Rua Carlos Mardel - Exemplo

5/12/2018 Rua Carlos Mardel - Exemplo - slidepdf.com

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Preparado Para:

X

31 de Outubro 2011

Determinação do Valor comercial de Um Apartamento T2+1 Sito na Rua Carlos Mardel ,

Paulo Oliveira925 490 985

[email protected]



A

B

Apartamento 100 m2 30 m2

T2 70 m2 m2

Rés do Chão Betão Armado Razoável

1947 Razoável Boa

Razoável Razoável Mad. Vidro Simples

Razoável Tábua Corrida Superficiais

Não Sim Não

Compartimentação:

2 quartos, 1 instalação sanitária, sala de estar, 1 quarto interior (adaptado), cozinha, 2 arrecadações, logradouro

C

Residencial Bom Metro, Autocarro

Boa Razoável Ciclo Negativo

Bons Anos 50 Bom

Má Pingo Doce Inexistentes

Bom Razoável Boa

D

Identificação do Imovél em Análise

x

Rés do Chão

Natureza: Área Logradouro:

Tipologia:

Andar:

Ano de Construção:

x

Rua Carlos Mardel

Alto Do Pina

Descrição Resumida do Imóvel

Requerente:

Morada:

Freguesia:

Contacto:

Nº

Piso:

Área Bruta:

Estrutura:

Área Principal: Varanda, Terraços

Funcionalidade:

Zona: Serviços: Transp. Públicos:

Qual. Execução:

Qual. Materiais: Orientação Solar:

Vãos:Conserv. Fracção:

Conserv. Prédio Nivel de Obras:

Descrição da Área Envolvente

Garagem: Arrecadação: Elevador:

Pavimentos:

Fac. Estacionamento: Escolas: Oferta\Procura:

Acessos: Estilo Arquitect. Comércio:

Qualidade da Vista: Lojas âncora. Zonas Verdes:

Valor Comercial: Ruido: Segurança:

Método do Rendimento

Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se

encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado

rendimento.

Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a

transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valor de oferta) e as principais caracteristicas.

Métodos Utilizados nesta Análise

Método Comparativo



#

1 Idêntica 60 T3 90 m2 75 m2 Razoavel Não Não

0% 0% 0% - - 0% -5% 0%

2 Idêntica 60 T2 100 m2 60 m2 Bom Não Não

0% 0% 0% - - 10% 0% 0%


0% 0% 5% - - 10% -5% 0%


0% 0% 5% - - 10% -5% 0%

5 Idêntica 60 T3 90 m2 75 m2 Novo Não Não

-2% 0% 0% - - 15% 0% 0%

60

T3

107 m2

T2 -T3 88

T2 -T3 40

Total: 128

fonte BPI Expresso Imobiliário

#

1 Idêntica 60 T2 105 m2 74 m2 Novo Não Não

0% 0% 0% - - 15% -5% 0%

2 Idêntica 60 T3 95 m2 75 m2 Razoável Não Não

0% 0% 0% - - 0% 0% 0%

3 Idêntica 60 T2 90 m2 70 m2 Novo Não Não1% 0% 0% - - 15% 0% 0%

4 Idêntica 60 T4 120 m2 105 m2 Mau Não Não

0% 0% 5% - - -10% 0% 0%


1% 0% 5% - - 10% 0% 0%

60

T2 e T4

106 m2

86 m2

Preço

Imóveis Similares em Venda na Mesma Área Residencial

Rua Carlos Mardel, 143 165.000 €

145.000 €

Localização Zona Idade Tip. `Ár. Bruta

E

Rua Carlos Mardel, 145

Valores Médios dos Imóveis Concorrentes:

Ár. Útil Estado Elev. Gar.


Rua Augusto Machado, 7 185.000 €

Rua Actor João Rosa, 1 182.000 €

G

82 m2

172.400 €

2.149 €

F Universo de Imóveis Símilares em Venda (mesma freguesia)

Área Bruta:

Idade: Área Principal

Valor:

Valor por m2

Tipologia predominante:

150.000€ a 200.000€

100.000€ a 150.000€

Tipologia Intervalo de Preços Qtd.

Imóveis Vendidos nos Últimos 6 meses


Ár. Bruta Ár. Útil Estado Elev. Gar.Localização Zona Idade Tip.

Rua Actor Isidoro, 25 175.000 €

Rua Abade Faria, 4 135.000 €

Preço FinalPreço Inicial

182.500 €

152.000 €

165.000 €

Tipologia predominante: Valor Final: 171.000 €

Rua Actriz Virginia, 14 200.000 €


220.000 €

195.000 €

Valores Médios dos Imóveis Vendidos:

Idade: Valor Inicial: 182.900 €

Área Bruta: Dif. Valor Inicial e Final: -6,5 %

Área Principal: Valor m2: 2.028 €



Tipologia

T3

T2

T2

T3

0

fórmula

I Demonstração dos Resultados

Método do Rendimento

O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de

reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.

151.444 €

Método Comparativo

Os valores apresentados neste ponto apresentam-se devidamente ajustados, ou seja, pelo facto de não existirem dois imóveis

iguais, seja pelos acabamentos, desgaste, orientação solar, idade, etc.., é necessário proceder a um ajustamento das características

de cada um deles, de forma a que possam ser comparados com a sua propriedade.

Piso Descrição Área Valor Totais

Habitação 75 m2 1.870 € 140.226 €

600 €

625 €

850 €

750 €

H Determinação do Valor da Renda

Média dos Valores do Últimos Quatro Imóveis Arrendados na Mesma Área

Valor da RendaLocalização Estado. Conservação Data


Rua Augusto Machado, 13

Rua José Acúrcio das Neves, 21


Bom

Bom

Bom

Novo

Julho

Junho

Junho

Outubro

706 €Valor Médio da Renda Mensal:

Renda Anual: 8.475 €

Taxa de Capitalização: 5%

Valor = Renda X 12 meses : Taxa de Capitalização (Rendimento)

Logradouro 30 m2 374 € 11.218 €

Total:

700 €

8.400 €

Resultado: 156.000 € 168.000 €

Renda Mensal: 650 €

Rendimento Anual Bruto: 7.800 €

5%Taxa de Capitalização:



Presumivel Valor de Transacção:

Presumivel Valor de uma Venda Imediata:

L Valor de Mercado - Avaliação do Banco

Após obras de beneficiação que permitam o arrendamento imediato, sou da opinião que o valor de mercado

máximo possa ascender a:

Presumivel Valor pelo método do Investimento:

* avaliação do valor do imóvel, está sempre a cargo do banco e o valor atribuído pelo aval iador deve respeitar os valores praticados no mercado, não

necessariamente o preço de venda do imóvel.

Presumivel valor de uma avaliação para garantia hipotecária:

Após determinação do valor por metro quadrado, através da análise dos apartamentos similares em venda, o valor

máximo de uma avaliação financeira será de: 174.000 €

*Relação Financiamento - Garantia (LTV) - 80% 139.200 €

J

Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação

do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:

Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação

do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor de venda num curto espaço de tempo será de:

Cento e Quarenta e Cinco mil euros

Valor de Mercado - Método Comparativo

152.500 €Cento e Cinquenta e dois mil e quinhentos euros

Após obras de beneficiação que permitam o arrendamento imediato, sou da opinião que o valor para uma Venda

rápida, possa ascender a: 156.000 €

168.000 €

145.000 €

K Valor de Mercado - Método Rendimento

120.000 €

140.000 €

160.000 €

180.000 €

Minino Intermédio Máximo

Banca Rendimento Comparativo

Rua Carlos Mardel - Exemplo

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