Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP Departamento de Engenharia de Construo Civil

ISSN 0103-9830

BT/PCC/566 Parmetros e conceitos dos custos

de infra-estrutura em uma cidade mdia

Escola Politcnica da Universidade de So Paulo

Departamento de Engenharia de Construo Civil

Boletim Tcnico Srie BT/PCC

Diretor: Prof. Dr. Jos Roberto Cardoso

Vice-Diretor: Prof. Dr. Jos Roberto Piqueira

Chefe do Departamento: Prof. Dr. Alex Kenya Abiko

Suplente do Chefe do Departamento: Prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso

Conselho Editorial Prof. Dr. Alex Kenya Abiko Prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr. Prof. Dr. Orestes Marraccini Gonalves Prof. Dr. Vanderley Moacyr John Prof. Dr. Cheng Liang Yee

Coordenadora Tcnica Prof. Dr. Silvia Maria de Souza Selmo

O Boletim Tcnico uma publicao da Escola Politcnica da USP/ Departamento de Engenharia de Construo Civil, fruto de pesquisas realizadas por docentes e ps-graduados desta Universidade.

Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP Departamento de Engenharia de Construo Civil

ISSN 0103-9830

BT/PCC/566 Parmetros e conceitos dos custos

de infra-estrutura em uma cidade mdia

Evandro Jos da Silva Eloy Luiz Reynaldo de Azevedo Cardoso

So Paulo 2011

O presente trabalho parte da dissertao de mestrado apresentada por Evandro Jos da Silva Eloy sob orientao do Prof. Dr. Luiz Reynaldo de Azevedo Cardoso. Custos de infra-estrutura: parmetros de uma cidade mdia do interior do estado de So Paulo defendida em 01/06/2010, na EPUSP.

A ntegra da dissertao encontra-se disposio com o autor, na Biblioteca de Engenharia Civil da Escola Politcnica/USP e na pgina: http://www.teses.usp.br/.

A referncia bibliogrfica deste boletim deve ser feita conforme o seguinte modelo: ELOY, E. J. S.; CARDOSO, L. R. A. Parmetros e conceitos dos custos de infra-estrutura em uma cidade mdia. So Paulo: EPUSP, 2011. 15 p. (Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP, Departamento de Engenharia de Construo Civil, BT/PCC/566)

FICHA CATALOGRFICA

Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP. Departamento de Engenharia de Construo Civil. n.1 (1986) - . -- So Paulo, 1986-

Irregular. Contedo deste nmero: Parmetros e conceitos dos custos de infra-estrutura em uma cidade mdia / E. J. S. Eloy, L. R. A. Cardoso (BT/PCC/566)

ISSN 0103-9830

1.Construo civil I.Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento de Engenharia de Construo Civil

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Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP. Departamento de Engenharia de Construo Civil. Parmetros e conceitos dos custos de infra-estrutura em uma cidade mdia Evandro Jos da Silva Eloy Prof. Dr. Luiz Reynaldo Azevedo Cardoso

RESUMO

A quantificao dos recursos financeiros para execuo de uma obra de infra-estrutura urbana tarefa complexa cujo grau de preciso depende de inmeros fatores. Consistem no estabelecimento do conjunto de atividades, sua ordenao e qualificao, considerando a influncia dos fatores locais. Dessa forma, orar pressupe o conhecimento do processo produtivo, instalaes de apoio, mobilizao de equipamento, utilizao de insumos, fiscalizao, acompanhamento tcnico e a desmobilizao final. Este trabalho explana sobre esses mltiplos conceitos e apresenta os parmetros de custos para uma cidade mdia do interior do estado de So Paulo. Atravs de Estudo de Casos calcula os custos de urbanizao por metro quadrado de rea bruta e por lote atendido, comparando-os com os valores de referncia.

Palavra-chave: Custos. infra-estrutura. oramento. composies unitrias

ABSTRACT

The quantification of financial resources for the implementation of a urban work infrastructure is a complex task and its precision depends on many factors. They consist in establishing the set of activities, its ordering and its qualification, considering the influence of local factors. Thus, making a budget requires knowledge of the production process, support facilities, mobilization of equipment and use of inputs, technical monitoring and final demobilization. This paper explains about those several concepts and it presents the cost parameters for an average size city in the state of Sao Paulo. Through Case Studies the urbanization cost per square meter of gross floor area and attended lot is estimated, comparing them with the reference values.

Keyword: Costs. infrastructure. budget. united price.

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1 Introduo

Esse Boletim Tcnico foi baseado na dissertao Custos de infra-estrutura: Parmetros de uma cidade mdia do interior do estado de So Paulo tm por objetivo estimar, analisar e sistematizar os custos para implantao de infra-estrutura urbana (drenagem, pavimentao, gua, esgoto, energia eltrica e arborizao) em parcelamentos de solo realizados em uma cidade mdia do interior do estado de So Paulo. Para sua realizao adotou-se o seguinte mtodo:

Levantamento e pesquisa de dados em 10 loteamentos de uma cidade mdia do interior de So Paulo, onde se procurou delimitar o objeto estudado.

Utilizao da tcnica de oramentao convencional como instrumento pelo qual foram levantados os servios realizados, suas quantificaes e provveis composies de custos unitrios, atravs da identificao dos elementos constituintes dos subsistemas.

Sistematizao de informaes, detalhando os instrumentos pelos quais foram documentados os critrios, definies, regras, premissas e restries do modelo adotado e a apresentao dos clculos organizados em tabelas e anexados no final do trabalho.

Pesquisa de Preos de Insumos: A pesquisa de mercado de preos de equipamentos, materiais e mo de obra foi realizada utilizando-se a metodologia do DNIT.

2 Sistemas de infra-estrutura urbana

Genericamente um sistema1 pode ser definido pelos seus elementos, pelos seus atributos (que podem ser percebidos e mesurados) e pelos relacionamentos entre suas partes e os seus atributos ou ainda, com igual significado, pela sua estrutura, comportamento e conexes.

Neste contexto, infra-estrutura urbana pode ser descrita como o conjunto das instalaes necessrias s atividades humanas, tais como rede de esgotos e de abastecimento de gua, energia eltrica, coleta de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.

Visam no aspecto social propiciar condies adequadas de moradia, trabalho, sade, educao, lazer e segurana. No Aspecto econmico, o desenvolvimento das atividades produtivas e no aspecto institucional, os meios necessrios ao desenvolvimento das atividades poltico-administrativas. (ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, p.2).

Os sistemas de infra-estrutura urbana so classificados pelos seus subsistemas tcnicos setoriais, pela posio dos elementos que os compem (ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, P.5 A 17) e pelo seu princpio de funcionamento. (MASCAR; YOSHINAGA, 2005 P.20).

Os subsistemas que compem a parte fsica da infra-estrutura urbana compreendem os seguintes elementos:

1 PIDWIRNY, M. (2006). "Definitions of Systems and Models". Fundamentals of Physical Geography, 2nd Edition. Disponvel em: http://www.physicalgeography.net/fundamentals/4b.html - Acessado em 31/07/2009

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Redes de Servios: Compostas pelas redes e estruturas que distribuem e viabilizam os servios, seus custos so influenciados pelo traado, topografia, materiais e exigncias dos concessionrios. a parte mais cara do sistema.

Ligaes Prediais: So as ligaes das instalaes prediais s redes de servios. Seus custos vinculam-se a tipologia adotada para as redes pelos concessionrios, distncia at a interligao e aos volumes.

Equipamentos Complementares: So dispositivos individualizados, dos diferentes subsistemas. Relacionam-se ao processo de proviso das infra-estruturas. Deles fazem parte as infra-estruturas e instalaes operacionais de saneamento bsico (gua, esgoto e drenagem pluvial) e de energia eltrica, gs (natural ou artificial) e comunicaes.

3 Custos em engenharia

Para Cardoso (1993) a abordagem dos custos sob a tica conceitual possibilita identificar as variveis que influenciam seu comportamento. Nesse contexto a primeira diferenciao refere-se de custos e preos. Para o autor a maior parte dos pesquisadores atribuem a palavra custo o significado de despesa, gasto ou valor pago para se adquirir algum bem ou servio. Valor, entretanto pode ser subjetivo, pois est associado menor ou maior utilidade do bem ou servio. Para Moreira (2001, p.26 a 29) valor refere-se ao tempo, ao lugar, a finalidade e as partes interessadas. So por natureza, previses sujeitas s incertezas e no podem ser determinados por frmulas e clculos.

O custo de uma obra constitudo pelos insumos e pelos seus custos indiretos. Para o DNIT (2008, v.1, p.2) podem ser definidos quatro tipos:

1. Custos unitrios: So aqueles necessrios execuo de uma unidade de servio.

2. Custos de produo: Parmetros tcnicos obtidos atravs de uma seqncia de operaes, conhecendo-se os servios, quantidades e as quantidades de insumos para produo de cada unidade de servio.

3. Custo de referncia: So custos unitrios compostos de forma genrica, sem considerar nenhum aspecto particular da obra.

4. Custo para oramento: So custos unitrios compostos para orar uma obra especfica e que consideram as condies locais.

Um aspecto que merece especial considerao como cada uma das parcelas dos custos incidem na formao do preo de uma obra ou servio e diversos autores procuram elucidar a questo.

De acordo com Parga (1995) podem ser distinguidos cinco grupos de custos: os diretos, os indiretos, os acessrios, o lucro e a correo monetria Os custos diretos esto ligados diretamente aos servios e so obtidos nos quantitativos de projeto. Os indiretos no so parte integrante do servio apesar de essencial para sua obteno. Por esta razo, juntos so denominados de custos produtivos. Os custos acessrios incidem de forma dissimulada. Para o autor so exemplos os financiamentos e as retenes de parte do valor das medies pelo contratante. A correo monetria objetiva proteger da perda do poder aquisitivo da moeda, no alterando, porm a sua substncia (PARGA, 1995, p.13).

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Para Trajano (1985, apud Dias, 2006, p.30), custos diretos so relacionados direta e exclusivamente com o produto em execuo [...] custos indiretos, so aqueles que no se relacionam diretamente com um produto ou parte dele, ou que no convm que sejam imputados diretamente, por razes econmicas ou dificuldades prticas, devendo ser apropriados separadamente e imputados aos produtos atravs de mtodos de rateio.

Para Tisaka (2006, p.39) o custo direto resultado da soma de todos os custos unitrios dos servios, obtidos pela multiplicao dos consumos dos insumos sobre os preos de mercado, multiplicados pelas quantidades, mais o custo da infra-estrutura para realizao da obra.

Para Gadelha (2006, p.23), detectam-se dois grupos de custos:

No primeiro grupo, encontra-se o conjunto de custos ligados diretamente s quantidades da planilha e s se alteram quando o tempo necessrio a realizao da atividade comprimido, exigindo uma injeo de recursos e provocando seu aumento. Os custos dos materiais, mo-de-obra, administrao, consultorias, instalaes, juros, impostos, etc., que pela relao direta com as quantidades so denominados custos diretos. A mo-de-obra, componente principal dos custos unitrios deste grupo, apresenta sensibilidade com relao ao prazo, sofrendo acrscimo tanto no ndice fsico (hora / unidade), quanto no preo, na medida em que a atividade acelerada.

O aumento do ndice fsico est relacionado perda de produtividade que ocorre quando a rea de trabalho de cada operrio comprometida e o preo da hora aumenta devido aos custos extraordinrios. Nos equipamentos o preo unitrio pode ser reduzido aumentando-se a quantidade de horas de trabalho por ms, pois a depreciao e os juros, apropriados mensalmente tm relevncia no custo horrio.

Os materiais no sofrem influncia da reduo do prazo a no ser que ultrapassem a capacidade de abastecimento do mercado. Conclui o autor que o custo total do primeiro grupo inversamente proporcional ao prazo, a partir do instante em que os trabalhos comeam a ser desenvolvidos de forma pressionada, fugindo a normalidade.

No segundo grupo esto os custos relacionados totalidade do projeto que individualmente, no se relacionam com a durao de cada atividade, mas so proporcionais ao prazo da obra e so denominados custos indiretos. Dentro de certo limite, o aumento das quantidades no os altera. (GADELHA, 2006, p.25 e 26).

Para o DNIT (2003, p.8 a 10) muitos dos itens de custo que so classificados como indiretos no tm esta caracterstica conceitual e somente os custos relativos administrao da obra seriam indiretos. Nesse aspecto devem ser considerados enfoques distintos. Sob o ponto de vista do executor da obra, os custos indiretos se limitam parcela da administrao absorvida pela obra e a classificao do custo de um servio est relacionada planilha de preos. Todos os itens objetos de cotaes especficas e pagos por medio so custos diretos. Sob o ponto de vista do contratante a distino entre custos diretos e indiretos est vinculada aos itens que esteja disposto a fiscalizar, medir e pagar de forma individualizada.

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4 Noes bsicas sobre oramentos

Um oramento a avaliao do custo total da obra tendo como base preos dos insumos praticados no mercado ou valores de referncia e levantamentos de quantidades de materiais e servios. [...] IBRAOP (2006).

Os oramentos podem ser estimados com a utilizao de tabelas, ndices de preos, consultas a fornecedores ou atravs de simples avaliaes baseadas no bom senso ou descritivos baseados em composies de custo, alicerado nos custos unitrios dos componentes do servio e em quantitativos elaborados com base em projetos e especificaes. DNIT (2008, vol.1, p.100).

O oramento o ato, atributo ou efeito de orar. Para Gadelha (2006, p.17) orar significa, antes de tudo, equacionar, criticar e solucionar os problemas referentes qualidade, quantidade e seus respectivos custos.

Para o Departamento de Defesa norte-americano2 (2002, p.15), sua elaborao precede o estabelecimento de suposies, regras, premissas e restries e estruturados os servios, garantindo que todos os itens esto contemplados e eliminando a dupla incidncia de atividades. Com as informaes coletadas inicia-se o processo de compilao do banco de dados, identificando as fontes, custos, tcnicas e informaes utilizadas.

Para verificao do modelo so estimados os custos dos principais elementos e dos custos totais, verificando sua razoabilidade. Os oramentos so validados com a identificao e justificao dos mtodos empregados, critrios da seleo, documentao das etapas (incluindo definies, regras e premissas, fontes e os processos de anlise) e a concluso a que se chegou.

Com relao aos mtodos de abordagem, variam de acordo com os dados disponveis. Em geral so utilizadas quatro abordagens tendo cada uma seus pontos fortes e limitaes. So elas: a abordagem de engenharia, paramtrica, por analogia e considerando as opinies de especialistas.

4.1 Oramentao convencional

Estabelecidas as regras e selecionadas as composies, adota-se os critrios de validao dos dados, o mtodo de abordagem a ser utilizado e a tcnica para oramentao.

Na abordagem de engenharia predomina a tcnica de oramentao por composies de custos unitrios, entendida como a definio qualitativa e quantitativa de todos os insumos necessrios realizao de uma unidade de um servio. O somatrio de todos os servios, suas unidades de medida e quantidades so denominados custos diretos.

Na elaborao das composies unitrias deve-se proceder a adequao tecnolgica das composies ao servio a ser orado.

A composio e produo das equipes mecnicas podem ser determinadas por mtodos tericos ou por mtodos empricos onde so realizadas medies em campo (DNIT, 2003, vol.1, p.77 a 79). Nesse trabalho partir dos mtodos tericos adaptou-se as composies considerando-se a produtividade esperada nas condies e os equipamentos utilizados.

2 Department of the Army. Cost and Economic Analysis Center. Cost Analysis Manual, 2002. Disponvel em: http://www.stormingmedia.us/18/1837/A183734.html Acesso em: 8 set. 2009.

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4.2 Quantificao de servios, composies e insumos

Um item responsvel pela grande variabilidade dos oramentos refere-se s quantificaes dos insumos (equipamentos, mo de obra, encargos sociais e materiais) necessrios realizao de uma unidade de produo e quantificao de cada servio a ser realizado.

4.2.1 Equipamentos Os equipamentos influenciam significativamente nos custos das obras de

infra-estrutura. De acordo com DNIT (2003, vol.1, p.76) no clculo dos seus custos horrios so considerados os custos de propriedade (depreciao, custo de oportunidade do capital, seguros e impostos), os custos de manuteno (reparos, desgaste de peas, material rodante ou pneus) e os custos de operao (combustvel, filtros, lubrificantes e mo-de-obra de operao).

Os equipamentos trabalham em ciclos3. O tempo de durao do ciclo determina um intervalo que o equipamento realiza certa quantidade de servio. A quantificao do servio realizado durante um ciclo e seu tempo total de durao fundamental para a determinao da produo horria do equipamento e para dimensionar o restante dos equipamentos..

No DNIT (2003, vol.1, p.77) os conceitos e o modelo matemtico adotados no clculo dos preos unitrios consideravam dois perodos de tempo diferentes na atuao dos equipamentos: hora operativa e hora improdutiva. Na hora operativa, o equipamento trabalha normalmente, sujeito s restries devidas ao fator eficincia. Na hora improdutiva, o equipamento est parado, com o motor desligado.

Em conseqncia o custo horrio operativo calculado somando-se os custos horrios de depreciao, operao, manuteno e mo-de-obra. O custo horrio improdutivo igual ao custo horrio da mo-de-obra e no se consideram outros custos, pois estes ocorram ao longo da vida til.

Na nova metodologia do DNIT (2008, vol.1, p.6) foi eliminado o custo improdutivo nas composies de custos, pois considera que o valor da hora improdutiva representa em mdia menos de 2% do valor final da obra e efetuada sua incluso como um de percentual do custo horrio e foi adotado em 3% (DNIT 2008, vol.1, p.70). Os custos dos equipamentos em obras de infra-estrutura apontam divergncias na metodologia de clculo dos valores horrios, na sua produtividade para o clculo de sua incidncia na composio dos servios, sendo muitas vezes questionados em Tribunais.

Nesse aspecto, Chimara, J. C.; Greilberger, J. P. C; Tiveron, V. P. M. (2006) 4, mostram que cerca de sessenta por cento dos itens de servios utilizam equipamentos e que estes representam 34% do custo das obras de pavimentao, 44% de drenagem e 15% de obras de arte. Os autores analisando a metodologia de clculo do custo horrio de um caminho mostram que os parmetros da TCPO 12 (Editora Pini) levam a valores 33% superiores aos da Prefeitura de So Paulo e recomendam que os custos calculados pelos mtodos tericos sejam comparados como valor de locao.

3 Conjunto de aes ou movimentos que o equipamento realiza desde sua partida, de uma

determinada situao, at seu retorno, que marca o incio de um novo ciclo. 4 Economicidade em Obras Pblicas: O Custo de Equipamentos em Obras de Infra-Estrutura

Disponvel em: http://www2.tce.pr.gov.br/xisinaop/Trabalhos/ Acesso em 12/10/2009

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Por sua vez, a depreciao deve ser compatvel com a vida til e valor dos equipamentos usados. Lembram que a produtividade dos equipamentos deve ser verificada nos itens de composio de servios, podendo levar a distores to importantes quanto seu custo horrio.

4.2.2 Mo de obra Segundo Gadelha (2006, p.34) O custo direto da hora / homem o valor

definido para a categoria escoimada dos incrementos diversos que o empregador dever adicionar, definidos por lei e as necessidades inerentes.

Em geral, adotam-se os pisos salariais acordados nas Convenes Coletivas de Trabalho. A tabela bsica Padro Salarial da Mo-de-Obra, do DNIT (2003, Vol.1, p.30), considera os padres salariais das categorias para as cinco regies brasileiras: Norte, Nordeste, Sul, Centro-Oeste e Sudeste. Divide os trabalhadores em seis categorias: operadores de mquinas, veculos e equipamentos, tcnicos, encarregados, operrios qualificados, profissionais no qualificados e trabalhadores em condies especiais.

Aponta padro salarial diferenciado para regio Sudeste nos Estados do Rio de Janeiro, So Paulo e Minas Gerais. Isto se deve a disparidade regional. Enquanto que nos Estados do Rio de Janeiro e So Paulo os valores so superiores ao restante do territrio, Minas Gerais apresenta os valores mais baixos do Brasil. Supera os valores da regio Nordeste (mdia regional mais baixa), apenas nas categorias profissionais no qualificadas e especiais. No geral aponta valores inferiores a regio Norte (2. pior mdia).

4.2.3 Encargos sociais Um dos aspectos mais discutidos na construo civil so os valores

indiretos imputados sobre o valor da mo de obra. Encargos Sociais so encargos exigidos pelas Leis Trabalhistas ou resultantes de acordos sindicais adicionados aos salrios dos trabalhadores. De acordo com Tisaka (2006, p.86) podem ser estabelecidos trs nveis: Encargos Bsicos e Obrigatrios, Encargos Incidentes e Reincidentes e Encargos Complementares.

Para Freire (2005, p.2) o oramento estimativo de encargos sociais da construo civil objeto hoje de diversos estudos dentro e fora do corpo da administrao pblica [...]. Analisando 8 autores (Pini Sistemas, maio de 2000, Sistema Boletim de Custos, agosto de 2002, Fundao Getulio Vargas, dezembro de 2002, EMOP, 1998, Sinduscon-Rio, outubro de 2002, Paulo Roberto Vilela Dias, janeiro de 2001, Fernando Morethson Sampaio, 1993 e Walid Yazigi, 2003), mostra que os resultados apresentam pequena variao.

Freire (2005) observa que os horistas recebem mais rigor no clculo, pois esto vinculadas forma de apropriao dos custos na construo civil. Entre os horistas, os resultados dos autores so prximos, exceo de Yazigi. Os nmeros adotados so Sinduscon-Rio: 132,15%, FGV: 122,58%, EMOP: 128,56%, SBC: 122,39%, Dias: 125,00%, Sampaio: 121,40%, Pini Sistemas: 124,40% e Yazigi: 79,80%. Conclui que as discrepncias apontadas revelam a fragilidade dos nmeros a que chegam os autores e a fragilidade dos preos de referncia indicados pelos diversos sistemas de custos para a oramentao da construo civil. (FREIRE, 2005, p.6)

O DNIT adota o percentual de 126,30% para horistas. Tisaka (2006, p.87) na metodologia utilizada pelo Instituto de Engenharia, calcula este valor em 176,08% para horistas e 125,67% para mensalistas.

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4.2.4 Materiais Segundo Padilha (2000, p.13 21) em termos genricos, materiais de

engenharia so todos os materiais do universo que o homem utiliza para fazer coisas. Parte desses materiais, no estado slido, pela sua estrutura atmica e ligaes qumicas so classificadas em quatros grupos principais: materiais metlicos, cermicos, polimricos ou plsticos e compsitos e novos grupos emergem decorrentes das inovaes tecnolgicas, tais como: materiais semicondutores, supercondutores, polmeros condutores e silicones.

Segundo a NBR. 5706:1977, material de construo todo produto, natural ou elaborado empregados em uma obra. So classificados em materiais simples, elementos (semiterminados, simples e compostos), e conjuntos funcionais denominadas componentes da construo.

Padilha (2000, p.13 21) afirma que o preo talvez seja a principal caracterstica de um material. Ao selecionar os materiais para um determinado produto acabado, alm das exigncias em termos de propriedades, o engenheiro tem que levar em conta o preo.

Em geral, as perdas so as estimadas atravs dos mtodos tericos expressos nas composies de custos unitrios. Os preos de aquisio dos materiais consideram os preos praticados no comrcio atacadista para pagamento vista, acrescida da carga tributria do Estado e o frete at a obra.

4.3 Preos em engenharia

Para o DNIT (2008, p.2 a 16) O preo baseado nos custos de produo acrescido do lucro que o executor pretende obter. No entanto, como parmetro comercial funo de quanto o contratante est disposto a pagar e no final ser fruto de acordo negociado. Na nova metodologia todos os custos indiretos so apropriados na prpria obra de acordo com a expresso:

Preo de Venda = Custo Direto Total + (PIS + COFINS + ISS + margem + risco + custos financeiros).

O lucro designado pela sigla BDI (Budget Difference Income) traduzido como Benefcios e Despesas Indiretas ou Bnus e Despesas Indiretas e incide sobre todos os gastos tendo a obra como fato gerador.

Nesse trabalho verificou-se que os preos efetivamente cobrados pelas empresas para contratao por empreendedores privados eram semelhantes e menores do que os custos obtidos atravs da oramentao convencional utilizando as bases de dados existentes.

Dessa forma, concluiu-se que as produtividades das equipes mecnicas adotadas pelas empresas na formao de seu preo eram as medidas em campo e que, em pequenas obras de urbanizao de glebas, em condies de livre concorrncia, os riscos eram minimizados pelas empresas locais.

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5 Parmetros de custos para infra-estrutura urbana

O presente estudo foi realizado na cidade de Ourinhos (SP), situada a 375 km da Capital. Preliminarmente foram analisados projetos aprovados na cidade entre os anos de 1991 e 2008.

Neste perodo, segundo dados coletados foram implantados 49 loteamentos5 e produzidos 8.867 lotes urbanizados, com 3.770.916,22 m2 de rea bruta. Para o estudo de caso foram analisados 10 loteamentos com 414.527,58 m2 de rea bruta totalizando 1.109 lotes.

Para oramentao foram estabelecidos 12 tipos de obra ou servios, selecionados 139 composies de custos unitrios e especificados e orados 248 insumos, incluindo 179 materiais, 22 categorias de mo de obra e seus encargos sociais, 25 equipamentos e 3 tipos de servios de terceiros. A data base dos oramentos novembro de 2009.

Os loteamentos estudados tiveram diretrizes semelhantes para as obras de infra-estrutura. As ruas foram estabelecidas com seo transversal de 14 m, sendo 9 metros de leito carrovel e 2.5 metros de caladas em cada lado da rua. As guias e sarjetas so moldadas in loco com extrusoras, perfil GS 15 com largura da sarjeta igual a 25 centmetros.

As exigncias tcnicas das concessionrias de servios pblicos variaram apenas nos pontos de interligao. Os quadros de reas so apresentados na Tabela 1. Nesta tabela verifica-se que os loteamentos tm entre 53 e 196 lotes e rea bruta variando entre 2 e 7,5 hectares.

O aproveitamento mdio das glebas foi de 55,47%. O sistema virio representou 27,7% da rea bruta, as reas verdes6 11,44%, reas institucionais 5,18% e reas remanescentes 0,22%.

Tabela 1 - Quadros de reas (em m2) dos loteamentos dos estudados

BAIRRO A B C D E F G H I J

Nmero de lotes 63 53 60 86 134 129 102 110 176 196

rea dos lotes 10.541 11.848 12.950 17.760 22.608 25.619 26.909 28.074 34.011 39.621

reas pblicas 8.335 7.075 6.920 14.740 18.945 23.831 19.044 18.353 30.219 36.208

Sist. Virio 5.478 4.211 3.920 9.815 12.477 12.461 12.011 11.303 20.564 22.566

rea Instituc. 950 946 1.000 1.664 2.079 2.478 2.404 2.377 3.221 4.338

rea Verde 1.907 1.919 2.000 3.261 4.389 8.891 4.628 4.673 6.435 9.304

Outros 124 - 130 - - 90 160 300 114 -

Total da gleba 19.000 18.924 20.000 32.500 41.553 49.539 46.112 46.727 64.344 75.828

Lote mdio 167,32 223,55 215,83 206,51 168,71 198,59 263,81 255,22 193,24 202,15

Aproveitamento (%) 55,48 62,61 64,75 54,65 54,41 51,71 58,36 60,08 52,86 52,25

5 Os valores pesquisados, aparentemente representam a totalidade dos loteamentos. No foi

possvel efetuar a confirmao. 6 Atualmente est sendo exigido o percentual mnimo de 20% de reas Verdes e Sistemas de

Lazer, o que representa um decrscimo da rea lquida de lotes.

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5.1 Custo mdio de urbanizao por m2 de rea bruta

Os custos mdios de urbanizao dos projetos obtidos pela soma das mdias de cada um dos servios foram estimados em R$ 15,11 por metro quadrado de rea bruta, distribudos como o apresentado no Grfico 1:

Nota: O custo mdio por m2 foi calculado pela soma dos custos mdios dos servios

Grfico 1 - Distribuio em % dos custos por m2 5.2 Intervalo de confiana

Mantidas as mesmas condies dos projetos estudados e acreditando existir correlao entre as variveis, calculou-se o intervalo de confiana e a probabilidade de que os custos de urbanizao de uma rea qualquer estar contido dentro desse intervalo. Assim, pelos custos mdios calculados em cada bairro determinou-se o valor mdio e o desvio padro. Tomando-se z=1,96 na Curva Normal, tm-se a probabilidade de 95% que os custos de urbanizao por m2 de rea bruta estejam entre R$ 12,68 e R$ 17,02.

5.3 Custo mdio de urbanizao por lote

Os loteamentos analisados apresentam rea total de 414.527,58 m2 e rea de lotes de 229.940,40 m2, com 1.109 lotes unifamiliares, com rea mdia de 209,5 m2 cada lote. Para o aproveitamento mdio nas glebas calculado em 56,72%, o custo de mdio de urbanizao foi estimado em R$ 5.550,48 por lote e o desvio padro de R$ 539,34. Com os valores de z = 1,96, (Pr=95%) calculou-se o intervalo entre R$ 4.392,56 e R$ 5.449,66 por lote de 209 m2.

Tabela 2 - Custo de urbanizao mdio por lote Obra / servio Custo do servio % do custo

Servios Auxiliares R$ 252,84 4,56%

Terraplenagem R$ 392,45 7,07%

Rede de esgotos R$ 539,75 9,72%

Guias e sarjetas R$ 339,67 6,12%

Galerias pluviais R$ 356,60 6,42%

Rede de gua R$ 271,56 4,89%

Pavimentao asfltica R$ 2.335,93 42,09%

Rede eltrica R$ 577,76 10,41%

Iluminao pblica R$ 73,83 1,33%

Paisagismo e arborizao R$ 410,08 7,39%

Custo total por lote (mdio) R$ 5.550,48 100,00%

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6 Consideraes finais

Com base nos dados pesquisados e na metodologia adotada estabeleceram-se os seguintes parmetros para os custos de urbanizao:

6.1 Custos da infra-estrutura por lote

Os custos de urbanizao estimados em R$ 5.550,48 por lote (rea mdia de 209,5 m2 por lote) ou R$ 26,49 por m2 de rea de lotes considerando o aproveitamento mdio das glebas de 56,72%. Inicialmente esses custos foram comparados com os estudos de Cardoso (1993) referentes a estudos realizados em conjuntos habitacionais da Regio Metropolitana de So Paulo. Os dados corrigidos pelo IGPM at o ms 11/2009 indicam o custo das infra-estruturas em R$ 6.321,68 por lote. O autor no considera os custos do paisagismo e arborizao e para comparao foi subtrado do valor calculado a quantia de R$ 410,08. Isto representa R$ 5.911,60 por lote de 200 m2 ou R$ 29,56 por m2 de rea lotevel. Os valores calculados nesse trabalho (R$ 5.550,48) mostraram-se compatveis com os apresentados pelo autor (R$ 5.911,60) com aproximadamente 6,5 % de diferena.

6.2 Custo por metro quadrado de rea bruta

Em funo das condies esplanadas os custos das infra-estruturas foram estimados em R$ 15,11 por metro quadrado ou R$ 151.100,00 por hectare de rea bruta. Nestes custos os equipamentos representam 33,3%, mo de obra 10,6%, encargos sociais 9,0% e materiais 48,1%. Tomando com base o valor do dlar norte-americano igual a R$ 1,845 (set/2009), corresponde a US$ 81.897,02 por hectare ou US$ 8,19 por metro quadrado de rea bruta. Esses custos contemplam apenas as redes de distribuio.

Os custos apontados por Mascar e Yoshinaga (2005, p.21), apresentam valores entre 120 mil a 140 mil dlares norte-americanos por hectare. Os custos consideram os subsistemas de gs e telecomunicaes. Para comparao, necessrio individualizar esses custos:

a) Considerando que no sistema energtico os autores apontam que o gs encanado corresponde a 8%, TV cabo 4% e o subsistema de telefonia 12%, tm-se para os custos das infra-estruturas, um intervalo entre US$ 91.200 a US$ 106.400 por hectare de rea bruta.

b) Considerando que estes custos so globais e que o autor considera que as redes de distribuio secundrias correspondem a valores entre 70% a 85% do custo total, tm-se um intervalo entre 70% de US$ 91.200 a 85% de US$ 106.400,

c) Isto corresponde ao intervalo de US$ 63.840 a US$ 90.440 dlares por hectare, para os custos das redes. Calculando-se a mdia dos dois valores tem-se US$ 77.140 por hectare de rea bruta para as redes de distribuio.

d) Por outro lado, os custos aqui calculados incluem o paisagismo e arborizao que no so considerados por Mascar e Yoshinaga (2005). Esses custos corresponderam a 9,23% do custo total calculado. Descontados esses custos, tem-se o custo de urbanizao estimado de US$ 75.345,26 por hectare.

Assim, os valores calculados foram considerados satisfatrios por este pesquisador e aparentemente validados pela bibliografia existente.

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7 Referncias Bibliogrficas

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BT/PCC/565 - Mtodo para gesto de portflios de investimentos em edifcios de escritrios para locao no Brasil - PAOLA TORNERI PORTO, JOO DA ROCHA LIMA JNIOR

BT/PCC/564 - Uso da ferramenta AHP (Analytic Hierarchy Process) para anlise da oportunidade de imobilizao em imveis corporativos - CAROLINA ANDREA GARISTO GREGRIO, JOO DA ROCHA LIMA JNIOR

BT/PCC/563 - Influncia da origem e do tratamento dos agregados reciclados de resduos de construo e demolio no desempenho mecnico do concreto estrutural - LUCIA HIROMI HIGA MOREIRA, ANTONIO DOMINGUES DE FIGUEIREDO

BT/PCC/562 - Contribuio metodologia de avaliao das emisses de dixido de carbono no ciclo de vida das fachadas de edifcios de escritrios - VANESSA MONTORO TABORANSKI, RACINE TADEU ARAUJO PRADO

BT/PCC/561 - Desempenho energtico e caracterizao dos sistemas de aquecimento de gua de piscinas CLAUDIO AZER MALUF, RACINE TADEU ARAUJO PRADO

BT/PCC/560 - Determinao das condies de operao de um sistema de climatizao com distribuio de ar pelo piso instalado em uma sala de aula para a sua melhor efetividade da ventilao - RENATA MARIA MAR, BRENDA CHAVES COELHO LEITE

BT/PCC/559 - Aplicabilidade da arbitragem em contratos de construo civil para soluo de disputas RONALDO BENVENUTI, FRANCISCO FERREIRA CARDOSO

BT/PCC/558 - Financiamento para habitaes populares no Brasil e no Mxico: uma anlise comparada LUCIANE MOTA VIRGILIO, ELIANE MONETTI

BT/PCC/557 Interpretao da influncia das variveis condicionantes da demanda pela produo habitacional privada: aplicao na cidade de So Paulo durante o perodo de 1998 a 2008 JOS EDUARDO RODRIGUES VARANDAS JNIOR, CLAUDIO TAVARES DE ALENCAR

BT/PCC/556 - Processos para a implantao da gesto estratgica de suprimentos TATHYANA MORATTI, FRANCISCO FERREIRA CARDOSO

BT/PCC/555 - Aplicao da lei de ZEIS em vazios urbanos no municpio de Santos/SP - ROSANA MURINELLY GOMES SPINOLA, ALEX KENYA ABIKO

BT/PCC/554 - Uma anlise sobre os impactos decorrentes da insero de estaes metrovirias em reas urbanas: contribuio conceitual e metodolgica atravs de estudo de casos na cidade de So Paulo - NATLIA DE CARVALHO MACDO, WITOLD ZMITROWICZ

BT/PCC/553 - O desempenho das estruturas organizacionais das empresas de real estate e a relao com os seus valores de mercado - LEANDRO SEFFAIR LINS DE ALBUQUERQUE, CLAUDIO TAVARES DE ALENCAR

BT/PCC/552 Diretrizes para projetos de edifcios de escritrios ANA WANSUL LIU, SILVIO BURRATTINO MELHADO

BT/PCC/551 - CEPACs e operaes urbanas consorciadas - CLAUDIO MARTINS GAIARSA, JOO DA ROCHA LIMA JNIOR

BT/PCC/550 - Empresas executoras de servios de obras e as suas condies de competio - RICARDO JUAN JOS OVIEDO HAITO, FRANCISCO FERREIRA CARDOSO

BT/PCC/549 - Avaliao das conseqncias da produo de concreto no Brasil para as mudanas climticas - JOS ANTONIO RIBEIRO DE LIMA, VANDERLEY MOACYR JOHN

BT/PCC/548 Mtodo para reduo de mancha nas vedaes externas de edifcios - FLVIO LEAL MARANHO, VANDERLEY MOACYR JOHN

BT/PCC/547 - Metodologia para desenvolvimento de projeto de fachadas leves - LUCIANA ALVES DE OLIVEIRA, SILVIO BURRATTINO MELHADO

BT/PCC/546 - Proposta de metodologia para reconhecimento de anseios de segmento do mercado residencial: construo de um protocolo para estruturao de um banco de dados na cidade de So Paulo - ALFREDO EDUARDO ABIBI FILHO, ELIANE MONETTI

Os demais nmeros desta srie esto disponveis na pgina http://publicacoes.pcc.usp.br/ e na Biblioteca de Engenharia Civil da Escola Politcnica da USP.

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