Relatório do Administrador

FIP BVEP PLAZA 1º Trimestre| 2016

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O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo o investimento na empresa BVEP

Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do

empreendimento imobiliário “Plaza”.

Sua estratégia de investimento prevê a construção de um edifício corporativo

para posterior locação (mono ou multiusuário) e, em seguida, venda do imóvel.

O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em dezembro de 2012. Em junho de 2015,

mês em que foi encerrado o período de investimento do Fundo, foi realizada a

última chamada de capital no valor de R$ 32.300.000,00. Com a última

chamada, 100% do capital comprometido foi integralizado.

O Fundo

O Ativo

O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio,

78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios de alto

padrão de qualidade e certificação Green Building categoria Gold, seguindo

o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedido pelo

U.S. Green Building Council.

No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com

aproximadamente 27 vagas de garagem.

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A obra está na fase de execução das instalações prediais, acabamentos

internos e finalização da fachada. No segundo trimestre de 2016 serão

concluídas as atividades de acabamentos internos e montagem dos

elevadores. O status dos principais serviços do empreendimento são:

Fundações — Finalizada.

Superestrutura — Finalizada.

Alvenaria — Finalizada nos trechos 1 e 2. No trecho 3, em finalização.

Instalações Prediais — Em andamento nos trechos 1, 2, 3 e 4.

Fachada — Em andamento nos trechos 1, 2, 3 e 4.

Restauro — Em finalização. A vistoria com o IRPH (Instituto Rio Patrimônio da

Humanidade) está sendo realizada mensalmente.

Acabamento Interno — Em andamento nos trechos 1, 2, 3 e 4.

Elevadores — Entregue o primeiro de sete elevadores.

O acompanhamento mensal dos critérios da LEED, realizado por uma

consultoria independente, continua com o status geral “bom”.

Evolução da obra

100%

100%

98%

86%

85%

75%

78%

40%

Fundações

Superestrutura

Alvenaria

Instalações Prediais

Fachada

Restauro

Acabamento Interno

Elevador

Principais Serviços (% Executado)

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Evolução da obra

Figura 2 — Perspectiva do cenário realizado. Figura 1 — Implantação dos trechos.

Foto 3 — Acabamento interno dos pavimentos tipo. Foto 4 — Instalações dos pavimentos tipo.

Foto 1 — Instalação do elevador. Foto 2 — Fachada do trecho 4, Rua do Passeio.

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Nos últimos trimestres, estão sendo conduzidas em paralelo à construção do

edifício, as atividades de gestão de marketing e comercial.

No mês de Novembro de 2015, o edifício Plaza recebeu o Destaque ADEMI—

Prêmio Master Imobiliário 2016 na categoria “Sustentabilidade”. O prêmio é

concedido anualmente pela ADEMI-RJ (Associação de Empresas do Mercado

Imobiliário) para reconhecer os projetos e empresas pela excelência em diver-

sas categorias, no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.

Com objetivo de promover a divulgação do edifício, nos próximos meses, será

colocado no ar o site do edifício e serão concluídos o folder comercial e filme.

Por fim, com a proximidade do término da obra, estão sendo realizadas visitas

e contatos com possíveis compradores e locatários de áreas do empreendi-

mento.

Cronograma Projetado do Empreendimento

Gestão Imobiliária

Início da

Locação

3T16

Venda

do Edifício

3T17

Término de

Construção

2T16

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O empreendimento Plaza está localizado na região do Centro, principal região

de escritórios da cidade. Nos últimos trimestres, o mercado de escritórios do

Rio de Janeiro tem sido afetado diretamente pelo cenário econômico e pelo

cenário desafiador no setor de óleo e gás.

A vacância na cidade teve alta de 0,5 p.p., fechando o trimestre em 24,3%. A

vacância na região do Centro ficou praticamente estável em 22,0%.

Em contrapartida, continuam havendo movimentações no mercado do Rio

para áreas de maior qualidade, impulsionadas pelos descontos, carências e

allowances. A absorção bruta no trimestre totalizou 18 mil m², encerrando o

ano em 122 mil m².

Os preço médio pedido de locação, para edifícios AA e A no mercado do Rio,

continua em queda, registrando uma diminuição acentuada de 4,6% no tri-

mestre, fechando em R$ 109/m². A queda nominal em 12 meses ficou em

12% e, em 24 meses, em 14,9%. Na região do Centro, os preços ficaram nova-

mente compreendidos entre R$ 75 e R$ 180/m²/mês, sendo a única região

com preços estáveis no trimestre. No segmento AA, o preço médio pedido fe-

chou em R$ 116/m² na cidade, com queda de 3,5%.

No quarto trimestre de 2015 foram entregues 5 novos edifícios na cidade,

sendo 3 edifícios na região do Centro. O novo estoque de alto padrão no ano

totalizou 142 mil m², encerrando 2015 com um estoque total de 1,95 milhões

de m². A expectativa é que sejam entregues 186 mil m² de novo estoque em

2016 de um total de 553 mil m² de novas entregas até 2019.

*Fontes: JLL 4T15.

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro*

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Fonte: JLL, 4T15.

Fonte: JLL, 4T15.

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro*

R$ -

R$ 20

R$ 40

R$ 60

R$ 80

R$ 100

R$ 120

R$ 140

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Descolamento entre Preço Pedido e Transacionado

Preço Pedido Preço Transacionado

-4,7%

-8,0%-7,9%

-9,8%-15,3%

-20,0%

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Demanda AA e A

Absorção bruta (m²)

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Metodologia

Em 31 de Março de 2016, o valor da participação detida pelo fundo na SPE

Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela BVEP, com o propósi-

to de estimar o seu valor econômico na data-base de 31 de Dezembro de

2015. Para este trabalho, foi adotada a mesma metodologia e premissas da

Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda, no laudo elaborado por esta em

Dezembro de 2015.

A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market va-

lue), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de

mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach

(Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro

Descontado a Valor Presente.

Premissas do Cenário Projetado

Devido à nova dinâmica do mercado de escritório no RJ acompanhada nos úl-

timos trimestres, foi feita as seguinte alteração no cenário projetado no 1T16:

1) Inserção da condição de carência de um ano na cobrança do aluguel, a par-

tir do início da locação. Dessa forma, a locação do edifício fica mais competiti-

va, em linha com o aumento da concorrência na região e com as práticas de

mercado observadas nos últimos trimestres para facilitar a ocupação por in-

quilinos oriundos de edifícios de pior qualidade.

Avaliação

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Resultados

Como resultado, na data-base de 31 de Março de 2016, o valor econômico da

participação detida pelo FIP na SPE Plaza foi remarcado em R$ 137,61 mi-

lhões, que representa uma desvalorização de 2,5% destas ações frente a mar-

cação do trimestre anterior.

Avaliação

Este boletim foi elaborado pela Votorantim Asset Management (“VAM”) e BV Empreendimentos e Participações (“BVEP”), sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua expressa concordância. A VAM e BVEP não se responsabilizam por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO SÃO GARANTIDOS PELO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO, OU AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO (FGC). AO INVESTIDOR É RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO ANTES DE QUALQUER DECISÃO DE INVESTIMENTO. VERIFIQUE A DATA DE INÍCIO DAS ATIVIDADES DESTE FUNDO. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL UMA ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 MESES. A AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DO FUNDO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO FUNDO, DO ADMINISTRADOR E DEMAIS INSTITUIÇÕES PRESTADORAS DE SERVIÇOS AO FUNDO, BEM COMO SOBRE AS COTAS A SEREM DISTRIBUÍDAS.

Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados na seguinte página na rede mundial de computadores:

Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Nossos Fundos de Investimento > Fundos Estruturados > FIP BVEP - Classe A

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