Seminario adm dos ativos da cohab e agentes públicos de habitação

O CONHECIMENTO É A CHAVE DOSUCESSO

BEM VINDOS AO SEMINÁRIO

“Administração dos ativos das COHABs e Agentes Públicos da Habitação paraPresidentes, Diretores e Gerentes”

Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação


O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH

O BNH

Criado como Autarquia nos termos da Lei 4.380, 21.08.64, passou a Empresa Pública pela Lei 5.762, 14.12.71.

Tinha por : Fonte de recursos: FGTS e Cadernetas de Poupança Agentes Financeiros, dentre outros: Cias de Habitação Estaduais , Municipais, Regionais (COHABs) e Órgãos Assemelhados (Institutos, Autarquias e outros)

AS COHABs e ASSEMELHADOS

Criadas por Lei Estadual ou Municipal para atuarem, prioritariamente para o atendimento às populações de baixa renda, como Agentes Promotores e ou Financeiros da Habitação.

Atribuições das COHABs:

• Identificação da demanda, seleção e classificação dos inscritos.• Seleção de glebas de terra.• Elaboração de projetos.


Atribuições das COHABs:

• Licitação e fiscalização da construção das unidades habitacionais.• Venda a prazo das unidades habitacionais.• Refinanciamento do empréstimo contraído pelo Agente Promotor.

• Administração dos contratos de venda obedecendo às normas do SFH.• Administração do retorno dos empréstimos contraídos junto ao FGTS.

Direitos e deveres das COHABs

CRÉDITOS (operações ativas): saldo devedor residual junto ao FCVS, quando da liquidação do contrato.

O Tesouro Nacional paga esses valores em títulos com vencimento em 30 anos, a contar de janeiro de 1997.

DÉBITOS (operações passivas): saldo devedor junto ao FGTS/União.As COHABs pagam os valores residuais em 60 meses após o término do contrato.

A lógica do equilíbrio do sistema quanto à origem dos recursos, FGTS e POUPANÇA

O SFH era totalmente normatizado pelo BNH e após, pelo Órgão Gestor do Sistema, hoje o Ministério da Fazenda.

No caso específico dos Agentes Financeiros COHABs, o maior volume dos recursos financeiros alocados na produção habitacional veio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS. Na fase de produção a COHAB tinha como receita um percentual sobre o valor do investimento, para cobrir os Custos de Administração e Fiscalização de Obras – CAFO.

Ao final da obra, fechados os custos de produção e os financeiros incidentes, apurava-se o valor de venda a prazo das unidades produzidas (360 meses) e procedia-se ao refinanciamento (360 meses) o valor do investimento pelo FGTS.

A venda a prazo tinha uma taxa acima do valor da taxa do refinanciamento, e essa diferença se constituía na remuneração da COHAB (de meio a um ponto percentual).

Teoricamente, deduzida a remuneração da COHAB, o crédito (venda) e o débito (refinanciamento) teriam os mesmos valores a qualquer tempo, uma vez que o valor e o prazo eram os mesmos.


O Seguro Habitacional do SFHO seguro é obrigatório para as operações de financiamento do SFH,

cobrindo os riscos de morte e invalidez permanente (MIP), danos físicos nos imóveis (DFI) e o de Responsabilidade Civil do Construtor (RCC).

Havia uma só apólice para abrigar as operações do ramo 66 (SFH), e as seguradoras se credenciavam perante a SUSEP para operar em uma ou mais regiões do pais.

Não se exigia concorrência na escolha da seguradora líder, vez que as coberturas e os prêmios eram os mesmos entre as credenciadas. As COHABs eram os estipulantes e beneficiários dos sinistros.

Como acessório do financiamento, o primeiro prêmio era calculado conforme regra constante da apólice, e daí em diante, sua correção se dava conforme era a correção da prestação habitacional, mesmos índice e época.

As COHABs se obrigavam recolher o valor dos prêmios independentemente da adimplência de seus promitentes compradores e recebiam uma remuneração pela operacionalização da apólice nas inclusões, exclusões e alterações cadastrais e pela cobrança do prêmio.

A apólice do SFH foi extinta e a Caixa Econômica Federal ficou com a atribuição de Gerir e Operacionalizar o Fundo Garantidor de eventos de DFI e MIP.

Hoje, as operações de financiamento habitacional se enquadram nas apólices de mercado conforme instrumento de regência.



EFEITOS ECONÔMICOS / MECANISMOS ADOTADOS NO SISTEMA

1984: criação do Plano de Equivalência Salarial – PES/CP,1985: o reajuste das prestações em 112% e os saldos devedores em 246%,1990: a correção de 84,32% dos saldos devedores sem a correspondente correção das prestações.

O equilíbrio do sistema foi rompido,

apesar de mecanismos compensatórios, tais como:

• Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS para garantir eventuais resíduos, ao final do prazo das operações ativas,• Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, incidente sobre a prestação de financiamento (aumento inicial da amortização em até 25%!),

e agravado pelas negativas de cobertura decorrentes de:

•Condições especiais de comercialização•Adoção da TR diária

Desequilíbrios gerados nos contratos ativos e passivos

Adoção da TR diária Objeto de Voto da ABC, assunto tratado adiante

Enquanto existiu o BNH, nas operações com origem de recursos no FGTS, os contratos ativos e passivos das COHABs guardaram absoluta relação de equilíbrio, o fator de atualização monetária dos saldos devedores, tanto dos empréstimos quanto dos financiamentos, deve ser idêntico ao da atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS, por força de lei, a Lei do FGTS.

Eventualmente, hoje, é a TR do Dia Primeiro, conforme estabelece a Lei 8.177. Mas todas as atualizações de saldos dos financiamentos devem ser idênticas às dos empréstimos e dos depósitos vinculados do FGTS, inclusive durante os planos econômicos. Entretanto a Administradora do FCVS utiliza o critério "data a data" (e erroneamente, pois considera o vencimento das prestações e não o aniversário dos contratos), alegando que os passivos dos fundos vinculados ao SFH assim devem ser tratados, conforme a mesma Lei 8.177.

Porém, o passivo do FCVS é a sua responsabilidade de ressarcimento dos saldos residuais dos contratos de financiamentos EVOLUÍDOS DE ACORDO COM A LEI, ou seja, com fatores idênticos ao dos depósitos vinculados do FGTS. Após a apuração do saldo residual, aí sim, este seria atualizado pela TR da data de apuração até o pagamento.


Resumindo

As operações de empréstimos com FGTS (passivo):

atualização com base na TR do dia 1º.

As operações de financiamentos com os mutuários finais, padrão /FCVS (ativo):

atualização com base na TR do dia do vencimento da prestação.

A variação acumulada das TRs do dia primeiro é superior à variação acumulada das TRs dos demais dias.

As perdas de ativo variam de acordo com :• A data de assinatura do contrato• A data de vencimento da primeira prestação• A taxa de juros• A data-base do mutuário/adquirente

Portanto impactam, em ordem de grandeza, diferentes agentes pelas condições mencionadas.

ESTIMA-SE UMA PERDA MÉDIA DE 25% DOS ATIVOS COM A TR PADRÃO FCVS


Exemplos das perdas decorrentes da adoção da TR diária


Data de assinatura

Vencimento da 1º PMT

Moeda VF Prazo

(meses)

Tx juros a. a.

CES PMT Data-base

Saldo em dez/2005

(inclui VAF 4) R$

FCVS Data-a-data

FGTS DIA 1º

1/9/1991 30/9/1991 Cr$ 4 004 372.05 300 5.5 1.15 28 278.89 Maio -2 109.70 2 688.99

1/6/1994 30/6/1994 CR$ 15 573 748.21 300 4.6 1.15 100 567.82 Maio -45.91 13 672.96

1/12/1986 30/12/1986 Cz$ 70 984.06 300 6.1 1.15 530.96 Maio 4 433.64 7 805.21

Condições Especiais de Comercialização objeto de Voto da ABC, assunto tratado adiante

• Com a extinção do BNH a Caixa Econômica Federal tornou-se sua sucessora, assumindo seus direitos e obrigações.

• Neste momento, empreendimentos habitacionais em construção tiveram seus reembolsos suspensos, retornando à normalidade de sua execução algum tempo após. Neste ínterim mudaram-se algumas regras do financiamento.

• Na apuração dos custos e na montagem do Plano de Comercialização referentes às operações suspensas foram necessárias algumas adequações em função das condições de comercialização então vigentes.

• A Caixa Administradora do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS não reconhece condições que não se enquadram na metodologia do FCVS, mesmo aquelas homologadas pela unidade competente da Caixa para a aprovação dos Planos de Comercialização referentes às operações suspensas, eis que segundo seu entendimento, aquela unidade da Caixa não tinha competência para autorizar as necessárias adequações, que se tornaram conhecidas pelo título “condições especiais de comercializações”.

• Os contratos de financiamento nesta situação não tem cobertura reconhecida pelo FCVS implicando, portanto, na perda de ativos da COHAB detentora destes créditos.



ATUALMENTE AS COHABS SÃO PARTE DE UM SISTEMA QUE ENVOLVE:

• Três ministérios: Fazenda - MF, Trabalho - MT e Cidades- MCidades,• Duas secretarias: MF/Tesouro Nacional, MCidades/Secretaria de Habitação• Um banco múltiplo: Caixa Econômica Federal em duas áreas distintas:

1 Fundo de Compensação de Variações Salariais – CAIXA/FCVS, e o Fundo Garantidor de Eventos de RCC, DFI e MIP.

2 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – CAIXA/FGTS.

Observações: O MCidades e sua Secretaria de Habitação não se vinculam ao SFH.O MT é o gestor do FGTS e suas decisões operacionais são emanadas do

Conselho Curador do FGTS – CCFGTS, colegiado no qual a ABC não tem assento.

No exercício de sua função institucional a ABC representa suas associadas COHABs e Agentes Públicos de Habitação, dentre outros, nos seguintes colegiados do SFH, onde tem assento com direito a voto: • Conselho Curador do Fundo de Compensação de Variações Salariais – CCFCVS, que tem suas atribuições estabelecidas na Lei 10.150/2000 (artigo 27),

• Comitê de recursos referentes a eventos de RCC, DFI e MIP - CRSFH, constituído de conformidade com o referido artigo 27 da Lei 10.150/2000.


OUTRAS MEDIDAS:

1 - QUE REDUZ O DESEQUILÍBRIO ENTRE ATIVOS E PASSIVOS (DEPENDE DE MEDIDA LEGISLATIVA)

Os créditos das COHABs junto ao FCVS valorizam cerca de 25% - ou seja, o prejuízo dos Estados Municípios referentes ao Sistema caem em cerca de R$ 1,2 bilhão.

Situação atual:O FCVS remunera os créditos desde 01/01/1997 a 3,12% ao ano.A União paga a diferença entre 3,12% e a taxa do contrato de financiamento do

mutuário até 31/12/2001, para contratos assinados até 31/12/1987.

Proposta:A União paga a diferença entre 3,12% e a taxa contratual até a efetiva novação e

amplia o universo dos contratos com direito a essa compensação, restabelecendo a situação anterior à vigente ao tempo da Lei 10.150/2000.


OUTRAS MEDIDAS:

2 – QUE MELHORA O FLUXO DE CAIXA DAS COHABs

Diluir no tempo a obrigação do pagamento das dívidas das COHABs, que da forma atual impacta no fluxo de caixa, ou seja, pagamento da dívida em menor prazo que o do recebimento do crédito.

Situação atual:Prazo de Renegociação: 60 ou 120 meses, para pagamento do resíduo da

dívida.

Proposta: Alongamento do prazo para pagamento do resíduo de 60 ou 120 meses

para até 01/01/2027, igual ao do recebimento do crédito junto ao FCVS. Essa medida seria retroativa aos contratos já renegociados.

F I M


ITENS 09 e 10 DA PAUTA


Item 09 da pauta

9 Questões que se encontram em discussão com a Adm do FCVS, para facilitar o processo de habilitação/novação dos contratos de financiamento com cobertura do FCVS.

• Procuração com efeito retroagido • Voto apresentado pela ABC, aprovado no GT/ e CC do FCVS, RES 336 do

CCFCVS publicada em 01.04.2013. • Remessa de dossiês/recursos para Centralizadora/SP • Voto ABC apresentado no GT/FCVS no dia 24.04, aprovado e apto

para ser submetido à aprovação do CC do FCVS na próxima reunião, prevista para o dia 25.06.

• Descarte de documentos que não afetam o contrato de financiamento e não agravam a responsabilidade do FCVS

• Voto ABC apresentado no GT/FCVS no dia 24.04, havendo manifestação desfavorável pelo representante da Caixa. O assunto será objeto de discussão nesta e em outra instancia.

• Validação documental análise das dificuldades e proposta de soluções.


Item 10 da pauta

10 Outros assuntos ainda pendentes de discussões

Votos ABC em situação de “assuntos suspensos” pela STN• 19/2002 – Condições Especiais de Comercialização• 11/2004 – “Data a data” – correção pela TR diária

Documentos/procedimentos substitutos para as “Manifestações formais” dos adquirentes, nas opções oferecidas pelo SFH

Os documentos solicitados e não enviados referem-se, em sua maioria, aos Termos de Opção pelas RC 04/1984 e RD 47/1985 do BNH:

• RC-04/84 indexador pelo Salário Mínimo• RD-47/85 indexador da prestação pela equivalência salarial

Na inexistência do instrumento formal da opção do adquirente, postula-se a supressão do efeito financeiro (o que não agrava a responsabilidade do FCVS), ou buscar-se alternativa, para o qual, abrimos espaço para discussão de qual ou quais documentos seriam factíveis de juntada no processo de habilitação.


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