Resultados do 2T16 e 1S16 - logcp.com.br · estava em 15,5% e conforme informações divulgadas...

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Resultados do

2T16 e 1S16

Contato Relações com Investidores:

Felipe Enck Gonçalves Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores +55 (31) 3615-8400 [email protected] www.logcp.com.br/Relacoes-com-Investidores

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A LOG COMMERCIAL PROPERTIES ANUNCIA OS RESULTADOS DO 2T16

e do 1S16

Belo Horizonte, 05 de Agosto de 2016: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” ou “Companhia”) anuncia hoje seus resultados do segundo trimestre de 2016 (2T16), e do primeiro semestre de 2016 (1S16). As informações financeiras são apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e com todos os pronunciamentos emitidos pelo CPC.

DESTAQUES

Aumento da Receita Operacional Líquida no 1S16 em relação ao 1S15 de 7,6%.

Estabilidade da Margem EBITDA Ajustada e crescimento do EBITDA Ajustado de 7.2%

no 1S16 em relação ao 1S15.

Crescimento do FFO Ajustado e da Margem FFO Ajustada no 1S16 em relação ao mesmo período no ano anterior de 19,0% e 3,7 p.p respectivamente.

No segundo trimestre de 2016 a vacância da Companhia no segmento de galpões

estava em 15,5% e conforme informações divulgadas pela Colliers International, a vacância do segmento de galpões no Brasil era de 25%.

No primeiro semestre de 2016 foram celebrados 25 novos contratos de locação, gerando um ABL locado de aproximadamente 51 mil m² nos condomínios logísticos (%LOG).

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MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO

É com enorme prazer que apresentamos nossos resultados operacionais e financeiros ao

mercado ao fim dos primeiros seis meses de 2016. No segundo trimestre de 2016, a economia

brasileira deu indícios de melhoras e retomada do crescimento.

A LOG continua focada em entregar sólidos resultados, com crescimento de 7,6% na receita

operacional líquida de locações, aumento de 7,2% no EBITDA Ajustado e aumento de 3,7 p.p

na Margem FFO Ajustada, no primeiro semestre de 2016 se comparado ao mesmo período do

ano anterior. Estes números refletem a solidez e qualidade dos nossos ativos, da nossa

carteira de locatários e das acertadas decisões financeiras adotadas pela Companhia, mesmo

em um cenário adverso.

A estratégia da Companhia desde a sua constituição até hoje é atuar de forma diversificada,

mantendo presenças em mercados consolidados (Rio-São Paulo) e em mercados em

desenvolvimento (regiões Sul, Nordeste, Centro-Oeste e outros estados do Sudeste fora do

eixo) onde há baixa concorrência, tanto para períodos de menor atividade econômica como

para períodos de maior crescimento.

Os galpões com módulos a partir de mil m² atendem a diferentes necessidades, permitindo a

locação de pequenas, médias e grandes áreas. Essa flexibilidade gera um ABL médio locado

por contrato de 4.600 m², o que nos faz ter uma carteira de clientes pulverizada e em vários

setores da economia, gerando uma curva de absorção mais eficiente, sendo este corroborado

por uma taxa de vacância abaixo da média do mercado de galpões tipo A, em 15,5% em 30 de

junho de 2016. Para efeito de comparação, segundo o Market Report da Colliers International

do 2T16, a vacância do segmento de galpões estava em 25%. Adicionalmente, a base

diversificada de carteira e de segmentos da indústria, diminui nosso risco de concentração de

receita, que aliado à qualidade dos nossos locatários, gera menor risco de inadimplência. Em

30 de junho de 2016, nossa inadimplência líquida ajustada, acumulada nos 12 últimos meses,

estava em 1,81%.

Estamos desenvolvendo nosso portfólio em um ritmo condizente com a velocidade de absorção

nos mercados em que atuamos. Em 30 de junho de 2016, a Companhia estava em ritmo

acelerado na construção de um empreendimento logístico de aproximadamente 25.000 m² no

Rio de Janeiro e um retail em Minas Gerais de 5.048 m², através da nossa controlada em

conjunto Cabral SPE, ambos 100% locados. Percebemos um incremento no volume da procura

por novos espaços no 2T16, com um aumento de 15% no volume de contatos

comparativamente ao 1T16, sendo um crescimento nas pontas de 40% (janeiro 2016 vs. junho

2016). Em julho de 2016 a vacância física da Companhia estava em 14,3%.

Observamos com serenidade e otimismo a melhora no cenário macroeconômico que irá

possibilitar nos próximos anos a retomada da confiança e do crescimento, permitindo a

aceleração da expansão da Companhia para atender a demanda reprimida. Para tal,

mantemos aproximadamente 401 mil m² de ABL, distribuídos em 11 cidades, com licenças

aprovadas, já prontos para início de construção no momento que a Companhia entender que

seja oportuno.

Estamos trabalhando para melhorar nossa capacidade financeira e nossa estrutura de capital

com a entrada de recursos adicionais via capitalização, melhor nos posicionando, permitindo o

crescimento que virá nos próximos anos. O histórico da LOG sempre foi e será de se preparar

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com cautela para os momentos de crescimento, entregando sólidos resultados. Realizamos

duas rodadas de Private Equity e a emissão de seis debentures em anos anteriores, o que fez

a Companhia aumentar seu ABL em operação em 63,2% e 42,8% nos anos de 2013 e 2014

em relação ao ano anterior.

Com o objetivo de melhorar nosso capital de giro, realizamos a emissão de R$ 100 milhões em

notas promissórias em junho de 2016.

Ao longo de nossa história, realizamos uma gestão que visou à entrega de rentabilidade aos

nossos acionistas. A administração continua comprometida na geração de valor ao negócio e

na manutenção de uma visão de longo prazo a fim de sustentar o crescimento com

rentabilidade.

EVENTO SUBSEQUENTE

Em 29 de julho de 2016 foi aprovado pelo Conselho de Administração a nona emissão de

debêntures da Companhia, sendo a quarta emissão privada, no montante de R$135 milhões de

reais, com vencimento em 90 dias.

As debentures privadas foram integramente subscritas e integralizadas pela MRV Engenharia e

Participações S.A..

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DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS

30/06/16

Acum.

30/06/15

Acum.

30/06/16 x

30/06/15

1.574.610 1.267.407 24,2%

1.496.882 1.201.802 24,6%

77.728 51.136 52,0%

- 14.469 -100,0%

1.028.328 1.009.392 1,9%

1.007.562 978.775 2,9%

20.766 16.148 28,6%

- 14.469 -100,0%

627.251 604.065 3,8%

612.060 588.874 3,9%

15.191 15.191 0,0%

- - 0,0%

Destaques Financeiros

(em R$ mil) 2T16 1T16 2T15

2T16 x

1T16

2T16 x

2T15 1S16 1S15

1S16 X

1S15

Receita Operacional Líquida 24.228 24.064 22.394 0,7% 8,2% 48.292 44.881 7,6%

EBITDA 20.567 20.496 19.793 0,3% 3,9% 41.063 13.789 197,8%

Margem EBITDA (%) 84,9% 85,2% 88,4% -0,3 p.p. -3,5 p.p. 85,0% 30,7% 54,3 p.p.

EBITDA Ajustado** 19.379 19.812 18.425 -2,2% 5,2% 39.191 36.557 7,2%

Margem EBITDA Ajustado (%) 80,0% 82,3% 82,3% -2,3 p.p. -2,3 p.p. 81,2% 81,5% -0,3 p.p.

FFO 8.747 10.396 8.442 -15,9% 3,6% 19.143 (7.358) -360,2%

Margem FFO (%) 36,1% 43,2% 37,7% -7,1 p.p. -1,6 p.p. 39,6% -16,4% 56,0 p.p.

FFO Ajustado ** 8.304 10.396 8.693 -20,1% -4,5% 18.700 15.716 19,0%

Margem FFO Ajustado (%) 34,3% 43,2% 38,8% -8,9 p.p. -4,5 p.p. 38,7% 35,0% 3,7 p.p.

* Retail: Shopping Centers e Strip Malls.

Os saldos dos períodos anteriores foram reapresentado para a inclusão da depreciação dos bens imobilizados.

Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto.

Portfólio

Destaques Operacionais

(em ABL m², no %LOG)

Retail *

Retail *

Galpões

ABL Aprovado

Office

Galpões

Office

** EBITDA e FFO Ajustado: não considera resultados não recorrentes de venda de participação no Shopping Contagem, da

venda de parte de um terreno, da venda de SPE e do ganho/perda com Valor Justo das Propriedades para investimento.

ABL Entregue

Galpões

Retail *

Office

* Retail: Shopping Centers e Strip Malls. ** EBITDA e FFO Ajustados: Desconsidera acréscimos ou reduções por itens que entendemos como não sendo parte do resultado de nossa atividade de locação de áreas comerciais, como vendas de terrenos, ou que não afetam a nossa geração de caixa, como o valor justo de propriedade para investimento e o valor justo de propriedade para investimento nas controladas em conjunto. Os saldos dos períodos anteriores foram alterados para a inclusão da depreciação dos bens imobilizados. Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto.

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DESEMPENHO OPERACIONAL

Portfólio LOG

O Portfólio LOG em 30 de junho de 2016 totalizava 1,6 milhão de m² de ABL, com projetos

distribuídos em 25 cidades e 9 estados do território nacional.

No segundo trimestre de 2016, a Companhia realizou algumas alterações nos seus projetos,

visando o melhor uso e retorno esperado aos acionistas, bem como agregou ao seu portfólio

novos ativos.

Na tabela abaixo apresentamos os ativos que sofreram alterações de ABL (%LOG) ou

modificações de projeto, incluindo mudanças de segmento devido a análises de mercado

realizadas pela Companhia.

23,4%

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Projetos

Tipo ABL 30/06/16

(m²)

ABL 31/03/16 (m²)

Variação

ABL (m²)

LOG Fortaleza (1) Galpões 96.761 86.010 10.751

LOG Aracajú (2) Galpões 41.175 41.682 (507)

LOG SJC Sony (2) Galpões 14.175 79.539 (65.364)

LOG Ribeirão Preto (2) Galpões 50.000 66.557 (16.557)

LOG SJRP (2) Galpões 37.566 33.367 4.199

LOG PIB 1 (2) Galpões 31.589 - 31.589

LOG PIB 2 (2) Galpões 24.465 - 24.465

LOG PIB 3 (2) Galpões 45.056 - 45.056

LOG PIB 4 (2) Galpões 26.848 - 26.848

LOG PIB 5 (2) Galpões 10.148 - 10.148

LOG PIB BTS 1 (2) Galpões 36.978 - 36.978



Log Belo Horizonte (1) Galpões 87.416 - 87.416

Log Belo Horizonte(1) Retail 9.542 - 9.542

SJC Sony (Shopping) (2) Retail - 25.391 (25.391)

SJC Sony - Retail 1 (2) Retail 21.510 - 21.510

SJC Sony - Retail 2 (2) Retail 21.510 - 21.510

Plaza Londrina (2) Retail 2.000 5.925 (3.925)

Plaza Londrina (2) Retail 1.200 3.671 (2.471)

Plaza Londrina (2) Retail 1.200 - 1.200

640.653 342.142 298.511

Alteração do Portfólio (% LOG em ABL)

(1) – Variação de ABL devido à aquisição de participação em empreendimento

(2) – Variação de ABL devido à alteração realizada em projetos que já faziam parte do portfólio da LOG.

O Portfólio LOG apresentado na tabela acima não contempla os projetos de loteamento industrial

do Parque Industrial Betim (“PIB”) e São José dos Campos (“SJC”). O PIB está sendo construído

em uma área de 5,3 milhões de m², sendo 1,9 milhão de m² de área comercializável,

aproximadamente. Parte da área do projeto PIB foi destinada para a construção de galpões

logísticos e encontra-se em desenvolvimento. Outra das alterações realizadas no período foi

feita no projeto de São José dos Campos (SJC), ajustando o ABL destinado a galpões e retail, e

incluindo um loteamento industrial que conta com aproximadamente 137 mil m² de área vendável

e encontra-se em fase de desenvolvimento.

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ABL Aprovado

A Companhia possui portfólio aprovado de projetos que não se encontram em operação,

pulverizadas nas regiões sul, sudeste, centro-oeste e nordeste permitindo expandir sua atuação

imediata, conforme identificação de demanda.

Desempenho na geração de ativos

O mais novo condomínio logístico da LOG fica em Campo Grande (cidade do Rio de Janeiro),

conta com 25 mil m² de ABL, com a possibilidade de expansão de 10 mil m² de ABL e uma

localização estratégica na Avenida Brasil. A primeira fase do empreendimento que já se encontra

100% locada, terá 100% de participação LOG e será entregue no quarto trimestre de 2016. Além

disso, o projeto possibilita a construção de mais um galpão que contará com 18 mil m² de ABL,

totalizando 53 mil m² de ABL, quando o empreendimento estiver integralmente desenvolvido.

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ABL Entregue

Em 30 de junho de 2016, tínhamos 627 mil m² de ABL em operação, distribuídos em 17 cidades

e 8 estados brasileiros.

Apresentamos abaixo a composição do portfólio da LOG em operação por estado brasileiro em

ABL. A diversificação geográfica nos permite atuar tanto em regiões consolidadas como São

Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, quanto em regiões de baixa concorrência como nordeste,

centro oeste e sul do Brasil.

BA3% CE

7%

ES11%

GO6%

MG28%

PR7%

RJ8%

SP29%

ABL Entregue por estado (% LOG)

Vacância Física

Percebemos um incremento no volume da procura por novos espaços no 2T16, com um

aumento de 15% no volume de contatos comparativamente ao 1T16, sendo um crescimento nas

pontas de 40% (janeiro 2016 vs. junho 2016). Tal comportamento é comprovado pela redução na

vacância de galpões da Companhia no mês de julho, para 14,3%. Abaixo apresentamos a

vacância física histórica ajustada da Companhia, comparada com a vacância do mercado

divulgada pela Colliers International.

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O aumento no 2T16 em relação ao 1T16 refere-se a um processo natural de reciclagem de

locatários.

DESEMPENHO FINANCEIRO

Receita Operacional

Receita Operacional Líquida

(em R$ mil) 2T16 1T16 2T15 2T16 x 1T16 2T16 x 2T15 1S16 1S15 1S16 X 1S15

Receita Operacional Líquida 24.228 24.064 22.394 0,7% 8,2% 48.292 44.881 7,6%

Receita de Locações 25.903 25.799 23.848 0,4% 8,6% 51.702 47.809 8,1%

(-) Impostos (1.675) (1.735) (1.454) -3,5% 15,2% (3.410) (2.928) 16,5%

A Receita Operacional Líquida apresentou um aumento de 7,6% e 8,2% nas comparações entre

1S16 e 1S15 e 2T16 e 2T15 respectivamente, decorrente do aumento no total das áreas

locadas, mesmo com o cenário adverso em que a economia brasileira se encontrava,

demonstrando a qualidade dos ativos da Companhia.

No quadro abaixo apresentamos a abertura das receitas totais de locações.

Receita de Loçações


Receita de Locações 25.903 25.799 23.848 0,4% 8,6% 51.702 47.809 8,1%

Receita de Locações - Galpões 25.347 25.266 23.392 0,3% 8,4% 50.613 46.942 7,8%

Receita de Locações - Retail 556 533 456 4,3% 21,9% 1.089 867 25,6%

Nos períodos acima apresentados os Condomínios logísticos (galpões) representaram 98% da

nossa receita de locações.

O gráfico abaixo mostra a evolução da Receita Operacional Líquida no 1S16 em comparação

com o 1S15. Tal evolução é justificada principalmente pelo aumento da receita gerada pelas

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áreas locáveis já existentes, que tiveram ganho no preço de locação ou redução da vacância.

Contribuíram também as receitas vindas das novas entregas realizadas nos últimos 12 meses.

Evolução da Receita Operacional Líquida de Locações (R$ mil)

44.881

48.292

3.029 382

1S15 Crescimento áreas entregues*

Novas entregas 1S16

* Crescimento das receitas de locação resultantes da evolução da comercialização e dos preços de locação das áreas

entregues até 30/06/15.

Abaixo apresentamos o cronograma de vencimento dos contratos de locação da Companhia,

onde aproximadamente 60% dos vencimentos na visão por ABL e receita concentram-se após

24 meses, resultado de períodos mais longos de locações contratadas e de renovações

antecipadas.

Observando o valor total inicial de todos os contratos, o prazo médio dos contratos ponderado

por receita é de 64 meses. O prazo médio remanescente, ponderado por receita dos nossos

contratos ativos é de 45 meses.

16%

24%

28%

32%

Vencimento dos Contratos por Receita (% LOG)

Até 12 meses

De 12 a 24 meses

De 24 a 36 meses

Acima 36 meses

16%

23%

30%

31%

Vencimento dos Contratos por ABL (% LOG)

Até 12 meses

De 12 a 24 meses

De 24 a 36 meses

Acima 36 meses

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Depreciação e Custo

Atendendo aos pronunciamentos contábeis correntes, no que diz respeito à atribuição de valor

justo às propriedades para investimento, o custo de depreciação contábil das propriedades para

investimento que transitava pela DRE, deixa de existir, sendo o ajuste feito única e

exclusivamente através da variação no valor justo de tais ativos. Os efeitos da eventual

valorização ou desvalorização dos imóveis serão refletidos na conta “Variação do valor justo de

propriedades para investimento”. Contudo, do ponto de vista fiscal, a apuração do cálculo de

depreciação não foi alterada. Sendo assim, para efeitos de cálculo de imposto, permanece o

cálculo da depreciação de acordo com os prazos estabelecidos pela Receita Federal.

Despesas Operacionais

Despesas Operacionais


Despesas Operacionais (5.380) (4.711) (5.133) 14,2% 4,8% (10.091) (10.379) -2,8%

Despesas administrativa (2.106) (2.564) (2.204) -17,9% -4,4% (4.670) (4.586) 1,8%

Despesas comercial (2.787) (2.340) (2.796) 19,1% -0,3% (5.127) (5.493) -6,7%

Outras despesas/receitas (487) 193 (133) -352,3% 266,2% (294) (300) -2,0%

A Companhia continua focada na redução de gastos, e recorrentemente apresentamos ganhos

na alavancagem operacional, com a queda do total das despesas operacionais para 20,9% da

Receita Operacional Líquida de locação no 1S16, uma redução de 2,2 p.p. em relação ao

mesmo período no ano anterior.

As despesas Comerciais no 2T16, em comparação ao mesmo período do ano anterior, se

mantiveram estáveis, com leve queda de 0,3%. No 2T16, com relação a 1T16, houve um

aumento nas despesas comerciais de 19,1%, referente a gastos com vacância de um ciclo de

substituições de locatários e pagamento de corretagem referente à novas locações. Na

comparação acumulada entre semestres, as despesas apresentaram queda de 6,7%, devido à

redução dos gastos com vacância em função das locações de novas áreas e diminuição dos

gastos de marketing.

Resultado de Equivalência Patrimonial

Result. de Equivalência Patrimonial


Resultado de equivalência 483 392 1.077 23,2% -55,2% 875 1.965 -55,5%

A redução no saldo de equivalência patrimonial em relação ao 2T15 e ao 1S15 é explicada

principalmente pelo reconhecimento contábil da venda de participação no Shopping Contagem,

realizada em junho de 2013, através do método PoC (Percentage of Completion). A receita

referente à venda de participação do Shopping Contagem foi totalmente reconhecida em 2015.

A LOG possui em seu Portfólio, três empresas controladas em conjunto consolidadas em

conformidade com o CPC 19 (R2), através do método da Equivalência Patrimonial. São elas a

“Cabral Investimentos SPE” que comporta, entre outros projetos, o Shopping Contagem, a

“Betim I Incorporações SPE” com o Parque Industrial Betim (“PIB”) e “Parque Torino Imóveis

S.A.” que possuí o empreendimento Parque Torino. O Shopping Contagem foi inaugurado no

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quarto trimestre de 2013 e o Parque Torino no segundo trimestre de 2015. Já o Parque Industrial

Betim encontra-se em fase pré-operacional.

Na tabela abaixo a abertura da equivalência patrimonial das controladas em conjunto da

Companhia:

Result. de Equivalência Patrimonial


Resultado de equivalência 483 392 1.077 23,2% -55,2% 875 1.965 -55,5%

Cabral 343 329 805 4,3% -57,4% 672 1.494 -55,0%

Parque Torino 140 64 276 118,8% -49,3% 204 479 -57,4%

Loteamento Betim - (1) (4) -100,0% -100,0% (1) (8) -87,5%

Resultado Financeiro

Resultado Financeiro


Resultado Financeiro (11.289) (8.642) (8.469) 30,6% 33,3% (19.931) (20.361) -2,1%

Despesas financeiras (12.856) (11.705) (15.059) 9,8% -14,6% (24.561) (30.123) -18,5%

Receitas financeiras 1.567 3.063 6.590 -48,8% -76,2% 4.630 9.762 -52,6%

Utilizamos de capital de terceiros para a construção dos nossos empreendimentos, e com a

conclusão das obras, os encargos dos empréstimos incorridos deixam de ser reconhecidos no

ativo (Propriedades para Investimento) e passam a incorrer em despesas financeiras,

impactando nosso resultado financeiro.

Em 2T16, tivemos o aumento das despesas financeiras com relação ao 1T16, pelo incremento

da carga de juros devido a um maior endividamento médio no 2T16, representado por um

crescimento de 7%, e o aumento da taxa CDI no período.

A redução das receitas financeiras no 2T16 em relação ao 2T15 e do 1S16 em relação ao 1S15

é efeito do ganho com instrumentos financeiros derivativos não especulativos, que resultaram

em ganho no 2T15 de aproximadamente R$2 milhões de reais e de R$3 milhões no 1S15 em

função da marcação a mercado.

Imposto

Impostos


IR/Contribuição Social (531) (1.458) (2.882) -63,6% -81,6% (1.989) (786) 153,1%

Corrente (1.210) (1.381) (1.572) -12,4% -23,0% (2.591) (3.084) -16,0%

Diferido 679 (77) (1.310) -981,8% -151,8% 602 2.298 -73,8%

A redução do imposto corrente no 2T16 em relação ao 1T16 é basicamente explicada pela

redução da base de receita tributável (lucro presumido) ocorrida no período e pelo aumento nas

despesas financeiras (lucro real). O ganho no 2T16 de imposto diferido é em razão do prejuízo

fiscal que ocorreu no trimestre. A queda de 73,8% no 1S16 em relação ao 1S15 é decorrente,

principalmente, do resultado da venda de cotas de uma de nossas controladas realizada em

2015, que gerou prejuízo fiscal para a Companhia.

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Lucro/Prejuízo Líquido



Lucro/Prejuízo Líquido 8.699 10.329 8.389 -15,8% 3,7% 19.028 (7.438) -355,8%

Margem Líquida 35,9% 42,9% 37,5% -7,0 p.p. -1,6 p.p. 39,4% -16,6% 56,0 p.p.

A redução do Lucro Líquido no 2T16 em relação ao 1T16 é oriunda do aumento das despesas

financeiras no trimestre e pelo crescimento dos juros devido ao maior endividamento médio.

Excluindo o ajuste de Fair Value, temos um crescimento no lucro líquido ajustado no 1S16 de

18,9% relação ao 1S15, resultado da redução de despesas operacionais e no aumento das

locações.

Abaixo apresentamos o Lucro dos períodos ajustados, eliminando todas as transações não

recorrentes.



Lucro/Prejuízo Líquido 8.699 10.329 8.389 -15,8% 3,7% 19.028 (7.438) -355,8%

(-) Operação não recorrente * - - 34 0,0% -100,0% - 10 -100,0%

(-) Fair Value** (443) - 217 0,0% -304,1% (443) 23.064 -101,9%

Lucro Líquido Ajustado 8.256 10.329 8.640 -20,1% -4,4% 18.585 15.636 18,9%

* Resultado da operação da venda de participação no Shopping Contagem e de parte de um terreno.

** Resultado de Fair Value na Holding, contro ladas e contro ladas em conjunto. Considera os impostos.

EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado

EBITDA e EBITDA Ajustado


(=) Lucro/Prejuízo Líquido 8.699 10.329 8.389 -15,8% 3,7% 19.028 (7.438) -355,8%

(+) IR e CSLL 531 1.458 2.882 63,6% -81,6% 1.989 786 153,1%

(+) Resultado financeiro 11.289 8.642 8.469 30,6% 33,3% 19.931 20.361 -2,1%

(+) Depreciação 48 67 53 -28,4% -9,4% 115 80 43,8%

EBITDA 20.567 20.496 19.793 0,3% 3,9% 41.063 13.789 197,8%

Margem EBITDA 84,9% 85,2% 88,4% -0,3 p.p. -3,5 p.p. 85,03% 30,72% 54,3 p.p.

(-) Operação não recorrente * - - 34 0,0% 100,0% - 10 -100,0%

(-) Valor Justo de propriedade para

investimento (1.188) (684) (1.402) 73,7% -15,3% (1.872) (1.876) -0,2%

(-) Venda MRV LOG SP I Incorporações

SPE Ltda. - - - 0,0% 0,0% - 24.634 -100,0%

EBITDA Ajustado 19.379 19.812 18.425 -2,2% 5,2% 39.191 36.557 7,2%

Margem EBITDA Ajustado 80,0% 82,3% 82,3% -2,3 p.p. -2,3 p.p. 81,15% 81,45% -0,3 p.p.

* Resultado da operação da venda de participação no Shopping Contagem e de parte de um terreno. Os saldos dos períodos anteriores foram alterados para a inclusão da depreciação dos bens imobilizados.

O crescimento do EBITDA, (apurado em conformidade com a ICVM 527/12) EBITDA Ajustado e

a estabilidade da Margem EBITDA ajustado no 1S16 em comparação ao mesmo período no ano

anterior, são resultantes dos intensivos esforços na locação de áreas e do controle das

despesas, permitindo uma melhor alavancagem operacional do nosso negócio, já mencionados

acima.

No 2T16, se comparado a 1T16, houve uma pequena redução de 2,2% devido ao aumento nas

despesas comerciais ocorridas no período em razão do ciclo de renovação de clientes

15

FFO (Funds from Operations) Ajustado e Margem FFO Ajustado

FFO e FFO Ajustado


(=) Lucro/Prejuízo Líquido 8.699 10.329 8.389 -15,8% 3,7% 19.028 (7.438) -355,8%

(+) Depreciação 48 67 53 -28,4% -9,4% 115 80 43,8%

FFO 8.747 10.396 8.442 -15,9% 3,6% 19.143 (7.358) -360,2%

Margem FFO 36,1% 43,2% 37,7% -7,1 p.p. -1,6 p.p. 39,64% -16,39% 56,0 p.p.

(-) Operação não recorrente * - - 34 0,0% 100,0% - 10 -100,0%

(-) Valor Justo de propriedade para

investimento (1.188) (684) (1.402) 73,7% -15,3% (1.872) (1.876) -0,2%

(-) IR e CS diferidos do Fair Value 745 684 1.619 8,9% -54,0% 1.429 2.093 -31,7%

(-) Venda MRV LOG SP I Incorporações

SPE Ltda.- - - 0,0% 0,0% - 24.634 -100,0%

(-) IR e CS diferidos da Venda - - 0,0% 0,0% - (1.787) -100,0%

FFO Ajustado 8.304 10.396 8.693 -20,1% -4,5% 18.700 15.716 19,0%

Margem FFO Ajustado 34,3% 43,2% 38,8% -8,9 p.p. -4,5 p.p. 38,7% 35,0% 3,7 p.p.

* Resultado da operação da venda de participação no Shopping Contagem e de parte de um terreno.

Os saldos dos períodos anteriores foram reapresentado para a inclusão da depreciação dos bens imobilizados.

* Resultado da operação da venda de participação no Shopping Contagem e de parte de um terreno. Os saldos dos períodos anteriores foram alterados para a inclusão da depreciação dos bens imobilizados.

O aumento do FFO Ajustado e da Margem FFO Ajustada no 1S16 em relação a 1S15 é

resultante dos intensivos esforços na locação de áreas e no controle das despesas permitindo

uma melhor alavancagem operacional do nosso negócio. A redução do FFO Ajustado e da

Margem FFO Ajustada no 2T16 x 1T16 é efeito do aumento das despesas financeiras no

trimestre pelo crescimento dos juros devido ao maior endividamento.

Caixa e Equivalentes de Caixa

Caixa e Equivalentes de caixa

(em R$ mil)30/06/2016 31/03/2016 31/12/2015

30/06/2016 x

31/03/2016

30/06/2016 x

31/12/2015

Caixa e equivalentes de caixa 64.346 25.545 17.258 151,9% 272,8%

O crescimento do saldo de caixa e equivalentes de caixa refere-se às captações que ocorreram

no primeiro semestre de 2016, R$42 milhões em CCB e R$100 milhões em notas promissórias,

contrabalançados por liquidações de obrigações financeiras e investimentos no período.

Contas a Receber

Contas a receber

(em R$ mil)30/06/2016 31/03/2016 31/12/2015

30/06/2016 x

31/03/2016

30/06/2016 x

31/12/2015

Contas a receber 37.715 36.859 33.760 2,3% 11,7%

Locação de galpões e retail 28.783 27.770 24.684 3,6% 16,6%

Venda de controlada 6.535 6.493 5.062 0,6% 29,1%

Outros 2.397 2.596 4.014 -7,7% -40,3%

O aumento no contas a receber de locação, reflete crescimento no ciclo de recebimentos em

funções de negociações comerciais. O aumento na rubrica de venda da controlada refere-se à

atualização pelo IPCA do saldo devedor.

16

Propriedade para Investimento

Propriedades para investimento

(em R$ mil)30/06/2016 31/03/2016 31/12/2015

30/06/2016 x

31/03/2016

30/06/2016 x

31/12/2015

Propriedades para investimento 2.251.901 2.201.198 2.174.413 2,3% 3,6%

O crescimento é explicado pela aquisição de participação adicional da Companhia em um empreendimento localizado no Nordeste no 2T16 e nos investimentos incorridos nas obras em andamento ao longo do primeiro semestre de 2016.

Endividamento e Dívida Líquida

Empréstimos, f inanciamentos e

Debêntures (em R$ mil)Prazo Custo Efetivo* 30/06/2016 31/03/2016 31/12/2015

30/06/16 x

31/03/16

30/06/16 x

31/12/15

Empréstimos e Financiamentos 1.068.175 998.163 964.958 7,0% 10,7%

Capital de Giro Set/13 a Set/17 CDI + 1,47% a 4,85% 180.415 95.114 65.584 89,7% 175,1%

Financiamento à Construção Dez/13 a Out/24 CDI + 1,92% 41.605 42.225 42.835 -1,5% -2,9%

Financiamento à Construção Dez/13 a Ago/26 TR + 9,37% a 11,62% 401.275 408.865 415.000 -1,9% -3,3%

Debêntures 3ª Emissão Jun/14 a Jun/20 CDI + 2,27% 94.065 97.567 94.066 -3,6% 0,0%

Debêntures 4ª Emissão Ago/16 a Fev/19 CDI + 2,13% 105.207 101.323 105.209 3,8% 0,0%

Debêntures 6ª Emissão Dez/15 a Dez/19 CDI + 2,38% 95.748 99.277 95.690 -3,6% 0,1%

Debêntures 7ª Emissão Jan/17 a Out/18 118% CDI + 0,14% 102.633 105.142 101.246 -2,4% 1,4%

Debêntures 8ª Emissão Nov/17 a Dez/19 119% CDI + 0,29% 60.868 62.641 60.301 -2,8% 0,9%

(-) Custos de captação (13.641) (13.991) (14.973) -2,5% -8,9%

* Custo Efetivo: considera o custo da dívida contratual + outros custos de captação e manutenção da dívida.

Cronograma de Vencimento da Dívida em 30/06/16 (R$ milhões)

Dívida Líquida (em R$ mil) 30/06/2016 31/03/2016 31/12/201530/06/16 x

31/03/16

30/06/16 x

31/12/15

(+) Empréstimos e Financiamentos 1.068.175 998.163 964.958 7,0% 10,7%

(-) Caixa e Disponibilidades 64.346 25.545 17.258 151,9% 272,8%

(=) Dívida Líquida 1.003.829 972.618 947.700 3,2% 5,9%

(=) Patrimônio Líquido 1.516.706 1.506.286 1.495.873 0,7% 1,4%

(=) Divida liq / PL 0,66 0,65 0,63 2,5% 4,5%

17

Loan to Value

48% 48%44% 45% 48%

47% 47%44% 44% 45%

jun/15 set/15 dez/15 mar/16 jun/16

LTV Bruto LTV Líquido

* LTV Bruto: Dívida Bruta/Valor Justo das Propriedades para Investimento LTV Líquido: Dívida Líquida/Valor Justo das Propriedades para Investimento

Considerações gerais acerca do Desempenho Financeiro

Devido ao nosso crescimento de locação ao longo do ano de 2015 e no primeiro semestre de

2016, a Companhia espera um incremento no seu fluxo de caixa operacional ao longo do ano de

2016. Em adição a isso, a postura mais conservadora em relação aos novos investimentos em

construção diminuirá nosso volume de gastos, resguardando a maior parte do fluxo operacional

para redução do nosso endividamento.

A Companhia também considera a obtenção de recursos adicionais através de aumento de

capital, visando uma melhor estrutura de capital e para fazer face aos compromissos financeiros

e de investimentos. Desinvestimentos de ativos de seu portfolio também são considerados, a

depender das condições comerciais e de mercado.

18

DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

Demonstração do Resultado do Exercício Consolidado (em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)

DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO PERÍODO 2T16 1T16 2T15 Var. %

2T16 x 1T16

Var. %

2T16 x 2T15 1S16 1S15

Var. %

1S16 x

1S15

RECEITA LÍQUIDA 24.228 24.064 22.394 0,7% 8,2% 48.292 44.881 7,6%

LUCRO BRUTO 24.228 24.064 22.394 0,7% 8,2% 48.292 44.881 7,6%

RECEITAS (DESPESAS) OPERACIONAIS

Despesas comerciais (2.787) (2.340) (2.796) 19,1% -0,3% (5.127) (5.493) -6,7%

Despesas gerais e administrativas (2.106) (2.564) (2.204) -17,9% -4,4% (4.670) (4.586) 1,8%

Outras despesas operacionais, líquidas (487) 193 (133) -352,3% 266,2% (294) (300) -2,0%

Variação do valor justo de propriedades para investimento 1.188 684 1.402 73,7% -15,3% 1.872 (22.758) -108,2%

Resultado de participação em controladas e controladas em conjunto 483 392 1.077 23,2% -55,2% 875 1.965 -55,5%

LUCRO OPERACIONAL ANTES DO RESULTADO FINANCEIRO 20.519 20.429 19.740 0,4% 3,9% 40.948 13.709 198,7%

RESULTADO FINANCEIRO

Encargos financeiros (12.856) (11.705) (15.059) 9,8% -14,6% (24.561) (30.123) -18,5%

Receitas financeiras 1.567 3.063 6.590 -48,8% -76,2% 4.630 9.762 -52,6%

LUCRO/PREJUÍZO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E DA

CONTRIBUIÇÃO SOCIAL 9.230 11.787 11.271 -21,7% -18,1% 21.017 (6.652) -416,0%

IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL

Correntes (1.210) (1.381) (1.572) -12,4% -23,0% (2.591) (3.084) -16,0%

Diferidos 679 (77) (1.310) -981,8% -151,8% 602 2.298 -73,8%

LUCRO/PREJUÍZO DOS PERÍODOS 8.699 10.329 8.389 -15,8% 3,7% 19.028 (7.438) -355,8%

LUCRO/PREJUÍZO ATRIBUÍVEL A

Acionistas controladores 8.696 10.326 8.386 -15,8% 3,7% 19.022 (7.442) -355,6%

Acionistas não controladores 3 3 3 0,0% 0,0% 6 4 50,0%

19

Balanço Patrimonial Consolidado (em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)

ATIVO 30/jun/16 31/mar/16 31/dez/15

Var. %

Jun/16 x

Mar/16

Var. %

Jun/16 x

Dez/15

PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 30/jun/16 31/mar/16 31/dez/15

Var. %

Jun/16 x

Mar/16

Var. %

Jun/16 x

Dez/15

CIRCULANTE PASSIVO CIRCULANTE

Caixa e equivalentes de caixa 64.346 25.545 17.258 151,9% 272,8% Fornecedores 13.889 4.072 6.601 241,1% 110,4%

Contas a receber 23.308 21.748 19.119 7,2% 21,9% Empréstimos e debêntures 319.477 216.241 150.579 47,7% 112,2%

Impostos a recuperar 7.207 8.571 8.532 -15,9% -15,5% Salários, encargos sociais e benefícios 2.153 2.954 2.401 -27,1% -10,3%

Despesas antecipadas 6.793 5.161 4.330 31,6% 56,9% Impostos e contribuições a recolher 2.573 2.263 2.559 13,7% 0,5%

Outros ativos 102 - 186 100,0% -45,2% Adiantamentos - Permutas 1.673 3.468 3.518 -51,8% -52,4%

Total do ativo circulante 101.756 61.025 49.425 66,7% 105,9% Dividendos a pagar - 1.634 1.634 -100,0% -100,0%

Instrumentos financeiros derivativos 4.510 - - 100,0% 0,0%

Outros 2.380 1.766 1.687 34,8% 41,1%

NÃO CIRCULANTE Total do passivo circulante 346.655 232.398 168.979 49,2% 105,1%

Contas a receber 14.407 15.111 14.641 -4,7% -1,6%

Despesas antecipadas 5.122 6.468 7.862 -20,8% -34,9% PASSIVO NÃO CIRCULANTE

Impostos a recuperar 41.552 41.887 38.403 -0,8% 8,2% Empréstimos e debêntures 748.698 781.922 814.379 -4,2% -8,1%

Imposto de renda e contribuição social

diferidos 52.803 51.448 51.052 2,6% 3,4% Adiantamentos - Permutas 41.144 42.372 42.406 -2,9% -3,0%

Outros 673 607 608 10,9% 10,7% Impostos diferidos 53.947 52.441 51.125 2,9% 5,5%

Investimento em controladas em

conjunto 240.123 238.596 237.314 0,6% 1,2% Outros 2.883 2.702 2.756 6,7% 4,6%

Propriedades para investimento 2.251.901 2.201.198 2.174.413 2,3% 3,6% Total do passivo não circulante 846.672 879.437 910.666 -3,7% -7,0%

Imobilizado 1.696 1.781 1.800 -4,8% -5,8% Total dos passivos 1.193.327 1.111.835 1.079.645 7,3% 10,5%

Total do ativo não circulante 2.608.277 2.557.096 2.526.093 2,0% 3,3%

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Patrimônio líquido atribuível aos acionistas

da Controladora 1.516.584 1.506.175 1.495.765 0,7% 1,4%

Participações dos acionistas não

controladores 122 111 108 9,9% 13,0%

Total do patrimônio líquido 1.516.706 1.506.286 1.495.873 0,7% 1,4%

TOTAL DOS ATIVOS 2.710.033 2.618.121 2.575.518 3,5% 5,2%TOTAL DOS PASSIVOS E DO PATRIMÔNIO

LÍQUIDO 2.710.033 2.618.121 2.575.518 3,5% 5,2%

20

Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado (em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)

DEMONSTRAÇÃO DO FLUXO DE CAIXA 1S16 1S15 Var. %

1S16 x 1S15

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS

Lucro/Prejuízo Líquido do período 19.028 (7.438) -355,8%

Ajustes para reconciliar o lucro liq. com o caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas

atividades operacionais 22.697 46.916 -51,6%

(Aumento) redução nos ativos operacionais (4.912) (7.291) -32,6%

Aumento (redução) nos passivos operacionais 3.050 1.804 69,1%

Imposto de renda e contribuição social pagos (2.555) (2.715) -5,9%

Recebimento pela venda de terrenos/Controlada 1.882 23.520 -92,0%

Caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas atividades operacionais 39.190 54.796 -28,5%

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO

Aumento / aquisição de investimentos (625) (4.372) -85,7%

Aquisição de propriedades para investimento (28.984) (22.068) 31,3%

Outros (30) (855) -96,5%

Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento (29.639) (27.295) 8,6%

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO

Captação de empréstimos, financiamentos e debêntures, líquido 171.049 4.332 3848,5%

Amortização de empréstimos, financiamentos e debêntures (73.808) (26.149) 182,3%

Resgate (aquisição) de instrumento financeiro derivativo 186 (650) -128,6%

Pagamento de juros (59.637) (54.762) 8,9%

Pagamento de obrigações com empresas relacionadas (32.959) - 100,0%

Aumento de obrigações com empresas relacionadas 32.698 - 100,0%

Aportes de acionistas 1.634 25.856 -93,7%

Pagamento de dividendos (1.634) (25.856) -93,7%

Aportes de acionistas não controladores 8 (86) -109,3%

Caixa líquido utilizado nas atividades de financiamento 37.537 (77.315) -148,6%

AUMENTO (REDUÇÃO) DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA 47.088 (49.814) -194,5%

CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA

No início do exercício 17.258 77.334 -77,7%

No fim do período 64.346 27.520 133,8%

21

GLOSSÁRIO

ABL (Área Bruta Locável): corresponde às áreas disponíveis para locação.

ABL Entregue: corresponde às áreas entregues para locação.

ABL Aprovado: corresponde às áreas da companhia que já possuem projeto aprovado, assim

como as licenças necessárias para iniciar seu desenvolvimento à qualquer momento, mas que

ainda não entraram em obras.

EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization): lucro líquido

antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, e das despesas de

depreciação.

EBITDA Ajustado: considera por meio do EBITDA, acréscimos ou reduções por itens que

entendemos como não sendo parte do resultado de nossa atividade de locação de áreas

comerciais, como vendas de terrenos, ou que não afetam a nossa geração de caixa, como o

valor justo de propriedade para investimento e o valor justo de propriedade para investimento

nas controladas em conjunto.

FFO (Funds From Operations): Lucro Líquido antes da depreciação e outros efeitos “não-

caixa”.

FFO Ajustado: FFO ajustado parte da metodologia aplicada no FFO eliminando os efeitos de

ganho ou perda da alienação de propriedade para investimento ou terrenos, como por exemplo,

eventos com ganhos na venda de propriedades e nos ajustes de fair value (valor justo).

Margem FFO: margem calculada dividindo o resultado do FFO pela Receita Operacional

Líquida. Essa métrica é utilizada no setor de locação de propriedades comerciais.

Inadimplência Líquida: Percentual não recebido do aluguel vencido (acumulado nos últimos 12

meses).

Loan to Value: índice percentual resultante da divisão da Dívida pelo Valor Justo das

Propriedades para Investimento.

Margem EBITDA: margem calculada dividindo o resultado do EBITDA pela Receita Operacional

Líquida.

Margem EBITDA Ajustado: é calculada pela divisão do EBITDA AJUSTADO pela receita

operacional líquida.

Portfólio LOG: contempla a ABL dos projetos em operação, em construção e a ABL potencial

em desenvolvimento.

Revisional: ação revisional de aluguel é a prerrogativa legal do locador ou locatário de pleitear,

judicialmente, a readequação do aluguel ao valor de mercado, a cada 36 (trinta e seis) meses,

contados do início do contrato ou da última negociação feita, com base nos requisitos constantes

dos arts. 68 a 70 da Lei nº 8.245/91.

Vacância Física: Área bruta locável disponível para ser alugada.

22

Vacância Física Ajustada: Nos dados de vacância já estão inclusos os empreendimentos que

não foram entregues, mas já estão 100% locados.

AVISO

As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios,

projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de

crescimento da LOG são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas

expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios.

Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para

homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do

setor e dos mercados internacionais e, portanto, estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio.

O presente relatório de desempenho inclui dados não contábeis como operacionais, financeiros

e projeções com base na expectativa da Administração da Companhia. Os dados não contábeis

tais como quantitativos e valores de Portfólio, ABL Aprovado, ABL Produzido, ABL Entregue e

projeções não foram objeto de revisão por parte dos auditores independentes da Companhia.

O EBITDA apurado em conformidade com a ICVM 572/12 indicado neste relatório representa o

lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das

despesas de depreciação. O FFO indicado neste relatório representa o lucro líquido antes das

despesas de depreciação apenas. O EBITDA e o FFO não são medidas de desempenho

financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco devem ser

considerados isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho

operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Em

razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda

e a contribuição social, as despesas de depreciação e amortização, o EBITDA e o FFO

funcionam como indicadores do desempenho econômico geral da LOG, que não são afetados

por alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de

depreciação e amortização. O EBITDA e o FFO, no entanto, apresentam limitações que

prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da LOG, em razão de não considerar

determinados custos decorrentes dos negócios da LOG, que poderiam afetar, de maneira

significativa, os lucros da LOG, tais como resultado financeiro, tributos, depreciação e

amortização, despesas de capital e outros encargos relacionados.

RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES

Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores

independentes - Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“Ernst & Young”) - não prestaram

no primeiro semestre de 2016 serviços que não os relacionados à auditoria externa. A política da

Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja

conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.

Resultados do 2T16 e 1S16 - logcp.com.br · estava em 15,5% e conforme informações divulgadas...

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