Procedimentos de Avaliação de ativos florestais no Brasil

Procedimentos de Avaliação de ativos florestais no Brasil

Silvana NobreAtrium Forest Consulting, Brasil

O que são investidores & fundos de investimento TIMOs & Gestores de ativos florestais

Appraisals & Appraisers

Seminários CEF/SEABN

15 Fevereiro 2012

12:30h - 13:30h

Auditório Florestal

Instituto Superior de Agronomia


Silvana Nobre Atrium Forest Consulting, BrasilLuiz C. E. Rodriguez Professor ESALQ-USP, BrasilBruno Kanieski MSc Eng Florestal, ESALQ-USP, BrasilChris Singleton Certified Appraiser AFM - EUAJohn Welker Vice President AFM - EUA

Atrium Forest Consulting – Brasil [email protected]


Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões


1. Um pouco de história

2. Organização do Mercado

3. Quem são os investidores

4. As TIMOs

5. Amadurecimento do mercadoNr de transações

Origem dos Appraisals

6. Appraisals Definição

Composição

Cálculos

7. Conclusões

Um pouco de História


Nos anos 70, o congresso americano aprovou leis que encorajavam investidores institucionais a diversificarem seus portfólios. Antes dessa legislação somente as empresas da indústria florestal plantavam e mantinham florestas.

Desde o início dos anos 90, já em virtude das possibilidades da lei de diversificação dos portfólios, houve uma mudança fundamental na estrutura de posse das florestas. As grandes empresas de produtos florestais iniciaram a venda dos seus ativos florestais a investidores. E entregaram, então, a gestão das florestas a empresas que supostamente teriam conhecimento para maximizar a produção florestal.

Menos de 30 anos depois, em 2002, e segundo o Yale's Program on Private Forest Certification, aproximadamente $14.4 bilhões em ativos florestais já eram gerenciados por TIMOs.

Últimos 5 anos: Americanos investem fora dos EUA, (i) oportunidade: grandes empresas florestais brasileiras tem restrições sociais, expansão da área florestal brasileira; (ii) condições favoráveis brasileiras

Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

Um pouco de História


Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

O que permeia a história durante esse período:

a floresta entendida como um investimento comparável a outros investimentos financeiros tradicionais

Organização do Mercado


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1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

Investidores: Qualquer pessoa que disponibiliza um capital para um negócio com a expectativa de retorno financeiro. O investidor utiliza o investimento para fazer crescer o montante dos seus recursos.

“Brokers”: Um indivíduo ou firma que cobra uma taxa para executar uma compra ou uma venda a serviço de um investidor.

“Gestão do investimento”: é a gestão profissional de ativos para atingir as metas dos investimentos em benefício do investidor. Os serviços de “management investment” incluem análises financeiras, seleção de ativos, monitoramento do investimento. Existem em todos os tipos de investimento.

Gestão Florestal: “active management”, gestão das atividades silviculturais para garantir o crescimento otimizado da floresta e colheita apropriada.

Atores e funções

Organização do Mercado


Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

Disponibilizar Recursos

Alocar os recursos Monitorar Valor Gerir tecnicamente

o ativo

Investidores Executor Cliente Cliente

“Brokers” Executor

Gestores de investimento Executor Cliente

Gestores operacionais Fornecedor de

Informação Executor

“brokers” especializados em florestas, economistas florestais, gestores operacionais florestais se organizaram para realizar as funções de escolher terras e florestas, calcular e reportar os valores dos ativos florestais e gerir as florestas em organizações especializadas

TIMOTimber Investment Management Organization

Quem são os investidores


Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

Endowment funds, doação, é uma transferência de dinheiro ou propriedades a uma instituição. Instituições como universidades, fundações, igrejas ou instituições de caridade administram endowments. Criam fundos para investimentos regidos por políticas de aplicação dos recursos determinadas pelos doadores.

Um fundo criado por uma entidade patronal para facilitar e organizar o investimento de fundos de aposentadoria de funcionários. O fundo de pensão é um ativo comum destinado a gerar crescimento estável de longo prazo, e pagamento das pensões aos empregados quando chegam ao final de seus anos de trabalho e começarem a aposentadoria. Os fundos de pensão controlam grandes quantidades de capital e são os maiores investidores em muitos países.

1. Fundos de pensão

2. Fundos de doação

3. Fundos familiares ou de grupos

Quem são os investidores?


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História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

FundoAtivo (bilhões

de US$)Início Origem

Valor por cidadão (US$)

Japan Government Pension Investment Fund 1.370 2006 Non-Commodity 10.800

Norway Government Pension Fund of Norway 560 1990 Oil 91.000

Netherlands Stichting Pensioenfonds ABP (ABP) 313 1922 Non-Commodity

South Korea National Pension Service (NPS) 270 1988 Non-Commodity 5.000

United States California Public Employees' Retirement System (CalPERS) 202 1932 Non-Commodity 126.250

Canada Caisse de dépôt et placement du Québec (The Caisse, or CDPQ) 199 1965 Non-Commodity

Malaysia Employees Provident Fund 130 1991 Non-Commodity 4.500

Netherlands Stichting Pensioenfonds Zorg en Welzijn (PFZW, formerly PGGM) 123 1969 Non-Commodity

Canada CPP Investment Board (Canada Pension Plan) 122 1997 Non-Commodity 3.500

Canada Ontario Teachers' Pension Plan 109 1990 Non-Commodity

Brazil Caixa de Previdencia dos Funcionários do Banco do Brasil (PREVI) 80 1904 Finance

Ireland National Pension Reserve Fund (NPRF) 30 2001 Non-commodity

12 maiores fundos 3.508

300 maiores fundos 6.000

todos os fundos 20.000

País

67 vezes o que precisamos para reduzir o desmatamento do mundo pela metade

US$ 20 trilhões = US$ 15 bilhões X 20 anos (Relatório Stern) X 67 vezes

92 vezes o PIB de Portugal

10 vezes o PIB do BrasilBrasil: US$ 342 bilhões em fundos de pensão



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Mercado

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investidores?

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do mercado

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7. Conclusões

Instituição de Educação 2005 2006 2007 2008 2009 2010Harvard University 25,473 28,916 34,635 36,556 25,662 27,557 Yale University 15,224 18,031 22,530 22,870 16,327 16,652 Princeton University 11,207 13,045 15,787 16,349 12,614 14,391 University of Texas System (system-wide) 11,610 13,235 15,614 16,111 12,163 14,052 Stanford University 12,205 14,085 17,165 17,200 12,619 13,851 Massachusetts Institute of Technology 6,712 8,368 9,980 10,069 7,982 8,317 University of Michigan 4,931 5,652 7,090 7,572 6,001 6,564 Columbia University 5,191 5,938 7,150 7,147 5,893 6,517 Northwestern University 4,215 5,141 6,503 7,244 5,445 5,945 Texas A&M University System (system-wide) 4,964 5,643 6,590 6,659 5,084 5,738

10 maiores 119,584 todas (77) 246,745

Fonte: Wikipedia & Relatórios anuais das Universidades

Fundo de doações em bilhões US$



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Mercado

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6. Appraisals

7. Conclusões

Rank Organização País Escritório CentralEndowment

(bilhões $USD)1 Bill & Melinda Gates Foundation United States Seattle, Washington 36,700 2 Stichting INGKA Foundation Netherlands Leiden, Netherlands 36,000 3 Wellcome Trust United Kingdom London 22,900 4 Howard Hughes Medical Institute United States Chevy Chase, Maryland 16,100 5 Ford Foundation United States New York City, New York 13,800 6 The Church Commissioners for England United Kingdom London 10,500 7 J. Paul Getty Trust United States Los Angeles, California 10,100 8 Li Ka Shing Foundation Hong Kong Hong Kong 10,100 9 Robert Wood Johnson Foundation United States Princeton, New Jersey 10,000 9 Mohammed bin Rashid Al Maktoum Foundation United Arab Emirates Dubai 10,000

10 William and Flora Hewlett Foundation United States Menlo Park, California 8,500 10 maiores 184,700 28 maiores 289,460

25 Calouste Gulbenkian Foundation Portugal Lisbon 3,800

28 Maiores Funcações em Março de 2008

Fonte: Wikipedia & Relatórios anuais das Instituições

As TIMOs


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7. Conclusões

TIMO – Timber Investment Management Organization

As TIMOs atuam primeiramente como brokers para clientes institucionais. A primeira responsabilidade é alocar o recurso, isto é, encontrar, analisar e comprar propriedades florestais que atendam as necessidades dos investidores seus clientes. Uma vez o investimento tendo sido feito, à TIMO é dada a responsabilidade de atingir os retornos esperados pelos investidores..

Serviços prestados (fonte: websites das TIMOs)

Acquisitions & Sales Active Management

Timberland Accounting Timberland management

Client reporting Harvest optimization

Marketing supporting Apply Forest Technology

"We're actually investment advisers"

As TIMOs


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6. Appraisals

7. Conclusões

As TIMOs brasileiras

2001 – PISA – Paraná

Início 2001

R$ 1,9 bilhão em 2008

100% estrangeiros

Duas formas de investimento Compra de ativos Novos Plantios

Previsão: R$ 1 bilhão de $$

brasileiro entre 2008 a 2018

Hoje:

30%/70%

Brasileiros/Estrangeiros

As TIMOs


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6. Appraisals

7. Conclusões


Disponibilizar Recursos

Alocar os recursos Monitorar Valor Gerir tecnicamente

o ativo

Investidores Executor Cliente Cliente

“Brokers” Executor

Gestores de investimento Executor Cliente

Gestores operacionais Fornecedor de

Informação Executor

Arranjos Locais

?

As TIMOs


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7. Conclusões


667.444 ha 2010!!R$ 2,3 bilhões

Amadurecimento do mercado


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7. Conclusões

Aumenta a quantidade de transações de florestas:

Mais de 9,3 milhões de hectares de floresta mudaram de proprietário entre 1999 e 2004, mais da metade foram comprados por instituições financeiras. (Warnell School of Forest Resources at the University of Georgia- 2004)

Amadurecimento do mercado


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7. Conclusões

Origem dos Appraisals:

1989 - FIRREA – Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act: regulação federal para os appraisals e obrigatoriedade de certificar appraisers.

1991 - Office of Management and Budget Circular A-129; obrigatoriedade do uso de appraisals & certified appraisers por agências federais.

Como as florestas eram negociadas por instituições financeiras como os demais ativos, os appraisals também eram necessários.

Regulamentação dos appraisals florestais Necessidade de confiabilidade dos valores para as negociações e

monitoramento.

Regulamentação dos appraisals florestais. USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/toc.htm

IVS (International Valuation Standards) http://www.ivsc.org/

http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/toc.htm

http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/toc.htm

http://www.ivsc.org/

Appraisal


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7. Conclusões

Definição:

O ato ou processo de estimar o valor, uma análise, uma opinião.

Por que fazemos um appraisal?o estimativa do valor para vendao conhecer o valor do ativo para relatórios financeiroso doações, divórcios etc..

Inspeção da propriedade

Análise do ambiente

Região

Uso do solo

Cálculos

(C) Cost Approach

(S) Sales Comparison

(I) Income Approach

ConciliaçãoConciliação

(I)

(C)(S)

Análise do ambiente

Cost ApproachIncome Approach

Sales Comparison

Appraisal


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6. Appraisals

7. Conclusões

T1

T2

T3

T4

T5

T6 ... ... Tn

-1Tn

Perspectiva do vendedor:

ele não gostaria de vender por menos de (C)

Perspectiva do comprador:

ele não pode comprar por mais de (I)

Perspectiva do mercado:

em geral, deve existir uma disposição para pagar (S)

Appraisal


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Mercado

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investidores?

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6. Appraisals

7. Conclusões

Custos (Cost Approach)

Estimativa do custo de construir ou reproduzir o que já existe na propriedade.

Decompor o ativo em partes: terra nua: metodologia de cálculo baseada na comparação com as vendas de

terra na região

madeira pré-comercial: custo de estabelecimento da floresta X preço proporcional da madeira

madeira comercial: preço da madeira na região X produtividade

benfeitorias: pesquisa de valor do mercado de construções

outras coisas que porventura tenham valor na fazenda, estradas, aceiros.

Appraisal


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7. Conclusões

Vendas (Sales Comparison)

Seleção das vendasSale Subject 1 2 3 4 5 6 7 8 9

State XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX

County Garça Borda Borda Garça Garça Casa Grande Pedra Alta Pedra Alta Fogo Verde Jacaré

Date 2010 2009 2010 2009 2010 2011 2011 2010 2011

Size (Hectares) 5.800 2.200 3.600 4.500 10.000 3.000 2.900 2.900 8.000 10.000

Sales Price 3.000.000 12.000.000 13.500.000 18.000.000 34.000.000 7.250.000 8.700.000 11.000.000 65.000.000

R$/Hectare 2.500 3.333 3.000 1.800 2.000 2.500 3.000 1.500 6.500

Value Components (R$)

Timber 7.240.914 - 2.569.306 - - 18.616.872 - - - 47.789.592

Improvements 195.000 600.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.200.000 1.700.000 2.000.000 500.000 -

Allotments - - - - - - - - - -

Bare Land Value (R$) 2.400.000 7.430.694 11.000.000 15.000.000 12.183.128 5.550.000 6.700.000 10.500.000 17.210.408

Bare Land R$/Hectare 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721

Land Class Hectare

Savanna 3.300 1.000 1.800 2.000 8.000 1.000 1.200 1.700 3.000 3.500

Degraded Pasture 500 1.200 1.700 2.500 2.000 - 1.700 1.200 5.000 -

Cropland - - - - - - - - -

-

Timberland 2.000 - 100 - - 2.000 - - -

6.500

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Mercado

3. Quem são os

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6. Appraisals

7. Conclusões

Ajuste da composição (land mix)

Land Mix Adjustment Table Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3 Sale 4 Sale 5 Sale 6 Sale 7 Sale 8 Sale 9

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Hectares 5.800 2.200 3.600 4.500 10.000 3.000 2.900 2.900 8.000 10.000

Sale Price (just bare land) 2.400.000 7.430.694 11.000.000 15.000.000 12.183.128 5.550.000 6.700.000 10.500.000 17.210.408

sale price $/Hectare (just bare land) 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721

Land Breakdown

Savanna 3.300 1.000 1.800 2.000 8.000 1.000 1.200 1.700 3.000 3.500

Degraded Pasture 500 1.200 1.700 2.500 2.000 - 1.700 1.200 5.000 -

Cropland - - - - - - - - -

-

Timberland 2.000 - 100 - - 2.000 - - -

6.500

Sale Land Class Value Per Ha

Savanna $ / Hectare 1.686 3.038 3.816 1.723 6.391 3.083 3.155 2.203 2.670

Degrated Pasture $ / Hectare 595 1.073 1.348 608 2.257 1.089 1.114 778 943

Cropland $ / Hectare

Timberland $ / Hectare 764 1.377 1.729 781 2.896 1.397 1.430 998 1.210

Total Sale Land Class Values

Savanna 5.562.621 10.026.310 12.591.512 5.685.528 21.089.914 10.172.919 10.410.637 7.270.570 8.811.376

Degraded Pasture 297.649 536.495 673.756 304.225 1.128.495 544.340 557.060 389.039 471.486

Cropland - - - - - - - -

Timberland 1.527.747 2.753.678 3.458.199 1.561.503 5.792.245 2.793.944 2.859.232 1.996.828 2.420.003

Total Adjusted Land Value 7.388.017 13.316.483 16.723.467 7.551.257 28.010.654 13.511.203 13.826.930 9.656.436 11.702.865

Land Mix Adjustment

Per Hectare Value in terms of Subject 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018

Sale price per hectare (just bare land) 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721

Land Mix Adjustment 183 232 439 - 198 768 416 74 352 297

Indicated subject Value per Ha 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018

Appraisal


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7. Conclusões

Sale 7

5Km

Sales 2384

6 10Km 2.330 2%

9 15Km 2.018 18% Road frontage

1 20Km 1.274 87% 5Km 0%

2 20Km 2.296 4% 10Km 20%

4 20Km 1.302 83% 15Km 22%

5 20Km 4.829 -51% 20Km 33%

8 30Km 1.665 43% 30Km 30%

Land adjusted price

Distance from road frontage adjustment

Ajustes das características diferentes das vendas

Appraisal


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História

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Mercado

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investidores?

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7. Conclusões

Sales Subject 1 2 3 4 5 6 7 8 9

State XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX

County Garça Borda Borda Garça Garça Casa Grande Pedra Alta Pedra Alta Fogo Verde Jacaré

Date 2010 2009 2010 2009 2011 2011 2011 2011 2011

Size (Hectares) 5.800,00 2.200 3.600 4.500 10.000 3.000 2.900 2.900 8.000 10.000

Sale Price/Hectare (bare land) 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721

savana's price per hectare 1.686 3.038 3.816 1.723 6.391 3.083 3.155 2.203 2.670

pasture's price per hectare 595 1.073 1.348 608 2.257 1.089 1.114 778 943

ajusted price 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018

Distance from Road Frontage 0 Km 20Km ni ni 20Km 20Km 10Km 5Km 30Km 15Km

Gov Support (Sudene) no yes yes no no no yes yes no no

Topography Adjustment 812 <600 735 850 <600 <600 600 600 600 720

Value Components (R$)

Timber 7.240.914 0 2.569.306 0 0 18.616.872 0 0 0 47.789.592

Improvements 600.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.200.000 1.700.000 2.000.000 500.000 0

Allotments 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Bare Land Value (R$) 2.400.000 7.430.694 11.000.000 15.000.000 12.183.128 5.550.000 6.700.000 10.500.000 17.210.408

Bare Land R$/Hectare 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721

Land Mix Adjustment 183 232 439 -198 768 416 74 352 297

Indicated subject Value per Ha 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018

Time Adjustment -2,0% -3,0% -2,0% -3,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Adjustment -25 -69 -58 -39 0 0 0 0 0

Adjusted Bare Land $/hectare 1.248 2.227 2.826 1.263 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018

County Adjustment 28% 28% 0% 0% -57% -11% -11% 2% 4%

Adjustment 346 617 0 0 -2.737 -261 -267 29 75


Road frontage 33% 0% 0% 33% 33% 20% 0% 30% 22%

Adjustment 531 0 0 421 697 414 0 508 460


Topography Adjustment 28% 0% 0% 28% 28% 28% 28% 28% 0%

Adjustment 602 0 0 477 790 703 600 624 0


Average 2.825

LandValue 16.382.579

Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões


Appraisal

Fluxo de Caixa Futuro (Income Approach)

Nosso tradicional método de fluxo de caixa descontado das atividades florestais até a colheita, com todas as receitas e despesas.

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑜𝑃𝑟𝑜𝑗𝑒𝑡𝑜=∑ 𝑉𝑃 𝑑𝑎𝑠𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠−∑𝑉𝑃 𝑑𝑎𝑠𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠

Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões


Cost Sales Income

9,000

15,000

12,000

Conciliação

Cost Sales Income

10,000

8,000

13,000

Conciliação

Appraisal

Cost Sales Income

10,000

14,000

16,000

ConciliaçãoCaso 1

Caso 2

Caso 3

Qual é o valor da floresta?

Que conselho devemos dar ao investidor, nos casos 1, 2 e 3 ?

Conclusões


Conteúdo

1. Um pouco de

História

2. Organização do

Mercado

3. Quem são os

investidores?

4. As TIMOs

5. Amadurecimento

do mercado

6. Appraisals

7. Conclusões

Floresta como investimento: um modelo que veio para ficar Tendência: Arranjos produtivos locais têm sido favoráveis

para o que recebe o investimento

Engenheiros florestais podem ser appraisers

Appraisal: compreensão do mercado

Procedimentos de Avaliação de ativos florestais no Brasil

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