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TEMAS DE REGISTOS E DE NOTARIADO

AUTOR E EDITOR

JOS AUGUSTO G. MOUTEIRA GUERREIRO

DISTRIBUIDOR

EDIES ALMEDINA. SA

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Janeiro, 2010

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304277/10

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so da exclusiva responsabilidade do(s) seu(s) autor(es).

Toda a reproduo total ou parcial desta obra, por fotocpia

ou outro qualquer processo, sem prvia autorizao escrita do Editor,

ilcita e passvel de procedimento judicial contra o infractor.

Dedico esta colectnea aos excelentes companheiros de caminho

excelentes mesmo com quem tive ensejo de reflectir algumas das questes

aqui tratadas, do Conselho, como os saudosos Marques Coelho, Silva Costa e

Fontinha e os que felizmente c continuam, Rocheta, Silva Pereira, Ema,

Mariazinha, Seabra Magalhes, Odete, Bastos, Zulmira, Canela Lopes, Neto

Ferreirinha, Vidigal, Ana, Castilho e Cunha, Albino Matos, Botelho, bem como

l fora,

Rafael, La, Fernando, Nicols... e em geral aos meus queridos Colegas,

incluindo da Judicatura e da

Advocacia, com quem em muitas ocasies e encontros convivi, cabendo ainda

realar os Acadmicos que contriburam para que me tivesse debruado sobre

alguma da temtica ora publicada, como acontece, designadamente, com

Glria Teixeira, Henrique

2

Mesquita, Coutinho de Abreu, Francisco Amaral

e Mnica Jardim.

A todos o meu muito forte e amigo abrao,

JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO

PREFCIO

O ordenamento jurdico portugus tem assistido nos ltimos anos a uma proliferao de

actos legislativos no domnio do direito dos registos e do notariado, fruto de um esforo

louvvel, por parte do Governo, de informatizao dos servios e desmaterializao dos

procedimentos legais e administrativos. Estamos cientes das boas intenes do legislador nesta

matria, que mereceu bom acolhimento da Comisso Europeia e de organizaes internacionais,

mas a prpria comunidade internacional bem como os meios acadmicos e profissionais esto

conscientes que no bastam as intenes.

A obra que tenho o gosto e privilgio de prefaciar ilustra de um modo compreensivo e

crtico as recentes alteraes legislativas, a sua pertinncia e impacto em valores jurdicos

essenciais como so a celeridade, certeza e segurana jurdicas.

Estes valores so indispensveis no direito dos registos e do notariado que, pela sua

intrnseca natureza, se apresenta indissocivel dos princpios, regimes e tcnicas legais do

ordenamento jurdico no seu todo. Um especialista em direito dos registos e do notariado tem de

carrear consigo uma herana jurdica vasta e profunda, alicerada nos conceitos fundamentais

de direito civil, direito administrativo, direito comercial, direito fiscal, direito internacional e

europeu, entre outros.

O autor desta obra possui a qualidade invejvel e rara de conciliar um competente

conhecimento jurdico, nos seus diferentes e plurais ramos, nem sempre coordenados

sistemtica e cientificamente, com uma profunda e longa experincia acadmica e profissional e

ainda com qualidades humanas de inteligncia, esprito crtico e abertura s experincias

internacionais e de direito comparado.

A obra Temas de Registos e de Notariado engloba matrias de natureza tcnico-jurdica,

elaboradas como suporte para as aulas da disciplina registos e notariado e tambm as

participaes do autor em conferncias nacionais e internacionais, ilustrando o interesse que

advm da partilha cientfica internacional e ao nvel do direito comparado.

O direito dos registos e notariado fica portanto mais enriquecido com a participao

acadmica do Dr. Mouteira Guerreiro e, com a nossa firme esperana, ir certamente tambm

contribuir para a correco e aperfeioamento do actual regime jurdico.

Conforme acima exposto, no basta a adaptao pura e simples de procedimentos

administrativos informticos, ficticiamente desburocratizantes e simplificadores, que

posteriormente se vm a revelar potenciadores de fraudes e abusos e comprometedores dos

valores essenciais de segurana e certeza jurdica. As pessoas, singulares e colectivas, desejam

celeridade e eficincia mas, acima de tudo, certeza e segurana nos seus actos e transaces.

A simplicidade e eficincia neste ramo to abrangente e complexo do Direito atinge-se

com o necessrio e indispensvel conhecimento jurdico compreensivo e global, a experincia e

3

conhecimento da aplicao do ordenamento jurdico e ainda tomando em considerao as

experincias internacionais e de direito comparado j testadas em outros ordenamentos.

Esta obra integra este valioso esplio intelectual e humano e ser acolhida avidamente pela

sociedade civil, acadmicos e juristas.

Na qualidade de Directora do CIJE (Centro de Investigao Jurdico-Econmica da

Faculdade de Direito da Universidade do Porto) tenho tido o privilgio e a honra de conviver,

desde h vrios anos, com o acadmico, jurista e tambm amigo, Dr. Mouteira Guerreiro. O seu

trabalho e generosa disponibilidade para coordenar e participar em cursos ps-graduados bem

como promover, na qualidade de mentor ou conferencista, os competentes e participados

debates que tm tido lugar na Faculdade de Direito da UP, tm deixado marca e profundo

impacto na extensa comunidade humana que com ele tem convivido e partilhado conhecimentos

e angstias.

O CIJE, a Faculdade de Direito da UP e a comunidade acadmica e de profissionais

agradece reconhecidamente a obra que agora se publica, esperando que o autor continue

connosco nesta caminhada feita, por vezes, de curvas estreitas e mal desenhadas, tal a

precipitao para atingirmos metas e ambies.

Porto, 2 de Dezembro de 2009.

GLRIA TEIXEIRA

Professora da Faculdade de Direito da UP

Directora do CIJE

NOTA INTRODUTRIA

decorrido algum tempo desde que vozes amigas me desafiaram a publicar os textos que

tive oportunidade de produzir em determinadas intervenes. Num dos ltimos encontros anuais

do CIJE na Faculdade de Direito da Universidade do Porto, a Professora Glria Teixeira,

enquanto Directora do Centro, foi perguntando aos membros presentes quais os projectos que

cada um tinha para o ano seguinte. Chegada a minha vez falei dos assuntos que podia tratar em

conferncias a realizar na Faculdade. Imediatamente me disse que concordava e convidou-me

ainda a juntar esses e os outros temas que j anteriormente tratara num livro a publicar no

mbito do CIJE. Como dizer que no? S tinha que agradecer.

No indicado contexto propus-me fazer a colectnea cuja organizao, no entanto e devo

confess-lo logo me causou algumas hesitaes. Principalmente estas: que trabalhos incluir?

Como os distribuir? Acabei por escolher os que se me afiguraram ser mais teis, quer para quem

lida com estas matrias (tanto na vertente prtica como na terica), como sobretudo o caso dos

estudantes, quer tambm para todos os que procuram e tentam dar a resposta que consideram

pertinente velha questo respeitante ao papel que os registos e o notariado devem ter na nossa

sociedade. Quanto arrumao dos temas acabei por optar pela que consta do ndice e

portanto ser desnecessrio dizer aqui algo mais.

4

Um outro ponto que me preocupou e sobre o qual queria dar uma breve explicao este:

nos ltimos anos e em locais diversos fiz algumas conferncias para as quais fui convidado e

que me pareceu oportuno incluir nesta colectnea. Todavia, os assuntos repetem-se e em

questes concretas acabei por dizer em intervenes seguintes o que j havia exposto, ainda que

parcialmente, nas anteriores. Devia, portanto, retirar as partes que reeditavam tais comentrios

para

incluir apenas o que ainda no estava dito anteriormente. Optei, contudo, por no o fazer, por

duas ordens de razes: 1) eliminando parcelas do discurso, que foi concebido como um todo

coerente, alm da difcil tarefa, a sequncia da exposio perderia a sua continuidade lgica e

tambm uma desejvel facilidade de percepo por parte do leitor; 2) em muitos casos no se

tratava apenas de uma pura e simples repetio do texto, mas sim da ideia tratada e da forma

como ela veio a ser desenvolvida e at exemplificada, mas que diferindo ou podendo estar mais

impressiva nalguns pontos, acabaria certamente por ajudar a clarific-la. Por estas razes, e

embora pedindo desculpa por tais repetitivas incluses, acabei por inserir os textos na ntegra ou

quase na integra.

Cabe ainda prestar um esclarecimento diferente: fazem parte da colectnea temas de

natureza tcnico-jurdica, elaborados sobretudo como suporte prtico para os estudantes da

disciplina de registos e notariado. Mas esto tambm outros de ndole algo polemizada, e por

vezes com certa insistncia, mas que nasceram em contextos de reflexo jurdica. E no seria

prefervel coleccion-los aparte, podendo formar dois livros que, cada um, pudesse at englobar

alguns textos que no foram agora includos? Por um lado, talvez tivesse sido melhor. Todavia,

acabei por no o fazer principalmente por me ter parecido que o principal alerta que, mesmo

nos textos mais acalorados, dado, tem tambm um cariz didctico. Com efeito, o que nos

preocupa e fundamente continua a preocupar quem se interessa por estas matrias a

incompreenso a que (alis de h longa data) tem sido votada a funo dos Registos e do

Notariado, sobretudo no desempenho do seu importante papel social, e o menosprezo a que o

legislador modernista (mas por certo no actualizado) tem votado o princpio da legalidade e

o valor do documento autntico. que, com estas concepes de desconsiderao pelos valores

jurdicos, parece que se intenta justificar (defender) a mediocridade e no, como deveria,

trabalhar para a excelncia, a qual, evidentemente, no corresponde a um reino da

quantidade. Com tal desdm, bem como com o relegar para os prprios interessados um

utpico auto-controlo, inclusive na qualificao dos factos que ho-de ficar registados, o que

se tem conseguido o descrdito nos ttulos e na informao registral, quando afinal um e a

outra so manifestamente indispensveis na actual sociedade de informao.

Depois da data em que foram feitas algumas das intervenes ora dadas a lume verificou-

se que a legislao mudou, ainda que pontualmente. Para que a publicao pudesse tambm ter

utilidade prtica, tive de actualizar vrias referncias. Numas matrias limitei-me a introduzir

uma breve nota explicativa, noutras modifiquei a prpria redaco. Alis, houve passagens que,

relativamente verso original, sofreram aqui e alm algumas alteraes. Subsiste, no entanto, a

possibilidade de, quando a colectnea j estiver impressa, formando livro, alguma legislao

referida possa j estar alterada (o que nem sequer de estranhar dada a actual permanente

alterao das leis!). No entanto, dessa presumvel ocorrncia desde j apresento ao leitor esta

justificao e as atinentes desculpas, que tambm so devidas pelas ocasionais falhas,

incorreces e lapsos ortogrficos que as minhas parcas qualidades de revisor de textos tenham

deixado passar.

Uma explicao tambm devida por no ter incorporado uns estudos que tm sido citados

e, ao contrrio, por acrescentar uma adenda. Quanto a esta, diga-se que apenas constituda

por trs textos os quais, como se reconhece, embora em princpio talvez no devessem pertencer

colectnea, no entanto foram nela includos (ainda que em simples adenda) por ter pensado

que esta era uma oportunidade de aqui os publicar, acontecendo ainda que um deles (de

homenagem ao Dr. ANBAL BELO) contm referncias relativas a um momento histrico

importante: a privatizao do notariado. H, por ltimo, uma aula que est em espanhol, do

que creio poderei ser desculpado, at por ter sido originalmente escrita apenas nessa lngua

5

(que, mais que o ingls, habitualmente usada nos congressos internacionais de registos e de

notariado), em geral de fcil leitura, sendo agora um pouco fastidioso e desnecessrio vert-la

para portugus. No tocante no incluso dos aludidos estudos, direi apenas que tal se deve

circunstncia de j estarem divulgados noutras colectneas (casos da Reforma da aco

executiva, vol. 3. e de L aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa ou da

Scientia Jurdica) e/ou revistas.

Termino esta introduo renovando os meus agradecimentos Professora Glria Teixeira,

no s por me ter incentivado a publicar este livro, como tambm por se ter disposto a prefaci-

lo.

Esposende, 9 de Dezembro de 2009

JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO

I

TEXTOS DIDCTICOS

REGISTO PREDIAL

PUBLICIDADE E PRINCPIOS DO REGISTO*

1. A necessidade de dar a conhecer os factos, actos e contratos a quem neles no seja parte

nem neles tenha intervindo motivou que a cincia jurdica tivesse concebido e criado meios

instrumentais vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar esse conhecimento.

que, sendo a documentao autntica sobretudo a cargo da actividade notarial de

essencial importncia para a certeza e segurana dos actos e das relaes jurdicas, a verdade

que somente atravs do ttulo o conhecimento desses mesmos actos e relaes fica circunscrito

s partes, ou seja, restringido a quem nele interveio. Para que todos os outros (omne gentes)

possam igualmente aceder a esse conhecimento e tambm para que o acto lhes possa ser

oponvel necessrio que o contedo do documento seja publicitado.

A necessidade pblica de ser conhecida a situao jurdica dos prdios evidente e de h

muito foi reconhecida. Ao longo da evoluo histrica compreendeu-se ainda que se a esse

simples conhecimento fosse adicionada uma presuno da verdade do que publicitado e uma

garantia de eficcia (para as partes e terceiros) e consequente oponibilidade sobretudo para

efeitos de maior confiana na contratao ento o sistema publicitrio tornar-se-ia mais

eficaz, melhorando as prprias condies do comrcio jurdico. Nasceram assim os registos

jurdicos, designadamente o registo predial de que ora nos iremos ocupar.

Num clssico estudo sobre a publicidade e teoria dos registos1 CARLOS FERREIRA DE

ALMEIDA d um conceito amplo de publicidade como o conhecimento ou cognoscibilidade

pelo pblico, atingida por meios especficos e com a inteno prpria de provocar esse

conhecimento. Este Autor indica ainda que h uma outra noo, mais restrita, quando tais

meios representam uma actividade prpria de uma entidade destinada tipicamente quela

funo, utilizando, como um servio do Estado, adequados meios tcnicos. Haver ento uma

publicidade organizada como conhecimento ou cognoscibilidade atravs dos registos

pblicos.

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Os registos surgem-nos portanto como ferramentas no s concebidas, mas

verdadeiramente aptas e idneas para tornar pblicos e salvaguardar os direitos, identificar as

situaes jurdicas2 e permitir que o pblico em geral tenha acesso informao que deles

consta, presumindo-se legalmente que ela vlida e verdadeira.

A publicidade que os registos pblicos conferem no , pois, uma publicidade qualquer,

apenas geradora da notcia da existncia dos direitos ou tambm das razes de cincia que os

baseiam.

sim uma publicidade que gera efeitos quanto cognoscibilidade da existncia desses direitos.

Tais efeitos, que ao longo da evoluo histrica foram nos primeiros tempos apenas

probatrios e depois presuntivos da existncia e validade dos direitos, passaram a partir das

primeiras leis hipotecrias do sculo XIX a ser tambm os da eficcia em relao a terceiros (e

com vista a uma eficcia-garantia) e mesmo de uma eficcia absoluta, inclusive para as prprias

partes3.

Os registos destinam-se, portanto, a tornar pblicas as situaes jurdicas4 objecto da

publicidade registral so as situaes jurdicas5 e de modo a que tal publicitao possa ser

geradora de efeitos de direito. Contribuem assim para alcanar, de um modo que vem sendo

progressivamente aperfeioado, um dos valores fundamentais da ordem jurdica, qual seja o do

conhecimento, da certeza e ainda, em certos casos, da inquestionabilidade das situaes que

realmente vo sendo constitudas. Parafraseando o que escreveu JOS ALBERTO GONZLEZ6,

dir-se-ia que os registos ajudam a aproximar a ordem jurdica concreta da autenticidade que

existe na ordem jurdica abstracta. Constituem, assim, um auxlio, um suporte e um eficaz

contributo para a prpria realizao do direito.

No que toca ao registo predial (que tambm se tem designado como registo imobilirio,

registo da propriedade e registo hipotecrio) a certeza jurdica que pode conferir

sobretudo importante para a realizao das transaces imobilirias sua fiabilidade,

estabilidade e segurana bem como para o crdito hipotecrio, que poder ser tanto mais

facilitado, eficiente e barato quo mais aperfeioado e garantido for o sistema de registo.

Na poca contempornea da sociedade de informao em que se vulgarizou a

contratao electrnica os registos pblicos tm uma importncia crescente7, dada a sua

prtica indispensabilidade, visto que, em regra, com base na sua existncia e na fiabilidade da

situao jurdica publicitada que se oferece e se transmite a necessria confiana aos

contraentes e a todos se d uma garantia pblica essencial para possibilitar a prpria realizao

dos negcios jurdicos8. E de todos bem sabido que a segurana documental, bem como a dos

dados constantes dos registos9 constituem hoje infra-estruturas absolutamente necessrias para

o incremento das relaes sociais e para o progresso econmico.

2. A forma como nos diversos pases tem sido encarada a publicidade registral, os modos

como ela se organiza e se articula com o direito substantivo, a prpria definio dos objectivos

que se pretendem alcanar10, bem como os princpios (e regras gerais11) que vigoram e ainda os

efeitos que se visam gerar, deram origem criao de diversos sistemas registrais.

Estes sistemas tm sido classificados com base em diversos critrios. Assim, tendo-se em

vista o modo como o registo organizado, diz-se que um registo de base real12 se a partir do

prdio ou seja, com base no prdio13 que se registam os sucessivos factos que se lhe referem

e de base pessoal se com base nos titulares dos direitos que o registo feito. Claro que este

ltimo sistema (que serve para localizar ttulos mas no para organizar registos) para alm das

dificlimas buscas relativas aos prdios, no permite obter imediatamente uma informao

fidedigna sobre as sucessivas titularidades e encargos referentes ao bem em causa.

Havendo vrias outras classificaes dos sistemas registrais (por ex: de inscrio e de

transcrio ou abstracto e causal) h contudo uma que usualmente apresentada como mais

relevante do que aqueloutra que atende ao modo de organizao do registo. Referimo-nos que

respeita natureza e efeitos da inscrio (ou seja, do assento registral) e que distingue os

sistemas de inscrio constitutiva dos de inscrio declarativa.

7

Nos primeiros atravs da inscrio no registo que o direito (real) se constitui14. Nos

outros o direito constitui-se fora do registo designadamente por mero efeito do contrato e ao

assento registral fica apenas adstrito o papel de publicar (de declarar) o direito.

Os sistemas germnicos (e de inspirao germnica, como o caso do brasileiro) so

conhecidos como tipicamente de inscrio constitutiva e os latinos (como o francs ou o

italiano, no direito civil herdeiros directos do Cdigo de Napoleo) como de inscrio

declarativa.

E o portugus e o espanhol, que directamente o inspirou em que categoria se inserem?

A resposta que sempre se usa dar a de que se trata de sistemas declarativos tout court.

Creio, todavia, que mais apropriado seria dizer-se que so algo mesclados (esto numa espcie

de tertio genus) ainda que prximos do sistema declarativo. Isto porque no caso da hipoteca,

que tradicionalmente tem o maior peso registral e econmico (e em outros como no da

penhora15) estes sistemas so constitutivos. Da que no nos parea desajustado dizer que,

quanto aos efeitos da inscrio, o sistema portugus misto, embora afim ou mais prximo

do declarativo16.

Todavia, no que toca aos sistemas, a classificao que se afigura de todas a mais relevante

a que respeita aos efeitos da publicidade registral. Sob este ngulo poder-se-o distinguir

fundamentalmente trs tipos de sistemas ou, talvez mais rigorosamente apenas dois, visto que

o primeiro nem sequer se poder considerar um sistema. Sero:

1. O denominado sistema de recording em que se arquivam os sucessivos documentos,

sem um prvio exame dos mesmos. Tambm os demais princpios do registo (de que

falaremos) no se aplicam ou quando eventualmente algum deles esteja previsto no

aplicado rigorosamente. So sistemas que apenas podem obter meros, escassos e

duvidosos efeitos meramente informativos e que, portanto, no oferecem garantias de

que os titulares dos direitos sejam realmente os que constam do registo. H quem

considere, como ns, que nem sequer so sistemas de registo, visto que no tm

fiabilidade alguma, podendo gerar toda a espcie de dvidas sobre a prpria existncia

e legalidade do facto registado17. So os sistemas de raiz saxnica18.

2. Os sistemas de mera inoponibilidade19, so aqueles em que a no inscrio do ttulo no

sistema registral o torna inoponvel ao terceiro que, de boa f, o tenha inscrito. Tambm

conhecidos como de registo de documentos so sistemas que no oferecem uma

informao garantida sobre a titularidade do bem, embora prestem alguma informao

sobre essa titularidade, designadamente no sentido de que o dono ser um dos que o

registo publica20. So os sistemas de inspirao francesa.

3. Sistemas de registo de direitos, tambm designados de f pblica. Trata-se dos que mais

e melhores efeitos produzem. Em sntese, dir-se- que fornecem uma publicidade

credvel dando tambm uma garantia do que publicitado. Quem contrata confiado no

que o registo publica e regista fica, portanto, plenamente garantido na sua aquisio.

Trata-se de sistemas que informam de forma eficaz e insofismvel as balizas do

direito, designadamente as titularidades e os encargos que impendem sobre o prdio.

Precisamente por isso, a qualificao dos ttulos tem de ser rigorosa e exercida por

juristas habilitados e competentes.

Consequentemente, estes sistemas permitem reduzir ao mnimo a conflitualidade e os

denominados custos de transaco. So sobretudo (mas no apenas) os de raiz germnica,

ainda que se possam subdividir do modo seguinte:

a) O direito que se publicita o nico que existe: sistema germnico (e um outro, bem

diferente, denominado sistema Torrens ou australiano);

b) O direito publicado o nico que quem contrata necessita de conhecer: sistema

espanhol21.

So estes, num muito breve resumo, os principais tipos de sistemas. E dizemos tipos

no sentido de enunciados genricos de sistemas porque, em rigor, no h nos prprios pases

da Europa comunitria dois sistemas que, embora pertencendo ao mesmo tipo, sejam

8

rigorosamente coincidentes22. o que acontece, por exemplo, com o sistema francs, o italiano

ou o belga (todos do tipo supra indicado sob o n. 2) que entre si so bastante diversos ou com o

alemo, o austraco, o suo ou o espanhol (todos eles do tipo de registo de direitos) mas que

tm acentuadas diferenas.

A grande variedade dos sistemas registrais resulta fundamentalmente das diferentes

solues do direito substantivo que cada pas adopta, bem como da sua estrutura fundiria, da

articulao com outros institutos (v.g. do cadastro) e ainda da prpria evoluo doutrinria, da

adaptao aos objectivos legais, da experincia concreta quanto ao bom ou mau funcionamento

do sistema que se utiliza. Todavia, apesar das diferenas, subsistem alguns traos comuns e

idnticos objectivos a prosseguir que a doutrina estuda e analisa sobretudo no sentido de

alcanar uma evoluo terico-prtica, buscando as melhores solues j experimentadas nos

diversos sistemas. Diz-se mesmo que o direito registral tem uma vocao comparatista23 que

contribui para o seu aperfeioamento e at para a sua sistematizao.

Cada sistema registral constitudo por um conjunto orgnico de normas que tem por

objecto definir e organizar o registo e que no seu conjunto formam o que se poder designar

como o ordenamento jurdico registral.

Diremos, assim, que o ordenamento jurdico registral o que respeita a um dado sistema

de registo e tem por objecto um conjunto orgnico de normas e princpios que estrutura e

particulariza (individualiza) esse sistema, ou seja, que diferenciando-o dos demais, revela como

nele se constri a publicidade dos direitos reais.

3. As regras bsicas, caracterizadoras, estruturantes, tanto jurdica como

organizacionalmente, que um sistema de registo tem e dever ter constituem princpios de

registo. Cabe esclarecer: no se trata de princpios ou regras gerais de direito, mas to s de

registo24, ainda que estejam (como alis devem estar) aliadas e ao servio das solues vigentes

no domnio do direito substantivo.

Trata-se, portanto, de orientaes gerais e dos elementos ou traos essenciais que

fundamentam e estruturam um sistema de registo. Por isso se diz que tm um papel muito

importante na construo cientfica do direito hipotecrio25 ainda que no tenham validade

universal26. Os princpios hipotecrios (ou de registo), sublinhemo-

-lo, so sim os que vigoram em determinado sistema. Fala-se assim dos princpios do sistema

alemo, do sistema francs, do sistema portugus. E h os que existem no sistema alemo e no

no sistema francs ou os que vigoram no portugus e no no italiano. Sucede, contudo, que

muitos deles so comuns aos diversos tipos de sistemas de que falmos.

So usualmente apresentadas algumas classificaes dos princpios de registo, como a que

distingue os materiais, os formais e os mistos27 ou, talvez mais adequadamente, a que os divide

em essenciais ou imanentes e tcnicos ou acidentais28. No entanto, afigura-se que estas

classificaes no so de todo inequvocas e os que alguns autores consideram de menor valia j

outros encaram como essenciais. Importante sim a concepo dos princpios em si mesmos,

tendo sobretudo em ateno que orientam e facilitam a interpretao e aplicao do direito

registral29, j que ajudam a entender os seus pilares estruturantes e por isso mesmo talvez

devessem integrar um captulo prprio dos cdigos de registo, mesmo porque a sua

compreenso ajuda aplicao do Direito30.

Vamos abordar em sntese os principais princpios vigentes no sistema portugus (muitos

dos quais so comuns a outros sistemas, como o espanhol) e que tambm so dos usualmente

mais falados na doutrina.

4. Um princpio que resulta de diversas disposies do Cdigo do Registo Predial (que

doravante referiremos apenas como Cdigo) e no apenas de uma norma que claramente o

estabelea mas que, todavia, se tem de considerar como um dos mais importantes o

princpio da especialidade, que, consabidamente, tambm um dos princpios dos direitos

reais.

Este princpio diz-nos que todos os elementos do registo (da relao registral) devem ser

certos e determinados: os sujeitos, o objecto e os factos que se querem inscrever31.

9

No que toca aos sujeitos dever-se- esclarecer o seguinte: quando o registo feito pode

acontecer que no estejam identificados com todos os elementos que a lei (nomeadamente a

alnea e) do n. 1 do art. 93. do Cdigo) exige, mas a sua identidade tem de ser certa e a sua

identificao determinvel. o que resulta do n. 3 daquele art. 93..

Quanto ao objecto32 dessa mesma relao registral, ou seja, neste sentido, o prdio,

tambm tem de ser certo e determinado. Ao tratar da descrio do prdio, o Cdigo indica (art.

82.) as menes gerais que cada uma deve ter. Note-se que pode acontecer (e frequentemente

acontece) que alguma ou algumas delas possam estar desactualizadas, erradamente indicadas ou

que aparentemente (sobretudo para quem desconhea a tcnica do registo) paream referir-se a

outro prdio33.

Contudo, no pode haver dvida quanto identidade do prdio que necessariamente tem

de ser aquele e no, eventualmente, qualquer outro. Alis, se o registo tivesse sido feito

ocasionando tal dvida ou incerteza quanto identidade do prdio, seria nulo (art. 16., c) do

Cdigo).

No tambm, portanto, possvel efectuar-se o registo sobre uma coisa ideal ou abstracta

como o caso das universalidades. O que ento poder ocorrer como quando se trata da

herana que se destaque individualmente o prdio ou prdios que dela faam parte para o(s)

identificar inequivocamente. No igualmente possvel efectuar o registo sobre um prdio

alternativo ou de existncia incerta34.

O princpio da especialidade refere-se ainda aos factos que se pretendem inscrever. Alis,

diz-se mesmo que este princpio surgiu para que a hipoteca se concretizasse evitando as

denominadas hipotecas gerais35. Depois estendeu-se a todos os direitos reais passveis de

registo, de harmonia com o sistema do numerus clausus. pois necessrio que o acto jurdico

em questo relativo a quaisquer factos, aquisitivos ou de onerao esteja claramente

determinado, com a indicao precisa da sua espcie, dos valores sobre que incidam os nus ou

encargos, da causa aquisitiva e ainda das clusulas que eventualmente se convencionem36.

5. Na exposio sumria dos principais princpios, prossigamos agora seguindo a ordem

porque vm indicados no Cdigo.

A designao do que nos surge em primeiro lugar (no art. 4.) no consensual. Assim h

autores que o denominam princpio da inscrio37 e outros da eficcia do registo. A nosso ver

esta ltima talvez seja prefervel para evitar confuso com o princpio que vigora apenas

quando a inscrio constitutiva e tambm porque a decorrente da expresso usada pela lei na

prpria epgrafe do art. 4..

Diz-nos este princpio qual o resultado, qual o valor da inscrio registral e qual o

efeito til que produz tanto para as partes como para com terceiros, mormente no tocante

constituio e eficcia do direito real a que o assento de registo se refere.

De harmonia com o disposto no art. 4. do Cdigo h duas situaes: a do n. 1 segundo o

qual, apesar de o facto sujeito a registo no estar registado, os seus efeitos produzem-se

plenamente entre as partes; e a do n. 2 que diz que os factos constitutivos de hipoteca

constituem excepo a esta regra. Com base nesta formulao simples (a nosso ver simplista)

diz-se (dizem quase todos) que a disposio legal consagra o entendimento do sistema registral

portugus como declarativo, dado que s excepcional (e unicamente) no caso da hipoteca,

constitutivo. Acresce que, substantivamente, o Cdigo Civil estabelece [art.os 408., n. 1 e

1317., a)] que os direitos reais se constituem por mero efeito do contrato.

Ao contrrio do que (pelas sumariamente expostas razes) entende a generalidade da

doutrina e tambm a jurisprudncia, no cremos, todavia, que se possa dizer que o sistema

registral portugus pura e simplesmente declarativo. Fundamentalmente por estas razes:

Em primeiro lugar, o caso da hipoteca38 no se deve considerar como uma excepo

no sentido tcnico-jurdico. Com efeito h outras situaes ( semelhana do que ocorre

com o sistema espanhol) em que o registo constitutivo. , por exemplo, o caso da

penhora que se realiza atravs do registo39. Sero ainda outros casos, como o do

10

destaque de uma parcela para construo nos termos consentidos pela lei do

loteamento40.

Acresce que o prprio registo de hipoteca no em si mesmo uma excepo dentro do

sistema registral. um registo fundamental. O prprio direito registral denominado

por muitos (designadamente os autores espanhis) como direito hipotecrio. Alis, o

registo de hipoteca at anterior (nas primeiras leis hipotecrias) ao prprio registo de

aquisio da propriedade. Por isso, o livro de registo das hipotecas (livro C) surgiu antes

dos das outras inscries (livros F e G) que s mais tarde se passaram a efectuar. O

registo de hipoteca tem, pois, o estatuto de um registo fundamental, ou mesmo de

primacial importncia.

Por outro lado ainda, s uma parte dos factos registveis que respeita s transmisses

de direitos reais que emergem de contratos. Por isso o argumento tirado da lei civil a

transmisso opera-se por mero efeito do contrato no colhe para se dizer se o sistema

, ou no, basicamente constitutivo.

Finalmente, h certos factos em que o registo, se no tem um claro efeito constitutivo do

direito, assume pelo menos uma natureza de pressuposto para o seu exerccio. Ser o

caso do registo do loteamento e, qui, do da propriedade horizontal41. Tratar-se- do

que denominamos um efeito constitutivo indirecto ou um efeito semi-constitutivo42.

Por todas estas razes afigura-se mais adequado dizer que o sistema registral portugus

em parte declarativo e em parte constitutivo ou, se quisermos, semi-declarativo (ou semi-

constitutivo). O que parece que o mais correcto no ser dizer (como habitual ler-se) que se

trata pura e simplesmente (tout court) de um sistema declarativo.

6. O princpio que respeita aos efeitos do registo e sua eficcia para com terceiros est

basicamente previsto no art. 5. do Cdigo do Registo Predial. E dizemos basicamente porque

h outras disposies inclusive os artigos 17., n. 2 e 122. deste Cdigo e 291. do Cdigo

Civil onde tambm tais efeitos se acham previstos.

Na epgrafe daquele art. 5. o princpio designado como o da oponibilidade a terceiros

e o n. 1 esclarece que os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois de

registados.

Os n.os 2 e 3 prevem excepes aplicao do princpio e o n. 4 tenta dar uma definio do

conceito de terceiros para efeitos de registo43

A ideia sobre a aplicao deste princpio , por certo, a que mais tinta tem feito correr

tanto na doutrina como na jurisprudncia mormente a respeito da definio do conceito de

terceiro44 e a que aqui apenas referimos, visto que em cursos ministrados (mormente no

mbito do CENoR) sempre tm sido previstas aulas especificamente dedicadas a este tema.

A maioria dos autores espanhis designa este princpio como de inoponibilidade para

acentuar esta ideia essencial, que afinal a acolhida pela prpria redaco do art. 32. da Ley

Hipotecaria: os ttulos que no estejam devidamente inscritos no registo no prejudicam o

terceiro. Isto : o ttulo que no se ache registado no pode ser oposto ao que j est registado.

Esta expresso com uma redaco em forma negativa no significa menor efeito do

princpio. Pelo contrrio, visto que de modo abrangente diz que todo o ttulo no inscrito que

no pode prejudicar terceiros.

Entre ns, porm, este princpio designado (numa formulao dir-se-ia que afirmativa)

como de oponibilidade para indicar que s depois do registo que o facto (a ele sujeito)

oponvel a terceiros. E isto porque depois de ter sido registado que o facto se presume

conhecido45. Por conseguinte, aquele que se registou deve prevalecer sobre o que no foi

registado.

Dizem, porm, alguns autores que sem a limitao do conceito de terceiro a aplicao do

n. 1 do art. 5. conduziria ilao de que o sistema registral portugus era constitutivo. Ora,

nos termos do disposto no art. 4., ele declarativo. No podemos concordar com esta ideia

essencialmente por duas ordens de razes:

11

em primeiro lugar no parece que se possa afirmar que o nosso sistema ntida e

patentemente declarativo e que o art. 4. conduza a uma tal interpretao. Ser antes,

como j anterior e sucintamente se referiu, um sistema hbrido, misto, nuns casos

declarativo46 noutros claramente no.

em segundo lugar porque uma coisa muito diferente dizer-se que o direito real s

nasce com a inscrio no registo (como nos sistemas germnicos e mesmo no brasileiro)

e outra que a eficcia para com terceiros e que a proteco geral da segurana do

comrcio jurdico (expressamente prevista no art. 1. do Cdigo) significa ou implica

que esse nascimento ocorra necessariamente com o registo. Claro que tal nascimento

pode ocorrer com o contrato e apesar disso a eficcia da inscrio e a proteco dos

terceiros ser praticamente total (como acontece no sistema espanhol maxime ex vi do

art. 34. da L. H.) ou o inverso: o sistema ser constitutivo e aquela eficcia e proteco

no ser a plena (como ocorre no sistema brasileiro).

Os defensores da ideia do conceito restrito (de terceiro) tecem ainda outras consideraes a

respeito do registo que nos parecem desajustadas e at mesmo arcaicas47 tais como a da

presumida ideia que existe no povo (mas existe?) a concepo de que no far falta registar48

ou tambm a de que no actual estado das coisas a posse deve continuar a prevalecer e portanto

o registo no pode ainda desempenhar o seu papel de instrumento ao servio da segurana do

comrcio jurdico.

Sem pretender (nem ser oportuno) tratar aqui esta matria, direi apenas que me parece que,

hoje, a ideia da justia real conduz exactamente s concluses opostas, designadamente porque

o princpio da legitimao vigora h j mais de 20 anos49 e consequentemente a necessidade

do registo j h muito tempo que no ignorada pela populao e que, na realidade actual, a

invocao da posse serve mais para cumprir um ritual (ou at mesmo para sacralizar uma

mentira) do que para contribuir para a certeza do direito ou para demonstrar uma qualquer

aparente verdade substantiva50. Por outro lado, o Dec.-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho tornou o

registo obrigatrio (art. 8.-A do C.R.P.) de modo que aquele argumento at estaria deslocado

do actual contexto legal.

Uma observao caber ainda fazer a propsito desta matria: parece que devemos

concluir (como alis a jurisprudncia tem entendido) que a oponibilidade verifica-se plenamente

quanto ao adquirente de boa f51, mas j assim no se dever entender quanto ao de m f.

Alis, a excepo do n. 3 do art. 5., ainda que no constitua uma aplicao desta regra,

de algum modo a aproxima. Constitui, sim, uma excepo (e uma sano) precisamente porque

a invocao da oponibilidade quando no se cumpriu a obrigao de promover o registo no

representa uma actuao diligente e de boa f (no sentido de se ter uma conduta cuidadosa) e,

ento, o representante legal no havido como terceiro52.

As excepes do n. 2 referem-se aos casos em que o facto produz efeitos contra terceiros

independentemente do registo (o que, portanto, no quer dizer que no possa ser registado)

porque ele no necessrio, j que a publicidade se verifica mesmo sem o registo (casos das

alneas a) e b) deste n. 2) ou porque ele nem ser possvel (caso da alnea c))53.

7. O princpio que o Cdigo menciona no art. 6. o princpio da prioridade.

J se tem dito ainda que a nosso ver impropriamente54 que o registo predial existe

sobretudo para definir e graduar prioridades, segundo a velha mxima latina prior in tempore,

potior in iure: o que primeiro no tempo melhor no direito aqui porm no referida sua

concepo e verso originria, mas sim meramente tabular.

Expliquemo-nos: no se trata da prioridade da criao do direito (a que se aplicava a frase

latina) no sentido de que o primeiramente constitudo prevalece sobre o nasceu depois, mas sim

na de que o registado55 em primeiro lugar tem prevalncia ou deve ser graduado

primeiramente sobre o que posteriormente inscrito, ainda que este tenha nascido antes.

Diz-se ainda que complementa esta regra aqueloutra que veda o acesso ao registo definitivo

do posterior acto incompatvel e que tem a sua formal traduo tabular no princpio do trato

sucessivo, de que falaremos.

12

Temos pois que, sendo o facto sujeito a registo, que j foi inscrito, incompatvel com o que

posteriormente se quer registar (mesmo que constitudo antes) essa anterior inscrio exclui o

definitivo acesso tabular desse outro que agora se pretende inscrever. o que ocorre com os

registos de aquisio.

Contudo, se a relao que existe entre o acto j inscrito e o posterior a de uma

concorrncia concilivel como acontece com os direitos reais de garantia ento j no

haver excluso (o ulteriormente pedido pode ingressar definitivamente) mas sim uma

graduao prioritria.

Faz-se notar que esta graduao prioritria tem o seu correspondente relevo jurdico56 e

ainda um valor econmico prprio. De facto, para alm da reserva de prioridade que

representam os registos provisrios por natureza poder conter em si tal valor sobretudo para o

credor hipotecrio ela ter sempre um adicional valor e interesse por permitir que o registo

definitivo venha a possuir o grau prioritrio que (j antes da hipoteca definitivamente titulada)

tinha o provisrio h, por exemplo, o caso do art. 729. do Cd. Civil que permite a

transmisso (e, claro, a correspondente negociao por um preo) do prprio grau prioritrio

da hipoteca57.

E como se determina a prioridade?

O n. 1 do art. 6. tem uma redaco que apesar do disposto no n. 1 do art. 77. do

Cdigo se presta a certa confuso. que primeiro diz por ordem da data dos registos, mas

depois (sendo da mesma data) que fala na ordem das apresentaes58. Pode, pois, primeira

vista, dar a ideia que a data da feitura do registo a que primeiramente conta. Todavia, no

assim. sempre com excepo dos registos oficiosos independentes59 e da hiptese ressalvada

no n. 2 a apresentao com a sua data e nmero de ordem, que fixa o grau prioritrio do

registo, nada importando o momento em que o registo lavrado, tenha ou no sido deferida a

urgncia, esteja ou no a conservatria em dia, tenha ou no sido cumprida a regra de

ordem prevista no n. 1 do art. 75. in fine.

A apresentao (de que trata todo o Captulo IV do III Ttulo do Cdigo) tem pois uma

importncia determinante na estrutura do registo, mormente porque atravs dela que fixada

a respectiva prioridade.

A disposio do n. 2 do art. 6. de justia algo questionvel, mas que vem copiada dos

cdigos anteriores, destinando-se a dar cumprimento idntica regra da lei civil que estava

prevista na parte final do art. 1017. do Cdigo de Seabra60 indica que em caso de inscries

hipotecrias do mesmo dia (com a mesma data) entre elas no haver prevalncia, pelo que o

pagamento dessas hipotecas (designadamente na aco executiva) ir ser feito pr-rata.

O n. 3 estabelece a importante regra da reserva de prioridade que obtida atravs do

registo provisrio, visto que se este vier a ser convertido (obviamente dentro do prazo da sua

vigncia) em definitivo, a prioridade que lhe vai corresponder a que j tinha enquanto

provisrio. Deste modo, possvel aos interessados obter desde o registo provisrio (quer por

natureza quer por dvidas) e se usarem da diligncia de o converter atempadamente, uma

imediata proteco prioritria do seu direito. Ou seja: a definio do grau prioritrio vai ser

dada no quando o registo for (puder ser, nomeadamente por o contrato j ter sido titulado)

definitivo, mas logo na altura em que ainda provisrio.

Por ltimo, o n. 4 (que constituiu uma novidade do Cdigo de 1984) contm outra

disposio do maior interesse: uma idntica reserva de prioridade no j para provisoriedade do

registo, mas sim para a hiptese da recusa em o lavrar ou melhor, no caso de proceder o

recurso contra tal recusa. Quer dizer: tratando-se do registo provisrio a indicada pr-proteco

prioritria do direito (que se obtm pela j mencionada reserva de prioridade) autorizada pelo

n. 3 e no caso da recusa que foi julgada indevida isto , quando acaba por se decidir que o

acto no devia ter sido recusado, mas sim lavrado, ainda que o tenha de ser provisoriamente

aquela autorizao dada pelo n. 4.

Assim, o acto que foi recusado (afinal indevidamente) pode vir a ser lavrado e a conservar

a prioridade correspondente da sua apresentao. Mas para que a situao tabular no iluda

quem entretanto consulte o registo, o Cdigo estabeleceu um mecanismo de alerta e de

salvaguarda de uma publicidade verdica insusceptvel de que terceiros sejam induzidos em

13

erro. Trata-se do seguinte: a recusa anotada na ficha (art. 69., n. 3) e a interposio de

recurso tambm o (art. 148., n. 1). Estas anotaes oficiosas, que passam obrigatoriamente a

constar do registo, servem portanto para dar a conhecer a todos que, com base em determinada

apresentao, houve uma recusa e que (se a final for julgada indevida) pode vir dar lugar a um

registo com a prioridade correspondente dessa apresentao.

8. O princpio que o Cdigo contempla no artigo seguinte (o 7.) designado como o da

presuno de verdade que diremos engloba dois: a presuno de verdade e a presuno de

exactido.

A esta ltima (presuno de exactido) refere-se apenas a parte final do preceito: nos

precisos termos em que o registo o define. Talvez possamos, assim, entender que o artigo

exprime na sua primeira parte (o registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e

pertence ao titular inscrito) o princpio da presuno de verdade e na ltima (nos precisos

termos) o da presuno de exactido.

De qualquer modo estas so designaes do princpio que a generalidade da doutrina

considera equivalentes, mas que temos adoptado s aps a publicao do actual Cdigo e para

no o confundir com o princpio de legitimao dispositiva nele introduzido pelo art. 9. ,

visto que anteriormente o princpio da presuno de verdade se designava quase sempre como

princpio da legitimao61 e ainda agora assim continua a ser chamado pelos autores espanhis62.

Este , porm, e seja qual for a designao que se lhe d, um princpio fundamental da

publicidade conferida pelo registo, pois indica que o seu contedo se presume certo e

verdadeiro.

Trata-se de uma presuno em regra elidvel63, mas portanto, enquanto no for comprovado

e decidido64 o contrrio, h-de considerar-se que a verdade que publicita coincidente com a

verdade material.

E tambm por isso que a deciso judicial que considere invlido o facto registado deve

ter como consequncia tabular o prprio cancelamento do registo. o que traduz o comando

legal constante do artigo 8. 65 que assim complementa o princpio presuntivo constante do artigo

7. preceito este que estabelece a presuno tantum iuris a favor do titular inscrito mas que,

em certos casos, poder mesmo ser iuris et de iure a favor de terceiro.66-67

Deve ainda fazer-se notar que a presuno dura enquanto vigora o registo e cessa quando

os efeitos deste se extinguem (por cancelamento) ou se transferem (mediante novo registo), em

conformidade com o disposto no art. 10. do Cdigo.

Como pertinentemente foi dito68 e se concorda, acrescentando-se apenas, no nosso

sistema jurdico, a previso do artigo 1268. do Cdigo Civil a prova necessria para elidir a

presuno pode consistir num dos seguintes cinco pontos:

1 Nulidade, falsidade ou erro do assento.

2 Nulidade, falsidade ou defeito do ttulo:

3 Falta de conformidade da inscrio com o ttulo () no seu contedo real.

4 Existncia de ttulos posteriores que tiverem modificado o que baseou o registo

vigente.

5 Extino do direito inscrito.

A concluir diremos apenas que este princpio possibilita que (nos termos do disposto no 1

do art. 350. do C. C.) ao titular inscrito baste, para invocar e comprovar o seu direito

sobretudo o direito de propriedade69 citar o registo feito a seu favor.

8-A. A ltima reforma do Cdigo (operada pelo Dec.-Lei n. 116/2008) alterou o artigo 8.

e aditou os 8.-A a 8.-D. Quanto ao artigo 8. a ratio da disposio mantm-se, apesar da

revogao do n 2. que o preceito tinha em vista que no pudesse subsistir um registo a

publicar uma situao jurdica diferente daquela que viesse a ser judicialmente considerada a

verdadeira. Por isso, como disse o Supremo70, esta disposio visava condicionar a

impugnabilidade dos factos tabularmente comprovados ao simultneo pedido de cancelamento

do registo. Ora, com a actual redaco, a lei veio estabelecer a presuno71 de que ao impugnar

14

os factos comprovados pelo registo o pedido de cancelamento tambm ficou (ainda que

tacitamente) feito.

No que toca aos novos artigos os 8.-A, B, C e D vieram introduzir a obrigatoriedade

do registo, introduo esta que a nosso ver representou a mais relevante das alteraes ao

Cdigo operadas pela reforma. que se concordamos todos que a verdade tabular deve ser

(quanto se puder) coincidente com a verdade jurdica, no ser admissvel porque contraria

a sobredita finalidade pblica - que quem pratica actos jurdicos que alteram o contedo dos

registos no seja obrigado a solicitar imediatamente a correspondente inscrio registral.

Mas ser que essa obrigatoriedade integra um dos princpios de registo? No nos

parece72. que os princpios, constituem, como j se disse, regras bsicas, caracterizadoras e

estruturantes de um sistema de registo, sobretudo no que respeita aos seus efeitos jurdicos.

Ora, a obrigatoriedade de solicitar o registo nada tem a ver com isso. to-s uma

determinao, uma imposio legal de formular o pedido pedido esse que tem de ser feito, nos

termos gerais, de harmonia com o princpio da instncia.

Os artigos seguintes (os 8.-B, C e D) indicam quem deve pedir o registo, em que prazo e,

no o cumprindo, qual a consequncia. Uma observao para referir que esta apenas a sujeio

ao pagamento do emolumento em dobro73.

9. O princpio que o Cdigo consagra no artigo 9. o que se indica, na epgrafe

respectiva, como da legitimao de direitos sobre imveis e que, talvez com maior preciso,

se pudesse designar como princpio da legitimao dispositiva.

Na verdade, este princpio quer, muito resumidamente, significar o seguinte: o titular

inscrito que est legitimado para dispor do prdio em causa. Por isso, quem quiser dispor de

qualquer imvel no sentido de o alienar ou de o onerar deve demonstrar que ele est

registado a seu favor.

Trata-se, assim, da disposio dos imveis. Consequentemente, o princpio dirige-se

principalmente a quem tem a tarefa de titular tais disposies de prdios, elaborando os

correspondentes documentos, ou seja, por regra, o notrio. Da que tambm venha previsto no

n. 2 do art. 54. do Cdigo do Notariado.

Sendo bvio que este princpio contribui de uma forma determinante para a segurana das

transaces imobilirias, o certo que entre ns s foi introduzido na lei com a reforma do

registo predial operada pelo Cdigo de 1984, ainda que anteriormente cabe reconhec-lo a

maioria dos notrios procurasse sempre certificar-se da sinceridade das declaraes dos

outorgantes tambm no sentido de que, ao dispor dos bens, estariam legitimados para o fazer.

De qualquer modo, a introduo do princpio constituiu um avano notvel no mbito da

segurana do comrcio jurdico que afinal, como resulta do art. 1. do Cdigo, constitui

objectivo essencial do registo. Alm disso, foi uma das medidas do novo Cdigo que, como

justa e pertinentemente se escreveu, veio dinamizar a actividade interna dos efeitos do

registo.74

Assim, a prova dada ao documentador passou a ser a autntica, ou seja, a constante da

certido do prprio registo, emitida pela conservatria. Note-se que esta certeza de legitimao

advm do facto de que o titular registral, pelo simples facto de o ser, est legitimado para

actuar no processo e no trfico com a titularidade que o registo manifesta75.

A consagrao legal deste princpio veio, pois, condicionar a prpria alienabilidade dos

direitos existncia prvia de registo a favor do alienante76. Assim, porque o ttulo no pode

ser lavrado se o transmitente ou onerante no tiver o registo a seu favor, diz-se (a nosso ver

pertinentemente) que a introduo do princpio acabou por tornar o registo indirectamente

obrigatrio. Foi deste modo superada a dicotomia vigente nos cdigos anteriores registo

obrigatrio numa parte do Pas e facultativo noutra77 para o tornar, em todo o territrio

nacional, indirectamente obrigatrio.

A regra geral que condiciona a titulao do acto dispositivo existncia do registo a favor

do alienante tem algumas excepes que, como veremos, no tm grande significado, mas que

no so inteiramente coincidentes nos dois Cdigos (do Registo Predial e do Notariado).

15

A que vem referida na alnea a) do n. 2 do art. 9. do C.R.P. e no est, nem teria que

estar mencionada no C.N. (j que se trata de actos do mbito judicial e no notarial). Como se

sabe a expropriao conduz a uma aquisio originria por parte da entidade expropriante e a

averiguao do titular (inscrito ou no) releva no para que este deva praticar um qualquer

negcio jurdico, mas sim para que receba a indemnizao devida, isto , tem um significado

meramente obrigacional. A partilha (introduzida pelo Dec-Lei n. 116/2008) um acto

meramente distributivo78. Quanto aos outros actos so judicialmente determinados e, por isso,

ao juiz do processo que cabe averiguar a legitimao que, no caso, lhes possa corresponder.

As outras duas alneas daquele n. 2 so no essencial coincidentes com as do n. 3 do art.

54. do C.N., verificando-se apenas quanto a) deste n. 3 que feita a exigncia do

conhecimento pessoal do notrio que no requisito imposto pela alnea b) do n. 2 do art.

9.. Por isso, tratando-se de acto praticado por notrio79 exigvel aquele conhecimento

pessoal, mas sendo-o por outra entidade (que, in casu, no tenha de reger-se pelo C.N.) j no

o .

A ratio desta excepo , a nosso ver, de mera natureza prtica. E justificvel: dir-se- que

facilita a celebrao dos negcios jurdicos sem riscos, visto que, por um lado, quase no seria

vivel no mesmo dia conseguir-se a apresentao e o registo do 1. acto a favor do adquirente

e, por outro, que este pudesse ainda transmitir a outrem, que tambm registasse essa nova

aquisio, defraudando as partes e terceiros e conseguindo portanto frustrar a aplicao do

princpio.

A outra alnea tambm no inteiramente coincidente nos dois cdigos, referindo-se a do

registo apenas urgncia por perigo de vida dos outorgantes (que ter de ser devidamente

comprovada) e que situao rarssima80 e a do notariado tambm aos casos de incndio e

outras calamidades como tal oficialmente reconhecidas81.

O n. 3 do art. 9. e a alnea b) do art. 55. do C.N. aludem ao mesmo caso, que s

formalmente excepo ao princpio. Dissemos que antes do Cdigo de 84 o registo era

obrigatrio numa parte do Pas e facultativo noutra. Pois bem: onde era facultativo, o outorgante

que queira dispor do prdio, em vez de provar que j est feito o registo a seu favor, pode juntar

o(s) documento(s) comprovativo(s) de que ele est em condies de o ser ou ento,

simultaneamente justificar o seu direito. Isto , demonstra a titularidade do prdio no atravs

do registo, mas sim atravs dos documentos (ou da simultnea justificao) que a comprovam.

A uma ltima hiptese se refere o Cdigo do Notariado na alnea a) do art. 55.82: a

partilha ou a transmisso de bens da herana feita pelos herdeiros habilitados. que a causa

translativa da propriedade no a partilha mas sim a sucesso por morte83 que se prova pela

habilitao. Por outro lado, a lei admite que o prdio no descrito (ou sem inscrio de

aquisio) se registe directamente a favor dos herdeiros (e meeiro) antes da partilha em

comum e sem determinao de parte ou direito apenas com base na habilitao e em simples

declarao que identifique o prdio (art. 49.). S que, havendo partilha feita, no necessrio

fazer este registo (soi-disant intermdio a favor de todos) podendo registar-se directamente a

favor daquele a quem foi adjudicado o prdio. Seria assim despropositado que, a propsito deste

princpio da legitimao, o legislador tivesse uma perspectiva diferente.

10. Abordaremos ainda mais sucintamente os princpios que, na sequncia do Cdigo, vm

seguidamente tratados do trato sucessivo e da instncia visto que o primeiro usualmente

aprofundado numa aula prpria84 e o outro bem conhecido e tratado nas cadeiras de processo

civil.

O princpio do trato sucessivo que est consagrado no artigo 34. do Cdigo tendo em

si um cariz formal, todavia um dos mais importantes para que o registo possa alcanar um

elevado grau de credibilidade e de certeza. Isto porque atravs deste princpio que possvel

concretizar-se na ordem tabular a essencial regra jurdica de que o direito j tem de existir em

quem transmite visto que, de harmonia com o velho brocardo, ningum pode transmitir o que

no tem (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet).

16

que salvo quando se trata de uma aquisio originria o direito do adquirente tem de

basear-se no do transmitente, que, portanto, neste j tem de existir85. E porque o registo exige

essa prova de um trato sucessivo que tambm existe fundamento lgico para que a lei estabelea

a presuno de verdade do assento registral (que, como dissemos, o art. 7. consagra).

Como se v, trata-se de um princpio que assegura uma legitimao registral (ou tabular) e

por isso se tem dito que assim como o princpio da legitimao dispositiva se dirige

fundamentalmente a quem elabora o documento (isto , sobretudo ao notrio) o do trato

sucessivo visa quem tem de efectuar o registo, ou seja, dirige-se principalmente ao conservador.

O princpio do trato sucessivo embora j previsto na legislao anterior foi apenas

institudo como regra condicionante da inscrio de qualquer acto dispositivo86 pelo Cdigo

de 1959 (que entrou em vigor em 1/1/1960) e passou a ter duas vertentes, traduzidas nos

nmeros 1 e 2 do artigo correspondente (o 13.): a da primeira inscrio ou inscrio prvia

relativa a prdio no descrito ou sem inscrio de aquisio em vigor e a das inscries

subsequentes. Assim, no primeiro caso, quando se tratava de um negcio jurdico aquisitivo

posterior data da vigncia do Cdigo (1/1/1960), para se efectuar a primeira inscrio

tornava-se necessrio que o ttulo respectivo fosse anterior a essa data, pelo que, em tal caso,

antes de se lavrar o registo a favor do requerente (o interessado no registo) havia que efectuar os

outros registos prvios, recuando at ao que antecedesse a referida data. No outro caso quando

sobre o prdio existia uma inscrio de aquisio em vigor no era, e continua a no ser,

possvel lavrar nova inscrio (seja de aquisio seja de nus ou encargos) sem a interveno do

titular inscrito. Tratando-se de aquisio tem de haver uma continuidade de inscries

correspondentes aos elos da cadeia das sucessivas aquisies derivadas87; e de encargos eles

s podem ser registados contra o titular inscrito ou ser por ele mesmo constitudos.

No Cdigo vigente e na actual redaco dos n.os 1 a 3 do art. 34. em sntese dito o

seguinte: nos encargos, o registo definitivo depende da inscrio prvia a favor de quem onera

por negcio jurdico. Na aquisio de direitos depende da inscrio a favor de quem transmite

ou da prova do direito88 ou transmitente, ressalvando-se contudo, neste caso da transmisso, a

aquisio com base na partilha (n. 3 do art. 34.).

O primeiro registo , por regra, o da propriedade ou seja, para lavrar um outro registo

(seja de aquisio seja de encargos) necessrio que o prdio esteja previamente inscrito em

nome de quem o transmite ou onera. Mas apenas por regra e no sempre, visto que o princpio

no se aplica aos encargos que no sejam constitudos por negcio jurdico (como , por

exemplo, o caso da penhora).

No tocante outra vertente e apenas a esta que normalmente a doutrina se refere ao

tratar do trato sucessivo o Cdigo actual mantm (no n. 4) o que j constava dos anteriores

e que j indicamos: necessria a interveno do titular inscrito para poder ser lavrada uma

nova inscrio definitiva89. A parte final do n. 4 do art. 34., utilizando a expresso salvo se,

parece conter uma excepo ao princpio. Todavia, no excepo alguma, pois trata-se antes

de uma sua confirmao, j que, sendo o acto consequncia de outro anteriormente inscrito,

nesse outro que radica e que busca o correspondente efeito real. o que ocorre no clssico

exemplo da venda executiva consequncia da respectiva e anterior penhora registada. No ser

o titular inscrito que no ttulo aparece a transmitir, mas o acto translativo consequncia da

penhora anteriormente registada.

Apenas se prev a dispensa da inscrio intermdia para se efectuar o registo em nome

dos titulares de herana indivisa (artigo 35.).

O princpio do trato sucessivo aplica-se, portanto, generalidade das situaes decorrentes

das transmisses e dos encargos voluntariamente constitudos (por negcio jurdico), bem como

ao registo das aces, j que quando existe inscrio de transmisso em vigor o titular inscrito

dever ser demandado ou pelo menos chamado a interveno no processo90.

11. O princpio da instncia, consagrado no artigo 41. do Cdigo, diz-nos que por regra o

registo feito a pedido das partes ou de outros eventuais interessados, s se podendo efectuar

com base nesse pedido. Os casos de oficiosidade constituem excepo, uma vez que s existem

quando a lei expressamente os prev91.

17

Cabe no entanto aclarar que este princpio, no que toca legitimidade para formular o

pedido92, tem no mbito registral uma muito maior flexibilidade do que no processo civil, dado

que se admite que quem solicita o registo possa ser um interessado indirecto93 e no apenas,

como no processo civil (art. 26. do C.P.C.), o que tiver o interesse directo em demandar ou em

contradizer.

Contudo, no que respeita legitimidade para pedir averbamentos s descries a lei mais

restritiva. Como ideia geral pode dizer-se que estes averbamentos, havendo proprietrio inscrito,

s por ele podem ser pedidos ou, pelo menos, inferindo-se que no se verificou a sua oposio.

que, como j h tempos se havia escrito, existindo registo de aquisio impossvel passar

por cima da interveno do respectivo titular94. De resto, a lei no artigo 38. do Cdigo

estabelece pormenorizadamente as regras para que, consoante o caso concreto, se possa

formular um pedido de averbamento descrio. Cabe porm notar que nem sequer haver

necessidade de formular pedido sendo ento o averbamento oficioso quando a alterao de

qualquer dos elementos da descrio constar de documento expedido por entidade competente

para comprovar o facto, ou houver acesso respectiva base de dados, ou ainda se tiver sido

lavrado com interveno da pessoa com legitimidade para pedir a actualizao (art. 90., n.

1).

Diz-se que o princpio da instncia confirma o carcter civil, no mbito do direito privado,

do registo, diversamente do administrativo onde, sendo admitidas as solicitaes dos

interessados, no entanto a actuao oficiosa dos servios constitui a regra95.

O princpio da instncia concretiza-se atravs da formulao do pedido de registo. Esse

pedido formal96 apresentado na conservatria, com os documentos que o acompanham e o

baseiam.

O conceito de apresentante no est claramente definido na lei no sentido de ser o que

envia material ou electronicamente o pedido ou antes o que assume (ou subscreve) esse pedido

mas propendemos a considerar que quem formula o pedido (e no quem materialmente o vai

entregar no correio ou na conservatria) ou que nele prprio como apresentante se identifica.

Cabe ainda referir que o pedido de registo e a nosso ver deve ser cada vez mais

facilitado, pois para os interessados e para o comrcio jurdico h um bvio interesse em que o

registo esteja actualizado97. Neste sentido, o Cdigo admite uma ampla possibilidade de

formalizao do pedido (citado artigo 41.-B) e de representao do registante, como se v do

disposto no artigo 39. e, por outro lado, impe aos sujeitos da obrigao registar que

promovam o registo artigo 8.-B em determinado prazo (artigo 8.-C) e no caso de o no

fazerem atempadamente sujeita-os ao pagamento do emolumento em dobro (artigo 8.-D).

12. O ltimo dos princpios que figura na sequncia das disposies do Cdigo no seu

artigo 68. e que ser por certo o primeiro em termos qualitativos, o princpio da legalidade.

Enunciado de uma maneira muito simples este princpio diz-nos que s podem ser

registados os factos que estejam conformes com a lei e sejam baseados em ttulos vlidos e

correctos98 e ainda que respeitem a sujeitos identificados (que j figurem nos ttulos como

completamente identificados ou que possam ser incontroversamente identificveis) bem como a

prdio determinado.

Para que este princpio se possa concretizar indispensvel que o responsvel pelo registo

que entre ns (e v.g. tambm em Frana) se chama conservador, noutros pases (v.g. nos

saxnicos ou em Espanha) registador e noutros ainda (v.g. na Alemanha) juiz do registo faa

um juzo sobre a viabilidade do pedido de registo no sentido de o admitir (definitiva ou

provisoriamente) ou de o rejeitar.

A esta apreciao a este juzo que o conservador deve fazer para apreciar a

possibilidade de o pedido ser satisfeito e o acto inscrito no sistema registral (ficando, portanto,

revestido da correspondente autenticidade erga omnes) chama-se juzo de qualificao ou

simplesmente qualificao. Dever-se- referir que a qualificao deve ser exercida de um modo

competente e responsvel (ainda que quanto possvel clere) e tambm, como sempre se deve

sublinhar, de forma independente e imparcial.

18

Por isso se diz que, apesar de no ser uma funo judicial, deve no entanto exercer-se de

modo semelhante99 e consiste num juzo de valor, no para declarar um direito duvidoso ou

controvertido, mas sim para incorporar ou no no Registo uma nova situao jurdica

imobiliria. usualmente designada como uma funo jurisdicional100 de natureza especfica,

visto que nem se pode considerar administrativa ( praticada no mbito do direito privado e no

no do administrativo e tambm no na dependncia de qualquer despacho da Administrao ou

numa cadeia hierarquizada semelhana dos registos de informao administrativa101) nem

judicial, relativa justia que compete e que s pode e alis s deve poder ser exercida

pelos Tribunais.

Como resulta do exposto, a apreciao da viabilidade do pedido de registo s deveria poder

ser feita pelo conservador, que est jurdica e legalmente habilitado102 para este efeito. No

entanto, face ao que agora dispe o artigo 75.-A tal apreciao pode, quanto a alguns casos, ser

tambm feita pelos oficiais dos registos, o que apesar da direco da conservatria pertencer

apenas ao conservador nos parece incoerente103.

De harmonia com o disposto no art. 68. a apreciao da viabilidade do pedido dever-se-

fazer tendo por base trs pressupostos essenciais:

a) As disposies legais e regulamentares que se apliquem ao caso.

b) O que est titulado, ou seja, o que consta dos documentos que foram apresentados e que

ainda o possam ser104.

c) A situao tabular isto , tudo o que j consta do registo.

Diz ainda o preceito que o conservador deve ter em especial ateno quatro questes:

1. a da identidade do prdio: saber se o pedido respeita ao mesmo prdio que consta dos

documentos e da descrio que porventura exista105;

2. a da legitimidade dos interessados;

3. a regularidade formal dos ttulos, ou seja os requisitos extrnsecos e formais dos

documentos;

4. a validade substantiva dos actos dispositivos que esto titulados.

Quanto a estes ltimos pontos, convir precisar o seguinte: o conservador ter sempre que

analisar os requisitos de forma, mas quanto aos substantivos e que respeitam fundamentalmente

validade do acto no o poder fazer quando se trata da deciso judicial transitada, dado que

esta assume um carcter de incontestabilidade que, nos prprios termos constitucionais

(expressos no artigo 208., n. 2 da Constituio) no pode ser posto ser posto em causa.

Por isso sempre se diz que quando o pedido de registo baseado em sentena transitada

em julgado podem ser opostas razes tabulares, mas no as de ordem substantiva106.

Um outro tema que tem sido debatido a propsito da apreciao que o conservador ter de

fazer da validade substantiva do acto o do chamado duplo controlo de legalidade. De facto,

exigindo em geral a lei (e bem, para que possa haver uma indispensvel certeza) que os actos

constem de documento autntico, torna-se necessrio que quem os autentica que por regra e

por definio o notrio faa o controlo da sua legalidade. Ento, se assim , porqu exigir-se

que o conservador tambm o faa? No haver uma duplicao desnecessria?

Cremos que no e que este tema que foi sobretudo debatido em Espanha107 redunda

numa falsa questo. De facto, a qualificao do notrio feita na presena dos outorgantes, cuja

identidade e suficincia de poderes verifica verificao essa que j no feita pelo

conservador, salvo, no tocante interveno e aos poderes, quando aquela pode ser

ulteriormente ratificada ou estes completados. E isto, como bvio, para facilitar a completa

validao do acto e o seu posterior aproveitamento. Acresce que a actuao notarial ocorre na

fase de preparao do documento, sendo para tanto prestada a correspondente assessoria s

partes e sendo a estas e apenas a estas que a sua interveno respeita. Diversamente, o

conservador tem de analisar o caso verificando tambm tudo quanto ocorreu depois da

respectiva titulao e qualifica a legalidade do acto para efeito da sua inscrio no registo,

como rgo que no autorizou o documento e portanto com possibilidades de qualificar o dito

19

documento de outra perspectiva, mormente a que respeita a terceiros que nele no intervieram

e tendo em conta no s as manifestaes das partes, como os dados resultantes do registo108.

Por outro lado, a qualificao do documento notarial e tem de ser diferente da que

respeita ao documento judicial (a que, como regra, s podem ser opostas razes tabulares),

desde logo porque nunca produz caso julgado (sendo sempre susceptvel de ser rectificado,

completado ou revogado) e porque, como pacificamente se reconhece, o notrio certifica que

foram feitas as declaraes constantes do documento, mas no que as mesmas so verdicas e

sinceras, como soi dizer-se. Pelo contrrio a deciso judicial define o direito e torna-o

incontroverso insusceptvel de reapreciao face aos correspondentes dados de facto.

Em concluso: afigura-se que a qualificao que respeita preparao e outorga do

documento indispensvel para que este possa oferecer as necessrias (e convenientes)

garantias de autenticidade, mas tal indispensabilidade do controlo da legalidade tambm se

verifica sempre109 na fase do registo, sobretudo se este no for um mero arquivo de documentos

e antes estiver ao servio do interesse das partes e da sua segurana, mas igualmente do

interesse pblico que constitui a segurana do comrcio jurdico em geral. No parece, pois,

defensvel (nem sequer conveniente para os prprios interessados directos) a moderna, mas

ao que se cr injustificada ideia de eliminar uma dessas qualificaes.

Em consequncia do exame que fez sobre a viabilidade do pedido de registo o conservador

pode tomar uma de trs atitudes: lavrar o registo definitivamente (o que, em princpio, ser a

hiptese normal), lavr-lo provisoriamente ou recus-lo.

A primeira a situao que corresponde inexistncia de quaisquer bices tanto no que

respeita plena suficincia e validade dos documentos (quer os principais que titulam o facto,

quer os complementares que in casu devessem ser apresentados) como s circunstncias de

ordem tabular.

A segunda (referente provisoriedade do registo) tem duas vertentes:

1. A de a lei prever directamente a hiptese, estabelecendo que naquele caso o registo

provisrio: trata-se das provisoriedades por natureza (que, diga-se tambm,

correspondem a situaes tpicas, habituais e pretendidas, em que o registo logo

pedido como provisrio);

2. Todas as outras situaes em que h um obstculo seja referente aos prprios

documentos, seja ao facto, seja situao tabular que impede que o registo seja

lavrado como definitivo (ou como foi pedido110), mas que, todavia, no to grave

que deva determinar a recusa (de harmonia com o previsto no art. 68.) tal bice

conduz provisoriedade por dvidas111.

a hiptese que o artigo 70. prev.

Vemos, portanto, que os casos de provisoriedade por dvidas se estabelecem, por assim

dizer, por excluso de partes: so os que no podendo ser definitivos nem estando previstos

entre os casos da provisoriedade por natureza, tambm no do lugar recusa.

A respeito destas provisoriedades, a Lei Hipotecria de 1863 referia-se (no art. 67.) aos

casos em que os ttulos apresentados eram de duvidosa legalidade. A propsito e tal como

hoje pacificamente se entende convm frisar o seguinte: o conservador no pode duvidar, nem

tambm a legalidade do ttulo ou do acto pode ser duvidosa. , ou no , legal. Falta, ou no

falta, certo documento ou determinada declarao.

Em suma: quando o conservador qualifica um acto como provisrio por dvidas no pode

ser porque ele prprio hesite ou tenha as suas dvidas acerca da qualificao. , sim, porque

tem a certeza de que deve ser essa (e s poder ser essa) a caracterizao do acto.

Os casos de provisoriedade por natureza esto mencionados nas sucessivas alneas dos n.os

1 e 2 do artigo 92. e os de recusa so os que se acham previstos no artigo 68.112, cuja anlise,

ainda que importante, nos parece, contudo, que excederia a simples exposio do princpio da

legalidade.

Quando h um obstculo essencial feitura do registo que vai ao ponto de impedir que

este seja lavrado, mesmo como provisrio ter de ser recusado. Trata-se das situaes que o

artigo 69. contempla.

20

Um ltimo apontamento para dizer que havendo lugar recusa ou provisoriedade por dvidas

o conservador deve justificar essa qualificao atravs de despacho113 fundamentado, mas

sucinto, que tem de ser notificado ao interessado.

* Texto de apoio para as aulas sobre o tema actualizado com as alteraes do Dec.-Lei n.

116/2008, de 4 de Julho.

1 Exactamente com esse ttulo Publicidade e Teoria dos Registos (Almedina, 1966), sendo as

passagens citadas de pg. 50. Este clssico estudo subsiste com plena actualidade e afigura-se que ainda

o mais completo que entre ns existe sobre a matria. 2 Trata-se, portanto, de acautelar os direitos e de publicitar as situaes jurdicas produzindo

correspondentes efeitos relevantes e no simplesmente de enumerar factos ou de produzir notcias

(como as jornalsticas). As palavras registo e registar prestam-se a grandes confuses (por ex:, na 1.

pgina do Jornal de Notcias de 8 de Maro de 2006 enunciava-se: Obrigatrio registar as aves de

capoeira, dizendo-se ainda que os faltosos podem ser multados, mas evidente que este chamado

registo nada tem a ver com um registo de bito de qualquer cidado). Os registos jurdicos produzem

efeitos de direito e regem-se por princpios prprios, tal como iremos referir.

3 Na obra citada CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA faz, a partir da pg. 115, uma detalhada exposio

dos efeitos dos registos na histria e no direito actual. O mais profundo (e quase completo) efeito que o

registo pode oferecer ser o seu efeito substantivo de que temos exemplo no art. 17., n. 2 do Cdigo

do Registo Predial (C.R.P.) e no art. 291. do Cdigo Civil (C.C.) e ainda o denominado efeito

sanatrio. 4 Dir-se- ainda que sendo tal publicidade geradora de efeitos jurdicos e mormente com vista

segurana do comrcio jurdico as situaes jurdicas no publicitadas, sendo ignoradas so afinal

clandestinas para o comrcio jurdico. 5 A frase de ANTNIO PAU PDRON in La Publicidad Registral (ed. do Centro de Estdios

Registrales, 2001), pg. 269. Este Autor esclarece que no registo predial essas situaes so

circunstncias inerentes e duradouras que afectam os imveis e que podem referir-se. a) ao objecto

(ao prdio) como construes, volume edificvel, etc. ou, b) ao direito, encargos, reservas, estatuto de

propriedade horizontal, etc. Apresenta ainda esta interessante ideia: tais circunstncias tm algum

paralelismo com os estados civis das pessoas. E escreve: assim como o estado civil das pessoas o

objecto do registo civil, o estado civil dos imveis o objecto do registo predial (idem, pg. 270). 6 No seu livro Direitos Reais e Direito Registal Imobilirio, 3. ed. rev. pg 329.

7 Em Inglaterra isto foi bem percebido visto que, a partir de 2002, o registo predial (proveniente da

tradio saxnica e que portanto tinha escassos efeitos jurdicos) passou a ser constitutivo. 8 Como e Espanha reconheceu o Tribunal Constitucional, as inscries registrais tm vida jurdica

prpria e produzem efeitos autnomos, independentes dos do documento. Sob outro ngulo, diremos

ainda: s pode invocar a tutela registral quem tem o seu direito inscrito no registo. 9 Num trabalho publicado no sitio do CENoR, QUIRINO SOARES diz que (para alm da funo

constitutiva que o art. 17., n. 2, contempla e que excepcional) o registo tem ainda outras finalidades,

como a declarativa/confirmativa: a funo regra do registo, a qual assegura a quem o consulta que o

direito, a existir, continua a pertencer ao titular inscrito e consolida, perante terceiros, o direito desse

titular (art. 1., 5. 1, 6. e 7., CRP). Tem ainda uma funo publicitria acrescida, com possveis

consequncias resultantes da maior publicidade (art. 2. 1, al. e) e 5. 2, al. a) e b), CRP) e ainda um

efeito atributivo: nas situaes de dupla ou mltipla alienao sucessiva o registo atribui o direito a

quem se antecipou a registar o acto por considerar ineficaz o acto no registado ainda que primeiramente

celebrado (art. 5. 1 e 4 CRP) (cf. Terceiros para efeitos de registo predial in www.fd.uc.pt/cenor).

10 Inclusive na esfera econmica, visto que os diversos sistemas registrais tm importantes

consequncias no mbito da economia, como vem sendo salientado por FERNANDO MENDZ em

variadssimos trabalhos incluindo a ponencia apresentada no XII Congressso Internacional de Direito

Registral, cujo tema I foi exactamente este e mais recentemente o procurou demonstrar BENITO

ARRUADA no seu conhecido livro Sistemas de Titulacin de la Propiedad(Palestra Editores, 2004).

21

11 Muito embora no se trate aqui de princpios gerais do Direito e do sistema jurdico, mas

unicamente dos princpios de registo e de sistemas de registo e salvas portanto as devidas propores

tambm aqui haver que considerar os valores a salvaguardar, as regras gerais e os conceitos

concretos constitutivos da unidade interna do sistema no sentido to doutamente exposto por CLAUS

WILHELM CANARIS naquela que no dizer de MENEZES CORDEIRO na tambm sua magistral introduo

uma obra de charneira, na grande viragem da Cincia Jurdica dos nossos dias: Pensamento

Sistemtico e Conceito de Sistema na Cincia do Direito (cf. pgs. 76,80/81 e CXIII). 12 Tambm tradicionalmente designado de flio real, visto que os livros e fichas de registo eram

formados por folhas. Por isso foi muito usada a designao dos sistemas como de flio real e de flio

pessoal. 13 Claro que falamos do registo predial. Todavia, idntica a situao, por ex., do veculo automvel

se falarmos de registo automvel ou at mesmo da sociedade comercial se tratamos de registo

comercial (e apesar deste ser claramente um registo de pessoas) uma vez que a inscrio dos factos

registveis se faa reportando-nos sempre respectiva matrcula que a identifica e no a cada uma das

pessoas que sejam titulares dos direitos que respeitem a essa matrcula (a esse bem concreto). Diz-se

tambm que qualquer sistema de registo tecnicamente desenvolvido deve ter uma base objectiva in casu

o prdio devendo ser com referncia a ela que se inscrevem os factos geradores de direitos.

14 Num sentido algo distinto QUIRINO SOARES (a propsito do art. 17., n. 2 do CRP) diz que na

eficcia constitutiva: o registo, se vlido, funciona como ttulo constitutivo do direito inscrito, ainda que

este seja nulo ou anulvel; o registo atribui o direito a quem ele no seria reconhecido segundo as regras

do direito substantivo (cf. citado trabalho Terceiros para efeitos de registo predial in

www.fd.uc.pt/cenor ). 15 tambm por isso que no nos parece que a expresso exceptuam-se constante do n. 2 do art.

4. do Cd. do Reg. Pred. tenha o correspondente sentido jurdico a que alude o art. 11. do Cd. Civil.

16 Referimo-nos obviamente ao sistema vigente. No domnio do velho Cdigo Civil (o Cdigo de

Seabra) o registo teve efeito constitutivo. No entanto, a experincia veio demonstrar que essa no havia

sido uma boa opo, principalmente porque mais de 50% dos prdios no se achavam ento descritos no

sistema registral. Este no actualmente o caso. Praticamente todos os prdios se acham agora descritos e

alm disso o registo passou a ser obrigatrio. Por isso, era caso para nos questionarmos se no seria

melhor atribuir-se-lhe genericamente o efeito constitutivo, bem mais seguro, mormente na poca da

contratao electrnica e em que o ttulo deixou de ter obrigatoriamente um controlo notarial. 17 Precisamente porque o que nestes sistemas consta como arquivado, inscrito ou transcrito no

oferece fiabilidade alguma no se est perante registos a que se possa aplicar essa designao. Da

que onde isto vigora tenha havido necessidade de meios soi-disant alternativos, como o caso dos

seguros de ttulos que no conseguiram entrar na Europa, apesar de h anos terem existido

tentativas por parte de multinacionais seguradoras norte-americanas.

Esperemos que isso no venha a ocorrer em Portugal depois das adversas (funestas) alteraes do Cdigo

do Registo Comercial que alis se acredita que algum dia, por imperativo da prpria fiabilidade da

instituio, venham a ser revistas. 18 Dizem-se de raiz ou provenincia saxnica, muito embora actualmente em Inglaterra vigore um

sistema constitutivo. 19 Ao dizer de inoponibilidade (e no de mera oponibilidade) quer a generalidade da doutrina

indicar que os efeitos da inscrio registral so puramente negativos. Pretende portanto explicitar-se no o

valor do acto inscrito, mas sim e apenas dizer-se que o acto no inscrito no tem valor (designadamente

porque no se presume conhecido) face ao terceiro. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA (op. cit. pg. 253)

sintetiza assim: princpio positivo os factos registados so oponveis a terceiros; princpio negativo

os factos no registados so inoponveis a terceiros 20 a elucidao dada por FERNANDO MNDEZ em La funcin econmica de los sistemas

registrales (Club Siglo XXI, Madrid, 2002) pg. 9.

21 Esta subdiviso foi apresentada na ponncia espanhola (sob o ttulo a inscrio como

instrumento de desenvolvimento econmico) ao XII Congresso Internacional de Direito Registral (a pg.

26). 22 Num recente congresso foi dito (e creio que com razo) que na Europa a 15 havia, pelo menos,

16 sistemas registrais. Sobre os diversos sistemas registrais mais conhecidos pode ver-se de J. M. GARCIA

GARCIADerecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , Tomo I (Civitas, 1988) pg. 337 e segs.

22

23 Cf. ANTNIO PAU PDRON La Publicidad Registral, pg. 11 e segs e J.M. GARCIA GARCIA op.

cit., pg. 336 e segs. Existe mesmo uma organizao internacional [o Centro Internacional de Direito

Registral CINDER (cf. www.cinder.info)] que realiza periodicamente congressos internacionais em

que so aprovadas concluses sobre os vrios temas em debate, que se tm revelado de grande

importncia para a evoluo do direito registral. 24 Isto mesmo acentua J. M. GARCIA GARCIA (op. cit., pg. 533 e segs.) que diz no se tratar aqui de

princpios filosficos ou do Direito em geral, mas sim e unicamente de princpios hipotecrios (este

Autor prefere utilizar a expresso direito hipotecrio de direito registral). 25 Cf. a obra citada na nota anterior, a pg.536. 26 Neste sentido portanto: h sistemas que adoptam uns princpios o outros que adoptam princpios

diferentes. Mas isto no quer dizer que estejam