhos de reabilitação, os valores a considerar para

cada um dos trabalhos deverão ser obtidos com a colaboração directa dos responsáveis

pela execução dos trabalhos, dando-lhes a imagem, o mais pormenorizada possível do

tipo de trabalho a realizar, visto que os custos podem variar segundo várias

condicionantes, tais como:

As condições de circulação e acesso ao local;

Possibilidade de montagem de estaleiro de apoio;

A dimensão do edifício, número de pisos;

A área média de habitação;

Presença ou não de ocupantes;

Condições de mercado e de concorrência;

Disponibilidade das empresas qualificadas e com preparação para novas

soluções tecnológicas;

Disponibilidade de mão-de-obra no local;

A idade da obra.

Para além destes trabalhos em obra, há ainda a necessidade de executar de trabalhos

de preparação, tais como demolição ou consolidação prévia, inexistentes nas obras

totalmente novas. Estes trabalhos traduzem-se em encargos adicionais e muitas vezes

originam sobrecustos. Estes problemas são, geralmente, questões relacionadas com os

utentes, com os agentes e representantes do Dono da Obra, condicionantes do próprio

objecto da intervenção ou condicionantes dos próprios empreiteiros.


93


5.1 - DESCRIÇÃO DO ESTUDO A REALIZAR

Como já foi referido, existe uma grande dificuldade de elaborar documentos de

orçamentação em reabilitação, uma vez que não há grande informação, em Portugal,

neste campo. À semelhança do que já existe noutros países, existe o objectivo de

elaborar documentos que possam facilitar a determinação e estimação de custos de uma

forma mais facilitada. Para tal, é necessário fazer uma recolha de dados de obras já

realizadas e perceber qual a variação dos custos atribuídos a cada trabalho. Desta forma,

foi solicitada informação sobre custos de trabalhos, a cerca de 300 empresas nacionais e

internacionais, com objectivo de estudar a variabilidade dos custos dos mesmos, para

que se possa efectuar uma comparação de preços e perceber o porquê desta variação

aquando da execução de uma obra de reabilitação. É também, importante perceber qual

dos trabalhos sofre maior variação de custo e saber como varia de empresa para

empresa e mesmo dentro da própria empresa. Esta solicitação às empresas foi efectuada

via correio electrónico, telefonicamente e via CTT.

Entendeu-se limitar o estudo ao comportamento da envolvente exterior, dando particular

ênfase às fachadas (envolvente vertical), uma vez que esta é a parcela que pesa mais

em termos de custos na globalidade de uma obra deste tipo.

Numa primeira fase foi efectuada uma lista de trabalhos de reabilitação, e distribuída às

empresas para que nos fossem dados os custos de cada trabalho numa unidade pré-

definida. Porém, houve dificuldade no preenchimento desta listagem e por isso se optou,

numa segunda fase, por pedir orçamentos de obras de reabilitação já executadas, com

objectivo de fazer um tratamento adequado dos dados.

No total, participaram 20 empresas portuguesas, distintas e localizadas em diferentes

zonas do país.

A tabela a que se apresenta de seguida contém a listagem final dos tipos de custos

considerados neste estudo. Esta está organizada com subcategorias gerais – Custos

gerais, Zona Opaca, Envidraçados, Cobertura, Pontos singulares, Varandas e terraços,

Drenagem de águas pluviais – que contém diversos trabalhos de reabilitação que podem

ser feitos na envolvente exterior.


93


5.2 – LISTAGEM DE TRABALHOS DE REABILITAÇÃO

Tabela 6– Listagem de trabalhos de reabilitação na envolvente exterior de edifícios

Subcategor

ias

Nº do

trabalhoDescrição Un.

Custos

Gerais

1 Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro Un.

2 Implementação de Plano de Segurança e Saúde V.G.

Zona

Opaca

Zona

Opaca

6Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação

mecânica ao suporte em parede rebocada e pintadam2

7Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação

mecânica ao suporte em paredes revestidas a ladrilho cerâmicom2

8 Aplicação de revestimento plástico espesso m2

9 Tratamento e pintura das superfícies em betão à vista m2

10 Tratamento das superfícies e aplicação de pintura elástica m2

11 Aplicação de pintura plástica m2

12 Aplicação de argamassa m2

13Picagem e retirar todas as argamassas do reboco, com limpeza dos granitos

e enchimento das juntasm2

14Aplicação de uma argamassa com polímeros armada e pintura acrílica sobre

superfícies de betãom2

15 Aplicação de barramento e pintura em superfícies de betão m2

16 Lavagem a jacto de água e reparação de fissuração m2

17 Repintura de paredes rebocadas com tinta texturada m2

18Aplicação de revestimento de chapa lacada com isolamento térmico sobre

paredes rebocadasm2

19 Tratamento de fachada com tijolo de face à vista m2

20Tratamento de fachadas com revestimento em placa de

pedra/ladrilhos/azulejosm2

21 Tratamento de zonas rebocadas e pintadas ligeiramente fissuradas m2

22 Tratamento de zonas rebocadas e pintadas fortemente fissuradas m2

23 Reparação / substituição de revestimentos pétreos m2

24 Reparação da superfície exterior de padieiras degradadas vão

25Impermeabilização de paredes e platibandas exteriores com argamassas

hifrófugasm2

26 Execução de reboco hidrofugado m2

27 Limpeza a jacto de água de alta pressão de fachada para pintar m2

Nº do


28Revestimento em azulejo cerâmico, incluindo salpico, emboço e reboco

talochado com argamassam2

29 Afagar e envernizar o soalho de escadas m2


93


30 Regularização e colocação de degraus de escada em granito vg

31 Impregnação de pedra m2

32

Limpeza e reparação de paredes existentes em alvenaria de pedra rebocada

e pintada, prontas a receber pintura constituído por: tratamento de fissuras e

outras anomalias existentes, reposição de reboco em zonas de tapamento ou

abertura de vãos

m2

33

Fornecimento e execução de paredes duplas de alvenaria de tijolo cerâmico

furado 30x20x15 + 30x20x11 cm, incluindo caixa-de-ar e isolamento com 3

cm.

m2

34Fornecimento e execução de paredes simples de alvenaria de tijolo cerâmico

furado 30x20x15 cmm2

35Fornecimento e execução de paredes duplas de alvenaria de tijolo cerâmico

furado 15+11 cm, incluindo caixa-de-ar e isolamento com 3 cm.m2

Envidraçad

os

Envidraçad

os

36 Reparação das ligações caixilharia/fachada Un.

37Substituição das lâminas de estore incluindo substituição das calhas de

estore por elementos de características análogas m2

38 Substituição de vãos Un.

39 Reparação de peitoris e soleiras em pedra calcária com 35 cm de espessura m2

40 Desmontagem de soleira de granito m2

41Reparação de soleiras lisas, com 0,04 m de espessura e 0,40 m de largura

aproximadam2

42 Aplicação de soleiras em granito m.l.

43 Retirar caixilharia degradada e armazenamento no local da obra m2

44 Colocação de caixilharia em alumínio lacado m2

45 Substituição de peitoris com 3 cm de espessura m2

46 Substituição de aros para aplicação de portas simples un.

47 Substituição de aros para aplicação de portas duplas un.

48Substituição de peitoris, com 0,04 m de espessura com rebaixe de 1 cm e

0,40 de largura aproximadam2

49 Aplicação de silicone das vedações das caixilharias m2

50 Desmontagem de caixilhos Un.

51Impermeabilização de guarnições de vãos exteriores com argamassas

hidrófugasm2

52 Revestimento de vãos exteriores com reboco e isolamento térmico m2

53 Substituição de vidro simples m2

Nº do


54 Pintura sobre superfícies de madeira dos caixilhos envidraçados m2

55 Abertura de vãos m2

56 Substituição de ombreiras, vergas e soleiras Vg


93


57Substituição de blocos em pedra de granito para os vãos de portas, janelas e

cunhaism2

58Construção de murete de alvenaria, incluindo isolamento térmico do tipo

Wallmate (4cm)m2

59 Pintura de portões m2

60 Envernizamento das portas m2

61Substituição/reparação de caixilharias de janelas, portas e postigos em

alumínio termolacadom2

Cobertura

Cobertura

62 Desmontagem de revestimento de cobertura inclinada em telha cerâmica m2

63 Aplicação da cobertura em telha cerâmica m2

64 Execução de Beirados argamassados m.l.

65

Fornecimento e aplicação de Telha cerâmica de aba e canudo, incluindo

revestimento térmico "Roofmate" e remates com beirado, cumeeiras, remates

a chaminés com rufos em chapas zincadas

m2

66 Aplicação de isolamento térmico com 4 cm m2

67 Aplicação de chapas metálicas termolacadas com 4 cm de espessura m2

68 Execução de cobertura tipo "invertida" em coberturas em terraço m2

69 Aplicação de chapas onduladas de fibrocimento com isolamento térmico m2

70 Aplicação de chapa metálica termolacada com isolante térmico de 4cm m2

71Impermeabilização de coberturas, incluindo limpeza e preparação da

superfíciem2

72Remoção de chapas de fibrocimento e sua substituição por chapas lacadas

tipo sanduíchem2

73 Tratamento das ligações da cobertura com os elementos emergentes m.l.

74Tratamento de revestimentos degradados em chaminés (revestidas com

elementos pétreos, metal, “pastilha” cerâmica)m2

75Substituição de chaminé, incluindo trabalho de toscos e acabamentos de

pintura plásticaun.

76 Substituição das clarabóias degradadas. un.

77Formação de pendentes de escoamento de águas pluviais e execução de

muretes de contenção em tijolosm3

78 Execução de betonilha de regularização em argamassa m2

79 Execução de revestimento com argamassa e pintura plástica m2

80 Execução de reboco com hidrofugante m2

81 Fornecimento de asnas un.

82 Revestimento de cobertura com lajetas de betão m2

Nº do


83Reparação de coberturas em telhado, incluindo limpeza e reparação de

elementos estruturais, substituição de elementos deteriorados, pintura e

tratamento de protecção necessária

m2


93


84

Betão da classe C16/20, bem vibrado, armado com aço A400NR, cofragens e

descofragens, incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e amarrações das

armaduras, de viga (cinta)

m3

Pontos

singulares

85 Capeamento em zinco de platibandas m2

86 Capeamento em granito em pilares m2

87 Capeamento em granito para faixa exterior em rodapé m2

88 Capeamento em granitos para vãos das fachadas m2

89Correcção das saídas de águas pluviais de varandas com ajuste do orifício

existente e aplicação de tubos em inox. Un.

90Tratamento de platibanda com capeamento em zinco e revestimento da

superfície interior m2

91 Fornecimento e colocação de tubagem e acessórios para ventilação un.

92 Tratamento de juntas de dilatação m.l.

93 Fornecimento e colocação de portas exteriores un.

94 Execução de laró m.l.

95 Restauração das cornijas em pedra m.l.

96 Execução de soco exterior em argamassa m2

97


descofragens, incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e amarrações das

armaduras, em cimalhas/cornijas em betão armado à vista

m3

Varandas e

terraços

Varandas e

terraços

98 Reparação de pavimentos m2

99 Limpeza e tratamento dos chapins das varandas, em pedra m.l.

100 Impermeabilização de varandas m2

101 Reparação/substituição de guardas em alvenaria rebocada m.l.

102 Reparação/substituição/pintura de gradeamentos metálicos m.l.

103 Substituição de gradeamento m varandas das fachadas, em ferro decapado e

metalizado, pintado a esmalte

m.l.

104 Reparação de gradeamento em escadarias exteriores m.l.

105 Impermeabilização e isolamento térmico de terraço m2

106Reparação das superfícies interiores das guardas dos terraços em alvenaria

rebocada e pintadam2

107Reparação/substituição de guarda interior constituída por tubo estrutural,

barra de chapa de ferro, decapada, metalizada e pintada com esmaltem.l.

108Reparação/substituição de guarda exterior em ferro oxidado com corrimão e

prumo vertical de ferrom.l.

Nº do


109 Reparação de tectos exteriores rebocados e pintados a tinta plástica m2

110 Recuperação de terraço com cubo de granito m2

111 Envernizamento de tectos exteriores em madeira m2


93


112

Remoção de entulho e posterior enchimento com material para aplicação de

malhasol, assentamento de mosaico, incluindo cola de cimento de 1ª

qualidade

m2

113Substituição de pavimento cerâmico anti-derrapante 40x40, além de todos os

cortes e remates necessáriosm2

Drenagem

de águas

pluviais

114 Colocação de tubos de queda em PVC pintado, diâmetro 90 mm m.l.

115 Colocação de tubos de queda em zinco m.l.

116 Reparação, substituição e pintura de tubos de queda em zinco m.l.

117 Aplicação de tubos de protecção em ferro fundido, diâmetro 90 mm m.l.

118Remoção dos tubos de queda inseridos no interior das “courettes” por tubos

exteriores em zinco, diâmetro 90 mmun.

119 Execução de algeroz m.l.

120 Caleira em zinco nº 14 m.l.

121 Revestimento de rufos com zinco nº 14 m.l.

122Ligação à rede geral em tubagem de PVC diâmetro 110 mm, incluindo

escavação, assentamento e aterroun.

123 Aplicação de capitéis de tubos de queda, em zinco Un.

Para além destes dados, foram efectuadas quatro questões, para tentar perceber quais

as maiores dificuldades encontradas por estas entidades e qual a sua opinião sobre esta

temática. As questões colocadas foram:

1. Que dificuldades são habitualmente sentidas na determinação dos preços de

trabalhos de reabilitação?

2. Quais os aspectos que em seu entender diferenciam estes preços dos relativos a

trabalhos novos?

3. Em seu entender quais as principais dificuldades sentidas na execução de

trabalhos de reabilitação?

4. Que sugestões apresentaria para ultrapassar o problema?

5.3 – ANÁLISE DE DADOS


93


5.3.1 – CUSTOS DOS TRABALHOS

Como primeira abordagem, apresenta-se um gráfico onde se representa a quantidade de

orçamentos de empresas que continha um determinado trabalho. Neste pode verificar-se

qual a quantidade de respostas máxima para o mesmo trabalho.

Houve 21respostas aos trabalhos 1 e 4 (medidos em un.).

Com 14, 12 e 10 respostas, obtiveram-se os trabalhos apresentados em ‘b’ (medido em

m2), em ‘e’ (medido em m2) e em ‘f’ (medido em m.l.), respectivamente.

Ao trabalhos apresentados em ‘c’ (medidos em m2), foram dadas 13 respostas, aos

apresentados em ‘d’ (medidos em m2) foram dadas 12 respostas e aos trabalhos

apresentados em ‘h’ ( o número 38 medido em un. e o número 102 medido em m.l.)

foram obtidos 10 valores em orçamentos diferentes.

Aos trabalhos apresentados em ‘g’ (medidos em m2) foram dados 9 valores de diferentes

orçamentos, e os trabalhos apresentados em ‘j’ (onde o trabalho número 2 é medido em

V.g. e os restantes em m2) tiveram 6 respostas.

Por último, os trabalhos apresentados em ‘i’ (onde o trabalho número 92 é medido em

m.l. e os restantes em m2), tiveram lugar a 7 valores de custo de diferentes orçamentos.

Os restantes trabalhos, não referidos neste gráfico, tiveram sempre um número inferior

de valores conseguidos nos orçamentos das várias empresas.


93

Trabalhos:

a) 1- Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro;

4- Demolição de parte do edifício existente.

b) 13- Picagem e retirar todas as argamassas do reboco, com limpeza dos granitos e enchimento das

juntas.

c) 63- Aplicação da cobertura em telha cerâmica;

98-Reparação de pavimentos.

d) 10- Tratamento das superfícies e aplicação de pintura elástica;

62- Desmontagem de revestimento de cobertura inclinada em telha cerâmica.

e) 20 -Tratamento de fachadas com revestimento em placa de pedra/ladrilhos/azulejos.

f) 121- Revestimento de rufos com zinco nº 14.

g) 3- Andaimes tubulares metálicos dotados de tela de protecção;

21- Tratamento de zonas rebocadas e pintadas ligeiramente fissuradas;

23- Reparação / substituição de revestimentos pétreos;

71- Impermeabilização de coberturas, incluindo limpeza e preparação da superfície.

h) 38- Substituição de vãos;

102- Reparação/substituição/pintura de gradeamentos metálicos.

i) 6- Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação mecânica ao suporte em

parede rebocada e pintada;

12- Aplicação de argamassa ;

25- Impermeabilzação de paredes e platibandas exteriores com argamassas hifrófugas;

66- Aplicação de isolamento térmico com 4 cm;

92- Tratamento de juntas de dilatação.

j) 2- Implementação de Plano de Segurança e Saúde;

26- Execução de reboco hidrofugado;

32- Limpeza e reparação de paredes existentes em alvenaria de pedra rebocada e pintada, prontas

a receber pintura constituido por: tratamento de fissuras e outras anomalias existentes, reposição de

reboco em zonas de tapamento ou abertura de vãos;

49- Siliconagem das vedações das caixilharias .


Gráfico 1 – Quantidade de Ocorrências dos Trabalho

Por forma a ter uma melhor visão dos trabalhos efectuou-se o cálculo da média e do

desvio-padrão dos valores de custos apresentados por cada uma das empresas.

Assim, é possivel, saber:

O valor médio de cada um dos trabalhos e de cada subcategoria dos trabalhos;

A variação do custo de cada trabalho na totalidade;

A empresa que pratica o maior e menor valor para o mesmo trabalho;

De seguida, apresentam-se os gráficos com os resultados obtidos, acompanhados de

breves comentários.


93


Tabela 2 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Custos Gerais”

SubcategoriasNº do

trabalhoDescrição Un. Média Total

Desvio

Padrão Total

Custos Gerais1

Custos de montagem, manutenção e

desmontagem de estaleiroUn. 14.757,36 € 16.030,81 €

2 Implementação de Plano de Segurança e Saúde V.G. 1.019,97 € 594,55 €

3Andaimes tubulares metálicos dotados de tela

de protecçãom2 9,02 € 8,17 €

4 Demolição de parte do edifício existente un. 3.912,17 € 2.859,56 €

5

Montagem, exploração e desmontagem de

meios de acesso, para permitir a execução dos

trabalhos da empreitada

m2 7,89 € 0,63 €

Nesta tabela, são apresentados a média e o desvio-padrão dos trabalhos da subcategoria

“Custos Gerais”. Podemos verificar que o trabalho com o custo mais elevado é o trabalho

número 1 – ‘Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro’ [un.]– e os

de custos mais baixos correspondem ao trabalho número 3 – ‘Andaimes tubulares

metálicos dotados de tela de protecção’ [m2].– e o trabalho número 5 – ‘Montagem,

exploração e desmontagem de meios de acesso, para permitir a execução dos trabalhos

da empreitada’ [Un.].

Quanto ao desvio-padrão, verifica-se que o trabalho número 3 – ‘Andaimes tubulares

metálicos dotados de tela de protecção’ [m2] – e o trabalho número 5 – ‘Montagem,


da empreitada’ [Un.], são os que apresentam valores mais semelhantes. Os outros

trabalhos têm uma grande discrepância entre eles.

Estes valores permitem referir que os custos atribuidos ao trabalho ‘Montagem,


da empreitada’ podem variar consoante a dimensão da obra e o seu tipo. Isto acontece,

visto que é um artigo muito vasto e nunca descriminado, o que leva a uma fácil

extrapolação e difícil contestação.

Tabela 3 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Zona Opaca”

SubcategoriasNº do


Desvio

Padrão Total

Zona Opaca

6

Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo

exterior com fixação mecânica ao suporte em

parede rebocada e pintada

m2

16,81 € 9,31 €

7 Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo m2 27,80 € 8,02 €


93


Zona Opaca

exterior com fixação mecânica ao suporte em

paredes revestidas a ladrilho cerâmico

8 Aplicação de revestimento plástico espesso m2 7,77 € 3,84 €

9Tratamento e pintura das superfícies em betão à

vistam2

9,03 € 2,45 €

10Tratamento das superfícies e aplicação de

pintura elásticam2

54,31 € 147,43 €

11 Aplicação de pintura plástica m2 7,75 € 2,45 €

12 Aplicação de argamassa m2 42,28 € 82,07 €

13

Picagem e retirar todas as argamassas do

reboco, com limpeza dos granitos e enchimento

das juntas

m2

20,33 € 35,09 €

14

Aplicação de uma argamassa com polímeros

armada e pintura acrílica sobre superfícies de

betão

m2

14,39 € 3,15 €

15Aplicação de barramento e pintura em

superfícies de betãom2

10,55 € 2,55 €

16Lavagem a jacto de água e reparação de

fissuraçãom2

25,25 € 10,25 €

17Repintura de paredes rebocadas com tinta

texturadam2

7,38 € 4,13 €

18Aplicação de revestimento de chapa lacada com

isolamento térmico sobre paredes rebocadasm2

29,44 € 9,24 €

19 Tratamento de fachada com tijolo de face à vista m2 16,21 € 4,61 €

20Tratamento de fachadas com revestimento em

placa de pedra/ladrilhos/azulejosm2

27,66 € 14,73 €

21Tratamento de zonas rebocadas e pintadas

ligeiramente fissuradasm2

8,71 € 2,75 €

Nº do


Desvio

Padrão Total

22Tratamento de zonas rebocadas e pintadas

fortemente fissuradasm2

24,75 € 10,75 €

23Reparação / substituição de revestimentos

pétreosm2

23,57 € 9,30 €

24Reparação da superfície exterior de padieiras

degradadasvão

182,96 € 97,56 €

25Impermeabilização de paredes e platibandas

exteriores com argamassas hifrófugasm2

20,62 € 15,49 €

26 Execução de reboco hidrofugado m2 17,65 € 14,86 €

27Limpeza a jacto de água de alta pressão de

fachada para pintarm2

909,09 € 0,00 €

28 Revestimento em azulejo cerâmico, incluindo

salpico, emboço e reboco talochado com

m2 24,84 € 1,24 €


93


argamassa

29 Afagar e envernizar o soalho de escadas m2 11,70 € 3,30 €

30Regularização e colocação de degraus de

escada em granitovg

850,00 € 0,00 €

31 Impregnação de pedra m2 7,50 € 0,00 €

32

Limpeza e reparação de paredes existentes em

alvenaria de pedra rebocada e pintada, prontas

a receber pintura constituído por: tratamento de

fissuras e outras anomalias existentes,

reposição de reboco em zonas de tapamento ou

abertura de vãos

m2

7,89 € 1,59 €

33

Fornecimento e execução de paredes duplas de

alvenaria de tijolo cerâmico furado 30x20x15 +

30x20x11 cm, incluindo caixa de ar e isolamento

com 3 cm.

m2

20,43 € 6,07 €

34

Fornecimento e execução de paredes simples

de alvenaria de tijolo cerâmico furado 30x20x15

cm

m2

14,73 € 4,09 €

35

Fornecimento e execução de paredes duplas de

alvenaria de tijolo cerâmico furado 15+11 cm,

incluindo caixa de ar e isolamento com 3 cm.

m2

34,05 € 12,67 €


93

CAPÍTULO 5

O gráfico representa a média e o desvio-padrão relativamente aos trabalhos da

subcategoria “Zona Opaca”. Pode verificar-se que o trabalho com custo mais elevado é o

número 27 – ’ Limpeza a jacto de água de alta pressão de fachada para pintar’ [m2] – com

um custo em média de 909,09€, seguido do trabalho número 30 – ‘Regularização e

colocação de degraus de escada em granito’ [V.g.] – com valor de custo de 850,00€. O

trabalho com preço mais baixo corresponde ao número 21 – ‘Tratamento de zonas

rebocadas e pintadas ligeiramente fissuradas’ [m2] – com um custo de 0,71€.

Quanto aos trabalhos com maior variabilidade entre eles, são os correspondentes ao

número 10 – ‘Tratamento das superfícies e aplicação de pintura elástica’ – e o trabalho

número 12 – ‘Aplicação de argamassa’ [m2] – e o trabalho número 24 – ‘Reparação da

superfície exterior de padieiras degradadas’ [un.].

Neste tipo de trabalho é considerado normal haver uma discrepância de valores em

certos trabalhos, uma vez que, há alguns trabalhos que necessitam de diferentes tipos de

materiais ou que por vezes, os seus custos diferem grandemente, só pelo facto de

poderem ser de marcas diferentes. Outro factor que pode influenciar largamente o seu

custo, é ter que se trabalhar em altura, muitas das vezes com condições adversas, e o

tempo de execução depender do elemento que tem que ser tratado.

Tabela 4 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Envidraçados”

SubcategoriasNº do


Desvio

Padrão Total

Envidraçados

36 Reparação das ligações caixilharia/fachada Un. 256,67 € 285,32 €

37

Substituição das lâminas de estore incluindo

substituição das calhas de estore por elementos

de características análogas

m2 99,00 € 80,41 €

38 Substituição de vãos Un. 234,42 € 202,21 €

39Reparação de peitoris e soleiras em pedra

calcária com 35 cm de espessuram2 24,32 € 809,55 €

40 Desmontagem de soleira de granito m2 24,85 € 0,00 €

41Reparação de soleiras lisas, com 0,04 m de

espessura e 0,40 m de largura aproximadam2 38,50 € 6,50 €

42 Aplicação de soleiras em granito m.l. 38,54 € 7,30 €

43Retirar caixilharia degradada e armazenamento

no local da obram2 8,75 € 6,25 €

44 Colocação de caixilharia em alumínio lacado m2 380,71 € 231,07 €

45 Substituição de peitoris com 3 cm de espessura m2 31,33 € 5,10 €


110

CAPÍTULO 5

Envidraçados Nº do


Desvio

Padrão Total

46Substituição de aros para aplicação de portas

simplesun. 60,00 € 0,00 €

47Substituição de aros para aplicação de portas

duplasun. 90,00 € 0,00 €

48

Substituição de peitoris, com 0,04 m de

espessura com rebaixe de 1 cm e 0,40 de

largura aproximada

m2 54,00 € 0,00 €

49Aplicação de silicone nas vedações das

caixilhariasm2 4,38 € 1,87 €

50 Desmontagem de caixilhos Un. 206,19 € 181,31 €

51Impermeabilização de guarnições de vãos

exteriores com argamassas hidrófugasm2 3,95 € 0,00 €

52Revestimento de vãos exteriores com reboco e

isolamento térmicom2 13,29 € 9,07 €

53 Substituição de vidro simples m2 10,22 € 0,00 €

54Pintura sobre superfícies de madeira dos

caixilhos envidraçadosm2 160,04 € 169,27 €

55 Abertura da vãos m2 261,08 € 253,76 €

56 Substituição de ombreiras, vergas e soleiras V.g. 591,23 € 610,70 €

57Substituição de blocos em pedra de granito para

os vãos de portas, janelas e cunhaism2 61,83 € 12,25 €

58Construção de murete de alvenaria, incluindo

isolamento térmico do tipo Wallmate (4cm)m2 22,28 € 0,00 €

59 Pintura de portões m2 20,16 € 7,04 €

60 Envernizamento das portas m2 13,78 € 4,92 €

61

Substituição/reparação de caixilharias de

janelas, portas e postigos em alumínio

termolacado

m2 468,00 € 0,00 €

Na subcategoria “Envidraçados” vê-se que em média, os valores mais elevados são o

trabalho número 56 – ‘Substituição de ombreiras, vergas e soleiras’ [V.g.] – com o valor

de 591,23€ e o trabalho número 61 – ‘Substituição/reparação de caixilharias de janelas,

portas e postigos em alumínio termolacado’ [m2] – a custar 468,00€, em média.

O trabalho que tem maior variância é o número 49 – ‘Aplicação de silicone nas vedações

das caixilharias’ [m2] – é o que apresenta valores mais parecido.

Nesta subcategoria é natural que os valores mais elevados sejam os referidos acima,

uma vez que a substituição ou substituição/reparação de vãos ou elementos


110

CAPÍTULO 5

pertencentes a estes, são de difícil execução e tem que haver uma elevada disciplina na

sua aplicação, uma vez que quando tiverem que aplicar o elemento interior – seja este, o

vidro, ou um elemento de madeira, entre outros – as guarnições e os restantes elementos

constituintes dos vãos têm que estar colocados correctamente para não haver problemas

com o funcionamento do vão.

O trabalho em que existe maior variância, pode dever-se ao facto de se tratar de um

material que pode variar consoante a entidade que executa a obra ou mesmo a escolha

do Dono-de-Obra; pode ter a ver com a experiência da pessoa que executa o trabalho ou

mesmo do tamanho do vão.

Tabela 5 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Cobertura”

SubcategoriasNº do


Desvio

Padrão Total

Cobertura62

Desmontagem de revestimento de cobertura

inclinada em telha cerâmicam2 13,35 € 17,40 €

63 Aplicação da cobertura em telha cerâmica m2 32,80 € 14,07 €

64 Execução de Beirados argamassados m.l. 39,54 € 16,86 €

65

Fornecimento e aplicação de Telha cerâmica

de aba e canudo, incluindo revestimento

térmico "Roofmate" e remates com beirado,

cumeeiras, remates a chaminés com rufos em

chapas zincadas

m2 31,79 € 9,55 €

66 Aplicação de isolamento térmico com 4 cm m2 151,80 € 352,84 €

67Aplicação de chapas metálicas termolacadas

com 4 cm de espessuram2 44,64 € 34,80 €

68Execução de cobertura tipo "invertida" em

coberturas em terraçom2 34,63 € 9,12 €

69Aplicação de chapas onduladas de fibrocimento

com isolamento térmicom2 18,20 € 9,02 €

70Aplicação de chapa metálica termolacada com

isolante térmico de 4cmm2 25,33 € 3,89 €

71Impermeabilização de coberturas, incluindo

limpeza e preparação da superfíciem2 17,47 € 9,68 €

72Remoção de chapas de fibrocimento e sua

substituição por chapas lacadas tipo sanduíchem2 20,55 € 10,47 €

73Tratamento das ligações da cobertura com os

elementos emergentesm.l. 26,67 € 13,98 €

74Tratamento de revestimentos degradados em

chaminés (revestidas com elementos pétreos, m2 107,82 € 163,82 €


110

CAPÍTULO 5

Cobertura

metal, “pastilha” cerâmica)

Nº do


Desvio

Padrão Total

75Substituição de chaminé, incluindo trabalho de

toscos e acabamentos de pintura plásticaun. 471,90 € 325,46 €

76 Substituição das clarabóias degradadas. un. 173,11 € 98,94 €

77

Formação de pendentes de escoamento de

águas pluviais e execução de muretes de

contenção em tijolos

m3 75,00 € 0,00 €

78Execução de betonilha de regularização em

argamassam2 19,36 € 20,75 €

79Execução de revestimento com argamassa e

pintura plásticam2 141,98 € 190,58 €

80 Execução de reboco com hidrofugante m2 8,00 € 0,00 €

81 Fornecimento de asnas un. 1.751,81 € 0,00 €

82Revestimento de cobertura com lajetas de

betãom2 1.016,00 € 0,00 €

83

Reparação de coberturas em telhado, incluindo

limpeza e reparação de elementos estruturais,

substituição de elementos deteriorados, pintura

e tratamento de protecção necessária

m2 25,73 € 8,92 €

84

Betão da classe C16/20, bem vibrado, armado

com aço A400NR, cofragens e descofragens,

incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e

amarrações das armaduras, de viga (cinta)

m3 217,50 € 0,00 €

A tabela anterior representa os valores médios recolhidos para a subcategoria

“Cobertura”. O trabalho que tem lugar a um custo médio mais elevado é o trabalho

número 81 – ‘Fornecimento de asnas’ [Un.] – com um valor de 1.715,81 €, seguido do

trabalho número 82 – ‘Revestimento de cobertura com lajetas de betão’ [m2] – com o

valor de 1.016,00 €.

O trabalho que tem valores com maior discrepância é o trabalho número 66 – ‘Aplicação

de isolamento térmico com 4 cm’ [m2].

Em relação a esta subcategoria, observando os valores que são apresentados, podemos

concluir que o trabalho com o custo mais elevado, tem razão de ser, uma vez que é

medido em valor global. Assim sendo, pode depender da dimensão deste trabalho, da

facilidade de acesso ao local e ao facto de ser um trabalho que tem que ser realizado em

altura.


110

CAPÍTULO 5

Tabela 6 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Pontos Singulares”

SubcategoriasNº do


Desvio Padrão Total

Pontos singulares

85 Capeamento em zinco de platibandas m2 43,73 € 28,39 €86 Capeamento em granito em pilares m2 54,00 € 0,00 €

87Capeamento em granito para faixa

exterior em rodapém2 62,16 € 29,11 €

88Capeamento em granitos para vãos das

fachadasm2 54,00 € 0,00 €

89Correcção das saídas de águas pluviais

de varandas com ajuste do orifício existente e aplicação de tubos em inox.

Un. 30,00 € 17,50 €

90Tratamento de platibanda com

capeamento em zinco e revestimento da superfície interior

m2 35,50 € 17,53 €

91Fornecimento e colocação de tubagem e

acessórios para ventilaçãoun. 723,59 € 523,42 €

92 Tratamento de juntas de dilatação m.l. 29,15 € 25,29 €

93Fornecimento e colocação de portas

exterioresun. 1.343,31 € 1.043,31 €

94 Execução de laró m.l. 41,55 € 0,00 €

95 Restauração das cornijas em pedra m.l. 36,83 € 34,02 €

96 Execução de soco exterior em argamassa m2 7,21 € 0,00 €

97


descofragens, incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e amarrações

das armaduras, em cimalhas/cornijas em betão armado à vista

m3 240,00 € 0,00 €

No gráfico anterior estão representadas as médias e desvio-padrão dos custos da

subcategoria ‘Pontos Singulares’. Na análise do gráfico verifica-se que o trabalho com

custo médio mais elevado é o trabalho número 91 – ‘Fornecimento e colocação de

tubagem e acessórios para ventilação’ [un.], com valor 723,59€.

Relativamente à variação de valores, conclui-se que o trabalho referido acima é o que

apresenta maior discrepância. Os trabalhos número 89 – ‘Correcção das saídas de águas

pluviais de varandas com ajuste do orifício existente e aplicação de tubos em inox’ [un.] –

e o trabalho número 90 – ‘Tratamento de platibanda com capeamento em zinco e

revestimento da superfície interior’ [m2] – são os que apresentam valores mais parecidos.

Tendo esta subcategoria, uma variedade de trabalhos bastante especifícos e com

particularidades dependentes do tipo de obra e elemento a executar, é natural que os

custos sejam bastante variáveis, principalmente quando se trata de correcções ou

tratamento de superfícies de elementos especiais.


110

CAPÍTULO 5

Tabela 7 - Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Varandas e Terraços”

SubcategoriasNº do


Média

Total

Desvio Padrão

Total

Varandas e

terraços

98 Reparação de pavimentos m2 58,28 € 26,86 €

99Limpeza e tratamento dos chapins das

varandas, em pedram.l. 10,57 € 4,56 €

100 Impermeabilização de varandas m2 12,60 € 0,00 €

101Reparação/substituição de guardas em

alvenaria rebocadam.l. 214,01 € 322,25 €

102Reparação/substituição/pintura de

gradeamentos metálicosm.l. 80,34 € 100,44 €

103

Substituição de gradeamento m varandas das

fachadas, em ferro decapado e metalizado,

pintado a esmalte

m.l. 70,15 € 49,85 €

104Reparação de gradeamento em escadarias

exterioresm.l. 109,09 € 0,00 €

105Impermeabilização e isolamento térmico de

terraçom2 46,75 € 14,25 €

106

Reparação das superfícies interiores das

guardas dos terraços em alvenaria rebocada e

pintada

m2 23,33 € 8,11 €

107

Reparação/substituição de guarda interior

constituída por tubo estrutural, barra de chapa

de ferro, decapada, metalizada e pintada com

esmalte

m.l. 70,15 € 49,85 €

108

Reparação/substituição de guarda exterior em

ferro oxidado com corrimão e prumo vertical de

ferro

m.l. 120,00 € 0,00 €

109Reparação de tectos exteriores rebocados e

pintados a tinta plásticam2 7,85 € 2,36 €

110 Recuperação de terraço com cubo de granito m2 145,83 € 144,80 €

111Envernizamento de tectos exteriores em

madeira

m2

15,56 € 8,70 €

112

Remoção de entulho e posterior enchimento

com material para aplicação de malhasol,

assentamento de mosaico, incluindo cola de

cimento de 1ª qualidade

m2

28,93 € 11,32 €

113

Substituição de pavimento cerâmico anti-

derrapante 40x40, além de todos os cortes e

remates necessários

m2

26,96 € 11,10 €


110

CAPÍTULO 5

Neste gráfico estão apresentadas a média e o desvio-padrão da subcategoria ‘Varandas

e Terraços’. O trabalho com o valor de custo médio mais elevado é o número 101 –

‘Reparação/substituição de guardas em alvenaria rebocada’ [m.l.] – e com valor de

214,01€. O valor de custo médio mais baixo corresponde ao trabalho número 109 –

‘Reparação de tectos exteriores rebocados e pintados a tinta plástica’ [m2] – com um

valor de 7,85€.

O trabalho número 109 – ‘Reparação de tectos exteriores rebocados e pintados a tinta

plástica’ [m2] – é o que apresenta valores mais parecidos.

Este trabalho pode ser executado numa altura baixa, com maior facilidade, ou numa

altura mais elevada e neste caso acarretar maiores custos pela maior dificuldade de

execução dos trabalhos necessários. Há que ter em atenção, que o tipo de obra e a

existência de espaço para montar estaleiro (neste caso andaimes) é muito condicionante,

uma vez que pode haver dificuldade na execução desta tarefa.

Tabela 8 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Drenagem de águas pluviais”

SubcategoriasNº do


Desvio

Padrão Total

Drenagem de

águas pluviais

114Colocação de tubos de queda em PVC

pintado, diâmetro 90 mmm.l. 24,22 € 24,83 €

115 Colocação de tubos de queda em zinco m.l. 23,17 € 11,42 €

116Reparação, substituição e pintura de tubos

de queda em zincom.l. 13,45 € 1,43 €

117Aplicação de tubos de protecção em ferro

fundido, diâmetro 90 mmm.l. 30,43 € 0,57 €

118

Remoção dos tubos de queda inseridos no

interior das “courettes” por tubos exteriores

em zinco, diâmetro 90 mm

un. 57,60 € 42,28 €

119 Execução de algeroz m.l. 43,32 € 23,23 €

120 Caleira em zinco nº 14 m.l. 34,33 € 7,68 €

121 Revestimento de rufos com zinco nº 14 m.l. 56,82 € 52,46 €

122

Ligação à rede geral em tubagem de PVC

diâmetro 110 mm, incluindo escavação,

assentamento e aterro

un. 165,43 € 184,52 €

123Aplicação de capitéis de tubos de queda,

em zincoUn. 35,50 € 4,50 €


110

CAPÍTULO 5

O trabalho com custo médio mais elevado, na subcategoria da ‘Drenagem de águas

pluviais’ corresponde ao trabalho número 122 – ‘Ligação à rede geral em tubagem de

PVC diâmetro 110 mm, incluindo escavação, assentamento e aterro’ [un.] – com um valor

de 165,43€. O trabalho número 116 – ‘Reparação, substituição e pintura de tubos de

queda em zinco’ [m.l.] – é o que apresenta valor mais baixo, sendo este 13,45€.

O trabalho com maior discrepância de custos é o número 122 – ‘Ligação à rede geral em

tubagem de PVC diâmetro 110 mm, incluindo escavação, assentamento e aterro’ [un.] –,

já referido em cima e o que apresenta valores de custo mais semelhantes é o número

117 – ‘Aplicação de tubos de protecção em ferro fundido, diâmetro 90 mm’ [m.l.].

Sendo esta subcategoria relativa a ‘Águas Pluviais’, exige à partida mão-de-obra

especializada, o que leva a que os valores de custos médios possam diferir de empresa

para empresa. O tipo de material e a forma como se executa o trabalho pode influenciar

o seu custo.

É apresentada de seguida, uma tabela de comparação entre empresas distintas ou na

mesma empresa, de valores de custos de orçamentos para um mesmo trabalho. O

objectivo, é mostrar alguns exemplos de discrepância de valores reais e a forma como

podem variar, mesmo quando são atribuidos pela mesma empresa.

Tabela 7 – Comparação entre empresas distintas ou na mesma empresa, de valores de custos de orçamentos para um mesmo trabalho.

Sub-categorias

TrabalhosCusto na mesma

empresaCusto em empresas

diferentes

Custos GeraisCustos de montagem, manutenção e

desmontagem de estaleiro

515,98 €/un

71.896,46 €/un

Zona OpacaTratamento de fachadas com revestimento em

ladrilhos/azulejos

25,16 €/m2 67,50 €/m2

18,00 €/m2 12,83 €/m2

Envidraçados Substituição de caixilharia em alumínio lacado141,37 €/m2

750 €/m2

CoberturaExecução de betonilha de regularização em

argamassa

6,51 €/m2

2,95 €/m2

48,63 €/m2

Na tabela seguinte são indicados, a título de curiosidade, a grande ou pequena

discrepância de valores que pode existir em média, em artigos que se podem comparar.

Referente à zona opaca temos um trabalho que é apenas a aplicação de telha cerâmica e

outro em que esta é fornecida, aplicada e ainda é feito revestimento térmico e remates


110

CAPÍTULO 5

em elementos da cobertura. Verifica-se que este último trabalho tem um custo médio

mais baixo que o primeiro trabalho, o que não previsível e lógico.

No subcapítulo Varandas e terraços, é referido um artigo que tem reparação/substituição

e pintura de gradeamentos metálicos e outro que tem apenas a substituição e a pintura

destes elementos. O que se verifica é que a diferença entre estes é de apenas 10,19 €,

quando seria de esperar que a reparação tivesse um custo mais elevado.

Finalmente, no subcapítulo de drenagem de águas pluviais, encontra-se um artigo que é

apenas a aplicação de tubos de queda em zinco, que tem um custo mais elevado em

relação ao artigo que contém a reparação, a substituição e a pintura de um elemento

idêntico, quando logicamente deveria ser ao contrário.

Sub-categorias

Trabalhos Custo médio

Zona Opaca

Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação mecânica ao suporte em parede rebocada e pintada

16,81 €/m2

Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação mecânica ao suporte em paredes revestidas a ladrilho cerâmico

27,80 €/m2

Cobertura

Aplicação da cobertura em telha cerâmica 32,80 €/m2

Fornecimento e aplicação de Telha cerâmica de aba e canudo, incluindo revestimento térmico "Roofmate" e remates com beirado,

cumeeiras, remates a chaminés com rufos em chapas zincadas31,79 €/m2

Varandas e Terraços

Reparação/substituição/pintura de gradeamentos metálicos 80,34 €/m.l.

Substituição de gradeamento em varandas das fachadas, em ferro decapado e metalizado, pintado a esmalte

70,15 €/m.l.

Drenagem de águas pluviais

Colocação de tubos de queda em zinco 23,17 €/m.l.

Reparação, substituição e pintura de tubos de queda em zinco 13,45 €/m.l.

Tabela 8 – Tabela de comparação de trabalhos e preços

Como análise das respostas que nos foram dadas, podem salientar-se as mais

importantes.

Na questão 1 – “Que dificuldades são habitualmente sentidas na determinação dos

preços de trabalhos de reabilitação?” –, verifica-se que as principais dificuldades sentidas

na determinação de custos de reabilitação devem-se a:

Dificuldade de acessos, o que condiciona muito as cargas e descargas onerando

assim a componente de mão-de-obra;


110

CAPÍTULO 5

Inexistência, quase sempre, de local para estaleiro, o que obriga a

armazenamentos mínimos e múltiplo transportes de materiais;

Execução de trabalhos em muito pequenas quantidades para cada caso, o que

minimiza a rentabilidade (não há economia da escala);

Reforço de medidas de segurança e aumento do risco em trabalhos de

demolições ou reconstruções na fase inicial);

A principal dificuldade está relacionada com poucas obras de reabilitação

executadas pelas empresas, uma vez que, a indústria da construção civil está

voltada para novas construções e não recuperações;

A análise muito pouco detalhada sobre o estado dos elementos que irão ser

objecto de intervenção, para se poder utilizar a melhor solução na aplicação dos

materiais;

O “efeito-surpresa” de anomalias que aparecem aquando da execução de

determinados trabalhos, vai incrementar ao custo inicial de mão-de-obra e

material um acréscimo de preço que inicialmente será quase impossível

determinar.

Relativamente à questão 2 – “Quais os aspectos que em seu entender diferenciam estes

preços dos relativos a trabalhos novos?” –, são pedidos os principais aspectos que

diferenciam os preços dos trabalhos de reabilitação dos relativos a trabalhos novos. À

qual as empresas, referiram:

Aumento da carga de mão-de-obra e de transportes por unidade de trabalho

produzido;

A falta de mão-de-obra especializada para trabalhos de recuperação dos imóveis,

uma vez que a maior parte deles se encontram num adiantado estado de

degradação;

Conhecimento pouco profundo na obtenção da solução mais correcta;

Base de preços compostos muito pouco aferida, relativamente à dos

preços de trabalhos novos;

Dificuldade nos acessos aos locais das empreitadas com espaço limitado

para implementação do estaleiro;


110

CAPÍTULO 5

Oferta de mão-de-obra muito pouco especializada;

Trabalhos muito mais morosos e trabalhosos.

Para a 3ª questão – “Em seu entender quais as principais dificuldades sentidas na

execução de trabalhos de reabilitação?” –, relativa às principais dificuldades na execução

de trabalhos de reabilitação, foram sugeridas várias hipóteses de respostas. Entre estas,

as apontadas pelas empresas, foram:

Deficiências nas peças desenhadas dos projectos;

Deficiências nas peças escritas dos projectos;

Condições de montagem e funcionamento dos estaleiros;

Excesso de burocracia;

Excessiva morosidade no licenciamento dos diferentes projectos;

Falta de divulgação das técnicas de reabilitação;

Deficiências na descrição dos trabalhos;

Presença dos moradores.

Na 4ª e última questão – “Que sugestões apresentaria para ultrapassar o problema?” –,

são pedidas sugestões para resolução dos problemas existentes neste campo, à qual a

empresa 3 respondeu de uma forma directa e concisa, aplicável e necessária, na

realidade.

Simplificação (na legislação) nos processos de licenciamento para situações

específicas de reabilitação;

Contratação de gabinetes especializados em projectos de reabilitação, que

garantam o correcto levantamento da pré-existência e detalhes completos para a

execução da obra.

“Este problema só será ultrapassado, quando os governos legislarem e fizerem aplicar

essas leis, limitando ao máximo o licenciamento de novas obras e obrigarem a reabilitar

os edifícios antigos, de forma a travar o crescimento desmedido das periferias, tornando

os interiores dos aglomerados urbanos autênticos desertos habitacionais. É lógico que

estas medidas são difíceis de tomar porque existem por detrás destes investimentos,


110

CAPÍTULO 5

enormes interesses económicos. Por outro lado, os empreiteiros com metade do tempo,

metade dos custos, conseguem produzir o dobro na execução de trabalhos novos,

relativamente aos mesmos trabalhos de reabilitação, sendo por isso, uma situação muito

pouco atractiva para as empresas. Em conclusão, e apesar de já se terem criado alguns

mecanismos para ultrapassar este problema, na prática tal ainda não é visível, porque

tem de haver um carácter de obrigatoriedade e fazer funcionar o que se está a

determinar.”

5.3.2 – PROPOSTAS DE FICHAS DE RENDIMENTOS

A elaboração de propostas de fichas de rendimentos ou de fichas de custo dos trabalhos

foi baseada no diálogo tratado com um chefe de equipa de uma empresa de construção

especializada em reabilitação, que foi capaz de identificar os procedimentos práticos e as

tarefas de construção características.

Esta observação e intervenção directa das obras de reabilitação permite identificar, para

as intervenções mais significativas através do levantamento das técnicas praticadas -, os

rendimentos dos recursos utilizados e as principais dificuldades de execução.

Este tem sido o método utilizado pelo LNEC para divulgar o conhecimento dos custos dos

trabalhos das obras novas e que, também se deve aplicar aos trabalhos em obras de

reabilitação.

Normalmente, os registos das observações são efectuados sobre uma ficha tipo para

cada trabalho de construção. Os elementos, assim registados, são objecto de diversos

tratamentos que permitem obter:

A listagem dos trabalhos mais significativos, a especificação de cada um dos

trabalhos e a respectiva unidade de medição;

A quantificação dos rendimentos dos recursos (materiais, equipamentos e mão-

de-obra) intervenientes em cada trabalho.

As fichas que se apresentam, foram obtidas seguindo idêntico procedimento.

Dada a grande dificuldade de colaboração das pessoas que têm este conhecimento, só

foi possível obter um número muito reduzido de fichas.


110

CAPÍTULO 5

Para a realização dos trabalhos descritos nestas fichas são necessários os seguintes

equipamentos:

Plaina eléctrica;

Máquina de furar pedra e madeira;

Túpia manual;

Máquina de parafusos.

Os equipamentos referidos têm em geral, uma utilização de 0,25 horas, cada um, durante

a execução dos trabalhos.

As seguintes tabelas apresentam os dados detalhados para o cálculo dos custos directos.

Há que referir, que para complementar estas fichas é necessário incluir uma

percentagem para custos indirectos e uma percentagem para lucro.

Não são apresentados valores totais e finais de alguns dos trabalhos, uma vez que os

dados que foram cedidos relativamente ao material “Cola de vedação” depende do

tamanho do vão. Como existe uma vasta diversidade de dimensões, ter-se-á que

adequar a cada situação específica.

É importante saber, que no caso de se tratar de um vão menos usual, o tempo de

aplicação irá aumentar para cerca de 3 ou 4 vezes mais, em relação a uma situação

normal.

Tabela 9 – Fichas rendimento de trabalhos de reabilitação em vãos

TAREFA:Substituição de janelas de guilhotina em vãos exteriores, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.

DESCRIÇÃO QUANTIDADE Un. CUSTO UNITÁRIO Un. PARCIAL Un

MATERIAIS

Cola de vedação 250 gr/m.l. 1,50 €(gr/m.l.) 375,00 €

Asas 2 Un. 2,00 €/un. 4,00 €

Descansos 2 Un. 1,00 €/un. 2,00 €

Fecho 1 Un. 5,00 €/un. 5,00 €

MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3 h 7,66 €/h 1.618,50 €


110

CAPÍTULO 5

TAREFA:Substituição de janelas de abrir em vãos exteriores de 1 folha, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS


Dobradiças 2 Un. 3,00 €/Un. 6,00 €

Cremones 1 Un. 5,00 €/Un. 5,00 €


TAREFA:Substituição de janelas de abrir em vãos exteriores de 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS


Dobradiças 4 Un. 3,00 €/Un. 12,00 €

Cremones 2 Un. 5,00 €/Un. 10,00 €


TAREFA:Substituição de janelas de correr em vãos exteriores, com 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS

Jogos de carros 4 Un. 0,50 €/Un. 2,00 €

Varetas 2 un. 5,00 €/Un. 10,00 €

Conchas 2 Un. 1,00 €/Un. 2,00 €

Fecho Piston 1 Un. 10,00 €/Un. 10,00 €

MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3 h 7,66 €/h 1618,50 €

TOTAL 1.640,50 €

TAREFA:Substituição de janelas de correr em vãos exteriores, com 1 folha, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS

Jogos de carros 2 Un. 0,50 €/Un. 1,00 €

Varetas 2 un. 5,00 €/Un. 10,00 €

Conchas 2 Un. 1,00 €/Un. 2,00 €

Fecho Piston 1 Un. 10,00 €/Un. 10,00 €


TOTAL 1.641,50 €

TAREFA:Substituição de portas de correr em vãos exteriores, com todos os trabalhos e materiais necessários

para o seu correcto funcionamento.


110

CAPÍTULO 5


MATERIAIS

Jogos de carros 4 Un. 0,50 €/Un. 2 €

Varetas 2 Un. 5,00 €/Un. 10 €

Conchas 2 Un. 1,00 €/Un. 2 €

Fecho Piston 1 Un. 10,00 €/Un. 10 €


TOTAL 1.642,50 €

TAREFA:Substituição de janelas exteriores do tipo oscilobatente , com 1 folha, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS Ferragem da Wurt 4 Un. 2,50 €/Un. 10,00 €

MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3,5 h 7,66 €/h 1.888,25 €

TOTAL 1.898,25 €

TAREFA:Substituição de janelas oscilobatente exteriores, com 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais

necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS Ferragem da Wurt 8 Un. 2,50 €/Un. 20,00 €

MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3,5 h 7,66 €/h 1.888,25 €

TOTAL 1.908,25 €

TAREFA:Substituição de portas exteriores, com 1 folha, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS

Dobradiças de segurança

4 Un. 3,50 €/Un. 14,00 €

Fechadura de segurança ou de

caixão1 Un. 15,00 €/Un. 15,00 €

Puxador 1 Un. 7,00 €/Un. 7,00 €

Torniquete 1 Un. 1,00 €/Un. 1,00 €


TOTAL 1.655,50 €

TAREFA:Substituição de portas exteriores, com 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais necessários para o seu correcto funcionamento.


MATERIAIS Dobradiças de segurança

4 Un. 3,50 €/Un. 14,00 €


110

CAPÍTULO 5

Fechadura de segurança ou de

caixão2 Un. 15,00 €/Un. 30,00 €

Puxador 2 Un. 7,00 €/Un. 14,00 €

Torniquete2 Un. 1,00 €/Un. 2,00 €

0,25 h €/h - €


TOTAL 1.678,50 €

A lista de trabalhos deve ser uma base constantemente enriquecida e actualizada, para

que exista cada vez mais fiabilidade na definição de bases de licitação para o lançamento

de concursos e de todo o trabalho que os precede, nomeadamente para a elaboração de

orçamentos e o estabelecimento de estimativas, ou valores de referência, para obras de

reabilitação em regime de série de preços ou ainda, em condições muito especiais, em

regime de preço global. Este enriquecimento traduz-se depois na obtenção de valores

médios mais seguros e na possibilidade de introduzir “nuances” a partir de um

determinado trabalho, consoante as contingências verificadas e que, basicamente, se

prendem com as características específicas de cada obra de reabilitação.

Daí, o objectivo inicial, ser conseguir o maior número de fichas possível e de diferentes

empresas ou na observação de realização do mesmo trabalho em diferentes obras.

Porém, tal não foi possível realizar, no prazo de execução da dissertação, pelo que, o

objectivo terá de ser concluído futuramente.


110


5.4 – COMPARAÇÃO DOS PREÇOS OBTIDOS COM BASE EM

INFORMAÇÃO DE OUTROS PAÍSES

Uma vez que Espanha apresenta uma página de internet com custos relativos a trabalhos

de reabilitação que constam da lista elaborada neste trabalho, houve a curiosidade de

fazer uma comparação com os resultados das empresas que colaboraram com o estudo.

Assim, conclui-se que em geral, todos os trabalhos em Espanha, têm um custo mais

elevado do que a média de Portugal, facto que se pode dever à diferença de nível de

economia entre os dois países.

Existe, também, uma grande diferença de custos no trabalho número 108 –

‘Reparação/substituição de guarda exterior em ferro oxidado com corrimão e prumo

vertical de ferro’ [m.l.] – sendo um exemplo de que em Portugal tem um custo de 120,0 €

e em Espanha de 28,06 €. O mesmo acontece com o trabalho número 54 – ‘Pintura sobre

superfícies de madeira dos caixilhos envidraçados’ [m2] – onde o preço em Portugal é de

160,04 € e em Espanha é de 30,01 €.


121


Gráfico 9 – Comparação de preços entre Espanha e a média em Portugal de trabalhos idênticos

5.5 – CONCLUSÕES GERAIS

Em termos gerais, o trabalho que tem valor de custo mais elevado corresponde ao

‘Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro’, medido em valor

global, e

pertencente à subcategoria dos Custos Gerais, uma vez que a dimensão das obras a

que correspondem os orçamentos disponibilizados pelas empresas são de dimensões

diferentes e provavelmente acarretam determinados aspectos que outros não contêm.

O trabalho com menor valor em termos globais pertence ao trabalho

‘Impermeabilização de guarnições de vãos exteriores com argamassas

hidrófugas’,medido em m2, pertencente à subcategoria dos envidraçados, com um

valor de 3,95€.

Há que referir que os custos dos trabalhos, em geral, dependem das condições em

que são executados, tais como a altura, as condições atmosféricas, os materiais que


121

Trabalhos:

6- Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação mecânica ao suporte em

parede rebocada e pintada;

14- Aplicação de uma argamassa com polímeros armada e pintura acrílica sobre superfícies de betão;

20- Tratamento de fachadas com revestimento em placa de pedra/ladrilhos/azulejos;

54- Pintura sobre superfícies de madeira dos caixilhos envidraçados;

63- Aplicação da cobertura em telha cerâmica;

76- Reparação/Substituição das clarabóias degradadas;

78 - Execução de betonilha de regularização em argamassa;

83- Reparação de coberturas em telhado, incluindo limpeza e reparação de elementos estruturais,

substituição de elementos deteriorados, pintura e tratamento de protecção necessária;

95- Restauração das cornijas em pedra;

103-Substituição de gradeamento m varandas das fachadas, em ferro decapado e metalizado, pintado

a esmalte;

108- Reparação/substituição de guarda exterior em ferro oxidado com corrimão e prumo vertical de

ferro;

113- Substituição de pavimento cerâmico anti-derrapante 40x40, além de todos os cortes e remates


são necessário utilizar, da sua especificidade, entre outros já referidos ao longo do

trabalho. Também dependem da necessidade de mão-de-obra especializada, da

unidade em que são consideradas na sua medição e da dimensão da obra.

A existencia de fichas de rendimentos permitem uma maior facilidade na elaboração

de orçamentação de trabalhos de reabilitação. Dado que é muito complicado obter

dados concretos, o que se apresenta neste trabalho, não é conclusivo, mas serve de

referência e representa um inicio de desenvolvimento de um futuro documento que

poderá ser muito útil a quem realiza este tipo de trabalho.


121

CONCLUSÕES

CAPÍTULO 6

CONCLUSÕES


123

CONCLUSÕES

6. CONCLUSÕES

6.1 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

6.2 – DIFICULDADES SENTIDAS NO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

6.3 - DESENVOLVIMENTOS FUTUROS


123

CONCLUSÕES

6 - CONCLUSÕES

6.1 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em relação aos resultados obtidos, pode concluir-se que há realmente uma notável

variação de custos entre trabalhos na mesma empresa, e entre diferentes empresas.

A variação obtida entre os trabalhos, referente à mesma empresa, não é descabida,

tendo em conta todos os custos inerentes à obra, tal como foi referido durante a

exposição de conhecimentos adquiridos na pesquisa. No entanto, a variação do mesmo

trabalho em orçamentos de obras diferentes na mesma empresa, não deveria ser tão

elevada. Isto pode dever-se:

Aos diferentes materiais usados;

À mão-de-obra realizada (por pessoas especializadas, ou não);

À existência de residentes no local da obra,

Ao tempo que o trabalho leva a realizar, visto que um trabalho nunca é isolado,

À maior ou menor dificuldade de acesso ao local do trabalho ou

À estratégia comercial adoptada.

Há ainda que referir a situação dos custos de trabalhos que comparativamente e pelo

senso comum, em termos de lógica, seria esperado terem valores mais elevados ou mais

baixos, dependendo do caso. Como estes valores são custos médios, o que quer dizer

que podem estar a ser influenciados por um desvio-padrão elevado, não se considera

que haja uma grande importância. Porém, é um factor minimamente preocupante.

Analisando as respostas ao inquérito feito às empresas, pode referir-se que estas foram

de encontro ao esperado e reflectem a análise previamente efectuada.

Relativamente aos métodos, são realmente necessários para o bom desenvolvimento de

uma obra e estimação de custos, permitindo que este seja o mais aproximado da

realidade. No entanto, há que ter em conta que há métodos mais precisos que outros e

com funções diferentes. Uns são criados com um objectivo de uso informático, enquanto

que, outros são dirigidos para a investigação ou orçamentação em termos globais e de

obras de grandes dimensões, os restantes podem ser utilizados correntemente. Em


123

CONCLUSÕES

relação aos últimos pode seleccionar-se o que se quiser, tendo em conta os dados que

são fornecidos e o objectivo final que se pretende para a obra.

Há que referir que alguns destes métodos são de origem estrangeira, servem de exemplo

e podem ser a base à introdução deste assunto em Portugal, uma vez que não há muita

informação desenvolvida neste âmbito.

6.2 - DIFICULDADES SENTIDAS NO DESENVOLVIMENTO DO

TRABALHO

Fazendo uma análise da investigação realizada, reforça-se a ideia de sentir uma

dificuldade real de conseguir orçamentar de forma objectiva, um trabalho de reabilitação.

Para que esta situação aconteça, pode referir-se o exemplo da experiência que se tem ao

tentar fazer uma pesquisa para tratamento de dados com um objectivo inicial, conseguir

manter esse objectivo até ao final do mesmo e atingi-lo sem restrições. Neste caso, era

necessária a colaboração da maior quantidade de empresas possível para que os

resultados pudessem ser minimamente credíveis. Contudo, a colaboração para este

estudo, foi muito reduzida, tanto a nível de disponibilização de custos ou de orçamentos,

como a nível de colaboração com dados para a realização de fichas de rendimentos de

trabalhos distintos, referentes à reabilitação.

Sendo assim, o estudo efectuado e apresentado pode ser objecto de crítica, mas deve

ser encarado como um início e um incentivo à continuação de um estudo que parece

muito útil, nesta área.

6.3 - DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

(…)

- Continuar a estabelecer fichas de custos de realização de trabalhos de

reabilitação, baseadas nos rendimentos de mão-de-obra, materiais e

equipamentos, obtidos a partir de observação directa ou de bases de dados,

recolhidas em empresas especializadas neste tipo de trabalhos, por forma a

conseguir publicá-las;

- Criar o Observatório de Custos de Reabilitação para recolha e divulgação de

informação relativa a custos de referência, tendo em conta o exemplo que é dado DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

123

CONCLUSÕES

pela França;

- Apelar à criação de entidades que se preocupem em fazer uma avaliação do que

tem que ser mudado


123

ANEXOS


137

ANEXOS

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS


137

ANEXOS

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

[1] Freitas, Vasco Peixoto; “Reabilitação de Edifícios – Aplicação de tecnologias

inovadoras na construção e reabilitação em engenharia civil”; 3º Encontro Nacional sobre

Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB 2009, F.E.U.P. - DEC, Porto, Março

2009

[2] Cóias, Vitor; “Reabilitação do edificado e da infra-estrutura: A melhor via para a

sustentabilidade na construção”; Conferência Anual BCSD; Torre do Tombo; 2007

[3] Lei nº 60/2007; Diário da República

[4] Neto, Fernando S.; Bezelga, Artur A.; “Custo e rentabilidade das intervenções”;

L.N.E.C, Lisboa, 1985

[5] Braga, Manuel Botelho Moreira; “Reabilitação de edifícios de habitação – Contribuição

para a estimação de custos”; Dissertação de Mestrado; Orientador: Prof. Artur Alves

Bezelga; Co-orientador: Engº João Silva Appleton; I.S.T.; Lisboa; 1990

[6] Nunes, António Jorge; “Caracterização e Estimação técnico-Económica”; Dissertação

de Mestrado; Orientador: Prof. Catedrático Jubilado Dr. Engº Joaquim da Conceição

Sampaio; Co-orientador: Prof. Dr. Eng.º Alfredo Soeiro; F.E.U.P – Secção de

Construções Civis; Porto;1995

[7] Aguiar, José; Cabrita, A.M.Reis; Appleton, João; “Guia de apoio à reabilitação de

edifícios habitacionais”; Volume 1; 6ª Edição; D.G.O.T. e L.N.E.C., Lisboa, 2002

[8] Lanzinha, João Carlos; “Apontamentos da cadeira de Organização de Obras e

Estaleiros”; Covilhã; 2008

[9] Paiva, José Vasconcelos; Aguiar, José; Pinho, Ana; “Guia técnico de reabilitação de

edifícios”

[10] Abrantes, Vitor; Freitas, Vasco Peixoto; Sousa, Marília; “Reabilitação de Edifícios –

Estudo do Comportamento e Análise técnico-económica das soluções utilizadas nas

obras de construção e reabilitação”; Instituto de Gestão e Alienação do Património

Habitacional do Estado; 1999

[11] Braga, Manuel Botelho Moreira; “Reabilitação de edifícios de habitação –

Contribuição para a estimação de custos”; Dissertação de Mestrado; Orientador: Prof.

Artur Alves Bezelga; Co-orientador: Engº João Silva Appleton; I.S.T.; Lisboa; 1990DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

137

ANEXOS

[12] Aguiar, José; Cabrita, A.M.Reis; Appleton, João; “Guia de apoio à reabilitação de

edifícios habitacionais”; Volume 2; 6ª Edição; D.G.O.T. e L.N.E.C., Lisboa, 2002

[13] Ravara A.; “1º Encontro sobre conservação e Reabilitação de edifícios de habitação

– Documentos Introdutórios”, L.N.E.C, Lisboa, 1985

[14] Braga, Manuel Botelho Moreira; “Métodos de estimação de custos de reabilitação de

edifícios de habitação”; Artigo; 1991

[15] Nunes, António Jorge; “Reabilitação excepcional de edifícios”; Dissertação; 1995

[16] Lanzinha, João Carlos Gonçalves; “Reabilitação de Edifícios – Metodologia de

diagnóstico e Intervenção”; Tese de Doutoramento; Orientador: Prof. Doutor Vasco

Manuel Araújo Peixoto de Freitas; Co-orientador: Prof. Doutor João Paulo de Castro

Gomes; Universidade da Beira Interior; Covilhã; 2006

[17] Lamego, Paula; Couto, Paula; Lourenço, Paulo B.; “Análise de custos em obras de

reabilitação de edifícios”; Fórum Internacional de Gestão da Construção - GESCON;

[18] Pinheiro, Elsa; Sousa, Carina; Lanzinha, João Carlos; “Variabilidade de custos de

reabilitação na envolvente exterior de edifícios de habitação”; 3º Encontro Nacional sobre

Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB 2009, F.E.U.P. - DEC, Porto, Março

2009

[19] http://prc.aiccopn.pt/

[20] http://www.construmatica.com/bedec/f/5902/1/K121_02

[21] http://www.anah.fr/pdf/Fiches-de-prix.pdf

[22] http://www.bcis.co.uk/RebuildingCosts/

[23] http://abi.bcis.co.uk/index.cfm#calculatornotes

[24] http://secure.cordell.com.au/valuer_residential/index.php?p=69

[25] Cabrita, A.M. Reis; Oliveira, Carlos S.; “1º Encontro sobre conservação e

Reabilitação de edifícios de habitação – Tipificação do parque habitacional”, L.N.E.C,

Lisboa, 1985


137

http://secure.cordell.com.au/valuer_residential/index.php?p=69

http://abi.bcis.co.uk/index.cfm#calculatornotes

http://www.bcis.co.uk/RebuildingCosts/

http://www.anah.fr/pdf/Fiches-de-prix.pdf

http://www.construmatica.com/bedec/f/5902/1/K121_02

ANEXOS

[26] Paiva, J. Vasconcelos; Carvalho, E. Cansado; Silva, A. Cavaleiro; “Patologia dos

espaços”; L.N.E.C.; Lisboa; 1985

[27] Bezelga, Artur; “Economia e Tecnologia de edifícios – Custos de construção”; I.S.T. –

Departamento de Engenharia Civil; Lisboa; 1994-1995

[28] Pontes, José António Pereira; “Economia da reabilitação de edifícios de habitação”;

Dissertação de Mestrado; Orientador: Engº Armando Costa Manso; I.S.T.; Lisboa, 1990

[29] Baptista, António J. Mendes; Martinho, Maria Albina; “Programas Urban e

Reabilitação Urbana – Revitalização de áreas Urbanas em Crise”; Direcção Geral do

Desenvolvimento Regional; 1997

[30] Pinho, Ana; Aguiar, José; “Reabilitação em Portugal – A mentira denunciada pela

verdade dos números!”; Arquitecturas; Lisboa; 2005

[31] Lanzinha, J.C.; Freitas, V.P.; Gomes, J. Castro; “Metodologias de diagnóstico e

intervenção na reabilitação de edifícios”; Artigo; Covilhã/Porto

[32] Pereira, Vasco Santos; “O Habitat do Futuro inserido no património construído –

desafios e oportunidades para o Sector da Reabilitação”; Workshop; AveiroDomus;

Aveiro; 2006

[33] Cóias, Vitor; “Reabilitação dos Centros Urbanos: Menos intrusividade na concepção

= Menos impactos na intervenção”; Seminário – Argamassas Fabris: Contribuição na

Construção para a malha urbana; GECoRPA; 2007

[34] http://www.aecops.pt/pls/daecops2/pnews.build_page?text=26743122

[35] http://www.aiccopn.pt/cpage.php?page=23

[36]http://engenhariacivil.wordpress.com/2008/12/25/aiccopn-quer-para-2009-a-

recuperacao-do-sector-da-construcao/

[37] http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/apoios/recria.html

[38]http://www.cmviseu.pt/portal/page?

_pageid=402,3350490,402_1374171&_dad=portal&_schema=PORTAL

[39] http://www.hiscox.com/Downloads/0aca8f37-46de-45e9-b67322f6eadce1d9.pdf

[40] http://www.itic.pt/pt/%252Fa-participacao-no-euroconstruct


137

http://www.itic.pt/pt/%252Fa-participacao-no-euroconstruct

http://www.hiscox.com/Downloads/0aca8f37-46de-45e9-b67322f6eadce1d9.pdf

http://www.cmviseu.pt/portal/page?_pageid=402,3350490,402_1374171&_dad=portal&_schema=PORTAL

http://www.cmviseu.pt/portal/page?_pageid=402,3350490,402_1374171&_dad=portal&_schema=PORTAL

ANEXOS

[41] Lei nº 60/2007; Diário da República

[42] http://www.oracle.com/global/pt/customers/aecops.html

[43] http://dn.sapo.pt/inicio/interior.aspx?content_id=598918

[44]http://reabilita.pcc.usp.br/Textos_tecnicos/

QUADRO_SINTESE_EQUIPE_REABILITA.pdf


137

http://reabilita.pcc.usp.br/Textos_tecnicos/QUADRO_SINTESE_EQUIPE_REABILITA.pdf

http://reabilita.pcc.usp.br/Textos_tecnicos/QUADRO_SINTESE_EQUIPE_REABILITA.pdf

http://dn.sapo.pt/inicio/interior.aspx?content_id=598918

Tese Mestrado 05-06-2009

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