Perícias Relacionadas à Modificação Em Fachadas

7/24/2019 Percias Relacionadas Modificao Em Fachadas

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XV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DEAVALIAES E PERCIAS. IBAPE/SP

NATUREZA DO TRABALHO: PERICIAL

PERCIAS RELACIONADAS MODIFICAO EM FACHADAS.

ResumoTrata-se da anlise e constatao, atravs de Percia, de modificaes realizadas pelos

proprietrios das unidades independentes e seu impacto efetivo na fachada da edificao. Esse artigovisa auxiliar o Perito em que caso dever definir alterao ou no da composio arquitetnica emfuno do elemento extra utilizado na benfeitoria. Casos diversos surgem na rea pericial e oprofissional no encontra respaldo tcnico efetivo para anlise da causa. Cada caso dever serdetalhadamente analisado e verificado, pois no h regras para se estabelecerem os efetivosimpactos gerados pelas modificaes independentes realizadas no todo condominial. Neste trabalhopretende-se demonstrar alguns casos de litgio comuns relacionados a modificaes de fachada.

PALAVRAS CHAVE: Fachada Elementos arquitetnicos Impacto visual


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INTRODUO

difcil encontrar uma definio do conceito fachada nas normas e

legislaes edilcias. Em arquitetura pode-se definir fachada como as faces de umimvel. Existem as fachadas: frontal, laterais, internas e de fundos, normalmente asfachadas laterais so denominadas empenas. A fachada frontal a face voltadapara rua. A fachada de fundos a face da edificao voltada para os fundos doterreno. Em uma edificao tudo que estiver na estrutura, vidros, prgulas, portas,janelas e esquadrias, at a linha delimitada pelo telhado, considerado fachada.

Uma melhoria executada na face da edificao ALTERA A FACHADA?Como podem ser caracterizadas obras de alterao em elementos

arquitetnicos e seu efetivo impacto visual na harmonia e uniformidade daedificao?

Muitos casos periciais surgem com questionamentos relacionados a

elementos inseridos no contexto arquitetnico das edificaes, ou de elementosretirados, ou ainda de elementos modificados. Cada caso merece uma anliseapurada do profissional sobre o efetivo impacto gerado pela modificao realizada.

Para definir e analisar os impactos gerados por elementos estranhos nasfachadas e suas efetivas alteraes, faz-se necessrio inicialmente se estabeleceros conceitos referentes : fachada, empena, elementos arquitetnicos, harmonia euniformidade, tal como ser demonstrado a seguir.

Segundo o dicionrio Aurlio a palavra fachada, constitui-se de umsubstantivo feminino que significa:

Fachada qualquer das faces de um edifcio, de um modo geral a da frente; frente.

Em vrios livros de literatura existem citaes as fachadas na descrio dasedificaes, tal como no livroA Relquia de Ea de Queiroz:Ao fundo de um adro,de lajes descoladas, erguia-se a fachada duma igreja.

Em arquitetura define-se a fachada principal como aquela voltada para ologradouro pblico e normalmente nesta se encontram os principais litgios edesacordos entre condminos.

A fachada de fundos ou posterior a que est voltada para rea de fundos daedificao. Normalmente a legislao edilcia exige a permanncia de uma realivre nos fundos da edificao, em funo da proximidade com lotes vizinhos de

outra rua.As fachadas laterais, ou empenas, so fachadas que se localizam voltadaspara o lote vizinho.

Existem ainda os prismas de ventilao e iluminao internos das edificaes,que tambm so considerados fachadas internas, onde normalmente so instaladosequipamentos, ou abertos vo indesejados que geram polmicas.

O prisma de iluminao e ventilao constitui-se de um espao livre dentro daedificao em toda sua extenso vertical que permite a colocao de vos paraventilao e iluminao dos cmodos.

Conforme Decreto n 10.426 de 06 de setembro de 1991 que regulamenta as

construes em edificaes multifamiliares no Municpio do Rio de Janeiro, no artigo2.1.3 regulamenta os prismas para ventilao e iluminao.


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As edificaes residenciais multifamiliares devero ter seuscompartimentos ventilados e iluminados atravs de prismas ou reas

resultantes de afastamentos. (espao externo).2.1.3.1. Prisma para ventilao e iluminao a qualquer compartimento,observados os seguintes limites:a) A seo horizontal mnima do prisma dever ser constante ao longo detoda a sua altura.

Foto n 1: Fachadas laterais - Empenas de edificaes.

EmpenasFachadas

laterais


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Foto n 2: Fachada principal.


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Foto n 3: Fachada de fundos.

Por empena define-se a face lateral da edificao aquela que se encontra nadivisa do terreno. Nas empenas conforme Cdigo Civil no se permite a abertura devos, tal como artigos 1.299 a 1.301 transcritos a seguir.

Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes quelhe aprouver, salvo o direito de vizinhos e regulamentos administrativos.Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despejaguas, diretamente, sobre o prdio vizinho.Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, amenos de metro e meio do terreno vizinho...

O elemento arquitetnico representa os elementos construtivos de umaedificao. Nas fachadas, todos os elementos inseridos nas faces podem serconsiderados elementos arquitetnicos, tais como: esquadrias; pilares; beirais;ornatos; vidros; prgulas; telhados; coberturas entre outros.

Os elementos arquitetnicos inseridos ou retirados das fachadas podem geraralteraes interferindo na uniformidade e na harmonia. No estudo do impacto dasmodificaes de fachada importante se diferenciar os conceitos de uniformidade eharmonia, pois muitas vezes nas anlises dos diversos casos, os conceitos seconfundem gerando concluses precipitadas que podem prejudicar as partes.

O conceito de uniformidade vem da palavra uniforme que segundo Aurlio

significa um adjetivo referente a uma coisa que no varia, J como harmonia seentende a disposio bem ordenada entre as partes de um todo. Muitas vezes um


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elemento adicionado a fachada modifica a uniformidade no quebrando a harmoniado contexto arquitetnico, como geralmente ocorre no caso de fechamentos devaranda com painis em vidro e na colocao das cortinas de vidro.

Vrios casos de insero ou retirada de elementos arquitetnicos emfachadas podem ser contestadas tais como:

A colocao de vidraas na varanda de uma unidade isolada;

A aplicao de pelculas do tipo "insulfilm" nos vidros das janelas;

Colocao de vidros em cor diferenciada;

Colocao de esquadrias em material e formato diferenciados;

A alterao de cor nas paredes internas e externas das varandas tambm considerada alterao de fachada, dependendo do impacto causado naharmonia do contexto;

O revestimento das varandas, tanto nas paredes como no teto, tambm umcaso polmico e depender de anlise apurada dos impactos gerados;

Fechamento de prgula, principalmente quando h alterao na forma;

Colocao de toldos, sempre dever se verificar o que diz a ConvenoCondominial;

Colocao de aparelhos de ar condicionado em local indevido, ou decondensadores;

Modificaes do posicionamento de portas e esquadrias.

Substituio de esquadrias por portas e vice-versa;

Colocao de antenas de TV e anncios.

Outro fator que sempre deve ser considerado pelo Perito em suas anlises o que se estipula na Conveno Condominial em cada caso. Normalmente,

elementos arquitetnicos estranhos ou diferentes dos existentes em projeto originalda edificao e que venham a quebrar a harmonia arquitetnica da fachada podemse constituir de uma alterao, que s poder ser realizada com a aprovaocondominial ou de acordo com o que prescrevem a legislao edilcia de cadalocalidade.

De uma forma geral, qualquer alterao que se faa nos elementosarquitetnicos originais da edificao e que possa interferir na harmonia do conjuntoarquitetnico considerado alterao de fachada.

Definidos os conceitos passemos a anlise de vrios casos periciais onde senecessitou a verificao e anlise das modificaes realizadas e consequentemente

da concluso da modificao ou no da fachada da edificao.Passaremos a anlise dos casos especficos.


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CASO ESPECFICO no 1: INSERO DE COBERTURA NAS PERGULAS DAFACHADA MODIFICAO?

DA CARACTERIZAO DO PROBLEMA

A edificao localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro, constituindo-se degrupamento residencial com vrios blocos. Todos os blocos so similares econstrudos na mesma poca existindo, portanto uma uniformidade no conjunto.

A fachada principal constitui-se de varandas abertas, sendo que na unidadede cobertura existe a colocao de prgula em concreto, que foi colocada comintuito de embelezamento e estilo arquitetnico.

Em um dos blocos, na unidade de cobertura, o proprietrio cobriu a prgulaexterna com placas de polipropileno translcido em formato abobadado com

colocao de esquadrias em alumnio na mesma tonalidade do guarda corpo dasvarandas.

No presente caso importante uma viso completa da questo para serealizar uma concluso pautada em normas e leis e para tanto imprescindvel averificao da legislao edilcia da questo.

O primeiro passo na anlise da questo a verificao da conceituao doelemento arquitetnico modificado, no caso a prgula.

O elemento arquitetnico denominado PRGULA utilizado pelo arquiteto noprojeto original, constitui-se de um elemento vazado e leve utilizado em vosabertos. Essa definio pode ser verificada na legislao edilcia contida no Cdigode Obras do Municpio, PERGULA, conforme glossrio da Lei n 1.574 constitui-se:

Prgula: Elemento decorativo executado em jardins ou espaos livres,consistindo de um plano horizontal, definido por elementos construtivosvazados, sem constituir, porm, cobertura.

Houve o fechamento da prgula, descaracterizando totalmente a fachada. Oelemento arquitetnico denominado prgula definido por elementos construtivosvazados. O espao se tornou coberto o que no presente caso irregular.

Em anlise a Conveno Condominial verificou-se que qualquer tipo demodificao na fachada deveria ser submetido aprovao dos condminos, tal

como transcrito a seguir:...CLUSULA OITAVA - So deveres dos condminos, alm daqueles previstos

na Conveno de Utilizao e Administrao dos respectivos blocos:.....(n) no alterar a forma externa das fachadas total ou parcialmente as

varandas, no substituir os toldos externos se houver, no decorar as paredes eesquadrias externas sem obedecer aos mesmos padres de qualidade cor etonalidade do originalmente colocados, nem colocar letreiros, placas ou cartazes depublicidade ou quaisquer outros;

A regularizao de acrscimo de reas cobertas nas reas de terrao nopavimento de cobertura devero obedecer no Municpio do Rio de Janeiro a alguns


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parmetros edilcios, tais como: gabarito, rea total edificvel, afastamentos eocupao da cobertura.

Em anlise junto s plantas aprovadas da edificao e consulta ao projeto

aprovado no Processo Administrativo original de construo verificou-se que nohavia nenhuma regularizao do fechamento das prgulas e da constituio de novarea coberta acrescida na unidade de cobertura.

Na verificao e anlise da legislao local verifica-se que no Decreto n 322de 1976, Regulamento de Zoneamento, o artigo 120 estabelece condies paraconstrues em pavimentos de cobertura, tal como transcrito a seguir:

Art. 120. Acima do ltimo pavimento das edificaes afastadas das divisas,com mais de quatro e menos de dezoito pavimentos, inclusive, quando for ocaso, os pavimentos destinados a lojas de edificaes comerciais ou mistas,mesmo que constituam embasamento no afastado das divisas, alm dascaixas-dgua, casas de mquinas e o respectivo acesso, so tolerados:

I terraos descobertospara qualquer uso (tais como piscina, belvederee mirante), no sendo considerada essa utilizao no clculo dos prismas deiluminao e ventilao (PIV) e prismas de ventilao (PV) e dosafastamentos;II dependncias de unidades residenciais situadas no ltimo pavimento ouunidades residenciais de cobertura (uma por prumada de acesso), nasedificaes residenciais multifamiliares ou mistas, assim comocompartimentos destinados a atividades sociais dos condomnios (salas derecreao ou festas), desde que:1 a ocupao, incluindo tambm as partes comuns, no ultrapasse a50%da rea do ltimo pavimento;2 nenhum elemento construtivo do pavimento de cobertura diste menosde 0,6m (sessenta centmetros) dos limites de construo da edificao,sendo que todo e qualquer elemento que estiver a menos de 1,5m (ummetro e cinqenta centmetros) desses limites obriga a que os prismas,reentrncias ou afastamentos sejam calculados com a incluso destepavimento; [Redao dada pelo Decreto n. 7.569, de 15/04/1988.]3 as disposies do artigo 134 do Regulamento de Construes eEdificaes sejam obedecidas, considerando-se, como ltimo teto dasedificaes aquele correspondente s dependncias ou unidades permitidas,de acordo com este item;

4 seja obedecido o afastamento mnimo de 5m, em relao ao plano dafachada voltada para a testada do lote. 1. Nos casos de ocupao previstos no inciso II deste artigo, aestrutura de pergulados e avarandados, inclusive vigas de testa ecolunas, poder integrar-se arquitetonicamente aos parmetros dasfachadas em todo o seu permetro. 2. [Revogado pelo Decreto n. 7.001, de 07/10/1987.] 2. [Revogado pelo Decreto n. 7.001, de 07/10/1987.]

No presente caso, no h sobra de rea total edificvel que permita aregularizao de reas cobertas no pavimento de cobertura. Verificou-se em anlise

a legislao e em consulta ao Departamento de Edificao ligado a rea, que ofechamento das prgulas totalmente irregular, transformando o espao descoberto


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em rea coberta e computvel na ATE, sem possibilidade de regularizao junto aMunicipalidade.

No presente caso, houve a descaracterizao da prgula, elemento

arquitetnico vazado e leve, com o fechamento executado acima do gabaritoregularizado para o local. Foi colocado um fechamento abobadado que estcompletamente diferente do conjunto arquitetnico condominial quebrando auniformidade e harmonia existentes, mesmo tendo sido aplicado um elementotranslcido, considera-se modificao de fachada, pois houve fechamento de rea,com acrscimo de rea coberta no regularizada, modificao da forma, comalteamento do gabarito e modificao do elemento arquitetnico.

No glossrio do cdigo de obras municipal do Rio de Janeiro, Lei n 1.574tem-se:

Altura de uma fachada: o seguimento de uma vertical, medido ao meioe no plano de uma fachada e compreendido entre o nvel do meio-fio e umplano horizontal que passe pela parte mais alta da mesma fachada,quando se tratar de edificao no alinhamento de logradouro; tratando-sede edificao afastada do alinhamento a altura da fachada medida entreo mesmo plano horizontal e o nvel do terreno circundante.

Foto n 4: Elemento abobadado de fechamento, quebrando a harmonia da fachada.

Em uma viso area pode-se claramente verificar a falta de uniformidade eharmonia que a cobertura gerou no Condomnio.

Placa depolipropilenoinserida sobre aprgula nafachada.


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Foto n 5: Elemento abobadado de fechamento, quebrando a harmonia da fachada.

COMENTRIOS FINAIS DO CASO 1: O fechamento das prgulas realizado na unidade 1001 totalmenteIRREGULAR, transformando o espao descoberto do terrao em rea coberta ecomputvel na ATE, sem possibilidade de regularizao junto a Municipalidade. Estem desacordo com a legislao edilcia vigente.

O fechamento descaracteriza a uniformidade existente no Condomnio,desvalorizando o imvel e podendo abrir precedentes para outras coberturasdistintas quebrando a harmonia arquitetnica do local

Houve modificao de fachada, uma vez que foi colocado um elemento naestrutura da edificao, que modifica a harmonia da construo e o projetoarquitetnico original aprovado, criando uma rea coberta irregular.

A prgula existente e projetada constitui-se num elemento ornamentalarquitetnico vazado e leve utilizado em espaos livre e jardins. A cobertura desteelemento com placas de polipropileno descaracterizam sua funo original econsequentemente a fachada da edificao.

CASO ESPECFICO no 2: COLOCAO DE CORTINAS DE VIDRO NASVARANDAS MODIFICAO DE FACHADA?

DA CARACTERIZAO DO PROBLEMA

A edificao localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro, constituindo-se degrupamento residencial com vrios blocos. Todos os blocos so similares econstrudos na mesma poca existindo, portanto uma uniformidade no conjunto.

Coberturarealizadairregularmente


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Foto n 6: Vista area do local.

Verifica-se que de uma forma geral no Condomnio houve colocaes deelementos arquitetnicos extras nas fachadas, diferentes dos existentes no projetooriginal. Alguns moradores resolveram instalar as cortinas de vidro, elementosnovos no contexto de fachadas. Este fato gerou enorme polmica constituindo deum caso pericial de alterao de fachada.

Para anlise do caso foi necessrio a pesquisa do novo elemento instaladoem algumas varandas, as cortinas de vidro, que constituem-se de um sistema depainis deslizantes que formam uma superfcie completamente transparente, sem autilizao de nenhum elemento vertical estrutural para sua sustentao, noexistindo qualquer obstculo visual que altere a harmonia da fachada.

Este sistema permite a remoo completa dos paneis de vidro, que podem

ser recolhidos para o interior, ficando a varanda totalmente aberta.No canto da instalao os painis podem ser completamente recolhidos por

meio de rodizios que permitem a modificao do eixo dos mesmos.

Esse sistema encontra-se demonstrado e pode ser observado no croqui aseguir.


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Croqui do sistema das cortinas de vidro.

No houve nenhuma modificao nos guarda corpos originais das varandas,tampouco nos revestimentos da fachada, apenas a colocao de painis tal comouma cortina na rea interna do apartamento.

Os painis so recolhidos em uma das extremidades e as varandas tornam-se totalmente abertas como pode ser verificado nas fotos a seguir.

Foto n 7: Instalao interna da cortina de vidro.


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Foto n 8: Instalao interna da cortina de vidro recolhimento dos painis.

No Condomnio verifica-se que algumas unidades utilizaram o sistema depainis de vidro nas suas varandas, porm verifica-se que outros elementoscolocados interferem de forma mais agressiva nas fachadas, tais como toldos e telasde proteo, que ocasionam a quebra de harmonia das fachadas.


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Foto n 9: Fachada do condomnio e elementos arquitetnicos colocados.

Foto n 10: Fachada do condomnio e elementos arquitetnicos colocados.


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Observa-se que o fechamento de varandas com painis internos de vidro temsido uma constante no Municpio do Rio de Janeiro, principalmente nas zonas oestee sul, onde a proximidade do mar ocasiona ventos fortes, maresia e a necessidade

de uma proteo interna para os moradores.Vrios casos tem sido observados, o sistema de painis de vidro deslizantesfunciona tal qual uma cortina de vidro, podendo ser totalmente recolhido, deixandoa varanda totalmente aberta tal como demonstrado nas fotos a seguir.



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Neste outro caso apresentado a cortina de vidro instalada no imvel, no foi

colocada sobre o guarda corpo e sim com um afastamento da fachada, tal como acolocao de uma cortina normal. Os painis de vidro so translcidos e noalteram em nada a esttica da fachada.


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Foto n 14: Fachada sem quebra da harmonia.

Como se trata de um novo elemento arquitetnico que vem sendo utilizado, alegislao anterior no possui parmetros para o caso. A Prefeitura ainda utiliza oDecreto Municipal de 1991 para julgar os casos, e considera os mesmos comofechamento de varanda, baseando-se no item 2.4.4 do Decreto n. 10.426, de 6 desetembro de 1991, que regulamenta as modificaes em edificaes multifamiliarese estabelece regras para fechamento de espaos abertos, tais como varandas ereas de cobertura, como transcrito a seguir:

2.4.4 Varandas, sacadas e salincias:2.1.4.1 Varandas projetadas e sacadas:Quando projetadas em balano so as seguintes as condies e restriesde sua utilizao:A em relao ao afastamento frontal:Podero ser balanceadas at 2,00m sobre o afastamento frontal mnimoexigido para o local ou aquele decorrente de acrscimo de pavimentos(afastamento progressivo). Podero ocupar toda a extenso da fachada,devendo observar afastamento de 1,50m divisa lateral do lote no caso de

prdio no afastado das divisas;B em relao aos afastamentos laterais, de fundos e entre edificaes:


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Podero se balanceados at 0,80m sobre o afastamento exigido, lateral, defundos e entre edificaes, guardados um mnimo de 2,50m at a divisacorrespondente, podendo ocupar toda a extenso da fachada. No caso de

edificao no afastada das divisas com afastamento nos fundos ou lote, asvarandas devero guardar uma distncia mnima de 1,50m em relao sdivisas laterais;C em relao a prismas:No permitido o balano sobre o espao mnimo determinado por prismasou reentrncias;D para efeito de clculo de ATE (rea Total de Edificao), ressalvadadisposio especfica do Regulamento de Zoneamento. Projeto deEstruturao Urbana (PEU ou Decreto, as varandas podero ter uma reatotal mxima de at 20% (vinte por cento) da rea til da respectiva unidade,sendo a rea excedente computada no clculo da ATE;E as varandas e sacadas no podero ser fechadas de piso a teto,salvo nas divises entre unidades;F para efeito de clculo de profundidade dos compartimentos (ventilaoe iluminao), no caso em que o balano ultrapasse 2,00m do plano dafachada, ser tomado como referncia o plano recuado 2m em relao aoalinhamento externo da varanda.

Como a utilizao dos painis de vidro tem sido uma constante, uma novalegislao encontra-se em estudo para permitir a regularizao da colocao de taiselementos. O Projeto de Lei Complementar n 10/2005 que est tramitando naCmara dos Vereadores do Municpio do Rio de Janeiro, permitir o fechamento devarandas, nica e exclusivamente por meio de envidraamento nos limites damesma, nas edificaes existentes e com habite-se, em prdios residenciaismultifamiliares com mais de 6 pavimentos inclusive, desde que no sedescaracterize a fachada.

No Projeto de Lei Complementar n 10/2005 sugere-se a alterao do textodo item E do artigo 2.4.4.1 do Decreto n 10.426, j demonstrado para a seguinteredao:

E As varandas e sacadas no podero ser fechadas na sua totalidade dopiso ao teto, salvo nas divises entre unidades independentes e nos casosprevistos nos dispositivos contidos nesta Lei Complementar.

COMENTRIOS FINAIS DO CASO 2:

O sistema de painis de vidro removvel no altera os elementosarquitetnicos da fachada, nem a uniformidade tampouco a harmonia, visto que sotransparentes e sem elementos verticais no podendo ser percebidos externamente.

O sistema de painis de vidro permite e proporciona um ambiente confortvelprotegendo as unidades residenciais da ao dos ventos e da chuva e de rudosdesagradveis sem alterar a fachada.

Como so elementos removveis no podem ser considerados fechamentos

em varanda, pois o fechamento se caracteriza pela instalao de elementos fixos enormalmente com batentes verticais.


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Dessa forma a colocao de painis de vidro deslizantes colocados emfachadas, de uma maneira geral, no so considerados modificaes de fachada,no alterando a harmonia nem a uniformidade do contexto.

CASO ESPECFICO no3: COLOCAO DE APARELHOS DE AR CONDICINADOE CONDENSADORES MODIFICAO DE FACHADA?

Outra causa constante de litgios a instalao de aparelhos de arcondicionado nas fachadas. Normalmente nas fachadas principais das edificaesos aparelhos so instalados em vos destinados a essa finalidade no ocasionandoquebra de uniformidade e harmonia do contexto.

Muitas situaes diferenciadas podem ocorrer e o perito dever estarpreparado para analisar cautelosamente cada uma delas, sempre observando a

legislao pertinente a cada caso.Uma situao de colocao de ar condicionado em painel de vidro principalde uma fachada gerou uma causa pericial, visto que o aparelho instalado em alturadiferente do padro da edificao retirou a viso lateral da orla martima que aunidade vizinha tinha, ocasionando rudos e modificando a harmonia e uniformidadedo contexto, visto que apenas um aparelho estava desalinhado em relao aosdemais existentes.

Em outra situao o vo para a instalao de aparelho de ar condicionado foirealizado na faixa lateral da fachada de fundos da edificao, junto ao pilar desustentao. Tal fato ocasionou um litgio e no havia a menor dvida sobre aconcluso pericial, visto que o aparelho quebrava totalmente a harmonia da fachada

de fundos, e foi instalado de forma arbitrria sem o devido cuidado com aproximidade do pilar, podendo inclusive gerar problemas de ordem estrutural.


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Foto n 15: Fachada de fundos com instalao de aparelho em posio indevida.

Foto n 16: Fachada de fundos com instalao de aparelho em posio indevida.


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Outras situaes de litgio relacionam-se a instalao do novo sistema split,que necessita de um condensador. A instalao do condensador normalmente realizada nas reas de prismas internos das edificaes.

O sistema Split constitudo de dois equipamentos, sendo estes a unidadeevaporadora (interna) e a unidade condensadora (externa), os quais so unidosentre si atravs de tubulaes de cobre.

No caso que ser demonstrado a seguir os condensadores foram instaladosno lado externo da edificao e colocados sobre uma estrutura metlica fixada naparede bem acima da unidade 102 como demonstra a foto a seguir.

Foto n 17: Vista da instalao dos condensadores sobre estrutura metlica naunidade 202.

A estrutura metlica fixada na parede da fachada de fundos da edificaoalm de ser considerada uma modificao de fachada, com quebra total daharmonia e uniformidade, gera impactos de vizinhana, uma vez que o aparelhotrepida na estrutura de fixao gerando rudos indesejveis.

IMPACTOS DE VIZINHANA:

O relatrio de impacto de vizinhana, por definio da Lei Orgnica, consisteem um instrumento relacionado com as repercusses significativas das construessobre o ambiente urbano. Seu contedo bsico a caracterizao da construo, odiagnstico da rea de influncia, e a avaliao de impactos significativos (DecretoFederal 99.274/94).

O Estatuto da Cidade Lei n 10.257/01 trouxe um novo instrumento decontrole da Poltica Urbana: o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV), disciplinadonos artigos 36 a 38 da Seo XII, semelhante ao Estudo Prvio de ImpactoAmbiental (EIA), voltado para questes urbansticas.

Conforme artigos 36 a 38 tm-se:


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Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privadosou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de estudo prvio

de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes deconstruo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal.Art. 37. O EIV ser executado de forma a contemplar os efeitos positivos

e negativos do empreendimento ou atividade quanto qualidade de vida dapopulao residente na rea e suas proximidades, incluindo a anlise, nomnimo, das seguintes questes:

I adensamento populacional;II equipamentos urbanos e comunitrios;III uso e ocupao do solo;IV valorizao imobiliria:V gerao de trfego e demanda por transporte pblico;

VI ventilao e iluminao;VII paisagem urbana e patrimnio natural e cultural;Pargrafo nico. Dar-se- publicidade aos documentos integrantes do

EIV, que ficaro disponveis para consulta, no rgo competente do PoderPblico municipal, por qualquer interessado.

Art. 38. A elaborao do EIV no substitui a elaborao e a aprovao deestudo prvio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislaoambiental.

A instalao do suporte de ar condicionado na fachada de fundos da edificaopode ser considerada uma modificao de fachada.

Os principais impactos gerados pela instalao do suporte doscondensadores so:

Rudos a instalao do suporte com condensadores sobrepostos vemocasionando rudos alm dos permitidos pela legislao visto a trepidao dosequipamentos sobre o aramado. Emisso de calor a instalao avana sobremaneira na rea aberta daedificao ficando sobreposta a unidade 102 e gerando calor sobre a mesma. Falta de manuteno pelo fato de avanar em rea aberta da edificao, ficasujeita ao acmulo de lixo e detritos que lanado pelas unidades localizadas

acima, provocando mau cheiro e a possibilidade da presena de roedores e insetos. Insegurana a instalao da estrutura metlica para suporte doscondensadores facilita o acesso unidade 102, imediatamente abaixo do mesmo. Riscos de incndio e problemas nas instalaes com acesso difcil parareparos. Poluio visual com alterao da fachada.

De acordo com o Cdigo Civil existem artigos claros que probem a alteraoda fachada, tal qual o artigo 1336:

Art. 1.336. So deveres do condmino.

I Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraesideais;


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II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as

utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dospossuidores, ou aos bons costumes.A instalao de aparelhos de ar condicionado, no presente caso,

considerada uma alterao de fachada, pois no se trata da instalao de umaparelho condensador, como j existem outros no mesmo local, mas sim dacolocao de um grande suporte aramado de apoio aos condensadores, que seprojeta de forma agressiva sobre a rea aberta da fachada dos fundos.


A instalao do suporte para apoio dos equipamentos de ar condicionado

realizada na unidade 202 est inadequada, ocasionando uma srie de problemas naunidade 102, impactos de vizinhana e modificao da fachada com poluio visualno local.

Os casos de alteraes em fachadas podem ser verificados em diversasjurisprudncias sobre o assunto, tal como no caso de instalao de ar condicionado,onde sempre se observa a conveno condominial e o regimento interno daedificao, tal como na jurisprudncia apresentada a seguir.

2008.001.64250- APELACAODES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 29/04/2009 - SETIMA CAMARA CIVEL

CONDOMINIO DE EDIFICIOINSTALACAO DE APARELHOS DE AR CONDICIONADOALTERACAO DA FACHADAINOBSERVANCIA DA CONVENCAOIMPOSSIBILIDADE

AO DE OBRIGAO DE FAZER. INSTALAO DE APARELHO DE ARCONDICIONADO DO TIPO "SPLIT" EM DESACORDO COM O REGIMENTOINTERNO DO CONDOMNIO. EXISTNCIA DE OUTRAS MANEIRAS PARAINSTALAO DO APARELHO SEM INFRINGIR O REGIMENTO INTERNO OU

ALTERAR A FACHADA DO CONDOMNIO. CONFIRMAO DA SENTENA.DESPROVIMENTO DO RECURSO.

CASO ESPECFICO no 4: PINTURA EM COR DIFERENCIADA DA EMPENA MODIFICAO DE FACHADA?

Est percia se realizou em uma edificao residencial multifamiliar coladanas divisas com 6 pavimentos tipo e quatro apartamentos por andar. Houve aocupao no primeiro pavimento, das reas de prisma de ventilao e iluminao.


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Como o imvel localiza-se no pavimento trreo, tem acesso direto as reas deprisma de ventilao e iluminao localizadas na lateral e fundo da edificao, essasreas encontram-se demonstradas na planta baixa a seguir.

Planta baixa da unidade 103

O conflito referia-se a pintura das paredes da rea existente no prisma deventilao e iluminao localizado nos fundos da edificao. Em vistoria verificou-seque tal rea realmente est com a pintura diferenciada, porm encontra-se comoaprovado originalmente sem nenhuma cobertura. O imvel vizinho de nmero 104realizou um acrscimo e modificao cobrindo a referida rea de fundos como serdemonstrado em fotos.

Prisma na rea lateralda edificao

Prisma de ventilao eiluminao localizado nos

fundos da edificao


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Fotos n 18 e 19: rea pintada em cor diferenciada e fechamento realizado naunidade vizinha na fachada de fundos da edificao

Conforme Conveno Condominial, no artigo 10 no se permite a pintura deparedes tanto nas fachadas principais como nos fundos em cor diferenciada, talcomo transcrito a seguir:

Artigo 10 expressamente vedado a qualquer dos co-proprietrios: a)decorar ou pintar as paredes, tanto das fachadas, como dos fundos, eesquadrias externas, com tonalidades ou cores diversas, das empregadas noconjunto do Edifcio, sendo que as pinturas externas s podero ser feitas soba superviso do Sndico, mediante contribuio dos co-proprietrios, depois deaprovada o respectivo oramento pela Assemblia Geral...


Na rea dos fundos da unidade 103 existe uma rea de prisma de ventilao

que se encontra integrada ao apartamento com acesso pela sala de estar. Essarea possui as paredes pintadas em cor diferenciada ao restante da edificao.

A unidade 104 vizinha a unidade 103, possui a mesma rea nos fundos daedificao e realizou o fechamento da mesma, alteando o muro de divisa comcobog cermico vazado e cobrindo com telhas.

Em ambos os casos houve alterao na fachada de fundos da edificao quepara sua manuteno depende da concordncia dos demais condminos e no casodo fechamento de rea da regularizao de acrscimo junto a Municipalidade.


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CASO ESPECFICO no 5: INSERO DE ELEMENTO DE MODIFICAO DETEXTURA NA PAREDE RECUADA DA VARANDA NA COBERTURA DAEDIFICAO MODIFICAO DE FACHADA?

Outro caso interessante, entre tantos analisados, refere-se tambm a umaedificao pertencente a um grupamento de edificaes similares na zona oeste doRio de Janeiro.

No apartamento de cobertura duplex existe uma grande rea de terrao naunidade sendo que a parte aberta da varanda encontra-se a 5 metros de distnciado cmodo existente no pavimento.

Em projeto de decorao o arquiteto instalou trelias de madeira sobre aparede do cmodo localizado na cobertura recuado da fachada 5 metros, apenaspara dar uma textura e charme arquitetnico para os usurios da unidade,compondo dessa forma seu projeto de interior.

Essa textura foi pintada exatamente na mesma cor da fachada principal daedificao, no sendo percebida no contexto.

De qualquer forma, a colocao da textura gerou polmica e ao pericial.

A colocao desse elemento decorativo afastado 5 metros da face da fachadaprincipal ocasiona modificao de fachada?

CONCLUSES E RECOMENDAES

So considerados fachadas as faces de um imvel. Existem as fachadas:frontal, laterais, de fundos e internas, normalmente as fachadas laterais sodenominadas empenas.

O elemento arquitetnico representa os elementos construtivos de umaedificao. Nas fachadas, todos os elementos inseridos nas faces podem serconsiderados elementos arquitetnicos, tais como: esquadrias; pilares; beirais;

ornatos; vidros; prgulas; telhados; coberturas entre outros.Os elementos arquitetnicos inseridos ou retirados das fachadas podem geraralteraes interferindo na uniformidade e na harmonia. No estudo do impacto dasmodificaes de fachada importante se diferenciar os conceitos de uniformidade eharmonia, pois muitas vezes nas anlises dos diversos casos, os conceitos seconfundem gerando concluses precipitadas que podem prejudicar as partes.

No h uma forma de se generalizar os casos de modificaes de fachada.Cada caso dever ser analisado cautelosamente, considerando a legislao vigente,as convenes condominiais, os impactos de vizinhana.

O perito dever analisar os impactos gerados pelas modificaeseventualmente realizadas, analisando o contexto como um todo, verificando se

houve uma quebra de harmonia do conjunto e se as modificaes esto ou noocasionando problemas na edificao.


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BIBLIOGRAFIA

Cdigo de Obras do Municpio do Rio de Janeiro.

Feigelson Deutsch, Simone Apostila de Legislao Edilcia PsGraduao em Avaliaes e Percias de Engenharia IEL/ UFF, 2003.

Macedo, Silvio Sorares Paisagismo e Paisagem. Paisagem e ambiente:ensaios:5. So Paulo, FAU/USP.

DICIONRIO AURLIO BSICO DA LNGUA PORTUGUESA, Editora NovaFronteira, Rio de Janeiro, 1988.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 13.752 Percias de Engenharia na Construo Civil, Rio de Janeiro, 1996.

Cdigo Civil Editora Auriverde Rio de Janeiro, 2004.

Estatuto da Cidade - Lei n 10.257/01 Senado Federal SecretariaEspecial de Editorao e Publicaes Subsecretaria de edies tcnicas Braslia 2006;

Lucia Martins Soares, In Dalari e Ferraz, Adilson Abreu e Srgio, Coord.Estatuto da Cidade. Comentrios Lei Federal 10.257/2001, 1 ed. SoPaulo: Malheiros, 2002

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