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Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 1.152.148 - SE (2009/0156052-4) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMORECORRENTE : CONDOMNIO VILLA DEI FIORI ADVOGADO : ALESSANDRA PRATA MARTINS E OUTRO(S)RECORRIDO : LISMAEL BATISTA SANTOS E OUTROADVOGADO : EVALDO RUI ELIAS E OUTRO(S)

EMENTA

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AO REINVINDICATRIA. CONDOMNIO EDILCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ao reivindicatria (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietrio o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mos de terceiro, tendo como requisitos especficos: (i) a prova do domnio da coisa reivindicanda; (ii) a individualizao do bem; e (iii) a comprovao da posse injusta.

2. Em condomnio edilcio, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1, do CC), desde que lhe caiba matrcula independente no Registro de Imveis, sendo, ento, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessrio, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea comum, quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.

3. A via da ao reivindicatria no franqueada quele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessrio da unidade autnoma ou rea de uso comum, uma vez que, nessas hipteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualizao do bem reivindicando.

4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na rea comum do edifcio ou so acessrias aos apartamentos, a depender do que regula a conveno do condomnio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausncia de matrcula autnoma no Registro de Imveis, descabendo, por isso, o manejo da ao reivindicatria.

5. Recurso especial provido.

ACRDO

Documento: 1253193 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/09/2013 Pgina 1 de 18


Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justia acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas a seguir, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Arajo Filho, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Braslia (DF), 13 de agosto de 2013(Data do Julgamento)

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO

Relator



. RECURSO ESPECIAL N 1.152.148 - SE (2009/0156052-4) RECORRENTE : CONDOMNIO VILLA DEI FIORI ADVOGADO : ALESSANDRA PRATA MARTINS E OUTRO(S)RECORRIDO : LISMAEL BATISTA SANTOS E OUTROADVOGADO : EVALDO RUI ELIAS E OUTRO(S)

RELATRIO

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO (Relator):

1. Lismael Batista Santos e sua esposa Dulcileide de Arajo Santos ajuizaram ao reivindicatria em face do Condomnio do Edifcio Villa dei Fiori, com vistas ao reconhecimento do seu alegado direito a uma segunda vaga na garagem de imvel residencial de sua propriedade (fls. 9-11).

Sobreveio sentena de procedncia do pedido (fls. 111-113).

O Tribunal estadual negou provimento apelao, nos seguintes termos (fls. 178-189):

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AO REIVINDICATRIA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM, COISA JULGADA E LITISCONSRCIO NECESSRIO. REJEITADAS. DIREITO CONSTANTE EM ESCRITURA PBLICA. POSSE INJUSTA. POSSIBILIDADE DE CONCESSO DA TUTELA REIVINDICATRIA.1. A legitimidade para a causa, conforme a teoria da assero, diz respeito apenas verificao da pertinncia abstrata dos sujeitos processuais com o direito material controvertido, motivo pelo qual, em se constatando, conforme as alegaes formuladas na inicial, que o pedido da autora deve ser dirigido ao ru, h pertinncia das partes para a demanda;2. As aes cautelares tm carter provisrio e acessrio, no fazendo coisa julgada material;3. Inexistindo afinidade de interesses no h que se falar em litisconsrcio necessrio;4. Ao adquirir a unidade com as especificaes quanto ao direito s duas garagens, tm os apelados direito a incorpor-las ao seu imvel de modo a delas extrair o proveito til que se espera;5. A reivindicatria o remdio jurdico para perseguir o seu domnio sobre o determinado bem, violado por posse injusta de terceiro, sendo que a lei material, alm de enumerar o contedo do direito de propriedade, instituiu a soluo para garantir o seu exerccio, assegurando ao proprietrio o direito de reivindic-lo daquele que injustamente detenha a posse da coisa;6. Recurso conhecido e desprovido.

Opostos embargos declaratrios (fls. 192-198), foram rejeitados (fls. 217-224).Documento: 1253193 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/09/2013 Pgina 3 de 18


Nas razes do recurso especial, interposto com base nas alneas a e c do permissivo constitucional, foi alegada violao dos arts. 2, 1, da Lei n. 4.591/1964; e 46, I, 47, 396, 397, 398, 473 e 535 do CPC. Em suma, sustentou o recorrente (fls. 227-261):

a) a concesso de uso de mais uma vaga de garagem aos recorridos (proprietrios de unidades mpares) atinge diretamente o direito dos demais proprietrios dos apartamentos pares, uma vez que sua frao ideal sofrer reduo, razo pela qual ho de integrar necessariamente o polo passivo da demanda;

b) a necessidade de formao de litisconsrcio necessrio torna-se evidente, ainda, pelo fato de que o direito ao uso de espao concernente a uma segunda vaga importa na alterao da rea comum do condomnio;

c) inexistncia de espao fsico para a demarcao da segunda vaga pleiteada pelos proprietrios das unidades pares, sendo certo que as alegadas 24 vagas livres s apareceram por ocasio da impugnao aos embargos de declarao, quando foi juntado aos autos fotografia sobre a qual no foi o recorrente chamado a se manifestar, ferindo o art. 398 do CPC, bem como o art. 396, uma vez que compete parte instruir a contestao com os documentos destinados a provar suas alegaes;

d) a ocorrncia da precluso, uma vez que tal alegao foi feita aps sentenciado o processo, afrontando o art. 473 do CPC;

e) existncia de omisso no tocante violao dos arts. 396 a 398 e 473 do CPC, bem como em relao ao fato de que a demarcao de nova vaga deve necessariamente ocorrer tambm para todos os donos de unidades mpares e no somente para os autores, de modo que no haver possibilidade fsica para o cumprimento da deciso;

f) ocorrncia de contradio no acrdo, uma vez que, a despeito de afirmar que o recorrente no refutou a alegao de que existem 24 lugares livres no estacionamento - demonstrados pela foto anexada impugnao aos embargos de declarao -, em outra parte, noticia que o recorrente afirmou a inexistncia de espao fsico suficiente concesso de uma segunda vaga (seriam necessrias 49), premissa, alis, que foi reiterada inmeras vezes ao longo do processo; de outra banda, a contradio se evidencia tambm pela falta de oportunidade para o recorrente se manifestar sobre o referido documento, assim como pela ausncia de meno prova de que efetivamente existem essas 24 vagas livres para a demarcao.

Foram apresentadas contrarrazes ao recurso (fls. 276-284), admitido na instncia ordinria (fls. 286-289).

Em consulta realizada ao stio do Tribunal estadual, verificou-se que o processo



aguarda o julgamento do presente recurso especial.

o relatrio.



RECURSO ESPECIAL N 1.152.148 - SE (2009/0156052-4) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMORECORRENTE : CONDOMNIO VILLA DEI FIORI ADVOGADO : ALESSANDRA PRATA MARTINS E OUTRO(S)RECORRIDO : LISMAEL BATISTA SANTOS E OUTROADVOGADO : EVALDO RUI ELIAS E OUTRO(S)

EMENTA

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AO REINVINDICATRIA. CONDOMNIO EDILCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ao reivindicatria (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietrio o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mos de terceiro, tendo como requisitos especficos: (i) a prova do domnio da coisa reivindicanda; (ii) a individualizao do bem; e (iii) a comprovao da posse injusta.

2. Em condomnio edilcio, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1, do CC), desde que lhe caiba matrcula independente no Registro de Imveis, sendo, ento, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessrio, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea comum, quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.

3. A via da ao reivindicatria no franqueada quele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessrio da unidade autnoma ou rea de uso comum, uma vez que, nessas hipteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualizao do bem reivindicando.

4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na rea comum do edifcio ou so acessrias aos apartamentos, a depender do que regula a conveno do condomnio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausncia de matrcula autnoma no Registro de Imveis, descabendo, por isso, o manejo da ao reivindicatria.

5. Recurso especial provido.

VOTO

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO (Relator):



2. Os recorridos adquiriram apartamento em unidade residencial de nmero mpar (901) no edifcio indicado na inicial, e narram que, consoante escritura pblica registrada no cartrio competente, teriam direito a duas vagas de uso exclusivo na garagem do Condomnio Villa Dei Fiori - ora recorrente -, o qual, todavia, s lhes disponibilizou um nico espao no referido estacionamento.

O Condomnio alegou que tal medida importaria o aumento de 96 para 145 vagas, uma vez que o direito a uma segunda vaga assiste a todas as demais unidades mpares, sendo, portanto, fisicamente invivel, sob pena de srio prejuzo aos proprietrios das unidades pares, que perderiam seu espao no estacionamento, o que tambm lhes de direito, porquanto previsto na aludida escritura.

O Juzo de piso, conquanto tenha mencionado a inexistncia de rea suficiente para a atendimento do pleito, julgou procedente o pedido para determinar a demarcao da segunda vaga pertencente aos autores.

Confira-se o seguinte trecho da deciso (fl. 113):

Dos documentos que lastreiam a pea vestibular, possvel constatar que os autores so legtimos proprietrios do apartamento de n 901, consoante se infere da anlise da Escritura Pblica de Compra e Venda acostada s fls. 06.Tal bem imvel compreende duas vagas no estacionamento de veculos, as quais compem a rea privativa dos autores, contudo, no fora realizada a devida marcao do espao destinado segunda garagem dos postulantes, o que lhes tem causado grandes transtornos, mormente pelo fato de ter que estacionar veculos da parte externa do condomnio.Malgrado existam entraves tcnicos para a concretizao da pretenso autoral, imperioso se faz resguardar o seu direito, haja vista que, ao adquirir o aludido imvel, o fez adstrito s especificaes constantes da Escritura Pblica de Compra e Venda, no podendo o condomnio ou a construtora se abster de lhe fornecer a propriedade tal como fora avenado.Outrossim, insta salientar, por extremamente oportuno, que esta demanda no comporta discusso acerca de eventuais equvocos perpetrados pela Construtora, ou mesmo falsificao de documentos, no tocante ao projeto inicial do Condomnio.

O Tribunal estadual confirmou a deciso singular, ao entendimento de que os dois espaos no estacionamento de veculos consubstanciariam rea de uso exclusivo dos recorridos, uma vez que a escritura de compra e venda do imvel fez-lhes meno expressa (fl. 187):

[...] a natureza da vaga de garagem do edifcio. Esta pode ser considerada como unidade autnoma caso demarcada e identificada em planta e registrada no cartrio imobilirio, ou, no preenchidos esses requisitos, ser considerada rea comum do edifcio. No presente caso, amolda-se a vaga primeira hiptese, considerando a prova trazida aos autos, qual seja a



escritura pblica, que assim especifica: (...) O apartamento constitudo de sala, varanda, trs quartos, dois sanitrios (social e privativo), copa/cozinha, rea de servio, quarto de empregada com W.C., alm de duas vagas no estacionamento de veculos, perfazendo uma rea privativa de 110,01 m, (...).

Concluiu, ainda, pela existncia de espao fsico suficiente para a demarcao da segunda vaga, ao fundamento de que a fotografia juntada posteriormente aos autos comprovaria o fato.

2. 1. A ao reivindicatria - de natureza real, porquanto fundada no domnio - encontra arrimo no caput do art. 1.228 do Cdigo Civil, segundo o qual "o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".

a ao, fundada no direito de sequela, mediante a qual o proprietrio pleiteia a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mos de terceiro.

Assim, despontam como requisitos especficos essenciais propositura da demanda: (i) a prova do domnio da coisa reivindicanda; (ii) a individualizao do bem; e (iii) a comprovao da posse injusta.

Nesse sentido, confiram-se:

RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL. INCRA. AO REIVINDICATRIA. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. FALTA DE INDICAO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SMULA 284/STF. NO-COMPROVAO DO DOMNIO DA REA LITIGIOSA NAS INSTNCIAS ORDINRIAS. PERCIA JUDICIAL E DECRETO EXPROPRIATRIO. REVOLVIMENTO DE MATRIA FTICO-PROBATRIA. IMPOSSIBILIDADE. SMULA 07/STJ.[...]2. O Tribunal de origem valeu-se de profundo exame do acervo ftico-probatrio acostado aos autos - mxime o laudo pericial - para atingir a concluso de h manifesta impreciso quanto ao direito de propriedade, haja vista que "os elementos de individualizao do imvel desapropriado, constantes do decreto expropriatrio e do laudo pericial apresentados na ao de desapropriao, so insuficientes para comprovar a real extenso do domnio do INCRA no Seringal Benfica".3. Sabendo-se da impossibilidade de solver-se a questo controversa em razo da fragilidade dos elementos de prova trazidos aos autos, mostra-se descabido Corte de origem prosseguir no exame da demanda e enfrentar os demais assuntos levantados, uma vez que, como salta aos olhos, a anlise das questes em torno das quais gravitariam as supostas omisses pressupe que seja superado a princpio o entrave relativo fundada dvida quanto comprovao da propriedade, o que no ocorreu no caso vertente.4. A ao reivindicatria submete-se comprovao da propriedade da rea litigiosa, da sua correta individualizao e da prova da posse injusta exercida pelo ru sobre o imvel, sob pena de no se



obter guarida do pleito reivindicatrio.[...]6. Recurso especial conhecido em parte e no provido.(REsp 1188676/AC, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/04/2011, DJe 14/04/2011)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO REIVINDICATRIA. IMVEL ABANDONADO. INEXISTNCIA DE POSSE INJUSTA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR.1. A admissibilidade da ao reivindicatria exige a presena de trs requisitos: a prova da titularidade do domnio pelo autor, a individualizao da coisa e a posse injusta do ru. Precedentes.[...]4. Recurso especial a que se nega provimento.(REsp 1003305/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe 24/11/2010)

2.2. De um lado, a prova da propriedade de coisa imvel se faz, como cedio, com a juntada da transcrio do ttulo no registro imobilirio, da decorrendo a necessidade de individuao do bem reivindicando mediante descrio de seus limites externos e respectivo permetro.

Pontua Arnaldo Rizzardo que:

O terceiro requisito envolve a individuao do imvel reivindicando, de modo a identific-lo perfeitamente, o que requer a sua descrio com os limites e confrontaes, a rea e a localizao. Constituindo-se de lote ou prdio urbano, especificar o proprietrio o nmero, a quadra, a rea, a rua em que se encontra, o municpio, alm de outros dados porventura existentes. Em qualquer caso, indicar as benfeitorias e construes, com metragem definida.Sem tal precauo, inviabiliza-se a prpria ao, a menos, evidentemente, que se trate de um imvel identificvel pela sua denominao e amplamente conhecido. [...]No basta a simples descrio de limites antigos, hoje no mais conhecidos eno identificveis. Importa que se de em os elementos perceptveis presentemente - os limites ou as divisas, alm de outros dados identificadores, porquanto a procedncia de uma ao reivindicatria pressupe juzo de certeza sobre a localizao, no pertinente ao terreno e rea constante do ttulo de aquisio. (RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013, p. 233)

De outro lado, "a justia ou injustia da posse determina-se com base em critrios objetivos, diversamente do que ocorre com a posse de boa-f ou de m-f que tem em vista elementos subjetivos, pois decorre da convico do possuidor" (REsp 9.095/SP, Rel. p/ Acrdo Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, DJ 25/05/1992).

Em outros dizeres, para fins de ao reivindicatria, tem-se como possuidor



injusto aquele que exerce a posse direta ou a deteno do imvel sem estar amparado numa causa derivada do domnio.

3. O caso concreto versa sobre direito a vaga de garagem situada em condomnio edilcio residencial, que consubstancia novel direito real em que "os condminos consideram-se, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autnomas (proprietrios individuais sobre partes exclusivas) e cotitulares das partes comuns" (FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de direito civil: direitos reais. Salvador: Editora Juspodivm, 2013, v. 5, p. 707).

O art. 1.331 do CC explicita as reas de propriedade exclusiva e as de propriedade comum:

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos. 1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio. 2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. 4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. 5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.

Nessa linha, as unidades habitacionais autnomas conferem a seus proprietrios a exclusividade de utilizao, correspondendo a uma frao ideal no solo e nas partes comuns do prdio. Por sua vez, as reas comuns encontram-se inseridas na frao ideal correspondente a cada unidade autnoma e, como o prprio nome j retrata, so de uso comum a todos os cotitulares.

Nesse contexto, urge esclarecer que a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1, do CC), desde que lhe caiba matrcula independente no Registro de Imveis, sendo, ento, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessrio, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea comum, quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.



Cristiano Chaves elucida a natureza jurdica do boxe de estacionamento:

O art. 1.331, 1, do Cdigo Civil se limita a mencionar os abrigos para veculos como unidade autnoma - como se fosse um apartamento ou sala -, e propriedade exclusiva, quando a eles corresponder frao ideal no solo e coisas comuns. Porm, apesar do silncio legislativo, a vaga de garagem s ser propriedade exclusiva quando lhe for atribuda especfica frao ideal e individualizada em relao s demais vagas - o qu sempre ocorre em edifcios garagem -, caso contrrio ser vinculada unidade autnoma, como acessria, afetada a um condmino e sem frao ideal de terreno, porm demarcada para fruio particular. Finalmente, como terceira possibilidade, a vaga tambm ser coisa comum, incorporada frao ideal de terreno da unidade autnoma sobre as reas comuns, quando a sua utilizao for facultada a todos os condminos no espao coletivo, assim como as demais partes e coisas comuns, podendo ser alugadas para fazer frente a despesas de custeio do condomnio. Portanto, a natureza jurdica da vaga dever ser definida no instrumento de instituio do condomnio, evitando-se conflitos futuros. (Op. Cit. p. 711)

4. Por outro lado, o manejo da demanda petitria por condmino contra o condomnio ou contra outro condmino no matria pacfica.

H doutrinadores que defendem o cabimento da reinvindicatria em qualquer caso de defesa da posse com fundamento na propriedade - que no pode ser objeto de restrio -, a exemplo de Pontes de Miranda, segundo o qual "o comproprietrio tem a partis vindicatio , para que se lhe entregue a composse da coisa, e dirige-se contra qualquer que a tenha, inclusive o compossuidor" (MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado . So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, tomo XIV, 2013, p. 88).

Identifica o autor, como sujeito passivo da lide:

[...] o possuidor, prprio ou no, exclusivo ou em composse, tanto o possuidor do imvel como o de parte do imvel, divisa ou indivisa, tanto o possuidor mediato como o imediato. Pode ser o possuidor mediato ainda que no saiba o proprietrio a quem aqule entregou a posse imediata. No importa se o possuidor adquiriu originria ou derivativamente a posse, se a obteve de terceiro ou do proprietrio. (Op. Cit., p. 92)

Na mesma esteira, Arnaldo Rizzardo entende que:

[...] assegura-se ao condmino usar livremente a coisa, conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os atos compatveis com a indiviso.De modo que o fato de inexistir diviso e no se haver, ainda, tornado real a parte ideal de cada condmino no obsta o exerccio da lide. A poro cabvel ao condmino se determinar em execuo de sentena. (Op. Cit., p. 232)

Em sentido diverso, Paulo Tadeu Haendchen defende que o Cdigo Civil de 2002 taxativo ao preconizar que a reivindicatria instrumento hbil de que dispe o condmino para reclamar a posse do bem imvel contra terceiro, figura na qual no se



encaixa um outro condmino:

No admite o Cdigo a reinvindicao contra outro condmino. o que est implicitamente contido no texto, ao restringir: reivindic-la de terceiro, excluindo, pois, a reinvindicao contra condmino, alis, a nica soluo aceitvel em face dos princpios que regulam o condomnio.No s porque, em havendo copropriedade, todos os condminos tm domnio no todo e no se pode reivindicar de quem tem domnio, mas ainda porque o objeto da reinvindicao , no s a restituio da coisa corprea, seno tambm o abandono forado da posse por parte daquele que nela injustamente se mantm; o que no possvel entre coproprietrios porque se, por um lado, no pode o autor discriminar a parte em que se pretenda restituir, por outro, no o ru obrigado a abrir mo da posse em que se acha. (HAENDCHEN, Paulo e LETTERIELLO, Rmolo. Ao reinvindicatria. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 151-152)

No mesmo sentido, confiram-se os seguintes precedentes desta Corte:

CIVIL. AO REIVINDICATRIA. REA COMUM. CONDOMNIO. NO CABIMENTO. DISSDIO JURISPRUDENCIAL NO DEMONSTRADO.1. O condomnio, representado pelo sndico, tem legitimidade para propor ao reivindicatria em defesa da rea comum contra terceiro, mas no contra outro condmino, conforme dispe o artigo 623, II, do Cdigo Civil de 1916.2. Malgrado a tese de dissdio jurisprudencial, h necessidade, diante das normas legais regentes da matria (art. 541, pargrafo nico, do CPC c/c art. 255 do RISTJ), de confronto, que no se satisfaz com a simples transcrio de ementas, entre trechos do acrdo recorrido e das decises apontadas como divergentes, mencionando-se as circunstncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. Ausente a demonstrao analtica do dissenso, incide a censura da smula 284 do Supremo Tribunal Federal.3. Recurso especial no conhecido.(REsp 235.340/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONALVES, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2010, DJe 15/03/2010)

REIVINDICATRIA. CONDOMNIO. A comunho que resulta da multiplicidade de ttulos de domnio sobre uma rea, atribuindo-o a diversos proprietrios sobre fraes ideais, de localizao imprecisa, impede o exerccio da ao reivindicatria de um condmino contra o outro. Recurso conhecido e provido. (REsp 30802/PR, Rel. Ministro DIAS TRINDADE, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/1994, DJ 27/06/1994)

Ainda, o seguinte julgado do Pretrio Excelso:

AO REIVINDICATRIA. TERRAS EM CONDOMINIO INDIVISO. DESCABIMENTO DE AO REIVINDICATRIA DE UM CONDOMINO SOBRE OS DEMAIS COMUNHEIROS. A ao de reivindicao tem seu fundamento no direito de seqela. Cabe promove-la o proprietrio que no detm a posse contra o possuidor que no proprietrio, mas que assim se julga, ou contra aquele que retm o bem, sem ttulo ou causa, ainda que no conteste a propriedade do dono do bem. Assim, incabvel a



reivindicatria de um proprietrio contra outros que tambm o so. (RE 100.656/ RS, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO, DJ 07/12/1984)

Com efeito, verifica-se que, no tocante a essa segunda corrente, h um ponto comum na tese defendida pelos renomados autores citados e pelos precedentes transcritos, qual seja: o no cabimento da demanda reivindicatria para intentar a restituio de rea de uso comum, at mesmo porque, nessa hiptese, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualizao da coisa reivindicanda.

De fato, no tocante ao condomnio geral, ou seja, aquele em que vige o regime de propriedade comum entre os condminos, difcil antever at mesmo a posse injusta, uma vez que todos os coproprietrios ostentam ttulo de domnio equivalente.

Excepcionalmente, a Quarta Turma concluiu pela possibilidade de mitigao dessa regra ante as peculiaridades de um caso concreto. Nesse julgado, a despeito de se tratar de condomnio ordinrio, a rea reclamada encontrava-se determinada e a posse injusta dos condminos-rus era inconteste.

Confira-se a ementa do referido precedente:

PROCESSUAL CIVIL. AO REIVINDICATRIA. UM CONDMINO CONTRA O OUTRO. CABIMENTO, PELAS PECULIARIDADES DA ESPCIE.O cabimento ou no da ao reivindicatria de um condmino contra o outro no pode resultar de dogma inflexvel, mas ser dependente do exame das circunstncias de cada caso.Hiptese em que se registrou que a parte da rea reivindicada j est determinada e que os rus no possuem dvidas quanto rea pretendida; que o limite a ser fixado exige apenas o traado de uma linha divisria; e que a posse dos rus injusta, tudo conduzindo para se ter, pelas peculiaridades da espcie, por admissvel a ao reivindicatria proposta.Recurso no conhecido.(REsp 134.814/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/1998, DJ 12/04/1999, p. 156)

5. De qualquer modo, para a soluo do caso em exame, a verdade que parece no ser possvel o ajuizamento da reivindicatria quando a coisa reclamada se enquadra como direito acessrio da unidade autnoma ou como rea de uso comum, uma vez que, nessa hiptese, a compropriedade resultante da existncia de diversos proprietrios sobre fraes ideais caracteriza-se exatamente pela ausncia de descrio da extenso, limites e confrontaes do bem litigioso.

Esse exatamente o caso ora em julgamento.

De fato, o acrdo recorrido baseou-se na escritura de compra e venda que, de forma genrica, mencionava o direito a duas vagas na garagem (fl. 187):

No presente caso, amolda-se a vaga primeira hiptese, considerando a prova trazida aos autos, qual seja a escritura pblica, que assim



especifica: (...) O apartamento constitudo de sala, varanda, trs quartos, dois sanitrios (social e privativo), copa/cozinha, rea de servio, quarto de empregada com W.C., alm de duas vagas no estacionamento de veculos, perfazendo uma rea privativa de 110,01 m [...]

Ademais, h certido do Cartrio de Registros Imobilirios, datada de 16/7/1980, que, sob o registro n. 4/1374, descreve originalmente esse condomnio residencial da seguinte forma (fl. 45):

OBJETO DA INCORPORAO - Sobre o terreno constante da presente matrcula, ser edificado um Condomnio Residencial, constitudo dos Edifcios Bloco 'A' e Bloco 'B', situado Rua Manoel Dantas, loteamento 'Caminho do Mar', nesta cidade, que receber nmero aps a sua construo e bem assim a denominao, e, que ter cada edifcio 14 pavimentos, sendo um trreo, um de lazer e 12 tipos, conforme projeto aprovado em 10 de julho de 1980 e licena para construir constante do Protocolo 2.374/80 da Prefeitura Municipal de Aracaju. DESCRIO DO PRDIO - Os edifcios sero interligados no pavimento trreo e de lazer, onde se localizam, alm do hall de entrada, noventa e seis (96) vagas de estacionamento para automveis [...] UNIDADES AUTNOMAS DO PRDIO - No pavimento trreo se localizaro as vagas de estacionamento para automveis; [...] Os doze (12) apartamentos 'tipos', dos respectivos edifcios, tero quatro (4) unidades por cada pavimento, totalizando noventa e seis (96) unidades autnomas ou seja quarenta e oito (48) para cada edifcio. [...] Os apartamentos tero dependncias e reas iguais, nos dois edifcios, compondo-se de: [...] e uma vaga de estacionamento de automvel. DESCRIO DAS UNIDADES AUTNOMAS - Alm de hall de entrada das noventa e seis (96) vagas de estacionamentos para automveis (exclusivamente carros de passeio) [...] cada apartamento ou unidade autnoma ter: rea til 110,01 m2, rea comum 51,59 m2, rea total 161, 60 m2, frao ideal 0,0104%, rea total de construo ser de 17.062,63 m2.

Da mesma certido consta, ainda - sob a averbao n. 4/1374, realizada em 29/9/1980 -, a indigitada retificao quanto ao nmero de vagas no estacionamento, que passou a ser de 145, conferindo aos apartamentos do lado poente (nmeros mpares) duas vagas (fl. 47), sem a descrio de seus limites ou metragem.

No foi anexada petio inicial a matrcula do imvel, mas to somente a escritura pblica de compra e venda assentada no Registro Geral de Imveis, intitulando os recorridos como proprietrios do apartamento n. 901 do Condomnio Villa Dei Fiori, ao qual correspondem duas vagas na garagem sem qualquer delimitao (fl. 13):

Ento, pelos Vendedores me foi dito, que por aquisio legal e ttulo justo, so senhores e legtimos possuidores do Apartamento Residencial classificado sob n 901, do Edifcio 'VILA DA PRAIA', e respectiva frao ideal de terreno, do Condomnio 'VILLA DEI FIORI', situado na Rua Joventina Alves, n 653, Bairro Salgado Filho, nesta Capital. [...] O apartamento constitudo de sala, varanda, trs quartos, dois sanitrios



(social e privativo), copa/cozinha, rea de servio, quarto de empregada com W.C., alm de duas vagas no estacionamento de veculos, perfazendo uma rea privativa de 110, 01 m2, rea comum de 31,81 m2, rea total de 141,81 m2, correspondendo no terreno a uma frao ideal de 0,01042.

Note-se que a rea privativa de cada um dos 96 apartamentos - mpares e pares -, nos termos da certido de registro da incorporao, de 110,01 m2, correspondendo a uma frao ideal de 0,0104%, exatamente a mesma que consta da escritura de compra e venda do imvel litigioso.

Foroso concluir, portanto, que a manuteno da metragem da rea de propriedade exclusiva (unidades autnomas) e respectiva frao ideal denota que as vagas na garagem encontram-se na rea comum do edifcio ou so acessrias aos apartamentos, a depender do que regula a conveno do condomnio - que no foi juntada aos autos.

Tal premissa torna-se ainda mais evidente ante a ausncia de matrcula autnoma dos espaos de estacionamento no Registro de Imveis, hiptese nica a autorizar a propositura de ao reivindicatria.

Gustavo Tepedino explicita:

O critrio legal para definir o que integra a propriedade exclusiva consiste na possibilidade de utilizao independente, a exemplo de apartamentos, escritrios e salas comerciais. Apesar de se referir a abrigos para veculos, a vaga de garagem somente se configura como unidade autnoma quando possui matrcula prpria (Elvino Silva Filho, As Vagas , p. 32). (TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; E MORAES, Maria Celina Bondin de. Cdigo Civil Interpretado. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, v. 3, p. 667)

Paulo Haendche sintetiza a questo:

A propositura de ao reivindicatria, pelo proprietrio, relativa a vaga de garagem s possvel quando a rea em questo esteja perfeitamente individuada e dividida, constando de matrcula individual, com as respectivas confrontaes devidamente descritas.Com efeito, um dos requisitos para a admissibilidade da ao reivindicatria a individuao da coisa que se reivindica. Com isso, se a vaga de garagem no estiver caracterizada como unidade autnoma, constando de matrcula prpria e individuada, existir carncia da reivindicatria. [...]Isso no quer significar que a vaga de garagem, ainda que no matriculada, no possa ser objeto de discusso judicial pelas vias adequadas, como a ao possessria ou outras relativas ao reconhecimento de direito pessoal; esta at mesmo pode ser objeto de usucapio, desde que preenchidos os requisitos legais, uma vez que, na maioria dos prdios condominiais, a vaga de garagem destinada a pessoa determinada, com um nmero prprio, apesar da falta de matrcula individual, o que permite a defesa da posse,



salvo pela via petitria. (Op. Cit., p. 225-227)

tambm o que se depreende do julgado seguinte:

CIVIL. CONDOMINIO. VAGA DE GARAGEM. FRAO IDEAL DO TERRENO E MATRCULA PRPRIA. UNIDADE AUTNOMA. REIVINDICAO PELO PROPRIETRIO. RECURSO PROVIDO.I- A VAGA EM GARAGEM, COM FRAO IDEAL DO TERRENO, MATRICULA INDIVIDUAL E DESIGNAO NUMRICA PRPRIA, TENDO SUA REA, LOCALIZAO E CONFRONTAES CONVENIENTEMENTE DESCRITAS, SENDO POSSVEL, AINDA, O ESTABELECIMENTO DE ALGUM TIPO DE DIVISO, CONSTITUI UNIDADE AUTNOMA, A QUAL TEM APLICAO OS PRINCPIOS QUE VIGORAM PARA OS TITULARES DE APARTAMENTOS, LOJAS E SALAS EM EDIFCIOS COLETIVOS.II- TENDO O PEDIDO CUNHO REIVINDICATRIO, E INOPONVEL O FATO SIMPLES DA POSSE EM FACE DO DIREITO DE PROPRIEDADE, SALVO EXCEO DE USUCAPIO, DE QUE NO SE COGITOU NA ESPCIE.(REsp 37928/SP, Rel. Ministro SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 31/05/1994, DJ 15/08/1994, p. 20338)

6. Ainda que assim no fosse, certo que a possibilidade fsica de demarcao de duas vagas de garagem aos apartamentos mpares mostra-se deveras controvertida, bem como o prejuzo a ser sofrido por terceiros parece certeiro, o que se dessume do parecer do Ministrio Pblico (fls. 170-172), do qual se extraem os seguintes excertos:

bem verdade que o referido ttulo translativo registra que a unidade residencial compunha-se com duas vagas de garagem. Infere-se, porm, da vasta documentao anexada defesa (fls. 29/73), que coube Construtora do empreendimento Villa Dei Fiori promover a entrega dos apartamentos aos seus adquirentes originrios, nos termos previstos no registro da incorporao (R. n 04/1374) descrito entre as fls. 32 e 35, da Certido de Inteiro Teor da Matrcula 1374.[...] os adquirentes das unidades residenciais pares (prejudicados pela reduo de suas reas decorrente da rediviso do espao comum) demandaram indenizao em face da Habitacional Construes , tendo obtido xito em tal quizila, recentemente julgada pela 1 Vara Cvel, ex vi, Sentena de fls. 119/126, donde pinamos o contundente texto fundamental:'(...) Pronto, a est o cerne da questo: os autores, induvidosamente, foram prejudicados no rearranjo fsico de distribuio de vagas patrocinado pela r. Se de um lado era louvvel o objetivo de compensar as unidades do "lado do sol" com mais uma vaga de garagem, de outro no poderia a 'boa ao' ser praticada com chapu alheio, prejudicando os condminos da numerao par. Esta situao na certa j era da previso da r, tanto que no projeto original a previso era de uma vaga apenas para todo mundo. O que consta ter acontecido que resolveu mudar premida por adquirentes do lado mpar, situao afirmada na inicial (e no contestado, como quase tudo), e no arranjo findou comprometendo as vagas do pessoal do lado da sombra. (...)'. (Negrito no original)[...]



A questo atinente ao litisconsrcio passivo suscitada na contestao deveria ter sido analisada e decidida no despacho saneador e no na sentena.Temos porm que o ponto argudo h que ser relevado porquanto, no mrito, o pedido autoral desmerece guarida.Primeiramente, inevitvel reconhecer-se que o Condomnio no pode ser compelido a demarcar a segunda garagem reivindicada pelos Autores se no h espao fsico suficiente, conforme restou consignado no laudo pericial trazido aos autos.Existe, portanto, um obstculo factual e fsico, e no simplesmente jurdico, realizao do que consta da escritura pblica de compra e venda outorgada aos Demandantes.[...]No se trata, pois, simploriamente, de determinar-se a demarcao da segunda garagem, pois, para que tanto fosse alcanado, seria preciso que os Autores/Apelados comprovassem a viabilidade do seu pedido do ponto de vista material e jurdico, isto : que h espao fsico disponvel e que a demarcao no compromete o direito de terceiros. mngua de demonstrao de tais circunstncias, e despontando dos autos claras evidncias em sentido contrrio, cremos que a sentena deva ser reformada e o pedido autoral julgado improcedente.

Assim, os autores - ora recorridos - no se encontram desprovidos de medida judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e preenchidos os requisitos legais, o exerccio de ao de indenizao por perdas e danos contra a Construtora ou, eventualmente, a proteo possessria.

7. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedente a ao reivindicatria, com inverso dos nus sucumbenciais arbitrados na sentena. Prejudicadas as demais questes suscitadas no recurso.



CERTIDO DE JULGAMENTOQUARTA TURMA

Nmero Registro: 2009/0156052-4 PROCESSO ELETRNICO REsp 1.152.148 / SE

Nmeros Origem: 200611100602 2008208745 2009202781 2009205679 3222009 34412008

PAUTA: 13/08/2013 JULGADO: 13/08/2013

RelatorExmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO

Presidente da SessoExmo. Sr. Ministro RAUL ARAJO

Subprocurador-Geral da RepblicaExmo. Sr. Dr. ANTNIO CARLOS PESSOA LINS

SecretriaBela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAO

RECORRENTE : CONDOMNIO VILLA DEI FIORIADVOGADO : ALESSANDRA PRATA MARTINS E OUTRO(S)RECORRIDO : LISMAEL BATISTA SANTOS E OUTROADVOGADO : EVALDO RUI ELIAS E OUTRO(S)

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomnio em Edifcio - Vaga de garagem

CERTIDO

Certifico que a egrgia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso:

A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Raul Arajo Filho, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.


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