O Síndico em Revista Edição Nov/Dez

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 1 | nº 05 | nov/dez 2014

festa no condomíniomoradores precisam respeitar vizinhos

associação de moradoresconheça essa nova alternativa de condomínio

caixa d’águaFique atento aos serviços de limpeza

6º dia do síndico:

evento terá palestras,

oportunidades de negócios,

prêmios e coquetel

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Muitas vezes, a figura do síndico vincula--se a trabalho árduo e não reconhecido. Esta realidade, porém, vem mudando com o pas-sar dos anos. Nos tempos atuais, os gestores condominiais tornaram-se indispensáveis, fundamentais para a garantia da qualidade de vida de pessoas de todas as cidades.

Além de serem responsáveis pela movimentação de mi-lhões de reais e pela geração de milhares de empregos, são eles que promovem medidas de economia de recursos na-turais e reciclagem de vários produtos nos condomínios. Tudo isto e muito mais implica numa função de grande res-peito, sendo às vezes comparada à atuação de um prefeito.

Diante de tamanha importância, não poderíamos deixar passar em branco a data dedicada aos síndicos, 30 de no-vembro. Lembramos que a revista O Síndico irá promover uma grande comemoração no dia 22 de novembro no Ritz Hotel e todos estão convidados. Este evento anual que está em sua sexta edição, tem por objetivo maior reconhecer os feitos que os síndicos proporcionam com o seu trabalho, sabendo-se que uma boa administração resulta em patri-mônio valorizado, segurança, organização, limpeza e res-peito às normas e leis.

Esta edição comemorativa quer lembrar ainda da ne-cessidade de um tratamento mais digno aos síndicos e de uma participação mais ativa dos condôminos assegurando um ambiente harmonioso e a conquista de grandes desa-fios assim com a superação de muitos obstáculos. Afinal, A UNIÃO FAZ A FORÇA!

Parabéns aos síndicos e síndicas de nossa cidade e de todo o país!

A todos, uma boa leitura

andrea castilhoeditora

EDITORAAndrea Castilho

DIRIGIDO ACondomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras,construtoras e shoppings

PERIODICIDADEBimestral

TIRAGEM4.000 exemplares

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDOSíndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores

CIRCULAÇÃOJuiz de Fora / Minas Gerais

JORNALISTA RESPONSÁVELAndrea CastilhoMTB [email protected]

ESTAGIÁRIORafael Rodrigues

COLABORADORESJoaquim A. de Castilho José Maria Braz PereiraRicardo Lovisi de Castilho

CONTATO PUBLICITÁRIOPaulo Cáscio(32) [email protected]

PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 CentroJuiz de Fora, MG CEP: 36010-900(32) [email protected]

IMPRESSÃOGráfica Central

A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista.

O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

as limitações das festas realizadas em condomínios

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dicas importantes sobre limpeza de caixas d’água

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dia do síndico

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Ângela Galhardo conversa sobre associações de moradores

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consultor escreve sobre portaria, barulho e vizinhança

3saiba tudo sobre o 6º dia do síndico e como participar

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2 o síndico em revista - nov/dez 2014

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Obrigações

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente> Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente> Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte.> Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

PisO saLariaL DOs eMPregaDOs eM cOnDOMíniOs(válido até 31/12/2014) - Sindicato dos Empregados em Edifícios de Juiz de Fora - SINDEDIF Database – janeiro de cada ano> Empregados em condomínios residenciais ...........................R$ 806,04> Empregados em condomínios comerciais ............................R$ 853,66

> Adicional noturno 25%

> Horas extras 75%

> Ticket alimentação R$ 80,00/mês

Até R$ 1.317,07 8De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12 9De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24 11

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

cOnTribUiçÃO sOciaL (inss)

Empregados e trabalhadores avulsos

Salário de Contribuição (R$) INSS (%)

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2014

PisO saLariaL DOs eMPregaDOs eM cOnserVaDOras (válido até 31/12/2014) Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

Database – janeiro de cada ano> Ascensorista e cabineiro (6 horas) .....................................R$ 902,69> Faxineiro/Serviços gerais ...................................................R$ 773,82> Garagista.............................................................................R$ 911,21> Porteiro/vigia........................................................................R$ 843,70> Zelador.................................................................................R$ 911,21

> Adicional noturno 20%

> Horas extras 60%

> Ticket alimentação R$ 9,00/

dia trabalhado

PORTARIA: A violência urbana nas cidades nos leva a analisar a importância de dispor de recur-sos de segurança adequados nos condomínios, ou seja, engloban-do todas as soluções tecnológicas que visam impedir a ação de ban-didos. Sistemas de monitoramen-to e equipamentos de controle de acesso são alguns dos itens mais populares entre os ofertados no mercado. Entretanto, nada subs-titui o apoio do profissional bem treinado e a adesão integral dos condôminos às normas de segu-rança.

Há mecanismos simples que podem reduzir a ocorrência de crimes, diminuindo as oportu-nidades de ação de pessoas mal intencionadas. Os síndicos de-vem usar o trinômio formado por: ADEQUAÇÃO DAS INSTALA-ÇÕES, USO DA TECNOLOGIA E PESSOAS TREINA-DAS. A integração entre esses elemen-tos não elimina por completo os riscos, mas já os diminui drasticamente e contribui para uma cultura de paz.

Algumas provi-dências para for-talecer a seguran-ça são necessárias como ter PORTEIROS PREPARA-DOS, TREINADOS E RETREINA-DOS, pois as falhas humanas são as principais facilitadoras da pe-netração de criminosos nos condo-mínios, o que nos leva a concluir sobre a importância de haver um controle rigoroso nas entradas do edifício. Depois que um bandido passa pelo portão, é muito mais difícil impedir sua ação, por isso algumas orientações aos morado-res e profissionais de portaria são fundamentais. Independente de sua função, o profissional de con-domínio deve receber treinamen-to periódico em segurança.

BARULHO: Normalmente cada município tem a sua Lei do Silêncio, mas, de modo geral, ninguém pode produzir ruídos superiores a 85 de-cibéis em áreas externas.

No interior dos condomínios, consta de várias convenções o ho-rário do silêncio e o mais comum é 22:00h às 06:00h. Nesse período os moradores são orientados a evitar música alta, furadeira e máquina de lavar. Entretanto, o Código Civil de 2002 estabelece no Capítulo Direito de Vizinhança, que não pode preju-dicar o sossego, a saúde e a segu-rança em qualquer horário.

BOA CONVIVÊNCIA: A máxima universal: “O DIREITO DE ALGUÉM ACABA QUANDO COMEÇA O DO PRÓXIMO”.

Com a verticalização das cida-des e a tendência cada vez maior de habitar edifícios, a ideia de que cada um pode desfrutar do próprio

lar da maneira que bem entender caiu por terra. É que al-guns hábitos que parecem inocentes para uns, como ouvir música alta ou usar o liquidador tarde da noite, podem acabar trazendo desconforto aos vizinhos. Desde 2002, conforme já citado, com a refor-

ma do Código Civil, o DIREITO DE VIZINHANÇA se tornou uma ques-tão disciplinada pela Lei. Torna-se necessário ter conhecimento sobre a convenção, regulamento interno e outras normas do condomínio, que geralmente trazem quase todas as ações que os moradores precisam seguir para evitar problemas. Se o condômino não concordar com al-guma regra, não adianta insistir no erro, o jeito é obedecer.

Aproveito para desejar UM FE-LIZ NATAL E UM PRÓSPERO ANO NOVO a todos.

Veremo-nos no dia 22/11/2014 no 6º DIA DO SINDICO. Até lá.

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falando em condomínio...

José Maria Braz Pereira - Consultor Condominial

[email protected]

a ideia de que cada um pode desfrutar do próprio lar da maneira

que bem entender caiu por terra

6º dia do síndico 22/nov ritz hotel


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“Eu vou chamar o síndico”. A frase, que de tão usada já até virou letra de sucesso da Músi-ca Popular Brasileira, é uma das mais ouvidas dentro dos condo-mínios. Regularmente, ele é cha-mado para resolver problemas: excesso de barulho, questões envolvendo vagas na garagem, vazamentos, infiltrações, media-

ção de conflitos... Chama o síndico! Mas, dessa vez, o chamado é outro. Na verdade, um convite. No dia 22 de novembro, a Ló-gica Comunicação e a revista “O Síndico” realizam, em Juiz de Fora, o “6º Dia do Sín-dico”. Chegou a hora de trocar experiên-cias, ouvir palestras ministradas por espe-cialistas, conhecer prestadores de serviço,

6º dia do síndico promete ser o melhor

confraternizar e, quem sabe, voltar para casa com um prêmio especial nas mãos. E o melhor: as inscrições são gratuitas. Mas as vagas são limitadas.

Essa vai ser a sexta edição do “Dia do Síndico” em Juiz de Fora. As atividades vão ser realizadas em 22 de novembro, entre 16h e 22h, no Ritz Hotel. Segundo a orga-nizadora do evento, Andrea Castilho, a ex-pectativa é que o “Dia do Síndico” de 2014 seja o melhor desde que começou a ser re-alizado na cidade, em 2009. “Procuramos incluir na programação as atrações que já havíamos experimentado nos outros anos e que deram mais certo. Buscamos também um hotel com boa localização, facilitando o acesso das pessoas. Temos também coque-tel e o sorteio de prêmios, que deram mui-

to certo. Ingredientes que deixam o evento especial”, relata a organizadora. O princi-pal prêmio sorteado na edição de 2014 vai ser uma TV.

Andrea ressalta ainda a importância do contato com as empresas expositoras. Segundo ela, não se trata apenas de fazer negócio. É mais que isso. “É uma oportu-nidade para o síndico encontrar soluções, conhecer novos lançamentos... A visitação aos estandes é livre entre 16h e 19h. Se-gundo ela, a participação no evento acaba criando laços e estabelecendo companhei-rismo entre os participantes. “Percebemos que há muita troca de experiência. Os sín-dicos conversam entre si, fazem amizade, discutem problemas comuns e soluções que podem ser aplicadas”, expõe.

evento conta com palestras, coquetel e sorteio de prêmios em clima de confraternização

Em edições anteriores, participantes aproveitam o Dia do Síndico para criação de vínculos que promovem a continuidade do evento

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Palestras com profissionais renomados

dez anos falando para síndicos

A programação do 6º Dia do Síndico promete ser bas-tante enriquecedora. Vão ser três palestras e a última de-las, com status de palestra magna, vai ser ministrada pelo advogado e consultor jurídico condominial, Dr. Cris-tiano de Souza Oliveira, que vem espe-cialmente de São Paulo. Ele é autor do li-vro “Sou Sindico, e agora? Reflexões so-bre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições” e colunista dos sites www.sindiconet.com.br e www.direcionalcon-dominios.com.br. Cristiano Oliveira vai abordar a solução de conflitos.

“As expectativas são as melhores possíveis. Falar sobre gestão de confli-tos condominiais por meio de Métodos Adequados de Soluções de Conflitos é muito bom, principalmente por quebrar um paradigma da cultura da sentença e litigiosidade atual. Apresentarei o bá-sico sobre uma visão legal dos condo-mínios, sobre a teoria geral do conflito e também a identificação dos conflitos e meios para evitá-los”, observa o pa-

lestrante, comentando ainda o seu livro: “Ele aborda, em 11 lições, artigo por artigo, o Código Civil voltado para con-domínios com uma linguagem simples e clara. Serão sorteados quatro exemplares no dia da pa-lestra. Também vai ser vendido

no local.”A primeira palestra do dia ficará

sob a responsabilidade dos diretores do Sindicato dos Engenheiros de Mi-nas Gerais – Regional Zona da Mata, os engenheiros Fernando José e Eduardo de Castro. Eles discorrem sobre a nova norma técnica da ABNT para reformas em condomínios. Na sequência, a enge-nheira da Prefeitura de Juiz de Fora e especialista em Gestão Ambiental, Gi-sele Teixeira, aborda a gestão de resí-duos nos condomínios.

O 6º Dia do Síndico conta com o apoio do Senge-MG; Sindicon; Ambien-te Comunicação; Open Digital Media; Rádio Itatiaia; JF Convention & Visitors Bureau; CBMAP; Santa Cruz Shopping, Berttu’s Restaurante e Provid.


estandes de empresas vão além dos negócios,

podem representar soluções de problemas

O ano de 2014 deixa a celebração ainda mais especial ao se completar uma década de veículos de comunica-ção – primeiro o jornal, depois o site e a revista – direcionados especificamen-te para esse público. Segundo Andrea, responsável pelos meios, é possível no-tar com clareza que os síndicos de Juiz de Fora estão mais capacitados hoje do que há seis anos. “A gente percebe que o nível de conhecimen-to dos síndicos vem aumentando. Com esse trabalho do jor-nal, da revista, do site e do evento do Dia do Síndico, além dos cursos que promove-mos, estamos conseguindo elevar o ní-vel da discussão. Para nós, isso é muito gratificante, já que realmente é esse o nosso objetivo. A cidade está crescen-do, os condomínios estão se expandido

e a complexidade para administrá-los é cada vez maior, assim como os níveis de exigência. Portanto, a gente quer que os síndicos de Juiz de Fora estejam bem preparados para exercer a fun-ção”, destaca.

As inscrições para o 6º Dia do Síndico podem ser realizadas até 20 de novembro, na página www.sindi-cojf.com.br/diadosin-dico. A orientação é para os interessados não deixarem para a última hora, já que as vagas são limitadas e a procura vem cres-cendo anualmente. O evento terá como ex-positores, as seguin-

tes empresas: 676 Administração de Con-domínios e Associações; Bahamas Card; Casa das Bombas JF; FJR Conservadora; Flaire; Protezione Segurança Eletrônica; Servicor Soluções em Pintura; Top Tendas; Prefeitura de Juiz de Fora/Demlurb, Bra-desco, Aqualitec e CT&G Engenharia.

entenda o funcionamento da associação de moradores e suas semelhanças com condomínios verticais

O Síndico: Há uma tendência atu-al pela busca por condomínios de casas ou sítios que geralmente são associações de moradores. O que difere essa associação de um con-domínio? Ângela Maria Galhardo: A diferen-ça entre condomínio e associação é relativamente pequena. Ambos

são regidos por artigos específicos do Código Civil. A constituição jurídica difere pelo fato de que os condomínios têm convenção re-gistrada no Cartório de Registro de Imóveis. Já as associações têm seus estatutos regis-trados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Ambos têm CNPJ, sendo que as associações têm obrigações fiscais fede-rais, como DIPJ - Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica - imu-ne e isenta; DCTF - Declaração de Débitos


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Vivendo no campo, mas perto da cidade

e Créditos Tributários Federais; RAIS - Relação Anual de Informações Sociais e DIRF- Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte , enquanto os condomínios têm como obrigação a en-trega da RAIS e da DIRF.

E como são compostas as associações?Elas têm personalidade jurídica e se formam pela união de pessoas que se organizam para gerir áreas comuns e até mesmo ruas dentro do empreendi-mento, tudo devidamente autorizado pelo município e sem fins lucrativos. O condomínio é regido pela Convenção e a associação pelo Estatuto. Ambos nor-matizam as formas de convívio condo-minial ou associativo.

A legislação que rege os condomínios e as associações é diferente? A legislação que rege os condôminos e as associações tem artigos específicos e pertinentes a cada um, sendo que todos os artigos são do Código Civil Brasileiro. Os condôminos, em alguns casos em que os artigos não foram

Ângela afirma que a administradora cuida da parte administrativa, jurídica e financeira das associações

Quem não gostaria de ter a qua-lidade de vida de quem mora no campo sem abrir mão do confor-to da cidade? Com o crescimento dos grandes centros, o que antes parecia um sonho está virando re-alidade. Para isso, geralmente são formadas associações de morado-res, que possuem modelo de gestão com características semelhantes às dos condomínios verticais, mas que também apresentam peculiarida-des. Esse é o assunto da entrevis-ta com Ângela Maria Galhardo de Freitas, proprietária da Teccon Ad-ministradora de Condomínios, uma das primeiras empresas da região a atuar nesse nicho de mercado.

nossa administradora possui um departamento jurídico capacitado para

assessorar nossos clientes a cumprirem a legislação

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derrogados pelo Código Civil, valem-se também da Lei 4.591/64 - a Lei do Con-domínio.

Quem seria o “síndico” e como são deno-minadas as funções da equipe gestora de uma associação? Na associação, os gestores são nomeados como diretores. A forma mais utilizada nos estatutos é: Diretor Presidente (faz o papel do síndico); Vice-presidente (faz o papel do subsíndico); Diretor Adminis-trativo e Financeiro; e Diretor de Obras, Manutenção e Segurança. Tem também os membros do conselho.

Fale mais sobre o Conselho. O conselho consultivo e fiscal é em-possado em assembleia geral ordinária juntamente com a diretoria executiva e terá o mesmo tempo de mandato. Tem o papel de analisar as contas da direto-ria para respectivas apresentações em assembleias, de apreciar as queixas e reclamações dos associados e, na assem-bleia geral, de dar posse à diretoria exe-cutiva.

Como funcionam as assembleias das associações? A assembleia geral é o órgão máximo da associação e a ela cabe decidir sobre todos os assuntos de interesse social, específicos e privativos. A convocação é feita por qualquer diretor após uma reunião prévia da diretoria para defini-ção da pauta. Também pode ser convo-cada por requerimento de um terço dos associados ao Diretor Presidente. As as-sembleias ordinárias deverão acontecer anualmente para prestação de contas. Já as assembleias extraordinárias ficam a critério da diretoria e dos associados, podendo ocorrer mais de uma vez du-rante o ano.

Como se chama a taxa de condomínio no caso das associações e como é feito o cálculo e o rateio das despesas?

É chamada de taxa de manutenção e a forma da cobrança é determinada em estatuto. Os valores a serem pa-gos constam em previsão orçamentária apresentada anualmente aos associa-dos através de assembleia ordinária. Também podem ser apresentados em assembleia extraordinária, no caso de novo reajuste quando o orçamento anu-al apresentado fica defasado em virtude de despesas de manutenção. Existem associações que cobram valores fixos para todas as unidades e outras com valores diferenciados para lotes, obras e casas.

Qual o papel da administradora e como é feita a gestão financeira nas associa-ções? É o mesmo papel da administradora em condomínios. Nas associações, também cuidamos da área comum, da seguran-ça, da limpeza e do cumprimento, pelos associados, do Regulamento Interno. Com relação à gestão financeira, a clas-sificação e o pagamento das despesas funcionam exatamente como no condo-mínio vertical. A administradora, dire-cionada pela diretoria, cuida das partes financeira, administrativa e jurídica, de

todos os pagamentos, fechamentos de balancetes mensais, emissão de bole-tos, etc. Cabe à administradora fazer cumprir a legislação e o atendimento da entrega dos informes fiscais mensal-mente exigidos por lei.

Nas associações rurais são realizadas ações de sustentabilidade? Sim, pois há casos de associações que possuem lagos, que têm córregos cor-tando toda a sua extensão, que contam com poços artesianos. Existem outras que foram empreendidas às margens de rios e cursos d’água. Hoje, existe uma legislação específica para cada um desses casos. Nossa administradora possui um departamento jurídico capa-citado para assessorar nossos clientes a cumprirem a legislação. Sobre as áreas comuns, quais os tipos de cuidados demandados? As áreas comuns são compostas de as-falto, calçamento ou ruas de saibro. A diretoria mantém a manutenção nestas vias através de recurso próprio ou faz solicitação junto à Prefeitura para que, por meio da Empav, faça a recomposi-ção do asfalto quando necessário. As ruas internas são consideradas vias pú-blicas. No geral, quais os problemas mais fre-quentes neste tipo de condomínio e como são solucionados? Os problemas mais frequentes são cau-sados pelos proprietários de lote que não mantêm as suas unidades limpas e roçadas, causando assim muitos trans-tornos para os associados vizinhos. São encaminhadas advertências e até mul-tas. Nas associações rurais, além do problema da falta de limpeza dos lotes, existem muitas reclamações de cachor-ros soltos nas ruas. Não conseguimos que o Demlurb faça o recolhimento, pois, segundo o órgão, são muitas soli-citações desse tipo.


os problemas mais frequentes são causados pelos

proprietários de lotes que não mantêm as suas unidades limpas

e roçadas

Deixar a caixa d’água tampada não é garantia de que o consumidor ficará livre de doenças. Essa medida é fundamental para se combater o Aedes aegypti, mosquito transmis-sor da dengue. Entretanto, existem outros riscos que, para evitá-los, é necessário atenção especial com os reservatórios. Isso porque, apesar da água consumida em Juiz de Fora ser de boa qualidade, costuma conduzir, para dentro das caixas, micropartí-culas de matéria orgânica. Acumu-ladas com o tempo, elas tornam-se substrato ideal para a proliferação de bactérias que podem causar diar-reia, náuseas, vô-mitos e até doenças mais graves. A ques-tão é ainda mais séria em condomínios ver-ticais, e os síndicos e as administradoras devem ficar atentos tanto com a quali-dade da água, como com a execução da limpeza.

Segundo o téc-nico em Química e proprietário da Isotech, empresa especializada em limpeza de caixa d’água, Ernandes Lopes, apesar de não existir nenhuma legislação mu-nicipal específica para nortear o ser-viço, ele deve ser realizado, no máxi-mo, a cada 12 meses. Essa também é, inclusive, a orientação da Cesama: manutenção uma vez por ano. Nos condomínios verticais, a água dis-tribuída pela companhia, na maioria dos casos, chega a uma cisterna in-ferior para depois ser bombeada até

o reservatório no alto dos edifícios, de onde é feita a distribuição. Ele ressalta que “é muito importante fazer a limpeza das duas cisternas”. Lopes explica que é comum encon-trar “surpresas” nos reservatórios. “Já vimos insetos na flor da água em caixas mal tampadas, lixo em cister-nas, pedaços de madeiras e tubos, resíduos de pintura, entre outros materiais”.

De acordo com o chefe do De-partamento Regional Norte da Ce-sama, Paulo Valverde, os trabalhos da companhia são norteados pela Portaria 2914/2011 do Ministério da

Saúde, que “dispõe sobre os procedi-mentos de controle e de vigilância da qua-lidade da água para consumo humano e seu padrão de pota-bilidade”. Ele expli-ca que o controle é feito tanto na saída da estação, como em pontos da rede a fim de se conferir como a água está chegando

para os consumidores. “Água de Juiz de Fora é de boa qualidade. Tanto a água bruta quanto a tratada. Capta-mos água de bacias limpas. Mesmo sem tratamento, ela já é melhor que muitas águas distribuídas no Brasil”, expõe Valverde. Entretanto, ele des-taca que a responsabilidade do ór-gão termina assim que a água passa pelo hidrômetro. Por isso, confirma a necessidade de limpeza dos reserva-tórios para assegurar a qualidade da água a ser consumida.


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FOTOS: ISOTECH

matando a sede com segurançaserviço de limpeza de caixas d’água exige atenção de síndicos e administradoras

essa também é, inclusive, a

orientação da cesama: manutenção

uma vez por ano

Tanto cuidado tem custo, com im-pacto direto no pre-ço do serviço. Por isso, Lopes alerta síndicos e adminis-tradoras para que, na hora de esco-lher um orçamen-to, analisem outros parâmetros além do valor. “É sempre bom perguntar so-bre os equipamen-tos de segurança e a forma como o trabalho vai ser feito. Geralmente, os condomínios exigem três orça-mentos. Sempre se opta pelo menor preço, mas esse não deveria ser o único critério. É preciso ter detalhes do serviço a ser prestado”, explica, destacando ainda que a contratação de uma empresa especializada tam-bém é garantia de tranquilidade nos meses posteriores à intervenção, já que é emitido um laudo técnico com validade de seis meses. Caso ocor-ra algum problema neste período, a firma é responsabilizada e tem que fazer nova limpeza.

Outro aspecto que deve ser ob-

servado diz respeito à comunicação do serviço aos morado-res do condomínio, já que é necessário o corte do forneci-mento de água. “Afi-xamos um aviso em locais como portões de garagem e acesso a elevadores de sete a 15 dias antes da re-alização da limpeza da caixa d´água de

modo que todos tenham ciência de que naquele dia o fornecimento de água vai ser interrompido”, destaca Lopes. Paulo Valderde lembra tam-bém de um detalhe importante: “Fe-char o hidrômetro com antecedência para evitar o desperdício”. Por fim, Lopes deixa um alerta para síndicos e administradoras. “Como a gente utiliza cinto e cordas de bombeiro para entrar nas caixas, prevenimos também possíveis quedas. Quase nenhum prédio da cidade tem siste-ma de guarda-corpo ou cabo de vida para atracar o cinto. Esse é um pon-to importante e o síndico deve ficar atento a isso”.

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Profissional aponta cumprimento da nr 33

análise do orçamento deve ir além do valor

Outro ponto que deve ser obser-vado diz respeito ao cumprimento da NR 33, que aborda o trabalho em ambientes confinados - espaços não projetados para a ocupação humana contínua. Segundo Ernandes Lopes, algumas cisternas têm áreas maiores que apartamentos de quarto e sala. “Tomamos sempre muito cuidado, já que pode haver a presença de gases, como o metano, que pode até matar. É um gás que pode ser produzido pela decomposição de matéria orgânica, como a madeira, não tem cheiro e não tem gosto. E o síndico é responsabili-zado diretamente caso normas regula-mentares não forem cumpridas e, em razão disso, ocorrer algum problema”, observa.

O técnico revela ainda quais as prin-cipais medidas adotadas para ameni-zar os riscos provenientes da ativida-de. “Fazemos a medição de gases e a verificação visual para conferir se há algum tipo de matéria orgânica, como taipás. Entramos nas caixas utilizan-do cinto de paraquedista atracado em corda de bombeiro, botas de borracha, luvas e máscara. Além disso, fazemos a circulação do ar antes de entrar”, expõe, destacando ainda que o servi-ço é sempre realizado por, no mínimo, duas pessoas, que se alternam a cada 20 minutos no ambiente confinado.Toda a água da caixa é drenada, sendo realizada a remoção de partículas sóli-das e pulverização de cloro em todas as paredes do reservatório.

É sempre bom perguntar sobre os equipamentos de

segurança e a forma como o trabalho

vai ser feito


Cisternas podem conter gases letais / Têcnicos já encontraram lixo e insetos em caixas d’água


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festas em condomíniossaiba como manter o limite entre a alegria e a perturbação

Está registrado na lei 10.406/02 do Código Civil no ar-tigo 1.336, a descrição: “São de-veres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sosse-go, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costu-mes”.

O advogado Ricardo Lovisi Correa de Castilho, da J A Cas-tilho Seguros e Condomínios, afirmou que a ação nestes casos precisa ser gradativa, partindo do diálogo às notificações. “Se não resolver, pode ser feita uma assembleia para decidir se aplica ou não a multa de até cinco ve-zes o valor da taxa do condomí-nio. Esta punição pode constar na convenção, no regimento interno ou como uma decisão de uma as-sembleia aprovada por, no míni-mo, dois terços dos condôminos”.

Caso ainda persistam as fes-tas problemáticas, o condomínio pode tomar medidas extremas. “De acordo com o artigo 1.337 da mesma lei, pode ser aplicada uma multa correspondente a até 10 vezes a taxa de condomínio. Tam-bém pode-se recorrer a uma ação judicial baseada na lei 3.688/41, artigo 42 da Lei das Contraven-ções Penais, em que o morador que cometer o crime de perturba-ção de sossego alheio, pode vir a sofrer pena de prisão de 15 dias a três meses ou multa”, comenta o advogado.

morador pode sofrer multa e até prisãoFestas de aniversário,

churrascos e comemo-rações. Todas essas con-fraternizações precisam juntar os amigos, família, boa música e um bom es-paço. Em um condomínio, é importante o convívio agradável e participativo para fortalecer o relacio-

namento entre os moradores, mas é necessário ter o equilíbrio entre festejar e pertur-bar a paz dos vizi-nhos.

“Além do som alto, já encontra-mos camisinha e drogas numas das festas”, comenta uma síndica do bairro Granbery, que prefere não se identificar. Ela conta que as festas aconteciam to-dos os finais de semana e pertur-bavam não só os moradores como vizinhos de outros prédios. “Eles re-clamavam constantemente do ba-rulho. Não conseguíamos descan-

sar. Algumas começavam à noite e se estendiam até às seis da manhã. Além do barulho do som e do deslocamento dos convidados, as escadas e o terraço ficavam imundos. Um dos condôminos já teve que dormir com tampões nos ouvidos.”, afirma. Mesmo tendo conver-sado com o morador e feito uma assem-bleia com os condôminos, as medidas não foram suficientes.

“Até karaokê de madrugada eles já colocaram. A síndica explica que chegou a chamar a polícia, mas teve medo de reta-liações, porque tinha que se identificar no boletim de ocorrência. “Como o condomínio é pequeno, com poucas unidades, fiquei com

receio de que houvesse algum tipo de ‘vingança’”. A solução foi contratar uma administradora de condomínios para controlar a situação. “Eles nos orientaram a fazer reclamações por es-crito e encaminhar a eles. Se chegas-sem a três ocorrências, o condômino iria pagar multa”, relata

acho que o diálogo resolve os nossos

problemas, principalmente os de convivência

O capitão José Carlos Piccoli, da Polícia Militar (PM) explica que tanto o síndico quanto os moradores podem acionar a polícia para conter o mora-dor que está prejudicando o condo-mínio, desde que se identifique na ligação para registrar no Boletim de Ocorrência (BO) ou Registro de Even-tos de Defesa Social (REDS). “Com a autorização do síndico, entramos no local e conversamos com quem esteja perturbando a paz. Orientamos sobre o que pode acontecer se houver rein-cidência e as penalidades que o res-ponsável pela festa pode sofrer, além de dar ordem para abaixar o som. Se após a viatura ir embora, o barulho voltar a ficar alto, podemos embargar a festa e até prender o organizador por descumprir a ordem estabelecida pelo policial”, conta o capitão Piccoli.

A Prefeitura de Juiz de Fora tam-bém atua contra sons que fogem do normal, atuando na fiscalização de barulho em volume acima do permi-tido. A assessoria da Secretaria de Atividades Urbanas (SAU) afirmou

que “em um primeiro momento, é importante salientar que as festas em condomínios devem observar as nor-mas determinadas e acordadas pelos próprios condôminos em regulamen-to. Caso haja o descumprimento do regulamento, caberá ao condomínio adotar as medidas ou sanções previs-tas. Entretanto, caso o incomodado queira solicitar a fiscalização, pode-rá fazê-lo junto às nossas Regionais de Fiscalização, pelo telefone 3690-7507 ou através de protocolo no Es-paço Cidadão”.

As leis e punições costumam corrigir o problema do barulho, mas existem ca-sos em que o simples diálogo funciona. “Encontrei uma forma de prevenir esse problema”, destaca a subsíndica Regina Aparecida Costa Silva, do Residencial Araucárias, do programa federal “Mi-nha Casa, Minha Vida”, localizado no bairro Sagrado Coração. Ela explica que no início da sua gestão, bateu na porta de cada morador para mostrar o regi-mento interno. “Li tudo para eles. Al-

guns até pediram cópia. Como eles sa-biam o que podia ou não no bloco, não tive nenhum atrito com festas. Acho que o diálogo resolve os nossos proble-mas, principalmente os de convivência. Elas acontecem, mas há respeito e limi-te nas confraternizações,” reitera.

É claro que tudo em excesso é preju-dicial, especificamente em festas onde os moradores ao redor do evento se sintam afetados. Entretanto, o síndico precisa ter bom senso para avaliar se a

situação é realmente abusiva a ponto de ser necessária uma intervenção ou se o caso trata-se apenas, por exem-plo, de mais uma queixa do “reclaman-te de plantão” do condomínio, aquele que reclama de tudo. Se for constata-da a real intensidade do barulho ou a reincidência, uma solução é delegar ao porteiro ou zelador a tarefa de notificar o infrator. Assim, o síndico se envolve somente quando o barulho persistir ou o problema tomar proporções maiores.


caso haja o descumprimento do regulamento, caberá ao condomínio adotar as medidas ou sanções

previstas

Posição da Polícia militar e da

Prefeitura

síndica encontra solução para o problema

AÇÃO DE DESCONS-TITUIÇÃO DE DÉBITO. MULTA ARBITRADA POR EXCESSO DE BARULHO. FESTA REALIZADA NO SALÃO DE FESTAS DO CONDOMÍNIO. REGI-MENTO INTERNO APRO-VADO EM ASSEMBLEIA

GERAL. COMPROVADA INFRA-ÇÃO À REGRA CONTIDA EM RE-GULAMENTO CONDOMINIAL, JUSTIFICA-SE A APLICAÇÃO DA RESPECTIVA MULTA. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70054941505, VIGÉSI-MA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: CARLOS CINI MARCHIONATTI, JULGADO EM 10/07/2013).

CONDOMÍNIO - AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MUL-TA C.C REPARAÇÃO POR DA-NOS MORAIS IMPROCEDÊNCIA USO DO SALÃO DE FESTAS DE MODO INCOMPATÍVEL COM AS REGRAS DO CONDOMÍNIO INFRAÇÕES RELATADAS NO LIVRO DE OCORRÊNCIAS AD-VERTÊNCIA QUE NÃO LOGROU ÊXITO APLICAÇÃO DA MULTA QUE ESTÁ EM CONFORMIDA-

DE COM O DISPOSTO NO § 2º INCISO IV DO ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPRO-VIDO. TJ-SP - APELAÇÃO : APL 01769065020118260100 SP 0176906-50.2011.8.26.0100.

LOTEAMENTO. IMÓVEL UR-BANO. REGULARIZAÇÃO. IM-PLANTAÇÃO DE INFRA-ESTRU-TURA BÁSICA. RESPONSABILI-DADE DO LOTEADOR. PRAZO PARA CUMPRIMENTO. 1. O LO-TEADOR É RESPONSÁVEL PELA IMPLANTAÇÃO DA INFRA-ES-TRUTURA BÁSICA DO LOTEA-MENTO. ARTS. 2º, §§ 4º E 5º, 18, INCISO V, E 38, PARÁGRAFO 2º, DA LEI N.º 6.766/79. 2. DIANTE DA NECESSIDADE DE APROVA-ÇÃO DO PROJETO PELOS ÓR-GÃOS COMPETENTES, DEVE SER ASSEGURADO PRAZO MAIOR PARA O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO LOTEADOR DE IMPLANTAÇÃO DA INFRA--ESTRUTURA BÁSICA. RECUR-SO PROVIDO EM PARTE. (APE-LAÇÃO CÍVEL Nº 70037549854, VIGÉSIMA SEGUNDA... (TJ-RS - AC: 70037549854 RS , RELATOR:

MARIA ISABEL DE AZEVEDO SOUZA, DATA DE JULGAMEN-TO: 28/07/2011, VIGÉSIMA SE-GUNDA CÂMARA CÍVEL, DATA DE PUBLICAÇÃO: DIÁRIO DA JUSTIÇA DO DIA 03/08/2011)

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO LIMPEZA E IMPERMEABILIZA-ÇÃO DE CAIXAS DE ÁGUA FA-LHAS NO SERVIÇO INFILTRA-ÇÃO DE ÁGUA CONSTATAÇÃO EMPREGO DE TÉCNICA E MA-TERIAIS INADEQUADOS - RE-PARAÇÃO DE DANOS PROCE-DÊNCIA PARCIAL ADMISSIBI-LIDADE. DEMONSTRADA A MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO POR-QUE A APELANTE UTILIZOU TÉCNICA E MATERIAIS INADE-QUADOS NA LIMPEZA E IMPER-MEABILIZAÇÃO DAS CAIXAS DE ÁGUA, A DETERMINAÇÃO CONTIDA NA SENTENÇA VOL-TADA À DEVOLUÇÃO DOS VA-LORES ALI INDICADOS REPRE-SENTA MEDIDA JUSTA E ADE-QUADA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP , RELATOR: ORLANDO PISTORESI, DATA DE JULGA-MENTO: 16/07/2014, 30ª CÂ-MARA DE DIREITO PRIVADO)


Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista O Síndico algumas decisões judiciais envolvendo os temas abordados nas matérias desta edição.

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho -advogado

[email protected]

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A Casa das Bombas orgulha-se em auxi-liar os síndicos a fornecer o bem mais pre-cioso para condôminos e moradores – a água. Sempre que necessário, ela está pronta para atender seus clientes, e neste momento, de-seja votos de felicidade e alegria pelo Dia do Síndico, comemorado em 30 de novembro. Que a parceria da empresa com os síndicos de nossa cidade se estenda pelo futuro, por vários anos ainda.

A bomba d’água é peça fundamental para a vida do condomínio, pois direciona água para todas as unida-des do edifício. Habitações de todos os por-tes são abasteci-das 24 horas por dia com o esfor-ço deste equipa-mento que pos-sui uma parte mecânica e ou-tra elétrica. En-tretanto, com o passar dos anos, a máquina pode ir perdendo for-ça, necessitando de checagem e reparos. Para evi-tar reclamações dos condôminos sobre falta de água causada por falhas na bomba hidráu-lica, é preciso fazer a sua devida manutenção.

A Casa das Bombas garante a qualidade da compra, da instalação e funcionamento da bomba e de seu quadro de comando. “Ao contrário de outras empresas que apenas vendem o equi-pamento, nós recomendamos o produto mais adequado para o condomínio. Vamos ao local, fazemos a instalação, além de checarmos sua funcionalidade. Também visitamos regular-mente os edifícios de clientes para conferir se tudo está funcionando corretamente”, comenta o técnico Ricardo Andrade, respon-

sável pela parte de manutenções elétricas da Casa das Bombas. Ele ainda destaca a impor-tância do quadro de comando para o desem-penho da máquina. “O equipamento aciona automaticamente a bomba hidráulica, arma e desarma conforme a necessidade e gere o

gasto de energia, promo-vendo economia para o condomínio”, comenta.

Walcir explica o que poderia acontecer se o quadro não existisse no condomínio. “Em tem-pos chuvosos, se cai um raio e queima a bom-ba, o abastecimento de água nas unidades ficará

prejudicado. Se der picos de luz e a bomba ligar e desligar várias vezes, pode quei-mar o motor, di-minuindo a vida útil do equipa-mento”, relata.

Para melho-rar a eficiência do trabalho da bomba, o síndi-co Franklin, do Edifício Cosette de Alencar, loca-lizado na região

central de Juiz de Fora, afirma que contratou a Casa das Bombas para automatizar o equipa-mento. “Nosso zelador acionava a chave manu-al para ligar as bombas, alternando a cada duas semanas. Resolvemos

adquirir o quadro de comando elétrico para acabar com esta preocupação e ainda garan-tir maior segurança a fim de evitar prejuízos com a possibilidade de queima da bomba no processo manual”, destaca. Ele ainda expli-ca como encontrou a empresa. “Através da revista, procurei a Casa das Bombas para fa-zer um orçamento e hoje estou totalmente satisfeito”.

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o trabalho

A atuação pós-atendimento é o di-ferencial da Casa das Bombas. “Para manter o nível de trabalho do quadro, a manutenção é feita anualmente. O sín-dico nos chama, fazemos a revisão para prevenir o aparelho de mau funciona-mento, ou fazemos reparos, se necessá-rio. Sempre nos atualizamos com o que há de melhor no mercado das bombas e trabalhamos apenas nesse segmento. Outras empresas também comerciali-zam bombas, mas apenas as vendem. Sabemos que não basta entregar a bom-ba e o quadro. Temos o compromisso de instalar e oferecer a manutenção dessas máquinas, além de orientarmos sobre o seu funcionamento”, conclui Walcir. Quer saber mais sobre as bombas hi-dráulicas? A Casa das Bombas estará presente no 6º Dia do Síndico, no dia 22 de Novembro no Ritz Hotel, com um estande para apresentar seus produtos e as novidades do ramo. É a sua chance de resolver o problema de água do seu condomínio!

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PiadasNa praia, olhando para além-mar, uma loira pergunta à outra:

- O que está mais perto? A África ou a lua??

- A lua, sua tonta!!!!! - responde prontamente a amiga. - Você por acaso consegue ver a África daqui????

Cheguei sério para o meu chefe hoje e falei:

- Seguinte patrão,me dá um aumento,pois tem três empresas correndo atrás de mim!

É mesmo? Quais?

- A de água, de luz e do telefone.


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O Síndico em Revista Edição Nov/Dez

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