PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO Prof. Marcus ... · contrato de parceria, ou seja, ......
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PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO
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Prof. Marcus Vinicius Kikunaga
TURMAS 14 e 04 (on-line)
06/09/2018
PARCELAMENTO DO SOLO.
O Decreto Lei nº. 58/37 foi criado para proteção maior do consumidor, com
a instrumentalização do contrato de compromisso de compra e venda. Ou seja,
tutela o direito coletivo/ difuso.
Três são os elementos fundamentais da propriedade:
Função Social = direito social a moradia (direito de uso);
Trabalho
Função Econômica = Fruição
Moradia (aluguel)
Função Ambiental = Art. 225, CF.
Infraestrutura básica dos parcelamentos:
Escoamento de águas e chuva;
Iluminação pública;
Rede de esgoto;
Abastecimento de água potável;
Energia elétrica. Vias em circulação;
Escoamento das águas pluviais;
Rede para o abastecimento de água potável;
Solução para o esgoto sanitário;
Solução para energia elétrica domiciliar.
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OBS: Existe tese doutrinária, que diz que o sujeito ativo do loteamento
deve ser o titular de domínio nos termos do artigo 1º do Decreto Lei nº. 58/37. Já
na incorporação qualquer pessoa pode ser incorporadora (art. 29).
“Art. 1º, Decreto Lei nº. 58/37. Os proprietários ou co-
proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que
pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública,
mediante pagamento do preço a prazo em prestações
sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a
venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da
circunscrição respectiva: (...)” (Negrito nosso).
Na orientação de clientes proprietários de terrenos, orientar sobre a
responsabilidade de ser loteador, pois na prática os empreendedores celebram
contrato de parceria, ou seja, a responsabilidade sobra para o loteador.
O modelo mais apropriado para excluir de responsabilidade a família
terrenista é o modelo de sociedade em conta de participação (art. 991, CC)
integrante de sociedade de propósito especifico.
“Art. 991, CC. Na sociedade em conta de participação, a
atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente
pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria
e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos
resultados correspondentes.
Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio
ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante,
nos termos do contrato social.”
OBS: Todo empreendimento imobiliário formalmente registrado está a
salvo de eventuais ações reipersecutórias (revocatórias ou anulatórias) em face
dos alienantes do terreno.
Não é possível o cancelamento depois de registrado, pois tem natureza de
autenticidade absoluta do registro imobiliário no que tange a propriedade do
terreno, relativizando o art. 1.247 do Código Civil.
BIZU
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Exemplo:
Credora Devedor Já lançou o loteamento e registrou
Vendeu
Vendeu
A (credora) vendeu terreno para B (devedor), que vendeu o terreno
para C (loteador), que lançou loteamento tendo inclusive, realizado o
registro. A (credora) ingressa com ação reipersecutória em face de B
(devedor), objetivando o cancelamento do negócio jurídico (para voltar
“status a quo”), com o consequente retorno do bem para o patrimônio de
B (devedor), para que este torne-se solvente novamente.
Mesmo que A (credora) tenha causa de pedir, o negócio não será
anulado, a solução para caso será A (credora) sub-rogar-se no crédito
das unidades que não foram lançadas (art. 55. Lei 13.097/2015).
“Art. 55, Lei nº. 13.097/2015. A alienação ou oneração de
unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária,
parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente
registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de
decretação de ineficácia, mas eventuais credores do
alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual
crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos
imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de
seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições
constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de
1990. (Vigência)” (Negrito nosso).
Referida lei traz uma estabilidade com base no direito do consumidor,
nestes casos a questão é bem maior, pois trata-se da função social da
propriedade, ou seja, a tutela do direito coletivo/ difuso.
A B C
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OBS: Caução é garantia em sentido lato, amplo. Não tira o bem do
mercado, diferente da hipoteca.
OBS: A dação em pagamento é uma espécie de adimplemento de dívida
com modificação de vinculo em que a dívida é extinta se a dação em pagamento
for eficaz.
Condições para o loteamento:
1. Previsão por lei municipal ou plano diretor;
2. Terreno em condições mínimas:
a. Não inundável;
b. Não aterrado com produto nocivo;
c. Com declive inferior a 30%;
d. Com condições geológicas favoráveis;
e. Em área isenta de preservação ecológica.
“Art. 3o, Lei nº. 6.766/79. Somente será admitido o
parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas,
de expansão urbana ou de urbanização específica, assim
definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das
águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material
nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente
saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30%
(trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das
autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não
aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua
correção. (Negrito nosso).
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Requisitos urbanísticos (elemento de validade):
1. Equipamentos comunitários:
a. Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.;
b. Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer.
2. Com espaços livres para uso público;
3. Lotes com área mínima de 125 m² e 5m (de testada = frente do terreno);
Exceção: loteamento destinado a urbanização específica ou
edificação de conjuntos habitacionais de interesse social (art. 4º,
inciso II, 2ª parte, Lei nº. 6.766/79).).
4. Lotes que guardem distância mínima de 15 metros de rodovias e ferrovias
de margem:
a. Área “non aedificandi”, a lei especifica pode ser mais rigorosa (art.
4º, §5º, Lei nº. 6.766/79).
5. Vias do loteamento articuladas com as vias oficiais. - Deve haver
harmonização com a topografia local.
“Art. 4º, Lei nº. 6.766/79. Os loteamentos deverão atender, pelo
menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário, bem
como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada
por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada
pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo
quando o loteamento se destinar a urbanização específica
ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse
social, previamente aprovados pelos órgãos públicos
competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas
de domínio público das rodovias e ferrovias, será
obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15
(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da
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legislação específica; (Redação dada pela Lei nº 10.932, de
2004)
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-
se com a topografia local.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que
se divida o território do Município, os usos permitidos e os
índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo,
que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de
lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação
dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos
públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável
vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo
licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros
que garantam a segurança da população e a proteção do meio
ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas
pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)
§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes,
poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos
reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da
população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais
como servidões de passagem, usufrutos e restrições à
construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 5º.O Poder Público competente poderá complementarmente
exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non
aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos
públicos de abastecimento de água, serviços de esgostos,
energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e
gás canalizado.” (Negrito nosso).
OBS: Lembrar que o contrato padrão do loteamento “compromisso de
compra e venda” será qualificado pelo registrador e poderá prever restrições
voluntárias de construção nos lotes e obrigações perante futura associação de
moradores.
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Loteador Registro de Imóveis
Contrato padrão Novo contrato
Tem como fazer alterações no contrato padrão?
R. Sim, no entanto o efeito do novo contrato é “ex nunc” (não retroage).
Regime Jurídico:
É norma de ordem pública, pois inclusive os crimes são considerados
como crimes contra administração pública.
OBS IMPORTANTISSÍMO: A Lei nº. 6.766/79 dispõe sobre a
responsabilidade solidária do loteador e eventuais empresas em que ele
participe (perguntar qual as suas outras empresas).
“Art. 47, Lei nº. 6.766/79. Se o loteador integrar grupo
econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica
desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou
desmembramento irregular, será solidariamente responsável
pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes
e ao Poder Público.” (Negrito nosso).
PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Negócio Jurídico – Elemento Fundamental.
Três planos:
1º Existência;
2º Validade;
3º Ineficácia.
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1º. ELEMENTO DE EXISTÊNCIA (PRESSUPOSTO).
São três seus elementos fundamentais:
I. Elemento Fundamental, é a manifestação de vontade;
Exemplo: Contrato consigo mesmo (art. 117, do CC), Cláusula
mandato (Súmula 60 STJ).
II. Elemento Estrutural, subdivide-se em duas partes:
i. Preceito Primário: auto-regulamentação contratual, é a
determinação de direitos e obrigações recíprocos pelos
contratantes no contrato;
ii. Preceito Secundário: cláusula penal, de cunho moratório ou
punitivo/compensatório, previsão de multa para cumprimento
das obrigações (contrato paritário/ equilibrado). Obs.: Caso
não tenha a previsão da multa no contrato o art. 389 do
Código Civil pode ser utilizado, contudo, será a critério do
Juiz;
III. Elemento Funcional, é o objetivo do contrato - circulação de
riqueza (art. 170, incisos III e IV da CF).
Exemplo: Cláusula abusiva ofende o elemento da funcionalidade.
2º. ELEMENTO DE VALIDADE (REQUISITO).
São três seus elementos fundamentais:
I. Capacidade do agente, a análise da capacidade tem por finalidade
verificar o consentimento, sem vicio social (simulação e fraude a
credores) e da vontade (erro; dolo; coação; estado de perigo e,
lesão), subdivide-se em três:
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i. Capacidade genérica: aquisição da personalidade jurídica
(art. 45 CC), pessoa natural nascida com vida (art. 2º, do CC);
“Art. 45, CC. Começa a existência legal das pessoas jurídicas
de direito privado com a inscrição do ato constitutivo no
respectivo registro, precedida, quando necessário, de
autorização ou aprovação do Poder Executivo, averbando-se no
registro todas as alterações por que passar o ato constitutivo.”
“Art. 2o, CC.A personalidade civil da pessoa começa do
nascimento com vida; mas a lei põe a salvo, desde a concepção,
os direitos do nascituro.”
ii. Capacidade especifica ou legitimação: tem por finalidade
a proteção, a lei exige autorização de alguém para que o
alienante celebre o negócio.
Exemplo: outorga marital (art. 1.647, inciso I, do CC),
anuência irmãos (art. 496, do CC).
iii. Capacidade de exercício: é a análise da capacidade física e
intelectual do agente na manifestação da vontade (declarada
ou real).
Exemplo: Prenotação.
OBS: Consentimento = sinônimo de declaração real, que coincide com a
manifestação de vontade declarada.
II. Objeto, versa sobre sua licitude ou possibilidade:
i. Licitude intrínseca: objeto determinável (objeto futuro);
ii. Licitude extrínseca: objeto determinado (objeto presente).
Exemplo: art. 166, inciso III, do CC.
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OBS: O loteamento registrado dificilmente será cancelado, tendo em vista
tratar-se de objeto presente (lote), dispondo a lei o prazo de 4 anos para
execução das obras de infraestrutura desse modo vislumbra-se o cancelamento
se não houver execução de obras e alteração da paisagem.
III. Forma, prescrita em lei (única – art. 108, CC ou plúrima – art. 1.417,
CC) ou forma livre não defeso em lei.
“Art. 108, CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura
pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem
à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.”
“Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição
do imóvel.”
3º. ELEMENTO DE INEFICÁCIA (CONDIÇÃO).
São três seus elementos fundamentais:
I. Prescrição, perda do poder de ação (artigos189 a 206, do CC).
Exemplo: art. 205, do CC.
“Art. 205, CC. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei
não lhe haja fixado prazo menor.”
II. Decadência, perda do poder de exercício do direito (artigos 207 a
211, do CC).
Exemplo: direito de prioridade registral, decorrente de prenotação
(art. 206, Lei nº. 6.015/73).
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“Art. 206, Lei nº. 6.015/73. Se o documento, uma vez prenotado,
não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu
registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14
será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e
a prenotação.”
OBS: A diferença entre a decadência e prescrição está no fato
gerador. Na decadência o fato gerador está na aquisição do direito, no qual a lei
determina prazo para seu exercício. Já a prescrição, está na violação, nesta
aplica-se a teoria “actio nato”.
III. Condição, subdivide-se em quatro:
i. Suspensiva (art. 125, CC);
“Art. 125, CC. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à
condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá
adquirido o direito, a que ele visa.”
ii. Resolutiva (art. 127, CC);
“Art. 127, CC. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se
não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se
desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.”
iii. Por prazo = termo (art. 135, CC);
“Art. 135, CC. Ao termo inicial e final aplicam-se, no que couber,
as disposições relativas à condição suspensiva e resolutiva.”
iv. Por contraprestação = encargo (art. 136, CC).
“Art. 136, CC. O encargo não suspende a aquisição nem o
exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no
negócio jurídico, pelo disponente, como condição suspensiva.”
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OBS: O registro do memorial de incorporação é obrigatório para
cumprimento do art. 104, inciso II, do CC (objeto determinável).
Condição suspensiva, resolutiva, termo e encargo – Negócio
Jurídico Bilateral;
Encargo – Negócio Jurídico Unilateral receptício ou não receptício.
Receptício = aquele que depende de aceitação (doação);
Não receptício = independe de aceitação (testamento).
OBS: Por que o testamento ou doação é considerado um negócio jurídico
unilateral e não ato jurídico?
R. Porque no negócio quem escolhe a incidência dos efeitos é apenas
umas das partes (doador ou testador).
BONS ESTUDOS!
Prof.ª Ana Paula Melo.
* Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o e-mail [email protected], onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas.
DESENHO DE COMO ELABORAR UM CONTRATO, VIDE PRÓXIMA
FOLHA (pag. 13).
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Declarações relativas ao ITBI
Especialidade Subjetiva: Identificação das partes.
Especialidade objetiva:
1. Disponibilidade: a) objetiva: em relação ao bem; b) subjetiva em relação aos titulares.
2. Continuidade, nexo de causalidade da aquisição e alienação.
Valor (R$);
Forma de pagamento;
Simbólica;
Posse Real;
Ficta – cláusula constituti.
Documentos Imóvel
(Due Diligence)
Documentos Alienante e
Adquirente
(Due Diligence)
Direitos e
Obrigações,
e Sanção
Adquirente.
Direitos e
Obrigações,
e Sanção
Alienante.