Revista nº39 - Mercado Imobiliário - Rio Grande do Sul

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PREVENÇÃO

Evite acidentes dentro e fora de casa.

Confira a programação do próximo Encontro de Condomínios.

Saiba como aumentar a segurança em seu condomínio.

Espaço Imóvel - - Julho/Agosto 2010 03

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Nesta Edição

Confira a programação do próximo Encontro de Condomínios

Segurança é qualidade que se conquista

Estratégias preventivas aumentam segurança em condomínios

Planejamento deve preceder intervenções estruturais

Orientações para aumentar a segurança em seu condomínio

Um lugar onde a segurança é uma das prioridades

Evite acidentes dentro de sua casa

Congresso Nacional do Mercado Imobiliário será realizado na cidade de Gramado

Dormir vizinho e acordar sócio: o sonho pode virar pesadelo

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área condominial

As infecções e inflamações bucais podem desenvolver outras doenças

Toma posse nova diretoria da Agadie

Reflexões sobre o verbo forcejar

Mensagem do Presidente

Evento

Registro

Serviço

Proteção

Projetos

Cuidados Especiais

Exemplo a ser Seguido

Prevenção

XVI CONAMI

Legislação

Dúvidas

Espaço Secovimed

Expediente

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

CONSELHO EDITORIALMoacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. GarciaPRODUÇÃO EDITORIALProva ComunicaçãoJornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

AtendimentoMaurília Souza de LemosTel/Fax (51) 2111 7892Imagem da Capa: Gerson KauerEditoração Eletrônica: Kauer Ideia e ImagemCtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Revista Espaço Imóvel:Tiragem: 27 mil exemplaresUma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI.Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RSTelefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMIPresidente: Moacyr Schukster1° Vice-presidente: Gaspar FioriniVice-presidente de Condomínios: Simone CamargoVice-presidente de Comercialização: Gilberto CabedaVice-presidente Financeiro: Flávio Roberto StefaniVice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes HilbkVice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões PiresVice-presidente: Adão Alves de OliveiraVice-presidente: Marcelo Luiz Mignone CallegaroVice-presidente: Véra Lucia HahnVice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

SUPLENTESAlexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli

CONSELHO FISCAL - EFETIVOSJosé Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

SUPLENTESIvar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDEREÇÃO - EFETIVOSMoacyr Schukster e Flávio José Gomes

SUPLENTESJane Simões Pires e Simone Camargo

CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOSAlexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia

SUPLENTESAttílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner

CONSELHO CONSULTIVO(Ex-Presidentes; Membros Natos)Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS E SUB-DELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADOBento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Claúdio Paulo Hoffmann; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes

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Um s indic ato forte tem c ondiç ões de pres tar um bom atendimento. Mantenha em dia s uas c ontribuiç ões .

Representatividade em questões de interesse coletivo Assessoria Jurídica Negociações Trabalhistas Pesquisa eEstatística dirigida ao setor imobiliário Comunicação aberta com seus associados através de notícias de vários veí-culos de comunicação do país, opiniões e análises do mercado imobiliário, diretamente no seu e-mail A cada doismeses você recebe uma revista moderna com reportagens inéditas para síndicos e condôminos Mais de 100 cursosdurante o ano, palestras e seminários de aperfeiçoamento profissional e atualizações Amplo apoio e orientação àsempresas de compra e venda, locação e assessoria em gestão de condomínios.


Moacyr SchuksterPresidente do Secovi/RS e da Agademi

Refl exões sobre o verbo forcejar

É possível que o avanço da idade estimule reminiscências. Mesmo porque, à medida que as décadas passam, as diferenças entre as épocas se acentuam. O falar cotidiano é exemplar quanto aos modismos. Frases e palavras surgem e desaparecem e a gente nem percebe.

A primeira vez que ouvi alguém se referir a “estar forcejando”, lá na minha meninice, pareceu-me impróprio ou que fosse gíria. A expressão tinha algo de tosco, impressão aumentada pelo fato de que quem a pronunciou era um trabalhador braçal.

Em recente edição de revista nacional, eis que reaparece o “forcejar” com toda a naturalidade, nem parecendo ter estado ausente por tanto tempo. Pelo menos, para mim. Continua, porém, cheia de vigor, intensa, mas ainda com um tom meio rude a meus ouvidos. Independente de sensações, o que vale é o signifi cado e este expressa empenho potente, seja física, seja intelectualmente. A energia que todos colocamos nas ações que empreendemos.

Muitas vezes, necessitamos nos dedicar a objetivos cuja natureza impõe trato sutil. Como nas relações com nosso semelhante, do mero transeunte ao familiar bem chegado. Pessoas merecem consideração e temos de lidar com elas com atenção respeitosa. Vizinhos – aqueles que moram bem próximos – incluem-se entre os que o exige. Vamos cruzar com eles a toda hora e não

convém que relações fi quem estremecidas, o que não quer dizer que devamos suportar desaforos em nome da civilidade. Presumivelmente exceções, guardemos para estas a avaliação ponderada e o critério inteligente.

Alguns atributos podem justifi car o valor das coisas. Um deles é o da raridade, que por si só se explica. Outro é o do esforço contido nesse valor. A interação pessoal não dispensa disposição das partes e é oportuna a comparação de que a amizade é uma joia que se lapida dia a dia. Viver em condomínio implica em trabalhar relacionamentos, graduá-los e exercitar transigências. Fácil de dizer, difícil de fazer? Talvez. Um bom trânsito social pede bom humor, paciência e atenção. Aqui também o verbo é forcejar, os sujeitos somos nós e o complemento pode ser uma legião de amigos.

A convergência de idéias e propósitos facilita a

consecução de uma coisa especialmente importante: a segurança. Bate-se bastante na necessidade da defesa contra os perigos externos. Esquece-se, no entanto, que a fi siologia de um prédio, por exemplo, expõe perigos que dependem de cada um ser evitados. Os condutores de eletricidade, as máquinas, os objetos colocados em locais impróprios, constituem riscos que topamos a toda hora. A administração cautelosa dos equipamentos que nos servem evita contratempos e protege a integridade de pessoas e bens. Nesse sentido, mais uma vez, forcejar é preciso.

A interação pessoal não dispensa disposição das partes e é oportuna a comparação de que a amizade é uma joia que se lapida dia a dia. Viver em condomínio implica em

trabalhar relacionamentos, graduá-los e exercitar transigências. Fácil

de dizer, difícil de fazer? Talvez. Um bom trânsito social pede bom humor,

paciência e atenção. Aqui também o verbo é forcejar, os sujeitos somos nós e o complemento pode ser uma

legião de amigos.

Mensagem do Presidente

Espaço Imóvel - - Julho/Agosto 201008

Registros

Agadie tem nova diretoria

Gastos com pessoal, obras e água são os mais representativos nas despesas condominiais

Tomou posse, no último dia 16 de julho, a diretoria da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial - Agadie, para o biênio 2010/2012, cujo cargo de presidente passou a ser exercido por Cesar Augusto Boeira da Silva.

Fundada em 1990, a Agadie tem entre seus objetivos o estudo e debate das questões jurídicas e sociais inerentes ao mercado imobiliário, o aperfeiçoamento dos institutos jurídicos, da legislação vigente e da que estiver em elaboração nos órgãos legislativos, o empenho pela correta aplicação do direito e pelo efetivo cumprimento das leis em vigor, o intercâmbio cultural e social com entidades congêneres; e a defesa dos direitos e dos legítimos interesses de seus associados.

Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos recursos com mais precisão, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de junho/10, percebe-se que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 81,40% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, obras, água, segurança, diversos e conservação. Veja os percentuais dos seis itens de despesas mais expressivas, no

Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica, seguros e taxa de administração.

Rubricas

Sub Total 81,40

Total 100,00

Pessoal

Obras

Água

Segurança

Diversos

Conservação

Demais Itens

26,30

17,19

11,86

9,80

9,79

6,46

18,60

Participação % em junho/10

quadro abaixo:


Serviço

Segurança é qualidade que se conquista

Elementos básicos para minimizar a insegurança

Evitar a ocorrência de um delito depende de:

Elementos básicos para minimizar a insegurança

Consultores de segurança apontam a infraestrutura como sendo os itens físicos, tais como grades e guaritas, equipamentos elétricos e/ou eletrônicos e sistemas informatizados e de comunicação.

Já os procedimentos consistem em treinamentos, orientações e conhecimentos de uso do conjunto estrutural.

A conscientização, por fi m, é a essência que tornará o processo de segurança palpável e que implica, em primeiro lugar, numa forma de comprometimento e colaboração entre todos os condôminos.

Percentuais foram apresentados por representante da Brigada Militar por ocasião de palestra proferida durante o 8º Encontro Gaúcho de Condomínios.

Especialistas afi rmam que a segurança em condomínios depende de uma boa estruturação física, de ações preventivas e da conscientização dos moradores sobre atitudes que possam difi cultar a ação dos bandidos. Visando esclarecer um pouco mais sobre estes aspectos a Revista Espaço Imóvel publica, nesta edição, uma matéria especial sobre o tema.

Ampliando, ainda mais as questões que envolvem segurança, a reportagem trata, também, de precauções que podem evitar acidentes domésticos e danos ou prejuízos a outras pessoas próximas ou inseridas no contexto condominial. Uma abordagem que, esperamos, seja de grande utilidade para síndicos e condôminos.

Procedimentos

Infraestrutura

Conscientização

90 %

5 %5 %

PrevençãoReaçãoSorte


Serviço

Estratégias preventivas aumentam segurança em condomínios

Mesmo sabendo que a construção de muros, colocação de grades ou instalação de equipamentos não impede a atuação de marginais, é inegável que tais providências diminuem os riscos. Efi cientes barreiras físicas não apenas difi cultam os ataques, mas podem, até mesmo, inibi-los, tendo em vista que trabalhar nunca foi o ponto forte de ladrões que preferem ‘ganhar a vida’ da forma mais fácil e covarde possível.

É claro que a questão fi nanceira, para uma boa estruturação de defesa, é um item limitante para muitos condomínios. Porém, existem alguns procedimentos que ampliam os níveis de segurança de maneira, relativamente, acessível. Uma boa iluminação, nas áreas de acesso ao condomínio, por exemplo, é muito importante para a detecção e dissuasão de intrusos. Também bastante acessíveis são os sensores de iluminação, que acendem sozinhos quando as pessoas entram num determinado ambiente.

Em termos de proteção perimetral, uma alternativa que vem sendo bastante usada são as cercas eletrifi cadas. Cada cidade possui uma legislação específi ca em termos de exigências para instalação, mas, em todas elas, é indispensável a responsabilidade técnica de um profi ssional legalmente habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.

Existe, ainda, no mercado, uma gama de equipamentos elétricos, eletrônicos e informatizados que, segundo o Diretor da Empresa Portoponto, engenheiro Sérgio Donelli, “podem se adequar as disponibilidades fi nanceiras da maioria dos condomínios, oferecendo satisfatórios resultados.”

Um dos sistemas de grande utilização são as centrais individuais de alarmes, com valores que oscilam entre R$ 600,00 e R$ 1.000,00 dependendo da aplicação em cada condomínio, para uma central de oito setores, que comporta a instalação de dezenas de sensores magnéticos, utilizados em portas, janelas e portões, ou infravermelhos passivos e/ou ativos (os primeiros por volta de R$ 60,00 a unidade e, os segundos, em torno de R$ 180,00 cada um). Neste caso a central pode, ou não, estar ligada a uma empresa de monitoramento com valores mensais entre R$ 120,00 e R$ 200,00. Além de apontar quando uma das áreas é violada, as centrais de alarme dispõem de botões de pânico, que podem ser acionados manualmente disparando o alarme em casos de perigo iminente.

Áreas como fi tness, salão de festas, sala de jogos, brinquedoteca e cinemas, devem ser contemplados com sistema

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Serviços

de alarmes.Vale lembrar que atualmente

os sistemas e vídeo monitoramento mais utilizados são as câmeras de vigilância, que são aplicadas em locais específicos, como acessos, elevadores, garagens, perímetros e pontos que porventura tenham identificação de problemas que podem ocorrer a qualquer momento.

O diretor da Portoponto esclarece que estas câmeras são adaptadas para cada local onde serão implantadas. “Existem vários modelos de câmeras, como as mini-câmeras, muito utilizadas em ambientes internos e as câmeras profissionais com boa resolução para identificação para ambientes internos e externos. Já para perímetros as mais indicadas são as infra-red (lux zero), câmeras que funcionam, praticamente, sem iluminação.”

Sérgio Donelli explica que o consultor de segurança tem que entender muito bem o problema que o condomínio possa enfrentar para aplicar adequadamente o equipamento às reais necessidades do condomínio. “É comum perguntarem-me, quando da visita, quanto irá custar os equipamentos para que haja uma ideia do valor a ser investido. Faço um cálculo bastante simples, mas geralmente os valores investidos ficam entre R$ 800,00 e R$ 1.200,00 por ponto de câmera, incluindo neste escopo os equipamentos de gravação digitais de imagens para até 16 canais, monitor LCD e nobreak para os equipamentos de gravação de imagens. Este valor pode variar para mais dependendo da infra-estrutura (tubulação para acondicionamento dos cabos).”

O engenheiro, prossegue dizendo: “aqui alerto que um

sistema de qualidade requer uma central de gravação de imagens, onde apenas pessoas autorizadas tenham acesso ao mesmo. Muitos condomínios optam hoje, por ter uma central de gravação digital em local exclusivo e um sistema de monitoramento remoto (visualização das imagens) na portaria. Se o condomínio quiser investir um pouco mais para que os condôminos acessem as imagens, basta fazer uma assinatura de uma banda larga, onde os condôminos, através de usuário e senha observem as imagens do condomínio pela web.”

Complementam as estratégias de proteção, os sistemas de vigilância eletrônico. Nestes casos, através da utilização de softwares desenvolvidos por empresas de informática é possível o acionamento de todos estes recursos ao mesmo tempo, permitindo controles mais apurados além de programações específicas de acordo com as necessidades de cada tipo de condomínio.

O diretor da Portoponto chama atenção, ainda, para os equipamentos de comunicação, indispensáveis não apenas para a execução de rotinas normais como em situações de emergências, citando o uso de rádios. Diz, também, que “podemos considerar que uma equipe de portaria bem treinada com procedimentos de gerenciamento de risco adequados as reais necessidades são fundamentais para que o condomínio tenha sucesso na sua meta de redução dos riscos. Alguns condomínios possuem ainda o sistema de controle de ronda eletrônico, onde o segurança tem horários específicos para passar por locais pré-definidos".

Fonte: Portoponto – Soluções Integradas de Segurança Eletrônica Fone: (51) 3339 6877

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Serviço

Engana-se quem pensa que para garantir a segurança de um condomínio basta a instalação de uma série de equipamentos. Segundo o engenheiro Civil, Luiz Antonio Allgayer, (foto) “a segurança é exercida na constância da vida diária do condomínio e se faz mediante ações técnicas e comportamentais. Sendo assim, o ideal é que, antes mesmo da chegada dos moradores, o prédio seja alvo de um processo que disponibilize condições para a execução de medidas técnicas e operacionais com este fim”.

De acordo com Allgayer, o projeto de segurança requer uma forte integração entre os profissionais que atuam em todas as áreas construtivas. “Não se trata apenas de indicar locais para a colocação de câmeras, sensores ou outros dispositivos tecnológicos. Há uma análise situacional a ser elaborada, onde os aspectos

“É fundamental que se entenda que prevenir é planejar e agir antecipadamente ao fato. Logo, conhecer todos os elementos que facilitam a ocorrência, deste mesmo fato, é imprescindível para determinar a conduta e a postura de quem quer se proteger. E para que esta proteção seja efetiva é preciso que a pessoa saia da ‘zona de conforto’, observe seu cotidiano com mais atenção e compreenda que é possível, sim, antecipar-se aos fatos.” O esclarecimento é do Cientista em Segurança Pública pela Sorbonne Université, André Moraes Garcia.

Comentando, especificamente, sobre segurança em condomínios, Moraes Garcia, afirma que apesar dos diferentes tipos de vivências ou padrões sócio-econômicos e culturais de um grande grupo de pessoas, sempre existem maneiras de aumentar os cuidados contra a criminalidade. “O método mais eficaz é a promoção de eventos que unifiquem ou aproximem técnicas e procedimentos preventivos. Treinamentos e palestras podem mudar comportamentos disformes que tendem a deixar os condomínios expostos a ação de delinquentes. É preciso informar, orientar e demonstrar ao morador que ele deve ser o protagonista da prevenção, ao invés de pensar que isso não é de sua responsabilidade”.

Com a experiência de quem exerce consultoria junto a entidades públicas e privadas, Garcia alerta que o aumento estatístico de ataques a condomínios tem como motivação as múltiplas oportunidades de invasões, seja nas áreas de uso privativo ou comum. “Atrás do conforto do domicílio se esconde a vulnerabilidade da conduta pessoal e familiar.”

Ele diz, ainda, que, neste contexto, “a comunicação desempenha um papel fundamental, pois através dela encontramos uma das ferramentas mais eficazes de ‘inviolabilidade territorial ou de grupo’. Dessa forma existem sistemas de comunicação verbal, gestual e sob forma de treinamentos que inibem ou até mesmo impedem o progresso ou o acesso dos invasores. As diferentes formas de comunicação qualificam, indubitavelmente, o produto final na transmissão da prevenção em diferentes níveis e para distintos públicos”.

Planejamento deve preceder intervenções estruturais

Prevenção e comunicação são os alicerces da segurança

visíveis do entorno, seus indicadores criminais e a tendência de ocupação do bairro, baseada nas pesquisas promovidas pelas entidades vinculadas ao construbusiness, são alguns elementos indispensáveis.”

Diz, ainda, o consultor de Segurança, que os resultados esperados pelos moradores de um condomínio estão condicionados a uma integração harmoniosa e técnica de recursos humanos, materiais e comportamentais. Sendo assim, ele alerta que, isoladamente, os equipamentos só produzem o

que se denomina por sensação de segurança, iludindo os verdadeiros anseios das pessoas. “Um projeto de segurança, providenciado por um especialista, só será efetivo se estiver baseado em conceitos de proteção predial e vinculado às normas da engenharia construtiva”, destaca Allgayer.

André Moraes Garcia é autor do Livro “Criminalidade” publicado pela Editora AGE, em 2008

Marque hora com as pessoas que farão serviços em sua casa; exija sempre identificação e nunca as deixe sozinhas. Guarde em local seguro as notas fiscais de numeração de série de seus bens.

Ao sair, certifique-se de que as portas e janelas voltadas para áreas externas estão trancadas, inclusive a garagem.

Selecione criteriosamente os prestadores de serviço de sua residência, com referências anteriores.

Procure conhecer seus vizinhos, saber onde eles trabalham, número de seus telefones, hábitos, horários de saída e chegada.

Instale grade nas janelas, olho mágico e trancas nas portas.

Não forneça dados pessoais por telefone e oriente os empregados para que façam o mesmo.

As crianças devem ser orientadas para não abrir a porta para estranhos e nem trazê-los para casa sem autorização.

Mantenha o controle das chaves de sua residência, só fornecendo cópias para pessoas de confiança.


Serviço

Orientações para aumentar a segurança em seu condomínio

A segurança de sua casa na palma de sua mão

Devido à constante evolução das técnicas e estratégias utilizadas pelos ladrões, é praticamente impossível garantir a existência de segurança total em condomínios. Porém, a atenção dos condôminos para alguns cuidados pode amenizar ou dificultar este tipo de ocorrência.

Veja abaixo algumas recomendações feitas por representantes da Brigada Militar, por ocasião de eventos, destinados a síndicos e condôminos, promovidos pelo Secovi/RS e pela Agademi:

Identificação: O ingresso de funcionários de prestadoras de serviços só deve ser permitido depois de identificação do mesmo e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado. Veículos também devem ser identificados através de anotação da placa.

O ideal é que a entrada de entregadores de produtos, no prédio, seja proibida, sendo que alguém do apartamento deverá receber as encomendas na portaria. Já os visitantes deverão se apresentar, através de portão eletrônico ou interfone, e só poderão entrar no prédio após autorização do morador que estiver sendo visitado.

Quando chegar ou sair de casa, fique atento. Essas são as ocasiões mais propícias para roubos e sequestros. Se desconfiar, aguarde, dê uma volta no quarteirão e chame a Brigada Militar pelo fone 190.

Sempre que as condições financeiras permitirem, deve-se priorizar a instalação de equipamentos como interfones, alarmes, câmeras e monitores. Uma boa iniciativa é colocar uma guarita recuada do portão, com grades altas ao redor do edifício e sempre controlar o portão da garagem.

Portaria: Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos no portão ou na garagem. Devem, ainda, comunicar aos síndicos a ocorrência de movimentação próxima a estes locais. Vale lembrar que as entradas dos edifícios devem ser bem iluminadas evitando objetos ou decoração que possam impedir uma visão satisfatória do local.

Vigilância: Os moradores devem atentar para os momentos em que estiverem saindo ou entrando no prédio, verificando a presença de pessoas suspeitas nas imediações. Antes que qualquer pessoa faça recolhimento de lixo ou limpeza em áreas externas todas as entradas devem ser fechadas. Uma dica interessante é estabelecer uma senha entre moradores, visando casos de perigo. A senha deverá ser substituída periodicamente e, é claro, mantida em segredo por seus usuários.

Fonte: www.ssp.rs.gov.br

Interessantes, também, são as dicas de prevenção em relação à segurança divulgadas no site da Secretaria Estadual de Segurança Pública do RS. Confira!


Serviço

Um lugar onde a segurança é uma das prioridades

Houve uma época, no fi nal da década de 60, em que o Condomínio Presidente Castelo Branco era, provavelmente, o maior de Porto Alegre.

Formado por 608 unidades, o complexo possui, atualmente, mais de 2.300 habitantes. Moradores de um aprazível condomínio que apresenta um elevado índice de segurança.

Mas não foi sempre assim. Há alguns anos, circulavam pelos acessos do Castelo Branco, os mais variados tipos de pessoas: pedintes, vendedores, desocupados ou, simplesmente, mal intencionados. Indivíduos que nada tinham a ver com os moradores.

Ao longo de muitos anos foram formadas Comissões que tinham por objetivo encontrar soluções para aumentar a tranquilidade nas dezenas de blocos situados na confl uência entre a Avenida José de Alencar e as Ruas Eurico Lara e Catão Coelho.

Mas, as tratativas não avançavam. Então, o Síndico Fernando Sérgio Diemer, decidiu apresentar uma sugestão. Munido de uma cópia da planta de situação do Condomínio, ele elaborou um projeto de cercamento da área.

Contando com o assessoramento de profi ssionais da área técnica e depois de certifi car-se sobre as exigibilidades legais junto a órgãos públicos como a Smov, Smic e Corpo de Bombeiros, Diemer, apresentou a proposta em Assembleia.

Aprovada, a proposição foi posta em prática e teve início o gradeamento em volta de todo o Condomínio, uma operação de porte, afi nal, foram utilizados mais de 500 metros lineares de grades para que todo o perímetro fi casse protegido.

Ao mesmo tempo foram construídas quatro guaritas, três delas de frente para a Rua Eurico Lara e uma voltada para a Avenida José de Alencar. Mostrando que em administração de condomínios sempre se aprende coisas novas, foi nesta ocasião que Diemer fi cou sabendo que, em Porto Alegre, exige-se que toda a guarita fi que, no mínimo, cinco metros, afastada dos edifícios. Nas entradas de prédios só são permitidas a instalação de portarias. Porém, com a disponibilidade de espaço existente nas áreas de circulação do local, isto não chegou a se constituir em um problema.

Encerradas as obras e depois de uma experiência não satisfatória com uma empresa terceirizada, o Condomínio optou pela contratação de porteiros. Hoje 14 funcionários revezam-se ao longo de 24 horas, todos os dias, contribuindo para garantir o sossego dos milhares de moradores do local.

Mas os cuidados com a segurança no Condomínio Castelo Branco não param por aí. De acordo com o síndico, em breve, será levado em assembleia projeto e propostas para a implantação de um moderno sistema de monitoramento de imagens, constituído por 64 câmeras,

05 monitores, 04 conversores e centenas de metros de cabeamento e outros acessórios. Um empreendimento que, na opinião de quase todos os condôminos, não representa custos, mas, sim, um investimento no bem maior que é a vida.


Serviço

Evite acidentes dentro de sua casa

Segundo o médico Manuel Aguinaldo da Silva, Coordenador da Medicina do Trabalho do Secovimed/RS, crianças e idosos são os mais suscetíveis a sofrerem acidentes domésticos. Muitas são as causas para que pessoas de idade mais avançada estejam sujeitas aos maiores riscos, destacando-se entre elas a redução da visão e da audição e o enfraquecimento de ossos e dos músculos. Já para as crianças os riscos têm origem na menor percepção e avaliação do perigo. A propósito desta faixa etária, estatísticas revelam que, de cada 10 acidentes envolvendo crianças, nove deles acontecem dentro de casa, de maneira mais comum em cozinhas e banheiros.

Evidentemente, a maioria das pessoas conhece os principais fatores de risco existentes em uma residência. Porém, nunca é demais relembrá-los de tempos em tempos e, até como forma de motivação, tomar atitudes para reduzi-los ao máximo e promover readaptações de acordo com as idades dos moradores da casa.

A título de ilustração o médico, Manuel Aguinaldo da Silva, cita alguns cuidados simples que podem colaborar para diminuir as causas de acidentes domésticos:

- Não tenha armas em casa; se imprescindível, deixe-as em local de difícil acesso e, de preferência, descarregadas. O ideal é que a munição seja guardada em local diferente e, também, de acesso restrito.

- Goma de mascar, brinquedos e peças pequenas, tais como moedas, tampas, pregos... Enfi m, tudo que possa ser engolido, deve ser mantido longe das crianças, pois podem causar engasgamento e asfi xia. O mesmo vale para sacos plásticos, fi os soltos, chupetas presas por cordões em volta do pescoço, almofadões ou travesseiros altos.

– As primeiras devem ter corrimão de apoio, pisos antiderrapantes e deve-se evitar que tenham degraus de tamanhos diferentes. Janelas e sacadas devem ter redes de proteção, quando houver crianças pequenas na residência, ou serem gradeadas.

– O melhor é não armazená-los; se necessário guardar em armários altos, fora de alcance das crianças. Assim como não se deve tomar ou dar medicamentos sem prescrição ou orientação médica também não se deve induzir os pequenos a tomar um remédio sob o argumento de que ele é gostoso. Eles devem ser ensinados que o remédio deve ser usado apenas para combater doenças.

Cozinha – Nunca deixe os cabos das panelas para fora do fogão e tenha cuidado com a possibilidade de derramamento de líquidos quentes uma vez que queimaduras provocadas por água, leite ou sopas, em temperaturas elevadas, são muito frequentes em crianças.Ao terminar de cozinhar, certifi que-se, sempre se botões do fogão estão na posição de fechamento do gás. Guarde vidros, facas e outros objetos cortantes em locais pouco acessíveis.


Serviço

Confi ra outras recomendações para manter sua casa mais segura

Estatísticas apontam as principais causas de incêndio

Cuide para que crianças não mexam em tomadas, fi os ou aparelhos elétricos. Para evitar acidentes instale protetores de plástico nas tomadas que só deverão ser retirados quando a mesma for utilizada.

Ao trocar ou colocar uma lâmpada, não toque em sua parte metálica. Faça esta operação com cuidado.

Não passe os fi os elétricos debaixo dos tapetes, mobílias, e cortinas. Isso pode provocar incêndio!

Para desligar aparelhos, nunca puxe pelo fi o. Use sempre a tecla ou botão de liga/desliga.

Não ligue vários aparelhos numa só tomada. Isso também pode causar incêndios.

Não toque a parte elétrica de aparelhos com facas ou objetos de metal. Não use facas ou garfos para retirar o pão da torradeira, desligue-a primeiro.

Só mude a chave seletora do chuveiro (inverno/verão) com ele desligado.

Nunca manuseie equipamentos elétricos com os pés ou as mãos molhadas.

Desligue imediatamente seu eletrodoméstico caso ele comece a fazer barulhos estranhos ou a soltar faíscas. Conserte-o somente em ofi cinas de confi ança.

Nunca bloqueie as chaves dos disjuntores ou substitua os fusíveis por arame, moeda, papel de cigarro, etc.

As antenas de rádio ou TV devem ser instaladas de maneira que não se aproximem, nem toquem ou caiam sobre os fi os da rede elétrica. Isso é muito perigoso!

Nunca improvise extensões ou emenda dos fi os de ferramentas elétricas. Siga sempre as instruções do fabricante.

As lâmpadas são grandes fontes de calor. Não deixe

Sem dúvida alguma, o inverno, que encerra nos próximos dias, foi um dos mais rigorosos dos últimos anos. E para proteger contra o frio, os aquecedores elétricos tornaram-se um dos equipamentos mais utilizados pela população. Talvez, até por isto, tenha crescido, signifi cativamente, a ocorrência de princípios de incêndios provocados pelo mau uso deste tipo de utensílio tão popular nos últimos tempos.

Segundo o major Adriano Krukoki Ferreira, Chefe da Seção de Prevenção

Contra Incêndio do Corpo de Bombeiros de Porto Alegre, estatísti-cas, feitas nos Estados Unidos, Inglater-ra, Alemanha Ocidental, Itália e Brasil, indicam que as causas de incêndios mais frequentes são: equipamentos de aquecimento, 19,4%; cigarros e fósforos, 17,1% e eletricidade, 16,3%.

O principal motivo, diz o major, é o uso inadequado e a falta de cuidado com alguns destes itens. “No caso dos aquecedores, por exemplo, a utilização exige algumas verifi cações; como se a rede elétrica

está dimensionada para seu uso, se o aparelho não está próximo a produtos de fácil combustão, se consome a umidade existente no ar e se há crianças, pessoas com necessidades especiais ou idosas no ambiente. Providências mais simples, tais como não deixar o aparelho ligado quando sair de casa ou em uma sala sem a supervisão de alguém, não secar roupas com os mesmos e sempre desconectá-los da tomada quando não estiverem em uso, também devem ser consideradas.”

roupas, caixas de papel ou outros artigos próximos a elas.

Todas as substâncias infl amáveis, tais como, álcool, gasolina, removedores e aerossóis, devem ser guardadas, bem vedadas, em locais seguros e ventilados.

Acabando de fumar, apague completamente o cigarro e jamais jogue pontas de cigarro a esmo. Em época de seca muitos materiais queimam com facilidade.

As crianças têm fascínio pelo fogo. Por isto fi que sempre atento para que elas não brinquem com fósforos, isqueiros ou outros materiais que possam provocar faíscas.

Fique atento a vazamento de gás. Utilize o botijão sempre na posição vertical e nunca em contato direto com o fogão ou em local sem ventilação. Quando instalar o botijão, teste-o com espuma de sabão para verifi car se há vazamento. Caso haja formação de bolhas, indicando saída de gás, troque-o imediatamente. Se não conseguir resolver o problema, procure, rapidamente, orientação do Corpo de Bombeiros pelo fone 193.

Ao sentir cheiro de gás, evite ativar qualquer fonte de calor: não acenda luzes, apague cigarros e bocas de fogão. Abra as portas e janelas para ventilar o ambiente.

Não acenda velas em locais onde possam ser atingidas por cortinas ou outros materiais, e nem as deixe acesas ao dormir.

Churrasqueiras portáteis só devem ser usadas em locais ao ar livre. Não use líquidos infl amáveis para acender o carvão e nem os jogue sobre as brasas para avivar o fogo.

Fontes: www.ceee.com.br - www.brigadamilitar.rs.gov.br - www.ssp.rs.gov.br


Serviço

Evite acidentes fora de sua casa

Vasos caindo de beirais de sacadas e muretas, janelas despencando, pastilhas e rebocos em queda são as primeiras imagens que nos ocorrem quando se fala em acidentes fora das áreas privativas dos condomínios. E, de fato, segundo a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, este tipo de incidente é bastante comum e deve merecer atenção especial por parte de síndicos e dos demais moradores. Independente das questões jurídicas, envolvendo culpabilidade e responsabilização, o mais importante, na opinião da dirigente, é que todos tenham uma atitude preventiva em relação a este tipo de possibilidade. “O estabelecimento, em convenção, de penalidades para quem incorre no descuido de deixar objetos que possam projetar-se para o solo ou que negligencie em termos de manutenção de elementos da estrutura externa dos apartamentos, é imprescindível.”

A vice-presidente diz, ainda, que, além da normatização, é preciso que os moradores estejam atentos ao cumprimento das exigibilidades. “Via de regra, a Justiça entende que em caso de prejuízo de terceiros devido a este tipo de ocorrência, na impossibilidade de descoberta do culpado, o dever de indenização passa a ser do condomínio, ou seja, deverá ser arcado por todos

material de limpeza ou embelezamento que possam deixá-los escorregadios.

quando estiverem sendo lavadas as áreas de circulação, escadarias e outras dependências.

trânsito.

não sejam utilizados de forma inadequada, com excesso de carga ou como local de brincadeiras.

desta forma, a proliferação de insetos e roedores. O ideal é que o condomínio possua um espaço reservado, exclusivamente,

os condôminos”. Evidentemente, nem sempre a queda de materiais

se dá diretamente dos apartamentos que constituem os edifícios. Em alguns casos, os despencamentos têm origem no próprio prédio como é o caso de revestimentos que constituem as fachadas ou até mesmo acessórios condominiais localizados em áreas de uso comum. Para estas situações não existem cláusulas convencionais que induzam à possibilidade de redução de ocorrência do sinistro: a única medida preventiva é estar atento para a necessidade de manutenções periódicas e cumprimento da legislação em especial no que diz respeito a revisões e apresentação de laudos técnicos quando necessários.

Também na parte externa do prédio, outro espaço preocupante são as calçadas. Afi nal, passeios públicos deteriorados, além de desvalorizarem os imóveis, podem motivar multas e, em caso de acidentes, incluírem os condomínios como co-responsáveis.

Com base em reincidências, percebidas em grande número de prédios, Simone Camargo, ressalta algumas situações que devem merecer a atenção de síndicos e colaboradores no sentido de reduzir a possibilidade de ocorrências desagradáveis em áreas externas e internas:


Serviço

O seguro da edifi cação ou do conjunto de edifi cações dos prédios em condomínios é obrigatório por lei. O artigo 13 da Lei dos Condomínios estabelece que “a edifi cação deverá ser assegurada, abrangendo as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas oriundas do condomínio”. Isto signifi ca que o pagamento da apólice deste seguro, que deve ser renovado anualmente, enquadra-se nas despesas ordinárias do condomínio.

Como se sabe, cabe ao síndico a responsabilidade de fazer cumprir a lei e, portanto, de contratar o seguro. Ele deve conscientizar os demais condôminos sobre a importância de fazer um seguro total e, ainda mais, de não fazê-lo por um valor qualquer, para diminuir o custo,

A preocupação com a realização de obras em condomínios deve começar bem antes da execução. É preciso que seja feito um efi ciente planejamento no sentido de evitar, ao máximo possível, a incidência de transtornos no dia a dia do condomínio. Durante a execução é preciso atentar para que as sobras de materiais não fi quem espalhadas nas áreas comuns e que, a cada encerramento de expediente, seja providenciada uma limpeza geral do local que esteja sendo alvo das reformas.

Mais importante, ainda, são os procedimentos legais de contratação e acompanhamento dos trabalhos. Também, nesta área a vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, faz algumas recomendações, como as descritas a seguir:

Antes de contratar uma empresa, busque referências de trabalhos executados em outros condomínios.Ligue para os responsáveis, mencionados nas referências, e informe-se sobre a qualidade dos serviços.Exija, sempre, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante o Conselho de Engenharia e Arquitetura

(CREA).Exija que a empresa adote os procedimentos de segurança do trabalho previstos na Norma Regulamentadora

(NR) 18. Ela trata dos tipos de andaimes permitidos, forma de montagem dos mesmos e dos EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) dos operários. A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser co-responsabilizado por acidentes, fi cando sujeito a multas e ações indenizatórias.

Nunca adiante parcelas de pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que, proporcionalmente, recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e que não abandone o serviço.

Exija sempre a garantia, mínima, de três anos sobre os serviços prestados.

Obras exigem cuidados especiais

Uma boa apólice também faz parte da segurança de um condomínio

e sim pelo equivalente ao patrimônio. Vale lembrar, ainda, que existe um tipo de seguro

que apesar de não ser obrigatório é de fundamental importância para um condomínio. Trata-se do Seguro de Responsabilidade Civil. Ele não se refere a danos que a edifi cação possa sofrer, mas sim aos danos que possam ser causados a terceiros e que venham a ser de responsabilidade do condomínio, (decorrente do uso e da conservação do mesmo). Ou seja, cabe ao Seguro de Responsabilidade Civil o reembolso de reparações pecuniárias por danos físicos ou materiais que venham a ser de responsabilidade do condomínio. Como se vê, uma alternativa não apenas de segurança, mas, também de tranquilidade para todos aqueles que vivem em condomínio.

para o armazenamento do lixo em containers separados para os materiais orgânicos e inorgânicos.skate ou que

pratiquem qualquer tipo de jogos nas áreas de estacionamento e circulação.playgrounds faça verifi cações rotineiras quanto ao estado de conservação dos brinquedos.


Alessandra LehmenAdvogada, Mestre e Doutoranda em Direito

Gustavo JuchemAdvogado, especialista em Direito do Trabalho,

vice-presidente da SATERGS

Novas regras do Seguro Acidente do Trabalho (SAT): o Decreto 6.957/09 e o Fator Acidentário de Prevenção (FAP)

Em janeiro de 2010, entraram em vigor as novas alíquotas do Seguro Acidente do Trabalho (SAT), que tem como objetivo custear as aposentadorias especiais e os benefícios concedidos em razão do grau de incidência de incapacidade laborativa decorrente dos riscos ambientais do trabalho.

As alíquotas, tal como instituídas pelo Decreto 6.957/09, passaram a ser variáveis, de acordo com o Fator Acidentário de Prevenção (FAP). O objetivo das novas regras é incentivar melhorias nas condições de trabalho e de saúde do trabalhador, estimulando a implementação de políticas mais efetivas de segurança pelas empresas. No entanto, essas alterações podem ser discutidas judicialmente, principalmente no que tange à constitucionalidade das novas regras.

A alíquota do SAT é determinada de acordo com os riscos a que os empregados fi cam expostos no ambiente de trabalho, podendo o grau de risco, levando-se em conta a atividade predominante exercida pela empresa, enquadrar-se como leve, médio ou grave, o que faz com que as alíquotas variem entre 1%, 2% ou 3% respectivamente sobre a base de cálculo, correspondente ao valor da folha de pagamento mensal dos empregados e trabalhadores avulsos.

O FAP, por sua vez, consiste em um multiplicador - de 0,5 a 2 – a ser aplicado sobre a alíquota do SAT. Assim, pode implicar a redução pela metade ou a dobra daquela. Entretanto, a determinação da alíquota aplicável a cada empresa – no (bastante amplo) espectro que vai de 0,5% a 6% - foi delegada, pela nova legislação, a ato da administração tributária. Isso corresponde a dizer que o Executivo passou a dispor do poder de majorar tributo em até 6 (seis) vezes, através de simples ato administrativo. Tal possibilidade, a nosso ver – e eis o principal fundamento para questionamento do FAP em juízo – fere o princípio da legalidade estrita em matéria tributária, consagrado tanto no nível constitucional (art. 150, I, da Constituição Federal) quanto no infraconstitucional (art. 97, I e II, do Código Tributário Nacional). Enunciado sinteticamente,

dito princípio corresponde à determinação de que nenhum tributo seja instituído ou majorado senão em virtude de lei (excluído, aqui, o ato administrativo).

O STF já decidiu sobre a constitucionalidade (RE 343.446/SC) de delegar-se a regulamento a complementação dos conceitos de grau de risco leve, médio ou grave para fi ns de enquadramento dos contribuintes do SAT nas hipóteses de aplicação das alíquotas diferenciadas previstas na Lei nº 8.212/91, art. 22, II. A situação, porém, era distinta da atual: naquela oportunidade entendeu-se que a lei fi xou de forma satisfatória e terminante a base de cálculo e as alíquotas, sem qualquer possibilidade de modulação - havendo restado para regulamentação apenas o conceito aberto de atividade preponderante, que demandaria a aferição de dados e elementos concretos pelo Poder Executivo.

Isto porque, diferentemente do disposto no inciso II do artigo 22 da Lei 8.212/91, o artigo 10 da lei 10.666 de 08 de maio de 2003, não apenas delegou ao Executivo o enquadramento fático do contribuinte em uma das alíquotas existentes, mas inseriu um novo elemento - o FAP -, no cálculo para a fi xação da alíquota do SAT. As características do FAP vêm previstas exclusivamente no artigo 202-A do Decreto nº 3.048/09, ou seja, tem-se que, na situação atual, um mero ato administrativo normativo acaba por fi xar, de fato, a majoração do tributo.

Além disso, a instituição do FAP, nos moldes atuais, acabou por ferir, também, os princípios da efi ciência e da razoabilidade, uma vez que o simples aumento da carga tributária não é o melhor meio para alcançar os objetivos de aumentar a segurança e a prevenção de acidentes por força dos riscos ambientais do trabalho, havendo, portanto, descompasso entre o fi m declarado e o meio eleito para atingi-lo. Quanto aos critérios de cálculo do FAP, há, ainda, violação aos princípios da legalidade, da publicidade e da ampla defesa e contraditório, já que as Resoluções CNPS nº 1.308/09, 1.309/09 e 1.316/10 determinam que as empresas

Trabalhista


de uma mesma subclasse da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) são ordenadas do menor para o maior índice, em uma espécie de ranking, denominado NOrdem. Assim, o cálculo do FAP leva em consideração a situação das demais empresas da mesma subclasse da CNAE - entretanto, os números das demais empresas não são conhecidos do contribuinte. Não se deve admitir, evidentemente, que a definição da alíquota do SAT dependa de números de acidentes de trabalho (e outros) de empresas do mesmo ramo, que

Trabalhista

são, por definição, sigilosos. Além da instituição do FAP, o Decreto nº 6957/09

trouxe modificações ao Anexo V do Regulamento da Previdência Social, reclassificando o grau de risco de cada atividade econômica, o que acarretou o aumento da alíquota aplicada à maioria dessas. Os condomínios prediais foram beneficiados com a redução do grau de risco de 3 para 2, mas as demais empresas do setor imobiliário foram penalizadas, como demonstra o quadro abaixo:

EVOLUÇÃO DOS GRAUS DE RISCO DO SETOR IMOBILIÁRIO1

CNAE

6821-8/01 Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis

1

1

1

3

3

1

1

1

3

3

2

2

2

3

2

6821-8/02 Corretagem no aluguel de imóveis

6822-6/00 Gestão e administração da propriedade imobiliária

8111-7/00 Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais

8112-5/00 Condomínios prediais

Decreto 3.048/99

Decreto 6.042/97

Decreto 6.957/09

Esse aspecto também pode ser discutido em juízo, uma vez que, ao editar o Decreto 6.957/09, o Poder Executivo não demonstrou as razões que ensejaram o reenquadramento dos graus de risco das atividades, não havendo publicado as estatísticas e critérios que o teriam embasado. Ademais, a comparação entre os graus de risco das atividades demonstra incongruências, denotando ausência de critérios objetivos para a sua

1 Quando da instituição do SAT (Lei. 7.787/89), a alíquota era de 2% para todas as atividades.

determinação.Por fim, é importante que se diga que, a

despeito da possibilidade, abordada neste artigo, de questionamento em juízo tanto da instituição do FAP quanto da nova alíquota do SAT, as empresas devem, de qualquer modo, investir na prevenção de acidentes e doenças laborais, de modo a contribuir efetivamente para a redução de tais ocorrências.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘conexão condomínio’

O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para [email protected].


Helena Terezinha do Amaral GomesAdvogada, Pós Graduada em Direito Imobiliário,

Superintendente do Secovi/RS -Agademi

Dormir vizinho e acordar sócio: o sonho pode virar pesadelo

Questionando sobre as razões que levam a aquisição de um imóvel em condomínio, seja de casas ou de apartamentos, concluímos que, em geral, essa opção se dá por questões de praticidade e segurança; não menos importante, devido às características do imóvel e seus diversos equipamentos de lazer, e, até mesmo, a possibilidade de uma gestão compartilhada no tocante a conservação e reformas.

É inegável que a existência de uma estrutura, ou até mesmo uma pessoa (síndico) pensando diuturnamente as questões do condomínio, é fator de tranquilidade para quem opta por esta modalidade de propriedade.

A propriedade em condomínio encerra algumas peculiaridades e traz consigo uma série de obrigações, hoje estimadas em mais de uma centena de procedimentos. Quanto maior a estrutura do empreendimento, a disponibilidade de equipamentos de lazer e a necessidade de manutenção, mais complexa será a sua gestão.

O síndico, no desempenho de seu mister, deverá estar atento a obrigações que lhe competem, em representação ao condomínio. Exemplifi cativamente, identifi camos: a) fi rmar contratos diversos (com pessoas físicas ou jurídicas – de trabalho; de serviços; de manutenção; de compra e venda de bens móveis; de seguros) b) providenciar no cumprimento da convenção e na tomada de decisões coletivas através de assembleias, sempre que a legislação ou o bom senso assim recomendar; c) cuidar da guarda dos documentos legais pelo tempo que a lei exigir; d) providenciar a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídica do Ministério da Fazenda – CNPJ e manter a inscrição atualizada; e) recolher contribuições fi scais e previdenciárias sobre pró-labore e isenção de quota; f ) manter-se atualizado e cumprir as obrigações fi scais relativas à PIS-COFINS e ISSQN, seja incidente sobre folha de pagamento ou derivado da contratação de serviços de terceiros; g) estar em dia com os Programas de Prevenção Contra Incêndio; de Riscos Ambientais; de Saúde Ocupacional.

Cada uma das obrigações exemplifi cadas desdobra-se e pode ser agregada a outras tantas que surgem a cada dia, assoberbando o síndico, exigindo maior dedicação e aprimoramento constante e a necessidade de assessoramento técnico.

Apesar de tudo isso, trata-se de uma realidade bem delimitada, ou seja, são obrigações que decorrem do exercício do direito de propriedade em condomínio. Responsabilidades pelas quais respondem solidariamente os condôminos (coproprietários), e que são exercidas pelo síndico em nome da coletividade.

Considerando que as obrigações decorrentes da propriedade em condomínio, dizem respeito, essencialmente, a um Direito Real, as obrigações às quais se sujeitam os condôminos estão defi nidas, de forma especial, na lei 4.591/64, também chamada Lei dos Condomínios e Incorporações e, mais recentemente, na Lei 10.406/02 (Código Civil Brasileiro), Título III – Da propriedade, Capítulo VII, art. 1.331 a 1.358 – Do Condomínio Edilício. Apesar de a legislação ser abrangente e, em parte, bastante recente, parece que o condomínio está sendo a “bola da vez” quando se observa a quantidade de (mais de trezentos) projetos de leis que tramitam no Congresso Nacional, buscando modifi car e/ou instituir novas obrigações.

Verifi cando que o condomínio é um campo fértil de direitos e obrigações, os legisladores não têm poupado esforços no sentido de apresentarem propostas de leis que atingem diretamente esse segmento.

No conjunto de ações legislativas que tramitam no Congresso Nacional, algumas são bem-vindas, como por exemplo, a proposta que estabelece a multa progressiva pelo pagamento no atraso de quotas condominiais, até o limite de 10%.

O Código Civil de 2002 reduziu a multa ao percentual de 2%, fazendo com que muitos condôminos passassem a priorizar o pagamento de outras obrigações com multas em maiores percentuais, aumentando, assim, a inadimplência dos condomínios. A alteração da legislação para permitir a cobrança de uma multa proporcional ao tempo do atraso é medida urgente e importante para garantir a sustentabilidade dos condomínios e evitar a degradação deste tipo de propriedade.

Por outro lado, simultaneamente a voracidade pela instituição de novas obrigações, fi guram situações ainda mais preocupantes, como o Projeto de Lei que pretende que o síndico seja contratado como empregado.

Ora, a legislação atual impõe que o condomínio seja administrado por um síndico que, poderá ser

Legislação


condômino ou não, facultando ao mesmo transferir a parte dos seus deveres, a fim de que possa assessorar-se tecnicamente por terceiros.

A legislação atual tem funcionado a contento. Por outro lado, é inaceitável a condição de síndico como empregado uma vez que se estaria reunindo na mesma pessoa as prerrogativas de empregado e empregador, criando um verdadeiro caos.

Outros projetos nessa linha visam equiparar o condomínio a microempresas, instituir obrigações trabalhistas equivocadas, exigir a construção de cômodo para empregados, etc.

Desses exemplos destaca-se a proposta de pagamento de adicional de periculosidade para porteiros e vigias. É sabido que esses profissionais não têm a atribuição de defesa do patrimônio e/ou dos moradores. São empregados cujas rotinas estão relacionadas à observação, boa conservação e comunicação entre condôminos e visitantes, daí porque, a prevenção de delitos e proteção patrimonial é reservada aos vigilantes – categoria licenciada pela Polícia Federal a partir de adequada capacitação profissional. Estes sim, por se submeterem a riscos inerentes a atividade, fazem jus ao adicional de periculosidade.

Não menos grave, é o Projeto de Lei que tramita no Congresso Nacional, o qual, uma vez aprovado, permitirá que 2/3 (dois terços) dos condôminos deliberem para que o condomínio deixe de ter sua natureza essencialmente imobiliária e passe a ser uma espécie de “associação” ou “empresa”. Significa dizer que o condomínio passaria a ser uma pessoa jurídica.

Aqueles que advogam tal possibilidade justificam a pretensão dizendo que tal medida viria facilitar o cumprimento de obrigações, em especial no tocante ao processo de execução de quotas em atraso, tornando mais simples o procedimento de arrematação de unidade autônoma, por conta de débito para com o condomínio.

A questão não é tão simples o quanto parece. O condomínio já possui capacidade postulatória, e, através do seu síndico, pode figurar como parte em processos administrativos e judiciais.

Além disso, para que pudesse ser considerado como pessoa jurídica, além da alteração da legislação civil, necessitaria da aprovação por unanimidade, uma vez que tal medida atinge diretamente o direito de propriedade de cada um dos condôminos. Também, seria necessário que a assembleia aprovasse uma finalidade associativa ou empresarial, pois não se concebe uma pessoa jurídica sem um objeto definido, diferentemente do que acontece com o direito de propriedade.

Cautela é necessária, pois, vingando a ideia,

Legislação

certamente, o próximo passo será a instituição de outras tantas obrigações civis, fiscais e tributárias, hoje específicas de pessoas jurídicas, descaracterizando cada vez mais o instituto do condomínio e onerando ainda mais os coproprietários.

A título de argumento, imaginemos o condomínio como pessoa jurídica, ante uma situação de inadimplência por parte de condôminos que, agora figuram na qualidade de associados ou até mesmo de sócios. A pergunta a ser feita é, qual seria a responsabilidade de cada condômino, relativamente à quota que seu vizinho deixou de pagar? Hoje, alguém paga a mais porque seu vizinho não pagou, porém, assim que recuperado esse valor é feito o abatimento ou ressarcimento aos condôminos que arcaram com a obrigação.

Se tivermos que tratar o condomínio como uma empresa, então os condôminos serão sócios e igualmente responsáveis pelo todo, sem a necessidade de qualquer compensação. Pior do que isso, se a responsabilidade de cada condômino não ficar muito bem definida. Neste cenário de pessoa jurídica, não haveremos de estranhar se em dado momento surgirem teses de que o condômino responde com o seu patrimônio pelos atos de seus vizinhos (sócios ou associados), uma vez que o patrimônio comum (condomínio) é indissociável das áreas privativas.

Enfim, são muitas as imprecisões e indagações. O que é fato é que precisamos estar atentos a projetos que desnaturem os condomínios e onerem ainda mais os condôminos.

A expressiva maioria do povo brasileiro vive em condomínio e dessa, grande parte é coproprietário. Assim, é importante o alerta para que os condôminos verifiquem o que está sendo proposto supostamente em seu benefício, para que possam exercer seu legítimo direito de manifestação e, assim, quem sabe, evitar maiores ônus.

Mais importante do que delegar a representativi-dade a parlamentares é o acompanhamento do desempenho do nosso legislativo. O Secovi/RS na qualidade de sindicato dos condomínios mantém acompanhamento constante dos Projetos de Lei que tramitam no Congresso Nacional e, sempre que necessário, busca intervir de forma positiva, para evitar leis desnecessárias ou prejudiciais à categoria.

A ação das entidades de classe não é o suficiente. Cada interessado deve manter-se atento e ativo, utilizando-se dos meios ao seu alcance para evitar mais ônus aos condôminos.

A vigilância é a garantia para que o sonho não vire pesadelo, pois, do contrário, é possível dormir condômino e acordar sócio do seu vizinho.

A orientação predominante nos tribunais é no sentido de que a responsabilidade em caso de furto em área privativa ou comum do condomínio depende do que disponha a convenção.

Nesse sentido se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

"O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção." (REsp 68669/SP, Relator o Ministro ARI PARGENDLER, DJ de 26.4.2006).

Portanto, não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.

Cabe esclarecer que o Código Civil, no capítulo que dispõe sobre os direitos de vizinhança, trata das árvores limítrofes em três artigos. O disposto no artigo 1.283 aplica-se ao caso em tela:

Artigo 1.283: As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Signifi ca dizer que, quando os ramos e raízes ultrapassarem a divisão dos prédios, o dono do terreno invadido poderá cortá-los até o limite da divisão, independente de aviso prévio ou qualquer outra formalidade junto ao vizinho.

No entanto, em Porto Alegre, há que consultar a prefeitura, pois é sabido que as árvores são agentes despoluidores e o corte se fará se houver prejuízo ou perigo iminente. Assim, o representante legal do condomínio deverá requerer junto a Secretaria do Meio Ambiente do Município a poda da árvore. Caberá ao condomínio a responsabilidade da execução dos serviços autorizados.

Portanto, solicite ao síndico de seu condomínio providências quanto à poda da árvore junto a SMAM.

de entrada do apartamento por uma de modelo e

A principal característica do Condomínio Edilício é a coexistência da propriedade comum e a propriedade privada.

Escreve Caio Mário da Silva Pereira: As áreas comuns de cada andar, notadamente o hall de acesso aos apartamentos nele situados, constituem co-propriedade e, como coisa comum, não podem ser alteradas sem o acordo de todos. Para efeito estético, a parte externa de um apartamento, voltada ao mesmo corredor, vestíbulo ou átrio, é considerada como unidade orgânica, que se romperia caso cada proprietário resolvesse fazer a pintura das paredes ou das portas de uma cor ou em estilo independente. (Condomínios e Incorporações. 10a ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 161).

Portanto, como em cada pavimento existe um hall comum, entendemos que não pode cada condômino pintar a porta de entrada de sua unidade residencial como melhor lhe aprouver, transformando o local, entre azuis e vermelhos, numa verdadeira colcha de retalhos, quebrando a harmonia estética, com consequente desvalorização do patrimônio.

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi


Espaço Imóvel Responde


Espaço Imóvel Responde

Conforme dispõe o Código Civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (artigo 1.331). O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos (artigo 1.331, § 2º).

Neste caso, o telhado protege todo o edifício e não apenas os apartamentos do último andar, pois, se não existisse, quando chovesse, a água desceria atravessando todos os apartamentos. Por se tratar de área comum, a responsabilidade pela restauração do telhado do edifício é de todas as unidades, sem exceção.

Quanto aos danos, o Código Civil define a responsabilidade civil no artigo 927: "Aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." O ato ilícito ocorre quando alguém causa dano a outrem ou viola direito por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, ainda que exclusivamente moral. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Desta forma também entende a jurisprudência Ação de obrigação de fazer. Obras de conservação de

telhado são de responsabilidade do condomínio. Conforme se depreende dos autos, é incontroverso que os problemas apresentados pelo apartamento do autor são decorrentes de infiltração ocasionada por deficiente conservação do telhado e adjacências. Assim, a solução da demanda passa pela perquirição de quem seria o responsável pela conservação desta parte do prédio. Neste contexto, correta a sentença que determinou a responsabilidade do condomínio réu para a realização de tais despesas. Inicialmente deve ser esclarecido que as obras deverão ser realizadas em áreas comuns, não podendo, de regra, ser atribuída a somente um dos condô-minos. Cabe referir ainda que, conforme a ata de fl. 47 esclarece, houve deliberação em assembleia de que as reformas do telhado, infiltrações, rachaduras seriam executadas pelo condomínio. Desta forma, restou afastado ajuste antigo, do ano de 1984, segundo o qual caberia aos proprietários dos apartamentos superiores a conservação do telhado e calhas. Veja-se que tal

ata não faz qualquer referência acerca da pré-existência de danos, sendo irrelevante que antes dela já havia problemas. Como já referido, o condomínio assumiu a responsabilidade pelas reformas, não pela conservação futura. Assim, irrefu-tável que a responsabilidade pela realização destas obras é do condomínio e não do autor, sendo que o juízo de procedência da ação e de improcedência do contrapedido era de rigor. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Recurso desprovido. (Recurso Cível nº 71002257194, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em 08/04/2010)

Assim, se o telhado faz parte da estrutura do prédio,

por ser propriedade comum, a responsabilidade pela reforma e manutenção caberá ao condomínio, nos termos do Código Civil.

O Novo Código Civil dispõe em seu artigo 1.335 sobre os Direitos do Condômino. Inicialmente cumpre esclarecer que condômino é sinônimo de proprietário. No inciso III do artigo citado, consta que é Direito do Condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.335. São direitos do condômino:(...)III - votar nas deliberações da assembleia e delas

participar, estando quite.O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem

apresentado o seguinte entendimento sobre o tema:Ação de reparação de danos. Condomínio. Direito de vo-

to. Estando o condômino inadimplente, é vedado o seu direito de votar e ser votado em assembleia, por força do que dispõe o art. 1.355, III, do Código Civil. Inexistência de danos morais em razão de o condômino ter sido impedido de votar em razão da sua inadimplência, ainda que não concorde com o valor que deixou de pagar. Não há, em princípio, direito a restituição de valores pagos a título de empréstimo pelos condôminos ao condomínio, quando não foi estabelecido prazo para sua devolução e a matéria resta por ser deliberada em assembleia. Recurso provido. (Recurso Cível nº 71001625557, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Maria José Schmitt Sant Anna, julgado em 15/10/2008)

Portanto, o condômino que estiver inadimplente antes da realização da assembleia, não está quite com as contribuições ao condomínio, consequentemente não terá direito a voto e participação nas assembleias, conforme determinação legal.

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.Confira detalhes no site:


As infecções e infl amações bucais podem desenvolver outras doenças

Saiba mais sobre o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul

Eduardo José GaioCirurgião Dentista, Mestre em Odontologia-Periodontia,

integrante do quadro Clinico do Secovimed/RS

A cárie e os problemas gengivais são doenças com alta ocorrência na população brasileira. Nos últimos anos, essas doenças bucais vêm sendo estudadas amplamente e a elas, têm-se associado, diversas doenças crônicas. Entre as principais doenças, podem-se citar os problemas cardiovasculares (derrame e infarto), o controle glicêmico por parte do indivíduo com diabetes e, até mesmo, o nascimento de bebês prematuros e/ou de baixo peso. Isso signifi ca dizer que um indivíduo que possua alguma doença bucal de natureza infl amatória e/ou infecciosa tem maiores chances de desenvolver importantes problemas de saúde que podem em muitas vezes levar o indivíduo a morte.

Os mecanismos que ligam as doenças bucais com a ocorrência de outros problemas no organismo ainda não foram totalmente esclarecidos. Entre as principais explicações encontradas para tal ocorrência está o fato de que, tanto as bactérias presentes na superfície do

O Secovimed/RS é uma sociedade civil, sem fi ns lucrativos, criada a partir da parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliárias (Semirgs), sindicato dos empregados em edifícios (Sindef/RS) e o Secovi/RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas.

O objetivo maior da Entidade é a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas entidades envolvidas, possibilitando assistência médico-ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais básicos e, uma farmácia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado.

Associando-se ao Secovimed/RS, administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho que estabelece a estes empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionários.

Com informações do site: www.secovimed.com.br

dente quanto os produtos gerados pela infl amação gengival podem entrar na corrente sanguínea. Por consequência, essas bactérias/infl amação podem se alojar no interior de outros importantes órgãos, como coração, cérebro, pulmão e estômago. Com o passar dos anos, o acúmulo desses produtos gerados na boca podem causar importantes danos à saúde dos indivíduos.

É importante ressaltar que, embora não exista uma comprovação científi ca consistente sobre essa associação, muitos estudos vêm sendo realizados e apontam para essa comprovação. Por hora, é altamente estimulado aos cirurgiões-dentistas e aos pacientes a eliminação de qualquer foco infecto-infl amatório presente na cavidade bucal. Nesse sentido, o Secovimed vem fazendo sua parte, estimulando seus pacientes e a equipe de profi ssionais de odontologia, a fi m de diminuir esses possíveis riscos à saúde dos seus associados.

Espaço Secovimed

Tratamento de Doenças de CáriesTratamento Periodontal (gengiva)Tratamento de Endodontia (canal)Tratamento de Exodontia (extração, exceto ciso)Atendimentos preventivosRaios-X dentário (periapical e proximal)

Revista nº39 - Mercado Imobiliário - Rio Grande do Sul

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