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Departamento de Planeamento e Gestão Urbanística Divisão de Gestão Urbanística e de Planeamento

Relatório da Alteração ao Plano de Urbanização da Cidade de Albufeira

Junho 2017


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Índice 1. Introdução: ............................................................................................................................ 2

1.1. Enquadramento: ............................................................................................................... 2

1.2. Âmbito: .............................................................................................................................. 2

2. Objetivos: .............................................................................................................................. 3

3. Síntese das Alterações: ......................................................................................................... 4

3.1. Objetivo 1: ......................................................................................................................... 4

3.2. Objetivo 2: ......................................................................................................................... 5

3.3. Objetivo 3: ......................................................................................................................... 6

3.3.1. Incorporação de normas decorrentes do POOC – Burgau / Vilamoura: ....................... 6

3.3.2. Nova nomenclatura e conceitos de classificação e qualificação do solo: ................... 11

3.4. Objetivo 4: ....................................................................................................................... 13

5.1. Objetivo 5: ....................................................................................................................... 14

5.2. Objetivo 6: ....................................................................................................................... 15

5.3. Objetivo 7: ....................................................................................................................... 15

5.3.1. Planta de Zonamento 1A: ............................................................................................ 15

5.3.2. Plantas de Zonamento 1B e 1C: .................................................................................. 16

5.3.3. Planta de Condicionantes: ........................................................................................... 16

5.3.4. Regulamento: .............................................................................................................. 16

6. Concertação: ....................................................................................................................... 17

7. Anexos: ................................................................................................................................ 18


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1. Introdução:

1.1. Enquadramento:

O procedimento de Alteração ao Plano de Urbanização da Cidade de Albufeira foi iniciado por

Deliberação de Câmara na sua reunião pública de 03/02/2016. Nessa mesma deliberação

foram aprovados os respetivos termos de referência, assim como o estabelecimento de um

período de 15 dias para a formulação de sugestões e para a apresentação de informações

sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito do respetivo procedimento

de elaboração, nos termos do n.º 2 do artigo 88.º do RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos

de Gestão Territorial – Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio).

No cumprimento do deliberado foi publicado em Diário da República, 2.ª série – N.º 36, de 22

de fevereiro de 2016 o Aviso n.º 2139/2016, tendo sido igualmente divulgado na comunicação

social, na página de internet do município (www.cm-albufeira.pt) e no boletim municipal, nos

termos do n.º 1 do artigo 76.º e da alínea a) do n.º 4 do artigo 191.º do RJIGT.

Face à data de publicação do referido Aviso em Diário da República o período de participação

preventiva decorreu entre 23 de fevereiro de 2016 e 14 de março de 2016, do qual foi

elaborado o respetivo relatório síntese, constante dos elementos da proposta.

1.2. Âmbito:

No âmbito do procedimento de Alteração ao Plano de Urbanização da Cidade de Albufeira

elabora-se o presente relatório com o objetivo de apresentar de modo sistemático e sintético

o teor e a fundamentação das alterações cuja introdução se propõe.

http://www.cm-albufeira.pt/


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2. Objetivos:

Nos “Termos de Referência” aprovados para o procedimento de alteração do PU da Cidade de

Albufeira foram definidos os seguintes objetivos:

“Objetivos:

Face ao enquadramento apresentado e à experiencia de aplicação do normativo do PUCA

preconiza-se que o procedimento de alteração tenha como propósito alcançar os seguintes

objetivos:

- Adaptação do plano às novas condições socioeconómicas identificadas, flexibilizando e

clarificando o normativo referente a usos previstos e às suas alterações, permitindo uma maior

e melhor dinâmica no tecido empresarial da cidade evitando que espaços e edificações estejam

sem utilização efetiva apenas com base em limitações de caráter administrativo à alteração de

uso, das quais resultam desajustes entre a oferta e a procura;

- Uniformizar os parâmetros de estacionamento entre comércio, restauração e bebidas e

serviços pois a sua diferenciação concorre para dificultar as alterações de uso;

- Adaptação à “nova” LBSOTU e à revisão do RJIGT no que se refere à incorporação de

normas decorrentes do POOC – Burgau / Vilamoura e da nova nomenclatura e conceitos de

classificação e qualificação do solo;

- Alteração das normas referentes a alvarás de loteamento no sentido de permitir o adequado

desenvolvimento urbanístico, revendo limitações desajustadas à realidade existente, em

especial no que se refere a alvarás com parâmetros urbanísticos omissos;

- Avaliação e alteração em conformidade da delimitação e normativo referente às UOPG, em

particular as UOPG 01 e 03 no que concerne às áreas condicionadas pela REN e áreas já

edificadas, assim como as tituladas por alvará de loteamento;

- Avaliação e alteração em conformidade das normas transitórias e exceções previstas no

artigo 5.º do Regulamento do PUCA;

- Retificações ao nível da cartografia e do regulamento no sentido de melhor ajustar o plano às

condições ambientais, económicas, sociais e culturais existentes e no respeito pelas boas

práticas ao nível do ordenamento do território e urbanismo e respeito pela legislação

aplicável.”

Nestes termos e no cumprimento dos objetivos elencados foram efetuadas as alterações que

seguidamente se descrevem.


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3. Síntese das Alterações:

Face aos objetivos supracitados apresentam-se as alterações propostas no âmbito de cada um

dos objetivos.

3.1. Objetivo 1: “Adaptação do plano às novas condições socioeconómicas identificadas, flexibilizando e

clarificando o normativo referente a usos previstos e às suas alterações, permitindo uma maior

e melhor dinâmica no tecido empresarial da cidade evitando que espaços e edificações estejam

sem utilização efetiva apenas com base em limitações de caráter administrativo à alteração de

uso, das quais resultam desajustes entre a oferta e a procura;”

No âmbito do citado objetivo foram efetuadas alterações à Planta de Zonamento 1A no

sentido de aferir os usos e características dominantes nas respetivas áreas, efetuando ajustes

ao respetivo zonamento em conformidade com aferição efetuada.

Na vertente regulamentar foi revista a organização normativa no sentido de melhorar a sua

inteligibilidade e aplicabilidade.

Ainda na vertente regulamentar foram re-aferidos os parâmetros urbanísticos, em conjugação

com a adaptação de conceitos, decorrente do Decreto-Regulamentar 9/2009, de 29 de maio

legalmente imposta, com as seguintes linhas orientadoras:

- Colocar em linha com os parâmetros urbanísticos globais previstos no PDM de Albufeira os

parâmetros urbanísticos do “Solo Urbanizado Consolidado Residencial e Turístico (SUCRT)”

[“Solo Urbano de Espaços Habitacionais (SUEH)” na proposta de alteração] e do “Solo

Urbanizado Consolidado Misto (SUCM)” [“Solo Urbano de Espaços Centrais (SUEC)” na

proposta de alteração], passando o ICB de 0,45 para 0,65 (atualizando o conceito para Índice

de Utilização do Solo).

Para as referidas categorias de espaço foram igualmente atualizados os índices de implantação

e de impermeabilização máximos, passando o I. Impl. B. máximo de 0,30 ou 0,35 para 0,45

(atualizando o conceito para Índice de Ocupação do Solo) e o I.Imperm. B. máximo de 0,50 ou

0,70 para 0,80 (atualizando o conceito para Índice de Impermeabilização).

- No “Solo Urbanizado Consolidado Animação Turística, Comércio e Serviços (SUCACS)” [“Solo

Urbano de Espaços de Atividades Económicas (SUEAE)” na proposta de alteração] o I.C. L.

máximo foi atualizado de 1 para 1,15 (atualizando o conceito para Índice de Utilização do Solo)

acrescido de 0,30 exclusivamente para varandas abertas.

- No referente ao “Solo Urbanizado Consolidado Turístico (SUCTUR) – T2” [“Solo Urbano -

Espaços de Uso Especial – Espaços Turísticos” (SUEUE-ET-T2) na proposta de alteração], o ICB

máximo foi revisto de 0,02 para 0,07 (atualizando a designação para Índice de Utilização do

Solo). Está em causa a área do Parque de Campismo de Albufeira e esta revisão de índice tem

as seguintes justificações e fundamento:


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- O levantamento das edificações existentes demonstra a existência de 5.273,86m² m2 de

área de construção no Parque de Campismo;

- A área do zonamento integrado em SUCTUR-T2 (ou SUEUE-ET-T2 na proposta de

alteração) é de cerca de 246.019,38m2. Aplicando o índice 0,02 resulta uma área de construção

permitida de 4.920,38m2;

- No entanto parte significativa da área integrada no referido zonamento está

condicionada pelo regime da REN pelo que, considerando o decorrente do artigo 35.º do RJ da

REN e a redação da alínea b) do n.º 3 do artigo 28.º do Regulamento do PUCA em vigor decore

que das áreas em REN não resulta área de construção.

- Assim, a área do zonamento integrado em SUCTUR-T2 (ou SUEUE-ET-T2 na proposta de

alteração) fora da REN é de cerca de 111.928,57m2. Aplicando o índice 0,02 resulta uma área

de construção permitida de 2.2238,57m2, muito aquém do existente e desde logo inadequado.

- Paralelamente foi efetuada a adaptação de conceitos, decorrente do Decreto-

Regulamentar 9/2009, de 29 de maio o que implica uma diferente contabilização de áreas

cobertas não encerradas.

- Face ao exposto considerou-se adequado rever o índice em causa para de 0,02 para 0,07,

resultado para uma área fora da REN de 101.928,57m2 numa área de construção de

7.134,99m2, abrangendo áreas cobertas não encerradas.

O Solo Urbanizado Consolidado Médias Superfícies Comerciais Existentes (SUCCOM)

preconizava regras bastante restritivas para algumas das superfícies comerciais da cidade

licenciadas à luz das disposições do PDM ou de alvará de loteamento (nalguns casos anteriores

ao PDM). Considerando a dinâmica recorrente a remodelação e conversão de áreas comerciais

considerou-se que seria adequado integrar estas áreas nas categorias de espaço da sua

envolvente, eliminando esta categoria da planta de zonamento e revogando as respetivas

disposições regulamentares.

No referente à definição do número de pisos passou a constar o número máximo de pisos

permitidos acima e abaixo da cota de soleira.

3.2. Objetivo 2: “Uniformizar os parâmetros de estacionamento entre comércio, restauração e bebidas e

serviços pois a sua diferenciação concorre para dificultar as alterações de uso;”

Neste âmbito, considerando as frequentes dinâmicas de alteração de uso entre comércio e

serviços em áreas urbanas consolidada, resulta na impossibilidade prática de aplicar

parâmetros de estacionamento distintos dos aplicáveis no licenciamento, sendo que as

referidas dinâmicas são parte intrínseca da dinâmica do tecido económico da cidade.

Nestes termos preconizou-se a seguinte alteração do quadro constante no n.º 2 do artigo 46.º

no plano em vigor, encontrando-se agora integrado no artigo 14.º -C:


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De:

Comércio e

Restauração e bebidas

1 lugar/30 m2 a.c. para establ.< 1000 m2

1 lugar/25 m2 a.c. para establ. de 1000 m2 a 2500

m2 a.c.

1 lugar/15 m2 a.c. para establ. > 2500 m2 a.c. e

cumulativamente 1 lugar de pesado/200 m2 a.c.

Serviços

3 lugares/100 m2 a.c. serv. para establ.<= 500m2

5 lugares/100 m2 a.c. serv. para establ.> 500m2

O número total de lugares resultante da aplicação

dos critérios anteriores é acrescido de 30% para

estacionamento público

Para:

Comércio; serviços;

Restauração; bebidas

1 lugar/30 m2 a.c. para establ.< 1000 m2

1 lugar/25 m2 a.c. para establ. de 1000 m2 a 2500

m2 a.c.

1 lugar/15 m2 a.c. para establ. > 2500 m2 a.c. e

cumulativamente 1 lugar de pesado/2000 m2 a.c.

3.3. Objetivo 3: “Adaptação à “nova” LBSOTU e à revisão do RJIGT no que se refere à incorporação de

normas decorrentes do POOC – Burgau / Vilamoura e da nova nomenclatura e conceitos de

classificação e qualificação do solo;”

O âmbito do presente objetivo divide-se em duas vertentes:

3.3.1. Incorporação de normas decorrentes do POOC –

Burgau / Vilamoura: Decorre do estipulado no artigo 198.º do RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão

Territorial – Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14/05) em conjugação dom o artigo 78.º da LBSOTU

(Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e Urbanismo –

Lei n.º 21/2014, de 30/05) a necessidade do conteúdo dos planos especiais em vigor ser

integrado nos planos municipais.

A CCDR-Algarve efetuou a tarefa de identificação das normas dos planos especiais de

ordenamento do território relativas aos regimes de salvaguarda de recursos territoriais e

valores naturais diretamente vinculativos dos particulares tendo sido disponibilizado o “Guia

Metodológico – Integração do Conteúdo dos Plano Especiais”.


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Na área do Concelho de Albufeira e na área do PU da Cidade de Albufeira o plano especial

relevante é o Plano de Ordenamento da Orla Costeira – Burgau / Vilamoura (RCM n.º 33/99,

de 27 de abril).

Neste âmbito importa elencar, descrever e fundamentar a integração do POOC-BV no PUCA

efetuada:

a) Faixas de Proteção das Arribas (artigo 9.º do Regulamento do POOC-BV):

O conteúdo do artigo 9.º do Regulamento do POOC-BV refente às “Faixas de Proteção das

Arribas” encontra-se vertido no artigo 12.º do Regulamento do PUCA com a seguinte redação:

“ARTIGO 12.º

Faixas de proteção à arriba

1 – São consideradas as seguintes faixas de proteção à arriba, medidas a partir do bordo superior

para terra e graficamente delimitadas na Planta de Zonamento – Usos e Edificabilidade:

Faixa de risco máximo para terra;

Faixa de proteção para terra;

2 - A ocupação das faixas de risco e de proteção fica obrigatoriamente sujeita à apresentação pelos

interessados, caso a caso, de comprovativo das condições de segurança exigíveis à realização de

ações de consolidação, definidas através de estudos específicos e projetos aprovados, com vista a

garantir essas mesmas condições.

3 – A utilização da faixa de risco máximo para terra, para além do disposto no número anterior,

deve obedecer às seguintes condições:

Regularização da drenagem pluvial, de forma a minimizar os efeitos da erosão sobre as arribas;

Interdição de rega intensiva e da infiltração de águas residuais.

4 – Os condicionamentos estabelecidos no número anterior não são aplicáveis, quando:

Tenham sido executadas ações de consolidação das praias ou arribas;

A altura das arribas não ultrapassar os 4 metros;

Existam estudos específicos que garantam que se encontrarem asseguradas as condições de

segurança exigidas para os usos e ocupações pretendidos, ou que tenham sido executadas ações por

eles definidos, com vista a garantir essas condições, nomeadamente nas áreas de instabilidade

associadas à exumação do endocarso.

5 – As dimensões das faixas de risco máximo para terra e de proteção para terra são aferidas em

função de conclusões obtidas através de estudos técnicos e científicos concretos, que se refiram aos

aspetos geológicos, geomorfológicos e evolutivos das arribas.”

Nestes termos verifica-se que a transposição para o PUCA foi efetuada simplesmente

considerando a delimitação espacial das faixas de proteção às arribas conforme delimitação


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constante na Planta de Zonamento 1A e retirando a referência à “faixa de risco máximo para o

mar” por estar fora o âmbito territorial do PUCA.

No âmbito da representação gráfica das faixas de risco procedeu-se à sua atualização com

base nos elementos fornecido pela APA/ARH.

Imagens 1A e 1B: Extratos da Planta de Zonamento 1A da proposta de alteração ao PUCA evidenciando a

delimitação da Faixas de Risco fornecida pela APA/ARH (sem escala).

b) Espaços Naturais de Arribas e Espaços Naturais de Enquadramento (artigos 19.º,

20.º, 25.º e 26.º do Regulamento do POOC-BV):

Para melhor aferir o modo de integração das normas dos “Espaços Naturais de Arribas” e dos

“Espaços Naturais de Enquadramento foi efetuada a sobreposição da Carta de Síntese do

POOC-BV com a Planta de Zonamento 1A do PUCA.


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Imagens 2A e 2B: Extratos da sobreposição entre a Carta de Síntese do POOC-BV e a Planta de Zonamento 1A da

proposta de alteração ao PUCA (sem escala).

Analisada a sobreposição cujos extratos se apresentam verificou-se uma correspondência

aproximada entre as seguintes categorias de espaço:

Os “Espaços Naturais de Arribas” do POOC-BV abrangem genericamente as seguintes áreas do

PUCA:

- Solo Rústico – Espaços Naturais e Paisagísticos (artigos 17.º e 18.º do Regulamento do

PUCA); e

- Solo Urbano – Estrutura Ecológica Urbana - Áreas Verdes de Proteção e Valorização

Ambiental (artigos 40.º a 43.º do Regulamento do PUCA).

Os “Espaços Naturais de Enquadramento” do POOC-BV abrangem genericamente em “Solo

Urbano – Estrutura Ecológica Urbana – Parque Urbano de Santa Eulália” do PUCA (artigos 40.º

a 43.º do Regulamento do PUCA).


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Nestes termos preconizou-se o seguinte modo de integração do normativo das normas dos

“Espaços Naturais de Arribas” (artigo 20.º do POOC-BV) no regime do Solo Rústico (artigo 18.º

da alteração ao PUCA), procedendo-se à atualização da terminologia e dos conceitos de acordo

com o D.R. 9/2009, de 29/05, com o D.R. 15/2015, de 19/08 e com o Regime Jurídico da

Urbanização e Edificação:

“ARTIGO 18.º

Regime

1 - No Solo Rústico - Espaços Naturais e Paisagísticos são interditas as seguintes ações:

a) Abertura ou consolidação de vias de acesso automóvel ou de áreas de estacionamento,

salvo se se destinarem a serviços de segurança, de emergência ou a serviços de apoio e

manutenção da orla costeira;

b) Novas construções, incluindo piscinas, terraços ou outras superfícies

impermeabilizadas ainda que afetas a edifícios residenciais, hoteleiros ou turísticos ou

a equipamentos desportivos;

c) Construção de depósitos de água elevados para abastecimento público;

d) Instalação de painéis publicitários;

e) Instalação de campos de golfe ou de qualquer outra atividade que envolva regas

intensivas.

2 - Constituem exceção ao disposto no número anterior as seguintes ações:

a) Alteração, reconstrução e conservação de edifícios licenciados destinados a habitação,

empreendimentos e atividades turísticas, estabelecimentos de restauração e de

bebidas e a equipamentos coletivos, nos casos e nas condições que forem considerados

compatíveis com a manutenção do uso dominante do espaço natural;

b) Instalação, em edifícios existentes, de empreendimentos e atividades turísticas, de

estabelecimentos de restauração e de bebidas ou de equipamentos coletivos;

c) Construção de apoios de praia e equipamentos exclusivamente a eles associados e

apoios recreativos;

d) Construção de instalações e infraestruturas associadas à pesca e recreio náutico;

e) Construção de percursos de peões, miradouros e outras estruturas de apoio à fruição

pública dos espaços naturais, desde que resultantes de projeto aprovado;

f) Abertura e consolidação de vias de acesso automóvel ou áreas de estacionamento

diretamente associado às praias ou infraestruturas portuárias de pesca ou recreio.

g) Consolidação de vias de acesso automóvel a construções licenciadas existentes, salvo

se daí advierem impactes que sejam considerados inaceitáveis e incompatíveis com a

proteção do espaço natural;

h) Instalação de equipamentos desportivos e recreativos de ar livre que não impliquem

impermeabilização do terreno.

3 - As ações referidas nos números anteriores encontram-se condicionadas pelas disposições

do Regime Jurídico da Reserva Ecológica Nacional.”


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Complementarmente preconizou-se o seguinte modo de integração do normativo das normas

dos “Espaços Naturais de Arribas” (artigo 20.º do POOC-BV) no regime do “Solo Urbano –

Estrutura Ecológica Urbana - Áreas Verdes de Proteção e Valorização Ambiental” (n.º 1 do

artigo 43.º da alteração ao PUCA).

Considerou-se que, no âmbito da integração do normativo das normas dos “Espaços Naturais

de Enquadramento” (artigo 26.º do POOC-BV) no regime do “Solo Urbano – Estrutura

Ecológica Urbana – Parque Urbano de Santa Eulália e da Oura” (n.º 2 do artigo 43.º da

alteração ao PUCA), que o normativo previsto é compatível e adequado aos objetivos

decorrentes do POOC-BV, pelo que a sua redação não foi alterada.

“ARTIGO 43º

Regime

1 - Nas Áreas Verdes de Proteção e Valorização Ambiental são permitidas exclusivamente as

ações previstas nos n.º 1 e n.º 2 do artigo 18º do presente regulamento, condicionadas ao

Regime Jurídico da Reserve Ecológica Nacional, onde aplicável.

...”

c) Dos Espaços Urbanos, Urbanizáveis e turísticos (artigos 67.º e 68.º do Regulamento

do POOC-BV):

Conforme resulta da redação do n.º 1 do artigo 67.º do Regulamento do POOC-BV verifica-se

que o normativo do artigo 68.º do POOC-BV é aplicável genericamente aos Solo Urbano

abrangido pelo Domínio Público Marítimo.

Não obstante, o artigo 68.º do POOC-BV dispõe igualmente que as referidas normas são

aplicáveis “… na ausência de planos subsectoriais, planos de urbanização e planos de

pormenor, …” pelo que, considerando que o procedimento em curso é referente a um Plano

de Urbanização que as disposições em causa não são aplicáveis.

3.3.2. Nova nomenclatura e conceitos de classificação e

qualificação do solo:

No âmbito do procedimento de alteração do PUCA tornou-se imperativo face ao decorrente da

legislação aplicável adaptar a terminologia do plano à nova nomenclatura, conceitos de

classificação e qualificação do solo constantes no Decreto-Regulamentar n.º 15/2015, de

19/08.

Nestes termos a adaptação foi efetuado da seguinte forma:


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O PUCA integra áreas de Solo Rústico e de Solo Urbano, sendo que a única área que, em

conformidade com o RJIGT vigente à data da aprovação do plano, integrava os “Solo de

Urbanização Programada” (SUP), correspondente à UOPG 04.

Atendendo a que de acordo com LBSOTU, com o RJIGT e com o Decreto Regulamentar n.º

15/2015, de 19 de agosto esta classificação não é possível, propõe-se, com base nos

fundamentos do previsto nos critérios conjugados do artigo 10.º da LBPSOTU, do artigo 71.º

do RJIGT e do artigo 7.º do DR 15/2015, de 19/08 que esta área integre o Solo Urbano, na

categoria de “Espaços Centrais do Tipo 3”.

A referida classificação tem como fundamento o facto de a área em causa e a sua envolvente

cumprir os seguintes critérios definidos no n.º 3 do artigo 7.º do Decreto-Regulamentar

17/2015, nomeadamente:

Insere-se no modelo de organização do sistema urbano municipal;

Existência de aglomerados de edifícios, população e atividades geradoras de fluxos

significativos de população, bens e informação;

Existência de infraestruturas urbanas e de prestação dos serviços associados,

compreendendo, no mínimo, os sistemas de transportes públicos, de abastecimento

de água e saneamento, de distribuição de energia e de telecomunicações;

Garantia de acesso da população residente aos equipamentos de utilização coletiva

que satisfazem as suas necessidades coletivas fundamentais;

Necessidade de garantir a coerência dos aglomerados urbanos existentes e a

contenção da fragmentação territorial.

Face aos critérios supraenunciados verifica-se que área em causa, ao estar totalmente

envolvida por espaços urbanos consolidados deve integrar o solo urbano face à necessidade de

garantir a coerência do aglomerado urbano da Cidade de Albufeira e à contenção da

fragmentação territorial.

3.4. Objetivo 4: “Alteração das normas referentes a alvarás de loteamento no sentido de permitir o adequado

desenvolvimento urbanístico, revendo limitações desajustadas à realidade existente, em

especial no que se refere a alvarás com parâmetros urbanísticos omissos;”

No âmbito deste objetivo foi eliminado o “Solo Urbanizado abrangido por Alvará de

Loteamento”, tendo as respetivas áreas sido integradas nas classes de espaço referentes ao

uso e tipo de ocupação dominante.

No âmbito do normativo referente a áreas abrangidas por alvarás de loteamento preconizou-

se a integração no regulamento de um novo artigo 14.º-A com a seguinte redação:


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“ARTIGO 14.º- A

Loteamentos Urbanos

1 - As operações de loteamento devem considerar as características morfológicas e tipológicas das

frentes urbanas contíguas, e prever o remate e a articulação com a malha urbana preexistente,

contribuindo para a respetiva valorização arquitetónica e urbanística;

2 - As operações de loteamento são admitidas desde que a parcela a lotear confine com um

arruamento público, ou preveja a criação de novos arruamentos por forma a que todos os lotes

confinem com um arruamento público;

3 - Nas operações de loteamento a edificabilidade é determinada em conformidade com os parâmetros

previstos nas categorias ou subcategorias de espaço delimitadas.

4. As operações urbanísticas de alteração de loteamento deverão cumprir o estabelecido nos números

anteriores, salvo quando se verifique que a edificabilidade constante no alvará em vigor ou

decorrente de compromissos urbanísticos válidos, sejam superiores aos valores resultantes da

aplicação do ponto 3,os quais se consideram como valores máximos.

5. As edificações a realizar em áreas abrangidas por alvarás de loteamento devem cumprir os

parâmetros e condições contidas nos respetivos alvarás em vigor.”

5.1. Objetivo 5: “Avaliação e alteração em conformidade da delimitação e normativo referente às UOPG, em

particular as UOPG 01 e 03 no que concerne às áreas condicionadas pela REN e áreas já

edificadas, assim como as tituladas por alvará de loteamento;”

No âmbito deste objetivo a Planta de Zonamento 1A foi alterada, tendo sido convertido o

polígono de zonamento EV (Espaços Verdes) em zonamento como Áreas Verdes de Proteção e

Valorização Ambiental, integradas em Solo Urbano – Estrutura Ecológica Municipal.

Foram desenvolvidas propostas de rede viária para as áreas das UOPG 01 e 03 que careciam de

estudo, foi retirada de propostas de traçado de via de traçado incompleto (norte da UOPG 01

no limite do plano) e foram efetuados ajustes e acertos pontuais.

As áreas das UOPG 01 e 03 não abrangidas pelo regime da REN foram integradas em Solo

Urbano de Espaços Habitacionais do Tipo 4 (SUEH-T4), tendo o normativo regulamentar sido

revisto em conformidade.

Considerando as alterações de conceitos decorrentes da aplicação do DR 9/2009 foi atualizado

o I.Imperm. B. máximo de 0,50 para 0,80 (atualizando o conceito para Índice de

Impermeabilização).


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5.2. Objetivo 6: “Avaliação e alteração em conformidade das normas transitórias e exceções previstas no

artigo 5.º do Regulamento do PUCA;”

No âmbito deste objetivo foi alterada a redação do artigo 5.º nos seguintes termos:

“ARTIGO 5.º

Vinculação

1 - O PUCA vincula as entidades públicas e ainda, direta e imediatamente, as sociedades

cooperativas e os particulares, com salvaguarda dos direitos legalmente constituídos e das

regras aplicáveis às edificações existentes.

2 – Revogado

3 – Revogado”

5.3. Objetivo 7: “Retificações ao nível da cartografia e do regulamento no sentido de melhor ajustar o plano às

condições ambientais, económicas, sociais e culturais existentes e no respeito pelas boas

práticas ao nível do ordenamento do território e urbanismo e respeito pela legislação

aplicável.”

Neste âmbito elencam-se seguidamente as alterações efetuadas às Plantas e ao Regulamento:

5.3.1. Planta de Zonamento 1A: Foram alteradas as designações das classes, categorias e sub-categorias de espaços em

conformidade com LBSOTU, com o RJIGT e com o Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de

agosto, conforme melhor descrito no ponto 3.3.2 do presente relatório.

No âmbito da referida alteração propõe-se que a categoria de solo “SUAL – Solo Urbano

Abrangido por Alvará de Loteamento” deixe de existir, passando as áreas a integrar Solo

Urbano Habitacional ou de Espaços Centrais, de acordo com as respetivas características.

Foi efetuada uma avaliação criteriosa da área anteriormente qualificadas como “Solo

Urbanizado Consolidado Residencial e Turístico (SUCRT)” [“Solo Urbano de Espaços

Habitacionais (SUEH)” na proposta de alteração] e como “Solo Urbanizado Consolidado Misto

(SUCM)” [“Solo Urbano de Espaços Centrais (SUEC)” na proposta de alteração]. Foram

qualificadas como Espaços Habitacionais áreas que o são quase unicamente e como Espaços

Centrais as áreas em que esse uso não é predominante.

Foi retirada a classe de espaço de SUCCOM – Médias superfícies comerciais existentes pois

apenas uma delas não se localiza em alvará de loteamento, o que já baliza amplamente os

parâmetros urbanísticos a aplicar, retirando a aplicabilidade prática do conceito que sustenta a

existência dessa classe de espaço.


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A categoria de “Espaços de Atividades Económicas” foi divida em dois tipos no sentido de

melhor especificar uma área para a qual se preconiza a existência de estacionamento público

associado à operação urbanística a desenvolver.

Nas UOPG 01 e 03 do antigo “SUR - Solo Urbanizado de Renovação”, proposto “SUEH-T4 – Solo

Urbano de Espaços Habitacionais Tipo 4” as áreas dos polígonos de zonamento EV,

condicionados pelo regime jurídico da REN foram retiradas e recategorizadas como “Áreas

Verdes de Proteção e Valorização Ambiental”.

Foi alterada classificação do “Solo de Urbanização Programada” (SUP), correspondente à

UOPG 04 para Solo Urbano, na categoria de “Espaços Centrais do Tipo 3”, conforme

fundamentação constante no ponto 3.3.2 do presente relatório.

No âmbito da Rede Viária foram atualizadas os traçados de vias propostas entretanto

efetuado, foram desenvolvidas propostas de rede viária para as áreas das UOPG 01 e 03 que

careciam de estudo, foi retirada de propostas de traçado de via de traçado incompleto (norte

da UOPG 01 no limite do plano) e foram efetuados ajustes e acertos pontuais.

Foi atualizada a representação gráfica das faixas de risco máximo para terra e faixa de

proteção para terra a que se refere o artigo 12.º do regulamento do PUCA com base na

informação fornecida pela APA/ARH.

5.3.2. Plantas de Zonamento 1B e 1C: Foram atualizadas as designações referentes à classificação e qualificação do solo constantes

das plantas 1B e 1C, passando a constar a designação de: “Solo Urbano de Espaços Centrais do

Tipo 3”.

5.3.3. Planta de Condicionantes: Foi identificada uma discrepância entre a delimitação da REN publicada pela Portaria n.º

6/2016, de 26 de Janeiro e a carta de condicionantes do PUCA numa pequena área do Alvará

de Loteamento n.º 10/94 no limite norte do plano na área poente.

Foi atualizada a delimitação da linha de Domínio Público Marítimo – Margens das Águas do

Mar com base nos elementos fornecidos pela APA/ARH.

5.3.4. Regulamento: O regulamento foi atualizado em conformidade com as alterações efetuadas na planta de

zonamento.

Foram revistos e atualizados conceitos em conformidade com LBSOTU, com o RJIGT e com o

Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de agosto.

Foi retirada a componente do regime transitório do artigo 5.º (n.ºs 2 e 3).


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Foram revistas disposições que na prática demonstraram ser de aplicabilidade

desnecessariamente complexa.

Revistas disposições de modo a simplificar a leitura, tornando a sua interpretação o mais clara

e objetiva possível.

Compatibilização dos parâmetros urbanísticos face ao anteriormente previsto no Plano Diretor

Municipal e com base na alteração dos conceitos urbanísticos decorrentes da aplicação do D.R.

9/2009, de 29 de maio.

Foram integras as disposições do POOC-BV em conformidade com o estipulado no artigo 198.º

do RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial – Decreto-Lei n.º 80/2015, de

14/05) em conjugação dom o artigo 78.º da LBSOTU (Lei de Bases Gerais da Política Pública de

Solos, de Ordenamento do Território e Urbanismo – Lei n.º 21/2014, de 30/05).

6. Concertação:

No âmbito do procedimento de concertação com as diversas entidades apresenta-se em anexo

um quadro síntese das alterações e retificações integradas na proposta de Alteração ao PUCA.


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7. Anexos:

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