Produto CREDICASA BV BV Financeira S/A - Crédito...

APROVADO

BV Financeira S/A - Crédito, Financiamento e Investimento

CNPJ/MF - 01.149.953/0001-89

Nº

251

UF

MG

M2

M2

M2

M2

M2

M2

R$

R$

R$

R$

Valor - Apto 703 398.000,00

Apartamento 702 Apartamento 703

Área Privativa 140,54

Área Comum 30,94

140,40

30,94

7° andar 0

Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente

Apartamento Tipo Médio alto

0,03411 (702) e 0,3414 (703)

CREDICASA BV

Produto

Parecer

Apartamento

Andar VagasF. Ideal (%)

Boa 5

Centro

Fachada

4 - IMÓVEL

35519-000Nova Serrana

Áreas

12/09/2016

Data da Vistoria

Empresa Assinatura

ELO ENGENHARIA COM. E CONSTRUÇÃO LTDA

__________________________________

Data de emissão do laudo Engº Flávio Anselmo Genari Mendonça

5 - AVALIAÇÃO

Valor - total 796.000,00

Valor de liquidez forçada: 258.700,00

12/09/2016 CREA: 0682583325/D

CNPJ: 71.584.338.0001-86

Área Privativa

Área Comum

Área Total 171,48Área Total 171,34

Valor - Apto 702 398.000,00

Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 - Edifício Cecy

Amaral

Bairro Município CEP

2 - Cliente CPF

JULIANO FERREIRA ALVES 872.944.436-53

3 - Endereço Complemento

1 de 11

x x x

x x x x

x x

C C C

A C C

C C C

Médio Normal

DISTÂNCIAS: A - até 500m / B - entre 500m e 1.000m / C - acima de 1.000m

Transporte Público Centros de Ensino Shopping Center

Paralelepípedo Fossa

Ocupação principal Padrão construtivo Densidade demográfica Tráfego no trecho

Residencial Médio

Rede elétrica Iluminação pública

2

Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")

Piscina Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito indiviual

1

COBERTURA Nº DE ELEVADORES / BLOCO

ÁTICO

SUPERIOR

Alvenaria / Concreto

TÉRREO Nº DE BLOCOS

Metálicas

Edificação

QTDE COMPOSIÇÃO ESTRUTURA E FECHAMENTO

SUB-SOLO

Laje PinturaEscritório 1 Alvenaria Laminado

Laje Azulejo

Lavabo 1 Alvenaria Porcelanato Laje Pintura

Laje Pintura

Área de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico Laje Azulejo

Sanitário de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico

Despensa 1 Alvenaria Cerâmico

Azulejo

Laje Pintura

Cozinha 1 Alvenaria Porcelanato Laje Azulejo

Sanitário da Suíte 4 Alvenaria Cerâmico

Sala 1 Alvenaria Porcelanato

vista do mar histórico de alagamento ruídos

córrego

Pólo Comercial Hospital

Comércio Local Parque / Clube Indústria

rua de feira outros

Praia

8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X")

risco ambiental favela local turístico

Rede telefônica Asfalto Passeio

Guarita Vigilância

Churrasqueira Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia

Descrição suscinta do imóvel

4 suítes, sala, cozinha, lavabo, área de serviço, sanitário de serviço, despensa e escritório

7 - MICRO-REGIÃO

Play Ground Gerador

Rede de água Águas pluviais Rede de gás Guias e sarjetas

Rede de esgoto

Estrutura dos serviços condominiais e benfeitorias: Médio

6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE

CÔMODO QTDE

ESQUADRIAS

PAREDES PISOS TETO ACABAMENTO

Suíte 4 Alvenaria Laminado Laje Pintura

Laje

2 de 11

x = R$

x = R$

R$

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

m²

10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)

NÃO

Total: 398.000,00

Área de Vagas R$ - - -

IPTU:32847 / 32848 01.01.067.0256.040 / 01.01.067.0256.041

O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?

MATRÍCULA Nº:

Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

O imóvel possui vaga de garagem?

O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?

A avaliação se trata de 2 apartamentos, números 702 e 703, que se encontram unificados.

A unificação se deu por abertura na sala de jantar.

A avaliação foi realizada para cada apartamento devido ao fato de sua documentação se encontrar separada e haver a

possibilidade de separação das unidades com o fechamento do acesso realizado na sala de estar.

Foi constatado "in loco" que cada apartamento possui direito à duas vagas de garagem, porém como não são mencionadas na

documentação fornecida, não foram consideradas no memorial de cálculos.

O imóvel possui características uni-familiares?

O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:

O imóvel apresenta condições de habitalidade ?

9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO

Avaliação

Área Privativa R$ 2.833,52 - m² 796.000,00

3 de 11

Se respondido "Sim" selecione o tipo de atividade:

Rerrefino de óleo lubrificante usado ( )

Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )

Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( )

Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )

Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )

Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( )

Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )

Indústria ( ):

Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( )

Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )

Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )

Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )

( ) Sim ( x ) Não ( ) Informação não acessível

Rerrefino de óleo lubrificante usado ( )

Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )

Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( )

Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )

Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )

Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( )

Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )

Indústria ( ):

Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( )

Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )

Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )

Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )

Imóvel Vizinho: todos imóveis adjacentes ao imóvel sendo avaliado.

Caso seja assinalado "Sim" detalhar abaixo

Imóvel vizinho* se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água:

Atividades de Mineração ( )

Caso seja assinalado "Sim" ou "Informação não acessível" detalhar abaixo

11 - DEMAIS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL (marcar com "X")

Coordenadas Geográficas do Imóvel: -19.876062, -44.984208

Latidude: (Grau, minutos, segundos S): 19°52'33.82"S

Longitude: (Grau, minutos, segundos O): 44°59'3.15"O

Imóvel térreo?

( ) Sim ( x ) Não

Caso respondido "não", desconsiderar o preenchimento abaixo.

Imóvel se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água:

( ) Sim ( ) Não

Atividades de Mineração ( )

Página 4 de 11

Nº

251

UF

MG

VISTA DA SALA VISTA DA COZINHA

VISTA DA SUÍTE VISTA DA SUÍTE

VISTA DA FACHADA VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Centro Nova Serrana 35519-000

Cliente CPF


Endereço Complemento

Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 -

Edifício Cecy Amaral


5 de 11

Nº

251

UF

MG

VISTA DO SANITÁRIO VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO

VISTA DA DESPENSA VISTA DO ESCRITÓRIO

VISTA DA SUÍTE VISTA DA SUÍTE


Cliente CPF



Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 - Edifício

Cecy Amaral


6 de 11

Nº

251

UF

MG

13 - DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA


Cecy Amaral



Cliente CPF



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Nº

251

UF

MG

15 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Coordenadas de Localização

-19.876062, -44.984208


Cecy Amaral



Cliente CPF



Página 8 de 11

Amostra n.º

UF:

Andar: 1º 1 Ano 2

Amostra n.º

UF:

Andar: 3º 1 Ano 2

Amostra n.º

UF:

Andar: 5º 5 Anos 2

Amostra n.º

UF:

Andar: 3º 5 Anos 2

Amostra n.º

UF:

Andar: 4º 5 Anos 2

AMOSTRAS

foto

1 12/09/2016

Empreendimento: Residencial Serrano

Endereço: Rua Dimas Guimarães, 228

Bairro: Centro Cidade: Nova Serrana MG

Fonte/ telefone: Lucian Imóveis - Beth - (37) 3226-1251

Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Novo

Área Privativa: 160,00 Status: Oferta

Valor de Venda: R$ 550.000,00 R$/ m2

3.437,50R$

Centro Cidade: Nova Serrana MG

Fonte/ telefone: Lucian Imóveis - Beth - (37) 3226-1251

Obs.:

foto

2 12/09/2016

Empreendimento: Residencial Serrano


Bairro:



3.437,50R$

Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Novo


Fonte/ telefone: Nova Oriente - Janete - (37) 3226-2343

Obs.:

foto

3 12/09/2016

Empreendimento: Edifício Cecy Amaral


Bairro:



2.961,29R$

Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Entre Novo e Regular



Obs.:

foto

4 12/09/2016



Bairro:



3.310,34R$


Obs.:

foto

5 12/09/2016



Bairro:




Obs.:



3.521,13R$

9 de 11

Amostra Área PrivativaFator

OfertaFator Padrão

Fator Idade /

ConservaçãoFator Área Fator Vaga

Fator

Andar

FS (Fator de

correção)

Valor Unitário

Final

1 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88

2 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88

3 155,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.517,10

4 145,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.813,79

5 142,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.992,96

R$ 2.833,52

amostra pior > 1; amostra melhor <1 R$ 3.683,58

amostra igual = 1 R$ 1.983,46

respeitando-se os limites - menor fator 0,4 / maior fator 2,5 R$ 2.833,52

ideal é coletar amostras onde os valores não sejam maiores que 20% R$ 188,11

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

Valor Unitário Fator Localização

Média =

limite superior:

R$ 3.437,50 1,00

R$ 3.437,50 1,00

R$ 2.961,29 1,00

Apartamento Tipo

R$ 3.310,34 1,00

R$ 3.521,13 1,00

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor total do imóvel (R$) 397.826,14

Liquidez

Valor de Negociação R$ 398.000,00

65%

Área privativa (m²) 140,40

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²) 2.833,52

Amplitude Máxima 5,09% DESV. PADRÃO R$ 188,11

Valor de Liquidez Forçada R$ 258.700,00 T= (N-1) = 4

GRAU DE PRECISÃO STUDENT 1,533205705

VALOR MÁXIMO R$ 2.977,73

Amplitude Mínima -5,09% FÓRMULA T X S/(N-1)^0,5

Amplitude Total 10,18% RESULTADO 144,2082

GRAU III VALOR MÉDIO R$ 2.833,52

VALOR MÍNIMO R$ 2.689,31

R$ 2.400,00

R$ 2.500,00

R$ 2.600,00

R$ 2.700,00

R$ 2.800,00

R$ 2.900,00

R$ 3.000,00

R$ 3.100,00

R$ 2.900,00 R$ 3.000,00 R$ 3.100,00 R$ 3.200,00 R$ 3.300,00 R$ 3.400,00 R$ 3.500,00 R$ 3.600,00

Un

itári

os

Ob

serv

ad

os

(R$/m

²)

Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²)

Gráfico de Unitários Observados versus Unitários Estimados pelo Modelo

10 de 11

Amostra Área PrivativaFator

OfertaFator Padrão

Fator Idade /

ConservaçãoFator Área Fator Vaga

Fator

Andar

FS (Fator de

correção)

Valor Unitário

Final

1 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88

2 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88

3 155,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.517,10

4 145,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.813,79

5 142,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.992,96

R$ 2.833,52

amostra pior > 1; amostra melhor <1 R$ 3.683,58

amostra igual = 1 R$ 1.983,46

respeitando-se os limites - menor fator 0,4 / maior fator 2,5 R$ 2.833,52

ideal é coletar amostras onde os valores não sejam maiores que 20% R$ 188,11

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

Valor Unitário Fator Localização

Média =

limite superior:

R$ 3.437,50 1,00

R$ 3.437,50 1,00

R$ 2.961,29 1,00

Apartamento Tipo

R$ 3.310,34 1,00

R$ 3.521,13 1,00

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Área privativa (m²) 140,53 Liquidez

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²) 2.833,52 65%

Amplitude Máxima 5,09% DESV. PADRÃO R$ 188,11

Valor total do imóvel (R$) 398.194,50

Valor de Negociação R$ 398.000,00

Valor de Liquidez Forçada R$ 258.700,00 T= (N-1) = 4

GRAU DE PRECISÃO STUDENT 1,533205705

VALOR MÁXIMO R$ 2.977,73

Amplitude Mínima -5,09% FÓRMULA T X S/(N-1)^0,5

Amplitude Total 10,18% RESULTADO 144,2082

GRAU III VALOR MÉDIO R$ 2.833,52

VALOR MÍNIMO R$ 2.689,31

R$ 2.400,00

R$ 2.500,00

R$ 2.600,00

R$ 2.700,00

R$ 2.800,00

R$ 2.900,00

R$ 3.000,00

R$ 3.100,00

R$ 2.900,00 R$ 3.000,00 R$ 3.100,00 R$ 3.200,00 R$ 3.300,00 R$ 3.400,00 R$ 3.500,00 R$ 3.600,00

Un

itári

os

Ob

serv

ad

os

(R$/m

²)

Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²)

Gráfico de Unitários Observados versus Unitários Estimados pelo Modelo

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