OPERAÇÕES URBANAS NA CIDADE DE SÃO...
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OPERAÇÕES URBANAS
NA CIDADE DE SÃO PAULO
Antônio Carlos Cintra do Amaral Filho
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HISTÓRICO
1) SOLO CRIADO – década de 70
2) PROJETO DE PLANO DIRETOR - 1985
3) OPERAÇÃO INTERLIGADA (Desfavelamento) – Lei nº 10.209/86
4) PLANO DIRETOR – Lei nº 10.676/88
5) OPERAÇÃO ANHANGABAÚ – Lei nº 11.090/91
6) OPERAÇÃO FARIA LIMA – Lei nº 11.732/95
7) OPERAÇÃO ÁGUA BRANCA – Lei nº 11.774/95
8) OPERAÇÃO CENTRO – Lei nº 12.349/97
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HISTÓRICO
9) ESTATUTO DA CIDADE –Lei Federal nº 10.257/01
Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de
intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. (ART. 32, §1º)
10) OPERAÇÃO ÁGUA ESPRAIADA–Lei nº 13.260/01
11) PLANO DIRETOR –Lei nº 13.430/02 e 13.885/04
12) OPERAÇÃO FARIA LIMA(revisão)-Lei nº13.769/04
13) OPERAÇÃO RIO VERDE/JACÚ – Lei 13.872/04
14) OPERAÇÃO ÁGUA BRANCA – Lei nº 15.893/13
15) PLANO DIRETOR – Lei nº 16.050/14
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OPERAÇÕES URBANAS – PDE ANTERIOR
LEGENDA
Rede sobre Trilhos existente (CPTM)
Rede de Metrô existente (Metrô)
Operações Urbanas existentes
Operações Urbanas propostas (Plano Diretor Estratégico – Lei nº 13.885/04)
Fonte: SMDU/ATOU e DEURB
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MACROÁREA DE ESTRUTURAÇÃO METROPOLITANA –
NOVO PDE
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OPERAÇÃO URBANA
CENTRO
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OPERAÇÃO URBANA
CENTRO
Área : 630 hectares
Adesões : 21
Entradas : 47 Milhões (29 milhões em outorga)
Saída : 8 Milhões
Saldo : 29 Milhões
Outorga Onerosa
Não há intervenções previstas
Não há limite de estoque construtivo
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OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
BRANCA
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OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
BRANCA
Área : 540 hectares
Adesões : 63
Entradas : 663 Milhões (545 milhões em outorga)
Saída : 85 Milhões
Saldo : 578 Milhões
Outorga Onerosa
Drenagem / Melhoramentos viários
HIS sem fixação de aplicação mínima – 0%
Estoque Total : 1.200 mil m2 / Consumido : 812 mil m2
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NOVA O.U. ÁGUA BRANCA
Área : 540 hectares
Entradas estimada: 3.533 Milhões
CEPAC R : 1.605
CEPAC nR : 585
Drenagem / Melhoramentos viários / HIS
HIS sem fixação de aplicação mínima – 22%
Estoque Total : 1.850 mil m2
Estoque Residencial : 1.350 mil m2 / 50%
incentivado
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OPERAÇÃO URBANA FARIA
LIMA
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OPERAÇÃO URBANA FARIA
LIMA
Área : 650 hectares
Adesões : 120
Entradas : 2.005 Milhões (1046 mi CEPAC/465 mi outor)
Saída : 1.535 Milhões
Saldo : 470 Milhões
Outorga Onerosa / CEPAC
Obras viárias
HIS 10% de aplicação mínima – 13% dos gastos
Estoque Total : 1.310 mil m2 / Consumido : 990 mil m2
Emissão de novos CEPACs
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OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
ESPRAIADA
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OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
ESPRAIADA
Área : 1400 hectares
Adesões : 195
Entradas : 3.329 Milhões (2.946 mi em CEPAC)
Saída : 1.030 Milhões
Saldo : 2.299 Milhões
CEPAC
Obras viárias
HIS 10% de aplicação mínima – 27% dos gastos
Estoque Total : 3.750 mil m2 / Consumido : 3.248 mil m2
Setor Jabaquara
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Av. Alcântara
Machado
Av. D. Pedro I
Av. do
Estado
Av. Nazaré
Av. Alm.
Delamare
R. Ibitirama
Av. Paes de Barros
R. Lavapés
R. Guido
Aliberti
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1,60
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OPERAÇÕES URBANAS
BENEFÍCIOS
Aumento da área construída
Modificações de índices e parâmetros
urbanísticos
Alteração de normas edilícias
Regularização de construções, reformas e
ampliações
LIMITAÇÃO
Os recursos obtidos pelo Poder Público (...) serão
aplicados exclusivamente na própria operação
urbana consorciada (art. 33, §1º)
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OPERAÇÕES URBANAS
CRÍTICAS
Falta de Plano Urbano
Atende interesse da especulação imobiliária
Valorização imobiliária
Expulsão de moradores – gentrificação
conjunto de processos de transformação do espaço urbano que, com ou sem intervenção governamental, busca o aburguesamento de áreas das grandes metrópoles que são tradicionalmente ocupadas pelos pobres, com a consequente expulsão dessas populações mais carentes, resultando na valorização imobiliária desses espaços
Controle relaxado de uso do solo
Falta de contrapartida urbanística
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OPERAÇÕES URBANAS
CEPAC
Vantagens do CEPAC
Antecipação de recursos
Preço de venda fixado com base na oferta e demanda
Título mobiliário – garantia de empréstimo
Diversificação de investidores, inclusive institucionais
Desvantagens do CEPAC
Preço relativo entre usos e setores engessado
Especulação – falta de liquidez
Submissão às formalidades da CVM
Custos de transação (distribuição, fiscalização e escrituração)
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OU ÁGUA BRANCA Arrecadação
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Saldo Financeiro
Arrecadação
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OU ÁGUA ESPRAIADA CEPAC vendido x convertido -
acumulado
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Cepac vendido Cepac convertido
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OU ÁGUA ESPRAIADA Arrecadação anual – real e estimado
-
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
1.800.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Arrecadação Real Arrecadação Estimada
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OU ÁGUA ESPRAIADA
Evolução do preço CEPAC
100
150
200
250
300
350
400
450
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CEPAC IPCA SELIC
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OU FARIA LIMA
Evolução do preço CEPAC
100
150
200
250
300
350
400
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
IPCA SELIC CEPAC
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FIM