QUAL FOI O TRABALHO REALIZADO? - Pesquisa · falhas nos Laudos de Valor Locatício e falta de ......

RELATÓRIO Nº 201602673

QUAL FOI O

TRABALHO

REALIZADO?

AUDITORIA DE

AVALIAÇÃO DOS

RESULTADOS DA

GESTÃO (ARG)

Empresa Brasileira de

Correios e Telégrafos (ECT)

Avaliação da Gestão na

Empresa Brasileira de

Correios e Telégrafos,

referente aos processos de

locação de imóveis com

infraestrutura sob medida

(BTS) para implantação dos

Centros de Cartas e

Encomendas (CCE) nas

cidades de Salvador e de

Recife.

POR QUE O TRABALHO FOI

REALIZADO?

A avaliação foi realizada por solicitação da

Auditoria Interna da ECT, motivada por

demanda da Vice-Presidência de Serviços

(VISER) da Empresa, que solicitou à CGU a

realização de auditoria especial nos processos de

locação de imóveis com infraestrutura sob

medida (BTS) para implantação dos Centros de

Cartas e Encomendas (CCE) de Salvador e de

Recife.

QUAIS AS CONCLUSÕES

ALCANÇADAS? QUAIS

RECOMENDAÇÕES FORAM

EMITIDAS?

Verificou-se que a ECT não conta com

normativo específico que estabeleça parâmetros

para a locação de imóvel nessa modalidade, o

que oportunizou a ocorrência de falhas. A

escolha da modalidade BTS não foi precedida de

estudos técnicos que demonstrassem a vantagem

dessa modalidade em relação a outras opções (os

benefícios só foram demonstrados em momento

posterior à contratação). Também foram

verificadas falhas e alterações contratuais que

representaram desvantagens à ECT, além de

falhas nos Laudos de Valor Locatício e falta de

mapeamento de riscos e de verificação de dados

das empresas contratadas e vazamento de

informações na etapa de prospecção de

mercado.

Em suma, foi recomendado à ECT a elaboração

de normativo interno que defina todo o processo

de locação de imóvel na modalidade BTS, e que

a empresa estruture política imobiliária,

contendo ferramentas para a análise econômico-

financeira comparativa das diferentes soluções.

Além disso, também se recomendou que as

falhas contratuais verificadas sejam sanadas por

meio da repactuação dos respectivos contratos.

Ministério da Transparência e

Controladoria-Geral da União

Dinheiro público é da sua conta www.portaldatransparencia.gov.br 2

Unidade Auditada: EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E

TELEGRAFOS

Exercício: 2016

Processo:

Município: Brasília - DF

Relatório nº: 201602673

UCI Executora: SFC/DI/CGCOM - Coordenação-Geral de Auditoria da Área de

Comunicações

_______________________________________________ Análise Gerencial

Coordenador Geral,

Por meio deste Relatório, apresentam-se os resultados do trabalho de Avaliação

da Gestão na Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, referente aos processos de

locação de imóveis com infraestrutura sob medida (BTS) para implantação dos Centros

de Cartas e Encomendas (CCE) de Salvador e de Recife. O presente trabalho foi realizado

de acordo com os preceitos contidos na Ordem de Serviço nº 201602673 e em

atendimento ao inciso II do Art. 74, da Constituição Federal de 1988, de acordo com o

qual cabe ao Sistema de Controle Interno: “comprovar a legalidade e avaliar os resultados,

quanto à eficácia e eficiência, da gestão orçamentária, financeira e patrimonial nos órgãos

e entidades da administração federal”.

Os trabalhos foram realizados na Sede da Unidade Gestora em Brasília/DF, no

período de 9 de maio 2016 a 22 de julho 2016, em estrita observância às normas de

auditoria aplicáveis ao serviço público federal, objetivando o acompanhamento dos atos

e fatos de gestão ocorridos no período de abrangência do trabalho.

Nenhuma restrição foi imposta ao trabalho.

http://www.portaldatransparencia.gov.br/


1. Introdução

Por meio do Ofício nº 247/2016-GEFC/AUDIT, de 02 de fevereiro de 2016, a Auditoria

Interna da ECT, motivada por demanda da Vice-Presidência de Serviços (VISER) da

ECT, solicitou à CGU a realização de auditoria especial nos processos de locação de

imóveis com infraestrutura sob medida (BTS) para implantação dos Centros de Cartas e

Encomendas (CCE) de Salvador e de Recife.

No pedido, são solicitadas providências no sentido de averiguação de:

i) Critérios adotados para identificar e definir a região para a implantação das unidades;

ii) Procedimento adotado para realizar e divulgar a prospecção de mercado;

iii) Procedimento utilizado para selecionar os imóveis;

iv) Valor do aluguel avençado para os Contratos de Locação de Imóveis sob Medida n°

01/2014 e n° 02/2014, CCE Salvador e CCE Recife, respectivamente;

v) Gestão das vistorias realizadas durante a execução das obras de edificação dos

empreendimentos contratados;

vi) Cláusula contratual que trata de rescisão antecipada de contrato de locação de imóvel

com infraestrutura sob medida;

vii) Cláusula contratual que trata da opção de compra do imóvel pelos Correios;

viii) Procedimentos pertinentes às contratações de facilities e manutenção, destinados a

permitir a operacionalização dos imóveis Correios.

Nesse sentido, o trabalho buscou avaliar os processos de locação quanto às questões

apresentadas, levantando pontos críticos, identificando oportunidades de melhoria, bem

como possíveis falhas gerenciais.

2. Resultados dos trabalhos

A aplicação dos testes no âmbito da auditoria permitiu verificar o processo de

disponibilização de imóvel para operação dos Centros de Cartas e Encomendas (CCE) de

Salvador e de Recife, bem como a atuação das áreas envolvidas no processo de locação

de imóvel com infraestrutura sob medida (Build to Suit – BTS).

Dos exames aplicados, foi possível observar que a ECT não conta com normativo interno

específico que estabeleça critérios, regras, competências, atribuições e procedimentos

para a locação de imóvel nessa modalidade, o que oportunizou a ocorrências de falhas.



Além disso, foi verificado que a escolha da modalidade BTS não foi precedida de estudos

técnicos que demonstrassem a vantagem de se adotar essa modalidade em relação a outras

opções de disponibilização de imóveis. Os benefícios da modalidade adotada para aluguel

de imóvel para operação dos CCE de Salvador e de Recife só foram demonstrados em

momento posterior à contratação das empresas para disponibilização dos imóveis, o que

representou um risco para empresa, considerando que os outros tipos de modalidade de

disponibilização de imóvel poderiam ser mais vantajosos.

Em análise ao processo de locação para operação do CCE de Salvador, foi observado que

o Laudo de Valor Locatício, que estipula um preço de referência para locação, estimou o

aluguel do terreno de 98.538,49 m2 por R$ 900.000,00. Em negociação com a empresa

contratada, ficou acertado que o aluguel seria de R$ 899.895,69 mensais pela área total

do terreno. Todavia, posteriormente, se aventou a possibilidade da redução do terreno,

com a finalidade de reduzir despesas relacionadas a tributos e manutenção da área não

construída. No contrato assinado foi verificado que o terreno foi reduzido para 86.303,64

m2, sem, contudo, o respectivo ajuste no valor do aluguel.

No curso dos trabalhos realizados também foi verificado que houve alteração de cláusulas

da minuta modelo de contrato, que representaram desvantagens à ECT, sem o registro de

justificativas ou atas de negociações que demonstrassem que a efetivação do contrato

estava condicionada às modificações realizadas.

Em relação ao Laudo de Valor Locatício, que estabelece o preço de referência do imóvel

a ser locado na modalidade BTS, tanto para o caso do CCE de Salvador, quanto o do CCE

de Recife, foi observado que a empresa contratada para elaboração dos Laudos não seguiu

a recomendação da Norma Técnica 14.653 da ABNT. Para a estipulação de preço de um

imóvel ainda não existente (chamado de “imóvel paradigma”), a norma prevê que seja

realizada uma amostra com imóveis próximos ao imóvel alvo e com perfil semelhante. A

Norma recomenda que a pesquisa dos imóveis que compõem a amostra seja feita por

engenheiro avaliador, realizando a vistoria in loco desses imóveis. No entanto, foi

verificado que a empresa contrata para elaboração dos Laudos Locatícios do CCE de

Salvador e de Recife realizou a pesquisa por meio de pessoas credenciadas, em sua

maioria corretores de imóveis, ou em informações extraídas de anúncios de jornais, sem,

no entanto, realizar a vistoria no local dos imóveis.

Nos exames realizados, também foi verificado que a ECT não procedeu com a verificação

das informações técnicas, contábeis, financeiras e econômicas das empresas contratadas,

de forma a atestar que teriam condições de honrar os compromissos assumidos.

No caso da locação de imóvel para operação do imóvel de Recife, foi observada

fragilidade no processo de avaliação e aprovação do Laudo de Valor Locatício pela ECT,

pois não foram realizadas todas as verificações exigidas por normativo interno, além de

não utilizar o instrumento formal adequado para registrar a análise realizada. Ademais,

no caso de Recife, foi verificada a morosidade na aplicação de penalidade por

descumprimento contratual.

Os testes aplicados também revelaram que não havia mapeamento de risco quanto à

rescisão contratual ou plano de ação para mitigação desse risco, que se materializou no



caso do CCE de Recife. O processo de locação na modalidade BTS também não previa a

realização de fiscalização durante a construção do imóvel pela contratada, o que não

permitiu um controle da execução da obra do CCE de Recife e adoção de medidas

tempestivas.

Por fim, foi observada a ocorrência de vazamento de informações na etapa de prospecção

de mercado, descumprindo normativo interno da empresa, além da assinatura de contrato

para locação do imóvel de operação do CCE de Salvador com base em um Certidão

Positiva de Débitos com Efeitos Negativos vencida, o que representou um risco à ECT

de ter suas operações suspensas por problemas do imóvel junto aos órgãos locais.

3. Conclusão

Os testes, exames e levantamentos realizados evidenciaram que o processo de locação de

imóveis com infraestrutura sob medida (BTS) ainda é incipiente no âmbito da ECT,

gerando falhas e fragilidades decorrentes, principalmente, da ausência de normativos

internos voltados especificamente para o tema. Ademais, na etapa de planejamento, não

houve, antes da tomada de decisão que adotou a modalidade BTS, elaboração de estudos

técnicos conclusivos que fundamentassem a vantagem dessa escolha.

Ante as falhas observadas, foi recomendado à ECT a elaboração de normativo interno

que defina todo o processo de locação de imóvel na modalidade BTS. Este normativo

deve: prever as atribuições e responsabilidades de cada área; estabelecer procedimentos

de verificação da situação técnica, econômica e financeira das empresas locadoras; prever

a fiscalização das obras dos imóveis na etapa de construção; exigir o registro de

negociações e modificações do contrato padrão; estabelecer exigências quanto à

necessidade de vistoria in loco para as empresas contratadas para elaboração do Laudo

Locatício; e conter orientações aos empregados na condução desse processo.

Ademais, foi recomendado à ECT proceder com a estruturação da política imobiliária,

contendo ferramentas para a análise econômico-financeira comparativa das diferentes

soluções de disponibilização de imóveis.

Em relação à locação do imóvel de operação do CEE de Salvador, no qual foi observado

a redução do terreno total do empreendimento, sem a respectiva redução do valor do

aluguel, foi recomendado a adoção de providências para repactuação do contrato.

Os servidores listados a seguir que não tiveram suas assinaturas apostas neste relatório

não estavam presentes, quando da geração deste documento, por motivo previsto

legalmente. No entanto, atuaram efetivamente como membros da equipe responsável

pela ação de controle.

Brasília/DF, 29 de novembro de 2016.



______________________________________________ Ordem de Serviço nº 201602673

1 GESTÃO OPERACIONAL

1.1 Avaliação dos Resultados da Gestão

1.1.1 Avaliação dos Resultados da Gestão

1.1.1.1 CONSTATAÇÃO

Ausência de normativo interno com regramentos e orientações específicas para a

locação na modalidade imóvel sob medida (BTS).

Fato

Em análise aos processos de locação de imóvel sob medida (Build to Suit – BTS) para

operação do Centro de Cartas e Encomendas (CCE) de Salvador e Recife foi observado

que a ECT não conta com normativo interno específico que estabeleça o regramento para

a locação de imóvel nessa modalidade.

No caso concreto da contratação do CEE de Salvador e Recife observa-se que os

normativos utilizados se referem ao processo de aquisição/locação de imóvel de maneira

geral, ou seja, independe da modalidade, seja de locação imóvel edificado, aquisição de

imóvel identificado ou aquisição de terreno para a edificação. Ou seja, somente os

preceitos gerais previstos nos Manuais Internos são utilizados.

Observou-se, ademais, que orientações eram emitidas pelas áreas responsáveis conforme

o andamento do processo. Todavia, essas orientações eram expedidas para cada caso em

cada localidade, o que atenta para a padronização do processo no âmbito de toda a

empresa.

Dessa forma, verificou-se que não há normativo interno que preveja regramentos

específicos para o processo de locação na modalidade BTS, como por exemplo,

procedimento para contratação de empresa de consultoria para estimativa do preço de

locação, processo de fiscalização da obra antes das entregas das chaves, etc. Mesmo que

o procedimento de locação de imóvel na modalidade BTS seja novo para a ECT, deve-se

estabelecer regras com o intuito de padronizar o processo e torná-lo mais eficiente.

Mesmo antes do início do processo de locação na modalidade BTS, é conveniente que

normativos internos estabeleçam regramentos precisos para a escolha da melhor solução

de disponibilização de imóveis, com a realização de estudos de viabilidade técnico-

econômica para cada tipo de solução e comparação entre elas, de forma a obter o resultado

mais favorável para a empresa.

No decorrer desse Relatório de Auditoria será demonstrado que a falta de normativo que

pautasse todo o processo acarretou em falhas e ineficiências, devido às fragilidades do

processo atualmente adotado pela ECT para locação de imóvel na modalidade BTS.

##/Fato##

Causa



Adoção de novo modelo de contratação de imóvel na modalidade BTS sem definição

prévia de regras e critérios para a condução do processo.

Ausência de política imobiliária baseada em estudo econômico-financeiro comparativo

que demonstre a vantagem da solução imobiliária adotada em relação a outras opções de

disponibilização de imóveis.

##/Causa##

Manifestação da Unidade Examinada

A ECT manifestou-se por meio do Memorando nº 568/2016-GPAT/DEGSS, de 10 de

agosto de 2016, anexo ao Ofício nº 410/2016-PRESI, de 12 de agosto de 2016,

informando que:

“A elaboração de normativo interno que preveja regramentos específicos para o

processo de locação na modalidade BTS está em andamento. A norma contemplará os

procedimentos do rito de contratação já praticados nos Correios, bem como as

experiências adquiridas com as contratações realizadas até o momento.

Cabe registrar o desenvolvimento de trabalhos para a estruturação da política

imobiliária dos Correios, que contará com a implementação de ferramenta para análise

comparativa econômico-financeira de solução imobiliária a ser utilizada para a

definição do melhor modelo de negócio imobiliário, para atender a necessidade de

instalação das unidades da empresa. A previsão de finalização deste estudo é

dezembro/2016.

À época da contratação da locação dos imóveis para CCE Salvador e CCE Recife

existiam procedimentos norteadores aprovados na 4ª Reunião Ordinária do COMIN

(anexo 1). Tais procedimentos estão sendo observados na elaboração do normativo

especifico para locação BTS.

O Grupo de Trabalho responsável pela contratação dos imóveis para os CCEs Recife e

Salvador, informou que tomou por base os procedimentos norteadores aprovados na 4ª

Reunião Ordinária do COMIN. O Grupo realizou ajuste na divulgação da prospecção

de mercado, promovendo alteração no modelo de publicação sobre o interesse dos

Correios na locação de imóvel sob medida, deixando de expor o nome da Empresa e

visando com isso evitar especulação de mercado imobiliário na região de interesse.

Convém ressaltar que as orientações emitidas, conforme o andamento do processo,

tinham o condão de elucidar as dúvidas durante a execução da contratação pelo Grupo

de Trabalho, vez que tratava-se de uma modalidade nova para os Correios. As

elucidações pela área responsável servem para garantir a atuação dentro dos padrões

de contratação para todos os processos.

No que diz respeito ao acompanhamento de execução das obras por parte do locador, a

norma contemplará regra especifica para o acompanhamento da execução contratual

por parte dos Correios.



Ademais, os Correios dispõem de normativo que trata de procedimentos para elaboração

de laudo de avaliação de valor locatício (MANENG Mod. 7, Cap. 1) e tais regramentos

já estão recepcionados no desenvolvimento do trabalho da norma para BTS”.

A ECT manifestou-se, também, por meio do Memorando nº 462/2016-GAB/VICOR, de

30 de setembro de 2016, anexo ao Ofício nº 476/2016-PRESI, de 04 de outubro de 2016,

informando que:

“Conforme ficou demonstrado nas informações encaminhadas em anexo ao Mem.

39012016-GAB/VICOR, de 12 de agosto de 2016, relativo à Solicitação de Auditoria

Final n.º 01601726/004 - Ministério da Transparência, Fiscalização e Controle-MTFC,

e, também, na Reunião de Busca Conjunta de Soluções realizada entre a equipe dos

Correios e dos auditores deste MTFC em 27 de setembro de 2016 na sede dos Correios,

os contratos que são objeto deste Relatório Preliminar foram validados por estudos

econômico-financeiros da Empresa, que demonstraram a eficácia da solução imobiliária

das contratações de imóvel com infraestrutura sob medida (BTS).

Esclarecemos, entretanto, que na busca de aperfeiçoamento constante da gestão da

empresa, e com o intuito de (re)estruturar a política imobiliária dos Correios, vem sendo

realizado trabalho coordenado pelo Departamento de Gestão da Cadeia de Suprimentos

e Serviços Gerais - DEGSS, da Vice-Presidência Corporativa - VICOR, que contará com

a implementação de ferramenta para análise econômico-financeira comparativa de

solução imobiliária a ser utilizada para a definição do melhor modelo de negócio

imobiliário, para atender a necessidade de instalação das unidades da Empresa.

Também está em andamento elaboração de normativo que contemplará os procedimentos

para contratação de locação de imóveis com infraestrutura sob medida (BTS), levando

em conta o rito de contratação já praticado pelos Correios, bem como as experiências

adquiridas com as contratações realizadas até o momento.

Ambos os trabalhos (estruturação de política imobiliária e normativo específico sobre

locação BTS) tem previsão de finalização em dezembro/2016.”.

##/ManifestacaoUnidadeExaminada##

Análise do Controle Interno

Em sua manifestação, a ECT informa que está em andamento a elaboração de normativo

que contemplará os procedimentos para contratação de locação de imóveis com

infraestrutura sob medida (BTS), levando em conta o rito de contratação já praticado

pelos Correios, com previsão de finalização em dezembro de 2016.

Dessa forma, considera-se que as ações em andamento deverão sanar a ausência de

normativos que regulem essa modalidade de contratação.

##/AnaliseControleInterno##

Recomendações:

Recomendação 1: Elaborar o normativo interno que defina as atribuições,

responsabilidades, regras, procedimentos e orientações do processo de locação de imóveis



com infraestrutura sob medida (BTS), apresentando documentação comprobatória da

conclusão e efetiva implementação do normativo.

Recomendação 2: Elaborar ferramenta para análise prévia e comparativa das várias

soluções de disponibilização de imóveis, de forma a selecionar o modelo que apresenta

maiores vantagens à ECT, quantos aos aspectos técnicos, econômicos e financeiros, para

atender as necessidades de instalação das unidades da ECT.


Ausência de estudo conclusivo que respaldasse a decisão da escolha da modalidade

de locação sob medida (BTS) para disponibilização de imóveis para os CCE de

Salvador e de Recife.

Fato

Em análise aos processos de locação de imóvel sob medida destinado à operação

dos CCE de Salvador e de Recife foi constatado que a escolha da modalidade BTS para

disponibilização dos respectivos imóveis não estava respaldada por estudo conclusivo

que destacasse essa modalidade como a mais vantajosa para a ECT.

A fase de planejamento de investimentos é etapa primordial para o sucesso do

negócio da empresa, exigindo a elaboração de estudos de viabilidade técnico-econômicas

para embasar o processo de tomada de decisão, especialmente quando há grande

materialidade de valor envolvida e quando há várias soluções possíveis para a realização

do empreendimento.

Embora tenha sido elaborado pelo Grupo de Trabalho em janeiro de 2013 o

Relatório nº 00003/2013 – Modelo de Disponibilização de Imóveis, que avalia

alternativas de mercado para disponibilização de imóveis, o documento não foi produzido

na fase de planejamento dos investimentos, de forma a subsidiar a tomada de decisão

pelas instâncias competentes. Esse Relatório foi elaborado após a deliberação do Comitê

Estratégico de Avaliação e Monitoramento de Investimentos (COMIN) para adoção da

modalidade de locação por BTS para as Unidades de Salvador (20ª Reunião Ordinária em

28 de agosto de 2012) e de Recife (23ª Reunião Ordinário em 25 de setembro de 2012).

Outro fator é que o Relatório n. º 00003/2013 não é conclusivo sobre a vantagem

da modalidade BTS em relação às demais opções. São destacadas vantagens quanto à

celeridade do processo, versatilidade para mudança de endereço e desoneração para

desenvolvimento dos projetos de obra e realização de procedimento licitatório. Contudo,

o Relatório não conclui que a modalidade BTS é a melhor opção, inclusive aponta que

outras modalidades (Direito Real de Superfície, Fundo de Investimento Imobiliário e

Parceria Pública Privada) necessitariam de aprofundamento de estudos.

Além disso, não houve uma avaliação econômico-financeira da modalidade de

BTS, sob a tutela dos dispositivos do Manual de Orçamento e Custo (MANORC), que

afirmam que não é necessário estudo de viabilidade quando não envolver investimento

(MANORC, Módulo 1, Capítulo 2, subitem 3.2) e for aquisição, construção, ampliação



ou adaptação de imóveis operacionais ou comerciais para atender expansão natural das

operações (MANORC, Módulo 1, Capítulo 2, subitem 3.5, alínea “d”).

Contudo, ressalta-se que dispositivo do MANORC (Módulo 1, Capítulo 2,

subitem 3.4) afirma que a base fundamental para análise da viabilidade econômico-

financeiro é a existência de decisões alternativas.

Ademais, a necessidade do estudo de viabilidade econômica para fundamentar a

opção pelo modelo BTS, foi ratificada pelo TCU, segundo o Acórdão n. º 1301/2013 -

TCU – Plenário, de 29 de maio de 2013, no qual sagrou-se a decisão de que a locação sob

medida deve ser fundamentada como opção mais favorável economicamente.

Verifica-se, portanto, que a conclusão do Relatório nº 00003/2013, não tinha os

elementos necessários para definir a modalidade de BTS como a mais benéfica para a

empresa, principalmente considerando as peculiaridades e restrições de cada Diretoria

Regional, Unidade da Federação e localidade nas quais seriam implantadas as unidades

de operação.

Cumpre salientar que em julho de 2014 foi emitido um Estudo Comparativo de

Custos entre Aquisição e Locação de Imóveis para as Unidades de Tratamento da Rede

Primária, concluindo que a disponibilização de imóveis por BTS seria a alternativa a ser

empreendida pela ECT.

Embora o estudo tenha sido favorável à solução de contratação na modalidade

BTS, essa opção só se torna viável, sob o ponto de vista estritamente financeiro, se a

empresa conseguir calcular seu risco operacional ou de negócio de forma direta ou

indireta e que não fosse abaixo de certo limiar (2%, para o CEE de Salvador, e 3%, para

o CEE de Recife).

Ante todo o exposto, verifica-se que a decisão de adoção da modalidade de imóvel

sob medida para operação do CEE de Salvador e de Recife não foi pautado em estudos

conclusivos que demonstrassem que essa solução é a mais vantajosa para a ECT,

principalmente considerando que a disponibilização de imóvel em cada localidade merece

um estudo específico, de forma a escolher a solução mais profícua tendo em vista todas

as características e limitações de cada caso.

Outrossim, observa-se a necessidade de melhoria dos normativos internos e dos

estudos realizados para que seja adotada a melhor modalidade de disponibilização de

imóvel em cada situação.

##/Fato##

Causa

Elaboração da avaliação das alternativas de mercado para disponibilização de imóveis

posteriormente à fase de planejamento e decisão pela escolha da modalidade BTS, que

considerou como aspecto preponderante na definição do modelo o prazo de realização da

obra.

##/Causa##




A ECT apresentou manifestação por meio do Memorando nº 640/2016-VISER, de 17 de

agosto de 2016, anexo ao Ofício nº 418/2016-PRESI, de mesma data, informando que “o

planejamento para a disponibilização dos imóveis estratégicos, destinados ao

recebimento e instalação das unidades automatizadas (CCEs) e das máquinas de cartas

e encomendas, em fase de aquisição naquela oportunidade, foi pela aquisição de terrenos

e posterior construção às expensas dos Correios.

O cronograma apresentado pela coordenação do processo de aquisição de imóveis

apontava a data de outubro/2012, como previsão para encaminhar o relatório de

aquisição dos terrenos à Diretoria. Posteriormente à apreciação e a aprovação pela

Diretoria, o relatório seria encaminhado ao Conselho de Administração dos Correios.

Esse prazo inviabi1izaria o cumprimento do estabelecido no Anexo 1 do Programa de

Infraestrutura - Marcos e Prazos da PRT/VITEC-149/2012 (Anexo 3), que instituía o

início das obras de construção do empreendimento para novembro/2013.

Na mesma oportunidade, a Área de Engenharia dos Correios estimou que, se os terrenos

fossem adquiridos em outubro/2012, as obras de construção somente poderiam ser

iniciadas em abri1/2014, com perspectiva de conclusão em abri1/2016. Esse prazo,

conforme entendimento do COMIN e da Vice-Presidência de Tecnologia-VITEC,

inviabi1izaria o planejamento estabelecido para recebimentos das máquinas de

automação, conforme cronograma estabelecido na época.

Diante desse cenário o Comitê Estratégico de Investimento-COMIN, conforme Ata da

10ª Reunião Ordinária/2012 (Anexo 1), determinou a adoção do modelo de BTS para os

imóveis estratégicos. As justificativas para a alteração da modalidade de aquisição para

a locação precedida de obra sob medida, foram pautadas na impossibilidade de

cumprimento do prazo estabelecido na Reunião/COMIN, de 10/07/2012 (Anexo 2).

Esclarecemos que o Relatório n.º 00003/2013 - Modelo de Disponibilização de Imóveis,

embora não tenha sido conclusivo indicou vantagens do BTS em relação aos demais

modelos.

O Relatório Técnico VIPAD - 385/2014 aprovado na 2ª Reunião COMIN/2014 (Anexo 4)

teve por objetivo comparar alternativas de investimento pretendidos pela ECT para

implantar novas unidades de tratamento primária, automatizadas, considerando os

aspectos técnicos, estratégicos, financeiros, econômicos e normativos aplicáveis.

Portanto, o resultado apresentado pelo estudo comparativo de custos não poderia ser

interpretado apenas do ponto de vista financeiro, conforme registrado com a utilização

de aposto explicativo cuja finalidade foi expressar uma das perspectivas possíveis de

análise, dentre as possíveis: contábil, financeira, econômica, técnica, estratégica. Logo,

a avaliação financeira deveria ser considerada em conjunto com outras variáveis para

auxiliar e robustecer o processo decisório dos Correios.

Por esta razão, a expressão de favorabilidade econômica insere um significado mais

abrangente que a expressão financeira, pois aquela abrange outros aspectos além da

variação do dinheiro no tempo (conceito amplamente utilizado em matemática



financeira), como por exemplo: Restrição orçamentária, imperfeições de mercado,

avalição estratégica do negócio, empresas concorrentes em atuação no mesmo segmento

de mercado, etc. Assim, a adoção do modelo de locação por BTS pode se tomar viável

mediante outros aspectos, até mesmo em um ambiente cuja avaliação financeira tenha

sido desfavorável.

No entanto, o Relatório Técnico VIPAD - 385/2014 apresentou para todos os casos

estudados vantagem da contratação de locação sob medida em comparação com a

aquisição e construção dos imóveis para atender à necessidade de instalação das

unidades automatizadas (CCEs) contendo máquinas de cartas e encomendas.

O mencionado estudo registrou a ausência, prévia à realização dos cálculos, de

disponibilização de informação que expressasse o risco operacional a que os Correios

está sujeito de modo que pudesse ser apenas coletado e aplicado no estudo comparativo.

Dessa forma, o autor do trabalho calculou, com base na literatura pertinente, o risco

operacional, denominado de Grau de Alavancagem Operacional (GAO), cujo conceito e

fonte foram registrados no respectivo estudo. Assim, os Correios passaram a dispor de

uma forma de cálculo de risco operacional e que se encontrava apto, com base na

literatura utilizada, a ser aplicado no estudo comparativo.

A conclusão do Relatório Técnico VIPAD - 385/2014 registra textualmente que o risco

operacional calculado era aplicável a cada situação analisada e permitiu concluir pela

vantajosidade da locação por BTS considerando, como item importante, que as decisões

de qualquer organização são adotadas considerando incertezas que naquele caso foram

expressas utilizando o GAO, cuja transcrição reproduzimos a seguir:

[...]

No presente estudo foi analisado o Grau de Alavancagem Operacional (GAO) que,

segundo ASSAF NETO, há uma importante relação entre o (GAO) e o risco econômico

(operacional) da empresa. Trabalhando acima do ponto de equilíbrio, a empresa tende

a apresentar menor GAO, mas também menor risco de entrar em prejuízo. Trabalhando

com alto GAO, tenderá a se situar perto do seu ponto de equilíbrio e, consequentemente,

com altos riscos de melhorar significativamente seu resultado, ou de piorá-lo também

significativamente.

De forma rudimentar, o GAO foi obtido a partir das informações de tráfego postal,

disponíveis nos Relatórios de Avaliação Empresarial (RAE), e das Demonstrações

Financeiras (Balanço Patrimonial e Demonstração do Resultado do Exercício - DRE)

referente aos exercícios de 2009 a 2013.

O GAO foi calculado considerando o segmento de Encomendas, o Concorrencial e o

Tráfego Postal Geral, da forma como são apresentados no Relatório de Avaliação

Empresarial.

Em termos absolutos, o GAO calculado para 2013, resultante da variação do Lucro

Bruto sobre a variação no volume postado, para os segmentos citados comportou-se da

seguinte forma: 4,99% para o segmento Encomendas; 0,81 % para o segmento



Concorrencial e 6,76% para o Tráfego Postal Geral permitindo a utilização da variação

de 1% a 5% como taxa de risco associada à TMA.

[...]

Dessa forma, os valores absolutos utilizados como risco operacional (GAO) decorreram

de informações reais e disponibilizadas pelos Correios. A utilização da variação do risco

de 1% a 5% teve o suporte das informações da organização a partir da seleção da

perspectiva mais conservadora do risco a que a organização estava exposta, com base

nos dados utilizados. Se por outro lado, fosse utilizada outra perspectiva de análise do

risco operacional (GAO) ao considerar o lucro líquido após o imposto de renda para os

mesmos segmentos de Encomendas (19,79%), Concorrencial (3,20%) e Tráfego Postal

Geral (26,79%) estes resultados, se aplicados ao estudo, teriam uma influência ainda

mais significativa à utilização do modelo de locação de imóveis sob medida.

Portanto, o estudo comparativo foi aplicado a cada um dos imóveis listados naquele

documento de forma específica e conclusiva considerando as informações disponíveis,

incluindo o cálculo do risco operacional (GAO) proposto pelo autor do estudo.

De outro modo, o estudo comparativo elaborado e apresentado em 2014 entregou aos

Correios um estudo comparativo de custos a partir das análises de viabilidade

econômico-financeira produzidas tanto para a locação por BTS quanto para a aquisição

e construção dos CCEs a fim de demonstrar qual dentre as alternativas estudadas deveria

ser aplicada pelos Correios naquele momento. Dessa forma, os Correios possuem desde

2014 estudo comparativo de custos que naturalmente poderá ser revisto e atualizado

periodicamente.

Quanto à avaliação do valor da locação utilizados na adoção do modelo BTS não trouxe

qualquer prejuízo aos Correios. Os valores locatícios, tanto para o prédio destinado ao

CCE Salvador, quanto para o CCE Recife, foram negociados abaixo do valor máximo e

médio, respectivamente, apontados nos laudos de avaliação, conforme demonstra a

planilha abaixo:

Em que pese a decisão pelo BTS preceder ao Estudo Comparativo de Custos entre

Aquisição e Locação de Imóveis para as Unidades de Tratamento da Rede Primária, este

ratificou que a opção pela locação de imóvel sob medida, à época, foi a mais vantajosa

para os Correios.

Cabe ressaltar que a prospecção de imóvel pelos Correios considerou, também, a

alternativa de locação de imóvel pronto, edificado, quando da publicação da prospecção,

conforme exemplo do texto a seguir, "EMPRESA DE GRANDE PORTE procura para

locação imóvel tipo galpão pronto ou a construir para instalação e funcionamento de

Complexo Operacional Logístico” nenhum imóvel pronto foi ofertado.



Registra-se, por fim, que o desenvolvimento de trabalhos para a estruturação da política

imobiliária dos Correios, que tem previsão de finalização em dezembro/2016, contará

com ferramenta para análise econômico-financeira da solução imobiliária, destinada ao

melhor modelo de negócio imobiliário”.

Por meio do Memorando n.º 761/2016-VISER, de 30 de setembro de 2016, encaminhado

à CGU por meio do Ofício n.º 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de 2016, foi apresentada

manifestação adicional, conforme mostrado a seguir.

“O Grupo de Trabalho não descartou a necessidade de avaliação econômico-financeira

preliminar para as alternativas estudadas, mas sim, obedeceu ao que dispunham os

normativos dos Correios. Não caracterizando, em hipótese alguma, atos de omissão ou

negligência referente à norma então vigente.

Dispunha o MANORC, Módulo 1, Capítulo 2, subitem 3.4, vigente até 23/12/2015:

3 POLÍTICAS E DIRETRIZES DO PROCESSO ESTUDO DE

VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA DE

PROJETO/CONTRATO DE INVESTIMENTO

3.1 ...

3.2 ...

3.3 ...

3.4 A base fundamental para a análise de viabilidade econômico-financeira

é a existência de decisões alternativas, de acordo com uma das hipóteses a

seguir:

a) realizar um projeto ou deixar de realizá-lo;

b) escolher uma forma alternativa de realizar o mesmo projeto dentre várias

opções;

c) substituição de projeto existente.

Cabe ressaltar, mais uma vez, que o planejamento para a disponibilização dos imóveis

estratégicos, destinados ao recebimento e instalação das unidades automatizadas

(CCEs) e das máquinas de cartas e encomendas, em fase de aquisição naquela

oportunidade, foi pela aquisição de terrenos e posterior construção às expensas dos

Correios.

E, ainda, que os Estudos Comparativos presentes nos processos em questão, fls.

1194/1196 do processo referente ao CCE Salvador, e fls. 723/735 do processo referente

ao CCE Recife, demonstraram que, além do custo da aquisição do terreno pelos

Correios, os projetos e a execução das obras seriam mais onerosos para os Correios,

numa avaliação estritamente financeira.

O Relatório Técnico VIPAD-385/2014 aprovado na 2° Reunião COMIN/2014, que teve

por objetivo comparar alternativas de investimento pretendidos pelos Correios para



implantar novas unidades de tratamento primárias, automatizadas, considerou, além dos

aspectos financeiros, os aspectos técnicos, estratégicos, econômicos e normativos

aplicáveis, registrando a comprovação de que a alternativa em adquirir terreno e

executar as obras pelo Correios era mais onerosa.

Cabe reprisar que a expressão de favorabilidade econômica insere um significado mais

abrangente que a expressão financeira, pois aquela abrange outros aspectos além da

variação do dinheiro no tempo (conceito amplamente utilizado em matemática

financeira), como por exemplo: restrição orçamentária, imperfeições de mercado,

avaliação estratégica do negócio, empresas concorrentes em atuação no mesmo

segmento de mercado, etc. Assim, a adoção do modelo de locação por BTS pode se tornar

viável mediante outros aspectos, além do financeiro.

O Relatório Técnico VIPAD-385/2014 apresentou, como resultado, uma análise sob o

ponto de vista financeiro de cada projeto, e ressaltou que a ‘questão financeira’ não

deve ser única e exclusiva variável a compor estudo dessa natureza, uma vez que a

análise contábil, econômica, técnica, estratégica, também deve fazer parte do estudo,

pois a avaliação financeira deve ser considerada em conjunto com outras variáveis para

auxiliar e robustecer o processo decisório dos Correios.

No caso, o mencionado Relatório Técnico VIPAD-385/2014, mediante a análise de todas

as variáveis aqui citadas, demonstrou que a alternativa do aluguel de imóvel construído

sob medida apresentou vantajosidade sobre a aquisição e execução das obras pelos

Correios.

Em consonância com o MANORC, os estudos presentes às fls. 1194/1196 do processo

referente ao CCE Salvador, e às fls. 723/735 do processo referente ao CCE Recife, assim

como o estudo elaborado e apresentado em 2014 (Relatório Técnico VIPAD-385/2014),

entregaram aos Correios um comparativo de custos a partir das análises de viabilidade

econômico-financeira produzidas, tanto para a locação por BTS quanto para a aquisição

e construção dos CCEs, a fim de demonstrar qual entre as alternativas estudadas deveria

ser aplicada pelos Correios naquele momento.

Isso posto, não há que se falar em prejuízos para os Correios, sob alegação de ausência

de análise econômico-financeira, visto que os processos de contratação registram e

apresentam os mencionados estudos.

Nesse diapasão, reiteram-se os esclarecimentos contidos na manifestação dos Correios,

apresentada anteriormente:

[...]

O Relatório Técnico VIPAD-385/2014 aprovado na 2ª Reunião COMIN/2014

(Anexo 4) teve por objetivo comparar alternativas de investimento

pretendidos pela ECT para implantar novas unidades de tratamento

primária, automatizadas, considerando os aspectos técnicos, estratégicos,

financeiros, econômicos e normativos aplicáveis.

( ...)



No entanto, o Relatório Técnico VIPAD-385/2014 apresentou para todos os

casos estudados vantagem da contratação de locação sob medida em

comparação com a aquisição e construção dos imóveis para atender à

necessidade de instalação das unidades automatizadas (CCEs) contendo

máquinas de cartas e encomendas.

O mencionado estudo registrou a ausência, prévia à realização dos cálculos,

de disponibilização de informação que expressa seu risco operacional a que

os Correios estão sujeito de modo que pudesse ser apenas coletado e aplicado

no estudo comparativo. Dessa forma, o autor do trabalho calculou, com base

na literatura pertinente, o risco operacional, denominado de Grau de

Alavancagem Operacional (GAO), cujo conceito e fonte foram registrados

no respectivo estudo. Assim, os Correios passaram a dispor de uma forma

de cálculo de risco operacional e que se encontrava apto, com base na

literatura utilizada, a ser aplicado no estudo comparativo.

A conclusão do Relatório Técnico VIPAD-385/2014 registra textualmente

que o risco operacional calculado era aplicável a cada situação analisada

e permitiu concluir pela vantajosidade da locação por BTS considerando,

como item importante, que as decisões de qualquer organização são

adotadas considerando incertezas que naquele caso toram expressas

utilizando o GAO (...)

Dessa forma, os valores absolutos utilizados como risco operacional (GAO)

decorreram de informações reais e disponibilizadas pelos Correios. A

utilização da variação do risco de 1% a 5% teve o suporte das informações

da organização a partir da seleção da perspectiva mais conservadora do

risco a que a organização estava exposta, com base nos dados utilizados. Se

por outro lado, fosse utilizada outra perspectiva de análise do risco

operacional (GAO) ao considerar o lucro líquido após o imposto de renda

para os mesmos segmentos de Encomendas (19,79%), Concorrencial

(3,20%) e Tráfego Postal Geral (26,79%) estes resultados, se aplicados ao

estudo, teriam uma influência ainda mais significativa à utilização do

modelo de locação de imóveis sob medida. (Grifamos)

Dessa forma, os Correios possuem desde 2014 estudo comparativo de custos

que naturalmente poderá ser revisto e atualizado periodicamente.

[...]

Pelo exposto, reitera-se a afirmação de que não houve qualquer prejuízo aos Correios,

reforça a afirmação de que consta no processo análises econômico-financeira

comparativas entre o modelo BTS e as alternativas possíveis para os Correios. ”

Por meio do Memorando n.º 7462/2016-GAB/VICOR, de 30 de setembro de

2016, encaminhado à CGU por meio do Ofício n.º 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de

2016, foi apresentada outra manifestação adicional, conforme segue.



“Quanto a elaborar normativo interno que defina, segundo o porte do empreendimento,

a necessidade de elaboração de estudo de viabilidade econômico-financeira sobre as

modalidades de disponibilização de imóveis, estabelecendo a metodologia a ser

empregada, reforçamos que, visando aprimorar os modelos existentes, está em

andamento trabalho do DEGSS/VICOR, cujo objetivo é a estruturação da política

imobiliária dos Correios, que contará com a implementação de ferramenta para análise

econômico-financeira comparativa de solução imobiliária a ser utilizada para a

definição do melhor modelo de negócio imobiliário, para atender a necessidade de

instalação das unidades da Empresa”.



A manifestação da Unidade Examinada ratifica que não foram feitos estudos de

viabilidade econômico-financeira por ocasião da tomada de decisão pelo COMIN, em sua

20ª Reunião, de 28 de agosto de 2012, para fundamentar a escolha da opção de

disponibilização de imóveis pela modalidade BTS.

No caso do CCE Salvador, apesar da afirmação de que os Estudos Comparativos estavam

presentes no processo, estes foram realizados posteriormente a decisão do COMIN. A

decisão para adoção de BTS para o casso de CCE Salvador pelo COMIN ocorreu em

agosto de 2012, sendo que o Mem. 00645/2013 – GAB/DCUST é datado de 23 de

dezembro de 2013, e o Parecer Técnico GEOB/DENGE/VITEC-0078/2014 é de 21 de

janeiro de 2014. Ou seja, há um lapso temporal de aproximadamente 15 meses. Ainda

assim, os Estudos Comparativos são anteriores a emissão do Relatório Técnico VIPAD-

385/2014.

De igual maneira, no caso do CCE de Recife há um interregno de 21 meses entre a decisão

do COMIM, ocorrida em 25 de setembro de 2012, e a elaboração dos Estudos

Comparativos, consolidados no Parecer Técnico GEOB/DENGE/VITEC-0837/2014, de

23 de maio de 2014, e no Mem. 0217/2014 – GAB/DCUST, de 02 de junho de 2014.

Cumpre ressaltar, que os Pareceres nº 078/2014 e nº 0837/2014 fizeram uma comparação

dos valores de construção apresentados pelas proponentes e o valor de construção que os

Correios teriam caso optassem por essa alternativa. Inclusive, nos dois casos, de Recife e

Salvador, os Pareceres apontam que, se a ECT adotasse construir os empreendimentos,

seria mais barato do que os valores apresentados pelas proponentes. Não obstante, como

a diferença é pequena e há uma margem para a estimativa realizada, as propostas das

proponentes seriam válidas.

No caso do CCE de Salvador, a proposta apresentada pela OBE Engenharia para aluguel

do imóvel na modalidade BTS apresenta uma planilha com o orçamento descritivo dos

itens do empreendimento. A partir dessa planilha, a análise do Parecer nº 078/2014

demonstra que a construção do imóvel custaria à OBE Engenharia o valor de R$

74.941.094,33. Segundo o Parecer, caso a ECT optasse por construir o mesmo

empreendimento o valor seria de R$ 72.449.868,25. Embora calculada uma vantagem de

aproximadamente 3,32% (diferença de R$ 2.491.231,08) para construção do CCE pelos

próprios Correios em relação à proponente, esta foi “considerada aceitável e até esperada



para um empreendimento deste porte”, e a proposta de aluguel na modalidade BTS pela

OBE Engenharia teve prosseguimento.

Igualmente, no caso do CCE de Recife, o Parecer nº 0837/2014 mostra que a proposta

apresentada indica que a proponente gastaria R$ 75.950.798,14 para construção do

empreendimento, e os Correios, caso optasse em construir o imóvel desembolsaria o valor

de R$ 69.969.685,28. Embora calculada uma vantagem de aproximadamente 7,87%

(diferença de R$ 5.981.112,86) em relação a proposta para o CCE Recife, esta foi

“considerada aceitável e dentro dos limites previstos tanto pela Resolução nº 361/91 do

CONFEA, quanto pela orientação Técnica – IBR 004/2012, do Instituto Brasileiro de

Auditoria em Obras Públicas, que admitem uma margem de erro de 15 e 30%

respectivamente”, não descartando a proposta apresentada para o empreendimento por

BTS.

O estudo apresentado por meio do Relatório Técnico VIPAD-385/2014, mais abrangente

em relação as comparações com outras opções de disponibilização de imóveis, e com

embasamento mais detalhado e robusto, apresentou vantagem em relação à modalidade

BTS. No entanto, o estudo considerou modelos de riscos operacional, até então, não

utilizados pela ECT, recomendando que “sejam realizados os estudos que evidenciem os

riscos de negócio da ECT para suas principais atividades, a iniciar com o risco

relacionado ao processo postal (operacional0, pois o presente estudo precisou utilizar

como variável proxy o arbítrio de estipular uma taxa para o risco (incerteza) com

alterações de 1% a 5%...”.

Ressalvadas as considerações sobre a avaliação financeira da adoção da modalidade BTS,

verificou-se que os estudos realizados enfatizaram o ganho de tempo para a

disponibilização de imóveis nesse tipo de contratação.

No memorando nº 462/2016-VICOR foi citado que “.... Na mesma oportunidade, a Área

de Engenharia dos Correios estimou que, se os terrenos fossem adquiridos em

outubro/2012, as obras de construção somente poderiam ser iniciadas em abril /20014,

com perspectiva de conclusão em abril /2016 (...)”. Conforme visita feita pela equipe de

auditoria ao CCE Salvador foi identificado o Termo de Recebimento de Chaves daquela

unidade operacional emitido 24 de fevereiro de 2016.

Considerando uma comparação conservadora entre o tempo estimado pela área de

engenharia para entrega do imóvel construído para o CCE Salvador (abril/2016) e a

entrega efetiva do imóvel pela OBE Engenharia (fevereiro/2016) não se verificou

vantagem expressiva de uma opção sobre a outra.

Para o caso do CCE Recife o tempo de disponibilização do imóvel por meio da opção

BTS se tornou um problema e não uma solução viável devido a rescisão do contrato com

a empresa SPO MBO Participação e Empreendimentos Ltda.

Ante todo o exposto, atesta-se que não foram realizados os estudos de viabilidade

econômico-financeiros tempestivos para subsidiar a decisão do COMIN de agosto de

2012. Dessa forma, em que pese os estudos posteriores alegarem que não houve prejuízo

financeiro à ECT, houve o risco de a solução adotada impactar o aspecto financeiro da



empresa ou, ainda, não oferecer vantagens em relação às demais opções de

disponibilização de imóveis.

Com o intuito de mitigar esses riscos, a empresa deve proceder com a estruturação da

Política Imobiliária dos Correios, de forma a conter ferramentas para análise econômico-

financeira comparativa de solução imobiliária a ser utilizada para a definição do melhor

modelo de negócio imobiliário, para atender a necessidade de instalação das unidades da

Empresa, conforme manifestação apresentada no Memorando nº 7462/2016-

GAB/VICOR.


Recomendações:

Recomendação 1: Promover a capacitação dos envolvidos no processo, sobre os

dispositivos, obrigatoriedades e orientações previstas na nova norma, a ser implementada,

acerca do processo de locação de imóveis com infraestrutura sob medida (BTS), bem

como, capacitação sobre a nova ferramenta para análise prévia e comparativa das várias

soluções de disponibilização de imóveis, prevista nas recomendações do item 1.1.1.1,

deste relatório.


Redução da área de terreno locado para operação do CCE de Salvador sem a

redução respectiva do valor do aluguel.

Fato

Em análise ao processo de locação do imóvel para operação do CCE de Salvador, foi

observado que havia negociação com a locadora para aluguel do terreno de 98.538,49 m2

por um valor de R$ 899.895,69 mensais.

Na Ata de Reunião do GT-PRT/VIPAD – 279/2012 de 21 de março de 2014, o Grupo de

Trabalho aventou a possibilidade de redução da área livre, para redução de despesas com

tributos e manutenção da área não construída. A sugestão foi ratificada pela área de

engenharia (DENGE) no Parecer Técnico GPRO/DENGE 0619/2014.

A locadora mostrou interesse na exploração comercial da área remanescente do terreno e

propôs aos Correios a alteração na Minuta do Contrato, prevendo a área total de 86.303,64

m2 ao invés dos 98.538,49 m2 inicialmente previstos. Destaca-se, no entanto, que o Laudo

de Avaliação Locatício elaborado pela Make Consultoria Ltda. considerou a área do

terreno de 98.538,49 m² para determinação do valor de locação, estimado em R$

900.000,00 mensais. Na assinatura do Contrato, a área foi reduzida em 12.234,85 m²,

contudo, o valor de locação permaneceu R$ 899.895,69 mensais.

##/Fato##

Causa

Ausência de diligência por parte da ECT para negociação com a locadora, tendo em vista

a redução do terreno total do empreendimento.

##/Causa##




A ECT encaminhou o Memorando nº 633/2016 – VISER, de 12 de agosto de 2016, anexo

ao Ofício nº 414/2016-PRESI, de 15 de agosto de 2016, no qual esclarece que:

“...

Com relação à área livre do terreno, seu ajuste não impactou na funcionalidade da

Unidade, e trouxe como benefícios a redução de eventuais despesas pelos Correios

referente à manutenção da área e aos tributos incidentes sobre a mesma.

No tocante à redução de 12.234,85 m2 na área do terreno, neste caso específico, o

avaliador despreza a variável ‘Área do Terreno’ dada sua insignificância, de acordo com

o teor da página 28 do Laudo de Avaliação (fls. 1097) e ratificado no Parecer Técnico

GPRO/DENGE - 0619/2014 (fls. 1268 a 1269).

Assim, o valor de referência apontado pelo Laudo de Avaliação permaneceu inalterado,

não implicando em alteração na negociação do valor de locação.

Ante o exposto, as alterações da minuta modelo do contrato não trouxeram desvantagens

para os Correios. No mesmo sentido, a redução da área do terreno não alterou o valor

de referência apontado pelo Laudo de Avaliação, mas possibilitou a desoneração dos

Correios em parte das despesas com manutenção e em tributos incidentes sobre a área.

”

A ECT ratificou sua manifestação por meio do Memorando nº 761/2016-VISER, de 30

de setembro de 2016, anexo ao Ofício nº 476/2016-PRESI, de 04 de outubro de 2016,

informando que:

“Para melhor contextualizar este esclarecimento, segue registro histórico das ações

elencadas no processo NUP53101.005270/201-87que nortearam o processo de locação

de imóvel com infraestrutura sob medida para implantação do CCE Salvador/BA.

1. Dimensão de terreno para aquisição visando a construção do CCE Salvador/BA

Em 02/05/2012, o Chefe do DEPEO por meio do Mem. 0247/2012-GDOPIDEPEO (fls.

11) informou que para a aquisição de terreno com vistas a construção de imóvel para

implantação do CCE Salvador/BA deveria ser adotada a modulação tamanho Médio

(área mínima líquida de terreno de 95.989,50m²).

Frisa-se que neste momento, o processo era para aquisição de terreno para construção

de Unidade de Tratamento.

2. Dimensão de terreno para locação de imóvel para implantação do CCE Salvador/BA

Em 17/09/2012, o Chefe do DEPEO por meio de despacho (fls.379) informou que para a

locação de imóvel com infraestrutura sob medida para implantação do CCE Salvador/BA

deveria ser adotada a modulação tamanho pequeno.

Em 20/09/2012, o Chefe da CESIN por meio de despacho (fls.381) informou que para a

locação de imóvel com infraestrutura sob medida para implantação do CCE Salvador/BA



as áreas necessárias seriam de 25.685m2 (construção) e 49.367m² (parqueamento e

estacionamento) resultando em uma área mínima de terreno liquido de 75.052 m².

3. Prospecção de Mercado em jornais de grande circulação no Estado da Bahia

Em 24/09/2012, o Coordenador da Portaria PRT/VIPAD-186/2012 solicitou a

prospecção de mercado com vistas à locação de imóvel com infraestrutura sob medida

para implantação do CCE Salvador/BA com área mínima de terreno em 75.052 m²

(fls.385).

4. Área ofertada pelo pretenso Locador - OBE Engenharia

Em 06/10/2012, foi entregue nos Correios envelope da OBE Engenharia contendo

proposta da área ofertada para a referida locação (fls.435 a 437) onde apresenta uma

área de 149.998,00 m².

5. Validação do Estudo Preliminar e Memorial Descritivo

Em 26/08/2013, o Coordenador da PRT/VIPAD-186/2012 (fls. 999) informou que o

Estudo Preliminar e memorial descritivo estavam validados.

O Estudo Preliminar mostra que da área total do terreno (150.000m2) estão sendo

disponibilizados aos Correios uma área ajustada de 98.538,49m2 que engloba a área de

construção de 26.955,18m², a área de parqueamento/estacionamento de 49.956m² mais

área verde.

Nota-se que a área para o terreno de 98.538,49m2 supera em 23.486,49m2 a área

mínima líquida do terreno indicada na prospecção, 75.052,00m².

Vale salientar que a área apresentada na modelagem/prospecção refere-se à área líquida

(área mínima necessária para o desenvolvimento das atividades da unidade operacional

em imóvel genérico) e, portanto, não consideram as características urbanísticas -

legislação de uso do solo e código de obras específicas de cada município, taxas de

permeabilidade e ocupação, coeficiente de aproveitamento, vizinhança e entorno.

Vale ressaltar, também, que não são consideradas na modelagem em tela, as áreas

relativas aos facilities (como subestação elétrica, estação de tratamento de esgoto,

tratamento de águas pluviais, grupos geradores, descartes de materiais recicláveis, casa

de máquinas e centrais de água fria, entre outros), pois tais áreas decorrem de premissas

das concessionárias locais e das soluções técnicas a serem adotadas durante o

desenvolvimento do estudo arquitetônico preliminar.

6. Laudo de avaliação de imóvel paradigma

Tendo como referência o Estudo Preliminar e memorial descritivo validados, foi

contratado o Laudo de Avaliação (fls. 1070 a 1147) que indicou o valor médio locatício

de referência de R$ 900.000,00, tendo como valor mínimo de R$ 709.554,68 e máximo

de R$ 1.111.294,68.

Verifica-se que o valor de locação negociado foi de R$899.895,69 (fls. 1193).



7. Solicitação de redução da área liquida do terreno

Em 21/03/2014, em Ata de Reunião do GT-PRT/VIPAD- 279/2012 (fls. 1247), o Grupo

de Trabalho aventou a possibilidade de redução da área livre (área verde) de forma que

não impactasse na funcionalidade da unidade, trazendo como benefício a redução de

eventuais despesas na manutenção pelos Correios da área verde e também nos tributos

(IPTU) relativo a área.

Salienta-se que as despesas com manutenção e também com tributos (IPTU) estão

previstos no Contrato 001/2014, conforme transcrito abaixo:

‘4.2.1.1 A LOCATÁRIA efetuará o pagamento do IPTU referente a Matrícula nº119.046,

sendo que o valor proporcional do IPTU referente à área do terreno de responsabilidade

da LOCADORA será descontado do valor do aluguel a ser pago à LOCADORA no mês

subsequente. ’

‘4.2.2 A LOCATÁRIA obrigar-se-á pelo pagamento de todas as despesas de manutenção

do imóvel e toda as despesas de consumo, incluindo energia elétrica, água/esgoto,

telefone e gás que incidirem sobre o imóvel a partir da data de assinatura do Termo de

Recebimento das Chaves e apresentação do Habite-se, sendo os medidores e hidrômetros

de seu uso exclusivo."

8. Parecer Técnico GPRO/DENGE- 0619/2014

Em 08/04/2014, foi emitido o Parecer Técnico - GPRO/DENGE- 0619/2014 (fls. 1268 a

1269) com a ratificação do Laudo de Avaliação elaborado pela MAKE Consultoria fls.

107001147) decorrente da redução da área livre do terreno de 98.538.49m² para

86.303,64m², onde se extrai o seguinte trecho:

Verifica-se que no Laudo de Avaliação (fls.1097) a variável para ter significância nos

resultados de valores de mercado deve apresentar um nível de significância bastante

reduzido que pela Norma NBR14.653-2 limita ao máximo de 1% para Grau de

fundamentação I. Quanto maior o valor da significância maior será a probabilidade de

o erro ocorrer.

No caso de avaliação de imóveis, a intenção, quando é formulada a hipótese que uma

variável qualquer tenha influência sobre o valor, é de mostrar que existe grande



probabilidade de estar certo, por isso é necessário um nível de significância bastante

reduzido.

O Laudo de Avaliação (fls. 1097) apresenta o seguinte quadro:

Assim sendo, observa-se que as variáveis Conservação e Área do Terreno são

desprezíveis, tendo em vista a sua baixa insignificância ou alta significância (de 2,01

para Conservação e de 7,76% para Área do Terreno). Frisa-se que essas variáveis, que

compõem o coeficiente linear da respectiva equação da reta obtida a partir dos dados

amostrais, são muito próximas de zero.

Nota-se que na página 34 do Laudo (fls.1103) que o valor de locação de referência é

obtido pela multiplicação da área construída pelo valor unitário arbitrado.

Sendo assim, tendo por alicerce a documentação abaixa listada:

h) Mem. 0247/2012-GDOP/DEPEO;

i) Despacho do Chefe do DEPEO (f1s.379);

j) Parecer Técnico - GPRO/DENGE- 0619/2014.

13. Verifica-se que para a aquisição de terreno com vistas a construção de imóvel para

implantação do CCE Salvador/BA, a modulação adotada foi a de tamanho Médio (área

mínima líquida de terreno de 95.989,50m2) e posteriormente adotou-se para a locação

de imóvel, a modulação de tamanho Pequeno (área mínima líquida de terreno de

75.052,00m2), diferentemente do que foi apontado pela Auditoria;

14. Observa-se também que a área de 86.303,64m2 comporta o projeto aprovado para o

CCE Salvador/BA;

15. Tendo em vista que a área de 86.303,647m2 já atende as necessidades para

implantação do empreendimento, não seria prudente para a Administração Pública

contratar a locação de terreno com 98.538,49m2;

16. Tendo em vista que os custos de manutenção (principalmente jardinagem de área

verde) e o pagamento do IPTU proporcional à área do terreno ocupada pelos Correios

é previsto no Contrato 001/2014, é fato a economicidade decorrente da redução da área

ocupada;

17. Verifica-se que a variação do valor de referência para a locação do imóvel extraído

do modelo inferencial em decorrência da redução da área do terreno de 98.538,49m²

para 86.303,64m² é desprezível, tendo em vista a sua baixa insignificância, mantidas as

demais áreas de construção (26.955,18m²) e de parqueamento/estacionamento

(49.956,00m²).



Salienta-se mais uma vez que o Laudo de avaliação não define o valor do aluguel, mas

estabelece com embasamento técnico um valor de referência, dentro de um intervalo

mínimo e máximo do valor. Face ao vulto financeiro envolvido e para restringir possíveis

riscos ou vulnerabilidade do processo, este documento serve como apoio à equipe de

Negociação, primordial e indispensável em transações imobiliárias.

Portanto, resta demonstrado que não houve prejuízo aos Correios em decorrência da

redução da área do empreendimento, tendo em vista que a variável ‘área do terreno’ não

influencia na determinação do valor de referência para a locação. ”



Conforme manifestação da ECT, foi informado que a redução do terreno locado para

operação do CCE de Salvador foi aventado pelo Grupo de Trabalho instituído pela

Portaria VIPAD 279/2013, com o intuito de reduzir eventuais despesas pela ECT no que

tange a manutenção e tributos da área.

Ainda conforme alegação apresentada, o preço do aluguel do empreendimento não teve

a redução correspondente, pois, conforme Laudo de Valor de Locação elaborado pela

Make Consultoria Ltda., não há relevância do terreno total para o preço de referência,

mas sim da área construída.

Não obstante à manifestação apresentada, cumpre ressaltar que o Laudo de Valor de

Locação tem finalidade de determinar o valor de um imóvel paradigma, valendo-se de

inferência estatística para determinar um valor de referência a partir de uma amostra de

imóveis com configurações semelhantes. Utiliza uma análise de regressão para

determinar uma variável dependente (Valor Unitário), a partir outras variáveis

independentes (no caso presente Conservação, Localização, Área Construída e Área do

Terreno). A correlação das variáveis, portanto, só tem relevância no ambiente da projeção

realizada para calcular o valor de referência.

Para o locador, em contrapartida, não importa a área construída (salvo para efeito de

tributos), mas sim da área total disponibilizada. Inclusive, a área descartada pela ECT terá

exploração por parte da locadora, demonstrando que o relevante para o proprietário é o

total do terreno cedido, e não a área construída.

Depreende-se, portanto, que como já havia negociação para locação do empreendimento,

qualquer redução do terreno locado deveria ser acompanhado de uma redução do valor

de aluguel do imóvel, considerando que houve uma redução de 12% no tamanho do

terreno total.

Considera-se também, conforme afirmação da própria ECT, que o Laudo de Valor de

Locação é um instrumento de referência e, inclusive, apresentava um valor mínimo e

máximo de referência. Portanto, com base na margem de valor do Laudo, havia a

oportunidade de negociação, quando da redução do terreno.

Por fim, em que pese a menção da redução de eventuais despesas, não foram apresentados

os documentos que demonstrassem o efetivo ganho economizado com a redução do IPTU

e da manutenção de área verde. Cumpre ressaltar, contudo, que essa redução de despesa



não justifica a manutenção do valor do aluguel para o terreno reduzido, pois as duas

situações poderiam ocorrer de forma concomitante.

Assim, verifica-se que a ECT deve adotar as providências necessárias para repactuação

do Contrato nº 001/2014 de locação de imóvel com infraestrutura sob medida para

operação do CCE de Salvador, tendo em vista que uma redução da área total locada deve

ser acompanhada de uma redução do valor do aluguel.


Recomendações:

Recomendação 1: Adotar as providências necessárias para repactuação do Contrato nº

001/2014 de locação de imóvel com infraestrutura sob medida para operação do CCE de

Salvador, considerando que a redução da área total do imóvel locado enseja uma correção

no valor do aluguel do empreendimento.


Alterações da minuta modelo de contrato para locação de imóvel de operação do

CCE de Salvador e de Recife, sem o registro das justificativas das alterações, de

forma a evidenciar que os interesses da ECT foram resguardados.

Fato

A ECT conta com uma minuta modelo de contrato para a locação de imóveis sob medida,

elaborada pelo DEGSS como resultado de Grupo de Trabalho instituído com a finalidade

de supervisionar a locação de imóvel na modalidade BTS. A sua utilização foi orientada

no Mem. 0166/2013-GPAS/DEGSS – CIRCULAR (Procedimentos para Locação de

Imóveis com Infraestrutura sob Medida), de 25 de fevereiro de 2013.

Em análise ao processo de locação de imóvel na modalidade BTS para operação do CCE

de Salvador e de Recife, foi observado que houve alteração das cláusulas contratais da

minuta modelo a pedido das empresas contratadas. No entanto, não foram encontradas

atas de negociação ou registros de justificativas que comprovassem que a celebração dos

contratos dependesse das alterações realizadas, considerando que essas modificações

representaram desvantagens à ECT.

No caso do contrato para operação do CCE de Salvador, a primeira alteração foi a

exclusão da cláusula 17.1 da minuta do contrato. Essa cláusula previa, a exclusivo direito

da ECT, a opção de compra do imóvel ao final da vigência do acordo e por valor

estipulado no próprio contrato. A contratada, por sua vez, não poderia desistir da venda.

A exclusão dessa premissa configurou em uma desvantagem para a ECT, pois no fim do

prazo de locação, se a contratada não demonstrar interesse na prorrogação do contrato, a

ECT poderá estar diante de uma extrema dificuldade operacional, já que o imóvel objeto

do contrato foi destinado a implantação do CCE Salvador, um complexo operacional de

tratamento de objetos postais com infraestrutura preparada para receber três grandes

máquinas de automação de alto custo. A disponibilização de outro imóvel para receber as



máquinas demandaria tempo maior que os 180 dias de prazo para desocupação do imóvel,

estipulado em contrato.

A segunda alteração observada foi a mudança do prazo para rescisão de contrato em caso

de atraso de pagamento pela ECT de 120 para 90 dias. A problemática operacional de

busca de novo imóvel para acomodar as máquinas de automação também pode acontecer

no caso de rescisão do Contrato por atraso de pagamento dos aluguéis. Dessa forma,

verifica-se que a redução desse prazo para rescisão também se caracteriza como uma

desvantagem para a empresa.

No caso do contrato para operação do CCE de Recife, a empresa contratada para locação

do imóvel solicitou a alteração do subitem 17.1.1 da minuta de contrato, para que o valor

de venda não considerasse o percentual de 80% da média aritmética da avaliação do

imóvel à época da Opção de Compra do empreendimento e sim, 100%, tendo como

justificativa que seu custo com a construção da unidade seria maior o que inicialmente

previsto.

Destaca-se que todas essas alterações foram acatadas pelo Grupo de Trabalho GT-

PRT/VIPAD – 279/2012 e a nova minuta dos contratos foi remetido ao DEJUR. Em seu

posicionamento, o núcleo jurídico não abordou as alterações na minuta modelo, atendo-

se à aderência do contrato às normas vigentes.

Em que pese as alterações observadas, não foram verificados, nos processos

administrativos que consolidaram a documentação referente aos dois contratos de

locação, atas de negociação ou documentos que demonstrassem que a alteração das

cláusulas do contrato modelo era condição necessária para celebração dos contratos e que

foram adotadas as medidas possíveis para preservar os interesses da ECT.

##/Fato##

Causa

Ausência de previsão normativa que obrigue a elaboração de atas de negociação e o

registro de justificativa de alteração da minuta modelo de contrato de locação por BTS.

##/Causa##


A ECT encaminhou o Memorando nº 633/2016 – VISER, de 12 de agosto de 2016, anexo

ao Ofício nº 414/2016-PRESI, de 15 de agosto de 2016, no qual esclarece que:

“Preliminarmente esclarecemos que a minuta de contrato disponibilizada pelo Mem.

0166/2013-GPAS/DEGSS – CIRCULAR, de 25/02/2013, trata-se de minuta modelo, sem

prévia chancela pela Área Jurídica.

Por ser uma minuta modelo de contrato, as alterações são passíveis de serem procedidas,

desde que posteriormente sejam analisadas e chanceladas pela Área Jurídica. E para o

Contrato de Locação 001/2014, a minuta alterada recebeu a aposição de chancela.

Salienta-se que não há instituto legal que obrigue o locador a aceitar uma cláusula que

o force a vender o seu imóvel para a locatária, caso assim ela decida. As tentativas para



que o locador aceitasse a cláusula passaram por árdua negociação, porém não houve

meios de que a empresa aceitasse utilizá-la nesse Contrato.

Nos contratos de locação de imóvel, a eventual aquisição de imóvel alugado pela

locatária encontra regramento no art. 27, da Lei nº 8.245/91, que assim dispõe:

‘Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de

cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência

para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros

devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação

judicial extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do

negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de

ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a

documentação pertinente. ’

De modo que o regramento disposto na Lei do Inquilinato estabelece o direito de

preferência do locatário somente se o locador, por iniciativa própria, decidir vender o

imóvel alugado. Em tese, para os contratos de locação de imóvel sob medida, o

regramento não é diferente, exceto se houver anuência das partes em acordarem cláusula

específica.

Nesse caso, perante a legislação vigente, não houve configuração de desvantagem para

os Correios, pois, mesmo que a cláusula tivesse sido aceita pelo locador, os Correios,

como Empresa Pública, antes de executar tal cláusula, devem proceder com a pesquisa

de mercado e caso identifiquem mais de um imóvel que atenda às necessidades da

unidade postal, um certame deverá ser instaurado.

Os contratos de locação de imóvel dos quais fazem parte a Administração Pública são

regidos pela Lei nº 8.245/91 e pelas cláusulas avençadas, respeitado o regramento

vigente, não se aplicando nesse caso a supremacia da Administração Pública, como

ocorre nos contratos administrativos.

Quanto à cláusula 15.1, esta estabelece que ‘O presente Contrato poderá ser considerado

rescindido em sua integralidade, caso a LOCATÁRIA atrase o pagamento do aluguel por

prazo superior a 90 (noventa) dias’, pois o prazo de 120 dias previsto na minuta modelo

de contrato não foi aceito pelo Locador durante a negociação.

Assim como a cláusula 17.1 da aquisição do imóvel, a cláusula 15.1 é negocial. Não há

nos normativos internos dispondo sobre essa questão. A minuta ajustada foi submetida e

chancelada pela Área Jurídica.

...

Ante o exposto, as alterações da minuta modelo do contrato não trouxeram desvantagens

para os Correios.

...”



Por meio do Memorando nº 608/2016 – VISER, de 3 de agosto de 2016, anexo ao Ofício

393/2016-PRESI, de 5 de agosto de 2016, a ECT registrou que:

“...

Os ‘Procedimentos para contratação de locação de imóveis com infraestrutura sob

medida’ são resultado do ‘Projeto Modelo de Disponibilização de Imóveis’, conduzido

pelo Grupo de Trabalho constituído pela PRT/VITEC – 149/2012 (fls. 739/746), que

detinha as seguintes atribuições:

Para atender a alínea ‘c’ das atribuições, visitas técnicas foram realizadas a entes da

Administração Pública e privada, conforme registrado no item 3 do Anexo III do

Relatório nº 00003/2013 Modelo de Disponibilização de Imóveis – VITEC (fls. 774/819).

Dentre os órgãos públicos visitados constou a Petrobrás que apresentou a cláusula de

alienação do imóvel contratado na modalidade Built-to-suit.

A cláusula utilizada pela Petrobrás dispõe que faculta à locatária adquirir o imóvel pelo

valor de 80% do que ficar comprovado por laudos de avaliação, sem, contudo, facultar

ao locador desistir da venda, ou seja, ao final do contrato o locador deverá vender o

imóvel à locatária, se esta quiser exercer o direito de aquisição.

Tendo por base esse modelo, uma vez que para locação de imóvel precedida de

construção sob medida, naquela oportunidade não havia normas gerais ou especificas,

com exceção do art. 54-A inserido em 20/12/2012 na Lei nº 8.245/91, e do Acórdão nº

1301 – TCU Plenário de 29/05/2013, que regrasse essa modalidade de contratação, cada

órgão, observadas as exigências internas de cada um, adaptou exemplos encontrados em

outros entes que já haviam contratado por meio desse modelo.

Nesse sentido, o entendimento dos Correios foi o de utilizar a cláusula modelo da

Petrobrás em seus contratos de locação de imóvel com infraestrutura sob medida-BTS.

No entanto, como não há instituto legal que obrigue o locador a aceitar uma cláusula

que o force a vender o seu imóvel para a locatária, caso assim ela decida, a redação da

cláusula passou por árdua negociação, conforme demonstram as fls. 471 a 496, fls. 919

a 952 do processo, que resultou nos ajustes e chancela pela Área Jurídica dos Correios.

As negociações perpassaram pelo percentual que era de 80% do valor médio obtido nos

laudos de avaliação, para 100% da média dos laudos, conforme as condições

estabelecidas na Cláusula Décima Sétima do Contrato de Locação nº 002/2014:



Nos contratos de locação de imóvel convencional, sem customização específica para atender

a locatária, a eventual aquisição de imóvel alugado pela locatária encontra regramento no

art. 27, da Lei nº 8.245/91, que assim dispõe:

De modo que, o regramento disposto na Lei do Inquilinato estabelece o direito de preferência

do locatário somente se o locador, por iniciativa própria, decidir vender o imóvel alugado.

Os contratos de locação de imóvel dos quais fazem parte a Administração Pública são

regidos pela Lei nº 8.245/91 e pelas cláusulas avençadas nos contratos, respeitado o

regramento vigente, não se aplicando nesse caso a supremacia da Administração Pública,

como ocorre nos contratos administrativos.

O valor da aquisição do imóvel pela Administração Pública, na hipótese do art. 24, inciso X

da Lei 8.666/93, por exemplo, tem por referência máxima o valor aferido em laudo de

avaliação, elaborado por profissional idôneo, qualificado e em estrita observância da

legislação vigente.

Destaca-se que o aceite da cláusula que obrigue o locador a vender o imóvel, se assim exigir

a locatária, é uma faculdade do locador, e na eventualidade da aquisição, o valor é sempre

obtido por meio de laudo de avaliação.

O laudo de avaliação estabelece o valor de referência para a negociação do valor da locação

ou da aquisição do imóvel. De modo que, na letra da cláusula Décima Sétima, na

eventualidade de os Correios entenderem pela aquisição do imóvel, resguardadas as regras

estabelecidas na Lei de Licitação (8.666/93), a média a ser aferida pelos laudos de avaliação

poderá ser negociada oportunamente de forma a buscar sempre a vantajosidade para

Administração Pública.



De todo o modo, na eventual decisão pela aquisição do imóvel em questão, os Correios

deverão, previamente, atender a legislação vigente, as recomendações dos Órgãos de

Controle e jurisprudenciais, a exemplo do trecho 1 transcrito abaixo:

Os Correios poderão exigir o cumprimento da Cláusula Decima Sétima, somente se o

interesse sob a tutela estatal não puder ser satisfeito através de outro imóvel”.

Por meio do Memorando nº 462/2016-GAB/VICOR, de 30 de setembro de 2016,

encaminhado pelo Ofício nº 414/2016-PRESI, de 15 de agosto de 2016, foi apresentada

a seguinte manifestação.

“Com relação à recomendação 2, informamos que em 2008 foi aprovada pela Diretoria

Executiva a implantação do novo modelo de contratação dos Correios - REDIR

030/2008, de 23/07/2008.

Tal modelo previa a utilização de documentos padrão e modelo como forma de

racionalizar os processos de contratação o Anexo 5 do Módulo 5, Capítulo 1 do MANLIC

traz os conceitos e procedimentos

para elaboração do instrumento de contratação (evidência em anexo). Assim temos:

- Documentos-padrões: são previamente chancelados pela área jurídica, sem

possibilidade de alterações e contêm apenas alguns campos em aberto para as

informações variáveis a serem selecionadas/preenchidas e seguem o rito simplificado.

- Documentos-modelos: são previamente aprovados pela área jurídica, com

possibilidade de alterações, inclusões e exclusões de suas cláusulas, conforme o objeto e

as condições pertinentes à contratação e seguem o rito completo.

O contrato de locação de imóvel com infraestrutura sob medida disponibilizado é do tipo

Documento-modelo, passível portanto de alterações conforme o objeto.

Cabe registrar que o contrato de locação de imóveis é regido pela Lei 8.245/91 (lei do

Inquilinato). Com isso, a negociação da locação toma por base legislação específica que

preconiza a negociação entre as partes.



Por fim, levando em conta que a elaboração do normativo específico para locação de

imóveis com infraestrutura sob medida está em andamento, observaremos esta

recomendação como oportunidade de reforçar na norma este ponto.

Face o exposto, e levando em conta que a Empresa já dispõe de normativo nos

parâmetros recomendados no presente Relatório Preliminar, solicitamos a exclusão

desta recomendação do relatório final. ”



Em sua manifestação, a ECT informa que a minuta de contrato disponibilizada

pelo Mem. 0166/2013-GPAS/DEGSS-CIRCULAR de 25 de fevereiro de 2013, trata-se

de “documento modelo”, contudo, o citado memorando não deixa claro de que se trata de

minuta modelo ou padrão, visto que, o próprio texto estabelece quais são os

procedimentos administrativos para locação de imóveis com infraestrutura sob medida,

aprovados na 4ª Reunião Ordinária do COMIN.

Inclusive, é informado que o modelo de contrato elaborado para a ECT foi adaptado de

outros exemplos encontrados em outros entes que já haviam contratado por meio da

modalidade BTS. Assim, entende-se que o modelo elaborado previa resguardar todos os

interesses da ECT, garantindo vantagens nas negociações das locações.

Em sua manifestação, a ECT declara, também, “que não há instituto legal que obrigue o

locador a aceitar uma cláusula que o force a vender o seu imóvel para a locatária, caso

assim ela decida”, contudo, há de se registrar que a locação de imóveis com infraestrutura

sob medida, não se trata de uma locação simples, pois a locatária determina as premissas

da construção e remunera a locadora pela obra construída.

Ressalta-se ainda, a importância operacional dos imóveis objeto das contratações, pois se

tratam de Centros de Carta e Encomendas, complexo operacional destinado a abrigar

máquinas de automação de cartas e de encomendas, e que está destinado a processar

objetos atendendo regiões próximas às capitais de Salvador e de Recife, sendo que, o

impacto nesta atividade, caso estes imóveis não estejam disponíveis, por interesse dos

locadores ao final dos contratos, pode abranger diversas implicações, desde a elaboração

de um novo processo de locação por BTS ou de locação simples, ou até mesmo de

construção em terreno próprio, o que demandaria substanciais recursos financeiros e de

prazos para implementação.

Assim, evidencia-se que as modificações realizadas no modelo do contrato representaram

desvantagens à ECT, inclusive, podendo acarretar em impactos às operações dos CCE no

momento do fim da vigência dos contratos, ou no caso de inadimplemento por parte da

ECT.

No caso da negociação para o CCE de Recife, em que pese a manifestação da ECT de

que houve árdua negociação, registrada no processo, verificou-se que nessas referências

houve diversas sugestões de alterações contratuais por parte da Locadora, contudo a

cláusula décima sétima referente à compra do imóvel não sofreu questionamentos pela

mesma.



Cabe registrar que as negociações mencionadas se trataram de trocas de e-mails entre a

Locadora e a ECT, e não se verificou argumentação por parte da ECT para resguardar os

interesses financeiros da empresa, a exemplo do aceite da contraproposta da Locadora do

valor do aluguel mensal de R$ 945.000,00 sendo que o laudo de avaliação de valor de

locação para imóvel Situação Paradigma indicava como limite inferior ao valor de R$

838.921,92.

Frisa-se, portanto, que não foram observados, nos processos administrativos de locação

de imóveis com infraestrutura sob medida, as atas das reuniões de negociação ou

quaisquer outros documentos que registrassem que a ECT tentou preservar os interesses

da empresa nas negociações e que as celebrações dos contratos dependiam das

modificações realizadas.

Ressalta-se que a negociação das cláusulas contratuais é realizada antecipadamente, fase

em que a locadora deve incluir cláusulas que resguardem seus interesses, podendo,

inclusive, desistir da locação se as condições consideradas ideais não forem aceitas pela

locadora.

Ante o exposto, verifica-se que a ECT deve criar dispositivo em seus normativos internos

que oriente quanto à necessidade de registrar quaisquer documentos relacionados com a

negociação com as locadoras.

Ademais, a ECT deve avaliar a adoção de um documento padrão de contrato para a

locação de imóveis na modalidade BTS, ou seja, minuta de contrato cujo conteúdo deve

ser mantido, salvo justificativa devidamente fundamentada e registrada em processo. A

medida, visa garantir que os interesses da empresa estarão sendo preservados em

negociações e que haverá mitigação de impactos futuros na operação dos Centros de

Cartas e Encomendas alugados na modalidade BTS.


Recomendações:

Recomendação 1: Elaborar minuta-padrão para a locação de imóvel na modalidade BTS

para operação dos Centros de Cartas e Encomendas, estabelecendo em normativos

internos que as cláusulas dessa minuta só podem ser alteradas se devidamente justificadas

e registradas em processo administrativo.

Recomendação 2: Alterar os normativos internos para exigir que todos os documentos

comprobatórios de negociações no processo de locação na modalidade BTS, inclusive

atas de reuniões presenciais, sejam registrados em processo administrativo.


Ausência de verificação in loco dos imóveis que compunham a amostra para

estipulação do preço de referência de aluguel de imóvel na modalidade BTS para

operação do CCE de Salvador e Recife.

Fato



Na análise dos Laudos de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel – Situação

Paradigma (Laudo Locatício) contratados para definição do valor do aluguel para o CCE

de Salvador e para o CCE de Recife, verificou-se que a empresa contratada não realizou

verificações in loco dos imóveis constantes nas amostras para estimativa de preço de

referência dos imóveis que seriam locados para operação dos CCE.

O contrato de prestação de serviço previa expressamente que o Laudo de Avaliação

Técnica de Valor Locatício – Situação Paradigma atendesse aos preceitos da Norma

Técnica 14.653 da ABNT e suas atualizações. Todavia, a pesquisa de imóveis para

compor o grupo da amostra não foi feita por engenheiro avaliador, mas por pessoas

credenciadas pela Contratada, em sua maioria corretores de imóveis, ou em informações

extraídas de anúncios de jornais.

A norma desaconselha a realização de pesquisa de imóveis para formação da amostra por

pessoa que não seja o engenheiro avaliador e recomenda que sejam feitas verificações in

loco, uma vez que a assimetria de informações pode comprometer a análise, conforme

mostrado por trecho da Norma transcrito a seguir.

“8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado

8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 na NBR 14.653-1

8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando

esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de

avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente

a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da

avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.

...

8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões

subjetivas do Informante e recomenda-se:

a) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto

possível, todas as informações de interesse; ”

##/Fato##

Causa

Fragilidade dos normativos internos para orientação a contratação de empresas para

elaboração de do Laudo de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel.

##/Causa##


A ECT encaminhou o Memorando nº 151/2016-DENGE, de 10 de agosto de 2016, anexo

ao Ofício nº 410/2016-PRESI, de 12 de agosto de 2016, no qual afirma que:



“... o laudo de avaliação não define o valor do aluguel, mas estabelece um valor de

referência, dentro de um intervalo mínimo e máximo, que permite a negociação com o

locador.

3. Quanto à aderência dos laudos de avaliação para locação dos imóveis à norma, a

Resolução 345/1990 do CONFEA determina que ‘as perícias e avaliações de bens móveis

e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras,

serviços, bens e direitos, é matéria essencialmente técnica que exige qualificação

específica’. E de acordo com o subitem 3.19 a NBR 14.653-1, a avaliação de imóveis

deve ser realizada por engenheiro de avaliações (profissional de nível superior com

habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente

registrado no Conselho de Classe.)

4. Desta forma, apresentamos o posicionamento da Make Consultoria, empresa

contratada para elaboração dos laudos que em e-mail de 02/08/2016- 10:43 hs, assim se

posicionou:

‘Em resposta às considerações encaminhadas e referentes à elaboração

dos laudos –Situação paradigma – BTS Recife e BTS Salvador, seguem os

seguintes esclarecimentos:

A pesquisa de mercado deve ser feita por fontes diversificadas, quer sejam,

pesquisas em imobiliárias, visitas in loco, internet, dentre outros. Todas

essas pesquisas foram consolidadas pela engenheira avaliadora A. P. de

A. e responsável técnica da Make Consultoria Avaliações empresariais,

conforme consta em seu contrato social, a qual analisou todas as

informações colhidas por sua equipe e outras que foram obtidas pela

própria engenheira. Conforme destacado nos anexos dos laudos, todas as

informações de mercado estão plenamente identificadas, permitindo o

rastreamento de todos os dados utilizados.

Desta feita, destacamos o item 7.4.2 da NBR – 14.653-1 transcrito abaixo:

‘7.4 Coleta de dados

É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as

características do bem avaliando disponibilidade de recursos,

informações, e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de

execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos

relevantes para a avaliação.

7.4.1 Aspectos Quantitativos

É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado,

com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

7.4.2 Aspectos Qualitativos

Na fase de coleta de dados é recomendável:



Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos

do bem avaliando;

Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as

informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com o objetivo de

aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado

coletados;

Buscar dados de mercado de preferência contemporâneo com a data da

avaliação. ‘

...”.

Por meio do Memorando nº 761/2016-VISER, de 30 de setembro de 2016, encaminha à

CGU por meio do Ofício nº 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de 2016, foi apresentada

manifestação adicional.

“Foram aprofundados os estudos a respeito da normativa e apresentados os seguintes

itens:

a) Referenciais utilizados nas explanações com normas vigentes na data de contratação

do Laudo da MAKE:

• NBR14.653-1:2001;

• NBR14.653-2:2011.

b) A contestação apresentada pela CGU salienta o item 8.2.1.3.5 da NBR14.653 -

2:2004:

8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem

opiniões subjetivas do Informante e recomenda-se:


possível, todas as informações de interesse;”

b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;

c) confrontar as informações das fontes envolvidas;

Figura 1. Trecho retirado da NBR 14.653.2:2004, página 10

O item apresentado refere-se a uma norma de 2004. Com a atualização de 2011, o

referido item foi alterado para 8.2.1.3.6 (página 14- NBR14,653-2:2011), conforme

abaixo:

8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem

opiniões subjetivas do Informante e recomenda-se:


possível, todas as informações de interesse;

b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;

c) confrontar as informações das fontes envolvidas, de forma a conferir maior

confiabilidade aos dados coletados;



Figura 2. Trecho retirado da NBR 14.653.2:2011, página 14

c) Quanto aos dados amostrais, a norma vigente NBR:14.653-2: 2011, página 14, tem-

se a seguinte orientação:

‘8.2.1.3 Levantamento de dados do mercado

8.2.1.3.1 - Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT 14.653 -1:2011,’

(...)

‘8.2.1.3.3 - As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível e identificadas. A

identificação das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes

contratantes.

8.2.1.3.4 - Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas características

verificadas pelo engenheiro de avaliações.

8.2.1.3.5 - Os dados de oferta são indicações do valor de mercado. Entretanto, devem-se

considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que

possível, qualificá-las pelo confronto com dados de transações.

8.2.1.3.6 - Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões

subjetivas do informante e recomenda-se:


possível, todas as informações de interesse;’

Nesta parte da Norma, o legislador RECOMENDA que seja feito a vistoria e também se

observa que o legislador usou o verbo sopesar (contrapesar, ponderar, avaliar).

d) No item 8.2.1.4.1 Preliminares da norma vigente NBR 14.653-2:2011 tem-se ainda

a seguinte recomendação para a qualidade das amostras:

A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

a) correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das

principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo:

b) isenção das fontes de informação;

c) identificação das fontes da Informação, observada a exceção contida em 8.2.1

d) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de

fundamentação:

e) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua

situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas;

diferenças relevantes perante o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos

modelos adotados:

Figura 3- Trecho da NBR 14.653-2:2011. página 15,

Sobre esse tema veja-se o que orienta conceituado especialista da área de avaliação de

imóveis:



Os dados e informações que interessam, basicamente, ao avaliador: a

respeito de preços de imóveis em oferta à época da pesquisa ou

negociações efetivamente realizadas, com suas principais características

físicas, locacionais e econômicas, bem como a perfeita identificação das

fontes consultadas, [.,,]. As fontes utilizadas são principalmente:

Cartórios de Notas e de Registro Geral de Imóveis; empresas

imobiliárias; corretores especializados; anúncios de jornais; banco de

dados existentes; visita ao campo; construtores/incorporadores;

compradores/vendedores; investidores; bancos oficiais; bancos de crédito

imobiliários, prefeituras, companhias de habitação, órgãos de

planejamento urbano, etc. (DANTAS,2005, p.59),

DANTAS, Rubens Alves, Engenharia de Avaliações: uma introdução à

metodologia científica. São Paulo: Pini, 2005.

Portanto, nota-se que não há impedimento normativo para que o engenheiro avaliador

faça consultas a corretores de imóveis e nem a informações extraídas de jornais,

diferentemente do que foi apontado pela Auditoria.

e) A exigência de vistoria foi recepcionada na norma vigente NBR: 14.653-1: 2001 com

a seguinte dissertação:

7.3 Vistoria do bem avaliando:

7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais

quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação

paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo;

7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações cem o objetivo de

conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de

mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.

7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e

outros aspectos relevantes a formação do valor.

7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam

vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências

apreciadas.

Figura 4 - trecho retirado na NBR 14.653-1 :2001 - página 7

Percebe-se, dos textos extraídos acima da NBR 14.653, que o mesmo legislador salienta

que na análise do "bem avaliando" deve-se atender duas orientações importantes:

A primeira orientação informa que as recomendações descritas neste tópico atendem

somente ao ‘bem avaliando’ (o termo ‘bem’ pode ser esclarecido no item 3.6 a NBR

14.653-1:2001, página 3), e não para as amostras utilizadas na pesquisa:

3.6 bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito

que integra um patrimônio.

3.6.1 bem tangível: Bem identificado materialmente (por exemplo: Imóveis

equipamentos. Matérias - primas).

3.6.2 bem intangível: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de

comércio marcas e patentes).



A segunda orientação faz parte ao item ‘7.3.1Nenhuma avaliação poderá prescindir da

vistoria’, esta de formação impositiva. Pela construção frasal o legislador impõe a

vistoria ao imóvel que será avaliado - objeto do contrato, somente ao imóvel a ser

avaliado.

Nesse sentido, nos casos das locações dos imóveis sob medida para operação do CCE de

Salvador e de Recife, os respectivos Laudos de Avaliação foram objeto das Autorizações

de Serviço AF n° 60/2013 e AF002/2014, respectivamente, onde os Correios solicitaram:

a) Objeto: Prestação de serviço de elaboração de Laudo de Avaliação Técnica de valor

de Locação para Imóvel Situação Paradigma, considerando uma locação de imóvel com

infraestrutura sob medida.

Ou seja, avaliação de imóvel Situação Paradigma, onde a NBR14.653-2:2011em seu

item 3.36, esclarece:

3.3.6

Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da

região ou referencial da avaliação.

Frisa-se, imóvel ‘Paradigma’, hipotético, como se estivesse pronto e que nestes casos

baseia-se em um Estudo Preliminar com informações técnicas iniciais e aproximadas,

necessárias à compreensão da configuração da edificação.

Não há imóvel avaliando. Portanto, não há possibilidade de vistoria.

No presente caso, o avaliador às fls. 1111 (Salvador) e fls. 569 a 571 (Recife) efetuou

registro fotográfico do terreno dos futuros CCEs.

Outro fator a considerar é que a própria NBR 14653:2011, quando adota uma ‘situação

Paradigma’, limita o grau de fundamentação a I, o que difere dos demais casos.

O rebaixamento do Grau de Fundamentação pela própria Norma já induz ao profissional

que a dispersão nos dados pode ser significativa. Por isso, nos casos de BTS, trata-se o

processo com o maior número de informações possíveis (memoriais, projetos, estudos de

massa, etc.).

...”



Conforme demonstrado na manifestação apresentada, os normativos vigentes,

notadamente a NBR14,653-2:2011, não impõem a obrigatoriedade de realização de

verificação no local para estimativa de imóveis em situação paradigma.

Em que pese a não imposição, verifica-se o enfoque da norma de recomendar a vistoria

in loco, sempre e quando possível, de forma a proporcionar maior confiabilidade aos

dados levantados. O especialista da área de avaliação de imóveis, citado na manifestação,



também assevera que uma das fontes principais para o levantamento de dados é a vistoria

em campo.

Cumpre destacar também, que o processo de locação de imóvel na modalidade BTS é

recente e, assim, a ECT não conta com valores de referência para comparação e aferição

dos valores indicados nos Laudos de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel.

Inclusive, há dificuldade para comparação de valores com outras organizações, tendo em

vista as peculiaridades dos imóveis requeridos pelos Correios para operação dos seus

centros de tratamentos de carta e encomenda.

Neste contexto, cabe reproduzir item da norma NBR14,653-2:2011, a saber:

“8.2.1.4 Tratamento de dados

8.2.1.4.1 Preliminares

...

Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do

mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser

tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o

trabalho de campo, até o exame final dos resultados”.

Portanto, resta claro que a norma aconselha o uso de todas as ferramentas possíveis para

conferir maior precisão nos levantamentos realizados e, assim, oferecer uma estimativa

de preço mais fidedigna aos valores negociados no mercado.

Cabe ressaltar também, que os imóveis locados pelos Correios para funcionamento dos

seus centros de tratamentos, são críticos para sua operação, além de envolver uma grande

monta de recursos ao longo de um período extenso de tempo. Assim, a Empresa deve

adotar todos os meios disponíveis para garantir que os preços praticados sejam coerentes

com os valores de mercado.

Ante o exposto, recomenda-se à ECT que nas contratações de empresas para elaboração

do Laudo de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel seja exigido a realização de

vistoria no local dos imóveis que compõem a amostra por engenheiro avaliador, conforme

recomendação da NBR14,653-2:2011, em que os casos de impossibilidade de verificação

in loco sejam devidamente justificados e comprovados.


Recomendações:

Recomendação 1: Alterar os normativos internos referentes à contratação de empresas de

elaboração de Laudo de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel, com vistas a exigir

a vistoria in loco dos imóveis que comporão a amostra para estimativa de preço de

aluguel, apresentando justificativa fundamentada no caso de impossibilidade, e, assim,

conferir maior confiabilidades nos dados, em atendimento a recomendação prevista na

NBR14,653-2:2011.




Ausência de verificação de informações contábeis, financeiras e econômicas da

empresa contratada para locação de imóvel sob medida.

Fato

Com o intuito de analisar a execução do contrato de locação de imóvel sob medida para

operação do CCE de Salvador, foi observado que a empresa locadora do imóvel teve

alterações em seu Contrato Social após a assinatura do Contrato n. º 001/2014 com a ECT.

Na alteração societária ocorrida em 31 de dezembro de 2014, seis meses após a assinatura

do Contrato, houve uma redução significativa de Capital Social da empresa, que passou

de R$ 36 milhões para R$ 10 mil reais, tendo sido alegado como motivo para a redução,

uma “perda irreparável” nos termos do Art. 1.082, I do Código Civil – Lei 10.406/2002,

tendo em vista o prejuízo contábil existente em 31 de dezembro de 2014.

Dois meses após, em 02 de fevereiro de 2015, houve nova alteração do Contrato Social,

para nova admissão de sócio, na forma de pessoa jurídica, para a qual foram transferidas

75% do total das cotas dos sócios anteriores.

Não foi observado no contrato qualquer dispositivo que impedisse a alteração do Contrato

Social da empresa locadora. No entanto, devido ao fato da empresa ter manifestado perda

irreparável seis meses após a assinatura do contrato, verificou-se que houve um risco para

a ECT de que a empresa contratada para disponibilização do imóvel na modalidade BTS

não cumprisse suas obrigações contratuais e, dessa forma, não entregasse o imóvel, o que

poderia ter causado prejuízos administrativos, financeiros e operacionais aos Correios.

##/Fato##

Causa

A ausência de normativos internos que estabeleçam a avaliação da situação econômica e

financeira das empresas envolvidas nos processos de locação de imóveis com

infraestrutura sob medida - BTS.

##/Causa##


Por meio do Memorando 568/2016-GPAT/DEGSS, de 10 de agosto de 2016, anexo ao

Ofício nº 410/2016-PRESI, de 12 de agosto de 2016, a ECT registrou que “conforme

referenciado na manifestação à Constatação 1.1.1.1, está em andamento a elaboração

de normativo específico sobre locação de imóvel com infraestrutura sob medida (BTS).

Será realizado estudo para definição dos critérios sobre a situação contábil, financeira

e econômica das empresas a serem aplicados tanto quando da contratação quanto

durante a vigência contratual.

Na oportunidade, o Órgão Gestor Administrativo do contrato encaminha cópia do termo

de Recebimento de Chaves (Anexo 1) e do habite-se (Anexo 2) do imóvel objeto do

contrato de locação”.



Por meio do Ofício nº 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de 2016, foi encaminhado o

Ofício nº 462/2016-GAB/VICOR, de 30 de setembro de 2016, com a seguinte

manifestação adicional:

“Conforme informado anteriormente, reitera-se que está em andamento elaboração de

normativo que contemplará os procedimentos para contratação de locação de imóveis

com infraestrutura sob medida (BTS) e contemplará procedimentos em atenção ao

recomendado. O trabalho de elaboração do normativo tem previsão de finalização em

dezembro/2016. ”



Em sua manifestação, a ECT informa que está elaborando normativos específicos sobre

Locação de Imóveis com Infraestrutura sob Medida – BTS, nos quais serão definidos os

critérios para análise da situação contábil, financeira e econômica das empresas

envolvidas na contratação, de forma a se resguardar a ECT, durante a vigência do

contrato.

Ante a materialidade envolvida nos processos de disponibilização de imóvel sob medida,

bem como a criticidade da implantação dos centros de cartas e encomendas para sua

operação, a ECT deve adotar medidas para mitigação desse tipo de risco, alterando seus

normativos internos para que sejam exigidos das empresas candidatas para

disponibilização do imóvel informações sobre sua situação contábil, financeira e

econômica, bem como índices, balanços e demonstrativos, ainda que venham a ser

contratadas por dispensa de licitação, para que a empresa comprove que tem condições

para a construção do empreendimento nos prazos, condições e termos previstos em

contrato.


Recomendações:

Recomendação 1: Incluir, nos normativos que versam sobre o processo de locação na

modalidade de imóvel com infraestrutura sob medida (BTS), as verificações necessárias

da situação contábil, econômica, financeira e técnica das empresas contratadas como

locadoras, de forma a atestar sua capacidade de honrar com os compromissos assumidos

para disponibilização de imóvel nessa modalidade.


Fragilidade no processo de avaliação e aprovação do Laudo de Avaliação Técnica

de Locação para Imóvel.

Fato

Em análise ao processo de locação de imóvel sob medida para operação do CCE de Recife

foi observado que não houve a emissão de Parecer Técnico sobre o Laudo Locatício.



Foi observado, no entanto, que o Gerente de Engenharia da DR/PE encaminhou o Mem.

GEREN/DR/PE-0142/2014 no dia 07 de fevereiro de 2014 ao Diretor Regional de

Pernambuco com a seguinte consideração:

“Vimos por meio deste, informar, que o laudo de avaliação situação paradigma do

imóvel para o CCE Recife no regime BTS, elaborado pela empresa contrata MAKE

CONSULTORIA DE AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS LTDA, ficou dentro do valor de

locação previsto pela ECT e atendeu aos requisitos estabelecidos pela ABNT NBR

14.653-1 e NBR 14.653-2”.

Verifica-se, portanto, que a validação do Laudo, apresentada pelo Mem. GEREN/DR/PE-

0142/2014 se restringiu a informar que o Laudo Locatício atendeu aos requisitos

estabelecidos pela norma aplicável e que os valores de estimativa contidos no Laudo estão

em uma margem prevista para locação do empreendimento.

Contudo, cumpre ressaltar que o subitem 2.7, do Capítulo 1, do Módulo 7 do MANENG,

estabelece que a conformidade do Laudo de Avaliação deve ser atestada quanto a alguns

aspectos, conforme se depreende do texto do subitem.

“2.7 Verificar a conformidade e encaminhar o Laudo de Avaliação ao órgão solicitante,

observando os seguintes pontos:

a) se o método de execução do trabalho é contemplado na Norma NBR 14.653/2002;

b) se o grau de fundamentação utilizado no Laudo possui os requisitos da Norma;

c) se o contratado está devidamente registrado no Conselho de Classe Regional;

d) se o profissional responsável pela avaliação efetuou a respectiva Anotação de

Responsabilidade Técnica – ART;

NOTA: A área interessada, caso verifique variações que influenciem no mercado da

região, deverá solicitar nova avaliação mesmo antes de ter expirado o prazo do laudo

elaborado. ”.

##/Fato##

Causa

Ausência de normativo que estabeleça o procedimento e formalização da avaliação e

aprovação do Laudo de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel. ##/Causa##


Por meio do Memorando nº 1451/2016-DENGE, de 10 de agosto de 2016, anexo ao

Ofício nº 410/2016-PRESI, de 12 de agosto de 2016, a ECT informou que:

“... o Mem. GEREN/DR/PE – 0142/2014 de 07/02/2014, atendeu às exigências do

MANENG 7/1 – 2.7, quanto à verificação da conformidade do laudo de avaliação

contratado junto à Make Consultoria. O Mem. 463/2013 – GNOP/DEPIN, de

05/07/2013, com teor orientativo, encaminhado aos Gerentes de Engenharia, definiu

quanto aos procedimentos relativos à avaliação de bens que:



‘3. De forma a tornar clara a interpretação da validação do laudo de avaliação,

informamos que a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, necessária para

o recebimento do objeto, valida o mesmo e documenta a responsabilidade técnica

do Contratado.

4. Salienta-se que a ART, registrada no Conselho de Classe Profissional, implica

o compromisso do profissional envolvido em executar os serviços conforme os

normativos que regulam a atividade em questão.

5. Dessa forma, a análise necessária para o recebimento do laudo deve ser

balizada nas seguintes verificações:

a. Se o método de execução do trabalho é coerente com os definidos na Norma

NBR 14.653/2002.

b. Se o grau de fundamentação utilizado no laudo possui os requisitos as Norma.

c. se o contratado está devidamente registrado no Conselho de Classe Regional.

d. Se o profissional responsável pela avaliação efetuou a respectiva Anotação de

Responsabilidade Técnica - ART.

6. A área interessada, ou seja, o demandante da solicitação, caso verifique

variações que influenciem no mercado da região deverá solicitar nova avaliação

mesmo antes de ter expirado o prazo no laudo elaborado’.

Por meio do Ofício nº 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de 2016, foi apresentado o

Memorando nº 761/2016-VISER, de 30 de setembro de 2016, apresentando a seguinte

manifestação adicional:

“Foi aprofundado o estudo a respeito da normativa apresentando os seguintes itens:

a) Mem. 676/2013 - PRT/VIPAD-186/2012 (fls. 515) do processo NUP

53101.005816/2012-08

Mem. – 676/2013 – PRT/VIPAD – 186/2012

Brasllia,1º de outubrode2013

Ao Direto Regional de Pernambuco

Assunto: Contratação- Laudo de Avaliação de Imóvel Situação Paradigma – Oferta -

locação de Imóvel com lnfraestrutura sob Medida - CCE Recife

Ref.:PRTNlPAD-18612012

NUP,5310tOOS816/2012 -08

Considerando que o estudo preliminar apresentado pelo pretenso locador (Sr. P. M. B.

de O.), conforme Carta 674/2013- PRT/VIPAD 186/2012, de 1º de outubro de 2013, em

anexo, solicitamos dessa regional a contratação de laudo de avaliação de imóvel

situação paradigma, conforme projeto básico anexo.



Observa-se do trecho acima, que não houve a solicitação de emissão de Parecer Técnico

sobre o Laudo de Avaliação, mas sim a contratação de Laudo de Avaliação de imóvel

situação paradigma, diferentemente do que foi apontado pela Auditoria.

Ademais, os normativos dos Correios (MANENG - 7/1 - 2.7) não exigem a emissão de

Parecer Técnico, e sim a verificação se:

a. Se o método de execução do trabalho é coerente com os definidos na

Norma NBR 14.653/2002.

b. Se o grau de fundamentação utilizado no laudo possui os requisitos da

Norma.

c. Se o contratado está devidamente registrado no Conselho de Classe

Regional.

d. Se o profissional responsável pela avaliação efetuou a respectiva

Anotação de Responsabilidade Técnica - ART

b) Mem. GEREN/DR/PE - 0142/2014 (fls. 517) do processo NUP 53101.005816/2012-

08:

Neste contexto, a área de engenharia da DR/PE emitiu o Mem. GEREN/DR/PE -

0142/2014 com afirmativa/parecer quanto ao atendimento às normas especificas,

conforme abaixo:

‘Mem. GEREN/DR/PE - 0142/;2014

Recife 07 de fevereiro de 2014.

Ao DIRETOR REGIONAL DE PERNAMBUCO

Assunto: Laudo de Avaliação do CCE Recife – BTS

Vimos por meio deste, informar que o laudo de avaliação situação paradigma do imóvel

para o CCE Recife no regime BTS elaborado pela empresa contratada MAKE

CONSULTORIA DE AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS LTDA ficou dentro do valor de

locação previsto pela ECT e atendeu aos requisitos estabelecidos pela ABNT NBR 14.653

- 1 e NBR 14.653 - 2.

...’

Assim sendo, observa-se que a DR/PE não está em desacordo com os normativos internos

dos Correios e que o memorando da Gerência de Engenharia da DR/PE elaborado e

assinado por engenheiro civil, além de encaminhar o Laudo de Avaliação, também

afirmou literalmente que o referido Laudo atendeu aos requisitos das normas específicas.

Além disso, frisa-se que o Laudo de Avaliação que balizou o valor de locação para Recife

está sob Responsabilidade Técnica do profissional Engenheiro Civil A. P. A. F. N. da

Empresa MAKE Consultoria, conforme ART (fls.573) do processo

NUP53101.005816/2012- 08.

...”





Na manifestação apresentada foi alegado que o Mem. GEREN/DR/PE – 0142/2014

atendeu à exigência do MANENG, Módulo 7, Capítulo 1, subitem 2.7, quanto à

conformidade do Laudo de Avaliação do Valor Locatício elaborado pela Make

Consultoria.

Ressalta-se, no entanto, que o instrumento de memorando, por ser documento de mero

expediente interno, não é documento hábil para relatar fatos e atos de procedimentos

técnicos, analisando, interpretando e opinando sobre determinada matéria. A inadequação

do memorando não está restrita apenas a forma, mas principalmente em relação ao

conteúdo, pois não houve registro de avaliação sobre o grau de fundamentação, registro

do Conselho de Classe Regional e ART de profissional responsável, ainda que esses dois

últimos aspectos tenham sido mostrados válidos em momento posterior.

O Memorando elaborado serviu apenas para dar encaminhamento do Relatório Locatício

ao Grupo de Trabalho, e informando que o Laudo havia sido elaborado em conformidade

com as Normas da ABNT referenciadas, sem apresentar qualquer tipo de análise.

Assim, verifica-se a fragilidade no processo de avaliação e aprovação do Laudo de

Avaliação Técnica de Locação para Imóvel, ensejando que a ECT estabeleça o

procedimento e o documento formal adequado para que sejam registradas as

considerações quanto ao Laudo de Avalição elaborado por empresa contratada, e de forma

a garantir o cumprimento do subitem 2.7, do Capítulo 1, do Módulo 7, do MANENG.


Recomendações:

Recomendação 1: Alterar os normativos internos para definir o procedimento de

avaliação e aprovação do Laudo de Avaliação Técnica de Locação para Imóvel, realizado

por empregados da ECT devidamente qualificados, e de forma a registrar em documento

formal adequado o cumprimento do Laudo de Avaliação quanto ao subitem 2.7, do

Capítulo 1, do Módulo 7 do MANENG.


Processo intempestivo de aplicação de penalidade por descumprimento de cláusula

de entrega Certidão de Registro do Imóvel, prevista no contrato de locação de imóvel

sob medida para operação do CEE de Salvador.

Fato

O processo de locação de imóvel sob medida para operação do CCE de Salvador foi

analisado com o intuito de verificar se foram aplicadas tempestivamente as penalidades

previstas em contrato ou normas aplicáveis, no caso de descumprimento de obrigações.

Em análise ao processo foi observado que a Gerência de Engenharia da Diretoria Regional

da Bahia (GEREN/DR/BA), gestora operacional do Contrato, enviou carta à empresa

locadora do empreendimento, com notificação para apresentação de defesa prévia, no

prazo de cinco dias úteis, pelo descumprimento do item 3.1 do Contrato n. º 001/2014.



“3.1. A Locadora deverá apresentar à LOCATÁRIA no prazo de 120 (cento e vinte dias),

a contar da assinatura deste Contrato, a Certidão de Registro do Imóvel comprovando o

domínio do imóvel objeto da presente locação em nome da LOCADORA.”

A empresa apresentou a sua defesa prévia no dia 05 de novembro de 2014 alegando

alterações no anteprojeto do empreendimento o que causaria atraso na liberação do Alvará

de Construção e, consequentemente, a não liberação de uma parcela de financiamento,

que seria destinada à compra do imóvel.

A GEREN/DR/BA emitiu o parecer técnico, em 12 de novembro de 2014, onde não

acatou as justificativas apresentadas na defesa da contratada e considerou improcedente

a vinculação entre a liberação do Alvará de Construção e a compra do imóvel, visto que

foi decisão da Contratada a aquisição do terreno e construção da obra com recursos de

financiamento.

Por meio de comunicação interna a GEREN/DR/BA, em 18 de novembro de 2014,

solicitou à Central de Serviços Gerais (CESER), gestora administrativa, o prosseguimento

da aplicação da penalidade, informando que o valor da multa até aquela data era de R$

779.909,59, conforme o cálculo e motivação para aplicação da penalidade que

determinava o subitem 14.1.2.1 e sua alínea "a" do Contrato, a saber:

“14.1.2.1. Multa de Mora no valor de 1/30 (um trinta avos) do aluguel mensal vigente à

época, por dia de atraso, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial,

para qualquer das situações a seguir:

a) atraso injustificado na entrega da Certidão de Registro de Imóvel comprovando o

domínio do imóvel à LOCADORA, em relação ao prazo indicado no item 3.1;”

No dia 10 de dezembro de 2014, a CESER encaminhou ao Diretor Regional da DR/BA

comunicação interna informando sobre a nulidade do processo de aplicação de penalidade

em curso, pois a Locadora não teve ciência da quantidade de dias em atraso e o valor da

multa na ocasião de solicitação de sua defesa prévia.

Dando prosseguimento ao processo de aplicação de penalidade, em 03 de dezembro de

2014, a CESER enviou carta à contratada, informando que a prorrogação do prazo em 45

dias para apresentação do RGI do Imóvel não seria concedida, e que desta forma, o

cálculo do valor da multa a ser aplicada seria contado até a data da entrega do documento.

Em 28 de janeiro de 2015, a Locadora apresentou o Auto de Alienação Particular, que

comprovava a aquisição do imóvel pela contratada e documento de Prenotação nº 316.438

com validade iniciada em 06 de março de 2015. Em 09 de março de 2015, a

GEREN/DR/BA encaminhou esta documentação para análise da CESER, sendo que, em

16 de março de 2015, a CESER respondeu que os documentos denominados Auto de

Alienação Particular e documento de Prenotação não atendiam ao definido no Contrato

para comprovação de propriedade do imóvel. A Locadora foi comunicada da decisão em

17 de março de 2015.



Por meio de carta a GEREN/DR/BA notificou a contratada para que apresentasse sua

defesa prévia no prazo de cinco dias úteis para a aplicação de penalidade no valor de

R$4.439.485,40, pelo descumprimento do item 3.1 do Contrato.

A contratada apresentou sua defesa prévia em 01 de junho de 2015, onde alegava que a

promitente vendedora do imóvel, respondia processo trabalhista, que culminou com o

bloqueio de seus bens em 16 de setembro de2014. Não havia, entretanto, um gravame

específico sobre o bem objeto do Contrato.

A GEREN/DR/BA encaminhou o processo administrativo de aplicação de penalidade do

Contrato para análise da CESER, respaldando que a defesa da contratada estava pautada

em argumentação jurídica, da qual a área técnica não possuía domínio. Em 29 de junho

de 2015, a CESER encaminhou o processo para o Departamento Jurídico (DEJUR) para

análise e orientação quanto à defesa da Locadora. O DEJUR se pronunciou por meio de

nota jurídica em 14 de agosto de2015, onde informou que caberia ao gestor do contrato a

decisão de aplicação ou não de penalidade.

Em 27 de agosto de 2015, a CESER, através de Comunicação Interna, restitui o processo

administrativo de aplicação de penalidade à GEREN/DR/BA, ressalvando que, conforme

Manual de Licitações (MANLIC), Módulo 7, Capítulo 2, subitem 2.1.1, a competência

para aplicação de multa era do Gestor Operacional do Contrato. Por sua vez, a

GEREN/DR/BA devolveu o processo em pauta ao chefe do CESER para análise das

competências do Gestor Administrativo e Gestor Operacional quanto à aplicação de

penalidade à contratada.

Entre os dias 11 de setembro de 2015 e 07 de outubro de 2015, ocorreram diversos

debates, por e-mail, entre o Gestor Operacional (GEREN/DR/BA) e Gestor

Administrativo (CESER) a respeito da competência de qual área iria ou não aplicar a

penalidade de multa. Ainda, entre os dias 13 de janeiro de 2015 a 29 de março de 2016,

houve encaminhamento e restituição do processo entre as duas áreas e consulta ao

Departamento de Gestão da Cadeia de Suprimento e Serviços Gerais (DEGSS) na

tentativa de pacificar o assunto. Sendo que, em 28 de março de 2016, a CESER enviou

comunicação interna ao Coordenador de Suporte da DR/BA para que este tomasse as

devidas providências para que o Gestor Operacional concluísse a análise sobre a aplicação

de penalidade de multa à locadora. Por fim, o Coordenador de Suprimento da DR/BA

encaminhou a folha de Informação e Despacho com as informações para conhecimento e

análise do conteúdo do processo. Registre-se que este foi o último documento apensado

no processo.

Observa-se, portanto, uma divergência de entendimento sobre competência para

aplicação de multa, considerando que houve o descumprimento do item 3.1 do Contrato.

De todo modo, o processo de aplicação de penalidade se mostrou intempestivo,

visto que, até a data de 16 de junho de 2016, já havia transcorrido 598 dias desde a sua

instauração. Cabe à ECT, portanto, a definição de área responsável para avaliação e

aplicação de multa, sob o risco de leniência dos compromissos assumidos em contrato.

##/Fato##

Causa



Ausência de definição, em normativo interno, da área competente para adoção das

medidas necessárias à aplicação de multa por descumprimento de cláusula contratual

relativa à locação de imóvel na modalidade BTS.

##/Causa##


Por meio do Memorando nº 639/2016-VISER, encaminha à CGU por meio do Ofício nº

0418/2016-PRESI, de 17 de agosto de 2016, a ECT afirmou que:

“Inicialmente, cumpre ressaltar que o inadimplemento somente se caracterizou em

definitivo quando da efetiva entrega do RGI pela contratada em 20/03/2015.

Até a data citada, a entrega do documento permanecia em prazo de mora, não sendo

possível a conclusão da aplicação da penalidade: No entanto, conforme histórico

presente nos autos do processo, verifica-se que, demonstrando a pró-atividade da gestão

da busca da solução do problema os Correios permaneceram em constante contato com

a Locadora, na busca do cumprimento do estabelecido na avença contratual.

Note-se que tal atitude da gestão fica demonstrada, inclusive, na pronta notificação da

contratada realizada logo após o vencimento do prazo de entrega do documento,

conforme NOTIF/GEREN/DR/BA-1567/2014, de 27110/2014 (fl. 03). No entanto,

conforme esclarecimentos do gestor administrativo ao gestor operacional mediante a

CI/GPAT/CESER-2872/2014, de 05/12/2014 (fl. 34), faz-se necessário o recebimento

efetivo da Certidão de Registro do Imóvel para o cálculo dos dias de atraso e do valor

total da penalidade, que devem constar no documento de notificação da Contratada.

Uma vez adimplida a obrigação pertinente, com a entrega do RGI, note-se que após a

conclusão da análise do documento, foi emitida, em 30/04/2015, pelo Gestor

Operacional, a notificação de penalidade à Locadora (CT/GEREN/DRBA-820/2015) -

fls. 62/64, entretanto, considerando que a Locadora não recebeu a notificação, após 03

tentativas de entrega, foi emitida a CT/GEREN/DRBA-971/2015, de 21/05/2015,

recebida pela notificada em 25/0512015 - fls. 65/66.

Ocorre que os argumentos apresentados pela Locadora, mediante sua defesa prévia,

apresentada por meio da Carta s/n° de 01/06/2015 (fls. 67/79) demandaram a

necessidade de análise jurídica (fls. 277/300). Posteriormente foi solicitada análise do

órgão normativo, quanto à competência das áreas (Gerencia Operacional/Gerência

Administrativa) no tratamento do processo em comento (fls. 317/319).

Em respeito à ampla defesa/e contraditório, somente após a conclusão dos

esclarecimentos necessários atinentes à defesa prévia apresentada, bem como

competência das áreas no tratamento da demanda, foi possível o prosseguimento da

aplicação da penalidade de multa em questão.

Assim, concluída a análise da defesa prévia, e encaminhado em 20/07/2016, o parecer

pelo Gestor Operacional ao Gestor Administrativo (fls. 327/342), foi encaminhada à

Locadora a notificação da penalidade, mediante a Carta 1397/2016 - GPAT/CESER, de

10/08/2016 (fls.344/346).



Ressalta-se que a aplicação da penalidade neste momento não trouxe qualquer prejuízo

à Administração. Ao contrário, caso fosse dado prosseguimento na aplicação da

penalidade sem a confirmação quanto à competência dos atos a serem realizados, todo

o processo poderia ter sido considerado inválido.

Desta forma, como se depreende do histórico apresentado (NUP 53108.004498/2014-

51), não há intempestividade na aplicação de penalidade por descumprimento de

cláusula de entrega da Certidão de Registro do Imóvel, prevista no contrato de locação

de imóvel sob medida, para operação do CEE de Salvador uma vez que foram tomadas

todas as providências que o caso requer”.

A ECT, por meio do Memorando nº 462/2016-GAB/VICOR, de 30 de setembro de 2016,

anexo ao Ofício nº 476/2016-PRESI, de 04 de outubro de agosto de 2016, ratifica a

informação de que está em andamento a elaboração de normativo específico sobre os

procedimentos para contratação de locação de imóveis com infraestrutura sob medida

(BTS) e contemplará procedimentos em atenção ao recomendado e que a previsão para

finalização é dezembro/2016.



Em sua manifestação, a ECT apresenta suas razões para demonstrar que não houve

intempestividade na aplicação de penalidade por descumprimento de cláusula de entrega

da Certidão de Registro do Imóvel, prevista no contrato de locação de imóvel sob medida,

para operação do CEE de Salvador.

Em que pese suas argumentações de que o processo de apuração de penalidade foi

instaurado dentro do prazo previsto em contrato e que o atraso de conclusão do processo

se deu devido às tomadas de decisões durante seu curso, ratifica-se o entendimento de

que houve um tempo transcorrido demasiado extenso, visto que, somente em 18 de julho

de 2016, por meio do Parecer Técnico n° 1306/2016 - GEREN/BA, o Gestor Operacional

concluiu seu entendimento sobre a aplicação da penalidade de multa à empresa OBE

Engenharia Ltda., ressaltando-se que o último documento apensado no processo,

analisado pela auditoria, foi a comunicação interna, datada de 28 de março de 2016,

enviada pela CESER ao Coordenador de Suporte da DR/BA, para que este tomasse as

devidas providências para que o Gestor Operacional concluísse a análise sobre a aplicação

de penalidade de multa à locadora.

Conforme já referenciado no registro de auditoria, o processo de aplicação de

penalidade se mostrou intempestivo, visto que, conforme manifestação da ECT, sua

conclusão se deu em 18 de julho de 2016, totalizando 630 dias transcorridos desde sua

instauração, atraso ocasionado, principalmente, por divergência de entendimento sobre

competência para aplicação de multa, considerando que houve o descumprimento do item

3.1 do Contrato.

Verifica-se, portanto, a necessidade da ECT estabelecer objetivamente a atribuição da

área responsável pela aplicação de multas em casos de descumprimento de cláusulas

contratuais no processo de locação de imóvel na modalidade BTS.

Nesse sentido, o gestor afirmar que já está em curso a elaboração de normativo específico

para contratação de locação de imóveis com infraestrutura sob medida (BTS), o qual



contemplará, também, definição de atribuição das áreas envolvidas, com previsão de

finalização em dezembro/2016.

Dessa forma, considera-se que as ações em andamento irão sanar a ausência de

regramento claro e objetivo sobre a área responsável para adoção das medidas necessárias

à aplicação de multa por descumprimento de cláusula contratual, contudo aguarda-se a

comprovação da conclusão e implementação das normas afetas ao processo de locação

de imóveis com infraestrutura sob medida (BTS).


Recomendações:

Recomendação 1: Estabelecer, em normativo interno relativo à locação de imóvel com

infraestrutura sob medida, regras claras e objetivas sobre a área responsável para adoção

das medidas necessárias à aplicação de multa por descumprimento de cláusula contratual.


Ausência de previsão de fiscalização da construção de imóveis que serão locados pela

modalidade BTS, não permitindo o controle da execução da obra pela ECT.

Fato

Pela inexistência de previsão em normativo interno, durante a construção dos imóveis

para operação do CCE de Salvador e do CCE de Recife, não houve acompanhamento e

fiscalização das obras por equipe técnica da ECT.

No caso do CCE de Recife, a obra não foi executada, tendo havido somente a realização

dos serviços iniciais de terraplenagem. Não houve uma atuação efetiva da Área de

Engenharia dos Correios da DR/PE, que pudesse ser caracterizada como ato de gestão e

fiscalização da obra, o que poderia ser determinante para identificação dos problemas que

estavam acontecendo e permitir a adoção de medidas corretivas junto a empresa

contratada de forma tempestiva.

A adoção da modalidade BTS para disponibilização de imóveis, por transferir os riscos

do empreendimento para o locador, exige, por parte da locatária, a adoção de medidas no

sentido de monitorar o andamento da obra mediante o cronograma, aplicação de materiais

em desacordo com o caderno de encargos e especificações técnicas da ECT, dentre outros

fatores, evitando que entre a celebração do contrato e a entrega da obra não haja qualquer

controle da execução da obra por parte dos Correios. ##/Fato##

Causa

Ausência de normativos internos prevendo fiscalização das obras por parte da ECT nos

empreendimentos contratados na modalidade BTS.

##/Causa##


Por meio do Memorando nº 389/2016-GAB/VICOR, de 12 de agosto de 2016, anexo ao

Ofício nº 410/2016-PRESI, da mesma data, a ECT informou que “está em andamento a

elaboração de normativo específico sobre locação de imóvel com infraestrutura sob



medida (BTS) que contemplará a obrigação da fiscalização da execução contratual pelos

Correios quanto da construção/reforma do imóvel por parte do locador.

O regramento para BTS nos Correios também observará o contido no Acórdão TCU

1301 – 19/13-P, emitido em 29/05/2013, de forma a contemplar a atividade de

fiscalização da execução contratual por parte dos Correios.

Na elaboração do contrato modelo a ser adotado, constará cláusula específica prevendo

o acompanhamento da execução do contrato por parte da locatária, garantindo o

cumprimento dos prazos previstos no cronograma físico da obra acordado. O normativo

também contará com regra de gestão que instrua sobre a adoção de medidas tempestivas

para garantir o funcionamento da unidade postal pretendida”.

Por meio do Ofício nº 0476/2016-PRESI, de 04 de outubro de 2016, foi encaminhando o

Memorando nº 462/2016-GAB/VICOR, de 30 de setembro de 2016, com a seguinte

manifestação

“Conforme informado anteriormente, está em elaboração normativo que contemplará os

procedimentos para contratação de locação de imóveis com infraestrutura sob medida

(BTS), levando em conta o recomendado neste ponto.

O trabalho de elaboração do normativo tem previsão de finalização em dezembro/2016.

”



Em sua manifestação os Correios informam que estão elaborando normativo específico

sobre locação de imóveis com infraestrutura sob medida – BTS, com orientação sobre a

fiscalização da execução do contrato pela ECT desde a fase de construção/reforma do

imóvel, fase esta, que compete ao locador, e que este normativo seguirá o Acórdão nº

1301/2013 do Plenário do TCU quanto à fiscalização de obras por parte da Administração

Pública, nos contratos de infraestrutura sob medida – BTS.

Informam também que os contratos terão cláusulas específicas de fiscalização e

acompanhamento da obra por parte da ECT, garantindo o cumprimento dos prazos e

especificações técnicas.

Desta forma, verifica-se que a unidade está adotando medidas no sentido de elaborar os

normativos internos contemplando a existência de fiscalização da execução da obra pela

ECT, restando, apenas, a comprovação da elaboração do normativo interno e do modelo

de contrato para aluguel de imóvel na modalidade BTS.


Recomendações:

Recomendação 1: Elaborar normativos internos específicos voltados para a fiscalização

das obras dos imóveis com infraestrutura sob medida, incluindo nas cláusulas contratuais

a previsão de fiscalização de obras pelos Correios.



1.1.1.10 INFORMAÇÃO

Atualização do mapeamento dos riscos da Ação Estratégica de Infraestrutura e a

atualização de plano de ação com soluções alternativas, quanto ao risco de rescisão

contratual.

Fato

O processo de locação de imóvel sob medida (BTS) teve o intuito de trazer maior

celeridade nos processos de disponibilização de imóvel e desonerar a ECT de desenvolver

os projetos da obra do imóvel e de realizar procedimento licitatório para a construção da

edificação. Assim, almeja-se que qualquer risco do empreendimento seja assumido pela

empresa contratada, sendo devidamente remunerada com os valores de aluguel acordados

em contrato.

Em que pese os riscos assumidos pela empresa contratada, registra-se que há o

risco para a ECT de que não haja a entrega do objeto, ainda que o instrumento contratual

preveja sanções para a empresa que não honrar com seus compromissos.

No momento da análise dos processos de locação de aluguel para operação dos

CCE de Salvador e Recife, não foi observado o mapeamento do risco quanto à rescisão

contratual, bem como o plano de ação para mitigação ou eliminação desse risco.

Ressalta-se que essa estratégia de locação de imóvel sob medida está

acompanhada de investimentos dos Correios para atualização do seu parque de máquinas

de triagem e, assim, implantar uma nova rede de unidades de tratamento de objetos

postais, especialmente encomendas, de modo a impedir a queda da participação da ECT

nos mercados de encomendas e mensagens.

Para sua consecução, foi elaborado um cronograma de aquisição de máquinas de

triagem que deve estar alinhado ao cronograma de implantação das unidades

operacionais. A inexecução e atraso nos processos dos contratos de locação interferem

diretamente nesse projeto estratégico.

Cumpre destacar que esse risco de rescisão contratual foi materializado no

contrato de locação por BTS do CCE de Recife, que teve seu contrato assinado em 03 de

outubro de 2014 com previsão de entrega do imóvel para 28 de novembro de 2015,

contudo o imóvel não foi construído e o cronograma de entrega das máquinas de triagem

foi adiado por algumas vezes. Por fim, houve a rescisão contratual da locação no mês de

julho de 2016, sem uma alternativa imediata para alocação do CCE e das máquinas de

automação.

Sobre o assunto, a ECT apresentou manifestação por meio do Mem. nº 390/2016-

GAB/VICOR, de 12 de agosto de 2016, anexo ao Ofício nº 410/2016-PRESI, de mesma

data.

Da manifestação apresenta, depreende-se que a ECT, após o caso de rescisão contratual

do caso do CCE de Recife, adotou providências para mapeamento dos riscos da Ação

Estratégica de Infraestrutura e atualizou o plano de ação com soluções alternativas, para

o caso específico do risco de rescisão contratual.

##/Fato##




Assinatura de contrato de locação de imóvel na modalidade BTS para operação do

CCE de Salvador com Certidão Positiva de Débitos com Efeitos Negativo vencida.

Fato

No processo de seleção do terreno para implantação do CCE Salvador, o imóvel

selecionado comportava débitos com o município de Salvador, relativos à IPTU dos anos

de 2012 e 2013.

Vale registrar que a proponente locadora, empresa Grupo OBE Engenharia, apresentou

ao Grupo de Trabalho a Certidão Positiva de Débitos com Efeitos de Negativa, emitida

no dia 27 de março de 2014, com validade até o dia 26 de abril de 2014, portanto válida

por apenas trinta dias.

Neste contexto, destaca-se que na instrução do processo, não constava a renovação desta

Certidão, e considerando que a assinatura do Contrato nº 001/2014 ocorreu no dia 25 de

junho de 2014, constatou-se a inadimplência do imóvel em relação ao IPTU, na

celebração do Contrato, o que fere os normativos vigentes. Além disso, buscou-se

verificar se a situação em comento, pudesse ter beneficiado a proponente selecionada.

Ante o fato, a ECT manifestou-se por meio do Memorando nº 608/2016-VISER, de 3 de

agosto de 2016, anexo ao Ofício nº 393/2016-PRESI, de 5 de agosto de 2016.

Da manifestação apresentada extrai-se que, a oferta da ADM Hall, outra proponente em

processo de seleção junto ao Grupo OBE Engenharia, foi descartada, pois não houve

encaminhamento da Certidão de Regularidade com o IPTU. No entanto, na Carta S/N da

ADM Hall, de 4 de abril de 2013, a empresa se comprometeu a fazer a quitação dos

débitos tão logo fosse realizada a escolha do seu terreno. A empresa Grupo OBE

Engenharia, de maneira semelhante, informou que também possui pendências de

regularização do IPTU junto à Prefeitura de Salvador, se comprometendo a quitá-lo caso

houvesse uma posição positiva da ECT para finalizar a devida transação imobiliária.

Observa-se, portanto, que as duas empresas estavam em situação semelhante no momento

de análise das propostas, qual seja, tinham pendências não quitadas de IPTU, mas se

comprometeram quitá-los caso a sua proposta fosse selecionado. No entanto, a proposta

da ADM Hall foi descartada, pois não apresentou a Certidão Positiva de Débitos com

Efeitos de Negativa, ao passo que o Grupo OBE Engenharia apresentou a referida

Certidão.

Não obstante a manifestação apresentada no Memorando nº 608/2016-VISER, de 3 de

agosto de 2016, a ECT apresentou nova manifestação por meio do Memorando nº

761/2016-VISER, de 30 de setembro de 2016, encaminhado à CGU por meio do Ofício

nº 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de 2016, na qual assevera que a proposta da ADM

Hall foi descartada, em realidade, devido à ausência de indicação de expansibilidade da

área proposta e porque a implantação do empreendimento da ECT na área proposta estaria

vinculada a estudos ambientais mais aprofundados, uma vez que esse terreno da

proponente estaria em área de reserva ambiental, o que poderia causar riscos à ECT.



Verificou-se, portanto, conforme alegação apresentada pela ECT, que não houve

favorecimento em benefício ao Grupo OBE Engenharia, considerando que a proposta da

ADM Hall foi descartada, com efeito, devido a à ausência de indicação de expansibilidade

da área proposta e porque o terreno dessa proponente estaria em região de preservação

ambiental.

Em relação à assinatura do contrato com Certidão Positiva de Débitos com Efeitos

Negativo vencida, cumpre observar que, mesmo se tratando de um erro formal, houve

risco para a operação do CCE de Salvador, considerando que débitos de IPTU junto ao

órgão municipal poderia ensejar impedimento do alvará de funcionamento e, dependendo

da situação, a execução fiscal por parte da prefeitura e penhora do imóvel.

Sem embargo, conforme manifestação apresentada, os débitos de IPTU foram quitados

junto à Prefeitura de Salvador e toda documentação de registro do imóvel ofertado pelo

Grupo OBE Engenharia está regular, não representando óbice ao funcionamento do CCE.

##/Fato##


Readequação da fase de prospecção de mercado para locação de imóvel na

modalidade BTS.

Fato

A fase de prospecção de mercado se faz necessária a fim de que a ECT possa

localizar imóveis que atendam a seus critérios de localização para a instalação de suas

Unidades Operacionais. No processo de prospecção é omitido o nome da empresa com o

intuito de evitar a especulação imobiliária, resguardar o sigilo de informações

consideradas estratégicas para a contratação e prover um processo isonômico aos

proponentes.

No entanto, na prospecção para o CCE de Salvador foi observado que uma das

propostas trazia no seu conteúdo a informação de que aquele seria o “primeiro edifício

do mundo destinado aos Correios”. Há menção à ECT em outras partes da proposta e,

inclusive, o projeto arquitetônico desenvolvido para o edifício apresentava a logomarca

dos Correios, indicando que a proponente sabia para qual empresa o empreendimento

seria destinado.

Em que pese o vazamento de informações sigilosas, essa proposta não foi a

vencedora para a construção e locação do CCE de Salvador. Todavia, observou-se

fragilidades no processo de prospecção de imóveis que poderiam comprometer os

interesses da empresa e contribuir para a especulação imobiliária.

Por meio do Memorando nº 608/2016 – VISER, de 3 de agosto de 2016, anexo ao Ofício

nº 393/2016-PRESI, de 5 de agosto de 2016, o gestor afirma que não pôde identificar

vazamento de informações no seu processo de prospecção. Ademais, antes desse processo

de pesquisa de mercado para disponibilização de imóvel por BTS, foi realizada

prospecção de imóvel para compra, iniciativa originalmente adotada pela ECT para

operação do CCE de Salvador. Assim, a ECT aventa a possibilidade de que algum

ofertante tenha vinculado as publicações do processo de aquisição com as do processo de

locação sob medida.



Não obstante as colocações registradas, a ECT declara, em sua manifestação

final, a decisão de que nas “próximas publicações de texto para prospecção de imóveis

estratégicos pelos Correios, o nome da Empresa será identificado”.

Desta forma, verifica-se que a ECT alterou o seu processo de prospecção para

locação de imóvel sob medida, não havendo a exigência do sigilo de identificação da ECT

nas publicações e, assim, não haverá o risco de favorecimento de proponentes por

obtenção de informação restrita e antecipada.

##/Fato##


Contratação de transporte para empregados do CCE de Salvador.

Fato

No processo de locação de imóvel para operação do CCE de Salvador e de Recife na

modalidade BTS, buscou-se avaliar se foram elaborados os estudos técnicos necessários

para definição dos requisitos mínimos e características desejáveis para a escolha do

terreno para implantação dessas unidades operacionais.

Nos dois casos, foi observado que existiam os Estudos de Delimitação de Área, definindo

a região mais favorável para operação dos Centros de Cartas e Encomendas.

Entretanto, em inspeção ao local, foi observado pela equipe de auditoria que o CCE de

Salvador se encontra a 800 metros da parada de ônibus mais próxima. Como forma de

mitigar o problema de deslocamento dos empregados, a ECT contratou serviço de

transporte para do CCE para o ponto de ônibus. No entanto, o referido ponto de ônibus

se encontra em uma região afastada do centro da cidade, com baixa urbanização e que,

dessa forma, poderia representar um risco para a segurança dos empregados que

trabalham no CCE de Salvador.

Por meio do Memorando nº 640/2016-VISER, de 17 de agosto de 2016, anexo ao Ofício

418/2016-PRESI, da mesma data, e do Memorando 761/2016-VISER, de 30 de setembro

de 2016, anexo ao Ofício nº 0476/2016-PRESI, de 4 de outubro de 2016, foi apresentada

manifestação da ECT sobre o assunto.

Conforme manifestação, a localização dos novos Centro de Tratamento Automatizados

afastados dos centros urbanos é uma premissa operacional da ECT, dado os recorrentes

problemas com as atuais Unidades Operacionais de grande porte, conforme consta do

Relatório Final do GT/PRT/VIOPE – 060/2011 – Adequação da Rede de Tratamento de

Carga Postal, datado de 28 de junho de 2012. Informa também que o fornecimento de

transporte aos funcionários estava previsto no documento “Diretrizes de Gestão de

Pessoas vinculadas à implantação dos novos Centros Automatizados de Tratamento –

CCEs”, emitido em 08 de dezembro de 2014 pela área de Gestão de Pessoas, anexo ao

Mem. 2062/2014-VIGEP (Circular).



Desta forma, verifica-se que não houve prejuízo para ECT na escolha do imóvel para

operação do CCE de Salvador, uma vez que o deslocamento de empregados já era previsto

em normativos internos da empresa.

Assevera-se, no entanto, a necessidade de que a Diretoria Regional da Bahia proceda

conforme manifestação apresentada, e interceda de forma oficial junto ao órgão municipal

de transporte para implantação de uma parada de ônibus próximo ao CCE Salvador, de

maneira a facilitar o deslocamento dos funcionários que dependem do transporte público,

com o intuito de resguardar a integridade física dos funcionários da empresa que

trabalham no Centro de Cartas e Encomendas de Salvador.

##/Fato##


QUAL FOI O TRABALHO REALIZADO? - Pesquisa · falhas nos Laudos de Valor Locatício e falta de ......

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