Realidade do mercado imobiliário no Brasil
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Realidade do mercado imobiliário no Brasil
“O mercado imobiliário viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história”
Imóvel sobe de novo Estado de Minas-site (Site) | Publicado em: 2011-06-21 | Pag. 0
Apartamento em BH valoriza mais de 200% em sete anos O Tempo-site (Site) | Publicado em: 2011-06-21 | Pag. 0
Rentabilidade de imóvel dispara no paísGanho médio ficou em torno de 50% no Rio e em SP no ano passado; valorização superou até ouro, que rendeu 32%Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado em: 06/06/2011
Bússola - Vale a pena investir em imóvel agora? Estamos em uma bolha imobiliária? Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado em: 13/06/2011
Fonte: Revsta Exame – Edição 992 – 18/05/2011
“Apartamentos e casas em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre
tiveram, emmédia, a maior
valorização do mundo em 12 meses”
Nasce uma Bolha?
“Preços em alta, oferta em expansão, estrangeiros comprando – a euforia do mercado imobiliário comercial está passando dos limites?”
Exame 18/05/2011
Reflexão conceitual
BolhaCrescimento sem sustentação, sem fundamentos, descolado da realidade. (Percepção coloquial)
Boom“Rápida expansão de atividade(s) econômica(s), caracterizada por expectativas otimistas”. (Aurélio, 5.0 – 2004)
Definições
1.980 2.001 2.007 2.009 2.010 2.011 2.012
627.342 unidades financiadas. Final do BNH em 1986.
Marco regulatório SFI
Securitizações
R$ 49,6 bilhões de financiamentos ou
2,56% do Pib
O mercado sobrevive
predominantemente com financiamentos
próprios
Déficit habitacional na casa dos 7.2
milhões de unidades
Déficit habitacional cai para 5,8 milhões
de unidades
Começa a Internet no Brasil
1.995
Hiperinflação5 moedas em
8 anosCruzado, Cruzado
Novo, Cruzeiro,
Cruzeiro Real e Real
1.994
Rea
l
Histórico do mercado imobiliário brasileiro
Rompemos a barreira de 1 milhão
de unidades financiadas
totalizando mais de R$ 80 bilhões.
Atingimos 669.809 unidades
financiadas quebrando o
recorde de 1.980
1,6 milhão de unidades
financiadas totalizando mais de
R$ 114 bilhões.
29 anos
Abertura de capital de incorporadoras e
imobiliárias
MercadoBelo Horizonte
478.989.443,90
500.437.390,78
411.800.101,50
297.592.862,32
212.972.431,80
190.975.235,90
160.203.154,75
141.785.081,80
258.991.903,57
371.886,21
308.832,54
237.268,99
193.420,05
129.080,72
96.542,0094.972,00
111.442,46
160.077,41
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
300.000.000
350.000.000
400.000.000
450.000.000
500.000.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201290.000
120.000
150.000
180.000
210.000
240.000
270.000
300.000
330.000
360.000
390.000
Valor médio mensal das transações com apartamentos no anovalor médio negociado por apartamento no ano
Valor Médio Apartamento
Fev/12 371.726,49
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2012
Taxa no período = 291,41%
Período = 2.921 dias
Taxa efetiva ao mês = 1,41%
Selic no período = 1,01% a.m.
Ganho efetivo = 0,40% a.m.Ganho real = 4,91% a.a. 30,16%
20,42%
22,67%
20,83%
24,01%
12,79%15,43%
1,65%
Ranking mundial dos juros reaisaté 13 de abril de 2012
Ranking mundial dos juros reaisapós redução da selic (do dia 18/04/2012) para 9%
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – Bacen – Abril 2012
Apto 3 quartos – Funcionários – 95 m2 – 2 vagas – 18 anos
Preço em 27/04/2006 R$ 250.000,00
Preço em 24/06/2011 R$ 520.000,00
Valorização no período 108,00%
Período 1.884 dias
Taxa efetiva ao mês 1,17% a.m.
Selic no período 75,11% = 0,90% a.m.
Ganho real bruto 0,27%
Apto 3 quartos – Funcionáros – 95 m2 – 2 vagas – 3 anos
Preço em 09/05/2008 R$ 290.000,00
Preço em 24/06/2011 R$ 650.000,00
Valorização 124,14%
Período 1.452 dias
Taxa efetiva ao mês 1,68% a.m.
Selic no período 50,67% = 0,85% a.m.
Ganho real bruto 0.83% ou 10,43% a.a.
Região metropolitana de Belo Horizonte
MunicípioÁreaKm2
Número de habitantes
Habitantes por km2
Qtas vezes maior que BH
01 Jabuticatubas 1.116,77 14.040 12.50 3.3
02 Esmeraldas 909,98 61.369 68 2.7
03 Brumadinho 640,08 31.191 49 1.9
04 Baldim 556,44 8.012 14 1.6
05 Caeté 542,24 38.209 70 1.6
06 Nova Lima 428.45 71.897 168 1.2
07 Itaguara 410,62 11.697 29 1.2
08 Betim 345,99 391.718 1.135 1.05
09 Belo Horizonte 330,23 2.375.329 7.198 -
Fonte: ALMG - IBGE 2005 – Organizado por Caixa Imobiliária Netimóveis
Mercado delocação
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD - maio 2012
Retorno da locação x referencial de preçosRetorno bruto de locação de 0,4% a.m.
Taxa efetiva bruta ao ano = 4,91% a.a.
Taxa de juro real ao ano = 3,40% a.a.
Selic a 9% = 0,72% a.m
Em que rota estamos?
Venda de materiais cresce aquém do previsto LUCIANA SAMPAIO e AE. Diário do comércio – 24/06/2011
As vendas internas de materiais para construção cresceram 6,48% em maio ante abril, de acordo com pesquisa mensal divulgada ontem pela Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat). Em relação a maio de 2010, no entanto, houve queda de
0,85%. Este é o terceiro mês consecutivo de retração para o setor no comparativo com o mesmo mês do ano anterior, após 16 meses seguidos de alta.
Em 2011, as vendas mostram leve acréscimo de 0,57% na comparação com igual período de 2010. Nos 12 meses encerrados em maio, as vendas apresentam alta acumulada de 4,41%. Em nota, o presidente da entidade, Melvyn Fox, avalia que o resultado mostra que o setor continuará crescendo abaixo das expectativas previstas no início do ano, mas seguirá acompanhando a tendência da economia brasileira como um todo.
No momento, a Abramat ainda prevê crescimento de 7% para as vendas em 2011. Porém, caso o ritmo de desaceleração na economia se mantenha, a entidade diz que, em julho, poderia rever essa estimativa para entre 5% e 6%.
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7/0
6/2
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15
/06
/20
11
Fonte: Valor econômico – Abril 2012
Redução dos lançamentos 1º tri/2011 x 1º tri/2012
EzTec -67,60%
MRV -38,00%
PDG Realty -36,60%
Direcional -36,00%
Cyrela -22,80%
Brokfield -18,50%
Gafisa -10,00%
Tenda 0
Tecnisa 0
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011
“...em cinco anos os preços dos imóveis residenciais nas duas maiores cidades do Brasil, São Paulo e Rio de Janeiro, aumentaram 140%”.
“Do jeito que as coisas estão, estimamos que o mercado esteja supervalorizado em até 50%”.
Capital Economics24 de abril de 2012
Mercado real
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Maio 2012
Número total de transações
Valor total das transações – em bilhões de reais
Projeção
Volume do mercado de BH segundo ITBI
Desafios
.: Acomodações e consolidações
.: Escassez de recursos para o financiamento imobiliário
.: Ampliação da crise mundial
.: Possível excesso de oferta de alguns tipos de imóveis
.: Adiamento de decisões de compra em função de uma expectativa de “bolha”
Fonte: Banco Central do Brasil - Abril 2011
Relação crédito imobiliário x Pib
.: Sólida demanda (na venda e locação) sobretudo de compradores do primeiro imóvel => diminuição do degrau social com expressiva elevação do contingente da classe média que já atinge 50% da população brasileira.
.: Fenômeno do bônus demográfico (as crianças dos anos 80 e 90 são os compradores de hoje) => 23 milhões de novas moradias nos próximos 15 anos.
.: Programa “minha casa minha vida” com expressivo alcance no segmento popular e capacidade de propulsão dos demais segmentos.
.: Crescimento das operações do SFI, como a securitização dos ativos imobiliários.
.: Tendência de queda da Selic.
.: Coerência das taxas de valorização dos imóveis (média) em relação às taxas de juros praticadas no país.
.: Política monetária recessiva que permite manobras de fomento macroeconômicas.
Fundamentos positivos
Mediante os fundamentos apresentados podemos esperar que o mercado continue crescendo e valorizando. O valor médio dos imóveis deve continuar variando acima da remuneração do mercado financeiro. Entretanto, nossa expectativa é que esse crescimento seja menos vigoroso que o registrado nos últimos anos.
Conclusão
Ariano Cavalcanti de Paula
www.ariano.com.br
Obrigado