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Registro de Imóveis

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Registro de Imóveis Aula 01

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REGISTRO DE IMÓVEIS EDITAL UNIFICADO: Registro de Imoveis: Sistemas de publicidade registral imobiliaria. Principios do Registro de Imoveis: Continuidade, Especialidade, Legalidade, Inscricao. Principios do Registro de Imoveis: Presuncao e Fe Publica, Concentracao, Insta ncia e Prioridade. Este material foi construído com base nas obras / aulas dos seguintes autores: Registros Públicos / Alberto Gentil. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. ISBN 978-85-309-8789-3; Registros públicos: teoria e prática / Luiz Guilherme Loureiro. - 10. ed. rev., atual e ampl. - Salvador: Editora Juspodivm, 2019. ISBN 978-85-442-2745-9. Publicidade registral imobiliária / Marcelo Salaroli de Oliveira. – São Paulo : Saraiva, 2010. – (Série direito registral e notarial / coordenador Sérgio Jacomino). ISBN 978-85-02-21517-7; Noções fundamentais de direito registral e notarial / Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza. – 2. ed. – São Paulo : Saraiva, 2017. (Série direito registral e notarial / coordenadores Sérgio Jacomino e Leonardo Brandelli). ISBN 978-85-472-2017-4; Sistemas de registros de imóveis / Maria Helena Diniz. -- Imprenta: São Paulo, Saraiva, 2014. Descrição Física: 779 p. ISBN: 9788502214897. Referência: 2014; Publicidade Material do Registro Immobiliário (Efeitos da Transcripção) / Soriano Neto. 1ª Ed., Recife, Officina Gráfica da Tribuna, 1940; Direito Registral Imobiliário: Teoria Geral. Volume I / Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho. Editora Juruá: Curitiba, 2018. Direito Registral Imobiliário: Sujeitos, Imóveis e Direitos Inscritíveis. Volume II / Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho. Editora Juruá: Curitiba, 2018. Retificação do Registro de Imóveis / Narciso Orlandi Neto. Editora Oliveira Mendes: São Paulo, 1997.

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Registro de Imóveis / Aline Yumi Konno. Teoria e Prática, 1ª Ed, São Paulo, Memória Jurídica, 2007; Registro de Imóveis / Afrânio de Carvalho. 4ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1998; Registro de Imóveis - Princípios Tomo I / Ricardo Dip. Editora PrimVs. 2017. ISBN 978-8592695040; Registro de Imóveis - Princípios Tomo II / Ricardo Dip. Editora PrimVs. 2018. ISBN 978-8592695088; Registro de Imóveis - Princípios Tomo III / Ricardo Dip. Editora PrimVs. 2019. ISBN 9788553041039; Tratado de Direito Privado / Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda. Parte Especial – Dirieto das Coisas: Propriedade. Aquisição da propriedade imobiliária., Vol. XI, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1955; Direito Registral Imobiliário / Venício Salles. 2ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2007; Registro de imóveis: Eficácia material / Leonardo Brandelli – Rio de Janeiro : Forense, 2016. ISBN: 978-85-309-7197-7; Alemanha, Bürgerliches Gesetzbuch – BGB. Das Grundbuch im Kreditgeschăft/ Thomas Hofmann; Werner Sauter. - Wiesbaden: Gabler, 1989 (Bankgeschăfte fOr den Praktiker). ISBN 978-3-663-01345-7 História da Publicidade Imobiliária no Brasil / Ivan Jacopetti do Lago, Dissertação de Mestrado – Faculdade de Direito da USP, São Paulo, 2008; Diversos artigos da Revista de Direito Imobiliário. Editora Revista dos Tribunais. Aulas de Registro de Imóveis / Ivan Jacopetti do Lago e Pedro Ítalo da Costa Bacelar. Curso Completo para Concursos de Cartório. Referência: 2019;.

REGISTRO DE IMOVEIS: SISTEMAS DE PUBLICIDADE REGISTRAL IMOBILIARIA

1. O que é o Direito Registral Imobiliário?.

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Conjunto de normas que trata da aquisição de posições registrais, abrangendo o método de ingresso de um título no registro e os efeitos materiais e processuais gerados por este.

2. Qual a Natureza Jurídica do Registro de Imóveis?.

Serviço de organização técnica e administrativa delegado a particulares,

destinado a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia das situações jurídicas de bens imóveis.

3. Qual a finalidade primordial de um sistema de registro de imóveis.

Dar publicidade das situações jurídicas dos bens imóveis promovendo

segurança jurídica (estática e dinâmica) e funcionando como um mecanismo de tutela tributária, urbanística e ambiental.

4. Comente sobre os modos de aquisição de propriedade no registro de imóveis Brasileiro.

Em regra, a propriedade imobiliária no Brasil é adquirida entre vivos pelo

registro do título translativo. Porém, há situações em que o registro é meramente declaratório. Isso ocorre quando a propriedade foi adquirida anteriormente ao registro, a exemplo da usucapião e da acessão. Nessas hipóteses, apesar de declaratório, somente o registro trará a oponibilidade perante terceiros e permitirá a disponibilidade.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

5. Qual é a principal atribuição do Registro de Imóveis?

Realizar os registros e averbações dos títulos ou atos constitutivos,

declaratórios, translativos e extintivos de direito, sobre imóveis, tal como reconhecidos em lei, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, ou ainda para a sua disponibilidade.

Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

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6. Qual a Classificação Tradicional dos sistemas de Registro de Imóveis?

A doutrina clássica (Afrânio de Carvalho), classifica os sistemas de registro

em três: a) Sistema consensual, privatista ou francês em que o título é o elemento

dominante: nele, a publicidade não é constitutiva, mas tão somente tem o efeito de avisar a terceiros do acordo de vontades anteriormente aperfeiçoado.

b) Sistema publicista ou alemão em que o modo de aquisição é o elemento dominante: aqui, a publicidade é elemento constitutivo do direito real, de modo que o acordo de vontades não é suficiente para a transmissão da propriedade.

c) Sistema eclético (também conhecido como “romano”) em que o título e modo são imprescindíveis à criação do direito real: a publicidade registral substitui a tradição e com o registro do título translativo haverá a transmissão da propriedade;

7. Quais as características de um sistema de Registro de Direitos?

Os Registros de Direitos, como o Grundbuch alemão ou o Sistema Torrens

australiano, não só datam e conservam os documentos ou fatos e atos jurídicos, refletindo as transações pactuadas pelas partes contratantes, mas, como requisito necessário para a inscrição no Registro, verificam igualmente se as transações, que se pretendem registradas, respeitam os direitos reais de todos os demais titulares de direitos sobre ativos objeto da dita transação. Isto lhes permite proporcionar, a todo momento, um balancete jurídico, gerando direitos reais sobre dito ativo – e não meras pretensões obrigacionais.

8. Quais as características de um sistema de Registro de Documentos?

Os registros de documentos (como o francês), limitam-se a certificar a datação (data e hora) do ingresso do título no registro, arquivando-o de modo ordenado. Assemelham-se a simples arquivos. Ainda assim, mesmo nesses sistemas a data de entrada do documento no registro possui consequências jurídicas, já que constitui a prova decisiva sobre quem goza de prioridade no caso de uma discussão judicial e, portanto, determina quem tem um direito real oponível erga omnes e quem ostenta simplesmente uma pretensão de caráter obrigacional.

9. Quais as principais características do Sistema de Registro de Imóveis Brasileiro?

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Podemos enumerar como principais características do sistema de registro de imóveis brasileiro:

A) Publicidade constitutiva (em regra); B) Presunção relativa dos direitos reais inscritos (iuris tantum); C) A adoção do fólio real e do princípio da unitariedade; D) A depuração dos títulos por meio de uma qualificação jurídica exercida pelo

Registrador;

10. Qual a classificação contemporânea para os sistemas de Registro de Imóveis realizada por Monica Jardim?

A Professora Mônica Jardim classifica os sistemas de registro quanto ao grau de proteção do terceiro adquirente em dois: Sistema de proteção máxima (sistema forte): Privilegia a segurança jurídica dinâmica. Haverá uma proteção do terceiro adquirente de boa fé que confia no registro, em detrimento do verdadeiro proprietário. Sistema de proteção mínima (sisfema fraco): Privilegia a segurança jurídica estática. Haverá a proteção do verdadeiro proprietário. O terceiro adquirente de boa-fé que confia no registro não está protegido da evicção.

11. Quando, no registro de imóveis, um direito devidamente registrado passa a produzir efeitos?

A produção dos efeitos do registro retroage à data da prenotação do título.

(CC) Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar

o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

12. Diferencie segurança jurídica estática e segurança jurídica dinâmica.

A segurança jurídica estática visa a proteção daquele que figura como

proprietário no registro. É a estabilidade política do domínio. Por sua vez, a segurança jurídica dinâmica tem como finalidade a proteção do tráfego jurídico, de modo que o ordenamento possibilitará uma transmissão segura dos direitos.

13. O Registro de Imóveis tem alguma finalidade primordial sob o aspecto econômico?

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A finalidade primordial do Registro de Imóveis sob o aspecto econômico é reduzir a assimetria das informações. Ou seja, o registro possibilita, tanto quanto possível, que o alienante e o potencial adquirente de um determinado imóvel tenham as mesmas informações sobre a sua situação jurídica.

14. Os atos registrados possuem eficácia erga omnes?

Sim. Um dos efeitos da publicidade do registro é a sua eficácia perante terceiros. Assim, impõe-se ao terceiro a realidade do direito registrável, cujo conteúdo lhe é imposto, independentemente do conhecimento efetivo do registro.

15. É possível o registro de títulos relacionados a direito obrigacional?

Em regra, é possível o registro de títulos relacionados a direito obrigacional

que possuam eficácia real. No entanto, é requisito para a promoção desse registro que haja previsão legal. Dessa maneira, é possível o registro de um contrato de locação (registro da cláusula de vigência ou averbação do direito de preferência), mas não é possível o registro/averbação de um comodato por se tratar de direito pessoal. Também será possível a promoção do registro/averbação de inscrições declarativas que tenham como finalidade publicizar riscos que pendam sobre direitos inscritos (premonição de riscos – Afrânio de Carvalho).

Observação: algumas normas estaduais podem trazer previsões de ingresso no Registro Imobiliário de situações não previstas na Lei e que, a rigor, não deveriam ser objeto de publicidade imobiliária, já que não possuem aptidão para gerarem eficácia real, a exemplo do próprio comodato no Rio Grande do Sul (CNNR-RS, 584, VI). Nesses casos, as normas costumam afirmar que as averbações possuem finalidade de “dar conhecimento a terceiros”, mas isso não significa dizer que esses atos/fatos/negócios jurídicos passem a ter eficácia “erga omnes” decorrente da sua publicização.

16. Quais os principais efeitos da publicidade do registro no Brasil?

Os principais efeitos da publicidade do registro são:

Efeito probatório: o registro faz prova do domínio; Efeito constitutivo: com o registro, haverá a constituição dos direitos reais; Efeito translativo: será o momento que ocorre a transmissão do direito real; Efeito declaratório: publicizará direitos reais existentes anteriormente ao registro ou situações que Efeito erga omnes (oponibilidade): trará a oponibilidade perante terceiros das situações jurídicas publicizadas.

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17. Diferencie transcrição e inscrição.

Em relação à forma de escrituração, temos que: a) a transcrição é a

transposição literal do título para o registro que ocorrerá verbo ad verbum. É o que ocorre com alguns registros do Livro 3 (Registro Auxiliar); b) por sua vez, a inscrição refere-se ao registro realizado com base na extração das principais informações do título (extrato). É o que ocorre com os registros feitos no Livro 2 (Registro Geral) que devem ser feitos de forma narrativa, nos termos do art. 231, da Lei de Registros Públicos;

Observação: não confundir com o livro da “Transcrição das Transmissões” dos sistemas anteriores à Lei 6.015/1973, pois apesar da nomenclatura, a sua escrituração era feita por inscrição por extrato.

18. Qual a diferença de um sistema de fólio pessoal e fólio real?

O sistema de fólio pessoal tem como método de organização dos registros

as pessoas envolvidas na relação obrigacional independentemente do imóvel ou dos imóveis que estejam envolvidos na transação. Por sua vez, o sistema de fólio real organiza os registros com uma estruturação em função dos imóveis. É o sistema atualmente adotado pela LRP.

Observação: alguns autores apontam que o sistema das transcrições era um sistema de fólio pessoal. No entanto, a sua organização era cronológica ou cronológica-pessoal.

19. O direito Brasileiro possui grande influência do Direito Romano. Como funcionavam os modos de aquisição da propriedade no Direito Romano Clássico?

No Direito Romano clássico, havia uma distinção entre as coisas “rei nec mancipi” e as “rei mancipi”.

a) Rei nec mancipi: possuía o modo de aquisição da traditio: a tradição; b) Rei mancipi: tinha como modo de aquisição a realização de uma solenidade que

poderia ser: a mancipatio – regra – (negócio jurídico formal celebrado perante cinco testemunhas e um libripens em que o adquirente afirmava a propriedade e batia na balança com um pedaço de cobre, representando o preço, sem oposição do alienante); ou a in jure cessio (uma espécie de processo de reivindicação simulado, perante magistrado, sem oposição do alienante).

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Por sua vez, o direito romano pós-clássico suprimiu essa distinção, para este fim, de modo que a propriedade de qualquer coisa passa a ser passível de aquisição pela traditio – efetiva, simbólica ou ficta.

Observação: A influência do Direito Romano no mundo ocidental quanto ao modo de aquisição da propriedade é de conhecimento notório. A maioria dos sistemas ocidentais trará a adoção da tradição para a transmissão de bens móveis e uma substituição da traditio por criações de artifícios jurídicos no caso dos bens imóveis, sendo que em alguns casos ela foi abolida, e em outros, substituída pela inscrição no registro.

20. Como funciona a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil?

Pode-se afirmar que a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil é pode

ser classificada no sistema de título e modo complexo. Nesse sistema, o efeito real é causado não só pelo modo, mas também pelo título que contém o negócio jurídico obrigacional, vigendo o princípio da causalidade e não da abstração, de modo que os vícios do título poderão repercutir no registro. Assim, tem-se um título que gera apenas efeitos obrigacionais e poderá ter efeitos reais com o modo; e um modo de aquisição com duas fases: um negócio jurídico real (acordo de disposição – dinglich einigung), em cumprimento da obrigação e o registro no livro fundiário.

21. Como funciona a aquisição da propriedade nos principais sistemas de aquisição da propriedade.

No Direito Comparado, há três principais sistemas de aquisição da

propriedade: Sistema da transmissão puramente consensual (título); Sistema do acordo translativo abstrato (modo); Sistema da transmissão pela tradição causal (título e modo) que pode ser simples ou complexo.

22. Quais são as modalidades de sistemas registrários de propriedade imóvel no ordenamento jurídico Brasileiro?

Em seu livro Sistema de Registro de Imóveis, a professora Maria Helena

Diniz classifica os sistemas registrários brasileiros em cinco: Comum, torrens, rural, especial de imóveis rurais adquiridos por estrangeiro e o de propriedade pública da União, Estados e Municípios (registro de bens e discriminação administrativa).

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23. O antigo registro paroquial induz domínio?

O registro paroquial, também conhecido como registro do vigário, foi criado pelo Decreto nº 1.318, de 30.01.1854 e tinha fins meramente estatísticos em relação à posse dos bens imóveis com finalidade declaratória de discriminar o público do particular. Dessa forma, não tinha aptidão para a transferência da propriedade.

“Recurso Especial. Direito das coisas. Ação declaratória de domínio pleno. Ilha costeira. Não demonstração do cumprimento das condições impostas pela Lei nº 601 de 1850 (Lei de Terras). Sumula 07 do STJ. Registro Paroquial. Documento imprestável à comprovação de propriedade. Juntada de documento novo em sede de recurso especial. Impossibilidade. Recurso especial. Não conhecido. (…) 3. A origem da propriedade particular no Brasil ora advém das doações de sesmarias, ora é proveniente de ocupações primárias. Ambas, para se transformarem em domínio pleno, deveria passar pelo crivo da revalidação ou, quanto às posses de fato, da legitimação, procedimentos previstos, respectivamente, nos artigos 4º e 5º da Lei 601, de 18 de setembro de 1850 (Lei de Terras). (…) 5. Não há direito de propriedade decorrente do Registro Paroquial. Com efeito, nos termos do art. 94 do Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854, as declarações dos possuidores ou sesmeiros feitas ao Pároco não lhes conferiam nenhum direito. Por outro lado, sendo vedado ao possuidor ou sesmeiro hipotecar ou alienar o terreno antes de tirar título passado na respectiva Representação Provincial, infere-se que o direito de propriedade das glebas somente se aperfeiçoava com o registro do dito título, sendo irrelevante o cadastro realizado perante o Vigário Paroquial (…)” (Resp nº 389372/SC)

PRINCIPIOS DO REGISTRO DE IMOVEIS: CONTINUIDADE, ESPECIALIDADE, LEGALIDADE, INSCRIC AO.

24. Do que trata o Princípio da Continuidade?

Segundo o princípio da continuidade (grundsatz der Voreingtragung des

Betroffenen), os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na cadeia registral, em cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular ou seja nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado título anterior, do qual dependa, ou ainda se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro

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do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

25. A Usucapião se submete ao Princípio da Continuidade?

Por possuir natureza jurídica de aquisição originária, a usucapião não se

submete ao princípio da continuidade. Rompem-se todos os vínculos preteritamente havidos sobre o bem, de tal arte que prescindível a sua estrita observância.

26. É possível a abertura de uma matrícula sem registro anterior?

O princípio da continuidade exige que sempre haja o registro do título anterior. No entanto, nas situações de aquisição originária, inscrição de bens públicos que não sejam de aquisição derivada ou que sejam fruto de procedimentos especiais (195-A e 195-B, da LRP) e dos títulos anteriores ao Código Civil de 1916 que não estivessem sujeitos a registro, há a possibilidade de abertura de matrículas sem registro anterior.

(LRP) Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. (Renumerado do art. 197 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

27. O Registro de Bens Públicos se submete ao Princípio da Continuidade?

As aquisições originárias pelo Poder Público bem como a inscrição de

seus bens pelos procedimentos especiais no registro de imóveis (discriminação administrativa, abertura de matrícula em parcelamento implantado, ainda que não inscrito ou registrado, terras indígenas, etc) não se submetem ao princípio da continuidade.

28. A Desapropriação se submete ao Princípio da Continuidade?

A desapropriação é considerada forma de aquisição originária. Por se tratar de modo de extinção da propriedade, não se submete ao princípio da continuidade.

(CC) Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: V - por desapropriação.

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Observação 1: parte da doutrina considera que a desapropriação amigável não seria modo de aquisição originária, já que haveria um negócio jurídico bilateral decorrente de um consenso entre as partes, de modo a não incidir o exercício de império da administração pública. (Nota do professor: essa posição por si só não enfrenta de forma satisfatória a questão da consensualidade da desapropriação judicial ser apenas do preço) No entanto, Kiyoshi Harada1, ao falar sobre desapropriação amigável traz algumas lições pertinentes:

a) No caso de desapropriação judicial, quaisquer ônus ou vícios que recaiam sobre o domínio ficam sub-rogados no preço da indenização a ser disputado pelas partes interessadas (parágrafo único, do art. 34, do Decreto-Lei nº 3.365/1941);

b) Na desapropriação amigável, não há a aplicação do art. 31 segundo o qual “ficam sub-rogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaíam sobre o bem expropriado”. Dessa forma, defende que, para a desapropriação amigável, não cabe invocar a teoria do modo originário de aquisição, segundo a qual o Poder Público receberia o bem expropriado livre dos vícios e expurgado dos ônus que o gravam, os quais se sub-rogariam no preço da indenização, pois nessa modalidade de desapropriação, o risco de pagar a justa indenização a quem não é dono do bem objetivado é do poder expropriante”.

Observação 2: Ainda que entendamos que a desapropriação amigável (aqui entendida como àquela que não ocorre na via judicial), seja por instrumento particular ou Escritura Pública) é forma de aquisição originária, há algumas cautelas que devem ser observadas, pois apesar da existência de julgados administrativos trazendo a possibilidade de não observância da continuidade. Nestes, há o enfrentamento de questões relacionadas à não necessidade de observância da especialidade, mas nenhum enfrenta a questão da (in)existência de direito anterior e consequente desnecessidade de obediência do princípio da disponibilidade. Ou seja, há de se respeitar a disponibilidade nesses casos.

Observação 3: Apesar das considerações realizadas na observação 2, algumas normas estaduais irão afastar da qualificação do registrador as questões relacionadas à continuidade/disponibilidade ao permitir de forma expressa a abertura de matrícula sem registro anterior (vide art. 785, do CNSC; e art. 1.264-T, do CNBA).

29. A Adjudicação se submete ao Princípio da Continuidade?

1 Desapropriação doutrina e prática, 10ª Ed. São Paulo: Atlas, 2014, p. 82.

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A arrematação e a adjudicação de imóveis em hasta pública constituem formas de expropriação judicial para a satisfação do direito do exequente. Para o Superior Tribunal de Justiça, é forma de aquisição originária (vide REsp 1.188.655/RS, AgRg no Ag 1.225.813/SP, REsp 909.254/DF e AgResp nº 1.426.098 – RJ), e portanto, não se submeteria à obediência do Princípio da Continuidade, rompendo os vínculos e livrando o imóvel dos ônus anteriormente existentes.

Observação 1: cabem aqui as considerações sobre o não enfrentamento da questão da disponibilidade.

Observação 2: Atualmente, o CSM/SP considera a adjudicação forma de aquisição derivada da propriedade (Apelação n°9000002-19.2013.8.26.0531)

30. Discorra sobre o princípio da especialidade subjetiva.

O princípio da especialidade subjetiva está expresso no art. 176, § 1º, II, nº 4, da Lei 6.015/1973 e sua finalidade é garantir que as pessoas físicas ou jurídicas, que constem dos registros como titulares de direitos, possuam identificação completa a partir de dados de sua qualificação pessoal de modo a distingui-las de todas as demais pessoas.

31. Do que trata o Princípio da Especialidade Objetiva?

Todo imóvel que seja objeto de registro deve estar perfeitamente

individualizado, a identificação do imóvel é feita mediante a indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, código e dados constantes no CCIR se rural; ou logradouro e número, se urbano e sua designação cadastral se houver, sendo as confrontações, que abrangem os limites e os nomes dos confrontantes, são os elementos que melhor identificam o imóvel.

32. Discorra sobre o princípio da disponibilidade.

O princípio da disponibilidade impõe que ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos pelo Registro Imobiliário, a compreender as disponibilidades físicas (área disponível do imóvel) e a jurídica (a vincular o ato de disposição à situação jurídica do imóvel e da pessoa).

33. Quais são as espécies/subdivisão doutrinárias sobre a Disponibilidade?

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O princípio da disponibilidade, pode ser analisado sob as esferas quantitativa (área do imóvel) e qualitativa (polígono e formato geométrico do imóvel).

Observação 1: Ricardo Dip ao tratar sobre disponibilidade, diferencia a especialidade qualitativa da circunscritiva, de modo que a última seria aquela que liga o imóvel à algum ponto de amarração do perímetro principal.

34. Durante o parcelamento do solo, quais cautelas o Registrador Imobiliário deverá possuir para que sejam atendidos os princípios da Especialidade e da Disponibilidade?

O Registrador Imobiliário deverá verificar o atendimento da Especialidade Objetiva quantitativa, qualitativa e circunscritiva, exigindo anterior retificação de área, quando for necessária, observado o procedimento legal próprio.

35. Na esfera do direito registral, como se define o princípio da legalidade?

É aquele pelo qual se impõe que os documentos submetidos ao Registro

devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam aceder à publicidade registral. É preciso que o título seja válido e perfeito, de forma que antes que se proceda ao registro, o documento deve passar por um exame de qualificação por parte do registrador, pois a validade do registro depende da validade do negócio jurídico que lhe dá suporte.

36. É possível o Registro de Títulos nulos ou anuláveis?

Quando o título revelar um negócio jurídico sujeito à anulabilidade, deverá

o oficial proceder ao seu registro. Limitar-se-á a examinar eventual nulidade, cuja caracterização genérica está prevista no art. 166 do Código Civil.

Observação 1: Com relação à detecção de anulabilidades no título, interessante colacionar precedente jurisprudencial que demonstrou com muita clareza a atividade do Oficial Registrador, como um qualificador de títulos, cuja análise deve se ater, em regra, à legalidade formal dos negócios jurídicos, da qual extraio trecho do parecer da lavra do Exmo. Sr. Dr. Aroldo Mendes Viotti, à época como juiz auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça Paulista: (...) A qualificação afeta ao registrador abrange, como se sabe, o controle da legalidade formal dos atos jurídicos que lhe são submetidos a registro. Esse controle, nada obstante amplo, circunscreve-se à detecção daqueles vícios susceptíveis de inquinar de nulidade o ato jurídico que se instrumenta no título apresentado; não se faculta ao Oficial obstar o registro em razão de eiva que configure mera anulabilidade do ato ou do negócio jurídico. Compete ao registrador, assim, vedar acesso, por vício da legalidade, apenas àquelas mutações jurídicoreais que a lei veda com a cominação de nulidade (...) (Apelação Cível 12.428-0/6, parecer de 27.05.1991).

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Observação 2: Há discussão a respeito de ser possível ou não o registro de ato jurídico anulável ou ato jurídico ineficaz – naquelas situações, obviamente, em que a anulabilidade ou a ineficácia sejam perceptíveis. Porém, caso entenda-se ser possível o seu registro, o fato de ser anulável ou ineficaz deverá ser publicizado juntamente com o ato, para que essa situação seja igualmente oponível a terceiros. Veja-se a respeito da discussão, BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do Direito notarial. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 176-178.

37. É possível o Registro de Títulos ineficazes?

De acordo com Lamana Paiva2, não é possível o registro de uma compra e

venda sob condição suspensiva, enquanto essa condição não ocorra, pois o contrato só contempla uma expectativa de direito relativamente à transmissão da propriedade imobiliária e o respectivo registro (ou inscrição de acordo com a terminologia mais vetusta) não possuirá, portanto, eficácia constitutiva da propriedade imobiliária.

Observação 1: A doutrina não é uníssona a respeito da possibilidade de registro de escritura de transmissão da propriedade sob condição suspensiva, pois a propriedade somente será considerada transmitida após a realização do evento fixado na escritura. Contudo, a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no Processo 2007/21247, decidiu pela possibilidade de registro de contrato de promessa de compra e venda feito sob condição suspensiva, ao argumento de que o art. 167, I, n. 29 da LRP, permite o registro de escritura de compra e venda pura ou condicional. Assim, tanto a compra e venda sob cláusula resolutiva quanto a sob cláusula suspensiva poderiam ser registradas. Mas há doutrinadores que entendem no sentido inverso, ou seja, somente será possível o registro da escritura acompanhado da comprovação do cumprimento da condição suspensiva3.

38. É possível o Registro de Títulos condicionais?

O registro imobiliário admite a inscrição de títulos com elementos

acessórios condicionais, desde que resolutivos, a exemplo da retrovenda, compra e venda pro solvendo com cláusula resolutiva expressa e do fideicomisso.

2 LAMANA PAIVA, João Pedro. Do Registro da Compra e Venda Condicional. Disponível em: https://www.irib.org.br/files/obra/registro_compra_venda.pdf 3 Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB Compra e Venda. São Paulo: IRIB, 2016. ISBN 978-85-99029-20-6

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Observação 1: A existência ou inexistência de efeitos retroativos pelo implemento da condição suscitou grandes discussões entre os estudiosos dos textos romanos, levando a soluções diferentes pelos modernos códigos civis. No Brasil, houve discussão a respeito desde o advento do Código Civil de 1916, que, a este respeito, continha, no artigo 122, dispositivo idêntico ao constante do artigo 126 do Código de 2002: Se alguém dispuser de uma coisa sob condição suspensiva e, pendente esta, fizer quanto àquelas novas disposições, estas não terão valor, realizada a condição, se com ela forem incompatíveis. Francisco Amaral resume bem os termos em que se colocou a polêmica. Por um lado, Carvalho Santos, Washington de Barros Monteiro, San Thiago Dantas e Limongi França aceitaram os efeitos retroativos da condição. Por outro, Carvalho de Mendonça, Eduardo Espínola, Pontes de Miranda, Vicente Ráo, Serpa Lopes, Sílvio Rodrigues, Orlando Gomes e Caio Mário da Silva Pereira o negaram. Seus principais argumentos são expostos a seguir: a) a retroatividade faz sentido e é natural, nos sistemas em que os contratos têm efeitos reais, como o francês, mas não naqueles em que têm apenas efeitos obrigacionais, como o brasileiro; b) o Direito brasileiro não estabelece eficácia retroativa em matéria de direitos reais, e nos pessoais o seu estabelecimento, ou não, está sujeito à vontade das partes; c) o ato não tem efeitos antes do implemento da condição, mas apenas após. A seguir, o autor conclui que, não obstante o Código não adote a eficácia retroativa como regra, filiandose ao Código alemão, protege, tal como no direito francês, a expectativa contra os atos que com ela sejam incompatíveis. E isto basta no que diz respeito ao registro: com o implemento da condição, os direitos expectativos registrados prevalecem em relação aos do proprietário atual ou os de quem dele adquiriu4.

39. O que é o Princípio da Obrigatoriedade/Inscrição do Registro?

Nos atos entre vivos, a constituição, transferência, modificação ou extinção

da propriedade, ou outro direito real relativo à imóvel, apenas se efetivam com o registro do título respectivo, que é obrigatório, não basta lavrar a escritura de compra e venda de imóvel, o comprador deve registrar no Serviço em cuja a circunscrição estiver localizado e deve ser feita em livro próprio.

(LRP) Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: [...]Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

4 “As condições suspensivas e o registro de imoveis”, de Ivan Jacopetti do Lago, disponível em: Boletim do IRIB em Revista, Edição 354, São Paulo. Março/2016, p. 94.

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40. Qual a sanção jurídica do “não registro” para o interessado?

Não existe sanção jurídica. Apenas, não haverá a constituição do Direito

Real ou atribuição de Eficácia Real prevista pela lei, bem como não será possível opor a terceiros e disposição de direitos reais que independam do registro para a sua constituição (vide transmissão causa mortis e usucapião).

41. Os bens públicos possuem registro obrigatório?

Em regra, os imóveis públicos não ingressam no registro imobiliário, pois,

segundo a doutrina tradicional, o domínio público não necessita da proteção assegurada pelo registro de imóveis, por não ser objeto de negócios jurídicos particulares, isto é, são inalienáveis, impenhoráveis e imprescritíveis. No entanto, em razão da suscetibilidade da negociação com particulares, o registro torna-se necessário, permitindo o cumprimento da especialidade, continuidade e disponibilidade.

42. O registro imobiliário publiciza a Posse??

Em regra, não cabe ao Registro Imobiliário dar publicidade direta de

questões relacionada a posse. No entanto, essa publicidade pode ocorrer de forma indireta (a exemplo do que ocorre no desdobramento da posse na alienação fiduciária e na locação), bem como há situações em que a posse interessa ao registro, tais como:

a) Legitimação de Posse (art. 25, da Lei 13.465/2017; e a b) Imissão provisória na Posse (art. 15, §4º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941);

PRINCIPIOS DO REGISTRO DE IMOVEIS: PRESUNCAO E FE PUBLICA, CONCENTRACAO, INSTA NCIA E PRIORIDADE.

43. Os registros realizados no RI possuem valor probatório?

O registro permite ao titular do imóvel inscrito a defesa imediata do seu direito, tanto na esfera extrajudicial quanto na seara judicial, uma vez que uma simples certidão emitida pelo serviço registral atribui uma presunção de veracidade do que está registrado. É uma decorrência do princípio da legitimação registral.

44. Diferencie a presunção “juris tantum” da “iure et de iure”.

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A presunção “juris tantum” é relativa. Admite prova em contrário. É a regra do nosso sistema registral. Por sua vez, a presunção “iure et de iure” é absoluta. O direito brasileiro só excepcionalmente adota a presunção absoluta do registro, no caso do registro Torrens ou, mais recentemente, quando preenchidos os requisitos para a incidência da fé-pública registral (art. 54, parágrafo único e art. 55, da Lei 13.097/2015).

45. Defina legitimação registral.

O princípio da legitimação confere uma presunção de veracidade ao ato inscrito, autorizando os titulares dos direitos a atuarem na defesa deles, judicialmente ou extrajudicialmente, até que haja o seu cancelamento, na forma do art. 250, I, da LRP e do § 2° do art. 1.245 do Código Civil.

46. Discorra sobre a fé pública no Registro de Imóveis.

A fé pública assegura a autenticidade dos atos emanados do Registro e dos Serviços, gerando presunção de validade juris tantum, produzindo o ato de registro todos os efeitos legais, somente podendo ser desconstituído, anulado ou cancelado por decisão judicial ou por provocação das partes interessadas.

47. Conceitue e comente o princípio da concentração?

Preconiza tal princípio que todos os atos que tenham reflexo sobre a propriedade imobiliária devem, necessariamente, constar da matrícula, diminuindo, assim, os riscos das chamadas onerações ocultas.

Nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas pode ficar indiferente à inscrição na matrícula. (..) enfim, todos os atos que possam implicar a alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, mas que possa ser oponível, sem a necessidade de se buscar alhures informações outras, o que conspiraria contra a dinâmica da vida5.

48. É possível a proteção pelo Registro de Imóveis de quem não possua direito algum?

O Registro de Imóveis poderá trazer a não oponibilidade de situações não

inscritas ou atribuir fé pública registral nas hipóteses previstas no art. 54 e 55, da Lei 13.097/2015.

5 ERPEN, Décio Antonio e Paiva, João Pedro Lamana. A autonomia registrai e o princípio da concentração. In: RDI 49

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49. O que vem a ser o Princípio da Rogação ou instância?

Segundo esse princípio, a atividade registral depende de provocação, ou

seja, os atos do registro somente serão praticados por ordem judicial; a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar; e a requerimento verbal ou escrito do interessado.

50. Durante auditoria dos atos praticados, um Oficial de Registro verifica que uma Venda e Compra foi equivocadamente registrada na matrícula do Apartamento 112 e o título se refere ao Apartamento 102. Quais providências devem ser tomadas pelo Oficial?

Por se tratar de um erro da Serventia, poderá o Registrador retificar o ato

de ofício, nos termos do art. 213, I, da Lei de Registros Públicos, desde que não haja alguma circunstância no caso concreto que afete o direito de terceiros a exemplo de eventual alienação ou oneração posterior ao registro feito de forma irregular.

(LRP) Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

51. Pode um terceiro sem interesse jurídico aparente, solicitar o registro de uma Venda e Compra de A e B?

Sim, pois a Lei de Registros Públicos permite que qualquer interessado,

desde que satisfeitos os emolumentos devidos, requeira o registro/averbação pretendido. Dessa forma, o apresentante do título pode ser qualquer pessoa, independentemente de ter ou não interesse no ato registral. É aquele que comparece na serventia para entregar o título, não necessitando ser quem figura no documento. Como exemplo, um office-boy pode ser o apresentante de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel na qual figura como comprador o seu patrão.

52. Comente sobre a prioridade no registro.

O princípio de prioridade é uma garantia ao usuário do serviço de que, ao protocolar seu título no Registro de Imóveis, o número de ordem recebido determinará sua prioridade com relação aos demais títulos que ingressarem posteriormente, e que tenham como objeto o mesmo imóvel.

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53. Discorra sobre a relação da indisponibilidade de bens e o princípio da prioridade.

Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que se pretende atingir, a prenotação do mandado judicial não sustará os registros dos títulos que já estiverem tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Mas os títulos apresentados após a prenotação do mandado judicial não poderão ser registrados e deverão permanecer protocolados, aguardando oportunidade para o exercício do direito de prioridade ao registro. No entanto, caso a ordem de indisponibilidade tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário, poderá haver uma exceção ao princípio da prioridade, de modo que o seu registro ficará sustado, devendo ser prorrogada a sua prenotação por motivo de ordem judicial, até que sobrevenha decisão definitiva na ação de onde foi exarada a decisão.

Observação: algumas Normas Estaduais, podem trazer disposições afastando a prioridade diante de indisponibilidades. Atenção!

54. Pode um título judicial afastar o princípio da prioridade?

Os títulos judiciais também se submetem a qualificação registral.

Diferentemente, é o que ocorre na existência de ordem judicial expressa que afaste os efeitos da prioridade – o que pode ocorrer como resultado de uma tutela de urgência, por exemplo. Nessa situação, estando o título judicial formalmente em ordem, e contendo ordem judicial expressa, não resta outra alternativa ao Oficial senão permitir o seu ingresso.

55. Quais são as exceções legais ao princípio da prioridade?

São exceções legais ao princípio da prioridade: a apresentação de

Escrituras Públicas de mesma data que determinem a hora de sua lavratura; bem como a apresentação de título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior que ainda não foi objeto de registro.

(LRP) Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá

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preferência sobre aquele. (Renumerado do art. 190 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. (Renumerado do art. 192 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. (Renumerado do artigo 192 parágrafo único pela Lei nº 6.216, de 1975).

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