PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO

SECRETARIA MUNICIPAL DE GESTÃO

PRÊMIO SÃO PAULO CIDADE

PROGRAMA DE CORTIÇOS

REABILITAÇÃO DA MORADIA COLETIVA

SÃO PAULO / 2007

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PRÊMIO SÃO PAULO CIDADE

PROGRAMA DE CORTIÇOS – REABILITAÇÃO DA MORADIA COLETIVA

1. Cidadãos e sociedade:

1.1. Conhecimento das necessidades dos usuários, dos cidadãos e da sociedade:

Analisando as regiões centrais da cidade de São Paulo, notamos uma grande

concentração de imóveis em alto grau de deterioração e utilizados como moradia

coletiva, em uma região dotada de infra-estrutura completa. Notamos também que as

pessoas moram em péssimas condições e pagam aluguel alto em relação ao espaço

que ocupam.

Sabendo das condições informais das relações locatícias e da precariedade do

ambiente habitacional existente nos cortiços, formatamos uma operação, iniciada em

2005, que teve como base o mapeamento de cortiços realizado por FIPE/SEADE em

2001 e corrigido por PAC/CDHU em 2002, no qual consta 1648 endereços de imóveis

encortiçados na área central, totalizando uma população estimada de 38.758 pessoas.

Após a primeira etapa de vistorias realizadas em 15% dos imóveis da Subprefeitura

Mooca, foi possível identificar com maior propriedade o usuário final, o que permitiu

repensar uma ação específica para essa demanda.

Com base nas informações obtidas nessas vistorias, foi possível caracterizar a

população encortiçada e elaborar os gráficos abaixo:

1.800,50

676,09

Renda Média da População

Subprefeitura M ooca Cort iços

Renda média por imóvel

18%

43%

29%

5% 5%

até 1 salário 1 a 2 salários 2 a 3 salários

3 a 4 salários + de 4 salários

Caracterização da População

71%2%

27% 0%

adultos adolescentes crianças idosos

Quant. de Cômodos X Imóvel

22%

39%21%

9% 9%

até 5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 + de 20

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A partir dos dados levantados em vistoria e da análise de programas sociais

similares existentes no Brasil e em outros países, como o Programa de Atuação em

Cortiços (CDHU) e os programas das cidades do Rio de Janeiro, Santos e Barcelona,

conseguimos definir algumas necessidades dos usuários. Entre elas estão: a melhoria

das condições de habitabilidade da moradia, a formalização das relações locatícias, a

intenção de permanecer na região, próximos ao local de trabalho e a inclusão social

dessa população na cidade.

Identificamos como problemas a falta de fiscalização, de abordagem em larga

escala do problema dos cortiços e de programas sociais e habitacionais para a

população de baixa renda (de 1 a 3 salários mínimos) nas áreas centrais de São Paulo.

1.2. Identificação dos serviços prestados:

Através das informações analisadas nos programas citados anteriormente, dos

dados levantados em campo e das necessidades dos usuários, definimos as linhas de

desenvolvimento do programa e como iríamos atuar.

Tendo em vista a ausência do Poder Público ao longo dos anos e das condições

informais das relações locatícias entre as famílias moradoras e os responsáveis pelos

imóveis, definimos a fiscalização em larga escala como um dos eixos de atuação

principais.

Conhecendo a precariedade do ambiente habitacional em que vivem essas famílias

definimos como outra prioridade a intervenção física nos cortiços, usando como

referência a legislação pertinente em vigor – Lei 10.928/91 (Lei Moura) e Lei 8245/91

(Lei do Inquilinato).

A análise dos dados socioeconômicos levantados das famílias moradoras em

cortiços estabeleceu as diretrizes para a elaboração de um trabalho social adequado a

essa demanda, contando com iniciativas de capacitação dessa população de modo a

incentivar princípios de cidadania.

Desta maneira, os usuários são beneficiados pela melhoria da qualidade de vida e

das condições de habitabilidade do imóvel, a sociedade é beneficiada pela melhoria do

espaço urbano, pois a partir da adequação dos cortiços, os moradores cuidam melhor

do imóvel e da região, sentindo-se efetivamente parte daquela comunidade local.

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Como meta a longo prazo, consideramos ainda a possibilidade de adaptar imóveis

encortiçados para unidades autônomas de habitação de interesse social (HIS),

possibilitando às famílias de baixa renda uma opção melhor de moradia nas regiões

centrais da cidade.

1.3. Canais de relacionamento com os usuários, os cidadãos e a sociedade:

Disponibilizamos para o atendimento aos cidadãos, plantão social todas as quartas-

feiras na Divisão Técnica de Atendimento Habitacional Centro da Superintendência de

Habitação Popular. Além disso, mantemos um plantão diário na Subprefeitura da

Mooca e da Sé.

Mandamos informações atualizadas para a Assessoria de Imprensa da Secretaria

da Habitação bem como respostas a contatos efetuados pelo portal do site da

Prefeitura e atendimento a estudantes e pesquisadores.

Encontra-se em construção um sistema de informação com interface web que

prontamente colocará à disposição do público informações técnicas, físicas e sociais, e

outras pertinentes ao programa de cortiços em andamento.

1.4. Métodos para avaliar a satisfação dos usuários, dos cidadãos e da sociedade:

O principal indicador do conhecimento do programa pela população é percebido

diariamente nas novas vistorias que realizamos, através do contato direto com os

moradores, que passam a conhecer as ações desenvolvidas pela Prefeitura por meio

dos canais de relacionamento disponibilizados e por meio de conversa com vizinhos

que moram em cortiços próximos que já passam por reformas de adequação.

Medimos a satisfação dos usuários através de entrevistas efetuadas com os

moradores dos cortiços a medida que as obras de adequações se desenvolvem e ao

término da obra, gerando relatórios denominados como Avaliação Pós-Ocupação

(APO). A partir dos dados obtidos, analisamos como e onde devemos concentrar

nossos esforços visando a melhoria contínua do programa e das condições de

qualidade de vida da população.

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Moradores entrevistados para reportagens de televisão demonstram a efetiva

satisfação dos usuários com as modificações nos cortiços e na qualidade de vida

dessas pessoas.

Como exemplo da satisfação da sociedade, podemos citar o caso de um proprietário

de cortiço que deu uma nova destinação a seu imóvel e também adotou a praça em

frente, através de assinatura de Termo de Cooperação com a Subprefeitura e

melhorando a qualidade do espaço urbano da região.

Utilizamos ainda, como avaliação de desempenho, os números de obras em

andamento e das famílias atendidas pelas melhorias promovidas pelas adequações dos

cortiços a lei vigente e por atendimento habitacional via CDHU.

1.5. Promoção da transparência e do controle social:

A partir do conhecimento da legislação que rege o inquilinato, das moradias

coletivas e da ação da Prefeitura, os usuários e beneficiários diretos do programa

passam a exercer sua cidadania e a possuir senso de propriedade do local onde vivem.

Desta maneira, a própria sociedade e moradores de cortiços passam a cobrar a

continuidade das ações da prefeitura, visando a melhoria da região como um todo.

Além disso, conforme citado anteriormente, o contato direto entre moradores de

cortiços vizinhos, incentiva a cobrança por adequações dos responsáveis pelos imóveis

ainda não adequados.

Os mecanismos de transparência adotados foram a publicação dos trabalhos

realizados em jornais e revistas como Diário Oficial do Município e reportagens em

redes de televisão como Globo, Record e Bandeirantes.

Também visando a transparência, apresentamos os trabalhos desenvolvidos para o

Ministério Publico, para a Defensoria do Estado de São Paulo e para a Comissão

Municipal de Direitos Humanos (CMDH).

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2. Pessoas

2.1. Formas de avaliação do desempenho, reconhecimento e incentivo para atingir

resultados:

O desempenho da equipe é avaliado de várias maneiras diferentes:

a. Número de intimações enviadas ao proprietário. Indica o número total de

imóveis que poderemos trabalhar. Este indicador aponta o rendimento da

equipe de fiscais da Subprefeitura.

b. Número de retorno de proprietários sobre a intimação recebida. Indica o

envolvimento dos proprietários com seus imóveis e com a situação em

que se encontram. Cria um primeiro universo de trabalho.

c. Número de vistorias prévias realizadas por mês nos imóveis encortiçados,

seguindo os critérios de trabalho estabelecidos. Este indicador aponta o

rendimento da equipe de campo.

d. Número de negociações com proprietários e o tipo de opção feita por ele.

Indica o andamento do trabalho na Subprefeitura.

e. Número de obras em andamento. Este indicador mostra a produtividade

efetiva do trabalho, quantos imóveis vistoriados estão em adequação.

f. Número de famílias encaminhadas ao CDHU.

g. Número de famílias que estão em capacitação.

Para incentivar a equipe em geral, realizamos reunião interna uma vez por semana

e reunião com os colaboradores gerais uma vez ao mês. Incentivamos a realização de

cursos de atualização e implantamos procedimentos de gestão para avaliação dos

processos realizados como ciclo PDCA (Plan-Do-Check-Act) e Quadro Lógico da

metodologia PMBOK. Fazemos também acompanhamento geral através de

cronograma de atividades, organização do trabalho em tarefas e alocação de recursos

humanos, materiais e financeiros, utilizando programas como o Microsoft Project.

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2.2. Capacitação e desenvolvimento dos servidores para executar os serviços:

Devido ao caráter inovador da operação, a concepção dos trabalhos foi feita pela

própria equipe de trabalho, não sendo necessário especificamente treinamento para as

atividades desempenhadas. Porém, a evolução dos trabalhos faz com que os

procedimentos sejam frequentemente revistos e aprimorados, necessitando para tal,

reuniões internas de discussão e capacitação das novas variáveis dos processos.

No momento do ingresso de novos funcionários, mesmo que temporários, é

realizada apresentação completa do programa e mostramos como a tarefa

desempenhada por eles é importante no contexto geral.

Os principais temas de capacitação dos servidores foram:

a. Gestão de Projetos;

b. Incorporação Imobiliária;

c. Aprofundamento na legislação correlata;

d. Avaliações Prediais;

e. Economia de Projetos;

f. Viabilidade de Empreendimentos;

g. Elaboração de carta de crédito associativa.

2.3. Organização dos trabalhos e da equipe para estimular o melhor desempenho:

Para organizar melhor o programa e as tarefas, formamos equipes gerais e equipes

específicas de trabalho. Desta maneira incentivamos a interação entre as pessoas e o

desenvolvimento do trabalho como um todo.

A equipe de trabalho deve ser motivada e comprometida com a qualidade de seu

produto final. Mantemos equipes multiprofissionais, propiciando a interação entre as

diversas áreas de conhecimento e mantendo os profissionais motivados através da

diversidade de pensamento e estímulo a discussões produtivas.

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2.4. Fatores que afetam a motivação, a satisfação, a valorização e o bem-estar dos

servidores:

Através de reuniões periódicas e discussões constantes, tentamos aproximar os

servidores do programa e dos benefícios gerados por ele. Com as visitas a obras em

andamento, os profissionais entram em contato com a população e notam os benefícios

diretos e indiretos do programa, motivando-os.

Buscamos integrar todos os funcionários e dar condições para que esses

desempenhem seu trabalho com liberdade e responsabilidade.

2.5. Mecanismos para incentivar a participação e o envolvimento dos servidores:

Tentamos conciliar as tarefas necessárias com o perfil de cada funcionário, para que

eles se sintam motivados em fazer algo que gosta na maioria do tempo.

Mostramos a diferença que o programa faz na vida das pessoas e o quanto o

trabalho de cada um dos profissionais influi diretamente nos resultados e na qualidade

do trabalho como um todo.

3. Processos:

3.1. Identificação dos principais processos e de seus objetivos:

Para orientar o programa de cortiços, partimos de um fluxo de atividades ou

processos de modo a situar o andamento do trabalho em etapas. Nessas etapas

específicas, determinamos alguns índices para medir o desempenho, tanto

quantitativamente quanto qualitativamente. A seguir temos o fluxograma geral de

atividades e a descrição de cada um dos processos:

Primeiro os proprietários são intimados sob a lei 10.928/91 (Lei Moura) e decreto

33.189/93. Esse é o instrumento legal para início dos trabalhos e primeiro contato com

o proprietário do imóvel.

Depois é efetuada uma vistoria prévia física e social do imóvel. Através dessa

vistoria, analisamos as condições gerais do imóvel quanto a itens da lei Moura, quanto

a segurança da edificação, quanto as instalações elétricas e hidráulicas e quanto a

risco de incêndio.

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Elaboramos, em seguida, ficha de recomendação de obras para orientação geral

dos proprietários referente às modificações que deverão ser efetuadas no imóvel. A

ficha de recomendação de obras é entregue e amplamente explicada ao proprietário em

reunião e conta com todos os itens que deverão ser adequados e fotos ilustrativas do

imóvel em questão.

Após a reunião com o proprietário e entrega da ficha de recomendação de obras, o

proprietário tem o prazo de 30 dias para decidir a destinação que será dada ao imóvel.

Ele deverá apresentar documentação para mudança de uso ou cronograma de

adequação a Lei.

Com o início das obras de adequação, enviamos equipe técnica para acompanhar

as obras e auxiliar o proprietário em qualquer dúvida sobre a obra.

Após o término das obras de adequação, o imóvel é enviado para certificação pela

CIRC (Comissão de Intervenção e Recuperação de Cortiços) e é encaminhado ao

CDHU, onde as famílias, que estiverem dentro dos critérios da companhia, poderão

optar por atendimento por unidade habitacional ou carta de crédito. Somente após

esses procedimentos, damos baixa na intimação.

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3.2. Mecanismos de controle e medição do desempenho dos resultados dos

processos:

Os mecanismos de controle e medição do desempenho dos processos utilizam os

mesmos indicadores já explicados no item 2.1.

Esses indicadores são comparados com metas estabelecidas em conjunto pela

equipe, usando como base os indicadores anteriores e buscando a melhoria qualitativa

e quantitativa dos trabalhos.

Utilizamos também a sistemática de situação e tendência, observando a situação

atual do imóvel ou do grupo de trabalho e das condições do mesmo e a tendência

futura para o mesmo. Abaixo exemplo da utilização desse sistema de gestão, neste

caso usado para gerenciar a situação dos cortiços na Subprefeitura Mooca e sua

distribuição por distritos:

Conforme citado anteriormente, utilizamos também a metodologia de gestão de

projetos PMBOK. Através do Quadro Lógico de Trabalho, definimos em reunião geral

da equipe, os objetivos do programa, os resultados esperados e as atividades principais

a serem desenvolvidas.

Acompanhamos o andamento geral do programa através de cronograma de

atividades, Gráfico de Controle Gantt, Diagrama de Rede por Caminho Crítico (PERT) e

Controle de Horas Técnicas. Abaixo inserimos alguns dos relatórios usados para

controle geral do programa:

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Abaixo Diagrama de Rede por Caminho Crítico (PERT):

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Abaixo Controle de Horas Técnicas:

Efetuamos periodicamente revisão dos procedimentos executados. Através da

análise dos dados gerados pelos relatórios apresentados, corrigimos eventuais falhas

no processo, visando a melhoria da gestão.

Podemos citar como exemplo da revisão de planejamento executado, a mudança no

procedimento interno ocorrida após a primeira etapa de vistorias. Num primeiro

momento, efetuávamos projeto técnico e orçamento de obra para cada um dos imóveis

visitados. Após análise dos dados, percebemos que o rendimento da equipe era muito

baixo e não conseguiríamos agir em larga escala. Iniciamos a elaboração de uma

recomendação de obra, com um formato didático e com peso de instrumento legal, para

entregar ao proprietário. O rendimento do trabalho foi multiplicado, mantendo a mesma

qualidade no produto final.

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3.3. Desenvolvimento de parcerias:

Os parceiros são selecionados pelo tipo de contribuição e grau de interesse que

possam dar ao programa como um todo. Escolhemos parceiros que complementem o

programa e que atuem nas áreas que o setor não consegue atuar.

Temos como parceiros:

a. Subprefeitura da Mooca e da Sé – responsável pela fiscalização geral, a

subprefeitura intima e fiscaliza os imóveis e realiza reuniões com os

proprietários.

b. Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) -

Programa de Atuação em Cortiços – Banco Interamericano de

Desenvolvimento (PAC-BID) – fornece atendimento às famílias que se

enquadram nos critérios da companhia através de carta de crédito e

unidade habitacional. Nos casos de interdição, que as famílias devem sair

do imóvel, disponibiliza também pagamento de ajuda de custo.

c. Nós do Centro – conselho intersecretarial que está implantando escritórios

regionais de inclusão social em diversas áreas da cidade, inclusive

próximos das áreas de grandes concentrações de imóveis encortiçados.

Esse programa possui financiamento da União Européia e mantém

parceria com secretarias municipais como Cultura e Assistência Social.

Através do programa Nós do Centro, visamos a capacitação e a inclusão

social das famílias.

d. Caixa Econômica Federal – estudos para financiamento de reformas de

adequação e também de transformação dos imóveis encortiçados em

unidades autônomas de habitação de interesse social.

e. Eletropaulo, Sabesp, Corpo de Bombeiros – legalização das ligações dos

imóveis e visitas ao local para orientação geral da população.

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3.4. Uso eficiente dos recursos disponíveis, incluindo o orçamentário:

Devido ao caráter inovador do programa, este não conta com grandes recursos. É

executado com o quadro de funcionários existentes na divisão e organiza-se com os

recursos disponíveis.

Desta maneira, gerenciamos os recursos humanos através de cronograma de

atividades e controle de tarefas por pessoa. Este gerenciamento é efetuado através do

programa Microsoft Project e pode ser visto nos relatórios apresentados no item 3.2.

4. Resultados:

4.1. Resultados dos principais indicadores de desempenho e uso de informações

comparativas:

No início do trabalho, tínhamos como meta adequar 10% dos imóveis encortiçados

localizados na Subprefeitura Sé e Mooca. Previmos que encontraríamos 6% de imóveis

para certificação, 5% de obras de pequeno porte, 60% de médio porte, 22% de grande

porte e 5% de imóveis para interdição.

Nas páginas a seguir anexamos relatórios de progresso sobre o andamento do

programa nas Subprefeituras Mooca e Sé, apenas uma síntese do trabalho executado.

Com o andamento dos trabalhos e a revisão do procedimento de vistorias citado no

item 3.2, pudemos aumentar a meta inicial para vistoriar 50% dos imóveis da

Subprefeitura Mooca e 10% da Subprefeitura Sé.

Com o rendimento acima da média do programa e a contribuição técnica de nossos

parceiros, conseguimos superar nossas metas iniciais na Mooca e estabelecemos como

nova meta executar vistoria técnica em todos os imóveis dessa subprefeitura até o final

do ano e adequar 50 % deles até o término da gestão. Na Subprefeitura Sé, ampliamos

a meta de vistorias para 20% dos imóveis e adequar 15% deles até o fim da gestão.

Com base nos dados dos relatórios, podemos afirmar que obtivemos ótimo

rendimento dos trabalhos na Subprefeitura Mooca e rendimento regular na Sé. Os

números refletem o envolvimento inicial das subprefeituras com o programa. A partir do

início deste ano, a equipe técnica da Sé começou a se estruturar e agora temos

condições de ampliar o ritmo de vistorias e adequações.

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Temos, como resultado fundamental do trabalho, a melhoria das condições de

habitabilidade dos imóveis. Para representar essa melhoria, anexamos fotos de imóveis

antes e depois das adequações:

1. R. Rio Bonito, 1727

2. R. Júlio César da Silva, 179

3. R. Djalma Dutra, 213

Antes

Antes

Antes

Antes

Depois

Depois

Depois

Depois

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4.2. Identificação de melhorias nas práticas de gestão e disseminação do

conhecimento:

Através dos resultados apresentados acima, conseguimos identificar em qual parte

do processo devemos focar nossos recursos e esforços, qual das etapas funciona

adequadamente e qual deve ser revista.

Conseguimos ainda, prever o volume de trabalho que uma determinada etapa vai

demandar em curto, médio e longo prazo, auxiliando o planejamento estratégico dos

recursos e das atividades.

Citamos anteriormente o exemplo da alteração do procedimento de trabalho no item

3.2, no qual decidimos por abordar o problema dos cortiços em larga escala e

substituímos o projeto de adequação e orçamento de obras por uma recomendação de

obras. O resultado da mudança foi extremamente produtivo quantitativamente e

garantiu a mesma qualidade final do produto.

A realização de vistorias prévias permitiu aprimorar os critérios internos de avaliação

dos imóveis. O contato com os proprietários e famílias moradoras do cortiço possibilitou

à equipe a elaboração de uma nova meta a longo prazo: a adaptação dos imóveis

existentes aos padrões de habitação de interesse social, criando uma oferta

habitacional viável economicamente para uma demanda existente na área central da

cidade de São Paulo.