PUR2 RESUMO Operacoes Urbanas

Planejamento Urbano e Regional 2 – 8º. Semestre / 2011 1

Centro Universitário Nossa Senhora do Patrocínio – Campus Salto Instituto Superior de Engenharia, Arquitetura e Design CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

Título da Disciplina: PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL 2 - 8º. Semestre.

Prof. Msc. Estevam Otero e Profa. Renata Segalla

RESUMO DE AULA

Operações Urbanas

Operações urbanas consorciadas constituem um tipo especial de intervenção urbanística voltada para a transformação estrutural de um setor da cidade. As operações envolvem simultaneamente: o redesenho deste setor (tanto de seu espaço público como privado); a combinação de investimentos privados e públicos para sua execução e a alteração, manejo e transação dos direitos de uso e edificabilidade do solo e obrigações de urbanização.

Trata-se, portanto, de um instrumento de implementação de um projeto urbano (e não apenas da atividade de controle urbano) para uma determinada área da cidade, implantado por meio de parceria entre proprietários, poder público, investidores privados, moradores e usuários permanentes.

Por meio da arrecadação das contrapartidas a serem pagas pelo empreendedor em troca de exceções, uma operação urbana deveria garantir recursos para custear intervenções de estruturação, qualificação e melhoria das áreas definidas como território de sua atuação.

A Operação Urbana Consorciada é um dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001 – Seção X, Art 32 a 34) destinado à indução do desenvolvimento urbano:

SEÇÃO X

Das operações urbanas consorciadas

Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas.

§ 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

§ 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:



I - a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;

II - a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.

Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:

I - definição da área a ser atingida;

II - programa básico de ocupação da área;

III - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;

IV - finalidades da operação;

V - estudo prévio de impacto de vizinhança;

VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2º do art. 32 desta Lei;

VII - forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.

§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.

§ 2º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.

Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.

§ 1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.

§ 2º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.



Operações Urbanas em São Paulo

Plano Diretor Estratégico de São Paulo (2002): localização das operações urbanas vigentes (lilás) e propostas no PDE 2002 (laranja).

Operação Urbana Faria Lima, São Paulo Referência Bibliográfica: SALES, Pedro Manuel Rivaben de. “Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica”.

Disponível em: http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/05.059/481

A Operação Urbana Faria Lima foi “bem-sucedida”, ao menos (ou apenas) sob o ponto de vista imobiliário-financeiro, e sempre que comparada com as outras operações então vigentes.

A Operação Urbana Faria Lima apresentava, originalmente, os seguintes objetivos e diretrizes:

• prolongamento da avenida Faria Lima, conectando-a de um lado à avenida Bandeirantes e

avenida Hélio Pellegrino, na Vila Olímpia, e de outro com a avenida Pedroso de Morais, no Alto de Pinheiros: a criação de uma via paralela à Marginal Pinheiros aliviaria a saturação da rede viária da região sudoeste;



• adensamento e ocupação do solo como forma de otimizar a utilização da nova capacidade infraestrutural, enfatizando a abertura de espaços públicos diferenciados e o remembramento de lotes, a ampliação da oferta de habitações multifamiliares e de áreas de estacionamento;

• a venda de potencial construtivo adicional: a captação dos recursos gerados pela valorização imobiliária da região lindeira constituiria fonte de financiamento das obras previstas, desonerarando o município.

Problemas da Operação Urbana Faria Lima 1 - Quanto à concepção da operação e seus procedimentos de atuação:

a) inexistência de projetos urbanos articulados e integrados; b) tratamento homogêneo (portanto abstrato) de partes urbanas nitidamente desiguais; c) análise “caso-a-caso”; d) inexistência (particularmente quando referida à “Área indiretamente beneficiada”) de

diretrizes urbanísticas e de normas de avaliação pré-fixadas; e) fixação arbitrária, mas superestimada do estoque de potencial de construção adicional; f) inexistência de mecanismos de controle da sobrevalorização do preço da terra.

2 - Quanto aos resultados obtidos

a) Concentração espacial e especialização funcional: distorções na dinâmica de transformação urbana produziram enclaves especializados e segregados:

• Localização: “Área Indiretamente Beneficiada” • Zona: Z2 • Usos: S2/C2 e R3.01 • Coeficiente de aproveitamento C.A. = 4

b) renovação urbana reduzida à conformação de paisagem de “edifícios–torre”; c) Perda de escala;



Operação Urbana Água Espraiada, São Paulo

Referência Bibliográfica: FIX, Mariana. “Parceiros da Exclusão: duas histórias da construção de uma ‘nova cidade’ em São Paulo: Faria Lima e Água Espraiada”. São Paulo: Boitempo, 2001.



A Operação Urbana Água Espraiada consistiu na abertura de uma via ao longo do córrego Água Espraiada, estabelecendo uma conexão entre a Marginal Pinheiros e a Rodovia dos Imigrantes, para o que foram removidas diversas favelas que ocupavam áreas de risco na região.

“Avenida imobiliária”: trata-se de uma das áreas mais valorizadas do município de São Paulo, contígua à da Operação Urbana Faria Lima.

Ainda não foi concluída, sendo prevista a ligação entre a avenida já concluída e a rodovia por meio de um túnel.

Operação Urbana Água Branca MAGALHÃES JR, José. “Operação Urbana Água Branca, revisão e proposição”. Disponível em:

http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/06.066/407

A estrutura fundiária existente na área da Operação Urbana é resultante do processo de ocupação que caracterizou a formação da região da Água Branca: ao sul das linhas ferroviárias, abrangendo parte dos bairros de Pompéia e Perdizes, predominou o uso residencial, sobre



quadras de traçado e dimensões regulares; já ao norte das ferrovias e até a calha do rio Tietê predominou o uso industrial, com lotes e quadras de grandes dimensões, ao lado de extensas glebas de propriedade pública e particular ainda hoje com baixo aproveitamento.

A região da Água Branca teve como indutor do desenvolvimento urbano a própria ferrovia, sendo que, como consequência desse fato, a ocupação ligada aos usos industriais definiu a atual paisagem construída: depósitos, armazéns e galpões industriais. Com a dinâmica da evolução industrial conduzindo à desativação das unidades existentes ao longo das ferrovias em favor de áreas maiores localizadas em regiões não urbanizadas, próximas às rodovias notadamente a partir da década de 60, o bairro e suas proximidades perderam importância como polo produtivo da cidade

A região da Água Branca encontra-se próxima da área central e do centro histórico da cidade e apresenta boas condições de macro-acessibilidade em função do sistema viário de porte e da presença do terminal Intermodal da Barra Funda.

O plano de obras da Operação Urbana Água Branca aponta para a necessidade de complementação e integração do sistema viário além da elaboração de diagnósticos que forneçam as diretrizes de revisão de projetos e implantação de obras de drenagem. A existência de glebas vazias ou com baixo aproveitamento - da ordem de 1.100.000 m² - reforça as potencialidades de renovação urbanística da região. A este fato soma-se o de serem poucos os proprietários destas glebas e de que boa parte delas pertence ao poder público.

Perímetro da Operação Urbana Água Branca



Vistas aéreas da área da Operação Urbana Água Branca

Apesar de sua localização privilegiada, uma série de obstáculos prejudicou o pleno desenvolvimento da Operação Urbana primeiramente prevista e ainda em vigor:

• O zoneamento restritivo em algumas áreas desestimula a ocupação - áreas exclusivamente industriais.

• Problemas de drenagem fazem com que a região sofra constantes inundações. • As ferrovias que cortam a região são barreiras de difícil transposição para veículos e

pedestres. • O tipo de uso e o estado de conservação dos imóveis ao longo da faixa da ferrovia

induzem à deterioração do entorno. • O sistema viário interno apresenta descontinuidades que prejudicam a circulação e

integração dos bairros vizinhos.

Porém, a região apresenta características que, aliadas aos mecanismos e ações previstas neste projeto, podem propiciar as condições adequadas para a sua revalorização e desenvolvimento:

• Proximidade com vias de circulação de alta capacidade como a Marginal Tietê, Avenida Pacaembu, Avenida Francisco Matarazzo e Avenida Sumaré, possibilitando fácil acesso de automóveis vindos de diversas regiões da cidade.

• Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e metrô) facilitando o acesso do público de praticamente qualquer ponto da cidade e região metropolitana.

• O tramo oeste do metrô comporta aumento de demanda, favorecendo o adensamento da região.

• Proximidade com bairros de bom padrão de ocupação que podem induzir a mudanças nos padrões atuais.

• Existência de grandes áreas vazias ou subutilizadas. • Oferta de equipamentos de lazer e cultura de médio e grande porte (Sesc Pompéia,

Memorial da América Latina, Parque Fernando Costa, PlayCenter).

O objetivo do projeto é promover, através de uma série de mecanismos, o desenvolvimento da região de modo equilibrado, dando condições para que os obstáculos sejam superados e o potencial da região seja plenamente utilizado. Os principais aspectos a serem observados neste processo são:



• Estabelecimento de novos padrões de uso e ocupação, compatíveis com as

potencialidades da região. • Estabelecimento de diretrizes para a ocupação racional dos grandes vazios urbanos. • Melhoria e complementação do sistema de drenagem. • Alteração, ampliação e implantação de sistema viário. • Garantia de padrões ambientais e paisagísticos adequados com a criação de espaços

públicos, implantação de áreas verdes e controle de permeabilidade do solo.

Concurso Bairro Novo - Situação e proposta

Plano-referência para a Operação Urbana Água Branca - Setores



Concurso Bairro Novo – Referência para a Operação Urbana Água Branca Nova Luz, São Paulo Referência Bibliográfica: Projeto Nova Luz (site oficial). Disponível em “www.novaluzsp.com.br”

A área da Nova Luz está inscrita no polígono formado pelas avenidas Ipiranga, São João, Duque de Caxias, rua Mauá e avenida Cásper Líbero, numa área de cerca de 500 mil metros quadrados.

A estratégia de desenvolvimento do projeto concentra-se em seis pontos:

• Potencialização das atividades comerciais da área;

• Atração de novas atividades econômicas (tecnologia, serviços);

• Incorporação e potencialização de atividades ligadas a cultura e entretenimento;

• Ampliação do uso residencial;

• Provimento de novos espaços e equipamentos públicos de qualidade;

• Qualificação ambiental e urbanística da área.



Entre as melhorias de infraestrutura urbana propostas estão a abertura de praças e espaços de convivência públicos, a instalação de escolas, creches, posto de saúde e equipamentos de cultura e assistência social, a adequação do sistema de drenagem, o alargamento de calçadas, a instalação de mobiliário urbano e o plantio de árvores.

O projeto também viabiliza a implementação da maior Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) na área central, garantindo a provisão de habitação de interesse social e de mercado popular para cerca de 2.000 famílias.

O projeto segue a diretriz de reversão do esvaziamento populacional da região central, além de promover a melhoria da qualidade dos espaços públicos e do meio ambiente, o estímulo às atividades de comércio e serviços e a preservação e reabilitação do patrimônio arquitetônico nas áreas subaproveitadas de urbanização consolidada.

Proposta de implantação do projeto ao longo dos próximos quinze anos, em cinco fases distintas.

Expectativas:

• dobrar a população residente;

• Ampliar em 70 % os postos de trabalho.



Áreas a transformar

Usos propostos – pavimento térreo



Usos propostos – pavimentos superiores

Proposta para a Avenida Rio Branco



Porto Maravilha, Rio de Janeiro

Referência Bibliográfica: Porto Maravilha (site oficial). Disponível em: “www.portomaravilha.com.br”.

A Operação Urbana Consorciada da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro foi definida por meio da Lei Municipal 101/2009.

Sua finalidade é promover a reestruturação local, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços públicos da região, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e à sustentabilidade ambiental e socioeconômica da área.

A área da operação urbana apresenta uma área de cerca de 5 milhões de metros quadrados, delimitada pelas avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco, e Francisco Bicalho.

Principais obras previstas pela operação urbana:

• Construção de 4 km de túneis; • Demolição do Elevado da Perimetral (4 km); • Reurbanização de 70 km de vias e 650.000 m² de calçadas; • Reconstrução de 700 km de redes de infraestrutura urbana (água, esgoto, drenagem –

obras já em execução); • Implantação de 17 km de ciclovias; • Plantio de 15.000 árvores;



• Construção de três novas estações de tratamento de esgoto.

Porto do Rio – situação atual

Porto do Rio – proposta



Principais objetivos da operação: • Aumento da população de 22 mil para 100 mil habitantes em 10 anos; • Aumento da área verde de 2,46 % para 10,96%; • Aumento de 50% na capacidade de fluxo de tráfego na região; • Redução da poluição do ar e sonora, com a retirada da Perimetral e a redução do

transporte pesado na região; • Aumento da permeabilidade do solo; • Aumento da oferta e melhoria da qualidade de serviços públicos; • Transformação da região em referência para a cidade.

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