RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO · DATA DO RELATÓRIO 09/03/2017 DATA DA VISITA 07/03/2017 DATA DA...

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE:

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

PRÉDIO URBANO EM PROPRIEDADE TOTAL COM 4 ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE DESTINADO A COMÉRCIO E HABITAÇÃO SITO NA RUA DAS FONTAINHAS A SÃO LOURENÇO, NºS 22 E 22-A, FREGUESIA DE SANTA MARIA MAIOR, CONCELHO DE LISBOA N/REFERÊNCIA INTERNA: T 4751/17

Refª CML: Rua das Fontainhas a São Lourenço, n.º 22, 24 (prédio a reabilitar livre e devoluto) DATA: 09/03/2017

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SUMÁRIO EXECUTIVO IDEN-TIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS:

NATUREZA DO IMÓVEL

PRÉDIO URBANO EM PROPRIEDADE TOTAL COM 4 ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE DESTINADO A COMÉRCIO E HABITAÇÃO

DENOMINAÇÃO E MORADA RUA DAS FONTAINHAS A SÃO LOURENÇO, NºS 22 E 22-A, 1100-257 LISBOA

MÉTODOS UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO CONSIDERA-SE QUE PARA EFEITOS DE AVALIAÇÃO OS METODOS UTILIZADOS ESTÃO AJUSTADOS E TÊM VALORES MUITO SEMELHANTES, CONSIDERANDO-SE ESTA ABORDAGEM COMO UMA CORRECTA INTERPRETAÇÃO DO FUNCIONAMENTO DO MERCADO

ARTIGO MATRICIAL URBANO Nº 1274 FREGUESIA SANTA MARIA MAIOR CONCELHO LISBOA

TIPO DE PROPRIEDADE PROPRIEDADE TOTAL COM 4 ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE

UTILIZAÇÃO (CPU) COMÉRCIO E HABITAÇÃO NÚMERO DE PISOS (CPU) 4 (R/c E 3 PISOS) ÁREA DE TERRENO (CPU) 66 M2

ÁREA DE IMPLANTAÇÃO CPU) 66 M2

ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO – TOTAL (CPU) 240 M2

ESTADO DE CONSERVAÇÃO FRACO - A NECESSITAR DE OBRAS DE REABILITAÇÃO

CLASSIFICAÇÃO NO PLANO DIRECTOR MUNICIPAL ESPAÇO CENTRAL E RESIDENCIAL CONSOLIDADO – TRAÇADO URBANO A.

ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO POTENCIAL (APÓS OBRAS – INFORMAÇÃO EXMO. CLIENTE)

294 M2 (66 M2 x 4 + 30 M2)

NÚMERO DE PISOS 4 PISOS + APROVEITAMENTO DE SÓTÃO UTILIZAÇÃO POTENCIAL COMÉRCIO, TURISMO, OU OUTRA ATIVIDADE COMPATÍVEL COM A

HABITAÇÃO .

VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (DE SALIENTAR QUE O VALOR APENAS SE REPORTA À DATA DA AVALIAÇÃO, DE ACORDO COM AS CONDIÇÕES ECONÓMICAS VERIFICADAS NESTA DATA):

VALOR DE MERCADO - MARKET VALUE

401.100 €

(QUATROCENTOS E UM MIL E CEM EUROS)

Nuno Agostinho, MRICS, ASA

Director /Perito Avaliador Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça RICS Registered Valuer. Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G.em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School – Harvard University, Doutorando em Engenharia Civil no Instituto Superior Técnico, RICS Member nº 1256578 (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Perito Avaliador Permanente em Serviços de Finanças, Acreditado como Avaliador Sénior pela ASA (American Society of Appraisers) com o nº 90445

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INDÍCE I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES

TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II | INTRODUÇÃO

DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA, DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

III | RELATÓRIO

COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO V | ANEXO B CÁLCULOS VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E DECLARAÇÃO DE IDONEIDADE DO PERITO VII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

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I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO

Para efeitos de avaliação considerou-se a área de terreno e de construção constantes na caderneta predial apresentada e na Ficha da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial fornecida pelo Exmo. Cliente municipal, no pressuposto de que as mesmas se encontrem correctas e legalizadas.

OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado

PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS

1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial dos imóveis – não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) Os aspectos construtivos das infra estruturas não verificados estão de acordo com as características consideradas na avaliação; 3) As áreas de construção consideradas para efeitos de avaliação estão de acordo com o existente, estão legalizadas ou podem ser legalizadas; 4) O imóvel está livre de ónus e/ou encargos, para além dos conhecidos e considerados na presente avaliação; 5) As áreas, uso, estado de ocupação e composição do imóvel considerados para efeitos de avaliação estão correctos; 6) A potencialidade construtiva considerada para efeitos de avaliação está correcta, de acordo com os planos aprovados e pode ser desenvolvida no imediato; 7) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 9) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere; 10) Não foi efectuada análise da construção pelo que a presente avaliação não assume carácter de inspecção ou de peritagem à construção – caracteriza-se a construção tendo apenas por base a observação da parte construtiva visível; 11) A avaliação não constitui uma peritagem à construção - Não foram efectuadas análises ou ensaios técnicos à construção existente - caracteriza-se a construção apenas pela observação - pressupõe-se

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que o imóvel apresenta boas condições ao nível de estrutura e principais redes; 12) O imóvel foi bem localizado e encontra-se devoluto. 13) De que o imóvel pode sofrer obras de remodelação total com a área considerada para efeitos de avaliação.

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II | INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 09/03/2017

DATA DA VISITA 07/03/2017

DATA DA ÚLTIMA AVALIAÇÃO

Primeira Avaliação Efectuada

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente e registo de valores na CMVM

SEGMENTO DO IMÓVEL Habitação e Comércio

MOEDA Euros €

IDENTIFICAÇÃO DE QUALQUER ENVOLVIMENTO MATERIAL

O Perito Avaliador declara que não houve qualquer envolvimento material anterior com o activo em avaliação ou com a entidade que o tutela.

PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE

O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso.

Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo.

NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards – IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 2/2015 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), lei 153/2015, normas éticas exigidas pela Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais.

DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

Caderneta Predial, Ficha da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial.

VERIFICAÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada – recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção.

É da exclusiva responsabilidade do Exmo. Cliente a determinação da exacta localização do imóvel bem como a determinação exacta da sua

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área.

TIPO DE INSPECÇÃO Foi efectuada visita interior ao imóvel.

METODOLOGIA UTILIZADA Critério da Comparação de Mercado e Critério do Rendimento (Metodologia explicitada em anexo), Método do Custo

DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS

O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado:

“Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”

No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário do presente estudo foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado:

“ Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão”.

De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) “ é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício”.

Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração.

De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões.

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INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044 – em anexo junta-se cópia do certificado e do seguro de responsabilidade civil.

REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS:

“4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado”

Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente.

De salientar que o Perito segue igualmente os códigos de conduta e princípios deontológicos da APAE e da ASA.

CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação.

ESTRUTURA Não foi realizada análise da estrutura do imóvel e não foram testados equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou electricidade, pelo que não se pode emitir qualquer opinião sobre as condições estruturais ou o funcionamento dos equipamentos do imóvel. No entanto a nossa avaliação considera toda a informação recebida, bem como patologias eventualmente detectados durante a nossa inspecção.

Por outro lado, a nossa avaliação pressupõe que a estrutura apresente condições de estabilidade suficientes para que o imóvel seja utilizado de forma duradoura não sendo necessário reparação, ou que existam outras circunstâncias que possam afectar a avaliação.

PRESSUPOSTOS

Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificadas como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas.

No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade.

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III | RELATÓRIO

COMPOSIÇÃO E PRINCIPAIS CARACTERISTICAS

O imóvel em avaliação corresponde ao prédio urbano em propriedade total com 4 andares ou divisões susceptíveis de utilização independente destinado a comércio e habitação sito na Rua das Fontainhas a São Lourenço, Nºs 22 e 22-A, 1100-257 Lisboa, Freguesia de Santa Maria Maior, Concelho de Lisboa.

O imóvel está inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Santa Maria Maior sob o artigo nº 1274.

Segundo a caderneta predial corresponde a um edifício de habitação multifamiliar e comércio em propriedade total composto por Loja no R/C, 1º, 2º e 3º andares para habitação. Possui uma área de terreno de 66 m2, uma área de implantação de 66 m2 e uma área bruta de construção total de 294 m2.

O edifício apresenta um fraco estado de conservação, sem condições de utilização, necessitando de obras gerais de reabilitação, sendo que os fogos habitacionais são constituídos por cozinha, i.s. e três assoalhadas (não foi possível visitar a loja do r/chão).

Segundo informação fornecida pelo Exmo. Cliente (Ficha da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial) estão previstas para o imóvel obras de reabilitação com conservação do existente com consequente aumento da área bruta total de construção, passando o edifício, após obras, a ter as seguintes características:

- Área de Terreno: 66 m2;

- Área de implantação: 66 m2;

- Número de Pisos: 4 Pisos + Aproveitamento de Sótão (nos termos expressos no artigo 42.º, 3, d), do RPDM);

- Área Bruta de Construção Total: 294 m2 ( 66 m2 * 4 + 30 m2 de sótão);

- Número de Estacionamentos: Isenção da necessidade de previsão de estacionamento privativo, no interior do lote, por enquadramento no artigo 75.º, 4, do RPDM;

- Utilização: Habitação, Comércio, Turismo, ou outra atividade compatível com a habitação (nos termos expressos no PUNHM),

- O imóvel localiza-se numa ARU – Área de Reabilitação Urbana e classificado no Plano Director Municipal na Categoria de Espaço Central e Residencial Consolidado - Traçado Urbano A,

- O imóvel está abrangido pelo Plano de Urbanização do Núcleo

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Histórico da Mouraria

CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO SUSCEPTIVEIS DE INFLUENCIAR O VALOR

Ao nível e características construtivas salienta-se: estrutura em alvenaria resistente, pavimentos em madeira e cerâmicos, vãos em madeira com vidro simples, pé-direito de 2,4 m, exposição solar nascente-poente (embora a poente exista pouco desafogo devido à reduzida largura do arruamento e à proximidade das construções).

O imóvel localiza-se numa zona histórica da cidade de Lisboa, mais precisamente na zona do Castelo de S. Jorge, próximo do Martim Moniz e da Baixa Lisboeta, numa zona com forte componente turística.

A zona caracteriza-se essencialmente pela existência de edifícios habitacionais, com algum comércio ao nível dos pisos inferiores, coexistindo edifícios reabilitados com edifícios por reabilitar, com fracos acessos. Tem um bom enquadramento urbano e paisagístico, ruas estreitas, dificuldade de estacionamento e razoável a boa oferta de transportes públicos.

A envolvente apresenta, de uma forma geral, as seguintes características:

Caracterização

Zona Residencial e Turística

Enquadramento Paisagístico Bom

Facilidade de Estacionamento Difícil

Transportes Públicos Muito Bom

Acessibilidades Razoável

Valor Comercial da Localização Razoável a Bom

Tendência do Desenvolvimento Urbanístico

Consolidada

ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO

A avaliação tem como base o método comparativo de mercado, o método do rendimento e método do custo.

Considera-se que o principal método será o método comparativo de mercado secundado pelo método do rendimento – capitalização directa das rendas e método do custo.

Apesar de se apresentarem valores de oferta na actual amostra de mercado efectuámos o devido ajustamento de homogeneização

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por forma, a apresentar valores unitários consistentes e dentro dos intervalos de confiança da amostra.

De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos:

- Calculou-se o valor potencial de Apartamentos, Lojas e Edifícios no estado devoluto. Neste cálculo tiveram-se em consideração os valores médios unitários de venda e renda obtidos na zona do imóvel para imóveis em estado semelhante – apresenta-se em anexo vários comparáveis com o devido tratamento estatístico;

- Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de Market Value” já referida no presente relatório;

- A taxa de actualização real foi obtida pela comparação de valores de renda e venda para o mesmo imóvel e pela composição financeira da taxa através da fórmula Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco,

- O Valor foi ainda aferido pelo método do custo através da análise as várias rubricas de investimento que compõe a promoção imobiliária.

ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO

Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional da cidade de Lisboa, nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo):

- Nos valores médios de habitação (apartamentos) em avaliação bancária verifica-se uma subida dos valores com Janeiro de 2017 a registar um valor de 2.042 € quando em igual período de 2016 o valor era de 1.891 €;

- Ao nível dos valores médios dos prédios urbanos transaccionados verifica-se uma subida de 250.889 € em 2014 para 271.169 € em 2015 e ao nível dos imóveis hipotecados verifica-se uma descida de 300.842 € em 2014 para 227.322 € em 2015;

- Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se um total de 7.343 contratos em 2013, um total de 10.014 contratos em 2014 e 13.131 contratos em 2015;

- Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2015 um número de 179, em 2014 de 199 e em 2013 de 224 edifícios concluídos;

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- Quanto ao número de edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins registou-se um total de 163 edifícios licenciados 2013, 533 em 2014 e um número de 394 em 2015;

- A População do concelho de Lisboa tem registado um decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de 564.657 indivíduos e em 2011 o total de residentes desceu para os 547.733 indivíduos residentes.

- A “curva” do crédito hipotecário concedido a singulares na zona de Lisboa acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, com uma clara tendência decrescente desde 2007, mas a apresentar uma tendência crescente desde 2014.

Em conclusão: os dados estatísticos evidenciam alguns sinais de uma retoma positiva, nomeadamente: aumento do valor unitário dos valores de avaliação bancária (apartamentos), subida do valor médio dos imóveis transaccionados e descida do valor médio dos imóveis hipotecados, crescimento do número de contratos de compra de prédios urbanos efectuados e diminuição do número total de edifícios licenciados e concluídos.

Segundo vários estudos académicos, alguns efectuados pelo Perito Avaliador signatário, estará confirmado: “as lojas situadas em zonas de comércio activo e consolidado perspectivam menores riscos que as suas congéneres, situadas em zonas de fraca força comercial e/ou pouco consolidadas. A yield das primeiras é inferior à das segundas.”

Concluindo, considera-se que a taxa deve ser adequada a cada caso consoante o nível de risco apurado o qual dependerá de múltiplos factores, por vezes de difícil cálculo, não sendo correcto a aplicação da mesma taxa para imóveis com características principais distintas.

O índice global de retalho tem vindo a recuperar, nomeadamente o índice alimentar, atingindo os 98 pontos base embora ainda abaixo do índice verificado em 2010 com 100 pontos base.

O consumo privado também tem vindo a recuperar mas ainda abaixo do verificado em 2015 sendo que o índice de retalho não alimentar tem sentido quebra mas, de uma forma geral, o volume de negócios no retalho tem sofrido ligeiro aumento.

VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e análise a anteriores avaliações de imóveis similares.

Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos

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VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO (CONTINUAÇÃO)

por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação e piso.

Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta:

- Nos valores de oferta de venda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 3.238 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 61 m2 e um valor absoluto de venda de 194.375 €;

- Nos valores de oferta de renda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 23 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 87 m2 e um valor absoluto de renda de 2.067 €.

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T1 Novos/Recentes obteve-se um valor médio unitário de 4.065 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 46 m2 e um valor absoluto de venda de 192.000 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Novos/Recentes obteve-se um valor médio unitário de 3.826 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 68 m2 e um valor absoluto de venda de 257.500 €;

- Nos valores de oferta de renda de Apartamentos obteve-se um valor médio unitário de 16 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 53 m2 e um valor absoluto de renda de 816 €;

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 1.605 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 505 m2, uma área de terreno média de 125 m2 e um valor absoluto de venda de 915.556 € a que corresponde um valor médio de 107.514 €/Fogo;

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de 3.663 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 261 m2, uma área de terreno média de 72 m2 e um valor absoluto de venda de 906.667 € a que corresponde um valor médio de 216.250 €/Fogo.

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Para efeitos de avaliação consideraram-se as seguintes variáveis principais:

- Valor unitário de renda médio de 12 €/m2/Ab e um valor unitário de mercado médio de venda de 2363 €/m2/Ab (após obras) e de 1486 €/m2/ab como se encontra,

- No Método do Rendimento considerou-se uma taxa de actualização de 6,1%.

Ao nível do método do custo considerou-se:

- Valor do terreno com um valor unitário de 875€/m2/ab;

- Custo de construção unitário a novo de 850€/m2/ab para área bruta;

- Custo de gestão de projecto de 2% do custo de construção;

- Custo de licenças e taxas de 11% do custo de construção;

- Custos indirectos de 8% do valor do imóvel;

- Valor do terreno com um peso de 40% do valor de mercado (o CIMI refere 35%);

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IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA Método Comparativo de Mercado

Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel.

O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação.

Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção.

Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado.

O conhecimento da relação oferta procura permite “pesar” os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação.

Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo.

Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal.

Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade.

No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel.

Definição (IVS) – “Sales Comparison Approach” – “This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseia-se: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência:

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- Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis). - Análise Estatística. Vantagens e inconvenientes – é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica – a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método do Rendimento

Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual.

O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado.

As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel.

No cálculo do renda potencial pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual.

De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares.

Definição (IVS): “Income capitalisation approach” – “This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização:

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- Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona); Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc

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V | ANEXO B CÁLCULOS

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Imóvel Morada Tipo de Propriedade (Constante na Caderneta

Predial)

Utilização (Constante na Caderneta Predial)

Área Total de Terreno (Constante na Caderneta

Predial)

Área de Implantação (Constante na

Caderneta Predial)

Área Bruta Privativa - Total

(Constante na Caderneta Predial)

m2 m2 m2

Edificio - Rua das Fontainhas a São Lourenço, 22, 24

Rua das Fontainhas a SãoLourenço, Nºs 22 e 22-A, 1100-257 Lisboa

Prédio Urbano emPropriedade Total com 4Andares ou DivisõesSusceptiveis de UtilizaçãoIndependente

Comércio e Habitação 66 m2 66 m2 240 m2

Imóvel Morada Tipo de Propriedade Freguesia Concelho Artigo Matricial Situação




Santa Maria Maior Lisboa Urbano Nº 1274 Devoluto

Imóvel Morada Tipo de Propriedade Utilização (Constante na Caderneta Predial) Estado de Conservação

Valor Patrimonial (constante na caderneta

predial)

Valor de Mercado/Market Value - Valor da

Avaliação€ €




Comércio e Habitação Fraco - Para Reabilitar 163 708,53 € 401 100 €

QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

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Imóvel Fracção ou Unidade Independente Piso Utilização Área Bruta Privativa Valor Patrimonial

m2 €

LJ R/C Comércio 60 m2 52 649 €

1º 1º Andar Habitação 60 m2 37 020 €



TOTAL 240 m2 163 709 €

QUADRO Nº 1.1. - QUADRO DE ÁREAS - CONSTANTES NA CADERNETA PREDIAL


20

Imóvel Morada Área Total de Terreno

(Constante na Caderneta Predial)

Área de Implantação Área Bruta de Construção Número de Pisos

m2 m2



66 m2 66 m2 294 m2 4 + Aproveitamento de Sótão

Imóvel Artigo Matricial Qualificação do Espaço Urbano

Plano de Urbanização do Núcleo Histórico da

Mouraria (PUNHM) – Eficaz

Estrutura Patrimonial Municipal – Área de Valor Arqueológico:


Urbano Nº 1274Espaço Central e

Residencial Consolidado - Traçado Urbano A

Carta de Síntese –Zonamento: ÁreaHistórica Habitacional – I(Zona AHH1); Área ondenão devem de serautorizados novosestabelecimentos dediversão noturna

Nível Arqueológico II –projetos que impliquemremeximento de subsolo,sujeitos à apreciação doórgão competente daadministração central.

QUADRO Nº 1.2. - QUADRO DE ÁREAS - INFORMAÇÃO FORNECIDA PELO EXMO. CLIENTE - VIABILIDADE URBANISTICA

Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade Pública:

DGPC – ZPI (Zona de Proteção a Imóvel) doCastelo de São Jorge e restos das cercas deLisboa; ZEP (Zona Especial de Proteção) doPalácio da Rosa, incluindo a Igreja de SãoLourenço e toda a área de jardim.

Usos

Comércio, Turismo, ou outra atividadecompatível com a habitação (nos termosexpressos no PUNHM)

21

Imóvel/Piso Utilização Área Bruta privativa

Yield Bruta

Yield Liquida

Valor da Renda Liquida

Deduzida de Encargos

Valor Unitário da Renda Bruta

Potencial

Valor da Renda

Potencial (devoluto)

Valor Unitário - €/m2/ab total - Valor Potencial

(VP)

Valor Unitário - €/m2/ab Privativa -

Valor Potencial (VP)

Valor de Mercado (VM) - Market Value

m2 t c

R/C Comércio 60 m2 6,10% 5% 576 € 12 €/m2/Ab 720 € 2 363 €/m2/Ab 2 363 €/m2/Ab 141 800 €

1º Andar Habitação 60 m2 6,10% 5% 576 € 12 €/m2/Ab 720 € 2 363 €/m2/Ab 2 363 €/m2/Ab 141 800 €



Sótão Habitação 30 m2 6,10% 5% 288 € 12 €/m2/Ab 360 € 2 363 €/m2/Ab 2 363 €/m2/Ab 70 900 €

TOTAL 270 m2 6,10% 5% 576 € 12 €/m2/Ab 3 240 € 2 363 €/m2/Ab 2 363 €/m2/Ab 638 100 €

QUADRO Nº 2 - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO - DEVOLUTO APÓS OBRAS

22

Fracção ou Unidade Independente Utilização Área Bruta

privativaValor Unitário de Renda

PotencialValor da Renda Mensal

(Após Obras)Valor Unitário de Mercado por m2

Valor de Mercado (Após Obras)

m2 €/m2 €/m2 €/m2

R/C Comércio 60 m2 12 €/m2 720 € 2 363,3 €/m2 141 800 €

1º Andar Habitação 60 m2 12 €/m2 720 € 2 363,3 €/m2 141 800 €



Sótão Habitação 30 m2 12 €/m2 360 € 2 363,3 €/m2 70 900 €

TOTAL 270 m2 3 240 € 2 363 €/m2 638 100 €

QUADRO Nº 3 - QUADRO DE AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO

23


Fracção ou Unidade Independente Utilização Área Bruta

privativa

Valor Unitário das Obras a Efectuar/Encargos

Indirectos/Margem de Promoção

Custo de Encargos Directos /

Indirectos/Margem de Promoção de Obras a

Efectuar

Valor Actual do Imóvel deduzido das

Obras Efectuar

Valor Unitário do Valor Actual

m2 €/m2 €/m2 €/m2 €/m2

R/C Comércio 60 m2 800 €/m2 48 000 € 93 800 € 1 563,3 €/m2

1º Andar Habitação 60 m2 900 €/m2 54 000 € 87 800 € 1 463,3 €/m2



Sótão Habitação 30 m2 900 €/m2 27 000 € 43 900 € 1 463,3 €/m2

TOTAL 270 m2 237 000 € 401 100 € 1 486 €/m2

24


Imóvel Utilização Área Bruta privativa

Renda Actual correpondente ao Valor

ActualTaxa de Capitalização

Valor Unitário do Valor Patrimonial

Tributário

Valor Patrimonial Tributário

m2 t

R/C Comércio 60 m2 476 € 6,1%

1º Andar Habitação 60 m2 446 € 6,1%



Sótão Habitação 30 m2 223 € 6,1%

TOTAL 270 m2 2 037 € 606 € 163 709 €

606 € 163 709 €

25

Tipo de Imóvel: Edifício Destinado a Comércio e HabitaçãoQuadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática

Natureza totalde Área Valor Unitário Área Bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado

Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado* Terreno Terreno Construção de Livre e Disponível

Designação Construção a (m2) Novo (%)Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep)

Terreno

Terreno afecto às construções 66 m2 294 m2 875 €/m2/Ab 257 250 €IMT 6,5% 16 721 €

Imposto de selo 0,5% 1 286 €Valor total do terreno 275 258 € 40%

Valor unitário de terreno por m2 de construção 936,3% de Valor para o Terreno pelo CIMI 35%

relação entre valor do terreno/valor total 69%

Custos de Construção Área Bruta de Construção 294 m2 850 €/m2 249 900 €

Sub-Total 294 m2 249 900 € 62%

Encargos Administrativos e Financeiros

Gestão e Projecto 2% 17,0 €/m2 4 998 €

Licenças e Taxas (€/m2) 11% 93,5 €/m2 27 489 €

Comercialização 8% 68,0 €/m2 19 992 €

Total dos encargos indirectos com a construção 2,0% 178,5 €/m2 52 479 € 8%

Margem de Promoção 15% 20% 397,9 €/m2 116 971 € 17%

Valor a Novo 10% 2 362,6 €/m2 694 600 €

Taxa de depreciação (Obras importantes) 15% 70% 998,5 €/m2 293 545 €

Valor de Mercado 294 m2 1 364,3 €/m2 401 100 €

Terreno 275 258 40% 1 671 €/m2/AbConstrução 249 900 36% 2 894 €/m2/Ab

Custos Indirectos 52 479 8% 936 €/m2/AbMargem de Promotor 116 971 17%

PVT a Novo 694 600 100%

Valor do terreno por m2 de área de construção

QUADRO Nº 4 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA E METODO COMPARATIVO DE MERCADO

Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação

Valor por m2 de área no estado actual

Valor por m2 de área a novo

26

Taxa de Juro de referência sem risco 1,50%

Risco do Mercado ImobiliárioFalta de Liquidez 0,50%Indivisibilidade 0,50%Elevada Tributação (Aquisição/Alienação) 0,50%A - Premio de Risco 1,50%

Risco do Mercado PortuguêsLei do Arrendamento 1,00%B - Premio de Risco 1,00%

Taxa Referencia Imobiliário IITaxa de Capitalização (Perpetuidade) 4,00%

Risco do ImóvelLocalização 0,65%Estado de Conservação 0,65%Inquilinos 0,65%Duração dos Contratos 0,65%C - Risco do Investimento 2,60%

Resumo do cálculo

Taxa de juro sem risco 1,50%

Taxa de risco (A+B+C) 5,10%

Inflacção (IPC) 0,50%

Taxa Iliquida 1,00%

Taxa nominal 1,50%

Taxa de Actualização Real 6,10%

Fórmulas utilizadasTaxa nominal = (1+Tiliquida)*(1+Tinf)*(1+Trisco)Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco

QUADRO Nº 4.1 - CÁLCULO DA YIELD ATRAVÉS DA COMPOSIÇÃO FINANCEIRA DA TAXA

27

QUADRO 4.2. - TABELA DE ROSS-HEIDECKE- TAXA DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA

28

€/m2

Valorponderado (€)

(oferta/concretizado)

Valor unitário

Vt=Vp*90% Vh=Vup*Cn

Terreno Santa Maria Maior 1 519 €/m2/Ab 540 000 € 1 367,1 €/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1 367,1 €/m2

Terreno Santa Maria Maior 1 500 €/m2/Ab 1 080 000 € 1 350,0 €/m2 1,10 1,00 1,00 1,10 1 485,0 €/m2



1 491 €/m2/Ab 1 342,2 €/m2 média V 1 409,7 €/m2

QUADRO Nº 4.3. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HOMOGENEIZAÇÃO METODO COMPARATIVO DE MERCADO - QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO

Valores de Oferta de Venda - Terrenos Para Construção de Edificios de Habitação Multifamiliar

Designação lLocalização Área Bruta (m2) C1 (área de

construção)C2 (estado de conservação C3 (Localização)

Coeficiente ponderado

Cn

400 m2 600 000 €

Valor unitárioHomogeneizado

(€/m²)Total

800 m2 1 200 000 €

325 m2 470 000 €

média V 717 500 €

395 m2 600 000 €

Preço

29

Área Vu Rp Renda Potencial Yield Valor60 m2 12,0 € 720,0 € 6,10% 141 755 €

Yield4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 9,5% 10,0%

5,00 90 000 € 80 000 € 72 000 € 65 455 € 60 000 € 55 385 € 51 429 € 48 000 € 45 000 € 42 353 € 40 000 € 37 895 € 36 000 €6,00 108 000 € 96 000 € 86 400 € 78 545 € 72 000 € 66 462 € 61 714 € 57 600 € 54 000 € 50 824 € 48 000 € 45 474 € 43 200 €7,00 126 000 € 112 000 € 100 800 € 91 636 € 84 000 € 77 538 € 72 000 € 67 200 € 63 000 € 59 294 € 56 000 € 53 053 € 50 400 €8,00 144 000 € 128 000 € 115 200 € 104 727 € 96 000 € 88 615 € 82 286 € 76 800 € 72 000 € 67 765 € 64 000 € 60 632 € 57 600 €9,00 162 000 € 144 000 € 129 600 € 117 818 € 108 000 € 99 692 € 92 571 € 86 400 € 81 000 € 76 235 € 72 000 € 68 211 € 64 800 €10,00 180 000 € 160 000 € 144 000 € 130 909 € 120 000 € 110 769 € 102 857 € 96 000 € 90 000 € 84 706 € 80 000 € 75 789 € 72 000 €11,00 198 000 € 176 000 € 158 400 € 144 000 € 132 000 € 121 846 € 113 143 € 105 600 € 99 000 € 93 176 € 88 000 € 83 368 € 79 200 €12,00 216 000 € 192 000 € 172 800 € 157 091 € 144 000 € 132 923 € 123 429 € 115 200 € 108 000 € 101 647 € 96 000 € 90 947 € 86 400 €13,00 234 000 € 208 000 € 187 200 € 170 182 € 156 000 € 144 000 € 133 714 € 124 800 € 117 000 € 110 118 € 104 000 € 98 526 € 93 600 €14,00 252 000 € 224 000 € 201 600 € 183 273 € 168 000 € 155 077 € 144 000 € 134 400 € 126 000 € 118 588 € 112 000 € 106 105 € 100 800 €15,00 270 000 € 240 000 € 216 000 € 196 364 € 180 000 € 166 154 € 154 286 € 144 000 € 135 000 € 127 059 € 120 000 € 113 684 € 108 000 €16,00 288 000 € 256 000 € 230 400 € 209 455 € 192 000 € 177 231 € 164 571 € 153 600 € 144 000 € 135 529 € 128 000 € 121 263 € 115 200 €17,00 306 000 € 272 000 € 244 800 € 222 545 € 204 000 € 188 308 € 174 857 € 163 200 € 153 000 € 144 000 € 136 000 € 128 842 € 122 400 €

QUADRO 4.4- ANALISE DE SENSIBILIDADE NAS PRINCIPAIS VARIÁVEIS (YIELD E VALOR DE RENDA) DO MÉTODO DO RENDIMENTO

y = -125272x + 3E+06

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

4000000

0,04 0,045 0,05 0,055 0,06 0,065 0,07 0,075 0,08 0,085 0,09 0,095 0,1

3

3,5

4

4,5

5

5,5

6

6,5

7

7,5

8

8,5

9

30

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Loja Usada 180 m2 650 000 € 3 611 €/m2/Ab Frente montra. No cruzamento com a Rua de S.Nicolau 967010910

Loja Usada 15 m2 65 000 € 4 333 €/m2/Ab Localizada a cerca de 800 metros do imóvel emavaliação. Semelhante 913780268

Loja Usada 30 m2 75 000 € 2 500 €/m2/AbFraco estado de conservação. Edificiosemelhante. Possibilidade de reconverter emestúdio

917389826

Loja Usada 25 m2 110 000 € 4 400 €/m2/AbLocalização central, perto do Martim Moniz e a 5minutos da Baixa. Bom estado de conservação. 5minutos do Castelo

213121520

Loja Usada - Reabilitada 40 m2 160 000 € 4 000 €/m2/Ab Loja em edificio de 4 pisos para comércio e

habitação totalmente reabilitado. Alfama 936270879

Loja Usada 90 m2 280 000 € 3 111 €/m2/Ab Loja com utilização para restaurante emfuncionamento. Junto ao Castelo 211966284

Loja Usada 18 m2 35 000 € 1 944 €/m2/Ab A precisar de obras. Entre o Martim Moniz e oCastelo 218163400

Loja Usada 90 m2 180 000 € 2 000 €/m2/Ab R/C - Junto ao Centro comercial da Mouraria 217121920

Loja Usada - Reabilitada 44 m2 1 000 € 23 €/m2/Ab Edificio reabilitado. Zona turistica entre a Mouraria eAlfama 218163400

Loja Usada 180 m2 3 600 € 20 €/m2/Ab Frente montra. No cruzamento com a Rua de S.Nicolau 967010910

Loja Usada - Reabilitada 115 m2 3 000 € 26 €/m2/Ab Localizada entre a Rua dos Correiros e a Rua daConceição 218807080

Loja Usada - Reabilitada 90 m2 3 500 € 39 €/m2/Ab Zona de grande fluxo pedonal junto ao Castelo 217904040

Loja Usada 30 m2 450 € 15 €/m2/Ab Martim Moniz. Edificio de 4 pisos. 3 Lojas no R/C 217904040

Loja Usada 62 m2 850 € 14 €/m2/Ab Próxima do Campo das Cebolas. Montra média 217121920

VALOR DE RENDA

Santa Maria Maior

Rua dos Fanqueiros

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

VALOR DE VENDA

Rua dos Fanqueiros

Rua do Vigário

Martim Moniz

Mouraria

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Calçada da Mouraria

QUADRO Nº 5 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - LOJAS

Valores de Oferta de Venda/Renda

Designação Morada - Freguesia Estado/Idade

Valor

Observações Fotografia Vendedor

31

Área


Apartamento T1 Usado-Reabilitado 50 m2 249 000 € 4 980 €/m2/Ab Edificio de traça antiga totalmente reabilitado.Rua da Adiça 925144958

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 45 m2 180 000 € 4 000 €/m2/Ab Mouraria - Próximo do imóvel em avaliação 925144958

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 61 m2 265 000 € 4 344 €/m2/Ab Localizado junto ao Castelo. 2º Andar + Sótãoaproveitado. Duplex 925144958

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 55 m2 250 000 € 4 545 €/m2/Ab Travessa das Fontaínhas a São Lourenço -

Semelhante 925144958

Apartamento T0 Usado-Reabilitado 33 m2 110 000 € 3 333 €/m2/Ab Mouraria. R/C. Edificio e fracções reabilitados 919596531

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 40 m2 160 000 € 4 000 €/m2/Ab 2 Minutos do Castelo 211330794

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 40 m2 130 000 € 3 250 €/m2/Ab Rua da Amendoeira 219245844

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 50 m2 235 000 € 4 700 €/m2/Ab Castelo de São Jorge. Loft 219245844

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 90 m2 320 000 € 3 556 €/m2/Ab Costa do Castelo perto do 'CHAPITÔ'. 3º Andarsem elevador 212454059

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 85 m2 365 000 € 4 294 €/m2/Ab Escadinhas da Saúde - Vista para o Castelo 917222277

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 60 m2 190 000 € 3 167 €/m2/Ab Mouraria. R/C. Edificio e fracções reabilitados 919596531

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 65 m2 240 000 € 3 692 €/m2/Ab 5 Minutos do Martim Moniz e da Baixa 960439927

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 55 m2 195 000 € 3 545 €/m2/Ab

Próximo do Castelo de S. Jorge, do Conventoda Graça e a 5 minutos do metro do MartimMoniz, o empreendimento enquadra-se planode requalificação da Mouraria

960439927

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

VALOR DE VENDA - NOVO RECENTE/USADO-REABILITADO

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Vendedor

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO


Designação Morada - Freguesia Fotografia

Valor

Estado/Idade Observações

32

Área


Vendedor




Valor


Apartamento T0 Usado 33 m2 100 000 € 3 030 €/m2/Ab Para reabilitar - Edificio semelhante. 5 minutosdo Castelo 924440992

Apartamento T1 Usado-1930 30 m2 105 000 € 3 500 €/m2/Ab 1º Andar de ediicio de 4 pisos sem elevador.Alfama. Para reabilitar 961220218

Apartamento T1 Usado-1937 30 m2 75 000 € 2 500 €/m2/Ab R/C para reabilitar 218163400

Apartamento T1 Usado 40 m2 130 000 € 3 250 €/m2/Ab 2 Minutos do Castelo. Para reabilitar. 1º Andar 211330794

Apartamento T1 Usado-1900 35 m2 135 000 € 3 857 €/m2/Ab Localizado próximo do Castelo, junto a Alfama.Edificio de 4 pisos sem elevador 918632522

Apartamento T1 Usado-1930 56 m2 145 000 € 2 589 €/m2/Ab R/C para reabilitar. Mouraria 936323800

Apartamento T1 Usado 50 m2 98 900 € 1 978 €/m2/Ab Rua da Adiça. 4º Andar sem elevador 218800800

Apartamento T2 Usado-1930 40 m2 80 000 € 2 000 €/m2/Ab Junto à Rua das Farinhas. R/C para reabilitar 218163400

Apartamento T2 Usado-1930 60 m2 160 000 € 2 667 €/m2/Ab 1º Andar de edificio de traça antiga parareabilitar. Mouraria 218163400

Apartamento T2 Usado 55 m2 175 000 € 3 182 €/m2/Ab Largo do Terreirinho - Para reabilitar 217121929

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Rua de S. Miguel

Calçada da Mouraria

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

VALOR DE VENDA - UASADO/PARA REABILITAR

33

Área


Vendedor




Valor


Apartamento T1 Usado-Reabilitado 35 m2 650 € 19 €/m2/Ab Próximo da Sé. 3º Andar totalmente reabilitado 210938853

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 40 m2 425 € 11 €/m2/Ab Travessa de S. Bartolomeu, próximo do Castelode S. Jorge 969914363

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 25 m2 650 € 26 €/m2/Ab Mouraria. Edificio de 4 pisos sem elevador.Reabilitado. 1º Andar. Mobilado 213469025

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 60 m2 750 € 13 €/m2/Ab Vista para o miradouro de Sta Luzia, junto àIgreja de S. Vicente. 1º Andar 213469025

Apartamento T1 Usado-Reabilitado 45 m2 800 € 18 €/m2/Ab Alfama - Próximo do Museu do Fado 213469025

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 75 m2 1 250 € 17 €/m2/Ab Vista para o Castelo de S. Jorge 214411359

Apartamento T2 Usado-Reabilitado 75 m2 950 € 13 €/m2/Ab Zona Histórica - Castelo de S. Jorge 214411359

Apartamentp T2 Usado-Reabilitado 70 m2 1 050 € 15 €/m2/Ab 5 Minutos do Castelo. Totalmente Reabilitado.2º Andar 213143024

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

VALOR DE RENDA

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

34

Terreno Construção (ab)

Número de Fogos Total(€) €/m2/at €/m2/ab €/Fogo

Edificio Santa Maria Maior 952 m2 18 3 200 000 € 3 361 €/m2/Ab 177 778 €

Edificio junto ao Castelo de São Jorge - 6 pisos (CV, RC, 1º, 2º, 3º e 4º) com 4terraços ao nível do RC e 1º andar .Reabilitação para 18 apartamentos T1com enorme potencial para o shortrenting - Superior

925144958

Edificio Santa Maria Maior 133 m2 395 m2 5 600 000 € 4 511 €/m2/At 1 519 €/m2/Ab 120 000 € Martim Moniz - Composto de Loja; S/Lojae 3 andares. Para Reabilitar 935110730


Edificio para reabilitar localizado entre oIntendente/Martim Moniz. Ideal paraAlojamento Local ou para Hostal.Projecto de arquitectura aprovado para15 apartamentos (9 T0 e 6 T1 dois quaisdois são de facto T2 em duplex comlogradouro privativo). R/C + 4 Andares +Sótão

935110730

Edificio Santa Maria Maior 65 m2 325 m2 5 470 000 € 1 446 €/m2/Ab 94 000 €

Parcialmente devoluto. Rendimentoanual de 8.400 €. 1 T3 devoluto; 3 T3arrendados com rendas de €85, €220 e€400; 1 Loja devoluta. Precisa de obras

214135640

Edificio Santa Maria Maior 260 m2 515 m2 620 000 € 1 204 €/m2/Ab

Zona histórica, perto do Castelo de SãoJorge. Possui projecto aprovado demoradia com edificio de habitaçãounifamiliar com 4 pisos

227660938

Edificio Santa Maria Maior 120 m2 480 m2 6 650 000 € 1 354 €/m2/Ab 108 333 € Para reabilitar. Actualmente 4 fogos.Possibilidade de + 1 fogo 919996980

Edificio Santa Maria Maior 85 m2 287 m2 5 300 000 € 1 045 €/m2/Ab 60 000 €

Mouraria com PIP em fase final dehomologação. O projecto prevê que aoedifício original seja acrescentado umpiso (4 T1 e um T2 duplex)

212454059

Edificio Santa Maria Maior 95 m2 400 m2 6 600 000 € 1 500 €/m2/Ab 100 000 € Possibilidade de 6 T1 912176140

Edificio Santa Maria Maior 120 m2 395 m2 5 600 000 € 1 519 €/m2/Ab 120 000 € Parcialmente devoluto. 1 Contrato antigo. Para Reabilitar. Costa do Castelo 213861900

Vendedor - Mediador

EDIFICIOS PARA REABILITAR

Área (m2)

QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFICIOS

Valores de Oferta de Venda

Designação Morada - Freguesia

Valor

Observações Fotografia

35

Terreno Construção (ab)

Número de Fogos Total(€) €/m2/at €/m2/ab €/Fogo

Vendedor - Mediador

Área (m2)

QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFICIOS

Valores de Oferta de Venda

Designação Morada - Freguesia

Valor

Observações Fotografia


Largo do Terreirinho - Próximo do imóvelem avaliação. Prédio totalmenterecuperado, devoluto. 4 Fracções, 1andar por piso. R/C para comércio e 3pisos habitação (T2)

913102733

Edificio Santa Maria Maior 75 m2 230 m2 5 750 000 € 3 261 €/m2/Ab 150 000 €5 Minutos do Museu do Fado. Entre oMartim Moniz e Alfama. 4 Apartamentose 1 Loja

913188686

Edificio Santa Maria Maior 200 m2 3 750 000 € 3 750 €/m2/Ab 250 000 €Edificio de 3 pisos com 3 apartamentospara exploração turistica - Short Rental.Totalmente reabilitado. Alfama

913188686

Edificio Santa Maria Maior 65 m2 184 m2 4 890 000 € 4 837 €/m2/Ab 222 500 €Prédio em regime de propriedadehorizontal - 4 pisos - 1 fração por pisotipo T1, devoluto. Reabilitado

217816920

Edificio Santa Maria Maior 75 m2 178 m2 5 750 000 € 4 213 €/m2/Ab 150 000 €Rendimento mensal de 3.500€/mês.Totalmente arrendado. Localizado juntoà Sé

916694133

Edificio Santa Maria Maior 350 m2 5 1 000 000 € 2 857 €/m2/Ab 200 000 €Mouraria. 5 Pisos. Reabilitado mantendoa traça origibal. Ideal para Hostel ouApartamentos turisticos

934433202

EDIFICIOS REABILITADOS

36

Média 3237,50 Média 22,74

Erro-padrão 354,47 Erro-padrão 3,75

Mediana 3361,11 Mediana 21,36

Desvio-padrão 1002,61 Desvio-padrão 9,18

Variância da amostra 1005218,25 Variância da amostra 84,19

Curtose -1,82 Curtose 1,50

Assimetria -0,20 Assimetria 1,18

Intervalo 2455,56 Intervalo 25,18

Mínimo 1944,44 Mínimo 13,71

Máximo 4400,00 Máximo 38,89

Soma 25900,00 Soma 136,41

Contagem 8,00 Contagem 6,00

Maior(1) 4400,00 Maior(1) 38,89

Menor(1) 1944,44 Menor(1) 13,71

Nível de confiança (95%) 838,20 Nível de confiança (95%) 9,63

Média do Valor Unitário €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente (m2)

Média Ponderada (€/m2/Ab)

Média do Valor Absoluto de

Venda/Renda (€)

3 238 €/m2/Ab 61 m2 3 186 €/m2/Ab 194 375 €

23 €/m2/Ab 87 m2 24 €/m2/Ab 2 067 €

QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Lojas (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Lojas (€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda

Lojas - Oferta de Venda

Lojas - Oferta de Renda

37

Média 4064,72 Média 3825,68 Média 16,23 Média 2855,32

Erro-padrão 236,75 Erro-padrão 230,03 Erro-padrão 1,71 Erro-padrão 195,68

Mediana 4000,00 Mediana 3623,93 Mediana 15,83 Mediana 2848,48

Desvio-padrão 626,37 Desvio-padrão 563,46 Desvio-padrão 4,83 Desvio-padrão 618,79

Variância da amostra 392343,26 Variância da amostra 317489,91 Variância da amostra 23,29 Variância da

amostra 382903,67

Curtose -0,89 Curtose -0,47 Curtose 1,74 Curtose -0,82

Assimetria -0,03 Assimetria 0,74 Assimetria 1,15 Assimetria 0,00

Intervalo 1730,00 Intervalo 1533,33 Intervalo 15,38 Intervalo 1879,14

Mínimo 3250,00 Mínimo 3166,67 Mínimo 10,63 Mínimo 1978,00

Máximo 4980,00 Máximo 4700,00 Máximo 26,00 Máximo 3857,14

Soma 28453,05 Soma 22954,10 Soma 129,81 Soma 28553,22

Contagem 7,00 Contagem 6,00 Contagem 8,00 Contagem 10,00

Maior(1) 4980,00 Maior(1) 4700,00 Maior(1) 26,00 Maior(1) 3857,14

Menor(1) 3250,00 Menor(1) 3166,67 Menor(1) 10,63 Menor(1) 1978,00

Nível de confiança (95%) 579,30 Nível de confiança (95%) 591,32 Nível de confiança (95%) 4,03 Nível de confiança

(95%) 442,66


Área Bruta Média Correspondente (m2)

Média Ponderada (€/m2/Ab)

Média do Valor Absoluto de

Venda/Renda (€)

4 065 €/m2/Ab 46 m2 4 148 €/m2/Ab 192 000 €

3 826 €/m2/Ab 68 m2 3 815 €/m2/Ab 257 500 €

2 855 €/m2/Ab 43 m2 2 806 €/m2/Ab 120 390 €

16 €/m2/Ab 53 m2 15 €/m2/Ab 816 €Apartamentos - Oferta de Renda

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de

Apartamentos (€/m2/Ab)

QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos

T1 Novos/Recentes (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T2

Novos/Recentes (€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda

Apartamentos T1 - Novos/Recentes/Usados-Reabilitados - Oferta de Venda

Apartamentos T2 - Novos/Recentes/Usados-Reabilitados - Oferta de Venda

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de

Apartamentos Para Reabilitar (€/m2/Ab)

Apartamentos - Usados/Para Reablitar - Oferta de Venda

38

Média 1605,42 Média 3662,88

Erro-padrão 226,20 Erro-padrão 309,03

Mediana 1500,00 Mediana 3505,43

Desvio-padrão 678,59 Desvio-padrão 756,96

Variância da amostra 460487,90 Variância da amostra 572983,67

Curtose 7,60 Curtose -0,76

Assimetria 2,65 Assimetria 0,68

Intervalo 2316,05 Intervalo 1979,81

Mínimo 1045,30 Mínimo 2857,14

Máximo 3361,34 Máximo 4836,96

Soma 14448,82 Soma 21977,28

Contagem 9,00 Contagem 6,00

Maior(1) 3361,34 Maior(1) 4836,96

Menor(1) 1045,30 Menor(1) 2857,14

Nível de confiança (95%) 521,61 Nível de confiança

(95%) 794,38


Área Bruta Média Correspondente

(m2)

Média Ponderada - €/m2/Ab

Média Ponderada - €/m2/At

Área de Terreno Média

Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de Venda

(€)

Média do Valor Absoluto de Venda

(€/Fogo)

1 605 €/m2/Ab 505 m2 1 811 €/m2/Ab 4 511 €/m2/At 125 m2 915 556 € 107 514 €

3 663 €/m2/Ab 261 m2 3 472 €/m2/Ab 12 651 €/m2/At 72 m2 906 667 € 216 250 €Edificios Reabilitados - Oferta deVenda

QUADRO Nº 9.1. - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFICIOS

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edificios

Para Reablitar (€/m2/Ab potencial)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de

Edificios Reabilitados (€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda

Edificios Para Reabilitar - Oferta deVenda

39

statística de regressãoR múltiplo 0,2796Quadrado d 0,0782Quadrado d -0,075Erro-padrã 181,85Observaçõ 8

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 16832,6 16832,6 0,50903 0,502353Residual 6 198408 33068Total 7 215240,6

CoeficienteErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 1247,8 203,9923 6,11695 0,000871 748,6596 1746,962 748,6596 1746,962Variável X 0,3072 0,430572 0,71346 0,502353 -0,74637 1,360769 -0,74637 1,360769

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

ObservaçãoY previstoResiduais iduais-padrão Percentil Y1 1369,2 149,8336 0,88998 6,25 1045,2962 1493,6 6,431414 0,0382 18,75 1203,8833 1347,6 98,50394 0,58509 31,25 1354,1674 1406 -202,134 -1,2006 43,75 1446,1545 1395,3 -41,0988 -0,2441 56,25 15006 1336 -290,68 -1,7266 68,75 15007 1370,7 129,3103 0,76807 81,25 1518,9878 1369,2 149,8336 0,88998 93,75 1518,987

QUADRO Nº 10 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS PARA

REABILITAR

-500

0

500

0 m2 200 m2 400 m2 600 m2 800 m2 1 000 m2

Resi

duai

s

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab

0 m2 400 m2 800 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

Y

Y previsto

0

2000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

40

statística de regressãoR múltiplo 0,77421Quadrado 0,59939Quadrado 0,49924Erro-padrã 535,655Observaçõ 6

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 1717213 1717213 5,984859 0,070719Residual 4 1147705 286926Total 5 2864918

CoeficientesErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Intercepta 5159,15 649,539 7,94278 0,001361 3355,737 6962,556 3355,737 6962,556Variável X -5,72917 2,34188 -2,4464 0,070719 -12,2313 0,772932 -12,2313 0,772932

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

ObservaçãoY previsto Residuaissiduais-padrão Percentil Y1 2724,25 334,573 0,69833 8,333333 2857,1432 3841,44 -580,57 -1,21178 25 3058,8243 4013,31 -263,31 -0,54959 41,66667 3260,874 4104,98 731,977 1,5278 58,33333 37505 4139,35 74,1282 0,15472 75 4213,4836 3153,94 -296,8 -0,61948 91,66667 4836,957

QUADRO Nº 11 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS

REABILITADOS

-2000

0

2000

0 m2 100 m2 200 m2 300 m2 400 m2 500 m2

Resi

duai

s

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 10 000 €/m2/Ab

0 m2100 m2200 m2300 m2400 m2500 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

Y

Y previsto

0

10000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

41

QUADRO Nº 11.1 - GRÁFICO DA PROSPECÇÃO DE MERCADO E ANÁLISE DE REGRESSÃO LINEAR

1 2 3 4 5Série1 230 m2 200 m2 184 m2 178 m2 350 m2Série2 3 261 €/m 3 750 €/m 4 837 €/m 4 213 €/m 2 857 €/m

y = -34,397x + 3886,9

0 €/m2/Ab

1 000 €/m2/Ab

2 000 €/m2/Ab

3 000 €/m2/Ab

4 000 €/m2/Ab

5 000 €/m2/Ab

6 000 €/m2/Ab

0 m2

50 m2

100 m2

150 m2

200 m2

250 m2

300 m2

350 m2

400 m2

Valor Unitário de oferta de renda por m2/ab

Série1

Série2

Linear (Série2)

1 2 3 4 5 6 7 8 9Série1 952 395 800 325 515 480 287 400 395Série2 3 36 1 51 1 50 1 44 1 20 1 35 1 04 1 50 1 51

y = -140,46x + 2307,7

0 €/m2/Ab

500 €/m2/Ab

1 000 €/m2/Ab

1 500 €/m2/Ab

2 000 €/m2/Ab

2 500 €/m2/Ab

3 000 €/m2/Ab

3 500 €/m2/Ab

4 000 €/m2/Ab

0 m2

100 m2

200 m2

300 m2

400 m2

500 m2

600 m2

700 m2

800 m2

900 m2

1 000 m2

Valor unitário de oferta de venda (m2/ab)

Série1

Série2

Linear (Série2)

42

VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

43

MAPA DO CONCELHO E FREGUESIA

Freguesia de Santa Maria Maior - Freguesia onde se localiza o imóvel em avaliação

44

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS)

45

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

46

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

47

VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE

48

QUADRO Nº 11 - DADOS INE - VALORES MÉDIO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA, VALOR MÉDIO DOS PRÉDIOS TRANSACIONADOS E

HIPOTECADOS

49

QUADRO Nº 12 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EFECTUADOS E RESPECTIVO VALOR MÉDIO

50

QUADRO Nº 13 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE EDIFÍCIOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS PARA HABITAÇÃO FAMILIAR E

OUTROS FINS

51

QUADRO Nº 14 - DADOS ESTATISTICOS INE - POPULAÇÃO RESIDENTE E PRESENTE

52

QUADRO Nº 15 - DADOS INE - CREDITO HIPOTECÁRIO CONCEDIDO E EVOLUÇÃO DA TAXA DE JURO

53

QUADRO Nº 16 - DADOS INE - TAXA DE DESEMPREGO

54

QUADRO Nº 17 - DADOS INE - INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E EVOLUÇÃO DOS PRINCIPAIS INDICADORES

ECONÓMICOS NACIONAIS ( FONTE: OBSERVADOR.PT, INE, MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E BANCO DE PORTUGAL-OCDE)

55

CERTIFICAÇÃO CMVM, RICS, APAE E ASA

56

CERTIFICAÇÃO RICS

57

CERTIFICAÇÃO RICS

58

DECLARAÇÃO DE PERITO

Eu, Nuno Miguel da Silva Agostinho, inscrito na CMVM como Perito Avaliador paraactuar em nome da Sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044, venho poreste meio referir que não estou em nenhuma das situações de incompatibilidadereferidas na Lei Nº 153/2015.

O Perito: Data: Março de 2017

Certificado CMVM

59

VIII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

60

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO · DATA DO RELATÓRIO 09/03/2017 DATA DA VISITA 07/03/2017 DATA DA...

Documents

Transcript of RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO · DATA DO RELATÓRIO 09/03/2017 DATA DA VISITA 07/03/2017 DATA DA...