PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO PUC … · A eficácia empresarial está...
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PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO PUC-SP CRISTIANE BATISTA OLIVEIRA PROPOSTA DE UMA ESTRUTURA DE MÉTRICAS NÃO MONETÁRIAS PARA O SETOR IMOBILÍARIO BRASILEIRO MESTRADO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ATUÁRIAIS SÃO PAULO 2015
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PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO
PUC-SP
CRISTIANE BATISTA OLIVEIRA
PROPOSTA DE UMA ESTRUTURA DE MÉTRICAS NÃO
MONETÁRIAS PARA O SETOR IMOBILÍARIO BRASILEIRO
MESTRADO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ATUÁRIAIS
SÃO PAULO
2015
PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO
PUC-SP
CRISTIANE BATISTA OLIVEIRA
PROPOSTA DE UMA ESTRUTURA DE MÉTRICAS NÃO
MONETÁRIAS PARA O SETOR IMOBILÍARIO BRASILEIRO
MESTRADO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ATUÁRIAIS
Dissertação apresentada à Banca Qualificadora da
Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, como
exigência parcial para obtenção do titulo de Mestre
em Ciências Contábeis e Atuáriais sob a orientação
do Prof. Dr. Antonio Benedito Silva Oliveira.
SÃO PAULO
2015
iii
BANCA EXAMINADORA
__________________________________________
__________________________________________
__________________________________________
iv
DEDICATÓRIA
Dedico essa pesquisa a todas as pessoas que direta ou indiretamente fizeram parte desta
conquista. Inicialmente, referencio a minha companheira de todas as horas Maria Telma
Oliveira Marques, pela paciência, apoio, dedicação e amor. A minha família parental
meus pais Irene e José, meus irmãos e sobrinhos. Aos meus eternos amigos Flávio
Cabral de Moraes, João Fernando Miranda, Fabio Eduardo Santana, Katia Soares de
Moraes, Carlos Eduardo Melo (Duda), Nádia Aparecida Mendes, Franklin Felix Lima e
Ana Maria Maximiano. Também aos amigos que fiz no âmbito corporativo Leticia
Bernardo, Maria Aparecida Souza e Veronice Travlos. As mulheres que admiro e
contribuíram com seus valores para minha ascensão e desenvolvimento; Monica
Cristina de Oliveira Antônio, Maria Elizandra Nascimento, Maria Antonieta Defina
Lima e Silva e em especial a Rita Carolina Ribeiro Pires e toda sua família pelo
acolhimento, incentivo, carinho e boas vibrações.
v
AGRADECIMENTOS
Agradeço a Deus pela oportunidade da vida, a saúde e principalmente a fé de acreditar
que podemos realizar nossos sonhos.
Ao meu orientador, professor Dr. Antonio Benedito Silva Oliveira, por sua paciência,
generosidade e principalmente humildade de descortinar o caminho desde o inicio até a
conclusão desta pesquisa.
A Professora Dra. Neusa Maria Bastos Fernandes dos Santos, por sua competência,
seriedade e integridade que sempre me inspirou a produzir o meu melhor.
A Galit Spach diretora da Roll-Lift Movimento de Cargas, pela oportunidade
profissional, apoio e suporte as necessidades administrativas para realização deste
pesquisa.
Aos dirigentes do C.E.D.J Cristina Ferreira e Raimundo Wilson pela assistência
espiritual, acompanhamento de estudos e pesquisas realizados, que só fortaleceram a
vontade de concluir esse pesquisa.
Aos meus amigos queridos Elói Rosa e Vanessa Cristina Coimbra pelas vibrações e
exemplo de excelentes pessoas, professores e amigos.
A todos os cochee’s que dividiram suas experiências, sentimentos, desejos e
aprendizados no fortalecimento e enfrentamento dos desafios para a conclusão dessa
pesquisa.
vi
SSUUMMÁÁRRIIOO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................. 12
1.1 Problema e Delimitação................................................................................................... 15
1.2 Objeto da Pesquisa .......................................................................................................... 15
1.3 Objetivo Geral ................................................................................................................. 16
1.3.1Objetivo Especifico ........................................................................................................ 16
1.4 Justificativa ...................................................................................................................... 17
1.5 Estrutura do Pesquisa....................................................................................................... 19
2. REFERENCIAIS TEORICOS ......................................................................................... 20
2.1 Controladoria .................................................................................................................. 21
2.2 Modelo de Gestão Econômica-GECON ......................................................................... 23
2.3 Processos de Gestão Econômica .................................................................................... 24
2.4 Sistema de Informação ................................................................................................... 26
2.5 Controle Organizacional ................................................................................................. 28
2.6 Avaliação de Desempenho ............................................................................................ 29
2.7 Indicadores de Desempenho ........................................................................................... 31
2.7.1 Classificação de Indicadores .......................................................................................... 32
2.7.2 Indicadores Internos e Externos .................................................................................... 33
2.7.3 Indicadores de Tendência e Ocorrência ......................................................................... 34
2.7.4 Indicadores Quantitativos e Qualitativos ........................................................................ 34
2.8 Balanced Scorecard ....................................................................................................... 35
2.9 O Mercado Imobiliário no Brasil .................................................................................. 36
2.9.1 O Negócio Imobiliário .................................................................................................... 42
2.9.2 A Incorporação no Setor Imobiliário .............................................................................. 43
2.9.3 Os Custos de Valor Real do Investimento ...................................................................... 44
2.9.4 A Contabilidade e o Arcabouço Teórico da Informação ............................................... 45
2.9.5 A Teoria da Contingencia na Gestão da Organização .................................................... 47
3. METODOLOGIA ............................................................................................................. 49
3.1. Análise de Conteúdo ....................................................................................................... 50
3.1.1 Antecedentes ................................................................................................................... 50
vii
3.1.2 Definição ........................................................................................................................ 51
3.1.3 Técnica de Análise de Conteúdo ................................................................................... 51
3.1.4 Pré Análise ...................................................................................................................... 52
3.1.5 Exploração do Material .................................................................................................. 56
3.1.6 Tratamento dos Resultados Obtidos ............................................................................... 57
3.1.7 Padronização das Citações dos Indicadores de Desempenho ......................................... 60
4. TRATAMENTO DE DADOS .......................................................................................... 62
4.1 Análise das Citações de Indicadores Padronizados por Empresa................................... 66
4.2 Análise dos Indicadores Não Monetários Padronizados ............................................... 69
4.3 Análise de Indicadores Não Monetários das Incorporadoras Imobiliárias .................... 71
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................ 78
REFERÊNCIAS .................................................................................................................... 81
GLOSSÁRIO ......................................................................................................................... 89
ANEXO I ................................................................................................................................ 92
ANEXO II ............................................................................................................................... 93
ANEXO III ............................................................................................................................. 94
ANEXO IV ............................................................................................................................. 95
ANEXO V ............................................................................................................................... 96
ANEXOVI .............................................................................................................................. 97
ANEXO VII ............................................................................................................................ 98
ANEXO VIII .......................................................................................................................... 99
ANEXO IX ........................................................................................................................... 100
ANEXO X ............................................................................................................................. 101
ANEXO XI ........................................................................................................................... 102
ANEXO XII .......................................................................................................................... 103
viii
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Emprego na Construção Civil ........................................................................... 40
Tabela 2 – Censo Pesquisada ................................................................................................ 53
Tabela 3 – Citações dos Indicadores Não Monetários Identificados ............................... 64
Tabela 4 – Citações de Indicadores Não Monetários Padronizados ................................. 68
Tabela 5 – Indicadores Não Monetários Padronizados por Categoria............................. 69
Tabela 6 – Citações de Indicadores X Indicadores Não Monetários ................................ 73
ix
LISTA DE QUADROS
Quadro 1- Exemplo Empresas, Atividade e Relatórios .................................................... 57
Quadro 2- Categoria e Classificação de Dados .................................................................. 59
Quadro 3- Indicadores Não Monetários Classificação em Novas Categorias ................. 75
Quadro 4- Indicadores Não Monetários da Construção Civil .......................................... 77
x
RESUMO
Essa pesquisa teve por objetivo propor uma estrutura de métricas não monetárias para o
setor imobiliário brasileiro divulgado pelas empresas que compõem o índice IMOB da
Bovespa. Para isso, foi selecionado um censo de 100% das incorporadoras imobiliárias
listadas da composição da carteira teórica de ações. Os dados foram coletados por meio
de relatórios anuais do período de 2014, divulgados de forma digital no site das 15
empresas listadas pelo censo e submetidos à técnica de análise de conteúdo.
Posteriormente foram classificados em oito categorias distintas, padronizados e tratados
estatisticamente (análise de representatividade), para análise e interpretação.
Encontram-se citações de indicadores não monetários em todos os relatórios analisados,
entre os quais se destacaram aqueles que medem o publico consumidor, o volume
produzido e vendido e o desempenho dos processos internos e externos de forma geral.
Isso ocorre pelo fato de possuírem uma diversidade das citações desses indicadores
mais abordados, porém, contemplam variação do mesmo índice. Dessa forma, a maioria
dos índices das categorias identificadas, destaca-se pela importância como
demonstrativos de desempenho das operações. Com isso, foi oferecido um modelo
estruturado de métricas não monetárias, podendo ser utilizado como um complemento à
proposta de divulgação das métricas não monetárias a partir da exigência de divulgação
das notas explicativas do Comitê de Pronunciamentos Contábeis – CPC. Assim,
trazendo uma contribuição ao método de análise das incorporadoras imobiliárias do
cenário brasileiro.
Palavras-chave: Indicador de desempenho; Métricas não monetárias; Avaliação de
desempenho e Análise de Conteúdo.
xi
ABSTRACT
This research aims to propose a framework of non-monetary metrics for the Brazilian
real estate industry released by the companies that comprise the Bovespa index IMOB.
For this, we selected a census of 100% of the listed real estate developers of the
composition of the theoretical portfolio of shares. Data were collected through 2014
period the annual reports, published in digital form on the site of the 15 companies
listed in the census and submitted the technical content analysis. Later they were
classified into eight distinct categories, standardized and treated statistically
(representativeness analysis) for analysis and interpretation. Are non-monetary
indicators of citations in all the analyzed reports, among which stand out those that
measure the public consumer, the volume produced and sold, and the performance of
internal and external processes in general. This is because they have a diversity of these
quotes most discussed indicators; however, include variations of the same index. Thus,
most of the indices of the identified categories stands out for its importance as
performance statements of operations. Thus this research provides a structured model of
non-monetary metrics, can be used as a complement to the proposed disclosure of non-
monetary metrics from the requirement for disclosure of the notes issued by the
Accounting Pronouncements Committee - CPC. Thus bringing a contribution to the
analysis method of real estate developers in the Brazilian scene. This study will serve as
a source of information enabling future research seeking to identify the non-monetary
indicators to assess performance and be a source of data organized indicators.
Keywords: Performance indicator; Non-monetary metrics; Performance evaluation and
Content Analysis.
12
1 INTRODUÇÃO
A eficácia empresarial está diretamente ligada à percepção do processo de gestão
(planejamento, execução e controle), no alcance da missão e valores das organizações,
bem como, a definição de metas claras, o comprometimento de todos os integrantes
envolvidos, o sistema informacional de apoio e a implantação de controles de ações são
a matéria prima para a tomada de decisões dos gestores.
Nos dias atuais as escolas de negócio ao redor do mundo modelam seus
programas de aperfeiçoamento com o foco no desenvolvimento de habilidades
gerenciais, também conhecido como hard e soft skills, considerado uma necessidade
para a compreensão das rápidas mudanças do ambiente empresarial. Na visão de
Camargo (2012, p.25) “O mundo cada vez mais globalizado em que vivemos, aliado ao
desenfreado desenvolvimento tecnológico, à intangibilização dos fatores de produção e
ao aumento da competitividade nesta Era da informação, levam a uma inevitável
reanálise das estruturas organizacionais”. Tais estruturas são pensadas a partir da
complexidade das informações, das incertezas postas pelo movimento do mercado
globalizado, e adicionado ao ambiente regulatório.
Na afirmação de Viegas (2012, p.37)
Os órgãos de administração das sociedades anônimas são o conselho
de administração e a diretoria. As companhias abertas, assim como
as companhias fechadas com capital autorizado, precisam ter
necessariamente um conselho de administração. As companhias
fechadas sem capital autorizado podem ser administradas apenas
pela diretoria.
Ainda a autora, salienta a regra básica de responsabilidade civil, prevista no
direito brasileiro, descrita no artigo 927 do Código Civil que trata dos temas de
responsabilidade dos administradores de sociedades anônimas cuja lei n° 6404/76.
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Além das normas, a doutrina e a jurisprudência têm se orientado no bussiness
judgement rule do Direito norte-americano, para a análise e interpretação dos fatos.
Somados a esses elementos Viegas (2012 p. 38) acrescenta que “os administradores
devem observar o dever de diligencia, o dever de lealdade e o dever de informar [...]
exercendo suas atribuições no interesse da companhia, evitando desvio de poder e
evitando o conflito de interesses”.
A estrutura de gestão a partir do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa
- IBGC (2014) vê a Governança Corporativa como um sistema que dirige, monitora e
incentiva as organizações a adotarem praticas e relacionamentos entre proprietários,
conselho de administração, diretorias e órgãos de controle.
Por um lado, o ambiente corporativo aparece na atualidade como incerto,
competitivo, pressionando os acionistas a exigirem resultados contínuos, que superem o
custo de capital. Por outro, a sociedade exige uma postura sustentável da empresa,
condição que requer do administrador ações focadas com o objetivo de otimizar os
resultados. Diante deste contexto, também são aplicadas aos administradores,
conselheiros ou diretores um sistema de responsabilização, cuja abrangência repercute
internacionalmente e indistintamente pelos participantes do mercado. Na garantia da
uma gestão transparente e de boa fé, fomentada na regulação do mercado de capitais
Chaves (2012, p.195) acrescenta que:
Os deveres e responsabilidades dos administradores das sociedades
anônimas estão claramente descritos na Seção IV do Capitulo XII da
Lei n. 6.404/76, e são nominados como Dever de Diligencia
(artigo153), Finalidade das Atribuições e Desvio de Poder (artigo
154), Dever de Lealdade (artigo 155), Conflito de Interesse (artigo
156) e Dever de Informar (artigo 157), abrangendo também membros
de órgãos técnicos/consultivos criados por estatuto para
assessorar/aconselhar os administradores.
No contexto do século XXI os fatores estratégicos assumiram uma importância
fundamental para o mundo dos negócios. Nesse processo é necessário se diferenciar dos
14
concorrentes, produzir crescimento continuo e sustentável, inovar e criar novos
conhecimentos a partir das mesmas ideias. Para Longo et al (2014, p.26)
Nos dias de hoje, não basta mais apenas ter uma visão estratégica
claramente delineada - é fundamental compartilhar essa visão com
todos os seus colaboradores. Comunicar, desdobrar e alinhar toda a
proposta estratégica corporativa a todos os níveis da corporação é a
essência de uma gestão orientada por sua estratégia.
No entendimento de Oliveira (2001, p.171) “fazer o melhor uso possível dos
recursos disponíveis, dados os cenários vigentes”, possibilitam o resultado econômico
das organizações, a riqueza dos acionistas e a construção de conhecimento
organizacional.
Na busca pelo resultado econômico, são necessárias ações que direcionem os
gestores a selecionar melhores opções, assim entendendo as atividades que geram valor,
para adequar os melhores recursos em novos modelos de melhoria dos processos
administrativos. Para Welsh (1983, p.19) o esforço administrativo global envolve a
“tomada de decisões e a motivação dos indivíduos na busca por objetivos específicos”.
No âmbito da mensuração econômica, Peters (2004, p.11) ressalta que as
empresas no processo de competição fazem o espelhamento uma nas outras.
“Fabricando ou gerando serviços assemelhados por meio de sistemas produtivos
parecidos, com apoio tecnológico e logístico também semelhantes”. A disputa no
mercado mediante preços baixos podem ser inviáveis economicamente. Ainda segundo
esse autor o ponto estratégico empresarial está na agregação de valor aos stakeholders.
Mas que é a partir da “diferenciação de produtos, processos, tecnologia de informação e
logística, é que a empresa poderá efetivamente agregar valor à sociedade e ao cliente
especificamente e, então, almejar obter resultados positivos relevantes”. (PETERS,
2004, p. 11).
15
Daí resulta a busca por métricas não monetárias para suportar o diferencial
competitivo das empresas, oferecer uma visão de realinhamento e adaptação à realidade
do desempenho de cada entidade econômica.
Neste sentido essa pesquisa aborda o tema: proposta de uma estrutura de
métricas não monetárias para o setor imobiliário brasileiro, para avaliação de
desempenho econômico das incorporadoras imobiliárias. Com o intuito de desvelar um
caminho para perenidade e crescimento sustentável se utilizando de um modelo de
gestão que propicie um maior numero de decisões acertadas.
1.1 PROBLEMA E DELIMITAÇÃO
O desempenho dos negócios empresariais até o final da década de 1980 era
medido por meio dos indicadores financeiros. Neste, utilizavam-se fluxo de caixa, lucro
e investimentos. Contudo, essas medidas eram consideradas por muitos críticos como
Kaplan e Norton (1997) insuficientes para mostrar as mudanças e as melhorias nos
negócios, bem como medir o desempenho das organizações no futuro. Pois as
informações financeiras e contábeis não ofereciam uma previsibilidade dos eventos em
longo prazo, e nem informações necessárias para a geração de valor criada pelos ativos
intangíveis. Portanto, gerenciar os negócios empresariais na era da globalização e da
tecnologia considerando somente as informações financeiras e contábeis torna o
processo decisório incompleto. Nesse sentido, a pergunta que se pretende responder na
referida pesquisa é: como conciliar métricas não monetárias com indicadores de
desempenho para a gestão econômica de uma entidade?
1.2 OBJETO DE PESQUISA
Atualmente os resultados de negocio de uma empresa dependem do modelo de
gestão implementado. Esse modelo de gestão precisa considerar um sistema de medidas
de desempenho com métricas financeiras e não financeiras para conseguir dar respostas
às mudanças constantes e velozes provocadas pela pressão das forças de mercado, pela
16
competitividade empresarial e pelos novos avanços tecnológicos. É nessa direção que o
recorte desta pesquisa propõe uma estrutura de métricas não monetárias para o setor
imobiliário brasileiro, a partir da análise de conteúdo dos Relatórios de Administração
divulgados por meio eletrônico no site das empresas incorporadoras imobiliárias
listadas pelo índice IMOB na Bovespa no período de 2014. Neste contexto foram
elencados um objetivo geral e alguns objetivos específicos.
1.3 OBJETIVO GERAL
O objetivo geral é analisar o número de citações dos indicadores não monetários
divulgados nos relatórios de administração e assim, propor métricas que possam
predizer a avaliação de desempenho econômico das incorporadoras imobiliárias listadas
pelo índice IMOB na Bovespa no período de 2014.
1.3.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Nesse sentido, os objetivos específicos dessa pesquisa são:
1. Contabilizar a quantidade de citações de indicadores não monetários, provindos
de unidades de medidas divulgadas nos relatório de administração das
incorporadoras imobiliárias que compõem o índice IMOB da Bovespa;
2. Classificar indicadores não monetários em categorias;
3. Dividir as categorias em nova classificação abrangendo mais de um parâmetro
por citação de indicadores;
4. Eliminar a dupla contagem de citações dos indicadores não monetários;
5. Extrair indicadores não monetários de avaliação de desempenho e comparar com
conceitos de indicadores de avaliação de desempenho já publicados no mercado
imobiliário;
6. Propor uma estrutura básica de métricas não monetária ao setor imobiliário
brasileiro.
17
Com o alcance destes objetivos se busca maior transparência e evidenciação para as
empresas do setor.
1.4 JUSTIFICATIVA
O tema se justifica por ser um assunto que trata do consumidor brasileiro, em um
cenário econômico desafiador, onde as incorporadoras imobiliárias evidenciam a queda
da comercialização de unidades por sofrerem o impacto da alta de inflação, politicas de
créditos mais rigorosas e menor confiança dos consumidores. Para Bonatelli (2014)
depois de um período de alta demanda do mercado imobiliário as incorporadoras
contabilizam um aumento de estoque de 16% de unidades encalhadas. No período de
junho de 2013 a junho de 2014 as oito maiores incorporadoras imobiliárias do Brasil:
Cyrela; PDG; Gafisa/Tenda; MRV; Rossi; Direcional, Eztec e Even, somaram uma
importância de R$ 29 bilhões de reais de vendas não realizadas. Efeitos negativos
desses eventos geraram quebra de contrato, os chamados “distratos”, que ocorrem no
fim das obras onde os clientes adquirem imóveis na planta, e quando o cliente é
submetido ao financiamento diretamente com o banco o financiamento é indeferido,
pois os contratos são submetidos a regras mais rígidas, e os reajustes monetários
superam a capacidade de pagamento dos consumidores.
Nesse sentido, o tema tem sua relevância social e econômica por impactar na
estrutura da empresa limitando a previsibilidade do empresário e afetando
negativamente na confiança do consumidor. Neste aspecto, a Contabilidade por ser uma
ciência, pode contribuir positivamente para a prosperidade das organizações, a partir da
geração, análise e explicação das informações que possibilitam o controle, o
planejamento e a tomada de decisão. A evidenciação ligada aos objetivos da
contabilidade é vista por Iudícibus (2010 p. 110-115) e refere-se a “todo o conjunto das
demonstrações contábeis [...], sendo um compromisso inalienável da contabilidade com
seus usuários e com os próprios objetivos”. Para Iudícibus (2010, p.110) a evidenciação
tem como objetivo “garantir informações diferenciadas para os vários tipos de
usuários”, e tais informações precisam está articuladas e serem adequadas, justas e
18
plenas. Iudicibus (2010) chama a atenção, para o ato de fazer a leitura analítica das
informações diferenciadas, e que esta atribuição, cabe a um contador qualificado, com
conhecimentos de procedimentos e normas contábeis, capaz de distinguir o momento de
omitir e ou divulgar informações que sejam significativas para tornar os demonstrativos
contábeis compreensíveis para as tomadas de decisões. Assim, Iudícibus (2010 p. 115)
afirma que a essência da evidenciação é : “apresentar informação quantitativa e
qualitativa de maneira ordenada, para propiciar uma base adequada de informação para
o usuário”. Uma das formas de evidenciação utilizada nesta pesquisa é o Relatório de
Administração conceituada por Iudícibus (2010 p.115) da seguinte forma:
O Relatório de Administração engloba informações de caráter não
financeiro que afetam a operação da empresa: expectativas com
relação ao futuro no que se refere à empresa e ao setor, planos de
crescimento da companhia e o valor de gastos efetuados ou a efetuar
no orçamento de capital ou em pesquisa de desenvolvimento.
Outra forma para se realizar a evidenciação nesta pesquisa é por meio das notas
explicativas. Tanto Iudícibus (2010 p. 114) quanto Hendriksen (2007) concordam
acerca dos objetivos das notas explicativas que visam: “evidenciar informação que não
pode ser apresentada no corpo dos demonstrativos contábeis”. Hendriksen (2007)
aponta as vantagens e desvantagens das notas explicativas. Como vantagens tem-se a
possibilidade de fornecer informações mais amplas dos resultados financeiros e não
financeiros, quantitativos, descritivos e qualitativos. Permite também divulgar ressalvas,
restrições e detalhes nos relatórios de demonstrações. As desvantagens estão na
dificuldade de entendimento e leitura, exigindo maior atenção nas descrições textuais
nas tomadas de decisões e o uso abusivo das notas explicativas em detrimento da
incorporação de novas relações nos demonstrativos. Tanto Hendriksen (2007, p. 525)
quanto Iudícibus (2010) apresentam os tipos mais comuns de notas explicativas são
elas:
Explicações de técnicas ou alterações de métodos; explicações de
direitos de credores a ativos específicos ou prioridades de direitos;
19
divulgação de ativos ou passivos contingentes; divulgação de
restrições a pagamentos de dividendos; descrições de transações
afetando o capital social e os direitos de acionistas; descrições de
contratos executórios.
Nesta pesquisa a escolha do tipo de notas explicativas é a que se refere à
“explanação de técnicas ou mudanças nos métodos”, por ser uma dos tipos que mais se
aproxima dos objetivos desta pesquisa, podendo suportar a estrutura de novas métricas
de avaliação de desempenho.
1.5 ESTRUTURA DA PESQUISA
A referida pesquisa apresenta cinco capítulos.
No capitulo 1 aborda a Introdução contendo a delimitação do problema de
pesquisa, questão problema, o objetivo geral e os específicos da pesquisa, a justificativa
do tema, e por fim a descrição de estrutura da pesquisa.
Capitulo 2 – Referencial teórico, nesta parte da pesquisa se encontra os pilares
fundamentais da estrutura conceitual. O mergulho na revisão literária e a navegação
pela teoria da contabilidade e teoria das contingencias, autores e conceitos que
permitirão a elaboração das discussões em questão.
Capitulo 3 – Metodologia da pesquisa, este capitulo explica os procedimentos
metodológicos científicos da pesquisa, que foi realizada de forma exploratória em sitio
eletrônico a partir do relatório de administração publicado no período de 2014 pelas
incorporadoras imobiliárias, no atendimento da exigência do órgão BOVESPA.
Capitulo 4 – Tratamento de dados organizados, analisados e discutidos, neste
capitulo são divulgados os resultados comparativos e inéditos.
Capitulo 5 – Conclusão, nesta etapa se pretende responder a questão problema
de pesquisa, com base na coleta de informação, análises empíricas dos relatórios de
administração e a sustentação das teorias e conceitos apresentados.
20
2. REFERENCIAIS TEÓRICOS
A revisão literária e sua navegação por teorias, autores e conceitos que
permitirão a elaboração das discussões em questão possibilitam a aproximação da
pesquisadora com a produção teórica existente acerca do tema, bem como permitiram
identificar conceitos fundamentais do estudo, a saber: modelo de gestão; modelo de
decisão , processo de gestão, avaliação de desempenho, sistema de informação,
indicadores de medidas, entre outros . Para Catelli (2010:31) o modelo de gestão
econômica da empresa é construído a partir de tais aspectos: “missão da empresa,
conjunto de crenças e valores da organização, da estrutura organizacional, da realidade
operacional e das características dos gestores empresariais.” Ainda para esse autor, a
gestão econômica serve para administrar resultados econômicos otimizados por meio de
um sistema de gestão e um sistema de informações.
Parisi (2010) apresenta os principais instrumentos que fazem parte de uma
gestão são: o processo de planejar, controlar, executar e de sistematizar as informações.
Bem como, outras práticas utilizadas pelas organizações conforme as características
particulares dos gestores. Já Pereira (2010) conceitua acerca do resultado econômico,
que tem como premissa básica o resultado global da organização por meio do nível de
qualidade e excelência dos gestores no alcance da otimização de resultados. Nesse
contexto pode se observar que a otimização de resultados econômicos direciona a
eficácia empresarial por consequência, assim há convergência do conceito entre os
autores Catelli; Guerreiro e Pereira acerca do assunto, evidenciando os pontos
destacados com foco na satisfação das partes relacionadas, tais como: clientes;
acionistas; governos; fornecedores e outros. Por outro lado Guerreiro (2010) considera a
importância de viabilizar um sistema de informação que comporte as necessidades
informativas dos gestores em cada etapa do processo de gestão da organização. Assim, a
partir da utilidade da informação e sistematização de uma ferramenta que possibilite a
construção de indicadores de medidas coerentes com o modelo de gestão econômica da
organização. Para Marquezan; Diehl indicadores de medidas podem se classificar em
divisão financeira, ou seja, expressos em moedas e não financeiras, expressos em
diversas unidades de medida, quantitativas ou qualitativas. Assim, a partir dos
21
resultados evidenciados pelos indicadores, se dá a construção de critérios de avaliação
de desempenho da organização.
2.1 Controladoria
Para abordar o modelo de gestão econômica é importante resgatar seu
nascimento na controladoria. A controladoria é um órgão administrativo da empresa,
que através da Ciência Contábil e do Sistema de Informação, é responsável pela
coordenação da gestão econômica e financeira da empresa. Promove o suporte à gestão
do negócio, de modo a assegurar que este atinja seus objetivos. Ao mesmo tempo, é a
visão de controle permanente e do alerta permanente. Controlar, informar, influenciar,
para assegurar a eficácia empresarial. Uma das características da atuação da
controladoria é de sustentar uma postura ativa, sabendo da responsabilidade de nortear
as decisões do gestor. Segundo Catelli; Dornelles e Guerreiro (s.d/s.p) o objetivo da
controladoria “é a gestão econômica, compreendida pelo conjunto de decisões e ações
orientado por resultados desejados e mensurados segundo conceitos econômicos”.
A controladoria tem como base a contabilidade, ciência em que repousam os
fundamentos da gestão econômica. É um tema que estimula o debate por possibilitar
vários entendimentos acerca de seu conceito. Para Peters (2004 p.1) “a Controladoria é
uma atividade típica em empresas norte americanas. É no mercado norte-americano que
ela desenvolveu-se modernamente, e está alicerçada no Mercado de Capitais
competitivo e ativo [...]”. No inicio do século XX vem se expandindo em varias partes
do mundo a partir da entrada das multinacionais norte-americanas no país. Foi o que
aconteceu aqui no Brasil, principalmente a partir da década de 1970, com o
aperfeiçoamento de novas tecnologias de gestão, formando o modelo teórico que
sustenta o modelo cientifico de controle econômico, financeiro de gestão e resultados.
A implementação da área de controladoria consiste inicialmente em algumas
etapas, deve-se investigar a empresa como um todo. Conhecer os seus processos
operacionais e culturais. Para Clovis Padoveze (2003, p.40)
22
é fundamental que a implementação da área de controladoria transite
por etapas, sendo; a primeira etapa que consiste em uma análise do
todo da empresa, tendo como referência sua organização e os
sistemas de informação existentes, para que o controller possa fazer
um diagnóstico das suas necessidades de informações para os
modelos decisórios [...].
Essa área tem o foco na gestão econômica da empresa que visa alcançar maior
eficácia, a partir da obtenção do resultado planejado. Além disso, a controladoria se
embasa no planejamento e controle das empresas, e sua mensuração é feita pelos
resultados eficientes por meio das informações construídas pelo sistema contábil. A
controladoria molda a contabilidade em um formato dinâmico, preciso e norteador das
suas ações.
Assim, agregados ao conceito do sistema de informação e evoluindo para o
planejamento e controle, Crozatti (2003, p.6) conceitua que; “O processo de gestão,
compreendido em Planejamento Estratégico, Planejamento Operacional, Programação,
Execução e Controle tem como objetivo levar a empresa a uma situação atual a uma
situação objetivada”. Ainda no mesmo artigo salienta que “A primeira fase de
planejamento no processo de gestão deve ser voltada ao entendimento do cenário onde a
empresa esta operando”.
Para Catelli (2010, p.61), “os sistemas de informação devem apoiar as decisões
dos gestores em todas as fases do processo de gestão, que requerem informações
especificas”. Essas afirmações nasceram com a constatação de que a contabilidade
tradicional e ortodoxa ainda focada em registar os fatos econômicos passados
impossibilitava o gestor a simular os eventos futuros desejados. Assim, pode-se
enxergar a controladoria como um processo de desenvolvimento e maturidade da
ciência contábil que se ramifica em dois vértices: o primeiro como detentor e
responsável da base conceitual cientifica e o segundo pela coordenação e administração
desse conhecimento na sua modelagem e integração a outros sistemas, ligados por uma
visão multidisciplinar da empresa que possa suprir o gestor adequadamente na
construção do cenário decisório. Há uma preocupação no âmbito acadêmico e cientifico
23
em relação às demandas da sociedade por coisas praticas e imediatistas, por sua vez a
controladoria vem se apropriando dos ramos do conhecimento mais amplo e se
fortalecendo em teorias que possibilitam a criação de novas tecnologias.
2.2 Modelo de Gestão Econômica - GECON
O modelo de gestão econômica – GECON desenvolvido e apresentado por
(Catelli et al.1999 p. 395) e discutido por outros professores no departamento de
contabilidade da FEA/USP e da FIPECAPI é “um modelo gerencial voltado à
administração por resultados econômicos”. O objetivo desse modelo é alcançar
resultados eficazes para a empresa. O mesmo é composto por três elementos, segundo
esses autores:
Modelo de gestão, [...] como conjunto de crenças e valores que
orientam o processo de gestão da empresa. Processo de gestão
estruturado nas fases de planejamento estratégico, planejamento
operacional, execução e controle. Sistema de informação que é
voltado ao atendimento das necessidades informativas dos gestores
em cada fase do processo de gestão.
Esse modelo destaca a integração de todas as áreas da empresa e o resultado
econômico é formado pelos resultados econômicos das diversas áreas. Cada gestor na
coordenação terão suas contribuições individuais de cada área, mas respondendo para o
todo da empresa de modo a otimizar os resultados. As decisões dos gestores foram
estruturadas pelo modelo GECON por meio do planejamento estratégico, o qual deverá
fazer uma análise tanto das ameaças quanto das oportunidades do ambiente externo e
identificar os pontos forte e fraco da empresa para criar ações estratégicas e cumprir a
missão da empresa. Em seguida tem-se o pre-planejamento operacional que identifica as
alternativas e o planejamento operacional detalha tais alternativas para caminhar para a
outra fase que é a execução propriamente dita e, por fim, o controle. Este envolve ações
corretivas de modo a alcançar os objetivos propostos.
24
O sistema de informação é tido como fundamental para que os gestores se
fortaleçam nas tomadas de decisões. O mesmo é entendido como um recurso para
alcançar os objetivos de forma eficiente sem eliminar outros recursos no processo de
gestão da empresa. Mas, além disso, é imprescindível que o gestor compreenda o teor
da informação para as tomadas de decisões e sua relevância. Tendo a informação como
um recurso que pode ser melhorado e transformado em ferramenta de gestão. Vale
ressaltar, que todo processo em desenvolvimento estagia por fases, sendo a próxima
etapa a qualificação da informação e a “comparação entre os resultados planejados e
realizados para fins de avaliação de resultados e desempenhos” (CATELLI et al.1999 p.
400).
2.3 Processos de Gestão Econômica
Na visão de Catelli; Pereira e Vasconcelos (2010), o processo de gestão
econômica é uma grande estrutura de controle, seu objetivo é garantir a eficácia
empresarial no continuo processo de tomada de decisões pelos gestores. Os eventos
econômicos são caracterizados pelas diversas atividades desenvolvidas na empresa,
possibilitam o processo de transformação econômica e ainda atribui valor econômico
aos produtos e serviços proveniente dos recursos consumidos, bem como, a satisfação
das necessidades de clientes e empresas. Assim, na busca pela eficiência e eficácia no
processo produtivo da empresa se faz necessário à implantação de um sistema de gestão
que seja estruturado e não permita que o processo de gestão seja um simples
agrupamento de recurso. Esse processo denominado de “gestão” visto por Catelli;
Pereira e Vasconcelos (2010) está dividido em três partes sendo: planejamento, que se
subdivide em planejamento estratégico, planejamento operacional e o ajuste de planos.
O segundo momento é o da execução, que compõe o sistema de custeio. E a terceira e o
controle para mensurar com eficácia os resultados previstos e possibilitam a utilização
de medidas corretivas. Para Figueiredo (1995) o planejamento se dá pelo
estabelecimento e manutenção de um plano integrado para as operações consistentes
com os objetivos e metas da companhia, considerado que o curto e o longo prazo devem
25
ser analisados e revisados constantemente, comunicados aos vários níveis de gerência
por meio de um sistema de comunicação apropriado. Padovezi (2010, p.26)
complementa o entendimento de planejamento como uma subdivisão em duas partes:
“planejamento estratégico e planejamento operacional”. O planejamento estratégico
emerge do pensamento equilibrado no processo de gestão e tem como objetivo
selecionar as melhores alternativas, técnicas e ferramentas para prever possíveis riscos e
intervir com medidas corretivas a fim de se obter um resultado favorável. No
entendimento de Padovezi (2010 p. 85), “O planejamento estratégico é um processo que
prepara a empresa para o que esta por vir”. Para Catelli; Pereira e Vasconcelos (2010),
o planejamento estratégico são estratégias utilizadas pelos gestores visando o alcance de
objetivos já determinados. São essenciais para medir o desempenho previsto e o
realizado em determinado período de tempo, bem como, assegurar o cumprimento da
missão da empresa. A fase estrutural do planejamento estratégico exige um conjunto de
regras de natureza qualitativa que irá orientar a etapa produtiva ou do planejamento
operacional. Para Oliveira (2009, p.83) o planejamento operacional consiste na
“identificação, integração e avaliação de alternativas de ação e na escolha de um plano
de ação a ser implementado”. Por outro lado Padovezi (2003, p.28) define o
planejamento operacional como “os planos, políticas e objetivos operacionais da
empresa e tem como produto final o orçamento operacional”.
No âmbito da execução Oliveira (2009, p.85) afirma que a “execução
corresponde à fase em que os recursos são consumidos e os produtos gerados”. No
entanto o plano de ação dos gestores requer a analise de variáveis internas e externas
visando identificar e aproveitar oportunidade, evitar possíveis ameaças, investir em
pontos fortes e suprir déficits de pontos fracos. A partir da perspectiva de oportunidade
e ameaças o papel do gestor está condicionado a diversas análises do ambiente externo,
em termos de variáveis, mudança nos padrões de consumo, níveis de escassez e
abundância nas fontes de abastecimento. Outras variáveis externas são: atividade
econômica, movimentos políticos, acordos sindicais, surgimento de novas tecnologias,
incentivos fiscais e tributários para exportação e acordos bilaterais em outras instancias
econômicas.
26
Em relação ao controle do ambiente interno o alerta permanente do gestor está
direcionado à definição de quais produtos ou serviços serão ofertados, na participação
do mercado em questão, no estabelecimento de parcerias e canais de distribuição,
volume de produção, estrutura predial da organização, e por fim os objetivos
econômicos e financeiros da empresa. O controle é entendido por Padovezi (2010, p.28)
como um:
Processo contínuo e recorrente que avalia o grau de aderência entre
os planos e sua execução compreendendo a analise dos desvios
ocorridos, procurando identificar suas causas e direcionando ações
corretivas. Além disso, deve se observar a ocorrência de variáveis no
cenário futuro, visando assegurar o alcance dos objetivos propostos.
Dentre a complexidade dos cenários, os direcionadores para as tomadas de
decisão tem um enfoque sistêmico, onde o controle faz um papel de dar feedbacks e
alimentando o sistema.
Todos esses elementos: planejamento, planejamento estratégico, planejamento
operacional, execução e controle inter-relacionados fazem parte do sistema de
informação que compõem o processo de gestão e subsidiam o gestor nas tomadas de
decisão. Para Oliveira (2009 p.101) “a informação deverá ser completa, precisa de
produção econômica, flexível, confiável, relevante, de fácil compreensão, atual e
verificável, além de estar à disposição dos gestores no momento oportuno”.
2.4 Sistemas de Informação
Para um melhor entendimento a cerca do assunto abordado nesta pesquisa, se faz
necessário conceituar o sistema de informação, uma vez que é fundamental entender
primeiramente a importância da informação. Esta será entendida como um recurso para
alcançar os objetivos de forma eficiente sem eliminar outros recursos no processo de
gestão da empresa. Mas, além disso, é imprescindível que o gestor compreenda o teor
da informação para as tomadas de decisões e sua relevância. Tendo a informação como
um recurso que pode ser melhorado e transformado em ferramenta de gestão. Vale
27
ressaltar que todo processo em desenvolvimento estagia por fases, sendo a próxima
etapa a qualificação da informação.
Stumpf (1998, p.3), propõe, “a concepção de um modelo de Sistema de
Informação para a Controladoria, aqui denominado Painel de Controladoria, o qual foi
projetado e desenvolvido sob dois aspectos fundamentais: a geração e a comunicação
das informações da Controladoria aos usuários, utilizando recursos de Tecnologia da
informação”. Para Catelli (2010, p.61), “os sistemas de informação devem apoiar as
decisões dos gestores em todas as fases do processo de gestão, que requerem
informações especificas”. Já Padoveze (2003, p.43) conceitua o sistema de informação
como “o conjunto de recursos humanos, materiais, tecnológicos e financeiros agregados
segundo uma sequência lógica para o processamento dos dados e tradução em
informações, para com o seu produto, permitir as organizações o cumprimento dos seus
objetivos principais”. Este autor classifica o sistema de informação em dois grupos:
Sistema de Informações de Apoio às Operações e Sistema de Apoio à Gestão.
No primeiro caso, refere-se “ao sistema físico-operacional, que exige planejamento e
controle das diversas áreas operacionais da empresa”. (Padoveze, 2003 p.43). Já o
Sistema de apoio à gestão diz respeito à “vida econômico-financeira da empresa”.
Nesta atende a necessidade de avaliação de desempenho dos processos decisórios. A
interação entre os dois sistemas acontece a partir da mensuração econômica dos eventos
gerados e controlados pelos Sistemas de Apoio às Operações.
As operações são classificadas também em subprocessos e delimitadas pela área
administrativa da empresa. Para (Santos, 2010 p.2), “são chamados de ciclo operacional
o intervalo de tempo gasto na execução de todas as atividades. Representado pelo
numero de dias transcorridos entre a compra de matéria primas ou produtos e o
recebimento da venda dos produtos fabricados ou comercializados”. O tempo de
duração do ciclo operacional influência sobre o volume dos recursos financeiros
consumidos na operação da empresa.
Pelo motivo das operações não serem sincronizadas a empresa compromete o
capital de giro e para continuar a produção já vendida, tem a necessidade de consumir
produtos bancários como empréstimos, limites especiais, gerando passivos em longo
28
prazo e um endividamento financeiro relevante, classificando as operações como
inviáveis devido ao risco de credito com os fornecedores e clientes e má gestão da
produção e estoques. Para Santos (2010 p.2), “o ciclo financeiro é o intervalo de tempo
entre os eventos financeiros ocorridos ao longo do ciclo operacional, representados pelo
pagamento a fornecedores e pelo recebimento das vendas”.
2.5 Controle Organizacional
No estudo feito por Florentino e Gomes (2009), o controle organizacional é
realizado permanentemente por todos os indivíduos que compõem a organização. Esse
processo é desenvolvido a partir da cultura organizacional e são estimulados pelos
gestores, visando o alcance dos objetivos globais por meio do mecanismo da motivação
e orientação. Assim influenciam resultados mais favoráveis e também o
aperfeiçoamento continuo dos indivíduos e processos. Para Atkinson et al., (2008), o
controle organizacional só é efetivo se for capaz de adaptar-se as necessidades de
mensuração e desempenho na identificação de desvios e na correção da rota entre os
cenários planejado e realizado. Assim Miranda e Silva (2002) entende que controle é
realizado a partir de indicadores já estabelecidos, contribuindo para que a organização
cumpra o objetivo da sua missão. Para Catelli; Pereira e Vasconcelos (2010), o controle
é executado no núcleo da administração central, responsável por todas as áreas
operacionais da organização. Esse processo pode ser implantado com êxito se dividido
em quatro etapas distintas, são elas: prever resultados; reunir informações; comparar
desempenho; e verificar decisões. A primeira etapa está vinculada a forma de medir
desempenho como causa de decisões, a segunda sobre a aferição do desempenho real, a
terceira na comparação do projetado versus o realizado e o quarto com a correção de
procedimentos deficientes. As diretrizes dessas etapas são baseadas em planos de
controle claras, objetivas e integradas. Possibilitando que as informações sejam
ferramentas na análise de desempenho e também na comparação das bases em todas as
etapas da gestão. Na busca de resultados planejados o controle organizacional deve
assegurar que os objetivos esperados sejam atingidos. Oliveira (2010) complementa que
por meio dos relatórios de acompanhamento pode se analisar o processo de controle
29
pelo prisma das causas das variações; simuladores de soluções; negociação dos planos;
programas de abastecimento e fornecimento; validação de auditorias de qualidade;
atualização do orçamento; e validação de novo programa para organização. Para tanto
Lemes (2010) ressalta que o processo de controlar, complementa o processo de planejar.
O bom planejamento é inerente ao controle efetivo, afim de que possa ser realizado
concomitante com as atividades no final de cada etapa do processo. O controle deve ser
mensurado economicamente e oferecer informações relevantes às decisões futuras.
Desta forma o controle organizacional pode ser exercido em partes da organização em
suas respectivas áreas e responsáveis com graus de autoridade delegadas. Sendo assim,
cabe à controladoria a centralização do processo de controle na garantia dos resultados
globais planejados.
2.6 Avaliação de Desempenho
Anthony e Govindarajan (2001) abordam o sistema avaliação de desempenho e
os parâmetros financeiros e não financeiros em todos os níveis organizacionais. Os
indicadores não financeiros são indicadores que indicam o desempenho futuro. São
indicados pelos autores citados acima que a importância da combinação dos indicadores
financeiros e os não financeiros no controle gerencial. Acrescenta também os
parâmetros internos e externos como a satisfação dos clientes e o rendimento da
produção.
Para Pereira (2001) avaliações de desempenho são norteadores que ajudam a
análise e julgamento de situações, ideias e objetivos visando qualificar a tomada de
decisão no alcance de perspectivas planejadas da organização. Neste processo podem
ocorrer variáveis nas seguintes condições adversas: quando as bases utilizadas não
forem confiáveis e os critérios e conceitos forem indefinidos; e também a imprecisão ou
inabilidade do avaliador, que poderá utilizar crenças e valores próprios ao auferir os
resultados obtidos. Neste contexto, se faz necessário uma estratégia de implantação que
faça sentido com o ambiente da organização e com um modelo de gestão que oriente o
processo avaliativo, que seja influenciado pela cultura organizacional, bem como, as
características da identidade constituída. A eficiência no alcance dos resultados
30
planejados está relacionada à harmonização do modelo de gestão com o impacto das
forças contarias na dinâmica da mudança existente na organização, de forma que o
processo contribua na formatação de um instrumento que sirva como uma bússola e
aponte o caminho de uma gestão eficaz que não tem o fim em si, mas no movimento de
sua continuidade.
Na abordagem sistêmica da teoria da contabilidade Iudícibus (2010, p.10)
ressalta “o método de identificar, mensurar e comunicar informação econômica,
financeira, física e social, a fim de permitir decisões e julgamentos adequado por parte
dos usuários da informação”. Ainda o autor destaca que o processo de comunicar a
informação contábil implica em duas etapas, sendo : a primeira em reconhecer o tipo de
informação necessária ao usuário e a segunda na avalição da habilidade do usuário na
interpretação adequada da informação. Neste sentido, compreender que as preposições
doutrinarias não são suficientes para a tomada de decisões visando obter resultados
adequados. Mas sim procurar o entendimento das necessidades vindas dos usuários e
fornecer as repostas mais adequadas. A reponsabilidade do contador compreende a
análise das restrições dos usuários e o filtro da informação contida na gama de
informações contábeis é pertinente à análise das restrições de mensuração do sistema de
informação e da Contabilidade em si. Na consolidação do entendimento é oportuno
desenvolver uma noção de relevância , de forma a delimitar qualitativamente e
quantitativamente a informação apresentada. A participação entre usuários e
contabilidade torna-se um fator contributivo para melhorar o aproveitamento do sistema
de informação empresarial. Guerreiro (1990), acrescenta que no sistema de
informações contábeis há outros fatores que são relevantes sob a ótica da gestão
econômica, visam resultados eficazes para organização e permitindo a mensuração
tanto dos gestores quanto das áreas de responsabilidade. Há outras vantagens em
analisar os critérios de natureza econômica são eles: a mensuração do valor efetivo na
geração de bens e serviços; eliminação de arbitrariedades causada por rateios; e valores
de receitas e despesas considerados na mesma data, anulando efeitos da inflação.
31
2.7 Indicadores de Desempenho
Callado e Almeida (2007) acredita que para uma definição adequada de
indicadores de desempenho deve-se primeiro entender seu significado e visualizar a
abrangência da sua utilização.
Segundo MacArthur (1996) o que importa para um indicador de desempenho é
quantificar a realização das atividades com a proposta de comparar metas determinadas.
Para Zilber e Fischmann (2002), indicadores de desempenho possibilitam a análise das
decisões tomadas e posteriormente as correções necessárias na adequação do processo
de gestão. Ainda o autor salienta que é possível identificar a qualidade da performance
alcançada e assim obter segurança sobre as decisões estratégicas dos gestores. Já
Miranda e Silva (2002) destacam que os indicadores de desempenho mais desejados
pelas organizações estão relacionados com a busca por definir e medir o que de fato
deve ser considerado, os atributos de desempenho adotados como referencia na
avaliação de desempenho. Na opinião de Paula e Ichikawa (2002) indicador de
desempenho deve estabelecer dois eixos centrais sendo; indicadores de qualidade e
produtividade. O indicador de qualidade está direcionado a satisfação do cliente e o
indicador de produtividade mede o desempenho das etapas dos diversos processos da
organização e a utilização dos recursos disponíveis. No entanto Walter; Bomia e
Kliemann (2000) entendem que o grande desafio para o processo de gestão é considerar
medidas não monetárias como indicadores no processo de avaliação de desempenho,
uma vez que a avaliação puramente financeira caracteriza situações de curto prazo da
organização. No argumento utilizado por Kaplan e Norton (1997) os indicadores
financeiros são insuficientes na avalição e orientação da organização em um ambiente
competitivo, pois evidenciam ações do passado e não orientam corretamente para ações
futuras.
Na literatura pesquisada acerca do tema há muitas formas de classificar os
indicadores de desempenho e para um melhor entendimento do conceito é necessário
destacar que além das classificações também devem ser consideradas suas
características, bem como, a identificação da estrutura básica na composição de um
indicador de desempenho. Um estudo bibliométrico realizado no período de 2000 a
32
2008 e publicado pela revista de administração de São Paulo em novembro de 2011
pelos autores Nascimento; Bortoluzzi; Dutra e Ensslin revelou que a relação de sucesso
de um sistema de avaliação de desempenho esta na construção de indicadores de
desempenho que melhor se adeque a organização. Devem ser envolvidos com
característica própria, critérios de valores, propriedades de mensuração e principalmente
serem congruentes com os demais objetivos delineados no planejamento estratégico da
organização. Na análise de dados do referido estudo considerou a definição de
características por Merchant (2006) sendo mais relevantes itens como: congruentes,
controláveis; oportunos; preciso; compreensível e que justifique o custo em decorrência
do beneficio obtido. No entendimento da norma ou julgamento se utilizou Shahin;
Mahbod (2007) destacando que os critérios mais relevantes são; específico; mensurável;
atingível; realista e sensível ao tempo. Por fim, no quesito qualidade se utilizou Ensslin;
Ensslin (2010) destacando as propriedades que possam identificar mensurabilidade;
operacionalidade; inteligibilidade; homogeneidade e respeito às propriedades de escala.
2.7.1 Classificação de indicadores
Os indicadores são classificados em financeiros e não financeiros; internos e
externos; de tendência e de ocorrência; quantitativos e qualitativos. Os indicadores
financeiros estão ligados ao investimento de capital e ao seu retorno. Contudo, tais
indicadores recebem críticas por serem insuficientes para “avaliar e orientar a trajetória
da empresa em ambiente competitivo, não demonstrando o real valor criado ou
destruído pelas ações da gestão.” (MARQUEZAN; DIEHL e ALBERTON, 2009, p.
49). Já os indicadores não financeiros apresentam “a capacidade de transmitir
informações com maior facilidade, para os diversos níveis de uma organização.” (idem).
As vantagens para o uso desses indicadores são a capacidade de demonstrar a
diversidade do desempenho. Duas delas são a retenção e a satisfação dos clientes.
Contudo, cabe ressaltar que é ideal a complementariedade dos indicadores financeiros e
não financeiros. Os benefícios dos indicadores não financeiros “transmitem informações
de tendência antes que os resultados finais sejam obtidos, possibilitando correções
durante o curso das operações”. (MARQUEZAN; DIEHL e ALBERTON, 2009, p. 50).
33
Ainda segundo esses mesmos autores, os indicadores internos são os reflexos das
operações dentro da organização. Contudo, para evitar os equívocos é necessário
combinar com os indicadores externos. Estes refletem nos resultados financeiros da
organização. São informações e dados fora do ambiente organizacional como a
sociedade, o governo, os clientes. Já os indicadores de ocorrência ou de resultados
focam em fatos históricos, em estratégias já ocorridas, e são parecidos com os
indicadores financeiros. Os indicadores de tendências mede o desempenho enquanto
ocorre e tem a possibilidade de alterar e corrigir desvios de percursos. Os indicadores
qualitativos medem os aspectos comportamentais de natureza subjetiva. E os
indicadores quantitativos é o contrario, visa a contagem, são tangíveis, visíveis e
comparáveis.
Na visão de Copeland, Koller e Murrin (2000) as empresas deveriam ter um
conjunto de metas financeiras para a gestão da alta administração e um conjunto de
metas não financeiras atuando na orientação e desenvolvimento de toda a organização.
Ainda o autor ressalta que as medidas não financeiras norteiam e inspiram o
comportamento dos funcionários podendo contribuir para o atingimento das metas
individuais de produção. Os financeiros são usualmente mais utilizados pelos
executivos das organizações por demonstrarem os resultados alcançados de forma clara
e rápida. Assim, tal resultado é considerado como uma premissa para a remuneração
variável dos gestores responsáveis pelas áreas não financeiras como atributo de
bonificação ou premiação pelo esforço desempenhado. No encontro das medidas
financeiras e não financeiras, os gestores visam o aumento das receitas e também a
projeção de cenários financeiros futuros de longo prazo.
2.7.2 Indicadores Internos e Externos
Na visão de Anthony e Govindajaran (2001), indicadores internos retratam
variações de resultados das atividades dentro da organização. Já os indicadores externos
identificam o reflexo das atividades analisadas fora da organização. Ainda o autor
ressalta que a utilização desses indicadores deve ser utilizada de forma simultânea,
assim mitigando os equívocos ao tomar decisões apenas olhando a organização
34
internamente. Para Kaplan e Norton (1997) a perspectiva do Balanced Scorecard traduz
toda a cadeia de valor dos processos internos e externos considerando controle,
inovação, operação e pós venda. Ainda o autor destaca que indicadores externos
refletem resultados financeiros o que indicam a participação de mercado e satisfação
dos clientes da organização.
2.7.3 Indicadores de Tendência e Ocorrência
Segundo Anthony e Govindajaran (2001) os indicadores de ocorrência são
analisados depois da execução da atividade ou estratégia, são comparados os resultados
por meio de avaliação de desempenho, assim, considerando os indicadores financeiros
de receita com vendas, lucro e geração de caixa. Para tanto os indicadores de tendência
são o oposto, pois medem o desempenho durante as atividades e estratégia, direcionam
correções prévias visando o alcance do objetivo. Para Dietschi (2006) indicadores de
tendência sobressaltam as metas que a organização deve atingir para o sucesso na
execução da estratégia. Desta forma será simples prever os resultados apresentados
pelos indicadores de ocorrência, assim, fortalecendo a relação direta entre ambos
indicadores.
2.7.4 Indicadores Quantitativos e Qualitativos
Para Marquezan; Diehl e Alberton (2013) os indicadores quantitativos são
definidos por unidade de contagem ou medida. Ainda o autor entende que indicador
qualitativo tem o objetivo de avaliar e pesquisar a qualidade. Já Chen e Chen (2005)
classificam os indicadores quantitativos como tangíveis visíveis e comparáveis, ainda
afirmam que podem ser comparados por medidas financeiras ou operacionais. Ainda o
autor afirma que indicadores qualitativos são ligados a mensuração de natureza
comportamental.
35
2.8 Balanced Scorecard
Na busca dessa crescente necessidade de mudança, surgiu em meados da década
de 80, um instrumento de gestão chamado Balanced Scorecard (BSC). Esse instrumento
propunha oferecer algo a mais aos gestores, uma metodologia que integra as propostas
oriundas da estratégia. Esse novo recurso de gestão foi criado por dois professores da
Harvard Bussiness School Robert Kaplan e David Norton que estudaram uma tendência
que indicava que os indicadores financeiros e contábeis estavam se tornando
insuficientes para medir o desempenho das organizações no futuro. E também não
fornecia informações necessárias para a geração de valor criada pelos ativos intangíveis,
Segundo Kaplan e Norton (1997,p.21) para que as “empresas possam sobreviver
e prosperar na competição da era da informação , devem utilizar sistemas de medição e
gestão derivados de suas estratégias e capacidades”.
Para Albuja (2006), o BSC tem a proposta de aglutinar indicadores de forma
equilibrada, permitindo uma visão sob várias perspectivas simultaneamente. Também
resulta na capacidade de traduzir e implementar a estratégia na busca de metas para
alinhamento de esforços, melhoria continua, criação de valor e crescimento. Assim,
Kallas (2005), complementa que o BSC é uma metodologia criada para gestão
estratégica da empresa onde se pressupõe que os indicadores de gestão não devem se
limitar a informações econômicas e financeiras. Já Ponte (2006) identifica o BSC como
instrumento de gestão no alinhamento da organização e sua estratégia. Gasparetto e
Bornia (2011) destaca que o BSC é muito mais que apenas um conjunto de indicadores
em perspectivas distintas, mas que poderia ser um sistema de gestão de desempenho.
Para Oliveira (2009), o BSC oferece uma visão mais sistêmica e estratégica da
organização, contribuindo para melhorar o desempenho em relação a sua missão e
estratégia.
A premissa básica do BSC é que não é possível avaliar a empresa de forma
eficiente com indicadores isolados, pois não são capazes de fornecer metas claras ou
mesmo manter o foco da empresa naquilo que é realmente relevante. O BSC rompe
com um paradigma da análise exclusiva e padronizada de indicadores financeiros, e ao
36
melhorar outros indicadores operacionais como: duração de ciclos, índices de defeitos
considera que os resultados financeiros positivos são apenas consequências.
A adoção do BSC se utilizada da visão da empresa para simplificar a estratégia
em termos operacionais e concretos, garantindo o foco na tomada de decisão e o
alinhamento dos processos internos. Se fosse possível sintetizar a ferramenta BSC, “não
ajuda apenas a trabalhar corretamente, mas também a trabalhar naquilo que é certo, de
forma correta” Albuja (2006, p.46). Ou seja, navega entre a estratégia e o planejamento.
Diante da proposta do BSC é possível partir para estratégia organizacional de
uma visão integrada, balanceada e melhorada. Os objetivos estratégicos são declarado
de forma clara e atingem quatro perspectivas distintas: financeira, mercadológica,
processos internos e aprendizagem e inovação. Essas conexões estão permeadas pela
relação causa e efeito que promove alinhamento de objetivos e indicadores, de
desempenho de metas e plano de ação. Assim a organização segue na administração e
controle dos esforços com o a alinhamento direcionado para a estratégia. Lima e Garcia
(2010) entendem que indicadores financeiros são relativos na estratégia da organização
por evidenciarem as decisões tomadas no passado. Sendo assim, o BSC preserva esse
olhar e potencializa a estratégia quando dimensiona perspectivas diferentes e
diretamente relacionadas: financeiro, clientes, processos internos e crescimento e
aprendizagem.
2.9 O Mercado Imobiliário no Brasil
O mercado imobiliário no Brasil data da década de 1950/60. Contexto este de
importantes iniciativas nas áreas sociais e econômicas. O governo adotou a politica
desenvolvimentista para estimular a modernização e a industrialização no país. No
período da ditadura militar foi aprovada a lei 4.591/64 que normatizava as regras acerca
do condomínio, das edificações e das incorporadoras imobiliárias residências e
comerciais. Essa lei estabelece a responsabilidade da incorporadora imobiliária e
37
disciplina o processo desde a aquisição do terreno, negociação, produção e
comercialização.
Segundo essa legislação, a Incorporação imobiliária é “a atividade exercida com
o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. (artigo 28,
paragrafo único da lei federal 4.591/64). Nesse sentido, Costa (2000, p.31) afirma que:
[...] a atividade imobiliária compreende o desdobramento de terrenos,
loteamento, incorporação de imóveis, construção própria ou em
condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e
administração de centros comerciais, shopping centers e condomínios
residenciais.
Esse tipo de mercado imobiliário é visto como um dos grandes geradores de
movimentação de recursos. Um setor que representa um multiplicador na economia, e
uma taxa de crescimento de empregabilidade formal de mão de obra.
Oliveira e Martins (2008, p.15) complementa que:
[...] incorporador é toda pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive
a venda da fração ideal de terreno objetivando a vinculação de tal
fração a unidade autônoma, em edificação a ser construída ou em
construção sob o regime condominial, ou que meramente aceite
proposta para efetivação de tal transação, coordenando e levando a
termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, e preço, em determinadas condições, das
obras concluídas.
Em função das necessidades de investimento habitacionais, o governo criou o
Sistema Financeiro de Habitação através da lei 4.380/64. O objetivo era facilitar a
compra da casa própria e ao mesmo tempo favorecer as classes de baixa renda. As
fontes de recursos eram a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço. Segundo o Bacen (2007),
38
O SFH possui, desde a sua criação, como fonte de recursos
principais, a poupança voluntária provenientes dos depósitos de
poupança do denominado Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimos (SBPE), constituído pelas instituições que captam essa
modalidade de aplicação financeira, com diretrizes de
direcionamento de recursos estabelecidos pelo CMN e acompanhados
pelo Bacen, bem como a poupança compulsória proveniente dos
recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS),
regidos segundo normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho
Curador, com gestão da aplicação efetuada pelo Ministério do
Planejamento, Orçamento e Gestão (MPOG), cabendo a Caixa
Econômica Federal (CEF) o papel de agente operador.
No contexto de reformas bancarias e grande influência do mercado de capitais,
esse foi um substancial instrumento de capitação de recursos direcionados a habitação,
permanecendo até os dias atuais como um pilar para o credito imobiliário. O Sistema
Financeiro de Habitação - SFH trouxe inovações como: a) correção monetárias de ativos
e passivos; b) criação do Banco Nacional de Habitação (BNH), que posteriormente
tornou-se um órgão central na condução e disciplina do sistema de todo o pais,
permitindo a formação de uma rede de agentes financeiros especializados e
intermediadores da capitação e aplicação dos recursos. A premissa do sistema baseara-
se em conceder credito habitacional com fonte própria de recurso. A capitação do
recurso se deu através de um fundo de investimentos, que se utilizava de duas fontes
distintas de recursos são elas: caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo
de Serviço (FGTS). As cadernetas de poupança tinham o objetivo de capitar às
poupanças das famílias e o FGTS foi utilizado como uma medida compulsória do
sistema para acumular o recurso. Na década de 70 durante o regime militar
predominou grande financiamento no setor visando diminuir o déficit de moradia. E as
construtoras passaram somente a construir prédios. Na década de 80 houve uma
diminuição dos financiamentos, o fim do BNH, em 1988 e a entrada da Caixa
Econômica Federal assumindo a gestão do SFH. Em 1993 o Banco Central - Bacen
publicou a resolução n° 1980, que dispõe do direcionamentos dos recursos capitados
pela poupança e disciplinou as operações de financiamento na SFH e nas instituições
que integram o SBPE. As mudanças implantadas pela resolução estabeleceram limites
mínimos do recurso para SFH no âmbito dos financiamentos imobiliários considerando
39
a inclusão de taxas das operações de mercado. Já a resolução n° 3.410 de 2006
publicada pelo Bacen determinava algumas regras, como: financiamento de imóveis
para uso exclusivo de mutuário; valor unitário máximo de financiamento em R$ 245
mil; valor unitário máximo de venda R$ 350 mil; os custos efetivos não deveriam
superar 12% no ano; o saldo residual devedor em aberto, poderia ser prorrogado,
considerando o ajuste do prazo inicial e o mutuário tinha a possibilidade de hipotecar ou
alienar o imóvel.
Os financiamentos imobiliários que não estavam vinculados ao SFH são
submetidos a uma carteira hipotecaria das instituições financeiras. Atualmente, são
administradas com taxas de mercado maiores do que as praticadas pela SFH e por essa
razão não se limitam aos valores do financiamento. Ainda podem ser encontradas outras
fontes de financiamento como a securitização que vem apresentando um interessante
recurso para o setor imobiliário. Nesse sentido Costa (2005, p.118) esclarece que “os
créditos da incorporadora com seus clientes, oriundos de vendas de unidades já
concluídas, podem ser negociadas com os agentes financeiros, por meio de cessão de
direitos creditórios”. Ainda o autor salienta que a operação de credito submete a venda
dos direitos realizáveis, onde o incorporador concede um desconto sobre o total dos
recebíveis e considera os encargos com a hipoteca, tarifas com serviços de engenharia,
impostos e taxas.
Em 2002, com a Lei n. 10.403/02 do Código Civil, foram alteradas as regras
sobre condomínios nos artigo 1.131 a 1.358. Segundo Ribas (2006, p.18) A construção
civil [...] “tem efeito multiplicador positivo nas economias, e a grande importância do
setor imobiliário reflete-se em números no tocante a mão de obra utilizada na sua
produção”. Para sustentar a afirmação, conforme a tabela a seguir, referente ao período
de dezembro de 2014:
40
Tabela 1- Emprego na construção civil no Brasil em dezembro de 2014
Setores Total de trabalhadores Variação
No mês No ano Em 12 meses
Obras 2.555.044 4,69% 1,79% 0,25%
Serviços 270.317 3,12% 5,25% 0,75%
Total 2.825.361
Fonte: SindusCon-SP (2014)
No período de 2005 houve um movimento importante das fontes financiadoras
para as empresas, as construtoras civis, o acesso ao mercado de ações, na forma de
capitação de recursos apresentando peculiaridades setoriais que influenciariam as
decisões de financiamento, destacando-se:
Empresas com o ciclo produtivo extensos, ocasionado financiamento de capital
de giro de longo prazo nas operações;
a) Empresas com produção de alto padrão recorreram ao financiamento de seus
clientes com perspectivas em longo prazo;
b) Empresas com elevadas margens de rentabilidade passam a ter variabilidade
em função da despadronização dos custos de produção, que influenciaram os
materiais e também a mão de obra, causando dificuldades na conclusão da
etapa da obra e consequentemente comprometendo as etapas seguintes.
Assaf Neto (2007a: p.338) comenta outra peculiaridade encontrada nos
demonstrativos financeiros das construtoras civis, destacando que “além do ciclo
operacional maior, a relação entre um cliente e uma construtora que lhe vendeu um
imóvel residencial, por exemplo, pode ser mais longa ainda, pois a empresa costuma
oferecer uma garantia de, no mínimo, cinco anos”. Ainda o autor esclarece que as
construtoras civis apresentam características com exposição a muitos riscos
conjunturais, tais: as elevadas taxas de juros causam impacto tanto na empresa quanto
41
no consumidor final, pois ambos dependem de financiamento em longo prazo. Há
também variáveis com relação ao desaquecimento econômico, taxas de desemprego,
taxas de inflação, bem como, os custos produtivos, politicas de distribuição de renda e
as politicas de créditos que implicam na facilidade ou dificuldade das linhas de
financiamento. Neste contexto, são listados alguns fatores de risco como: a volatilidade
de preços de equipamento e materiais utilizados na construção; queda no preço do
empreendimento; elevação no preço de venda do terreno; inadimplência de clientes
entre outros. O setor da construção civil se diferencia dos demais pelas suas
especificidades de financiamento, conforme as várias etapas do processo, desde a
formação de estoque de terrenos, aquisição de insumos de produção, capital de giro e o
financiamento nas vendas até o consumidor final. Desta forma, outra peculiaridade a ser
destacada no setor da construção civil principalmente no que tange o processo produtivo
é a adoção de rigorosos controles internos que comprovam a capacidade administrativa
na manutenção da empresa para o desempenho do setor. Além disso, Assaf Neto
(2007a: p.343) afirma que:
O processo produtivo contido na atividade da construção civil é
altamente complexo, envolvendo variáveis como: qualidade do
material utilizado, qualificação de mão-de-obra utilizada, tempo e
relacionamento entre fases da construção, variáveis climáticas, solo e
subsolo etc. Além disso, a complexidade do negócio de construção
requer uma estrutura administrativa, que vai da área técnica que
elabora o projeto ate o setor jurídico que trata das relações existentes
entre os clientes e a empresa.
Ainda o autor, considera que esses fatores, combinados, geram a demanda por
indicadores internos altamente sofisticados para que sejam evitados os desperdícios
comuns no processo de construção e para que se possa planejar, organizar, decidir e
controlar (administrar) as atividades de uma empresa de construção civil.
O Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada-IPEA (2010), a partir dos dados do
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística-IBGE, apresentou a variabilidade do setor
da construção civil na composição do Produto Interno Bruto-PIB brasileiro: em 2008,
o crescimento do setor registrou 14,9%, com uma variação do PIB e preços de mercado
42
chegou a 5,1%, em 2007 a taxa de crescimento acumulada no trimestre atingiu -9% e no
comparativo do ultimo trimestre de 2009 apresentando um crescimento de -1,5%
refletindo a recuperação do consumo no setor da construção civil.
De 2008 a 2012 houve um crescimento na valorização no preço dos imóveis e na
procura de imóveis novos. Esse crescimento se justifica pela estabilidade econômica do
país e pelo aumento da renda da população. Período em que as incorporadoras
aproveitaram para aumentar os lançamentos imobiliários. Contudo, em 2014 foi essa
alta valorização dos imóveis que provocaram a queda nas vendas. Período esse que
marca a instabilidade do mercado imobiliário. A consequência dessa instabilidade do
mercado tem-se a desaceleração das vendas, os custos operacionais e algumas
estratégias de vendas de imóveis encalhados.
Os principais fatores apontados por Bueno (2012) acerca do crescimento do
mercado imobiliário habitacional foram: crescimento econômico, queda dos juros,
crescimento do emprego e renda, acesso a financiamentos, aumento do poder aquisitivo
do brasileiro e a intervenção publica para o financiamento de programas habitacionais.
Os principais fatores que dificultam financiar imóveis são: dificuldade de acesso
ao credito, juros altos, inflação alta e recessão de créditos às famílias.
2.9.1 O Negócio Imobiliário
O setor imobiliário segundo Giglio (2010) tem uma importância econômica e
social para o Brasil. Segundo dados da Caixa Econômica Federal esse setor em 2014
alcançou 9% do Produto Interno Bruto em 2014 e movimentou 140 bilhões em
empréstimos. Esse setor promove alterações sociais, econômicas e politicas na região.
Exige uma serie de negociações, articulações, alianças, estabelecimentos de redes,
negociações com o poder publico, envolve politicas habitacionais e participação dos
consumidores.
Apresenta uma complexidade de fatores e atores que participam do processo de
forma direta: os consumidores, fornecedores, governos, bancos, imobiliárias e empresas
de comunicação e de forma indireta: secretarias de via publicas, associações de bairro e
43
empresas de assessorias, sistema viário, capacidade de eletricidade, impacto no visual e
qualidade de vida no bairro. (GIGLIO, 2010).
Ainda de acordo com esse autor, o setor envolve o planejamento, a produção, a
comercialização e a manutenção de imóveis. Esse setor se divide em três ramos:
imóveis industriais, comerciais e residenciais. Os imóveis industriais e comerciais são
controlados pelas empresas globais, consideradas as grandes construtoras, sem
concorrências locais. E os imóveis residenciais são controlados por empresas locais. No
negócio residencial são subdivididas para o mercado de baixa renda e imóveis de
lançamento de apartamentos e imóveis de lazer. O tempo considerado de venda do
imóvel residencial é longo, leva em torno de seis meses para a decisão da venda, por ser
um empreendimento que aciona a carga emocional. (GIGLIO, 2010).
Ainda como características esse setor é liderado pela incorporadora que
estabelece relação com a construtora e comanda as empresas terceiras de construção e
comercialização. A pesquisa da incorporadora estabelece relações com a prefeitura,
bancos, secretarias de habitação, saneamento básico e sistema viário. A participação do
governo é operacionalizada pela criação de leis de financiamento, proteção do
consumidor, negociação na bolsa de valores e no uso do fundo de garantia. Tanto as
empresas imobiliárias quanto as construtoras atuam na orientação da produção e vendas.
As imobiliárias e os corretores são cadastrados no sindicato das construtoras
(sinduscon), ligado a Federação das Indústrias do Estado de São Paulo – FIESP. As
incorporadoras são representadas pelo Sindicato dos Incorporadores – SECOVI e
filiadas à Federação do Comercio - Fecomercio.
Hoyler, (2014, p.39) afirma que “na disputa com o capital imobiliário, as
construtoras buscam maximizar seu lucro com a sua atividade econômica, enquanto as
incorporadoras desejam pagar menos como forma de aumentar sua margem interna de
retorno”. Portanto é um setor que exige longas negociações e compromissos.
2.9.2 A Incorporação no Setor Imobiliário
A incorporação no setor imobiliário é entendida por Hoyler (2014 p. 23) como:
44
Uma atividade produtiva do mercado imobiliário que envolve:
organização da produção, transação dos imóveis, propriedade da
terra e da edificação, gestão de terrenos e imóveis, agenciamento de
créditos, uso do solo e a arrecadação dos impostos.
O papel do incorporador é negociar e articular entre todos os agentes da cadeia
produtiva, desde o momento de adquirir o terreno ate o ato de comercializar as unidades
autônomas.
A atividade de incorporar inclui a ação operacional, econômica, financeira e
jurídica do investimento. Começando com a aquisição do terreno, legalização do
processo junto aos cartórios de imóveis. Além disso, contratação de projetos
arquitetônicos e paisagismo, decoração, vendas das unidades habitacionais, fiscalização
da execução da obra e dos serviços contratados, entrega das unidades e efetivação do
financiamento e os contratos garantidores dos empréstimos ate a liquidação (HOYLER,
2014).
2.9.3 Custos e Valor Geral de um Investimento
Ao avaliar um projeto de investimento considera-se a taxa mínima de
atratividade que segundo Securato (2008) é composta pela taxa de rendimento que
considera a taxa de custo do capital e a taxa de juros do mercado financeiro. A taxa de
rendimento deve ser superior ao custo do capital e aos juros do mercado financeiro. A
taxa de juros do mercado financeiro é visto por esse autor como o custo de
oportunidade. Esse conceito abordado por Pereira e Oliveira ( 2010 p. 389) é entendido
como o “ valor de um determinado recurso em seu melhor uso alternativo”. O conceito
envolve a escolha de uma alternativa e o beneficio que essa escolha proporcionou na
tomada de decisão. O objetivo do conceito de custo de oportunidade utilizado pelo
sistema de gestão econômica é para garantir a “ mensuração do resultado econômico e
do custo do capital da empresa; seleção de alternativas de investimento; estudo de
preços de venda; avaliação de desempenhos das áreas e de resultados dos produtos/
serviços gerados internamente.”( PEREIRA E OLIVEIRA: 2010 p. 388). Nesse sentido,
esses autores apresentam as seguintes características desse conceito considerando que as
45
escolhas de alternativas devem ser viáveis, que gere um resultado econômico superior
ao custo e que nesse resultado já contenha uma avaliação atual e futura dos resultados
do investimento. Assim a avaliação qualitativa num projeto de investimento se dá
quando a quantidade de recuperação de recursos por unidade de investimento for maior
que o custo investido. E a taxa interna de retorno maior que a taxa mínima de
atratividade.
No âmbito da incorporação imobiliária Hoyler (2014 p. 28) considera o “custo
de construção – projeto arquitetônico, tecnologia empregada, a produtividade da
empresa e o material empregado”. Já no custo operacional e legal têm-se os impostos,
taxas de cartórios e custos administrativos das incorporadoras. E por ultimo a margem
interna de retorno do investimento. Que é a quantidade mínima de lucro para cada
incorporadora. Essa é a taxa de remuneração do capital investido que deve ser igual ou
maior que a taxa mínima de atratividade ( SECURATO, 2008).
Na disputa entre Incorporação e proprietário do terreno, que também pode ser
um especulador há o aumento no preço do imóvel. A especulação imobiliária é
entendida por Hoyler (2014 p. 32) “ como uma estratégia especifica de atuação, que
consiste em guardar um terreno para viabilização futura”. Assim sendo, há um aumento
no preço do imóvel e o incorporador faz uma análise de viabilidade para a tomada de
decisão considerando o espaço, ambiente, lugar, natureza de comercio e de serviços,
habitantes com outro patamar de renda, ou seja, verifica a valorização por toda a cidade.
2.9.4 A Contabilidade e o Arcabouço Teórico da Informação
A contabilidade é uma ciência racional, técnica, social. Influencia e é
influenciada pela sociedade. E seu objetivo é fornecer informações econômicas para
vários usuários para tomada de decisões racionais de produtividade e social.
Iudícibus afirma que há duas abordagens diferentes para construir os objetivos
da Contabilidade. A primeira visa fornecer aos usuários um conjunto de informações
básicas, o que o autor acrescenta que, esta não atende igualmente bem a todos os tipos
de usuários. A outra abordagem apresenta cadastro de informações diferenciadas para
cada tipo de usuário. Esta segundo o autor tem sido citada por vários autores como a
46
correta. Contudo, o autor aponta uma hipótese: “o modelo decisório de cada tipo de
usuário não foi ainda inteiramente revelada, ou por não ser do conhecimento dos
contadores”. (IUDÍCIBUS, 2010 p. 3).
Iudícibus (2010) discorda das duas abordagens e considera que os
demonstrativos financeiros que oferecem informações para as tomadas de decisões
econômicas, devem abarcar os usuários que vão buscar outras informações que não
sejam econômicas, e que não contem nos relatórios financeiros. Uma das justificativas
do autor é que os usuários da atualidade estão mais interessados em fluxos futuros,
demonstradas nos relatórios financeiros, que de informações passadas.
Nesse sentido, o autor sugere a construção de um “arquivo básico de
informações contábil”. Esse arquivo, para Iudícibus (2010) deve ser flexível,
padronizado e ser e acessível a vários usuários. Atender as solicitações presentes e as
perspectivas futuras dos usuários em intervalos de tempo regular para fornecer saídas,
periódicas de maior numero de usuários. Construir fluxo de caixa projetado para o
próximo exercício. Assim como gerar relatórios de exceção para informações especiais.
E os relatórios contábeis tradicionais contendo informações históricas para predizer e
acompanhar quadros informativos suplementares, e contribuir nas tomadas de decisões
em eventos futuros. Esse modelo decisório proposto permitirá saber as informações que
o usuário julga mais relevante ou as metas que deseja maximizar. A partir dai é
delineado um conjunto de informações necessárias para uma tomada de decisão.
Assim, o sistema de informação contábil dentro de uma empresa serve segundo
Iudícibus (2010) para captar e registrar informações elementares para “fornecer
informações econômicas, física, de produtividade e social relevante para que cada
usuário possa tomar suas decisões e realizar seus julgamentos com segurança.” (idem,
14).
A abordagem escolhida pelo autor foi a sistêmica porque identifica, mensura e
comunica a informação econômica, financeira, física e social permitindo a participação
do usuário no julgamento das informações que melhor atenderá os seus objetivos nas
tomadas de decisões.
47
Acerca dos procedimentos o autor aponta dois tipos de raciocínios: o dedutivo e
o indutivo. O dedutivo parte dos objetivos e postulados como base para as aplicações
práticas ou concretas. Já o indutivo obtém “conclusões generalizantes a partir de
observações e mensurações parciais detalhadas” (idem p. 11). Na contabilidade este
método se dá a partir da “observação e análise das informações financeiras relativas a
empresas e entidades”. Mas no âmbito das generalizações o problema esta na matéria
prima informativa que pode ser diferente em cada empresa.
2.9.5 A Teoria da Contingencia na Gestão da Organização
O estudo da teoria da contingencia no contexto empresarial data da década de
1960 e surge com o objetivo de atender as necessidades das organizações num contexto
de modernizações e crescente complexidade do ambiente com a entrada das tecnologias.
Essa teoria tem origem com as pesquisas feitas por Paul Lawrence e Jay W. Lorseh
acerca da organização e seu ambiente organizacional. Os resultados dessas pesquisas
concluíram que os problemas organizacionais estavam na diferenciação e na integração.
Ou seja, havendo a diferenciação no ambiente especifico apareceria diferenciação na
estrutura e abordagem dos departamentos organizacional. Para esses autores a estrutura
e funcionamento da organização dependiam da interface com o ambiente externo. E
para lidar com as situações e fatos imprevisíveis a esse ambiente os departamentos
teriam realizar a integração que é a aglutinação em unidades de esforços, adaptando às
situações particulares. As empresas levando em consideração as contingencias do
ambiente poderiam melhor se posicionar frente às mudanças do ambiente.
A Teoria das contingencias na área da contabilidade visa combinar sistemas
contábeis e contingencias especificas. Tal combinação auxilia o gestor a atingir os
objetivos da empresa e os melhores resultados. Para Molinari e Guerreiro (2004 p.03) “
a teoria da contingencia é uma perspectiva teórica do comportamento organizacional
que enfatiza a maneira pela qual as contingencia, como a tecnologia e pressões
ambientais afetam o desenvolvimento e funcionamento das organizações”. E que tais
48
contingências influenciam as organizações em quatro níveis: formalização,
especialização, diferenciação e burocratização.
Para Molinari e Guerreiro (2004) “Uma contingencia representa uma
circunstancia do ambiente externo à qual a organização precisa se adaptar para garantir
sua continuidade e atingir seus objetivos.” (Molinari e Guerreiro, 2004, p.05). Assim, a
teoria da contingencia auxilia no ato de gerar informações contábeis mais confiáveis,
identificar o modelo de decisão apropriado para cada situação, adaptando-se ao
ambiente.
49
3. METODOLOGIA
Esta pesquisa é de natureza quantitativa e qualitativa. A primeira visa trazer
informações objetivas que podem ser mensuradas e quantificáveis. E também
qualitativa, quando traz o conteúdo da mensagem e o significado das informações. Para
Minayo (2009 p, 81) A pesquisa qualitativa traz o momento em que o “pesquisador
procura finalizar o seu trabalho, ancorando-se em todo o material coletado e articulando
esse material aos propósitos da pesquisa e à sua fundamentação teórica.” Quanto aos
objetivos da pesquisa é exploratória por permitir uma maior familiaridade com o
problema por meio de um levantamento bibliográfico. Uma particularidade deste tipo de
pesquisa, destacada por Gil (2002, p.41) é o seu “aprimoramento de ideias ou a
descoberta de intuições”. Quanto aos procedimentos técnicos se configura em uma
pesquisa bibliográfica por se apoiar em material já elaborado por meio de livros e
artigos científicos. Também é uma pesquisa documental, que de acordo com Severino
(2007 p. 123), esse tipo de pesquisa “busca levantar informações sobre um determinado
objeto, delimitando assim um campo de pesquisa, mapeando as condições de
manifestação desse objeto”. Pois pretende desvelar informações que indicam a
superação de problemas responsáveis pela inquietação diante desta pesquisa. A pesquisa
documental pode se utilizar tanto dos documentos que não receberam ainda um
tratamento analítico, como aqueles que já foram processados permitindo novas
interpretações como tabelas, relatórios de empresas, entre outras. Para Bardin (2011)
análise documental consiste em explicar informações específicas do campo de busca da
análise de conteúdo, sendo que a etapa inicial envolve a formatação de um serviço de
organização da documentação e ou banco de dados. O objetivo principal da análise
documental é construir outras formas de apresentar as mesmas informações se
utilizando de procedimentos que intermediam a transformação dos dados. Assim, o
proposito de armazenamento passa a ser facilitado ao acesso de outros usuários de
forma que se obtenha uma informação coerente do ponto de vista qualitativo e mais
pertinente do ponto de vista quantitativo. Assim, a análise documental se utiliza de
documentos físicos e há parâmetros de classificação, indexação, análise temática e
50
outros. Essa técnica objetiva representar e condensar informações para consultas e
pesquisas de banco de dados. Nesta pesquisa, utilizamos dados do relatório de
administração do ano de 2014 divulgado no site das empresas incorporadoras
imobiliárias. Além disso, fizemos levantamentos e estudos bibliográficos acerca do
assunto, em artigos, livros e dissertações de mestrado; leitura dos relatórios publicados
pelo Índice Bovespa. Após a realização da pesquisa, os dados foram organizados,
analisados e discutidos, por meio da técnica analise de conteúdo, articulando com os
referencias teóricos.
Cooper e Schindler (2003, p.346) define analise de conteúdo como um
“conteúdo semântico, o aspecto ou o quê de uma mensagem”. Foram consideradas
técnicas que permitissem a formulação de novos entendimentos diante da inexistência
de uma hipótese, bem como, para estruturar e tornar o objetivo o tema central.
3.1 ANÁLISE DE CONTEÚDO
3.1.1 Antecedentes
Historicamente a análise de conteúdo foi utilizada em meados de 1640 em uma
pesquisa sobre a autenticidade de 90 hinos religiosos, para constatar se seriam nefastos
aos Luteranos, BARDIN (2011, p.21). Ainda a autora complementa que essa técnica se
desenvolveu nos Estados Unidos e deu importante destaque à pesquisa de H.Lasswell,
que analisava propagandas na imprensa no período de 1915 a 1927. A prática da análise
de conteúdo se padronizou a partir da Segunda Guerra, técnica utilizada pelos jornais
considerados inimigos e suspeitos por publicar noticias subversivas e nazistas. Na
década de 60 os estudos do método foram aprofundados e integrados as tecnologias de
computação e nos dias atuais contam com softwares e programas específicos de busca.
51
3.1.2 Definição
A análise de conteúdo é uma metodologia de análise de textos, tanto
quantitativa, quanto qualitativa. Segundo Bardin (2011, p.48) afirma que é:
Um conjunto de técnicas de análise das comunicações visando obter
por procedimentos, sistemáticos e objetivos de descrição do conteúdo
das mensagens indicadores (quantitativos ou não) que permitem a
interferência de conhecimentos relativos as condições de produção/
recepção (variáveis inferidas) destas mensagens.
Na visão de Collins e Hussey (2005, p.240) é uma “maneira de converter
sistemicamente textos em variáveis numéricas para análise quantitativa dos dados”. Na
afirmativa de Cooper e Schindler (2004, p. 346) a aplicação do método em questões
abertas permite medir o conteúdo semântico ou até o aspecto do quê da mensagem.
Embora a opinião dos autores sejam paralelas e complementares a aplicação do método,
no âmbito das ciências sociais é abrangente, assim, na afirmação de Henry e S.
Moscovi, apud Bardin (2011, p.38) “tudo que é dito ou escrito é susceptível de ser
submetido a uma análise de conteúdo”. Podendo ser analisados áudios, vídeos, textos
processos, inquéritos, entrevistas e outros formatos da comunicação.
3.1.3 Técnica de Análise de Conteúdo
Segundo Richardson (1999, p.24) a análise de conteúdo, pela sua origem
cientifica, deve ser eficaz, rigorosa, precisa, e extrair pontos importantes da discussão.
Desta forma o pesquisador tem a oportunidade de basear-se em teorias relevantes que
possam propiciar explicação das possíveis descobertas. Para Bardin (2011) a análise de
conteúdo visa à extração da mensagem proposta na comunicação, desta forma, são
utilizadas técnicas de análise que trabalham na manipulação das mensagens e permitem
a exploração de novos indicadores. Ainda a autora discorre que o método de análise de
52
conteúdo se dá em uma sequencia de três passos, sendo eles: pré-análise; exploração do
material e interpretação e tratamento dos resultados.
a) Pre- análise é a etapa inicial caracterizada pela organização, sua função é de
operacionalizar e sintetizar ideias para orientar os procedimentos de análise.
Tem um aspecto flexível por possibilitar procedimentos inéditos, mas deve
ser preciso na busca da informação. A seleção dos documentos podem se
submeter a análises de aderência com relação às hipóteses, objetivos e
indicadores que sustentem a interpretação final.
b) Exploração do material é a segunda etapa, que estabelece aplicações
sistemáticas das decisões tomadas pelo observador. São procedimentos
manuais aplicados pelo observador ou efetuados por meio eletrônico
permitindo que a mensuração seja feita de forma mecânica. A proposta
consiste em codificar, decompor e enumerar as funções das regras
determinadas inicialmente.
c) Tratamento dos resultados obtidos é a terceira etapa da análise, se dá pela
forma interpretativa dos dados, sendo atribuídos significados e modelagens
com formatos estatísticos, percentuais, fatoriais entre outros. Compilam e
destacam as informações já produzidas na análise, dispõe de resultados
relevantes, fidedignos e propõe o confronto sistemático dos dados
possibilitando novas descobertas inesperadas.
3.1.4 Pré-Análise
A coleta de dados foi realizada por meio dos relatórios de administração do ano
de 2014 divulgado no sítio eletrônico das incorporadoras imobiliárias. Durante a coleta
e análise das informações foram encontrados relatórios com nomes variados: “Relatório
Anual”; “Apresentação de Resultado do 4º Trimestre”; “Relatório de Resultados”.
Inicialmente o recorte da pesquisa considerou a composição da carteira teórica
do índice Bovespa do setor imobiliário (IMOB) encontrado no sítio BM&FBOVESPA
53
S.A. A composição é validada para o quadrimestre de setembro a dezembro de 2015, e
apresenta a carteira das incorporadoras imobiliária, descrevendo o tipo de ação, bem
como, a participação relativa de cada papel. Por esta seleção estão listadas 15 empresas
que representam 100% da composição do IMOB. A coleta de dados buscou extrair os
citações de indicadores não monetários divulgados pelas empresas por meio dos
relatórios anuais conforme a tabela 2.
Tabela 2 – Censo Pesquisado
Código da Ação Empresa Tipo Qtde. Teórica (1) Part. (%) (2)
ALSC3 ALIANSCE ON NM 79.678.412 4,327
BBRK3 BR BROKERS ON NM 165.451.038 1,556
BRML3 BR MALLS PAR ON NM 347.226.232 20
BRPR3 BR PROPERT ON NM 295.259.171 15,748
CYRE3 CYRELA REALT ON NM 241.564.476 9,917
DIRR3 DIRECIONAL ON NM 73.232.619 1,219
EVEN3 EVEN ON NM 205.645.961 3,582
EZTC3 EZTEC ON NM 53.227.551 3,394
GFSA3 GAFISA ON NM 365.768.901 4,323
HBOR3 HELBOR ON NM 104.154.863 1,081
IGTA3 IGUATEMI ON NM 84.039.084 8,628
MRVE3 MRV ON NM 272.917.996 8,778
MULT3 MULTIPLAN ON N2 78.663.321 16,147
RSID3 ROSSI RESID ON NM 74.108.766 0,206
TCSA3 TECNISA ON NM 76.051.070 1,094
Quantidade Teórica
Total
2.516.989.461
100 Redutor 45.730.603,62
Fonte BM&F BOVESPA. Elaborada pela autora
Como forma de organização dos dados foi utilizado o conceito de categorização
dos procedimentos de analise, assim, como a definição trazida por Bardin (2011, p.147)
“A categorização é uma operação de classificação de elementos constitutivos de um
54
conjunto por diferenciação e, em seguida, por reagrupamento segundo o gênero
(analogia), com os critérios previamente definidos”. Ainda a autora complementa que
categorias são rubricas ou classes, das quais se reúnem grupos de elementos como:
unidade de registros (quantidade de citações), sob um titulo genérico, ocorridos pelo
agrupamento em razão das diversas características comuns destes elementos.
A definição dos critérios das categorias foi considerada de forma semântica e
nesta pesquisa classificadas por temáticas, o que possibilitou a investigação das
características do que cada um dos elementos tem em comum uns com os outros.
Para Bardin (2011, p.148) o processo de categorização é do tipo estruturalista e
se divide em duas etapas, são elas: o inventário que tem por função isolar o elemento, e
a classificação, que reparte os elementos e impõe certa organização às mensagens.
Ainda a autora esclarece que a categorização objetiva fornecer, por condensação, uma
representação simplificada de dados brutos, que são extraídos, processados e
organizados.
O processo classificatório possui uma aderência importante na análise de
conteúdo, por se tratar de uma atividade científica, que codifica o material e assim,
possibilitando a produção de um sistema de categorias. Para Bardin (2011) as
categorias, para serem boas, devem possuir algumas qualidades como: a exclusão
mútua; a homogeneidade; a pertinência; a objetividade e a fidelidade; a produtividade.
a) A exclusão mútua considera que cada elemento não possa existir em mais de
uma divisão. Assim, a delimitação das categorias será construída de forma
que os elementos possam ter um único aspecto.
b) A homogeneidade tem um único principio de classificação, que deve
predizer a sua organização.
c) A pertinência está focada na adaptação do material de analise selecionado, e
o quanto pertence ao quadro teórico definido.
d) A objetividade e a finalidade são as diferentes partes do mesmo material,
assim, sendo aplicada a mesma grade de categorias, codificadas da mesma
maneira, mesmo com a submissão de varias analises.
55
e) A produtividade esta pautada no conjunto de categorias que fornecem
resultados férteis, como: índices de interferência e hipóteses novas em dados
exatos.
Nesse contexto de estruturação conceitual do processo de categorização e
também da analise de conteúdo, que surgiu a oportunidade de utilizar um modelo
padronizado de medição de desempenho, que pudesse refletir as circunstancias
ambientais das empresas selecionadas a partir das características em comum
encontradas, que as diferenciassem no mercado. Nesse sentido, foi utilizado o quadro de
categorias de classificação de dados, criado pelos autores Marquezan; Diehl e Alberton
(2013), que foi construído a partir do ciclo de avaliação do Prêmio Nacional de
Qualidade (PNQ, 2008), que tem por finalidade o reconhecimento de empresas em uma
escala mundial no processo de desenvolvimento e evolução da gestão, por meio da
disseminação de critérios de excelência, visando à competitividade, sustentabilidade e
cooperação na geração de valor para a sociedade. Para Oliveira e Martins (2008) o
grande proposito do PNQ é promover a qualidade nos negócios, reconhecer o
desempenho organizacional com estratégias de produtividade e promoção de qualidade
em âmbito mundial. Ainda o autor, esclarece que o surgimento do premio se deu na
década de 80 por meio de um grupo de especialistas norte-americanos que observaram
diversas empresas consideradas de sucesso com o objetivo de encontrar características
em comum que tornassem a concorrência de mercado irrelevante em um cenário
competitivo, dinâmico que exigia das organizações, mudanças rápidas e
desenvolvimentos constantes de estratégias. No Brasil, o Premio Nacional de Qualidade
(PNQ) é administrado pela Fundação Nacional de Qualidade (FNQ) desde 1991,
reconhecido como excelência de gestão pelas organizações. O Premio Nacional de
Qualidade tem critérios definidos e específicos que são utilizados na medição de
desempenho em oito categorias a destacar: processo; produto; clientes e mercado;
pessoas; sociedade; ambientais; patrimoniais e imagem. Mesmo sendo os critérios
específicos é possível à adoção de novas praticas de medição, desencadeadas por meio
da reflexão, permitindo que o processo evolua e busque novas abordagens na análise. O
PNQ abrange que [...] “a amplitude no numero de categorias dos indicadores propiciou
56
uma melhor diversidade nas análises, além de ser um modelo adotado pelas empresas
para avaliação de desempenho e motivo de pesquisas acadêmicas brasileiras”,
(MARQUEZAN; DIEHLl e ALBERTONI, 2013, p.52). Na investigação cientifica de
Nascimento et al. (2010) foi constatado que o PNQ é um dos critérios mais adotados na
produção cientifica nas áreas de Engenharia, Contabilidade, Administração e Turismo
para Qualis e Capes. Ainda o autor salienta que essas abordagens contem uniformidade,
capacidade de síntese e facilidade de entendimento dos resultados coletados.
Considerando a limitação desta pesquisa foram analisados apenas citações de
indicadores de natureza não monetária, extraídos dos relatórios de administração por
meio de análise documental.
3.1.5 Exploração do Material
A fase de tratamento de dados se dividiu em codificação e categorização de
informações.
A codificação é tratada por Bardin (2011, p.133) e
[...] corresponde a uma transformação – efetuada segundo regras
precisas – dos dados brutos do texto, transformação esta que, por
recorte, agregação ou enumeração, permite atingir uma
representação de conteúdo ou da sua expressão; suscetível de
esclarecer o analista a cerca das características do texto, que podem
servir de índices.
Em seguida, é apresentado um quadro das empresas contendo a descrição dos
nomes dos relatórios analisados.
57
Quadro 1 – Empresas, atividades e relatórios analisados
A coleta ocorreu por meio da leitura dos relatórios, conforme disponibilidade na
área de Relacionamento com Investidores (RI) nos sitio eletrônicos das empresas. Não
foram utilizados softwares ou outras ferramentas de coleta de dados, considerando que a
leitura completa foi necessária por dois motivos: a) amplitude das citações dos
indicadores não monetários e b) a identificação de outras citações de indicadores que
poderiam ser criados para avaliar o processo de gestão. Juntamente com as citações dos
indicadores também foram coletados outros dados como: unidade de medida quando
explícitos nos relatórios.
3.1.6 Tratamento dos Resultados Obtidos
Os dados foram relacionados por itens e por temática ou categoria. Na visão de
Gomes (2003) a divisão por categoria é sinônimo de agrupamento de elementos, ideias
ou considerações acerca de um conceito autônomo e capaz de abarcar tudo que esta
sendo proposto. Desta forma a categorização partiu no momento da coleta de dados,
conforme os três princípios de Selltiz et al (1965):
Empresa Setor Atividade Nome do relatório analisado
ALIANSCE Imobiliário Administração de shopping centers Apresentação dos resultados 4T14
BR BROKERS Imobiliário Intermediação e consultoria Apresentação dos resultados 4T14
BR MALLS PAR Imobiliário Construção civil Relatório anual 2014
BR PROPERT Imobiliário Participação, participação e administração. Relatório anual 2014
CYRELA REALT Imobiliário Incorporação Resultado anual 2014
DIRECIONAL Imobiliário Construção civil Relatório anual
EVEN Imobiliário Construção civil e Incorporação Relatório anual
EZTEC Imobiliário Construção civil e Incorporação e vendas Relatório anual
GAFISA Imobiliário Construção civil e Incorporação Resultados
HELBOR Imobiliário Incorporação Apresentação dos resultados 4T14
IGUATEMI Imobiliário Administração de shopping centers Apresentação dos resultados 4T14
MRV Imobiliário Construção civil e Incorporação Apresentação dos resultados 4T14
MULTIPLAN Imobiliário Incorporação e vendas Relatórios de resultados 2014
ROSSI RESID Imobiliário Construção civil e Incorporação Apresentação dos resultados 4T14
TECNISA Imobiliário Construção civil e Incorporação Resultado do 4° Trimestre de 2014
Fonte: Elaborada pelo autora, com base nos relatórios das empresas
58
a) Categorias são estabelecidas em conjunto e necessitam de princípios de
classificação: na referida pesquisa destaca-se a frequência das citações dos indicadores.
b) A formulação de categorias abrangem quaisquer respostas ou dados
selecionados: são extraído na coleta documental e analisado após a finalização desta
etapa, considerando todo o censo coletado das categorias previamente definidas.
c) São exclusivas, pois uma resposta não deve pertencer a duas categorias, podem
ser identificadas pela descrição, características de inclusão e delimitação ou exclusão de
indicadores classificados em uma categoria em detrimento da outra.
Após o processo de seleção, coleta de dados e exploração do material, foi feita a
classificação das citações dos indicadores não monetários em (oito) 08 categorias
distintas a destacar: processo; produto; clientes e mercado; pessoas; sociedade;
ambientais; patrimoniais e imagem. Essa organização foi feita com base na grade de
categorias propostas pelos autores Marquezan; Diehl e Alberton (2013) pautadas no
ciclo de avaliação do Prêmio Nacional de Qualidade-PNQ, conforme o Quadro 2.
59
Quadro 2 – Categoria de classificação dos dados
CATEGORIAS DESCRIÇÃO EXEMPLOS
Ambientais Medidas que demonstrem impactos causados
pelas ações da empresa no meio ambiente.
Também retratam as ações de prevenção,
recuperação e tratamento desses impactos.
Área de recuperação
ambiental;
Quantidade de CO2
emitida;
Clientes/Mercado Volume e composição da carteira, perdas e
capitação de clientes, bem como, pesquisa de
satisfação do cliente são itens desta categoria.
Capitação de clientes;
Market Share;
Numero de clientes;
Imagem Apresentação ou exposição da imagem da
empresa, reconhecimentos, obras sociais,
prêmios e certificações por institutos,
universidades ou revistas e etc.
Certificações de Institutos;
Pesquisas de imagens;
Rankings
Patrimoniais São relativos à estrutura física ou predial e
também de capital da empresa disponibilizadas
para sua operação.
Quantidade de itens do
ativo imobilizado;
Prazo médio de realização
de ativos e passivos;
Pessoas Item classificados quaisquer indicativos aos
funcionários, diretos e indiretos da empresa. São
considerados indicadores de qualidade,
composição do quadro funcional, satisfação,
qualidade e riscos propostos pelas condições de
pesquisa.
Números de acidentes de
pesquisa;
Horas de treinamento;
Quantidade de
funcionários;
Processo Os indicadores que representem desempenho,
capacidade dos processos internos e externos à
empresa, armazenagem de matérias primas,
capitação, transformação e distribuição.
Utilização da capacidade
instalada;
Produto Na classificação deste item apresentam-se
indicadores de desempenho dos produtos como:
competitividade, qualidade, ranking e vendas.
Volume vendido;
Quantidade em estoque;
Sociedade São indicadores relativos à geração de impactos
da empresa na sociedade, especificamente nas
pessoas.
Volume de projetos sociais;
Abrangência de projetos
sociais;
Fonte elaborada por Marquezan; Diehl e Alberton e adaptada pelo autora.
60
Antes desta disposição os dados foram tabulados em formulários individuais,
cada um contendo a grade das oito categorias. E as citações dos indicadores não
monetários foram contabilizadas individualmente e ao final da classificação foi apurado
o número total de citações por categoria e por empresa. Também contido no mesmo
formulário o nome da empresa selecionada, o ramo de atuação perante o mercado
imobiliário, podendo ser: construtora, incorporadora, construtora e incorporadora,
administradora de shoppings e condomínios, intermediadora e consultoria imobiliária.
3.1.7 Padronização das Citações dos Indicadores
Após classificar as categorias, conforme apresentado no Quadro 2, as citações de
indicadores que possuem a descrição diferente, porém tem a função de medir objetos da
mesma natureza foram padronizados:
Citações de indicadores da mesma empresa, mas com objeto de medida semelhante
foram tratadas de maneira uniforme, considerando variações do mesmo. Como ex:
volume de vendas do produto premium (A) e volume de vendas do produto flex (B)
foram considerado como “volume de vendas”.
Citações de indicadores de empresas diferentes que medem o mesmo objeto, como
ex: clientes, produtos e processos também foram padronizados. Seguido da
descrição volume vendido (entrega de unidades) para categoria produto. Para
categoria de cliente utilizou-se a descrição (lançamento de empreendimento) para
construtoras e incorporadoras. Já as administradoras e intermediadoras que vendem
e locam imóveis se utilizam da descrição de produto em quantidade de m² e para
cliente o volume total de m² como relacionamento e posicionamento de mercado. A
categoria de processos esta padronizada pela utilização da capacidade instalada seja
por m² ou unidade em estoque.
Citações de indicadores de um mesmo objeto também foram tratadas de maneira
uniforme. Como ex: números de pessoas por gêneros, por cargo, por idade, internos
e externos foram unificados na categoria pessoas por “numero de funcionários”.
61
Citações de indicadores de empresas diferentes, com características diferentes, mas
com funções semelhantes também foram tratadas de maneira uniforme. Como
exemplo: investimentos em permutas de terrenos x unidades construídas,
distribuição regional de stand de vendas com funcionamento de 24h aumento no
volume de vendas e diminuição de custos com propaganda. Foram considerados
como estrutura física e de capital da empresa disponíveis para sua operação, em
ambas as situações há redução nos prazos médios de realização de ativos e passivos
e foram classificados como “patrimoniais”.
Finalizadas as classificações e padronizações, foi realizado o tratamento
quantitativo e exploratório dos dados e posteriormente a análise de
representatividade do censo.
62
4. TRATAMENTO DOS DADOS
Neste capítulo fizemos a discussão dos dados coletados, a partir da leitura dos
relatórios de administração das empresas que foram categorizadas e padronizadas.
Inicialmente foram extraídos 1026 citações de indicadores não monetários (não
padronizados) dos relatórios analisados, exceto da empresa EZETEC que não divulga
relatórios anuais desde 2009, somente as demonstrações contábeis, seguidos do parecer
de auditoria. Conforme a descrição da Tabela 3, tendo como destaque a construtora
Helbor com 128 indicadores e grande foco na categoria Clientes (63), seguidos de
Produtos (43) e Processos com (19).
Vale ressaltar que as medidas contribuem tanto para gerenciar quanto para
monitorar e aperfeiçoar o desempenho empresarial. Os indicadores de desempenho não
financeiros alinhados aos indicadores financeiros mostram sua contribuição à gestão no
aumento dos ativos intangíveis das organizações. Segundo (Morissete, 1977 apud
Callado; Callado e Almeida, 2007 p. 02) “são medidas quantitativas que não será
expressa em valor monetário apresentada em métrica diferente de uma unidade
monetária”.
A análise das citações dos indicadores não monetários de todas as empresas,
conforme categorias descritas no Quadro 2, evidencia-se o primeiro lugar para as
citações dos indicadores relativo ao desempenho de Clientes/Mercado com 33% do
total da coleta (341). O maior número de citações de indicadores encontrados nesta
categoria refere-se a medidas genéricas de quantidade produzida, distratada e
renegociada. E de forma especifica, considerando a atuação da empresa no mercado
imobiliário têm-se os programas habitacionais com parcerias governamentais;
habitações populares com ate 50m²; empreendimentos comerciais e residenciais com
padrão médio, alto e luxo ; industrias; administração de shopping com taxa de
ocupação por seguimento de alimentação e área gourmet; vestuário; artigos de lar e
escritório; artigos diversos e serviços.
A Tabela 3 esta orientada para leitura de forma vertical, são apresentados os
dados identificados por empresa e categoria, organizados de forma decrescente pelo
63
total de citações de indicadores não monetários listados e representados
percentualmente por análise vertical. Sendo, a incorporadora Helbor líder do ranking
com (128) citações de indicadores não monetário no universo de (1026) e representados
percentualmente em (12%) da composição total da carteira de (100%). O segundo lugar
de destaque foi para construtora e incorporadora Direcional com (127) citações de
indicadores não monetários no universo de (1026) e representados percentualmente
também com (12%) para fins de arredondamento da composição total da carteira de
(100%). A empresa classificada na ultima posição foi a EZTEC Empreendimentos e
Participações, por não publicar relatório anual desde o período de 2009.
Diante desses resultados Pereira (2001) defende que as avaliações de
desempenho são norteadores que ajudam a análise e julgamento de situações, ideias e
objetivos visando qualificar a tomada de decisão no alcance de perspectivas planejadas
da organização.
64
Tabela 3 – Total de citações de indicadores não monetários identificados
Categoria Categoria Categoria Categoria Categoria Categoria Categoria Categoria Totais %
Empresas Ambientais Clientes Imagem Patrimoniais Pessoas Processo Produto Sociedade
HELBOR - 63 - 3 - 19 43 - 128 12%
DIRECIONAL - 70 - 4 - 20 33 - 127 12%
BR MALLS
PAR 8 44 1 2 16 16 21 8 116 11%
IGUATEMI 7 36 - 9 2 29 17 - 100 10%
MULTIPLAN - 13 - 5 - 38 35 - 91 9%
CYRELA REALT
2 8 13 - 32 9 11 7 82 8%
EVEN 3 19 11 10 2 17 17 - 79 8%
BR PROPERT - 23 - 4 1 27 13 - 68 7%
MRV 1 13 12 3 6 9 17 3 64 6%
GAFISA - 14 - 2 1 - 25 - 42 4%
ROSSI RESID - 11 - 2 - 10 15 - 38 4%
BR BROKERS - 6 - 2 12 7 9 1 37 4%
ALIANSCE - 15 - 5 - 4 9 3 36 4%
TECNISA - 6 1 4 4 - 3 - 18 2%
EZTEC - - - - - - - - - 0%
TOTAL 21 341 38 55 76 205 268 22 1.026
% 2% 33% 4% 5% 7% 20% 26% 2% 100%
Fonte elaborada pela autora
A Tabela 4 esta orientada para leitura de forma vertical, são apresentados os
dados identificados por empresa e categoria, organizados de forma decrescente pelo
total de citações de indicadores não monetários padronizados, listados e representados
percentualmente por análise vertical.
Na categoria Clientes, as citações de indicadores não monetários de (market
share), foram considerados conforme a participação no mercado externo, onde as
empresas atuam, por região, por seguimento, por tipo de empreendimento e por tipo de
publico. Também foram contabilizados os índices que medem a satisfação do cliente,
porém só foram divulgados pela construtora e incorporadora Cyrella.
Outra citação de indicador não monetário destacado é relativa ao Produto com
26% no total (268), sendo expressos unicamente por volume vendido, podendo ser por
empreendimento, unidade, por m², vendas e locação das mesmas lojas. As
características que mais aparecem em relação ao desempenho dos produtos são:
qualidade indicado na classificação de padrão e ranking indicado no posicionamento e
relacionamento de mercado.
65
As citações de indicadores não monetário de Processo representam 20% da
composição no total de (205), este representa o desempenho dos processos internos e
externos das empresas, bem como, a utilização da capacidade instalada. Os fatores de
produção tais como: projeto de lançamento de empreendimento; distribuição regional
dos stands de vendas; taxa de ocupação por m² são os que mais se destacaram.
A categoria de Pessoas apresenta um contingente de 7% do censo no total de
(76), e as citações de indicadores não monetários são relativas à composição do quadro
funcional com divisões dos funcionários por faixa etária; tempo de empresa; gênero;
cargo ; avaliação de desempenho; horas de treinamento e vendas por região.
Já a próxima categoria são as citações de indicadores não monetários
Patrimoniais, representadas por 5% do censo com (55) classificações no total. São
relativos à estrutura física e de capital da empresa no desempenho de suas atividades.
Nas empresas construtoras e incorporadoras foi encontrado um grande volume de
permutas nas negociações, contemplando a realização de ativos e passivos em prazos
médios. Já as administradoras de shoppings e condomínios apresentam uma quantidade
relevante de lojas e outros estabelecimentos comerciais no ativo imobilizado. As
empresas industriais investem em uma robusta formação do banco de terrenos, em todas
as regiões do Brasil.
As citações dos indicadores não monetários de Imagem são representadas por
4% ou (38) indicações, e referem-se à exposição da imagem das empresas, a seu
reconhecimento no mercado e principalmente os prêmios e certificações recebidos por
institutos e revistas. Embora todos os indicadores anteriores tenham sido contabilizados
com unidade de medida, os indicadores de imagem foram tratados também como
medida qualitativa, sendo considerado o nível de reconhecimento das empresas no
mercado e a quantidade de prêmios e certificações recebidas.
Para a categoria Sociedade com 2% e (22) indicações no total, destacam-se as
citações dos indicadores não monetários que medem a abrangência das ações sociais.
Nesta, foram encontradas em 6 das 15 empresas analisadas. Com um destaque para a
empresa BR Malls com 8 indicadores. Essa empresa, anualmente disponibiliza as áreas
66
comuns dos shoppings para realização de campanhas de vacinação, prevenção de
doenças, workshops educacionais para idosos e crianças, bem como, a parceria com
ONG’S com o objetivo de angariar fundos aos projetos sociais. Outro destaque vai para
a empresa Cyrella com 7 indicadores, que por meio do seu Instituto realiza ações por
todo o Brasil com crianças e adultos no âmbito da educação. Além disso, a Cyrella
investe em programas de inclusão de mercado de trabalho com a participação de 519
funcionários voluntários divididos em oito instituições parceiras.
Para a categoria Ambiental com participação de 2% na composição de (21) as
citações dos indicadores não monetários no total das empresas analisadas. O fator em
comum encontrado em 6 das 15 empresas analisadas foi o conceito de reciclagem
dentro dos canteiros de obras, trazendo benefícios com eliminação de caçambas e com o
direcionamento dos entulhos para aterros. Um destaque para a empresa Cyrella que
desenvolveu um projeto de reciclagem própria nos seus canteiros de obras em quatro
etapas, sendo: a separação, ensacamento e transporte do entulho para mini usina de
reciclagem instalada dentro da obra. A recepção dos sacos é administrada por
funcionário treinado e capacitado na área de reciclagem e o processamento dos entulhos
selecionados passa pela transformação em maquinas de moinhos e mandíbulas de aço.
No total são produzidos em média 130m³ de material reciclado que retornam como
insumos às obras. Além do processo de reciclagem também foram encontradas medidas
de consumo e reaproveitamento de agua, consumo e geração de energia.
Dentre a estrutura de dados encontrados, o destaque foi para a utilização de
citações de indicadores não monetários externos a empresa, que representaram o
desempenho e o impacto das atividades nos resultados tais: demandas de produtos;
market share; premiações por ranking; reconhecimento e certificações por institutos e
revistas.
4.1 Análise das Citações de Indicadores Padronizados por Empresa
Conforme proposto na metodologia, as citações de indicadores não monetários
coletados foram padronizadas, permitindo a variabilidade de uma mesma citação de
67
indicador não monetário em cada empresa, objetivando o entendimento da variedade
dos objetos de controle das empresas. Desta forma, obteve-se um total de 210 citações
de indicadores não monetários padronizados com um destaque para empresa Cyrella
com 25 citações de indicadores, 12% do total. Conforme a tabela 4 pode ser visualizada
o novo quadro de indicadores por empresa.
As citações de indicadores não monetários padronizados (210) representam
20,5% do total das citações de indicadores listados nos relatórios pesquisados (1026).
Com um destaque para construtora e incorporadora Direcional como empresa que mais
replicou citações de indicadores, principalmente quando efetuou classificações de
clientes e categorização dos volumes, lançados e projetados. Outra forma encontrada de
diversificação do mesmo item ocorreu naqueles que expressam quantidade de produtos
vendidos. Após o processo de padronização das citações de indicadores não monetários
nas empresas, ainda se mantém no topo da lista a categoria Clientes/Mercado (59
citações de indicadores) com o maior número de referencias listados. As citações de
indicadores que classificam e quantificam são: a composição de carteira (15); capitação
de clientes (14); numero de cliente (11); market share (10) e relacionamento com
mercado (9) são os mais utilizados.
Em segundo lugar estão os indicadores da categoria Processos (36 indicadores),
com destaque para utilização de capacidade instalada (12); desempenho de processos
internos (9); processamento e distribuição de produtos (8) e desempenho de processos
externos (7) são os mais utilizados.
Logo após, com (34 indicadores) a categoria Produtos, com destaque para
volume vendido (19); competitividade dos produtos (7); ranking dos produtos (6) e
qualidade dos produtos (2) são os mais utilizados.
Desta forma geral, os indicadores padronizados por empresas demostraram
maiores concentrações nas Categorias Clientes/Mercado, Processos e Produtos,
conforme demonstrado na tabela 4. Assim, a padronização dos indicadores,
desconsiderando as empresas que os utilizaram será expressa no próximo tópico.
68
Tabela 4 – Total de citações de indicadores não monetários padronizados
Categorias Categorias Categorias Categorias Categorias Categorias Categorias Categorias
%
EMPRESAS Ambientais Clientes Imagem Patrimoniais Pessoas Processo Produto Sociedade Totais
CYRELA
REALT 2 4 5 - 5 4 2 3 25
12
%
BR MALLS PAR 3 3 1 2 3 3 3 3 21
10
%
MRV 1 5 4 2 1 3 3 1 20
10
%
BR BROKERS - 5 - 2 4 3 4 1 19 9%
EVEN 1 4 4 2 1 3 2 - 17 8%
IGUATEMI 3 4 - 2 2 3 1 - 15 7%
ALIANSCE - 5 - 3 - 2 2 2 14 7%
DIRECIONAL - 5 - 2 - 3 3 - 13 6%
GAFISA - 5 - 2 1 - 5 - 13 6%
HELBOR - 4 - 2 - 4 3 - 13 6%
TECNISA - 4 1 2 2 - 2 - 11 5%
BR PROPERT - 4 - 2 1 2 1 - 10 5%
MULTIPLAN - 4 - 1 - 3 2 - 10 5%
ROSSI RESID - 3 - 2 - 3 1 - 9 4%
EZTEC - - - - - - - - - 0%
TOTTAL 10 59 15 26 20 36 34 10 210
% 5% 28% 7% 12% 10% 17% 16% 5% 100%
Fonte elaborada pelo autor.
69
4.2 Análise de Indicadores Não Monetários Padronizados
A Tabela 4 está orientada para leitura de forma vertical, são apresentados os
dados identificados por empresa e categoria, organizados de forma decrescente pelo
total de citações de indicadores não monetários padronizados, listados e representados
percentualmente por análise vertical.
Neste item, as citações de indicadores sofreram uma nova padronização,
conforme proposto no item 3.1, porém não individualizada por empresa, ou seja, foram
considerados em sua totalidade sem a vinculação por serem encontrados em uma
empresa ou em outra. Foi eliminada a dupla contagem daquelas citações de indicadores
que expressam o mesmo resultado, como ex: volume de produção, que são evidenciados
em diversas oportunidades, sobre produtos diferentes, em unidades de medidas diversas,
mas que de qualquer forma só expressam a quantidade produzida em um período
determinado. Os novos dados resultaram em 25 indicadores exclusivos, dividido nas
oito categorias propostas anteriormente conforme a tabela 5.
Tabela 5 –Indicadores não monetário padronizados por categoria
No comparativo entre o total de citações de indicadores não monetários
padronizados (210) da Tabela 4 para o total de indicadores não monetários efetivos (25)
Categoria Indicadores não monetários
padronizados %
Pessoas 4 16
Clientes 4 16
Processo 4 16
Ambientais 3 12
Imagem 3 12
Produto 3 12
Sociedade 2 8
Patrimoniais 2 8
TOTAL 25 100
Fonte elaborada pelo autora.
70
da Tabela 5 há uma redução de 88% no volume de informações analisadas. Sendo
assim, é perceptível o empate entre as categorias pessoas (4), clientes (4) e processos (4)
na liderança do ranking, representado 48% da soma percentual em relação ao total de
100% apresentados.
A categoria de Pessoas é de fato suportada pela diversidade de indicadores
associados à categoria, incluindo indicadores de quadro funcional; gestão de pessoas;
clima organizacional; doenças ocupacionais e geração de empregos.
Na categoria de Clientes os indicados mais expressivos estão relacionados ao
volume de unidades vendidas, e eventualmente no ano de 2014 também tiveram uma
frequência importante o número de unidades distratadas; a composição da carteira de
clientes foi apresentada de forma geográfica em 100% das empresas analisadas, tendo
uma concentração na região Sudeste do país para lançamentos de empreendimentos
novos, a partir das empresas construtoras e incorporadoras, no que tange os
empreendimentos habitacionais provindo de programas governamentais (minha casa,
minha vida) e empreendimentos residenciais com até 50m² com o custo total inferior a
R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). No entanto o indicador de Market-Share que
representa o posicionamento de mercado teve um destaque para as empresas
administradoras de shoppings e condomínios, com o aumento de vendas de m²,
reavaliação de m² já existentes e investimentos em novas áreas de grande acesso, como
espaço gourmet e lojas de prestação de serviços gerais, não sendo considerados
quiosques na contagem de m² por não serem de natureza permanente e apresentarem um
baixo custo a administração geral.
Já a categoria de Processos tem os indicadores que demostram a utilização da
capacidade instalada, por exemplo: funcionamento de 24h do stand de vendas; sistemas
de informação disponibilizados em tempo real, pelo site das empresas com assistência
personalizada por cliente; tempo de processamento e divulgação de dados internos (fase
da obra); número de unidades projetadas e lançadas; índices de desempenho de vendas
por m², entre outros.
71
4.3 Análise de Indicadores Não Monetários das Incorporadoras Imobiliárias
Do censo das empresas selecionadas foram analisados os principais indicadores
não monetários de desempenho, os quais totalizam 25 abordagens diferentes dentre as 8
categorias definidas previamente.
Na categoria Ambientais foi encontrado (3) indicadores não monetários, dos
quais o mais citado (8) foi “ações de recuperação”. Tais ações estão ligadas a
otimização do processo produtivo eficiente, na eliminação de desperdícios de materiais
de consumo, que produzem lixo reciclável; adequado armazenamento de insumos,
eliminando a contaminação do solo por produtos químicos; implantação de mini usinas
de reciclagem, e descarte dos resíduos em reservatório próprio, ocasionando a redução
do consumo de agua e energia. Assim, ocorre a diminuição no uso de recursos naturais,
e um melhor desempenho nos resultados no que tange ao tempo de entrega da obra.
Para a categoria de Clientes (4) o indicador não monetário mais expressivo foi
“número de clientes” (118) devido ao volume de contratos distratados no período de
2014, efeito do aumenta da taxa de juros e novas exigências do mercado imobiliário em
relação às politicas de financiamento em âmbito governamental e das instituições
financeiras.
A categoria de Imagem (3) com os indicadores não monetários pautados na área
de marketing sendo, “pesquisa de imagem” (19) no que diz respeito à exposição de
imagem da empresa na sociedade; reconhecimento da liderança no ranking de vendas
por jornais e revistas; divulgação de recebimento de prêmios de qualidade,
sustentabilidade e competitividade em revistas e mídias da construção civil e
incorporação imobiliária.
Já a categoria Patrimoniais (2) teve indicadores não monetários em uma divisão
quase equilibrada, porém com um destaque para “estrutura física e disponível para a
sua operação” (30) relativos a quantidade de ativos em estoque como: banco de terrenos
e propriedades de empreendimentos; participações em outras empresas; realização de
ativos e passivos em prazos médios.
72
Outra categoria substancial é a de Pessoas (4) que obteve indicadores não
monetários variados, porém a frequente citação foi “número de funcionário” (44) devido
a relevância do volume de pessoas empregadas pelo setor, além do volume empregado,
também foram registradas variações importantes de turnover (taxa média de admissões
desligamentos), em relação ao quadro funcional efetivo médio das empresas.
A categoria de Processo (4) se diferencia das demais categorias por duas
características básicas, capacidade de inovação e mapeamento geográfico. Embora o
indicador não monetário mais constante tenha sido “utilização da capacidade instalada”
(121) os pontos mais contundentes foram vendas de unidades totalmente pela internet e
o mapeamento geográfico do (Brasil) com a projeção de novos empreendimentos
contendo um índice de valorização da região e do investimento (imóvel) para o
comprador (pessoa física) e para o investidor (pessoa jurídica).
Para a categoria de Produto (3) os indicadores não monetários mais citados sem
dúvida são “volume de vendas” (219) em função da premissa do mercado imobiliário
perante o alto contingente de estoques, e a relevante diminuição das receitas com
vendas, aumento de custos administrativos com distrato e renegociações envolvendo
permutas de bens com unidades de menor valor.
Por fim a categoria Sociedade (2) representa um indicador não monetário com
uma pequena frequência em comparação às demais categorias relacionadas na pesquisa,
porém, de uma forma inusitada, o destaque foi “abrangência dos projetos sociais” (15)
no que retrata ações de cunho social em larga escala. São medidas de contribuição a
população local envolvendo a promoção de campanhas de vacinação contra a gripe,
workshops prevenção de doenças da melhor idade, disponibilidade de espaço conceito
“bem estar” em parceria com empresas de massagem, fornecimentos de degustação de
alimentos saudáveis e serviços de recreação como dança e yoga.
Assim, conforme apresentado na Tabela 6 as citações de indicadores não
monetários padronizados em relação aos indicadores não monetários efetivos, estão
orientada para leitura de forma vertical, são apresentados os dados identificados por
categoria e organizados de forma alfabética.
73
Tabela 6 – Citações de Indicadores X Indicadores não monetário padronizados por
categoria
Fonte elaborado pela autora
Citações Categorias
Classificação de
citações
Classificação de
citações
Classificação de
citações
Classificação de
citações
Indicadores
não
monetários
(QTD)
Ambientais Impacto no meio
ambiente
Ações de
Recuperação
Ações de
Preservação
Total 21 6 8 7 3
Clientes Composição de
carteira Número de clientes
Capitação de
clientes Market-Share
Total 341 51 118 113 59 4
Imagem Certificações de
Institutos Pesquisas de imagem Rankings
Total 38 13 19 6 3
Patrimoniais
Estrutura física
disponível para a
sua operação
Estrutura de capital
disponível para a sua
operação
Total 55 30 25 2
Pessoas Número de
funcionário Horas de treinamento
Número de
acidentes de
trabalho
Gestão de
pessoas/satisfação
Total 76 44 19 1 12 4
Processo
Utilização da
capacidade
instalada
Capacidade dos
processos Internos
Capacidade dos
Processos
externos
Capitação,
processamento e
distribuição de
matéria prima
Total 205 121 21 47 16 4
Produto Volume de Vendas Qualidade Competitividade
Total 268 219 6 43 3
Sociedade Número de
projetos sociais
Abrangência de
projetos sociais
Total 22 7 15 2
74
Por meio dos relatórios de administração divulgados pelas empresas aos seus
investidores, a pesquisa demonstrou os principais indicadores não monetários do setor
imobiliário. Assim, a partir da divulgação dos indicadores não monetários externos a
empresa, bem como, a visualização em relação à capacidade de tomada de decisão por
parte dos administradores, acionistas, investidores, bancos e clientes tornam-se ampla e
viável do ponto de vista operacional e mercadológico, podendo ser utilizado como um
sistema de medição. Para Mers (1993) sistemas de medição devem pertencer a um
sistema de gestão de qualidade, no processo continuo e de longo prazo, focado na
satisfação dos clientes e que permita melhoria contínua dos produtos e serviços. Ainda o
autor salienta que sistemas de gestão de qualidade são pertinentes às estratégias
competitivas de construção e fabricação. Sendo assim, a indústria da construção civil
necessita de ferramentas de aperfeiçoamento da capacidade de absorção perante as
novas tecnologias e inovações organizacionais do setor. Já na visão de Amorim;
Bandeira e Mello (2008, p.262) “A existência de sistemas de gestão de qualidade nas
empresas da construção civil deverá permitir que sejam traçadas estratégias mais
eficazes. No entanto, a implantação destes sistemas implica em que as empresas
possuam uma avaliação sistemática de seu desempenho”. Ainda o autor ressalta que
para isso ser possível, é necessário se estabelecer indicadores que possibilitem esta
medição e propiciem comparativos.
Na premiação da Fundação Prêmio Nacional da Qualidade – FNPQ (2004) há
apenas uma empresa premiada indústria da construção civil no ano de 2003, o Escritório
de Engenharia Joal Teitelbaum, representando a categoria de empresas médias. Assim,
como no setor da construção civil, bem como, na literatura pesquisada há uma limitação
de publicações e pesquisas dos indicadores não monetários utilizados pelo setor
objetivando a medição e avaliação de desempenho. Desta forma, outros autores
discutem indicadores de desempenho no âmbito da construção civil, mas não os
classificam como não monetários conforme a proposta desta pesquisa. No entanto, é
possível fazer uma classificação a partir dos indicadores não monetários destacados com
o maior número de citações nesta pesquisa, conforme tabela 6, com os indicadores
estudados por Lantelme (1994) que propõe ao setor da construção civil um sistema de
75
indicadores orientados pelos conceitos de qualidade e produtividade relacionados a:
projetos, suprimentos, assistência técnica, planejamento de vendas, produção, recursos
humanos e administrativos.
O quadro 3 está orientado para leitura de forma vertical, sendo apresentado uma
nova classificação de indicadores de qualidade e produtividade, assim, podendo ser
relacionados com os indicadores não monetários mais citados nesta pesquisa. O critério
de classificação utilizado é temático, conforme sugerida pela técnica de categorização já
abordado no item 3.2 de metodologia desta pesquisa.
Quadro 3 –Indicadores não monetário classificados em novas categorias
INDICADORES QUALIDADE PRODUTIVIDADADE
Indicadores não
monetários Pesquisas de Imagem
Ações de Recuperação
assistência técnica
Indicadores não
monetários Abrangência de Projetos Sociais
Número de Clientes
projetos
Indicadores não
monetários
Estrutura Física Disponível Para a
Sua Operação
suprimentos
Indicadores não
monetários
Número de Funcionário
recursos humanos e
administrativos
Indicadores não
monetários
Utilização da Cap. Instalada
produção
Indicadores não
monetários
Volume de Vendas
planejamento de vendas
Fonte elaborado pela autora
76
Desta forma, essa pesquisa propõe a possibilidade de se desenvolver novas
métricas de avaliação de desempenho, na busca da mensuração do resultado econômico
das organizações, por meio dos indicadores não monetários, que permeiam o setor da
construção civil como um todo. Embora esta pesquisa tenha proposto a classificação de
oito categorias distintas foi constatado que no total das empresas analisadas somente
quatro categorias de indicadores são utilizadas por todas as empresas, sendo: clientes,
patrimoniais, processos e produtos. Na categoria clientes o indicador não monetário
revelado foi: captação de clientes (lançamento de empreendimento). Na categoria
patrimoniais têm-se como indicador a estrutura física disponível para a operação (banco
de terrenos). Acerca da categoria de processo o indicador não monetário encontrado foi
a capacidade dos processos internos e externos (entregas de unidades). E na categoria de
produtos, a pesquisa revelou um indicador não monetário denominado volume de
vendas (vendas de unidades em estoque e vendas de lançamentos). Nas demais
categorias tais como: ambientais, imagem, pessoas e sociedade, os indicadores não
monetários apareceram apenas de forma aleatórias.
A limitação encontrada na pesquisa é em decorrência da escassez de produção
cientifica desta natureza, especificamente no setor de construção civil e também por ser
uma proposta de estrutura de métricas inexistente no mercado atual, que podendo ser
pesquisada e divulgada resultariam na contribuição para avaliação de desempenho das
empresas analisadas e também na divulgação de resultados econômicos suportados por
novos sistemas de medição. Conforme apresentado na discussão e no Quadro 4.
77
Quadro 4– Quadro conceitual de indicadores não monetários da construção civil
Ano Publicação Autor Veiculo
1993
" How to stop talking about
and begin progress toward
total quality management".
MEARS, P.
Business horizons,
Greenwich, v. 36, 1993, p.
66-68.
1994
"Proposta de um sistema de
indicadores de qualidade e
produtividade para a
construção civil".
LANTELME, E. M. V.
Dissertação – (Mestrado em
engenharia civil), Escola de
Engenharia, Universidade
Federal Porto Alegre, do
Rio Grande do Sul.
2008
"Um sistema de indicadores
para comparação entre
organizações: o caso das
pequenas e médias empresas
de construção civil."
Brito Mello, Luiz Carlos
Brasil, Sérgio Roberto
Leusin de Amorim e
Renata Albergaria de
Mello Bandeira.
Gest. Prod., São Carlos, v.
15, n. 2, p. 261-274, maio-
ago.
Fonte elaborado pela autora.
78
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Esta pesquisa se propôs analisar o número de citações dos indicadores não
monetários divulgados nos relatórios de administração e assim, propor métricas que
possam predizer a avaliação de desempenho econômico das incorporadoras imobiliárias
listadas pelo índice IMOB na Bovespa no período de 2014. Além disso, visou
identificar os indicadores não monetários de avaliação de desempenho; contabilizar a
quantidade de citações de indicadores não monetários, provindos de unidades de
medidas divulgadas nos relatório de administração das incorporadoras imobiliárias;
classificar indicadores não monetários em categorias; dividir as categorias em nova
classificação abrangendo mais de um parâmetro por citação de indicadores; eliminar a
dupla contagem de citações dos indicadores não monetários; extrair indicadores não
monetários de avaliação de desempenho e comparar com conceitos de indicadores de
avaliação de desempenho já publicados no mercado imobiliário; por fim propor uma
estrutura básica de métricas não monetária ao setor imobiliário brasileiro.
A pergunta norteadora desta pesquisa visa descobrir como conciliar métricas não
monetárias com indicadores de desempenho para a gestão econômica de uma entidade?
Para alcançar tais objetivos e responder essa inquietação foram feitos alguns
procedimentos no âmbito da coleta de dados, tais como a leitura e análise dos relatórios
anuais e digitais no período de 2014 das empresas que compõe 100% da carteira teórica
do índice IMOB. Isto possibilitou a identificação de categorias para a classificação e a
possibilidade de padroniza-los para uma interpretação. Os dados extraídos e
interpretados apresentaram uma importante predominância de divulgação de indicadores
que medem o desempenho de vendas, relativo ao publico consumidor (clientes), com
33% de ocorrências, seguido indicadores que medem desempenho de produção e vendas
de produtos, com 26%, ou seja, 609 dos 1026 citações de indicadores não monetários
encontrados. Na sequencia e não distantes, destacam-se as citações dos indicadores não
monetários de processo, com uma contagem relevante ao desempenho pela utilização de
capacidade instalada, capacidade de processos internos e externos com uma evidencia
de vendas de imóveis totalmente efetuados pela internet. Essa pesquisa também
79
demonstrou que a categoria Sociedade apresentou o segundo menor numero de
indicadores com (22) no total, evidenciando a irrelevância das empresas atribuída a essa
categoria na medição e divulgação desses dados. Além disso, o numero de citações de
indicadores não monetários tornou-se quase inexistente quando eliminados as duplas
contagens de indicadores de igual teor, o que demostra a limitação de avaliar o
desempenho da gestão de recursos por meio de indicadores não monetários.
A partir da revisão da literatura pode-se identificar a importância do controle de
desempenho na gestão e principalmente as medidas que podem retratar caminhos ao
alinhamento de novos rumos de acordo com os objetivos da organização. O uso dos
indicadores não monetários, mesmo focado nas abordagens quantitativas, de dados
internos ou externos às empresas têm um papel importante, pois pode complementar e
de certo modo justificar o desempenho de indicadores financeiros.
A padronização dos dados, a eliminação da dupla contagem de um mesmo
indicador, excluídas as empresas do contexto da análise, pode-se identificar as
categorias dos indicadores não monetários de maior diversidade. A mensuração dos
indicadores ambientais das empresas foi onde ocorreu a menor incidência de repetição,
visto que as empresas pesquisadas são do mesmo ramo de atividade e de uma forma ou
de outra impactam a sociedade no processo de construção e transformação urbana,
influenciando diretamente a vida das pessoas e das famílias como um todo.
Essa pesquisa foi modelada em uma proposta de estrutura de métricas não
monetárias para o setor imobiliário brasileiro com base na frequência de citações de
indicadores não monetários divulgados em relatórios de administração. No entanto, para
as futuras pesquisas sugere-se: a mudança do foco com base na relevância dos
indicadores não monetários do setor imobiliário, bem como, a ampliação do censo das
empresas do mesmo ramo de atividade que não estão listadas na Bovespa, assim como
fazer um comparativo de empresas listadas em outras bolsas de valores utilizando
análises setoriais e confrontando indicadores não monetários com resultados
econômicos e financeiros. E por ultimo, produzir um estudo de caso para se apropriar do
80
entendimento do processo do uso e divulgação de tais métricas não monetárias de
avaliação de desempenho.
Assim, a contribuição cientifica no âmbito das ciências contábeis, poderia ser
considerado com a normatização da contabilidade societária, a partir da padronização do
IFRS (Internacional Financial Reporting Standards) e o advento do Comitê de
Pronunciamentos Contábeis – com proposta de estruturação de uma norma de
divulgação de informações contábeis não monetárias em notas explicativas. Onde tais
informações precisam demonstrar sua utilidade para um maior numero de pessoas que
possam tomar decisões no âmbito econômico.
81
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89
GLOSSÁRIO
Área de responsabilidade: unidade administrativa com atividades estabelecidas com
um gestor responsável por ela, ao qual foram designadas funções e autoridade
compatíveis com as diretrizes emanadas pelo modelo de gestão.
Cadeia de Valor: conjunto de atividades executadas para projetar, produzir,
comercializar e entregar seus produtos, agregando valor a cada fase.
Construtora: empresa ou organização que tem por fim construir edifícios residenciais.
Evento econômico: ocorrência que altera a situação patrimonial de uma entidade
gerando os seus resultados. Refere-se também a um conjunto de transações de uma
mesma natureza, isto é que causam um mesmo tipo de impacto patrimonial.
Gestão: ato de gerir: gerência; administração; direção.
Gestores: são os indivíduos responsáveis por algum nível do processo decisório da
empresa.
Incorporação Imobiliária: atividade exercida com a finalidade de promover e realizar
a construção ou “durante” a construção. Terminada a construção, deixa de existir a
necessidade de incorporação.
90
Incorporador: Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetue
diretamente a construção, firma os compromissos de compra e venda ou efetiva a venda
de imóveis em condomínio, coordenando e levando a termo a incorporação. É também
responsável pela entrega da obra nos prazos e condições preestabelecidas.
Modelo de Decisão: de uma forma restrita, refere-se ao conjunto de preceitos,
princípios e critérios que sistematizam o processo de identificação e escolha entra
alternativas. De forma ampla compreende também os conceitos de mensuração
aplicáveis a avaliação dessas alternativas.
Modelo de Gestão: é o conjunto dos princípios que estrelecem a maneira pela qual a
empresa deve ser gerida.
Modelo de Identificação: conjunto de conceitos critérios que determinam o momento
em que devem ser reconhecidos os eventos econômicos, bem como os objetos aos quais
estão relacionados.
Modelo de Informação: conjuntos de conceitos que determinam a forma de como as
informações devem ser produzidas e comunicadas aos usuários.
Modelo de Mensuração: conjuntos de conceitos que permitem quantificar
economicamente os atributos de um determinado objeto.
91
Modelo: é a descrição do funcionamento de um sistema, representando uma construção
em particular, utilizando-se da teoria, que lhe dá suporte conceitual.
Resultado econômico: é a expressão da variação do patrimônio da empresa num
intervalo de tempo.
Sistema de Informação: é uma combinação de pessoas, tecnologia, mídias,
procedimentos de controle com as quais se pretende manter canais de comunicação
relevantes, processar dados sobre atividades, eventos e transações rotineiras, chamar à
atenção dos gestores e de outras pessoas para fatores internos e externos significativos, e
assegurar as bases para a tomada de decisões.
Sistema: é um conjunto de elementos interdependentes que interagem na consecução
um objetivo em comum.
Valor econômico: valor presente do fluxo de benefícios esperados respectivamente, de
um ativo ou passivo. Esses fluxos são avaliados por preços validados pelo mercado e
descontados por uma taxa que expele o custo de oportunidade de uma entidade que
deles faz uso.
Valor: é algo considerado caro ou importante para grupos de pessoas e organizações; é
um premio atribuído às crenças, quando estas são usadas adequadamente para realização
de escolhas.
92
ANEXO I
Carteira Teórica do IMOB valida para 04/12/2015
TABELA 1: Composição por Setor do Índice BM&BOVESPA Imobiliário-IMOB
Setor Código Ação Tipo Qtde. Teórica
%Setor
Part. (%) Part.
(%)Acum.
Const e Transp /
Constr e Engenh
BBRK3 BR BROKERS ON NM 165.451.038 1,059 36,229
CYRE3 CYRELA REALT ON NM 241.564.476 8,891
DIRR3 DIRECIONAL ON NM 73.232.619 1,272
EVEN3 EVEN ON NM 205.645.961 3,986
EZTC3 EZTEC ON NM 53.227.551 3,269
GFSA3 GAFISA ON NM 365.768.901 4,477
HBOR3 HELBOR ON NM 104.154.863 0,778
MRVE3 MRV ON NM 272.917.996 11,244
RSID3 ROSSI RESID ON NM 74.108.766 0,301
TCSA3 TECNISA ON NM 76.051.070 0,952
Financ e Outros /
Explor Imóveis
ALSC3 ALIANSCE ON NM 79.678.412 4,485 63,771
BRML3 BR MALLS PAR ON NM 347.226.232 21,522
BRPR3 BR PROPERT ON ED NM 295.259.171 12,067
IGTA3 IGUATEMI ON NM 84.039.084 8,773
MULT3 MULTIPLAN ON N2 78.663.321 16,924
Quantidade Teórica
Total 2.516.989.461 100,000 100,000
Redutor
44.458.416,94295942
93
ANEXO II
TABELA 2: Estatística Histórica 2014/ Índice BM&BOVESPA Imobiliário-IMOB
Dia Jan Fev Mar Abr Maio Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
1
661,78
660,27 664,03 741,71 612,85
591,87
2 657,03
676,85 668,73 640,17 653,97
750,87 610,09
581,88
3 673,04 594,88
663,86
642,11 653,46
746,94 624,29 616,20 585,02
4
607,39
663,99
640,15 656,16 672,35 737,90
614,85 577,63
5
607,72 628,65
668,05 636,65
667,97 732,59
600,42 581,21
6 665,30 614,88 641,41
666,37 646,67
666,43
658,64 582,42
7 661,00 623,60 628,66 667,69 670,84
653,44 663,75
662,42 576,49
8 666,99
672,90 671,17
650,90 665,03 709,16 657,96
569,70
9 647,67
659,96 665,99 658,14
697,16 661,73
567,42
10 654,88 618,73 619,15 657,03
666,67 652,00
684,97 635,07 567,82 559,60
11
633,60 619,88 658,86
673,91 657,55 669,02 694,11
568,92 553,36
12
623,62 621,13
666,62
665,51 671,98
576,87 534,58
13 659,65 623,27 615,09
658,83 673,72
659,11
663,12 565,17
14 663,73 628,46 602,19 654,87 663,52
668,70 654,57
655,30 566,23
15 668,11
642,99 656,88
667,06 668,75 680,46 633,23
522,68
16 663,43
652,62 654,02 665,80 660,90
685,59 617,38
518,94
17 657,85 617,42 601,94 656,21
666,33 663,11
689,55 629,17 561,77 532,91
18
596,85 615,33
673,17 680,02 678,97 674,90
578,10 533,94
19
613,89 614,70
652,83
689,41 676,91
591,40 537,24
20 654,89 619,28 618,74
654,92 671,85
698,43
614,97
21 650,05 627,06 621,18
653,07
684,67 699,94
590,93 620,84
22 664,74
656,92 656,41
713,44 698,68 660,78 588,79
550,57
23 654,33
647,47 657,04 667,95 700,43
655,30 563,88
554,84
24 640,65 629,82 625,21 655,25
668,04 699,62
653,12 590,70 619,66
25
618,50 626,57 644,26
665,07 695,67 710,62 640,38
616,98
26
617,61 620,13
659,03 666,45
720,39 658,51
620,13 553,58
27 640,52 639,77 640,72
648,74 661,65
727,39
571,34 622,34
28 638,01 631,93 652,63 640,55 655,68
692,50 726,87
597,94 619,52
29 624,06
652,71 655,52
676,87 736,85 629,72 589,35
554,46
30 619,29
650,97 645,66 660,88 676,07
634,92 610,93
552,76
31 613,34
667,26
662,92
633,87
MÍNIMO 613,34 594,88 601,94 640,55 645,66 636,65 650,90 654,57 629,72 563,88 561,77 518,94
MÁXIMO 673,04 639,77 667,26 676,85 671,17 673,91 713,44 736,85 750,87 663,12 622,34 591,87
94
ANEXO III
Ano 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 IMOB Anual
2007 1.000,00
2008 -69,2 307,66
2009 -3,1 205,0 938,47
2010 1,2 83,6 10,5 1.036,65
2011 -7,0 34,6 -10,6 -27,7 749,41
2012 -1,7 31,4 -0,8 -5,9 22,4 917,06
2013 -6,3 17,0 -7,9 -13,3 -5,1 -26,4 675,06
2014 -8,1 10,3 -10,1 -14,6 -9,7 -22,4 -18,1 552,76
2015 -9,3 5,8 -11,3 -15,1 -11,6 -20,7 -17,7 -17,2 457,44
TABELA 3: Taxa Média de Crescimento 2007-2014/ Índice BM&BOVESPA
Imobiliário-IMOB
95
ANEXO IV
Ano Índice de Fechamento
Nominal
Variação Anual
Nominal
Índice de Fechamento em
US$
Variação Anual em
US$
2007 1.000,00 564,56
2008 307,66 -69,23 131,65 -76,68
2009 938,47 205,03 538,98 309,40
2010 1.036,65 10,46 622,16 15,43
2011 749,41 -27,71 399,51 -35,79
2012 917,06 22,37 448,77 12,33
2013 675,06 -26,39 288,17 -35,79
2014 552,76 -18,12 208,10 -27,79
2015 (*) 457,44 -17,24 118,54 -43,04
TABELA 4: Variação Anual da Taxa Média de Crescimento 2007-2014/ Índice
BM&BOVESPA Imobiliário-IMOB
96
ANEXO V
Nota: atualização mensal
TABELA 5: Evolução Mensal a partir dos fechamentos do Índice BM&BOVESPA
Imobiliário-IMOB
97
ANEXO VI
Nota: atualização mensal
TABELA 6: Volatilidade Mensal (2014) do Índice BM&BOVESPA Imobiliário-
IMOB
98
ANEXO VII
Mês/Ano Nº Cias Valor de Mercado em R$ Valor de Mercado em US$
01/2014 20 57.081.365.131,72 23.526.095.343,40
02/2014 20 58.328.220.719,36 24.997.094.677,03
03/2014 20 61.335.684.210,79 27.103.704.909,75
04/2014 20 59.581.666.737,49 26.646.541.474,72
05/2014 20 57.699.769.668,12 25.770.330.356,47
06/2014 20 57.133.875.460,07 25.940.465.589,14
07/2014 20 57.025.361.716,59 25.150.111.015,52
08/2014 20 63.105.979.966,82 28.177.344.153,78
09/2014 19 53.462.136.229,50 21.812.377.082,62
10/2014 19 53.424.915.388,60 21.857.832.987,73
11/2014 18 51.533.324.469,52 20.129.418.565,49
12/2014 18 46.062.483.636,93 17.341.496.738,54
Visualizar os dados a partir de 2008
TABELA 7: Valor de Mercado 2014 do Índice BM&BOVESPA Imobiliário-IMOB
99
ANEXO VIII
IMOB - Maior Fechamento do Ano
Ano Nominal Pregão US$ Pregão
2008 996,94 02/05/2008 603,99 02/05/2008
2009 971,06 02/12/2009 564,54 02/12/2009
2010 1.143,69 14/10/2010 690,05 13/10/2010
2011 1.038,85 03/01/2011 629,22 03/01/2011
2012 975,27 08/03/2012 551,09 08/03/2012
2013 936,82 03/01/2013 461,54 01/02/2013
2014 750,87 02/09/2014 334,67 03/09/2014
2015 (*) 622,95 06/04/2015 215,59 22/01/2015
(*) até outubro
IMOB - Menor Fechamento do Ano
Ano Nominal Pregão US$ Pregão
2008 213,48 21/11/2008 87,93 21/11/2008
2009 274,16 02/03/2009 113,66 02/03/2009
2010 725,28 19/05/2010 394,90 19/05/2010
2011 707,58 08/08/2011 377,03 03/10/2011
2012 707,36 05/06/2012 348,10 23/05/2012
2013 668,21 03/07/2013 282,19 22/08/2013
2014 518,94 16/12/2014 189,37 16/12/2014
2015 (*) 419,64 28/09/2015 101,44 24/09/2015
(*) até outubro
TABELA 9: Recordes Anuais de Maiores/Menores do Índice BM&BOVESPA
Imobiliário-IMOB
100
ANEXO IX
Lançamentos (1)
Número de Lançamentos
VGV Lançado - R$ milhões (100%)
VGV Lançado - R$ milhões (%CBR)
Participação CBR
VGV Permutado - R$ milhões (100%)
Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos)
Área útil lançada (m²)
Unidades Lançadas
TABELA 10: Principais Indicadores (Lançamentos) Encontrados nos Relatórios
de Administração.
101
ANEXO X
Vendas (2)
Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (100%)
Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (%CBR)
Participação CBR
Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos)
Unidades Vendidas
Vendas de Lançamentos (2)
Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (100%)
Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (%CBR)
Participação CBR
Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos)
Unidades Vendidas
TABELA 11: Principais Indicadores (Vendas) Encontrados nos Relatórios de
Administração.
102
ANEXO XI
Entregas (3)
VGV Entregue - R$ milhões (100%)
Unidades Entregues
TABELA 12: Principais Indicadores (Entregas) Encontrados nos Relatórios de
Administração.
103
ANEXO XII
TABELA 13: Principais Indicadores (Banco de Terrenos) Encontrados nos
Relatórios de Administração.
Banco de Terrenos (4)
VGV potencial com permuta - R$ milhões (100%)
VGV potencial sem permuta - R$ milhões (100%)
Estoque de Terreno (mil m²)
% Permuta sobre valor do terreno
% CBR
