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SILVIO CEZAR RAMOS PE]ENGENHEIRO CIVIL

CREA: 5060169429

3oS

excelentíssimo senhor doutor juiz de direito da 3\ VARA

CÍVEL DA COMARCA DE ANDRADINA ESTADO DE SÃO PAULO

*0 042 937420148260024*

PROCESSO N° 0004893-74.2014.8.26.0024

AÇÃO ; EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL

REQUERENTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ENCONTRO DAS AGUAS

REQUERIDO : JACIRENE AOKI

SILVIO CEZAR RAMOS PEREIRA,

Engenheiro Civil, CREA 506016942 9, infra assinado, nomeado Perito, nos Autos

de ação em epígrafe, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram

necessários, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou,

consubstanciado no seguinte.

Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradina - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-mail: [email protected]

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SILVIO CEZAR RAMOS PEREXRA^^/ENGENHEIRO CIVIL

CREA: 5060169429

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.10 presente trabalho visa estabelecer o valor mais provável, atual e à vista de um

imóvel, situado no município de Castilho, comarca de Andradina, Estado de São

Paulo.

1.2 O presente trabalho tem como objetivo aferir o valor real de mercado do referido

imóvel, atual e a vista, isto é, o valor que o imóvel poderia alcançar.

1.3 Procurou-se justificar as conclusões, fomecendo-se as bases para julgamento

dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita

compreensão dos números adotados, embora evitando-se descrição e

fundamentação muito prolixa dos dados coiigidos e analisados.

1.4 Na presente avaliação, assume-se que os elementos constantes da documentação

oferecida ao signatário estão corretos e que as informações fornecidas por

terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.

2. SITUAÇÃO E DESCRIÇÃO DO LOCAL

2.1 Do Local

2.1.1 Um imóvel residencial urbano, unidade autônoma ou casa n°10, da

quadra 01, Rua "B", Condomínio Residencial Encontro das Águas,

município de Castilho/SP, com área construída de 303,35 m^

possuindo no terreno uma fração ideal de 0,943760% correspondente a

564,00 m^ de área autônoma. O imóvel foi ampliado em 39,22 m^

totalizando a área de 342,57 m^.


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2.1.2 A Rua "B", no trecho do imóvel em questão, apresenta-se com

características, residenciais, ruas com pavimentação asfáltica e toda

infraestrutura básica necessária.

IMÓVEL

2.2 Do Terreno

O terreno que compõe o imóvel objeto desta avaliação, apresenta-se

seco nivelado, não sendo alagadiço, de forma regular, medindo 24,00

metros de frente e fundos e 23,50 metros ditos da frente aos fundos

totalizando a área de 564,00 metros quadrados.

2.3 Das Benfeitorias

Sobre o terreno, foi edificado um prédio, próprio para residência,

térreo, em alvenaria, estrutura de concreto armado, altura média (pé

direito) 3,00 metros, telhas parte cerâmica e parte fibrocimento, forro

parte em laje de concreto maciço e parte sem forro, piso parte em

cerâmico e parte madeira (taco), instalações elétricas e hidráulicas,


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pintura latéx, esquadrias em madeira, aço e vidros, com área

aproximada de 342,57 metros quadrados.

O prédio possui vários compartimentos: quatro dormitórios (sendo um

apartamento), sala com três ambientes (estar, jantar e tv), copa e

cozinha com armários, despensa, área de serviço, dois banheiros, um

lavabo, uma piscina, uma área de lazer com churrasqueira e uma

garagem.

Foi executado reforma geral da residência com revisão geral e

substituição dos elementos danificados da rede hidráulica e elétrica.

Execução de tubulação de gás. Reforma geral dos banheiros. Ar

condicionado em todos os dormitórios. Substituição de todo piso

cerâmico. Pintura geral da edificação.

O prédio enquadra-se como padrão médio e encontra-se em bom estado

de conservação.

No condomínio existem como áreas comuns: prédios administrativos,

logradouros, infraestrutura, quadras de esportes, campo de futebol,

restaurante, piscinas, saunas, jardins, garagens para barcos, pesqueiro,

praia e quiosques.

3. CRITÉRIOS E METODOLOGIA

3.10 presente trabalho obedece como diretrizes gerais as técnicas

estabelecidas e recomendados pela ABNT (Associação Brasileira de

Normas Técnicas ) ABNT NBR 14653-2 (Avaliação de Imóveis

Urbanos), utilizando-se o "Método Comparativo Direto" , Nível de

Precisão Normal e Grau de Fundamentação I.


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3.2 Os métodos utilizados na avaliação são o comparativo dos preços de

mercado para o terreno e o do custo para as benfeitorias. O método

comparativo de preços de mercado consiste em determinar o valor do

imóvel através da comparação de dados de mercado relativos a outros de

características similares. O método de custo é aquele em que o valor dos

bens resulta de orçamento da comparação de custo de outros iguais ao

avaliando (custo da reprodução) ou equivalente (custo da substituição).

3.3 Foram pesquisados elementos, todos plenamente identificados, ficando

assegurada dessa forma, a sua confiabilidade quanto à idoneidade e à

completa identificação das fontes de informação.

3.4 Foram considerados para a avaliação das benfeitorias do imóvel em

questão a depreciação ou a amortização, levando-se em conta os

aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e

provável, bem como o estado de conservação.

4. PESQUISA DE VALORES UNITÁRIOS

O valor médio unitário básico para o terreno, na região do imóvel em

questão é q = R$450,00/ m^, conforme homogeneização abaixo.


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Item ^alÍ2ação Imóvel Ârea^ Unitário

:(R$/M2)

Valor Total

(R$) •;Obs

1 Roberto CN. Araújo • Corretor-HHumbertoCainpo5.9l-97821426

Condoininio Encontro das

Águas500,00 450,00 225.000,00

oferta

2 NatanaelSantos - proprietário Condomínio Encontro das

Águas500,00 500,00 250.000,00

oferta

3 Marco Alcaiiüji • proprietário Condontinio Encontrci das

Águas500,00 400,00 200.000,00

oferta

4 GaldinoE 0. Feinandes - Proprietário{18)99607-4682 falarc/ Veridiana

Condomínio Encontro das

Águas-Quadra 01 - Casa 08500,00 450,00 225.000,00

oferta

5 AdeinirFernando Pasini- Proprietário Cond. Encontro das Águas •Rua B - Qdra 01 • Casa 2

500,00 450,00 225.000,00oferta

TOTAL 2.500,00 1.125.000,001

ÜMLTBSÜRERi0R^Q«rACiMAmA:MED1AVr

mtAWmilEERÍQtSmOSffABMXCBDií&MeDUa

5. AVALIAÇÃO

5.1 Do terreno

Para fins de avaliação, a terra nua, devido a sua localização, área,

destinação de uso e topografia, foi avaliada da seguinte forma:

Vt = S Xq

Onde:

Vt = valor procurado do terreno

S = área do terreno

q = valormédio básico unitário parao local =R$450,00/m^

Substituindo, tem-se:


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• TERRENO

Vt = 564,00 X450,00 = R$ 253.800,00

ENGENHEIRO CIVIL

CREA: 5060169429

VT = R$253.800,00 (Duzentos e Cinqüenta e Três Mil e

Oitocentos Reais), valor este referente ao mês de junho de2016.

5.2 Das Benfeitorias

As benfeitorias foram avaliadas de acordo com a seguinte fórmula:

Vb = Qxvcx d

Onde:

Vb = valor procurado da construção/benfeitoria

Q = quantidade (área da construção em m^)

vc = valor médio unitário básico R$ de acordo tabela Sinduscon -

maio 2016 - categoria residência unifamiliar, com acréscimo de 40% devidofundações e instalações especiais, muros, piscina, paisagismo e BDI - Benefíciode Despesas Indiretas.

d = fator de depreciação - considerando a idade e o estado deconservação. Critério tabela Ross-Heidecke - % de vida 50 - Fator(l-0,3908)=0,6092


• VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS

Vb = 342,57 X 1.178,16x1,40x0,6092 = R$ 344.224,30


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SILVIO CEZAR RAMOS PEREH®^ENGENHEIRO CIVIL

CREA: 5060169429

Vb = R$344,224,30. (Trezentos e Quarenta e Quatro Mil,

Duzentos e Vinte e Quatro Reais e Trinta Centavos), valor

este referente ao mês de junho de 2016.

5.3 Do Total do Imóvel

É a soma do valor da terra nua com o valor das benfeitorias:

VI = Vt + Vc


VI = R$253.800,00+ 344.224,30= R$ 598.024,30

= R$598.024,30 (Quinhentos e Noventa e Oito Mil, Vinte

[Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês]|de junho de 2016.

Observação: o valor do imóvel contempla o uso de todas as benfeitorias em

comum pertencentes ao condomínio em questão.

Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradina - SPCEP: 16901-160- Tel: (18)996657466*37222086- E-mail: [email protected]

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6. CONCLUSÕES

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CREA: 5060169429

6.1 Os resultados obtidos conduzem ao valor mais provável, atual e à vista do

imóvel de R$598.024,30 (Quinhentos e Noventa e Oito Mil, Vinte e

Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês dejunho de

2016.

6.2 O signatário atesta que a presente avaliação obedece criteriosamente aos

seguintes princípios fundamentais:

6.2.1 O avaliador inspecionou pessoalmente o imóvel referido no

presente laudo.

6.2.2 No melhor conhecimento e critério do avaliador, as análises,

opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas

em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e

corretos.

6.2.3 A presente avaliação e o respectivo laudo foram elaborados com

estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética

Profissional do CONFEA - Conselho de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia - IBAPE.

Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradina - SPCEP: 16901-160- Tel: (18)996657466*37222086 - E-matI: [email protected]

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7. ENCERRAMENTO

SILVIO CEZAR RAMOS PERBíEÃ^,ENGENHEIRO CIVIL

CREA: 5060169429

O presente laudo compõe de 10 folhas,

imprimidas de um só lado e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta

última datada e por ele assinada. E por fins anexos - Fotos.

Andradina-SP, 14 de junho de 2016.

SILVIO CEZAR RSylilOS PEREIRAPerito Judicial

Engenheiro - CREA50^'69429Engenheiro Avaliações e Perícias

Engenl)eíro de Seguránça do Trabalho

Rua Amazonas, 605 - Stella Mahs- Andradina - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-maii: [email protected] 10

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SILVIO CEZAR R2^0S PEREIRAr--^

ANEXO

- FOTOS: BENFEITORIAS DO IMÓVEL.

FOTO 1: FACHADA

FOTO 2; FACHADA

ENGENHEIRO CIVIL

CREA: 5060169429

Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradtna - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-mail: [email protected] 11

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