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Assunto Especial – Doutrina

Responsabilidade Civil – Construção e Consumidor

A Responsabilidade Civil do Incorporador e do Construtor, sob o Ponto de Vista Consumerista

BARBARA HELIODORA DE AVELLAR PERALTAAdvogada atuante no Contencioso Cível, Família e Sucessões, Doutoranda em Direito pela Uni-versidade Federal Lomas de Zamora, Buenos Aires/Ar, Cursando Especialização em Processo Civil pela Universidade Federal Fluminense.

RESUMO: Abordagens sobre o atraso na entrega das unidades, multas, danos morais e materiais decorrentes da inexecução ou mora do contrato, cláusulas abusivas e jurisprudências relacionadas.

SUMÁRIO: Introdução; 1 A responsabilidade do construtor; 2 A responsabilidade do incorporador; 3 Solidariedade do incorporador e do construtor; 4 Incidência do CDC no contrato de incorporação imobiliária; 5 Da inversão do onus probandi – Artigo 6º, VIII, da Lei nº 8.078/1990; 6 Da responsabilidade objetiva do incorporador e construtor de unidades; 7 Da antecipação da tutela no caso de mora do incorporador/construtor na entrega da obra – Artigo 273, I, do CPC; 8 O dano moral decorrente desta relação; Conclusão; Referências.

INTRODUÇÃO

Inicialmente, pretendo abordar, no trabalho em pauta, alguns aspectos da responsabilidade civil do incorporador e do construtor, devido ao grande desenvolvimento da atividade no mercado imobiliário.

A contratação parece envolvente, pois, ao adquirir um imóvel na planta, estamos aparentemente realizando um excelente negócio que, em sua grande maioria, é bastante proveitoso, do ponto de vista econômico.

A rentabilidade em voga é mais palpável se estamos diante de uma empresa confiável e segura no mercado, onde os riscos são calculados. No entanto, mesmo diante de tais características, podemos nos deparar com situações de empresas que não respeitam seus clientes, bem como a função social do contrato, e são desleais no decorrer da execução destes tratos.

Assim, baldadas as previsões abusivas contratualmente diante da proteção consumerista aplicável em nossas relações.

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Assunto Especial – Doutrina

Responsabilidade Civil – Construção e Consumidor

Responsabilidade Civil do Construtor

ANTONIO KEHDI NETOAdvogado em Ribeirão Preto/SP, Procurador Jurídico da Caixa Econômica Federal, Graduado em Direito pela Universidade Estadual Paulista – Unesp, Mestrando em Direito das Obrigações pela Universidade Estadual Paulista – Unesp, Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade de Ribeirão Preto – Unaerp.

SUMÁRIO: I – Generalidades; II – Contrato de construção; III – Natureza da obrigação do construtor; IV – Responsabilidade do construtor; IV.1 Natureza da responsabilidade do construtor; V – O contrato de construção e o Código de Defesa do Consumidor; VI – Formas de responsabilidade do construtor; VI.1 Responsabilidade pela perfeição da obra; VI.2 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra; VI.3 Responsabilidade por danos a vizinhos e a terceiros; VI.4 Responsabilidade por danos a terceiros; VI.5 Responsabilidade ético-profissional; Referências.

I – GENERALIDADESDe grande relevo na vida em sociedade são as atividades ligadas

à construção civil, não só as que se destinam ao fomento da política habitacional do País, mas também as relativas às obras públicas, nas quais a participação do Poder Público, como ente contratante, é característica marcante.

A atividade relacionada à construção civil demanda do profissional do ramo a consecução de tarefas de ordem técnica e industrial. Isso porque, pratica o construtor, aqui em sua acepção mais lata, além do trabalho intelectual, que lhe exige tino e perícia, também um trabalho de ordem física, similar ao desenvolvido no setor industrial, eis que a atividade de construir demanda clara transformação dos materiais utilizados, que, após se conjugarem, darão ensejo à obra pronta.

No desempenho de seu labor, o construtor celebra com o tomador dos serviços, ou seja, o dono da obra, verdadeiro contrato, que não exige maiores formalidades, podendo, assim, ser escrito ou meramente verbal.

Por contrato de construção, entende Hely Lopes Meirelles, “todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que

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Doutrina

A Importância da Prova Pericial no Devido Processo Legal

HUMBERTO THEODORO JÚNIORProfessor Titular Aposentado da Faculdade de Direito da UFMG, Desembargador Aposentado do TJMG, Membro da Academia Mineira de Letras Jurídicas, do Instituto dos Advogados de Minas Gerais, do Instituto de Direito Comparado Luso-Brasileiro, do Instituto Brasileiro de Direito Processual, do Instituto Ibero-Americano de Direito Processual e da International Association of Procedural Law, Advogado.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Evolução da teoria da prova; 2 A crescente valorização do princípio da verdade real; 3 O comando oficial do juiz na instrução probatória do processo; 4 A importância da prova em geral no processo; 5 Verdade real e verdade formal; 6 A relevância da perícia entre os meios de prova; 7 Características da perícia judicial; 8 Valor probatório da perícia; Conclusões.

INTRODUÇÃO

Convidado a abordar o tema da prova pericial e seu papel dentro do moderno conceito de devido processo legal, penso que se deva, antes de tudo, enfocar a função geral da prova na solução dos conflitos levados à apreciação da justiça. Nessa perspectiva, o ponto de partida situa-se no princípio da verdade real, que, no Estado Democrático de Direito, assume proporções de um pré-requisito das garantias constitucionais do processo.

É por aí que pretendemos desenvolver o estudo sobre a importância da prova técnica ou prova pericial.

1 EVOLUÇÃO DA TEORIA DA PROVA

Até meados do século XX, as preocupações com as metas políticas e sociais do processo eram diminutas, e a ciência jurídica via na jurisdição o instrumento voltado, quase que exclusivamente, para realizar a vontade da lei. O natural e desejável era o juiz neutro, imparcial, equidistante do drama das partes e, por isso, alheio à formação do objeto do processo e à atividade probatória tendente a demonstrar a causa do pedido do autor e da resistência do réu.

Sob a dominação dessa postura antiga e arraigada, inspirada em acentuado critério dispositivo, o comportamento do Magistrado era retratado na máxima iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium. Ou seja, o juiz devia julgar a causa com base nos fatos alegados e provados

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Doutrina

O Processamento dos Múltiplos Recursos com Fundamento em Idêntica Controvérsia (Repercussão Geral) e com Fundamento em Idêntica Questão de Direito (Recurso Especial Repetitivo)

HÉLIO RIOS FERREIRAProcurador do Estado do Amapá.

RESUMO: O foco deste artigo arrima-se no processamento dos recursos extraordinário e especial quando houver multiplicidade desses recursos com mesma controvérsia ou questão de direito. Seu objetivo é identificar os pontos de convergência entre os procedimentos dos recursos extraordinário e especial no que tange à repercussão geral da matéria constitucional e da reiterada interposição de recursos especiais sobre a mesma matéria. O enfoque metodológico dessa pesquisa pode ser caracterizado como qualitativa, bibliográfica, exploratória e descritiva. Foi realizado um estudo sobre esses recursos excepcionais utilizando-nos da legislação em vigor, doutrina e jurisprudência. Como resultado, constatou-se que os recursos especiais repetitivos e a repercussão geral da matéria constitucional surgiram para dar uma maior celeridade e economicidade aos processos judiciais, em que o STJ e o STF, através de um pronunciamento, definem o destino de vários recursos sobre o mesmo direito ou com idêntica controvérsia.

PALAVRAS-CHAVE: Recurso especial; recurso extraordinário; multiplicidade de questões com idêntica controvérsia e com idêntica questão de direito; repercussão geral.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Considerações gerais sobre os recursos excepcionais; 2 Do processamento dos recursos excepcionais quando houver multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica controvérsia (repercussão geral) e com fundamento em idêntica questão de direito (recurso especial repetitivo); Conclusões; Referências.

INTRODUÇÃOOs recursos especial e extraordinário, previstos constitucionalmente,

são meios excepcionais de impugnar decisões judiciais, observando- -se os requisitos de admissibilidade estabelecidos na CRFB/1988, com procedimento previsto no Código de Processo Civil, na Lei nº 8.038/1990, Regimentos Internos do STF e do STJ e demais normas processuais e procedimentais específicas.

Os objetivos desses recursos excepcionais são distintos, assim como seus requisitos de admissibilidade específicos, com peculiaridades que os distinguem, através de regras dispostas na Constituição Federal. O recurso

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Doutrina

Os Embargos Declaratórios Como Garantia à Efetividade Processual e ao Estado Democrático de Direito

MAGNO FEDERICI GOMESPós-Doutor em Direito Público e Educação pela Universidade Nova de Lisboa/Portugal, Mestre em Direito Processual, Doutor em Direito e Pós-Doutor em Direito Civil e Processual Civil pela Universidad de Deusto/Espanha, Mestre em Educação pela PUC-Minas, Professor Adjunto da PUC-Minas, Professor Titular da Faculdade de Direito Padre Arnaldo Janssen, Advogado.

ISABELLA SALDANHA DE SOUSAMestranda em Direito Constitucional e Teoria do Estado pela PUC-Rio, Pós-Graduada em Di-reito Processual pelo Instituto de Educação Continuada (IEC) da PUC-Minas, Professora Assis-tente da Faculdade de Direito Padre Arnaldo Janssen, Advogada.

RESUMO: Pretende-se discutir qual é a finalidade dos embargos declaratórios no sistema processual vigente, a partir do modelo constitucional de processo adotado pelo Estado Democrático de Direito, em que a função jurisdicional deve ser exercida em obediência aos princípios da legalidade prévia, do contraditório, da ampla defesa e da devida fundamentação das decisões judiciais. Trata-se de um trabalho teórico-documental, mais precisamente jurídico-propositivo. Concluiu-se que os embargos de declaração não têm apenas a função de corrigir os vícios de obscuridade, contradição e omissão, podendo deter efeito infringente quando opostos contra decisões teratológicas, para permitir aos litigantes o controle do ato judicial nos planos da legitimidade e da legalidade. Por isso, se propôs que as hipóteses elencadas nos incisos II, IV, V e IX do art. 485 do Código de Processo Civil (CPC) sejam os casos de cabimento dos embargos declaratórios com efeito infringente, desde que inexista outro recurso cabível contra o provimento judicial hostilizado.

PALAVRAS-CHAVE: Princípios constitucionais autocríticos discursivos do processo; embargos declaratórios; efeito infringente; hipóteses de cabimento.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Juízo de prelibação e de delibação; 2 Dos efeitos típicos do recurso; 3 Da (in)observância do princípio do contraditório no procedimento dos embargos declaratórios; 4 A função dos embargos declaratórios no Estado Democrático de Direito; 5 Hipóteses de admissibilidade do efeito infringente nos embargos declaratórios; Considerações finais; Referências.

INTRODUÇÃOTal como previsto pelo legislador pátrio, o recurso de embargos de

declaração, de acordo com o art. 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil (CPC), tem cabimento para sanar, em qualquer espécie de provimento judicial, os vícios de obscuridade, contradição e omissão, tornando-o claro, preciso e completo.

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Doutrina

Tutelas de Urgência e o Princípio da Fungibilidade Como Garantia da Instrumentalidade e Efetividade Processual

CRISTIANO DE MELO BASTOSProfessor de Direito Processual Civil e Prática Forense pela PUC-Minas, em Belo Horizonte (MG), Unidade São Gabriel, Mestre em Direito Processual Constitucional pela Universidade de Ribeirão Preto, Especialista em Direito Processual pela PUC-Minas, Campus Poços de Caldas (MG), Advogado.

REINALDO MARIA DE MEDEIROSProfessor de Prática Forense pela PUC-Minas, em Belo Horizonte (MG), Unidade Coração Eucarístico, Especialista em Direito Processual pelo IEC – Instituto de Educação Continuada, em Belo Horizonte (MG), Advogado.

RESUMO: Pretende-se com o presente artigo analisar a fungibilidade nas tutelas de urgência, notadamente nas regras inspiradas para tender a um aprimoramento dos princípios da instrumentalidade e efetividade processual. Com efeito, apresentar, analisar e questionar a fungibilidade nas tutelas de urgência; tendo presentes as recentes modificações legislativas no processo civil, demonstrar a intenção de realizar, no plano prático, a instrumentalidade e efetividade processual.

PALAVRAS-CHAVE: Tutelas de urgência; fungibilidade; instrumentalidade; efetividade.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Evolução histórica – Introdução da concessão de tutelas antecipadas no Direito brasileiro; 1.1 Código de Defesa do Consumidor; 1.2 Lei nº 8.952, de 13 de dezembro de 1994; 1.3 Lei nº 10.444, de 7 de maio de 2002; 2 Tutelas de urgência como garantia da instrumentalidade e efetividade processual; 3 A fungibilidade das tutelas de urgência; 3.1 Fungibilidade das tutelas cautelares e antecipadas: garantia da instrumentalidade e efetividade processual; 3.1.1 Primeira corrente: pedido de antecipação de tutela e concessão de medida cautelar; 3.1.2 Segunda corrente: pedido de medida cautelar e concessão de antecipação de tutela; Conclusão; Referências.

INTRODUÇÃOEmbora recente introdução no universo jurídico e processual

brasileiro, a fungibilidade das tutelas de urgência constitui objeto de estudos e discussões, tanto no campo doutrinário, como no jurisprudencial.

O operador jurídico do atual século deve pautar-se por uma visão constitucionalista do processo civil, notadamente no que diz respeito à garantia de uma duração razoável para o processo e no emprego de técnicas de aceleração da prestação jurisdicional com o devido respeito ao processo justo.

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Doutrina

Custas Processuais da Carta Precatória no Processo Civil

FRANCISCO DE ASSIS CALEGARIOAdvogado no Estado do Espírito Santo.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Das comunicações por cartas; 2 Da carta precatória; 3 Da expedição da carta e a suspensão do processo; 4 Das despesas processuais da carta precatória; 5 Da natureza jurídica das custas; 6 Da antecipação das custas; 7 Da obrigação da parte; 8 Das guias de recolhimento por meio eletrônico; 9 Das consequências na falta de pagamento; Considerações finais; Referências.

INTRODUÇÃOSabemos que o processo civil é o instrumento pelo qual o jurisdi-

cionado, no trato de seus interesses particulares, busca, na Justiça, alcançar a essência do Direito. O tema sobre o qual discorremos nesta oportunidade, a princípio, até parece simples, quando se trata de uma abordagem displicente; no entanto, na prática, transpõe-se a simplicidade com sobras em indagações, por isso algumas considerações devem ser feitas em relação à sua funcionalidade processual.

Entre a vasta nomenclatura de atos e formalidades existentes no nosso Código de Processo Civil, encontramos a carta precatória. Ela é o meio pelo qual o juiz se comunica com outro que esteja localizado em jurisdição diversa da sua, qual seja: comarca, região, zona ou seção judiciária, con-forme o caso, desde que em igualdade de hierarquia, sempre com o objetivo de requisitar alguma diligência.

Atento ao enorme entrave processual que essas requisições de dili-gências têm causado, reportamo-nos ao Código de Processo Civil, mais precisamente voltados para as normas que norteiam os procedimentos das comunicações por cartas, ancorando-se, esses estudos, na modalidade de carta precatória e, especificamente, nas suas custas processuais.

1 DAS COMUNICAÇÕES POR CARTASEm ligeiro apontamento, a fim de melhor compreensão, a Lei Processual

Civil elenca três tipos de cartas para comunicação dos atos. As regras estão dispostas nos arts. 200 a 212 do CPC, sendo elas: carta de ordem, que é a que emana de autoridade judiciária de hierarquia superior; carta precatória, que se faz entre juízes da mesma hierarquia; e carta rogatória, que é dirigida

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Estudos Jurídicos

Fiança Prestada à Pessoa Jurídica

MARISA SANTOS SOUZAAdvogada em São Paulo, Bacharel em Direito pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU); Pós-Graduada em Direito Civil pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU).

RESUMO: O presente trabalho apresenta um panorama geral sobre as peculiaridades aplicadas entre a fiança e a pessoa jurídica. Especificadamente, procura-se explicar e estudar a divergência de aplicação de tais institutos, considerando que tanto a fiança como a pessoa jurídica possuem atributos próprios, nos termos da legislação civil pátria. Assim, a problemática reside em relação à aplicação preponderante da natureza de cada um. Para tal empreendimento, serão apresentados, a seguir, estudos elaborados através de conceitos, legislação pertinente, doutrina e orientação jurisprudencial verificados ao caso concreto, bem como a evolução do tema em nosso País e a ausência de norma definidora a contento. O resultado da pesquisa propiciou verificar e demonstrar a possibilidade de exoneração da fiança sem que se tenha a necessidade de desconsiderar a pessoa jurídica e, da mesma sorte, que não seja a fiança prestada ad perpetuam. Visa-se, outrossim, através do direito positivado, buscar maiores conhecimentos e esclarecimentos acerca do tema ora combatido. Corroborando a tese aqui disposta, apresentam-se também a doutrina e o confronto jurisprudencial acerca do assunto.

PALAVRAS-CHAVE: Fiança; pessoa jurídica; confiança; exoneração; personalidade jurídica.

SUMÁRIO: Introdução; I – Fiança – Conceito, característica e distinções; II – Pessoa jurídica – Conceito e características da personalidade jurídica; III – Do caráter intuitu personae da fiança perante a pessoa jurídica; IV – Extinção da fiança prestada à pessoa jurídica – Confronto jurisprudencial; Conclusões; Referências.

INTRODUÇÃOO estudo do tema proposto tem como escopo a análise do conteúdo

da fiança e da pessoa jurídica, de acordo com a interpretação da essência de ambos os institutos.

Trata-se da análise do contrato de fiança em sua razão de ser e sua inter-relação com o instituto da pessoa jurídica que, em decorrência do cumprimento de uma obrigação principal, acaba por se confrontar com outros institutos a esta inerentes.

A problemática é apontada na medida em que não se pode olvidar a natureza jurídica de cada um. Se por um lado o contrato de fiança decorre

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Pesquisa Temática Jurisprudencial

Cédula de Crédito

Ação monitória – cédula de crédito comercial – possibilidade“1. Apelação cível. Ação monitória. Cédula de crédito comercial. 2. Cerceamento de defesa. Ob-servância do art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, anunciado o julgamento antecipado da lide, conforme despacho de fls. 52, do qual as partes foram regularmente intimadas, consoante cer-tidão de fls. 54. Não tendo a parte que se sentiu prejudicada oposto agravo da decisão, precluso está seu direito de argüir nulidade por cerceamento de defesa. 3. Excesso de cobrança. Prejudicialidade do exame do excesso de cobrança, vez que os argumentos manejados pelo apelante, para tanto, são os mesmos que restaram refutados por este acórdão no retro analisado item recursal, cerceamento de defesa, na medida em que o anunciado julgamento antecipado da lide, sem a realização de prova pericial, restou superado em face da preclusão já mencionada. 4. Recurso improvido.” (TJBA – AC 43044-7/2007 – 1ª C.Cív. – Relª Desª Sara Silva de Brito)

Cédula de crédito comercial – ação revisional – fator de atualização monetária – não previsão“Ação revisional. Cédula de crédito comercial. Desvio de finalidade. Dívida originada de contratos de empréstimos renegociados. Alegação não comprovada. Desnecessidade de juntada de pactos pretéritos. Fator de atualização monetária não previsto no ajuste. Adoção do INPC. Juros de mora. Regulamentação própria que permite o acréscimo do aludido encargo no limite máximo de 1% ao ano. Lei nº 6.840/1980, combinada com o Decreto-Lei nº 413/1969 (art. 5º). Admissibilidade, em tese, de capitalização semestral de juros. Súmula nº 93 do STJ. Restituição não admitida. Possibili-dade, na hipótese, de compensação com os pagamentos já realizados. Recursos da autora e do réu. Provimento, em parte, ao primeiro. Negado provimento ao segundo. Embargos à execução. Pleitos acolhidos, em parte. Prosseguimento do feito executivo. Necessidade, apenas, de adequação do ajuste exeqüendo aos termos do decisum proferido na revisional. Sucumbência recíproca. Despesas processuais e honorários advocatícios distribuídos proporcionalmente. Arts. 20, § 4º, e 21, caput, ambos do CPC. Recurso da embargante desprovido, acolhido, em parte, o do embargado.” (TJSC – AC 2003.011409-2 – (2003.011408-4) – 2ª C. – Rel. Subst. Des. Ronaldo Moritz Martins da Silva – J. 31.05.2007)

Cédula de crédito comercial – comissão de permanência – impossibilidade“Cédula de crédito comercial. Comissão de permanência. Impossibilidade. Agravo regimental. Sú-mula nº 182. Ausência de ataque específico. É ilícita a cobrança de comissão de permanência nas cédulas de crédito comercial. A dedução de argumentos e fatos novos, em agravo interno, sem ataque específico à decisão agravada, atrai a Súmula nº 182.” (STJ – AgRg-Ag 809.027/MG – (2006/0181546-3) – 3ª T. – Rel. Min. Humberto Gomes de Barros – DJU 1 05.02.2007)

Cédula de crédito comercial – execução – demonstrativo do débito – alcance“Execução. Cédula de crédito comercial. Demonstrativo de débito. Os termos do título mais a planilha de cálculos são suficientes para apurar-se o montante do débito e admitir-se, como con-seqüência, a validade, em tese, da execução. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ – REsp 406.618/SC – 4ª T. – Rel. Min. Barros Monteiro – DJU 1 26.08.2002)

Cédula de crédito comercial – instituição financeira – juros remuneratórios – Código do Consumi-dor – aplicabilidade; Lei de Usura – limitação de 12% – incidência“Recurso especial. Cédula de crédito comercial. Código de Defesa do Consumidor. Limitação e capitalização dos juros. Índice de correção monetária. Precedentes. 1. Segundo orientação pacífica da 2ª Seção, o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos celebrados com instituições financeiras. 2. O art. 5º da Lei nº 6.840/1980 c/c o art. 5º do Decreto-Lei nº 413/1969, posteriores à Lei nº 4.595/1964, conferem ao Conselho Monetário Nacional o dever de fixar os juros a serem praticados nas cédulas e notas de crédito comercial. Ante a eventual omissão desse órgão governa-mental, incide a limitação de 12% ao ano prevista na Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933), não

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Acontece

Locador e Locatário: uma Mina de Desentendimentos Judiciais Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta

de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal é alugado, o maior índice do País. Em seguida, vem Goiás, com 21,43%, e São Paulo, com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias dos proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.

O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário-mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é de que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (REsp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos aluguéis na justiça, a orientação do STJ é de que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o Magistrado avalia, de forma sumária, o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os aluguéis impede a propositura da ação (REsp 146513/MG).

O DESPEJO NECESSÁRIONão se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto

se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (REsp 834482/RN). O recurso de apelação interposto

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