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PROF. JOSEVAL MARTINS VIANA

RETROVENDA

Artigos 505 a 508 do CC

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1. Conceito de retrovenda - Art. 505 do CC

2. Requisitos - Art. 505 do CC

“O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o

direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência

de três anos, restituindo o preço recebido e

reembolsando as despesas do comprador, inclusive

as que, durante o período de resgate, se efetuaram

com a sua autorização escrita, ou para a realização

de benfeitorias necessárias.”


3. Requisitos

3.1 - bem imóvel

3.2 - prazo decadencial de três anos (a partir do dia em

que se concluiu o contrato)

3.3 - preço recebido (juros e correção monetária)

3.4 - reembolso das despesas e benfeitorias necessárias

(autorização por escrito)


ATENÇÃO:

É ilegal utilizar a cláusula de retrovenda para

mascarar empréstimo usurário.


Apelação. Ação de adjudicação compulsória. Sentença

de improcedência. Inconformismo da autora. Contrato

de Compra e Venda com Cláusula de Retrovenda.

Simulação. Negócio jurídico realizado com o fito de

prestar garantia a empréstimo com juros usurários.

Nulidade. Manutenção da sentença por seus próprios

fundamentos (art. 252 RITJSP). Recurso não provido.

(Apelação nº 0126188-93.2009.8.26.0011( 3015/2009) -

Voto nº 26571 LBP - Tribunal de Justiça do Estado de

São Paulo)


OBSERVAÇÃO:

A retrovenda é uma cláusula contratual

acessória e sua nulidade não afeta a validade do

contrato de compra e venda.


4. RECUSA DO CUMPRIMENTO DA CLÁUSULA DE

RETROVENDA: consequências jurídicas - Art. 506 do

CC

• Ações judiciais que envolvem a cláusula de

retrovenda


1- Por parte do vendedor

a) Consignação em pagamento - arts. 539 a 549 do CPC

b) Ação de Reintegração de Posse - arts. 560 a 566 do

CPC


1- Por parte do vendedor

a) Consignação em pagamento - arts. 539 a 549 do CPC

Art. 506 do CC: “Se o comprador se recusar a receber as

quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito

de resgate, as depositará judicialmente.

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito

judicial, não será o vendedor restituído no domínio da

coisa, até e enquanto não for integralmente pago o

comprador.”


2- Por parte do comprador

a) Adjudicação compulsória - Artigos 15 e 16 do

Decreto-Lei n. 58/37 e Artigos 1.417 e 1.418 do CC.


ATENÇÃO:

Se houver simulação no contrato de compra e

venda com cláusula de retrovenda, a ação será a “Ação

Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico”, com base

legal no art. 167 do CC


5. Direito de Retrato

Art. 507 do CC

“O direito de retrato, que é cessível e

transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser

exercido contra o terceiro adquirente.”


-Cessão e transmissão “causa mortis” do direito de

retrato

O exercício da retrovenda é cessível e transmissível por

ato “causa mortis”. Falecendo o vendedor, seu direito de

resgate passará a ser exercido por seus herdeiros

legítimos, seguindo-se a ordem da vocação hereditária,

ou testamentários ou de seus legatários, se houver

testamento que atribua o direito de retrato em forma de

legados.


6. DOIS OU MAIS VENDEDORES - DIREITO DE RETRATO

Art. 508 do CC

“Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato

sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o

comprador intimar as outras para nele acordarem,

prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o

depósito, contanto que seja integral.”


- Se dois vendedores ou mais tiverem direito ao retrato

sobre o mesmo bem imóvel, e só uma exercer o direito de

retrato, o comprador deverá intimar os outros para nele

acordarem, prevalecendo o pacto em favor daquele que

efetivou o depósito, desde que seja integral.


VENDA A CONTENTO (sujeita à experimentação)



1. Conceito

Art. 509 do CC

“A venda feita a contento do comprador entende-se

realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa

lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita,

enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.”


Condição suspensiva = evento futuro e incerto


2. Venda sujeito a prova

Art. 510 do CC

“Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a

condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades

asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a

que se destina.”


ATENÇÃO

Venda a contento = não há justificativa

Venda sujeito a prova = há justificativa


Art. 511 do CC

“Em ambos os casos, as obrigações do

comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a

coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto

não manifeste aceitá-la.”


Art. 512 do CC

“Não havendo prazo estipulado para a declaração

do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo,

judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo

improrrogável.”


Da Preempção ou Preferência



1. Conceito

Art. 513 do CC

“A preempção, ou preferência, impõe ao comprador

a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que

aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que

este use de seu direito de prelação na compra, tanto

por tanto.”


ATENÇÃO

O prazo para o exercício do direito de preferência

não poderá exceder 180 dias para bem móvel e dois

anos para bem imóvel a partir da data da tradição ou do

registro.


O vendedor ou ex-proprietário não será obrigado

a esperar que o comprador notifique-o da pretensão de

alienar o bem. Ele poderá antecipar-se, intimando,

judicial ou extrajudicialmente, o comprador, assim que

tiver conhecimento de que este irá vender a coisa, sua

intenção de valer-se de seus direitos de preferência,

ante seu interesse de readquirir a coisa (Art. 514 do CC)


Sendo assim, o prazo decadencial de 180 dias para

anular o negócio jurídico findou em 21 de abril de 2014,

e a ação foi proposta apenas no dia 22 de abril de 2014.

O termo final do prazo decadencial que coincide com

data de feriado forense não se prorroga para o primeiro

dia útil posterior, pois os prazos suspensos por conta

de feriados forenses dizem respeito apenas aos

processuais, e não aos de direito material. Tribunal de

Justiça de São Paulo (Apelação nº 1004657-

62.2014.8.26.0006)


O vendedor ou ex-proprietário não será obrigado

a esperar que o comprador notifique-o da pretensão de

alienar o bem. Ele poderá antecipar-se, intimando,

judicial ou extrajudicialmente, o comprador, assim que

tiver conhecimento de que este irá vender a coisa, sua

intenção de valer-se de seus direitos de preferência,

ante seu interesse de readquirir a coisa (Art. 514 do CC)


Art. 515 do CC

Aquele que exercer a preferência está, sob pena

de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o

preço encontrado, ou o ajustado.


OBSERVAÇÃO

Para o exercício do direito, o vendedor tem o

prazo de três dias, se o bem for móvel, ou sessenta dias,

se for imóvel, contados da data em que o comprador

tiver notificado o vendedor original.


2. Direito de perempção estipulado em favor de dois ou

mais preemptores

Art. 517 do CC

“Quando o direito de preempção for estipulado a

favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser

exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das

pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu

direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.”


O proprietário que alienar o bem sem dar ciência

àquele que tem preferência na compra do bem

(preemptor) responderá por perdas e danos. (Art. 518 do

CC)


Age de má-fé o adquirente do bem alienado se,

ciente da cláusula de preempção, ou preferência,

adquiri-lo, respondendo solidariamente com o vendedor

as perdas e danos.


O pacto de preempção gera direito estritamente

pessoal entre comprador e vendedor, inoponível ao

terceiro adquirente.


A ação de violação do pacto de preempção é

somente indenizatória, e não reipersecutória.


O dano possível, em decorrência da violação ao

direito de preferência, corresponderia à diferença entre o

valor de venda do imóvel e o valor de mercado, se este

fosse maior do que aquele.


Ação anulatória de compra e venda de imóvel c.c.

indenização por perdas e danos e pedido de adjudicação

de imóvel pela preterição de direito de preempção.


RETROCESSÃO

A retrocessão consiste no dever imposto ao

poder desapropriante, no caso de pretender vender o

imóvel desapropriado, de oferecê-lo ao ex-proprietário

pelo mesmo preço por que foi desapropriado, caso não

tenha o destino para o que se desapropriou.


Art. 519 do CC

“Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou

utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o

destino para que se desapropriou, ou não for utilizada

em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado

direito de preferência, pelo preço atual da coisa.”


A prelação é um direito pessoal, por isso

intransmissível. Não poderá ser cedido por ato “inter

vivos” nem passar a herdeiros do preemptor por “causa

mortis”.

Art. 520 do CC

“O direito de preferência não se pode ceder nem

passa aos herdeiros.”

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