REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE Prof. Silvio Mendes Zancheti Prof.a Norma Lacerda
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REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE
Prof. Silvio Mendes ZanchetiProf.a Norma Lacerda
Centro de Conservação Urbana e Territorial
Universidade Federal de Pernambuco
Recife - Brasil
Quito - 1998
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ESTRATÉGIA E RESULTADOS
• Estratégia– Indução da ação privada através da ação pública– Gastos públicos concentrados nos espaços públicos e
sistema de gestão– Estratégia incrementalista de médio e longo prazo
• Resultados– Exemplo de revitalização para toda cidade– Centro revitalizado– Nova área de referência cultural e lazer da região– Novo mercado imobiliário
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REVITALIZAÇÃO NO CONTEXTO NACIONAL
• Fim do modelo centro periferia – diminuição da pressão demográfica e imigração
• Economia de serviços
• Melhora do desempenho do investimento público– infra-estrutura
• Busca de identificação da população com a cidade– imagem e identidade
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OUTRAS EXPERIÊNCIAS DOS ANOS 90
• Salvador– Forte intervenção pública (+ de U$ 60 milhões)– Mudança forçada de usos - expulsão de população– Descaraterização do patrimônio
• São Luís– Dependência do Governo Estadual – Pequena adesão da iniciativa privada
• Recife– Iniciativa municipal– Investimento público em bens de uso coletivo– Indução da aplicação privada
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LOCALIZAÇÃO DO BAIRRO
BOA VISTA
STO ANTÔNIO
S. JOSÉ
BAIRRO DO RECIFE
STO. AMARO
ATLÂNTICO
BACIA DO PINA
BRASILIATEIMOSA
SITUAÇÃOGEOGRÁFICADO BAIRRODO RECIFE
MAPA 1
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BREVE HISTÓRICO DO BAIRRO
Bairro portuário primeira ocupação urbana do Recife• Séc. XVII a início Séc. XX
– Bairro Portuário, industrial e comercial
• 1913 - 1922 Reforma urbanística, portuária e saneamento básico– Centro financeiro e de comércio exterior
• 1940 - 1960 Bairro boêmio com prostituição
• 1970 - 1990 Centro atacadista, serviços financeiros e administração pública
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CICLO VICIOSO DA OBSOLESCÊNCIA (1992)
• Comércio atacadista predominante
• Restrições a mudança de usos (legislação restritiva)
• Imagem de área marginal (bairro portuário, prostituição e abandono)
• Sem população +/- 500 hab. (uma favela de serviços)
• Fora do circuito de circulação • Valor baixo dos imóveis • Imagem negativa• Baixa valor agregado por m2
Bairro do Recife - Grau de conservação do estoque construído (%) - 1992
Bom55%Regular
22%
Péssimo17%
Ruína6% Bom
Regular
Péssimo
Ruína
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PLANO REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE
• Antecedentes– 1980 Legislação de proteção municipal– 1986 Primeira formulação de uma política de
revitalização e criação do Escritório do Bairro– 1988 Trabalho de ordenamento de ambulantes
• Plano– 1991 Plano de revitalização encomendado pelo
Governo Estadual– 1993 Prefeitura adota o plano– 1993 - 96 Implantação do Pólo Bom Jesus– 1998 ... Novos projetos (Polo Alfândega e Prodetur)
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OBJETIVOS DO PLANO
• Objetivos– Conservação da herança histórica e cultural– Criar nova centralidade regional– Centro de referência cultural e de lazer– Centro de atração turística
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ESTRUTURA DO PLANO
SETORES DEINTERVENÇÃO
Consolidação
Revitalização
Renovação
N
N
TERMINALMARÍTIMO
WATER FRONT
SHOPPING CULTURAL
POLO DO BOM JESUS
CENTRO COMERCIALDO PILAR
HABITAÇÃO COLETIVA
PERCURSO CULTURAL
CENTRO EMPRESARIAL
PARQUE DO BRUM
ESTACIONAMENTO
AQUÁRIO
PROJETOSESTRUTURADORES
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ESTRATÉGIA DE IMPLANTAÇÃO
• Melhoria do espaço público e infra-estrutura• Projetos de impacto para mudança de imagem
– Melhoria do espaço urbano e nova avenida• Promoção de eventos ao longo do ano
– Dançando na Rua, Semana da Seresta, Carnaval, etc.• Criação de Pólos irradiadores
– Bom Jesus, Alfândega e Pilar• Criação de uma agência de negócios• Acordos de promoção com iniciativa privada• Manutenção das expectativas de investimento
– Projetos de grande porte Produtur e Monumenta
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INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAIS
Bairro do RecifeInvestimentos realizado pela Prefeitura da Cidade do Recife (R$1,00 de 1996)1993 - 1996
ITEM Valor %1. Desapropriação de imóveis 214.237 8,04%2. Elaboração de projetos 534.674 20,06%Restauração de imóveis (4 unidades) 67.500 2,54%Teatro Hermilo Borba Filho RS 47.807 1,79%Terminal Marítimo Passageiros RS 61.685 2,31% Mobiliário Urbano 41.808 1,57%Sinalização Urbana 12.000 0,45%Consultoria no Gerenciamento do Plano de Revitalização 303.874 11,40%3. Obras realizadas 1.916.496 71,90%Recuperação de praças 97.000 3,64%Complementação da Av. Alfredo Lisboa 580.000 21,76%Restauração ponte Maurício de Nassau 512.000 19,21%Urbanização da Rua do Bom Jesus 105.800 3,97%Projeto Cores da Cidade (Restauração de Fachadas) 44.345 1,66%Restauração de imóveis (4 unidades) 557.601 20,91%Implantação de Eletrocalha da Rua do Bom Jesus 19.749 0,74%TOTAL 2.665.407 100,00%Fonte: Escritório do Bairro do Recife e EMLUB
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O PÓLO DO BOM JESUS
• Centro na rua mais antiga da cidade
• Área de concentração de atividades de diversão e lazer
• Atividades de comércio e serviço
• Exemplo de reutilização de imóveis antigos
Pólo B. Jesus
BID- Monumenta
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FASES DO PROCESSO (1)
• Mostrar compromisso (1º Sem1993)– Recuperação de de espaços públicos (calçadas, vias,
praças,...)– Reabertura de antiga avenida - separação cidade/porto– Recuperação de ponte
• Busca de parcerias (2º Sem 1993)– Adoção de praças por grandes empresas locais– Projeto Cores da Cidade com Fund. Roberto Marinho
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FASES DO PROCESSO (2)
• Persuasão dos proprietários (1994 e 1º Sem 1995)– Criação de uma agência de negócios imobiliários– Desapropriação e recuperação de 4 imóveis– Extensão da área do projeto Cores da Cidade– Melhoria do espaço da rua do Bom Jesus
• novas calçadas, ordenação da fiação elétrica
• Consolidação (2º Sem 1995 e 1996)– Aluguel dos imóveis para novos investidores– Feira de antigüidades e eventos culturais na rua do Bom
Jesus
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ÁREA RECUPERADA
Pólo do Bom Jesus Áreas recuperadas por andares (m2) 1996
1º andar35%
2º andar29%
3º andar21%
4º andar10%
5º/+ and.5%
Pólo do Bom Jesus Áreas Recuperadas (m2) - 1996
Área não recuperada
34%
Área recuperada
66%
Reversão do processo de degradação
1992 - 66% da área estava degradada
1996 - 66% da área estava recuperada
Polo do Bom Jesus - Área recuperada (m2) - 1996
0
52.020
17.61134.409
0200004000060000
Área total Área nãorecuperada
Árearecuperada
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INVESTIMENTOS PRIVADOS NA RECUPERAÇÃO
• Inversões Pólo – Privada = R$ 2,85 milhões– Pública = R$ 2,66 milhões
• Privado-Pólo / Público-Bairro
1:1• Privado Bairro / Público-Bairro
> 1
Polo do Bom Jesus - Inversão Privada - 1993/96
2.850
993 821 612284 141
Total 1º andar 2º andar 3º andar 4º andar 5º/+and.
R$ 1
.000
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PREÇO E ALUGUEIS DOS IMÓVEIS
RecifePreços dos aluguéis médios de imóveiscomerciais em zonas da cidade1997Bairro Aluguel médio (R$ 1/m2)Pólo do Bom Jesus 6,90São José 11,63Boa Vista 9,72Espinheiro/Rosa eSilva/Parnamirim 13,20Boa Viagem 15,85Fonte: Jornal do Commércio e Diário de Pernambuco. Janeiro de 1997
Bairro do RecifeEvolução dos preços de venda por metro quadrado dos imóveis1993-1996Em cruzeiros de dezembro de 1996Pólos 1993 1996 Var. 93/96Bom Jesus R$ 124 R$ 208 68%Alfândega R$ 168 R$ 146 -13%Pilar R$ 110 R$ 105 - 5%Fontes: Pesquisa PBLM e entrevistas com corretores de imóveis do bairro.
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MANUTENÇÃO DOS ESPAÇOS PÚBLICOS
Bairro do RecifeGastos com manutenção do espaço público (R$ 1,00 de 1996)1993 - 199Serviços 1993 1996 Var. 1993/96
Conserv. De passeios, pavimentação,pontes e drenagem
90.000 203.000 126%
Manutenção de praças 21.000 21.000 0%Recuperação de iluminação pública 50.000 50.000 0%Coleta domiciliar de lixo 102.853 133.164 29%Varrição de ruas e praças 922.094 1.193.835 29%TOTAL 1.185.947 1.600.999 35%
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RECEITAS MUNICIPAIS E RENÚNCIA FISCAL
Pólo do Bom JesusArrecadação de impostos municipais (R$ de 1996)1993/96
Anos IPTU Var. ISS Var. ITBI Var.
1993 59.288 66.830 1.8251994 59.139 0% 70.715 6% 4.484 146%
1995 50.734 -14% 132.626 88% 24.271 441%
1996 51.523 2% 117.998 -11% 13.366 -45%
Fonte: Secretaria das Finanças, PCR
-100%
0%
100%
200%
300%
400%
500%
93/94 94/95 95/96
IPTU
ISS
ITBI
A decisão de investir não esteve associada ao benefício da renuncia fiscal
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PRINCIPAIS PROBLEMAS (PROPRIETÁRIOS)
• Abastecimento d’água 75%• Segurança 75%• Estacionamento 75%• Esgotamento sanitário 50%• Energia 25%• Ambulantes 25%• Calçamento deteriorado 25%• Sanitários públicos 25%• Organização de eventos 25%
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OUTROS IMPACTOS
• Transformação de usos em outras partes do Bairro• Investimento privado em áreas sem projeto público• Propagação de proposta de revitalização para outras
partes da cidade e outros municípios• Processo com dinâmica própria da iniciativa privada• Modelo para outros projetos
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CONCLUSÕES
• Outra centralidade - a cidade se transforma• O centro tem um carga simbólica forte• Existem oportunidades econômicas (novas atividades) para
a reutilização dos centros• Existe um significativo potencial de investimento privado• O mercado imobiliário responde rapidamente à
revitalização• Os incentivos fiscais são importantes mas não
determinantes na decisão de investimento