MALPARADO

BancaimobiliáriaBanif está a criar uma parceria internacional. Caixa aposta nosleilões e BCP criou a marca M Imóveis. O imobiliário é hoje umaárea de negócio séria nos bancos. Texto Margarida Fiúza

O "Estar parado e desocupado é a piorcoisa que pode acontecer a um imóvel".

Quem o diz é José Vinhas Mouquinho,presidente da comissão executiva da Ba-

nif Imobiliária, empresa de imobiliário do

banco. E é por isso que, à semelhança de

quase todas as instituições bancárias por-tuguesas, o Banif se desdobra em ideias

e iniciativas para colocar no mercado os

imóveis que tem hoje em mãos, prove-nientes de crédito malparado ou de dação,

vendendo-os ou arrendando-os. Para já,

está a reconvertê-los.Em parceria com um "grande player

internacional, um dos melhores do mundo

no sector turístico" (por motivos de confl-dencialidade do contrato, ainda não podeser revelado) , a Banif Imobiliária vai trans-formar frações de habitação em unidadesde turismo. "Vamos colocar ativos queestão no nosso balanço sem rendimento

e que, a partir de 2013, vão passar a ter",

conta José Mouquinho. Trata-se de um

conjunto de ativos que representam umaárea bruta de 50 mil metros quadradosde construção e 110 milhões de euros de

colocação no mercado. Ativos que "estão a

ser customizados à marca que os irá explo-rar" , revela. A operação será anunciada emfevereiro e estará totalmente concretizadaaté 2015.

Responsável pela gestão de cerca de

1800 unidades (um prédio de 50 frações,

por exemplo, é considerado uma uni-dade), que valem cerca de 1000 milhões

de euros - em 2010, tinha cerca de 700unidades -. a Banif Imobiliária é detida

pelo grupo Banif e tem como função geriro património imobiliário do banco, que in-clui habitação, mas também projetos asso-

ciados a atividade industrial, comercial e

logística. Conta com 31 trabalhadores (em2011 eram 15) e tem uma área de obras e

projetos, porque "há imóveis que nos

chegam sem estarem acabados. Isto é um

negócio e queremos ser vistos no mercado

como uma empresa profissional da gestão

imobiliária", afirma o gestor.

Tiro saiu pela culatra

O imobiliário só é hoje um negócio para os

bancos por causa da "entrada maciça das

famílias no mercado do crédito" e que "foi

sucessivamente acomodada pelos bancos",

aponta uma nota temática da Caixa Geral de

Depósitos (CGD) sobre "A atualidade do sec-

tor imobiliário residencial", de novembro

de 2011, elaborada pela consultora Augusto

Mateus & Associados. O mesmo documento

descreve: "Em 20 anos, o crédito à habitação

cresceu seis vezes mais depressa que o ren-dimento disponível, com destaque para a

década de 90 em que praticamente triplicouo número de transações de prédios urbanos

e duplicou o número de fogos concluídos".

Dados do Eurostat para 2009 mostram quetrês em cada quatro portugueses residem

em casa própria.Comoclimadeausteridadeaagravar-se,

os portugueses enfrentam penhoras ?

Reconversão Transformar unidadesde habitação em soluções turísticasé um dos caminhos que a BanifImobiliária está a seguir

EXECUÇÕES FISCAIS

Finanças têm poder"desmesurado"

Com uma carreira feita na área

comercial, Amândio Coelho, diretorda Montepio Recuperação de Crédito,diz que "recuperar crédito é conversar,

negociar, chegar a entendimento",afirma. O gestor revela os tipos de açõesque conduzem à chegada dos Imóveis

aos bancos: execuções judiciais (quandoo banco pede o imóvel para saldar adivida) ou execuções fiscais (quandoo fisco penhora os bens). Estas são as

ações coercivas. Porém, "mais de 50%dos imóveis que hoje chegam à nossa

posse vêm pela via da dação (entregavoluntária do imóvel para saldar a

dívida)", adianta.Sobre as execuções fiscais, AmândioCoelho é crítico: "As Finanças têm hojeum poder desmesurado e discricionário".

Além de "penhorarem e venderemimóveis por dívidas bastante inferiores,nós (banco) temos de ir

à praça comprar o bem na totalidade.Mesmo que a dívida às Finanças sejade 5000 euros, pagamos o valor total(100 mil euros, por exemplo) e ficamos

à espera que se paguem dos seus 5000euros e nos devolvam 95 mil". O gestorconsidera a situação "escandalosa", na

medida em que "os credores podemficar anos à espera do dinheiro, que está

nas Finanças de borla, sem pagar juros",acusa. Mais: "As Finanças depositamesse dinheiro, recebem juros e chegama fazer aplicações na banca. Pagamostaxas de juro por dinheiro que é nosso".

A Exame questionou o Ministério das

Finanças, mas não foi possível obter

respostas.

? do Fisco (ver caixa "Finanças têm po-der 'desmesurado'") e muitos estão incapa-zes de cumprir com os seus compromissoscreditícios. Resultado: entregam os imóveis

aos bancos, que contabilizam agora milha-

res de unidades nos seus balanços. Só no

terceiro trimestre de 2012 houve cerca de

1100 imóveis entregues aos bancos para

pagamento da dívida, segundo os últimos

dados da Associação dos Profissionais e

Empresas de Mediação (APEMIP).Para Jorge Gois, diretor do negócio

imobiliário do Millennium bcp, "os ban-

cos desenvolvem serviços financeiros.

Não tinham nenhuma razão para amarno mercado imobiliário. Mas para teremrentabilidade, têm de voltar a colocar os

imóveis no mercado". No caso do Millen-nium bcp este esforço tem de se concen-trar em cerca de 7100 imóveis que o banco

regista no seu balanço, no valor de 1000milhões de euros.

Jorge Gois contabiliza imparidades de

17% nos imóveis que estão em venda. Ou

seja, "temos uma perda de 100 milhões

de euros em 640 milhões de euros. Esta

é a diferença no valor dos imóveis face ao

momento em que entraram no banco",

explica. Até ao final de outubro, o banco

já vendera 2150 imóveis. "Este negócio

passou a ter de ser gerido de forma ativa,

profissional e com objetivos claros de alie-

nação dos imóveis", responde o gestor.Sem estrutura e capacidade montada,

os bancos precisaram de investir em forçana área do imobiliário. A passar por um

processo de rescisões de contratos de tra-balho com 600 colaboradores, o númerode pessoas dedicadas ao imobiliário do

Millennium bcp aumentou de cerca de

30 (há dois anos) para 80.

Recuperação Amândio Fonseca(ao centro) lidera uma equipa de cercade 60 pessoas em Lisboa e 20 no Porto

na Montepio Recuperação de Crédito.

"l)est ruição de i 't(/or éirreversível São vendemosuo desliarato só porque jáse descontou 2()"o ou 30"o"

Presidente da comissão executivada Banif Imobiliária

"Suma juse inicialo mediador imobiliário

é crítico parao nosso sucesso"Diretor do negócio imobiliário

do Millennium bcp

"K preciso renegociar,introduzindo carências

e diferimentos, paraevitar o incumprimento"

Diretor de financiamento e do negócioimobiliário da Caixa Geralde Depósitos

Estratégia de vendas

"Entregar os imóveis aos mediadores é o

passo crítico do sucesso da nossa ativi

dade", garante Jorge Gois. O Millenniumbcp trabalha com cerca de 200 mediado-res imobiliários que comercializam mais

de 80% dos imóveis do banco. Todos os

bancos contactados pela Exame dizem teracordos com mediadoras nacionais e in-ternacionais. O BPI recusa falar sobre esta

ou qualquer outra questão relacionada

com a dimensão do imobiliário que tem

em mãos. No caso do Santander Totta, porexemplo, as mediadoras são responsáveis

por cerca de 40% das vendas do banco.

Confrontado com o facto de algumasvozes no mercado acusarem os bancos

de desviarem clientes, alegando "concor-

rência desleal", José Mouquinho, da Ba-

nif Imobiliária, faz questão de destrinçar:"A atividade dos bancos é emprestar di-nheiro; a de terceiros não é. Portanto, não

podem ter as mesmas condições. É natural

que os bancos possam fazer condições di-fêrenciadoras". Condições como o alarga

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mento dos prazos das operações, períodosde carência de capital, alterações das datas

de cobrança das prestações ou até mesmotroca de casa. O Millennium bcp, porexemplo, oferece um spread de 1% sobre

a Euribor, nos primeiros três anos. Na CGD

está a decorrer, até 31 de março de 2013,a campanha "Compre casa na Caixa. E os

custos ficam por nossa conta". E "estamos

a oferecer uma taxa fixa promocional de

2,75% com spread zero durante os primei-ros anos. E bonificações que podem ir até

aos 1,5%", afirma Paulo Sousa, diretor de

imobiliário da CGD.

As condições de financiamento do San-

tander para os imóveis que são proprie-dade do banco "compreendem um spreada partir de 2,25% e um financiamento até

100% do preço de venda, podendo aindao financiamento total superar o preço de

venda (até mais 10%), mas na condição de

ser inferior a 95% do valor de avaliação do

imóvel", adianta Jacinto Galante, responsá-vel pela área de imobiliário do banco.

O gestor revela ainda que o Santander"tem há mais de 10 anos uma estrutura

própria para tratar do desinvestimento",onde trabalham 40 pessoas. A carteira de

imóveis do banco cresceu cerca de 30%nos últimos dois anos (15% em 2011 e 16%

em 2012) para 1800 unidades.

Uma das soluções que esta instituiçãofinanceira encontrou para fazer face ao

crescente número de imóveis que recebe

foi a dos leilões de imóveis (ver caixa "Co-

locar em praça no exterior"). O Santan-der foi pioneiro nesta modalidade, tendorealizado o primeiro evento em março de2004. Desde então, realiza uma média de10 leilões por ano, colocando em vendaentre 50 a 60 imóveis. A taxa de sucessodas vendas varia entre 60% e 70% no nortedo país, e 50% e 60% no sul.

Para vender os imóveis, os bancos estão

a repensar as suas estratégias de atuaçãoa outros níveis, inclusive internacionais.A CGD, por exemplo, que conta com 45

pessoas para acompanhar a área de co-

mercialização dos imóveis, tem marcado

presença em leilões e salões imobiliários,em França, Angola, Suíça e Brasil.

O mesmo tem feito o Banco EspíritoSanto (BES), que está a entrar nos merca-dos internacionais para vender os imóveis

que tem em carteira. "Estamos a apostarem mercados como o chinês, o russo ou

o brasileiro", afirmou Ricardo Salgado na

apresentação de resultados do terceirotrimestre de 2011. O presidente do bancorevelou ainda que, só nos primeiros novemeses deste ano, o BES conseguiu arreca-dar mais com a venda de imóveis do queo obtido em 2011 (1280 imóveis vendidos,com um encaixe de 191 milhões de eu-ros). Já nos primeiros meses deste ano os

1269 imóveis vendidos corresponderam a

240 milhões de euros. A coordenação davenda destes imóveis tem sido feita pelanova Área de Gestão Imobiliária do banco.

LEILÕES IMOBILIÁRIOS

Colocar em praçano exterior

A 'moda' dos leilões imobiliários

começou com a EuroEstates, em 2004.A empresa é uma das principais leiloeirasdo mercado - onde concorre com a

Uon - e trabalha com todos os bancos ,

mas sobretudo com o Millennium bcp,

o Santander Totta, a Caixa Geral de

Depósitos (CGD), o Banco Espírito Santo

(BES) e o BPI (o Montepio deixou defazer leilões). Só em 2012, realizou mais

de 30 leilões, cerca de 10% mais do queem 2011, tendo levado à praça cerca de2000 imóveis.O Millennium bcp, por exemplo, temfeito leilões em Lisboa e no Porto, leilões

regionais e iniciativas semanais, ondedurante uma semana, há um ou dois

imóveis numa sucursal com condiçõesespeciais de preço, sendo leiloados à

sexta-feira."Este anoja vendemos mais de metade(55%) dos imóveis que colocámos emleilão", avança Jorge Gois, diretor do

Negócio Imobiliário do banco.Os leilões além-fronteiras têm sido outradas apostas dos bancos. O primeirofoi em Paris, no Salon de Llmmobilier

Portugais, em setembro, onde o bancoleiloou cerca de uma centena de imóveis.Saldo final: 40% de casas vendidas e umencaixe de 2,6 milhões de euros.CGD e BES seguem agora o mesmocaminho, promovendo iniciativas emmercados como o francês, o angolano e

o brasileiro.

Mundos e fundos

A par dos leilões, os bancos têm partici-pado ou criado fundos de arrendamento."A Caixa foi o primeiro banco a lançar, em2009, um fundo de arrendamento em Por-

tugal", refere Paulo Sousa. O gestor adianta

ter mais de 1000 imóveis disponíveis nomercado de arrendamento e ter sido o

pioneiro, com várias autarquias, no lan-

çamento de programas de habitação social

para escoar alguns dos seus ativos. Umadessas iniciativas o projeto Arco íris - foi

criada em parceria com a Câmara Munici-

pal de Gaia. "Foi o que desencadeou o mer-cado social de arrendamento" , sublinhaPaulo Sousa. O Fundo de ArrendamentoSocial é gerido pela Norfin e em parceriascom vários bancos.

O Banif é outro dos bancos que parti-cipam no fundo da Norfin e tem, a nível

interno, o Renda Habitação, com uma car-teira de 53 fracções habitacionais, no valorde 18 milhões de euros. Já o Montepio temmais de 100 milhões de euros colocados

em três fundos de arrendamento: no Mon-tepio Arrendamento, gerido pela Finivalor(sociedade do banco) , no Fundo Social deArrendamento e num fundo da SquareAsset Management. Houve mais 40%> deimóveis que entraram este ano no balançodo banco, em comparação com 2011, con-tabilizando cerca de 3000 frações no valorde 400 milhões de euros. Como explicaRicardo Carvalho, responsável pelo depar-tamento de Gestão de Imóveis do Monte-

pio, onde trabalham cerca de 40 pessoas,estes fundos "acabam por ser uma formade conseguir arrendar e retirar os imóveisdo balanço dos bancos". Uma das muitas

soluções adoptadas pela banca desde quese tornou também refém do mercado imo-biliário. O