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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO

O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS PARA FINS RESIDENCIAIS

MARCIA VIRGINIA DA GUARDA FURTADO

DECLARAÇÃO

“DECLARO QUE A MONOGRAFIA ESTÁ APTA PARA DEFESA EM BANCA PUBLICA EXAMINADORA”.

ITAJAÍ (SC), maio de 2011.

___________________________________________ Professor Orientador: Msc. Patrícia Elias Vieira

UNIVALI – Campus Itajaí-SC

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO

O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS PARA FINS RESIDENCIAIS

MARCIA VIRGINIA DA GUARDA FURTADO

Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel

em Direito. Orientador: Professor Msc. Patrícia Elias Vieira

Itajaí (SC), 23 de maio de 2011.

AGRADECIMENTO

Agradeço primeiramente aos Anjos, que neste ato

representa Deus.

A minha família pelo carinho, compreensão durante

todo percurso da faculdade.

Aos meus amigos acadêmicos, pela união em sala

de aula.

A instituição de ensino Univali, pela oportunidade da

graduação.

A todos os docentes do curso de Direito, desta

instituição, pelo aprendizado.

A todos aqueles colegas acadêmicos de diversas

turmas, por onde eu passei.

MUITO OBRIGADA.

DEDICATÓRIA

Dedico esta monografia,

Aos meus filhos, Gianiny Gervásio e Angelo

César Gervásio Junior, pelo carinho,

companheirismo, participação, e razão pela

qual me fez seguir em frente.

A minha mãe Dair Angelo da Guarda, que me

ensinou a ser persistente e a não desistir nunca

por mais que se tenham obstáculos durante o

percurso.

Ao meu pai Alfredo Dimas Furtado, que

contribuiu para o meu objetivo de pesquisa.

Ao meu esposo Nélio Bernardes, pela

oportunidade de dar continuidade ao curso de

Direito.

A minha avó Maria Helena Furtado “in

memorian”, como fonte inspiradora do tema

desta monografia.

A minha professora orientadora Patrícia Elias

Vieira, pela dedicação e desempenho deste

trabalho.

Enfim a todos aqueles que sempre acreditaram

em mim.

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte

ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do

Itajaí, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de

toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Itajaí (SC), 23 de maio de 2011.

Márcia Virginia da Guarda Furtado Graduando

PÁGINA DE APROVAÇÃO

A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale do

Itajaí – UNIVALI, elaborada pel[o] graduand[o] Márcia Virginia da Guarda Furtado,

sob o título O Seguro-fiança no Contrato de Locação de Imóveis Urbanos para fins

residenciais, foi submetida em 10 de junho de 2011 à banca examinadora composta

pelos seguintes professores: Alice Francisco da Cruz Salles e Geovana da

Conceição (examinadoras), e aprovada com a nota [Nota] ([nota Extenso]).

Itajaí (SC), junho de 2011.

Professora Msc Patrícia Elias Vieira Orientadora e Presidente da Banca

Professor Titulo Nome Coordenação da Monografia

ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS

CC/1916 Código Civil Brasileiro de 1916 CC/2002 Código Civil Brasileiro de 2002 SC Santa Catarina MSC. Mestre UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí CEJURPS Centro de Ciências Jurídicas e Sociais LLPU Lei de Locação Predial Urbana RT Revista dos Tribunais SUSEP Superintendência de Seguros Privados STF Supremo Tribunal Federal Tir. Tiragem ed. Edição rev. Revista atual. Atualizada reform. Reformada ampl.. Ampliada v. Volume p. Página n. Número art. Artigo etc. et cetera

SUMÁRIO

RESUMO............................................................................................................... IX INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 1 CAPÍTULO 1 .......................................................................................................... 3 OS CONTRATOS .................................................................................................. 3 1.1 A ORIGEM HISTÓRICA DOS CONTRATOS .................................................. 3 1.2 O CONCEITO DE CONTRATO ....................................................................... 8 1.3 OS PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL ............................................. 12 1.3.1 O PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE ......................................................... 13 1.3.2 O PRINCÍPIO DO CONSESUALISMO CONTRATUAL ................................................ 14 1.3.3 O PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA CONTRATUAL ......................... 16 1.3.4 O PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DO CONTRATO ............................................ 17 1.3.5 O PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO ............................... 18 1.3.6 O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ .................................................................................. 20 1.3.7 O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO ................................................ 21 1.3.8 O PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL DO CONTRATO ................................... 23 1.4 A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS ................................................................. 24 1.4.1 AS CAUSAS DE EXTINÇÃO ANTERIORES OU CONTEMPORÂNEA À FORMAÇÃO

DO CONTRATO....................... ................................................................................. 25 1.4.1.1 A nulidade do contrato .............................................................................. 25 1.4.1.2 A condição resolutiva do contrato ............................................................ 26 1.4.1.3 O direito de arrependimento ..................................................................... 27 1.4.2 AS CAUSAS DE EXTINÇÃO SUPERVENIENTES À FORMAÇÃO DO CONTRATO ............ 28 1.4.2.1 A resolução do contrato ............................................................................ 28 1.4.2.1.1 A resolução do contrato por inexecução voluntária ............................... 29 1.4.2.1.2 A resolução do contrato por inexecução involuntária ............................ 30 1.4.2.1.3 A resolução do contrato por onerosidade excessiva ............................. 30 1.4.2.2 A resilição do contrato .............................................................................. 32 1.4.2.3 A rescisão do contrato .............................................................................. 33 1.4.2.4 A morte de um contratante ....................................................................... 34 CAPÍTULO 2 ........................................................................................................ 36 O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS ................................... 36 2.1 O CONCEITO E A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO............................36 2.2 AS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO .................................................................... 40 2.3 A LOCAÇÃO DE COISAS................................................................................41 2.3.1 A LOCAÇÃO PREDIAL ....................................................................................... 42 2.3.1.1 A locação de imóveis urbanos .................................................................. 44 2.3.1.1.1 A locação residencial ............................................................................. 45 2.3.1.1.2 A locação não-residencial ..................................................................... 46 2.3.1.1.3 A locação para temporada .................................................................... 47

viii

2.4 AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR ............................................................... 48 2.5 AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO ............................................................ 51 2.6 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS ..................................................................... 54 2.7 A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ................................. 56 2.7.1 A CESSÃO DE LOCAÇÃO .................................................................................. 56 2.7.2 A SUBLOCAÇÃO........... ................................................................................... 58 2.7.3 O EMPRÉSTIMO DO BEM LOCADO ..................................................................... 59 2.7.4 A TRANSFERÊNCIA POR CAUSA MORTIS ............................................................ 59 2.8 A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ............................................. 60 2.8.1 O DISTRATO OU RESILIÇÃO BILATERAL .............................................................. 62 2.8.2 O VENCIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL ........................................................... 63 2.8.3 NULIDADE OU ANULABILIDADE ......................................................................... 63 2.8.4 A PERDA PARCIAL OU TOTAL DA COISA LOCADA ................................................. 64 2.8.5 A EXTINÇÃO DO USUFRUTO OU FIDEICOMISSO ................................................... 65 2.8.6 A MORTE DO LOCATÁRIO ................................................................................. 66 2.8.7 A RETOMADA DO BEM LOCADO ......................................................................... 67 CAPÍTULO 3 ........................................................................................................ 68 O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS ...... 68 3.1 O SEGURO ................................................................................................. 68 3.1.1 O SEGURADOR.......... ..................................................................................... 71 3.1.2 O SEGURADO........... ...................................................................................... 73 3.1.3 O RISCO NO SEGURO ...................................................................................... 74 3.1.4 O VALOR DO OBJETO SEGURADO ..................................................................... 75 3.1.5 O PRÊMIO NO CONTRATO DE SEGURO .............................................................. 76 3.2 AS ESPÉCIES DE SEGURO ...................................................................... 77 3.2.1 O SEGURO DE DANO ....................................................................................... 79 3.2.2 O SEGURO DE PESSOA.................................................................................... 80 3.3 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADOR .......................................................... 81 3.4 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADO ............................................................. 83 3.5 O SEGURO FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

PARA FINS RESIDENCIAIS ................................................................................... 84 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 90 REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS ............................................................. 92 ANEXOS .............................................................................................................. 96

RESUMO

Esta Monografia trata do Seguro-fiança como garantia no contrato de locação. O

objetivo do presente trabalho foi investigar o Seguro-fiança vinculado ao contrato de

locação na Lei e na doutrina brasileira, especificamente verificar se existem riscos

não indenizáveis pelo Seguro-fiança na locação de imóveis urbanos para fins

residenciais. Fez-se uso do método indutivo, associado à técnica do Referente, da

Categoria, do Conceito Operacional e da pesquisa bibliográfica. Nesta pesquisa

acadêmica aborda-se que o Contrato é um instrumento de suma importância para as

relações de negócio jurídico, está vinculado aos princípios fundamentais do direito

contratual e existem formas de extinguir-lo. No capítulo intermediário, trata-se do

Contrato na locação, apresentando-se as espécies de locações e em especial a

locação residencial de imóveis urbanos, dando ênfase nas obrigações provenientes

das relações locatícias. Por último, apresentam-se os prejuízos que não são

indenizáveis pelo locatário e os riscos que são excluídos do contrato do seguro-

fiança, busca-se solucionar a questão, com uma abordagem da noção de seguro e

as obrigações das partes contratantes, visando-se deduzir que se trata de garantia

que abrange a totalidade das obrigações do locatário previstas no contrato.

Palavras chave: Contrato. Seguro-fiança. Imóvel urbano. Locação residencial.

INTRODUÇÃO

A presente Monografia tem como objeto o estudo do Seguro-

fiança como garantia locatícia dos imóveis urbanos para fins residenciais. .

O seu objetivo é investigar o Seguro-fiança vinculado ao

contrato de locação para fins residenciais na Lei e na doutrina brasileira.

Frente às ponderações acima, formulou-se o seguinte

problema: Quais os riscos não indenizáveis pelo Seguro-fiança na locação de

imóveis urbanos para fins residenciais?

Para a presente monografia levantou-se a seguinte hipótese: O

seguro-fiança envolve a totalidade das obrigações do locatário conforme o art. 41 da

Lei 8.245/91. Entretanto a Circular da SUSEP n. 1/92 estabelece que alguns

prejuízos não são indenizáveis e alguns riscos são excluídos.

Para tanto, principia–se, no Capítulo 1, com o esboço histórico

e conceituação do instituto jurídico do Contrato. Passa-se para os princípios

fundamentais do direito contratual, e busca-se esclarecer as formas de extinção

deste negócio jurídico denominado contrato.

No Capítulo 2, trata-se do Contrato como um instrumento

fundamental nas Locações. Expõem-se as espécies de locações; as obrigações do

locador e locatário; as garantias locatícias; as modalidades de transferências do

contrato na locação e as formas de extinção das relações imobiliárias.

No Capítulo 3, destina-se ao Seguro-fiança como uma garantia

locatícia decorrente de contrato de locação de imóveis urbanos para fins

residenciais, apresentando o seguro, seus elementos essências no contrato; as suas

espécies; as obrigações do segurador e do segurado; e o seguro-fiança como

garantia locatícia decorrente de contrato de locação de imóveis urbanos para fins

residenciais.

O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as

Considerações Finais, nas quais são apresentados os pontos conclusivos

2

destacados, seguidos da estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões

sobre o contrato de locação de imóveis urbanos para fins residenciais, com ênfase

no Seguro-fiança, como garantia locatícia.

Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de

Investigação foi utilizado o Método Indutivo, na Fase de Tratamento de Dados o

Método Cartesiano, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente Monografia

é composto na base lógica Indutiva.

Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as Técnicas

do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica.

As categorias fundamentais para a monografia, bem como os

seus conceitos operacionais serão apresentados no decorrer desta monografia.

CAPÍTULO 1

OS CONTRATOS

1.1 A ORIGEM HISTÓRICA DOS CONTRATOS

A fim de entender a regulamentação dos contratos no Brasil, na

atualidade, inicia-se a pesquisa pela origem histórica do referido instituto jurídico.

Diante de uma visão histórica, segundo GAGLIANO1 “não

podemos fixar, ao longo da história, uma data específica de surgimento do contrato”.

Porém há indícios de que a existência do contrato coincide com o surgimento do

homem.

Na visão de RIZZARDO2:

Pela circunstância do agrupamento em tribos dos seres humanos já se presume a verificação de uma concordância em um determinado comportamento, acatando os componentes do grupo certas regras comuns de convivência. Antes do aparecimento da moeda, as relações comerciais se desenvolviam num sistema de trocas dos mais variados produtos, envolvendo, sempre, apesar de tacitamente, deveres e direitos de cada lado das partes contratantes.

Neste sentido, lembra Adauto Fernandes, citado por

RIZZARDO3:

As primeiras permutas, de objetos por objetos, frutas, animais, utensílios e tudo mais que o homem conseguiu realizar, remontam, na história do direito [...], a épocas muito distantes. Na idade quaternária, quando começaram a ser ensaiadas a divisão do trabalho e a troca de serviços na vida das grutas, dos clãs, ou das tribos, o homem passou a modificar o poder de sua ação individual, que só se conformava naquilo que estivesse de acordo com as necessidades do grupo humano que surgia.

1 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos -

tomo 1 / teoria geral. 2. ed. rev., atual. e reform. São Paulo: Saraiva, 2006.v.4,p.2. 2 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.7.

3RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.7.

4

Para o Direto Romano Primitivo, “os contratos tinham caráter

rigoroso e sacramental” expõe VENOSA4. Mesmo não estando expressa a vontade

das partes, sua forma deveria ser obedecida.

No período da Lei das XII Tábuas, ”a intenção das partes

estava materializada nas palavras corretamente pronunciadas” acrescenta

VENOSA5.

No antigo Egito, segundo VENOSA6 “existiam formas

rudimentares de contratos”. Como uma forma disciplinadora, exigia-se para o

casamento, sua inscrição no registro público a fim de estabelecer a filiação. No que

se refere à propriedade, as formas se complementavam por três atos, sendo

equivalentes: à venda, a qual se estabelecia o objeto, o preço (bem como forma de

pagamento e condições), e o tempo previsto para a entrega do título de propriedade

ao comprador; ao juramento, de caráter religioso, “[...] firmado a parte, perante o

sacerdote e o comprador”; e a tradição, ou seja, a entrega do objeto, no que tange a

transferência do domínio, afirma RIZZARDO7.

Para a Grécia, as formas mais rudes estavam ligadas ao

casamento e aos bens patrimoniais, prossegue RIZZARDO8:

O casamento se estabelecia em um contrato, proibindo-se a poligamia, mas sem restrições legais ao concubinato. Quanto ao patrimônio, aplicavam-se penas pecuniárias e o confisco dos bens, além de castigos físicos e a decapitação, especialmente nas

rescisões ou inexecuções.

Para o Código Civil Alemão, o contrato é uma subespécie do

negócio jurídico e pertence a uma categoria geral. Além de regras aplicadas no

contrato geral e a cada espécie descrita em lei (compra, venda, locação, etc.),

existem regras aplicadas também ao negócio jurídico. Sendo o contrato “veículo de

4 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 3.ed. São

Paulo: Atlas, 2003. v.2, p.334. 5 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003.p.334.

6 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003. p.334.

7 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.8.

8 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.8.

5

transferência, por si só, não se transfere a propriedade”, descreve VENOSA9, por ter

o negócio jurídico uma categoria mais elevada.

No código Francês, conhecido como código napoleônico,

conforme VENOSA10 “a liberdade e a propriedade estão ligadas indissoluvelmente”.

Esse Estatuto prevê o contrato como um dos “diversos modos de aquisição da

propriedade” (livro terceiro). Sendo este um mero instrumento servil à aquisição da

propriedade, operava independentemente e era suficiente para a transferência dos

direitos reais. Sob o ponto de vista do individualismo, o contrato é válido e

obrigatório, nesse sentido, diz o artigo. 1.134 do Código Francês11:

Art.1.134 – “As convenções feitas nos contratos, formam para as

partes uma regra à qual devem se submeter como a própria lei.”

A concepção de contrato nas codificações foi devido à

ideologia da liberdade contratual, no século XIX, o qual satisfez as exigências e os

interesses da burguesia. E por essa razão, leciona KRETZ12 ”o contrato torna-se,

assim, a bandeira das sociedades nascidas das revoluções burguesas, em definitivo,

um elemento da sua legitimação”.

No Direito Romano, afirma VENOSA13

[...] o simples acordo, convenção ou pacto, porém, não bastava para criar uma obrigação juridicamente exigível. [...] para que se criasse uma obrigação, havia necessidades de certas formas que se exteriorizassem a vista dos interessados. A solene dava força às convenções. Cada uma dessas convenções, sob certas

formalidades, constituía um contractus.

Apesar do Direito Romano “ter sido a principal fonte histórica

dos sistemas jurídicos”, Orlando Gomes, citado por GAGLIANO e PAMPLONA

9 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003.p.333.

10

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003.p.332. 11

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003. p.334. 12

KRETZ, Andrietta. Autonomia da Vontade e Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais. Florianópolis: Momento Atual, 2005,p.22. 13

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 7. ed. 2. reimpr.São Paulo: Atlas, 2007, v.2, p.334.

6

FILHO 14 lembra que “não é no direito romano que se deve buscar a origem histórica

da categoria que hoje se denomina contrato”.

Com o direito canônico, ”o contrato se firmou assegurando à

vontade humana a possibilidade de criar direitos e obrigações, expõe RIZZARDO15.

Nesse contexto lembra PEREIRA16:

Os canonistas, imbuídos do espiritualismo cristão, interpretavam as normas de direito romano, animados de uma inspiração mais elevada. No tocante ao contrato, raciocinaram que o seu descumprimento era uma quebra de compromisso, equivalente à mentira; e como esta constituía peccatum, faltar ao obrigado atraía as penas eternas.Não podia ser, para o jurisconsultos canonistas, predominante a sacramentalidade clássica, mas sobretudo

prevalecia o valor da palavra, o próprio consentimento.

Para KRETZ17, ao citar Gustay Radbruch,

A solução do problema básico da Filosofia jurídica individualista [...] isto é, o problema de saber como é possível que o direito, que foi inventado para servir exclusivamente os indivíduos, pode também

obrigá-los e vinculá-los ao mesmo tempo.

A partir do Século XIX, com a Revolução Industrial, observa

BUZAID18:

No contrato aquele clima de liberdade, que foi o índice marcante do pensamento jurídico democrático, e da filosofia política individualista. O contrato supõe a liberdade. [...] E quando no começo do século XX se falou da doutrina da autonomia da vontade. Isto é a liberdade contratual, como tendo preponderado de modo absoluto, no decurso do Século XX, exagerou-se a importância que lhe deram os redatores do Código Civil e da Jurisprudência. As restrições a liberdade contratual, que resultavam nas disposições legais particulares e do princípio da nulidade de convenções contrárias a ordem pública e aos bons costumes, foram sempre consideráveis. Feita esta reserva, é certo que o século XIX foi um século de grande

liberdade contratual.

14

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006.p.5. 15

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.9. 16

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 3.ed.. Rio de Janeiro: Forense, 1975. v.3,p.19. 17

KRETZ, Andrietta. Autonomia da Vontade e Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais. 2005, p.21. 18

BUZAID, Alfredo. Da Ação Renovatória. São Paulo: Saraiva 1958, p.10.

7

A conquista dessa liberdade individual é uma marca essencial

do liberalismo burguês, isto é, “a manifestação da vontade individual é fruto de

conquista que culminou a Revolução Francesa e com a proclamação dos Direitos

Humanos”, acrescenta KRETZ19.

Ao longo do Século XX, houve a intervenção do Estado na

economia e após a Revolução industrial, o contrato sofreu sensível transformação e

com a “criação do novo tipo de sociedade, sociedade industrializada, de consumo,

massificada, sociedade de informação, e em face também, da evolução natural do

pensamento jurídico”, expõe MARQUES20. Contudo, houve a necessidade de

adaptação dessa “sociedade de massa que se formava”, acrescenta GAGLIANO e

PAMPLONA FILHO21.

Com a conquista do homem pelos seus direitos políticos,

notava-se “reações na função estatal, em relação á liberdade econômica dos

cidadãos”. Propagou-se a intervenção estatal como técnica, com o objetivo de

combater a ideologia socialista e comunista, que se introduzia em alguns países,

corrobora RIZZARDO22.

Com a difusão do solidarismo na economia privada, prossegue

RIZZARDO23:

Expandiram-se as normas de ordem pública, destinadas a proteger os elementos economicamente fracos da sociedade, favorecendo o empregado pela criação do direito do trabalho; o inquilino, com uma legislação mais benévola ao seu favor sobre as locações; e, de modo geral, as classes mais humildes, os adquirentes de bens e serviços, através de inúmeras medidas de caráter assistencial e previdenciário, e de uma legislação de franca consideração em favor de tais pessoas, como o Código de Defesa do Consumidor (Lei n.

8.078, de 1990).

19


MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 5. ed.rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006,p. 51.

21

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos.2006. p.5. 22

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 10. 23

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.10.

8

Embora as disciplinas das obrigações e dos contratos estejam

no mesmo livro, afirma KRETZ24 que “possuem um tratamento mais uniforme, suas

prerrogativas são aplicadas indistintamente a todas as relações intersubjetivas, não

fazendo distinções sobre o conteúdo e finalidades”.

RIZZARDO25 lembra que:

O atual Código Civil (Lei n. 10.01.2002), com relação aos contratos, manteve o sistema do Código Civil de 1.916, e implantou maior controle a respeito das disposições bilaterais das vontades entre as

partes, sendo algumas regulamentadas por leis especiais.

Assim, observa-se que o contrato é um dos institutos jurídicos

mais antigos e sua origem histórica no percurso da evolução passou por grandes

transformações, desenvolvendo-se de formas as mais diversas. Os conceitos desse

instituto jurídico estão alicerçados na própria origem etimológica, assunto a ser

tratado a seguir.

1.2 O CONCEITO DE CONTRATO

Após o esboço da origem histórica dos contratos, deve-se

compreender o significado da palavra contrato de acordo com o entendimento

doutrinário.

Oriundo do latim “contractus, que significa unir, contrair”, afirma

VENOSA26. Neste sentido expressa a idéia de “transação firmada ou acordada entre

duas ou mais pessoas, para um fim qualquer, ou seja, adquirir, resguardar, modificar

e extinguir direitos” acrescenta TONIAZZO27.

24



VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007, p.334. 27

TONIAZZO, Paulo Roberto Froes. A função social do contrato privado: Limite da Liberdade de contratar. Florianópolis: Conceito Editorial, 2008, p.24.

9

No entendimento de MILHOMENS e ALVES28:

O contrato é um negócio jurídico por meio do qual se cria, modifica, resguarda, transfere ou extingue obrigação. É a mais comum das fontes de obrigação. Através do contrato, em que duas ou mais pessoas manifestam sua vontade sobre determinado objeto, o homem cuida de seus interesses, satisfaz suas necessidades, no

constante movimento de atos que é a vida social.

Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO29 “não se pode falar em

contrato, sem mencionar a pedra de toque manifestação de vontade, pois sem o

querer humano, não há negócio jurídico, logo não há contrato”, portanto, descreve

que:

Contrato é um negócio jurídico, por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, autodisciplina os efeitos patrimoniais que pretendem atingir,

segundo a autonomia das suas próprias vontades.

Na concepção de SAMPAIO30:

Entende-se por contrato o negocio jurídico (espécie de ato jurídico) bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as partes. Sob este aspecto, portanto, o acordo de vontades a que chegam as partes tem objetivo certo, efeito este antevisto pelas partes (intuitu negocial) que se consubstancia na criação, modificação ou extinção

de direitos.

Na visão de PICAZO31:

La palabra contrato encierra un equivoco, pues se refiere unas veces al acto que los contratantes realizan (v.gr.: se dice celebrar um contrato) y otras veces se refiere al resultado normativo o reglamentario que com este acto se produce para los contratantes (v.gr.: se dice cumplir un contrato, estar obligado por um contrato). Desde el primero de los puntos de vista menciondos, el contrato se nos aparece como um acto jurídico, es decir, como una acción de los interessados a la cual el ordenamiento atribuye unos determinados efectos jurídicos. Desde el segundo de los puntos de vista apuntados, el contrato se nos aparece como um precepto o como

28

MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos: doutrina, legislação, jurisprudência, formulários. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p.6. 29

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006.p.11. 30

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 4 ed. São Paulo: Atlas,2002, p.17. 31

PICAZO, Luis Diez. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. 2. ed. Madrid: Tecnos S.A, 1983, p.98.

10

uma regla de conducta (lex contractus). El contrato es, entonces, uma determinada disciplina, que constituye una ordenación a la cual

las partes somenten su propia conducta.

Ou seja: a palavra contrato exprime duplo sentido, pois se

refere algumas vezes ao ato que os contratantes realizam (por exemplo: celebrar um

contrato) e outras vezes se refere ao resultado normativo, ou seja, às regras que

com este ato produzem aos contratantes (por exemplo: se diz cumprir um contrato, é

estar obrigado por um contrato). No primeiro ponto de vista mencionado, o contrato

aparece como um ato jurídico, em outras palavras, como uma ação dos interessados

a qual o ordenamento atribui determinados efeitos jurídicos. No segundo ponto de

vista apontado, o contrato aparece como um preceito ou como uma regra de

conduta. O contrato é então, uma determinada disciplina que constitui uma

normatização na qual as partes regulam sua própria conduta32.

Diante de uma aproximação do estudo tradicional do contrato e

considerado um grande sistematizador do século XlX, SAVIGNY, citado por

MARQUES33, afirma que “o contrato é a união de dois ou mais indivíduos para uma

declaração de vontade em consenso, através da qual se define uma relação jurídica

entre estes”.

Neste conceito acima citado, encontram-se elementos básicos

para a caracterização de contrato nos dias atuais. Sendo eles: a vontade do

indivíduo; a liberdade; definindo, criando direitos e obrigações protegidos e

reconhecidos pelo direito34.

De acordo com WALD35 “contrato é um ato jurídico bilateral,

pois depende de no mínimo duas declarações de vontade, visando criar, modificar

ou extinguir obrigações (direitos relativos de conteúdo patrimonial)”.

32

Tradução livre da autora da pesquisa. 33

MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 2006, p.53-54. 34

MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 2006, p.53-54. 35

WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 12.ed.rev.,ampl. e atual. de acordo com a Constituição de 1988 e o Código de Consumidor e com a colaboração do Prof. Semy Glanz. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1995, p.161.

11

Dentre vários conceitos de contrato, em linhas gerais, afirma

COSTA e JUNQUEIRA36 que “o contrato é a convenção ou acordo para a execução

de algo sob determinadas condições entre as partes contratantes”. Operando-se

através de documento público, particular ou verbal.

Diante do exposto, COSTA e JUNQUEIRA37 conceitua:

Contrato é o ato jurídico em que duas ou mais pessoas se obrigam ou convencionam, por consentimento recíproco, a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, verificando, assim, a constituição, modificação ou extinção do vínculo patrimonial. É o contrato, na concepção moderna, ato jurídico bilateral que gera obrigações para ambas as partes, [...] cuja finalidade é adquirir, resguardar, transferir, modificar

ou extinguir direitos. Encontra-se na “ordem jurídica, a sagração como mecanismo

de auto-regulamentação de interesses privados, espontaneamente definidos no

acordo de vontades, à luz do direito aplicável à espécie”, conclui BITTAR38.

O ordenamento brasileiro, todavia, não tratou de conceituar o

instituto do contrato, tendo sua definição através de construção doutrinária.

O contrato constitui-se, portanto em uma espécie de negócio

jurídico, havendo consenso entre as partes, com o objeto economicamente

apreciável, quanto à formação, à modificação ou a extinção da relação jurídica.

Para DONINI39, “o efeito primacial de um Contrato é o

estabelecimento, a criação de um vínculo jurídico entre as partes, liame esse que

obriga os contratantes no cumprimento daquilo que foi convencido”.

Nesse contexto, as normas positivadas pelos contratantes

acabam atreladas a Princípios, tema que será abordado em seguida.

36

COSTA, Wagner Veneziani;JUNQUEIRA, Gabriel J. P.Contratos: manual prático: civil e comercial. São Paulo: Ícone, 1990, p.23. 37

COSTA, Wagner Veneziani;JUNQUEIRA, Gabriel J. P.Contratos: manual prático: civil e comercial. 1990, p.23. 38

BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2.ed. revista atualizada e ampliada de acordo com o novo código civil por Carlos Alberto Bittar Filho. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2004, p.10. 39

DONINI, Rogério Ferraz. Responsabilidade Pós-Contratual no novo Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2004, p.37.

12

1.3 OS PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL

O direito contratual rege-se por diversos princípios.

Do “plano do direito contratual e à luz da igualdade das

pessoas, do respeito à sua vontade e da subsunção ao ordenamento jurídico,

floresceram certo princípios essenciais que informam toda teoria correspondente”,

explica BITTAR40.

Por princípios, MILHOMENS e ALVES41, ao citar Castro Nery:

Define-se aquilo de que algo procede na ordem da existência do conhecimento. È o derivado natural da noção do ser. Dividem-se em lógicos, dos quais algo procede na ordem do conhecimento, e em

metafísicos, dos quais algo procede na ordem da existência.

Discorre GAGLIANO e PAMPLONA FILHO42 ao citar Guerra

Filho:

Princípios, por sua vez, encontram-se em um nível superior de abstração, sendo igual e hierarquicamente superiores, dentro da compreensão do ordenamento jurídico como uma „pirâmide normativa‟ (Stufenbau), e se eles não permitem uma subsunção direta de fatos, isso se da indiretamente, colocando regras sob seu

„raio de abrangência‟.

No entendimento de MILHOMENS e ALVES43, “para o Direito,

os princípios servem de base para aplicação das normas legais, caso a lei seja

omissa, obscura ou houver lacuna”.

Incide no direito contratual alguns princípios básicos, porém

fundamentais, sendo eles: da autonomia de vontade; do consensualismo; da

supremacia da ordem pública; da obrigatoriedade; da relatividade dos efeitos e boa-

fé objetiva44. Diante do sistema principiológico do direito contratual contemporâneo,

40

BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2004, p.31. 41

MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.22. 42

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006.v.4, p.27. 43


MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.23.

13

destacam-se ainda importantes princípios sociais do contrato, sendo eles: da função

social do contrato e da equivalência material45.

A seguir tratar-se-á de cada um dos princípios acima citados

1.3.1 O princípio da autonomia da vontade

Esse princípio assenta-se na liberdade de contratar e na

liberdade de estabelecer seu conteúdo.

Foi no direito canônico que o contrato se firmou, surgindo esse

princípio, expõe WALD46 “assegurando à vontade humana a possibilidade de criar

direitos e obrigações, [...] inclusive nos direito reais”.

Nesta visão, resume SETTE47 ao citar Henri Page:

Por autonomia da vontade deve-se entender, em nossa opinião, o poder que tem as vontades particulares de regularem elas próprias todas as condições e modalidades de seus ajustes, de decidirem sozinhas e sem tutela legal, da matéria e da extensão das convenções, numa palavra, de darem a seus contratos seu conteúdo, o objeto que entenderem convenientes e que lhes é permitido escolherem com toda a liberdade, inspirando-se nos únicos interesses, e sob a única garantia de seus consentimentos

recíprocos validamente trocados.

Corrobora para o entendimento do princípio de autonomia de

vontade, RODRIGUES48:

Consiste na prerrogativa conferida aos indivíduos de criarem relações na órbita do direito, desde que se submetam às regras impostas pela lei e que seus fins coincidam com o interesse geral, ou não o contradigam. Desse modo, qualquer pessoa capaz, pode, pela manifestação de sua vontade, tendo objeto lícito, criar relações que a

lei empresta validade.

45


WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.161. 47

SETTE, Andre Luiz Menezes Azevedo. Direito dos contratos. 2003, p.102. 48

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 30.ed.atual. de acordo com o novo código Civil(Lei n. 10.406, de 10-01-2002). São Paulo: Saraiva 2004.v. 3, p.15.

14

O princípio da autonomia, segundo SETTE49 “as partes não

apenas criavam livremente o contrato, mas também determinavam seu conteúdo.”

Na concepção de DINIZ50, esse princípio:

Consiste não poder das partes de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica, envolvendo, além da liberdade de criação do contrato, a liberdade de contratar ou não contratar, de escolher o outro contraente e de fixar o conteúdo do contrato, limitadas pelo princípio da função social do contrato, pelas normas de ordem pública, pelos bons costumes e

pela revisão dos contratos.

No entanto, a autonomia da vontade sofre algumas limitações

determinadas pelas cláusulas gerais do contrato, quando se trata da função social e

boa-fé objetiva, e também subordinando esse princípio ao princípio da supremacia

da ordem pública, assunto que será abordado no decorrer deste capítulo.

1.3.2 O princípio do consesualismo contratual

Para a formação do contrato, utiliza-se como regra o consenso

entre as partes.

Sobre esse princípio RUGGIERO51explica, “Consenso, é o

acordo de duas declarações de vontades, que partindo de dois sujeitos diversos se

dirigem a um fim comum, fundindo-se”.

Ressalta SETTE52:

O princípio do consensualismo é a liberdade quanto à forma que devem revestir os negócios jurídicos e, em especial, os contratos. Caracteriza-se por bastar a o consenso das partes para a formação do contrato (consensus obligat), ou seja, para que nasçam as

normas individuais.

49

SETTE, Andre Luiz Menezes Azevedo. Direito dos contratos. 2003, p.102. 50

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.42. 51

RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. Tradução da 6ª. Edição italiana por Paolo Capitano; atualização por Paulo Roberto Benasse. Campinas:Bookseller, 1999. v.3.p.299. 52

SETTE, Andre Luiz Menezes Azevedo. Direito dos contratos. 2003, p.107.

15

Esse princípio consiste em que na maioria das vezes o simples

acordo de vontades, como regra, pode gerar o contrato53.

RUGGIERO54 acrescenta:

O acordo das vontades torna-se sinônimo de contrato e o próprio contrato identifica-se com o consenso: qualquer acordo sobre um objeto de interesse jurídico torna-se contrato e é desde logo protegido pelo ordenamento jurídico, seja qual for o nome ou natureza da ação pela qual se concretize a tutela, e isto porque a vontade das partes, seja qual for à forma por que foi manifestada, é

só por si suficiente para criar o vínculo.

Porém existem alguns casos que por ser solene, sua validade

está condicionada à observância de formalidades legais55.

Sobre esse princípio, descreve GONÇALVES56:

De acordo com o princípio do consensualismo, basta, para o aperfeiçoamento do contrato, o acordo de vontades, contrapondo-se ao formalismo e ao simbolismo que vigoravam em tempos primitivos. Decorre ele da moderna concepção de que o contrato resulta do consenso, do acordo de vontades, independentemente da entrega da

coisa.

No mesmo sentido, GONÇALVES57 ao citar Carlos Bittar,

obtempera que:

Sendo o contrato corolário natural da liberdade e relacionado à força disciplinadora reconhecida à vontade humana, tem-se que as pessoas gozam da faculdade de vincular-se pelo simples consenso, fundadas, ademais, no princípio ético do respeito à palavra dada e na confiança recíproca que as leva a contratar. Com isso, a lei deve, em princípio, abster-se de estabelecer solenidades, formas ou fórmulas que conduzam ou qualifiquem o acordo, bastando por si para a definição do contrato, salvo em poucas figuras cuja seriedade de efeitos exija a sua observância (como no casamento, na transmissão

de direitos sobre imóveis).

53

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p.20. 54

RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.299. 55


GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 4.ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007,p.25.

57 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007,p.25.

16

Se o contrato tem em seu conteúdo a livre manifestação de

vontade dos próprios contratantes. Existe o equilíbrio presumido em suas

prestações. O que resta a ser examinado é se as partes exprimiram seu

consentimento de maneira livre e consciente, obrigando-as ao cumprimento dos

termos exatos em que foi querido e assim o determinaram.

1.3.3 O princípio da supremacia da ordem pública contratual

Nesse princípio a liberdade de contratar é relativa e está sujeita

a limites impostos pelo Estado.

Sobre o assunto, comenta SAMPAIO58:

Esse princípio vem impor limites ao da autonomia da vontade. Isto é, as partes são livres para, por intermédio de convenções, buscarem os fins que lhes aprouverem, desde que tais estipulações não contrariam a moral, a ordem pública e os bons costumes. Limita-se, aqui, a autonomia dos contratantes em nome de um interesse maior,

de ordem pública (interesses essenciais ao Estado e à sociedade).

Entende-se que a “autonomia de vontade é relativa, sujeita que

está à lei e aos princípios da moral e da ordem pública”, explica MILHOMENS e

ALVES59.

A noção de ordem pública é “constituída por aquele conjunto

de interesses jurídicos e morais que incube á sociedade preservar”, observa

RODRIGUES60.

Para COMBRE61:

O princípio da supremacia da ordem pública justifica um fenômeno comum nos dias atuais, que se denomina dirigismo contratual [...] que corresponde à intervenção do Estado na área do contrato, com a finalidade de proteger e amparar os menos favorecidos, corrigindo a desigualdade com que se apresentam ante a parte mais forte economicamente [...] muito presente em matéria de locação.

58


MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005,p.23. 60

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004. p.16. 61

COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 4.ed.rev. e atual. de acordo com a Lei 8.245/91. São Paulo: Saraiva, 1997, p.109-110.

17

Esse princípio representa, portanto, a projeção do interesse

social nas relações interindividuais.

1.3.4 O princípio da obrigatoriedade do contrato

Esse princípio consiste que o contrato para ser válido e eficaz,

deve ser cumprido pelas partes.

Para VENOSA62 “essa obrigatoriedade forma a base do direito

contratual. O ordenamento deve conferir à parte instrumentos judiciários para obrigar

o contratante a cumprir o contrato ou a indenizar pelas perdas e danos”.

Tratando do tema obrigatoriedade, GOMES63 afirma:

O princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade devem ser executados pelas partes como se suas cláusulas fossem

preceitos legais imperativos.

Considera-se que o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt

servanda), DINIZ64 expõe:

[...] As estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. O ato negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as partes, é inatingível, a menos que ambas as partes rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior, [...] de tal sorte que não se poderá alterar seu conteúdo, nem mesmo

judicialmente.

A idéia de obrigatoriedade significa que com o concurso de

manifestação de vontade, as partes estão vinculadas por um contrato e têm direitos

e obrigações recíprocas, não podendo se desvincular65.

62

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007, p.334. 63

GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p.36. 64


MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 2006, p.62.

18

Entretanto o limite dessa regra extingue a obrigação em caso

fortuito ou por força maior66.

MILHOMENS e ALVES67 ao citar o Prof. Jefferson Daibert,

entendi que:

Aquele que se compromete a qualquer das obrigações que conhecemos (dar, fazer ou não fazer) cria imediatamente, por sua livre manifestação, uma expectativa no meio social e esta deve encontrar sua garantia na ordem jurídica. A segurança, a paz social e a harmonia dos negócios repousam, assim, na obrigatoriedade imposta pela lei àqueles que se comprometem, [...] a determinado

comportamento, dentro das relações jurídicas.

Para SAMPAIO68, esse princípio sofreu algumas atenuações,

devido à aplicação da teoria da imprevisão, que “consistente na possibilidade de

revisão dos contratos já aperfeiçoados”. Portanto, entende-se que “todo contrato traz

implícita a cláusula rebus sic standibus pela qual um fato superveniente e não

previsto permite o reexame do que fora contratado69”.

O princípio da obrigatoriedade aduz que o contrato, quando

revestido das formas requeridas pelo direito, gera vínculos obrigatórios entre as

partes70.

1.3.5 O princípio da relatividade dos efeitos do contrato

Com esse princípio, afirma-se que o contrato produz

conseqüências somente para as partes, vinculando-as ao seu conteúdo, não se

estendendo a terceiros.

Para RODRIGUES71, esse princípio “contém a idéia de que os

efeitos do contrato só se manifestam entre as partes, não aproveitando nem

prejudicando terceiros”. Característico do direito pessoal serve para diferenciá-lo do

66

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004.p.18. 67



GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário técnico jurídico. 6.ed. rev. e atual. São Paulo: Rideel, 2004. p. 347. 70

RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p..297.

19

direito real, “cujos efeitos são erga omnes”, significa que “uma norma ou decisão

terá efeito vinculante e valerá para todos”72.

Contribui para o tema, DINIZ73:

O ato negocial deriva de acordo de vontades das partes, sendo lógico que apenas as vincule, não tendo eficácia em relação a terceiros. Assim ninguém se submeterá a uma relação contratual, a

não ser que a lei o imponha ou a pessoa queira.

Discorre sobre esse princípio GOMES74:

O princípio da relatividade dos contratos diz respeito à sua eficácia. Sua formulação fez-se em termos claros e concisos ao dizer-se que o contrato é res inter alios acta, aliis neque nocet neque prodest, o que significa que seus efeitos se produzem exclusivamente entre as

partes, não aproveitando nem prejudicando a terceiros.

Em regra, esse princípio, “não se aplica tão-somente em

relação às partes, mas também em relação ao objeto”, afirma VENOSA75 e conclui

que “o contrato não produz efeito com relação a terceiros, a não ser nos casos

previstos em lei”.

Entretanto, por esse princípio não ser absoluto, existem

algumas exceções, como por exemplo, a estipulação em favor de terceiros

(vantagem para um terceiro beneficiário), o contrato em nome coletivo (isto é, para

um grupo de pessoas) e fideicomisso (substituição autorizada pelo direito

sucessório) constituído por atos inter vivos76.

71

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004. p. 17. 72

Disponível em: http://www.direitonet.com.br/dicionário/exibir/899/Erga-omnes: acesso em 22/05/2011. 73

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004.p. 40. 74

GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.43. 75

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007. p.335. 76

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. , 2002, p.24.

http://www.direitonet.com.br/dicionário/exibir/899/Erga-omnes

20

1.3.6 O princípio da boa-fé

Com esse princípio entende-se que entre as partes

contratantes, deve-se prevalecer o espírito de confiança e lealdade, embora

defendam interesses opostos77.

Através da confiabilidade manifestada pelos envolvidos, expõe

SAMPAIO78, “exige-se que os contraentes guardem um determinado padrão ético de

conduta, funcionando a Boa-Fé Objetiva como ponte entre os mundos éticos e

jurídicos, ou, mais tecnicamente, como um princípio ético-jurídico”.

Esse princípio foi adotado pelo Código de Defesa do

Consumidor, art.4º, III, e está explicito no art.422 do Código Civil79, que dispõe:

Art.422. “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de

probidade e boa-fé”.

Ao ser analisado a expressão boa-fé, tem se a idéia de clareza,

pureza, ausência de malícia, dolo ou engano. Logo, imagina-se que sempre que

alguém realiza um negócio ou executa um ato, este opere de acordo com o direito.

Segundo MARTINS80:

Como princípio, a boa-fé tem um sentido informador de todo ordenamento jurídico, assumindo o papel de um dos pressupostos da ordem jurídica. Pode-se dizer que um dos princípios que mais influência exerce sobre o sistema, representando inclusive, reflexo da

ética no fenômeno jurídico.

Para DINIZ81:

Na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais à intenção do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com

77

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. , 2002, p.23. 78

SAMPAIO, Laerte Marrone de Castro. A boa-fé objetiva na relação contratual. Barueri/SP: Manole, 2004, p.27-28. 79

BRASIL. Código Civil.In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 80

MARTINS, Flavio Alves. A Boa-fé Objetiva e sua Formalização no Direito das Obrigações Brasileiro. Rio de Janeiro: Editora Lúmen Júris, 2001, p.19. 81

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.42.

21

lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato. Daí estar ligado ao princípio da probidade.

De suma importância na aplicabilidade da interpretação dos

contratos, esse princípio possui dois sentidos, sendo o primeiro ligado a

manifestação de vontade, como sentido subjetivo e o segundo relativo à conduta

moral do contratante, seja antes ou depois de concluída a avença, sentido objetivo,

explica MILHOMENS e ALVES82 que “tal comportamento deve-se subordinar-se a

regras de ética, visando a impedir que uma das partes contraentes oponha óbices à

ação da outra na defesa dos direitos emergentes do contrato”.

Em sua relação com o princípio da probidade, requer-se,

portanto, a honestidade no procedimento dos contratantes e no cumprimento das

obrigações contratuais 83.

A idéia de lealdade enseja na transparência e enunciação da

verdade. Entende-se por confiança a crença na probidade moral de outrem, que se

conquista pela prática de uma conduta leal ou em sociedade reconhecida como

civilizada84.

1.3.7 O princípio da função social do contrato

A função social integra o contrato numa ordem social

harmônica e solidária, sendo que os interesses sociais são prevalentes em relação

aos interesses individuais.

Segundo SANTOS85:

A finalidade individualista e egoísta que o direito privado gozava e privilegiava cedeu passo à sociabilidade. Agora, o intento de contratar não protege o objeto da contratação apenas ao interesse individual, mas à sociedade. Acima da vontade absoluta das partes,

82



GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006. p.47-48. 85

SANTOS, Antônio Jeová. Função Social do Contrato. São Paulo: Edtora Método, 2004, p.144.

22

pairam altos valores sociais que o Estado tutela se não quiser que os componentes de seu território sejam terrivelmente lesionados, em

prejuízo da sociedade em geral.

Incide por esse princípio, afirma BIERWAGEN86 que:

[...] a função social do contrato se cumpre quando garantida no aspecto individual dos contratantes, a preservação de seus direitos fundamentais de liberdade e igualdade [...] também depende do atendimento a certos interesses que estão além das partes e que

podem ser afetados pelo contrato, os chamados interesses sociais.

Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO87, ao citar Santos,

expõe:

[...] o contrato não pode ser entendido como mera relação individual. É preciso atentar para os seus efeitos sociais, econômicos, ambientais e até mesmo culturais. Em outras palavras, tutelar o contrato unicamente para garantir a equidade das relações negociais em nada se aproxima da idéia de função social. O contrato somente terá uma função social – uma função pela sociedade – quando for dever dos contratantes atentar para a exigência do bem comum, para o bem geral. Acima do interesse em que o contrato seja respeitado, acima do interesse que a declaração seja cumprida fielmente e acima da noção de equilíbrio meramente contratual, há interesse de que o contrato seja socialmente benéfico, ou, pelo menos, que não traga prejuízos à sociedade – em suma, que o contrato seja

socialmente justo.

Para MARTINS-COSTA88, “a função social tal qual posta no

artigo 421 do Código Civil é, pois, condicionante da autonomia contratual e, ao

mesmo tempo, integrante do conceito de Contrato”.

Assim dispõe o artigo 421 do Código Civil89:

Art.421. “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos

limites da função social do contrato”.

86

BIERWAGEN, Mônica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos contratos no novo Código Civil. 2.ed. São Paulo: Saraiva, 2003,p.45 87

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007. p.43. 88

MARTINS-COSTA, Judith. A Boa-Fé no Direito Privado: Sistema e tópica no processo obrigacional. 2. tir.São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000,p.354. 89

BRASIL. Código Civil.In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

23

Neste sentido COELHO90 ensina que “cumpre a função social o

contrato que não sacrifica, compromete ou lesa interesses metaindividuais (públicos,

difusos ou coletivos) acerca dos quais não têm os contratantes a disponibilidade”.

Para FIUZA91:

Os contratos são instrumentos de movimentação da cadeia de econômica, de geração e de circulação de riquezas. É por seu intermédio que a economia se movimenta. Eles geram empregos, criam oportunidades para a promoção do ser humano. Nisto reside

sua função social.

Entretanto, para que a função social do contrato se cumpra é

necessária a satisfação do interesse das partes e a satisfação do interesse social da

coletividade, caso o contrato descumpra, é considerado nulo.

1.3.8 O princípio da equivalência material do contrato

Esse princípio resguarda o equilíbrio contratual, a fim de não

admitir excessos a certos limites impostos pela razoabilidade e bom senso entre os

contratantes.

Nesse sentido, descreve Paulo Lobo, citado por GAGLIANO e

PAMPLONA FILHO92:

O princípio da equivalência material busca realizar e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato, antes, durante e após sua execução, para a harmonização dos interesses. Esse princípio preserva a equação e o justo equilíbrio contratual, seja para manter a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, seja para corrigir os desequilíbrios supervenientes, pouco importando que as mudanças de circunstancias pudessem ser previsíveis. O que interessa não é mais a exigência cega de cumprimento do contrato, da forma como foi assinado ou celebrado, mas se sua execução não acarreta vantagem excessiva para uma das partes e desvantagem excessiva para outra, aferível objetivamente, segundo as regras da experiência ordinária. O princípio clássico pacta sunt servanda passou a ser entendido no sentido de que o contrato obriga as partes contratantes nos limites do equilíbrio dos direitos e deveres entre

elas.

90

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2.ed.rev. São Paulo: Saraiva, 2007. 3.v.p.38. 91

FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 13. ed. revista, atualizada e ampliada. Belo Horizonte: Del Rey, 2009. p.411. 92

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007. p.59.

24

Para BIERWAGEN93:

Em face das mutações dos princípios basilares do direito contratual, estimuladas especialmente pelo reconhecimento de que a igualdade meramente formal não tinha forças para sustentar essa irrestrita liberdade para contratar, tal princípio também foi revitalizado para se reconhecer, na desproporção exagerada entre prestação e contraprestação.

Destarte, esse princípio visa preservar o equilíbrio entre as

prestações dos contratantes impedindo o abuso do poder econômico e a tirania.

1.4 A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

Os contratos, assim como todo negócio jurídico, são

celebrados, executados e se extinguem.

A extinção dos contratos ocorre em sua forma natural com o

cumprimento da obrigação gerada pelo vinculo da relação contratual. Atingindo,

portanto, sua finalidade pretendida94.

Para GONÇALVES95·, ”os contratos, como os negócios

jurídicos em geral, tem também um ciclo vital: nascem do acordo de vontades,

produzem os efeitos que lhes são próprios e extinguem-se”.

No entendimento de VENOSA96:

A extinção do contrato, por sua vez, pode ocorrer de forma normal ou não. Um contrato regularmente cumprido em suas obrigações extingue-se normalmente. O contrato extingue-se por sua execução. É na extinção anormal, antecipada no tempo ou alterada no objeto ou na forma, que vamos encontrar outras hipóteses de extinção, um

desfazimento mais restrito.

Consoante GOMES97, caso não exista a extinção do contrato

de forma natural, existem formas de extinção que são classificadas em duas etapas,

93

BIERWAGEN, Monica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos contratos no novo Código Civil. 2.ed.São Paulo: Saraiva,2003.p.70. 94


GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.154. 96

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007. p.465.

25

sendo elas: causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato têm-se, a

nulidade, cláusula resolutiva e direito de arrependimento; as causas supervenientes

à formação do contrato têm-se a resolução, resilição, rescisão e morte do

contratante.

Sobre as quais, passar-se-á a discorrer na seqüência.

1.4.1 As causas de extinção anteriores ou contemporânea à formação do

contrato

Há causas anteriores ou contemporâneas à formação do

contrato. Motivos esses determinantes que levam à dissolução do vínculo contratual.

Essas modalidades de extinção dos contratos poderão ser: por

meio de declaração de nulidade devido a defeito na sua formação impossibilitando a

produção de seus efeitos, implemento da condição resolutiva, ou pelo exercício de

direito de arrependimento98.

1.4.1.1 A nulidade do contrato

Para que o contrato tenha validade, é preciso observar as

normas jurídicas e seus requisitos, sob pena de não produzir conseqüências

jurídicas.

GAGLIANO e PAMPLONA FILHO99, explica que:

A ocorrência de Nulidade - seja absoluta, seja relativa - no negócio jurídico contratual é uma típica hipótese que pode ser anterior a própria celebração, mas que a contamina de tal forma, que

impossibilita a produção válida de efeitos.

No conceito de DINIZ100 nulidade é “uma sanção por meio da

qual a lei priva de efeitos jurídicos o contrato celebrado contra os preceitos

97

GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.170-171. 98

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.156-157. 99

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos 2007. p.229-230.

26

disciplinadores dos pressupostos de validade do negócio jurídico”, a nulidade

produzirá efeito ex tunc, em caso de nulidade absoluta (declaração de nulidade), e

efeito ex nunc, na nulidade relativa (anulação).

Há nulidade do contrato quando este não pode produzir efeitos,

por ser portador de vício ou defeito tornando-se ineficaz o ato praticado (art. 166, do

CC2002). Há anulabilidade do contrato quando no ato praticado conter erro, dolo,

coação, estado de perigo e etc (art.171, CC 2002). Na anulabilidade o contrato

subsiste enquanto não houver decretação de sua invalidade101.

1.4.1.2 A condição resolutiva do contrato

A condição resolutiva consiste no implemento ou não de

cláusula, cujo contrato para ser eficaz, está submetido a certa condição , podendo

esta gerar sua extinção automática.

Para RUGGIERO102:

Esse princípio é o de que, quando ambos os contraentes estão reciprocamente obrigados, possa cada um deles, em face do não cumprimento por parte do outro, escolher livremente dois caminhos: ou obrigar a outra parte a cumprir a prestação, ou a pedir dissolução

do vínculo.

Nesse sentido, observa GONÇALVES103:

Quando as partes convencionam, diz se que estipulam a cláusula resolutiva expressa ou pacto comissório expresso, cuja origem remonta a lex commissoria romana, que protegia o vendedor contra o inadimplemento do comprador. Naquela época, sendo as prestações independentes, o vendedor, que confiara no comprador, estava sujeito a perder a coisa sem receber o preço, vindo daí a utilidade da cláusula. Na ausência de estipulação, tal pacto é presumido pela lei, que subentende a existência da cláusula resolutiva. Neste caso, diz-

se que é implícita ou tácita.

100

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p. 157. 101

COSTA, Wagner Veneziani; JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Contratos: manual prático: civil e comercial. 1990. p.29-30. 102

RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999.p.347. 103

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007. p.157.

27

Na condição resolutiva tácita, prevista no artigo 475 do Código

Civil, entende-se que pela inexecução da obrigação, a parte lesada poderá pleitear

judicialmente a rescisão do contrato com indenização de perdas e danos dentre eles

o dano emergente e lucro cessante ou exigir o cumprimento da obrigação. Na

resolutiva expressa, o contrato rescindir-se-à automaticamente, baseando-se no

princípio da obrigatoriedade dos contratos, sujeitando o faltoso às perdas e danos,

não havendo a necessidade de interpelação judicial104.

Portanto, cada contraente tem a faculdade de pleitear a

resolução do contrato, caso o outro não cumpre as obrigações estipuladas.

1.4.1.3 O direito de arrependimento

O direito de arrependimento consiste na previsão expressa no

próprio contrato de que o ajuste poderá ser rescindido, se qualquer dos contratantes

se arrepender de ter celebrado, sob pena de pagar multa ao lesado com o

arrependimento.

Esse direito, desde que expressamente previsto no contrato,

permite que qualquer das partes contraentes possa rescindir o ajuste, mediante

declaração unilateral de vontade, sujeitando-se a perdas, sem pagar indenizações

complementares105.

Segundo GAGLIANO e PAMPLONA FILHO106:

É possível, em determinadas avenças, que as partes pactuem, contemporaneamente à celebração do negócio, um direito de arrepender-se, como a estabelecer um “período de carência”, em que

é possível se desfazer o contrato, sem maiores ônus.

O direito de arrependimento consiste na “prerrogativa só

exercitável em dadas situações jurídicas com ele compatíveis”, expõe LOPES107.

104


GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007. p.160. 106

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007. p.229-230.

28

Sobre esse tema discorre DINIZ108:

O direito de arrependimento pode estar previsto no próprio contrato, quando os contraentes estipularem, expressamente, que o ajuste será rescindido, mediante declaração unilateral de vontade, se qualquer deles se arrepender de ter celebrado, sob pena de pagar uma multa penitencial, devida uma compensação pecuniária a ser recebida pelo lesado com o arrependimento. [...] O prejudicado não poderá opor-se a rescisão contratual, pois o direito de arrepender-se já estava assegurado no contrato, assim, bastará que o contratante

arrependido pague a multa para exonera-se do vínculo.

Esse direito somente é aplicado em casos excepcionais ou

previsto em lei, como no caso de risco ou de imprevisão, rompendo-se ou

modificando-se a força vinculante.

1.4.2 As causas de extinção supervenientes à formação do contrato

Entende-se que há causas de extinção posteriores a criação do

contrato, evitando assim que o mesmo seja executado.

Pressupõe-se que o contrato se concretiza de forma plena,

como negócio jurídico, e em razão de causas posteriores a sua criação, seja

superveniente à sua formação e o impeça de sua execução, haverá, portanto, a

extinção do vínculo contratual109.

Analisar-se-á os tipos dessa modalidade de extinção do

contrato.

1.4.2.1 A resolução do contrato

A resolução do contrato é o desfazimento do contrato, devido

ao não cumprimento das obrigações firmadas e estipuladas pelas partes

contratantes.

107

LOPES,Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito civil: Fontes das Obrigações/ contratos. 6.ed.rev.e atualizada pelo Prof. José Serpa Santa Maria.Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1996. V.3 , p.205. 108



29

Nessa modalidade há a dissolução do contrato válido, porém

não cumprido por inexecução, por um dos contratantes, das obrigações ali geradas,

explica SAMPAIO110.

COELHO111lembra que:

Resolução é a dissolução do contrato ocasionada pela inexecução das obrigações. Nessa espécie de dissolução, não é a vontade das partes ou de uma delas que desconstitui o vínculo contratual, mas o

descumprimento do contrato.

Está ligada ao inadimplemento contratual, podendo ser: por

inexecução voluntária ou involuntária do contrato, ou por onerosidade excessiva112.

Em seguida, analisar-se-á cada uma das espécies de

resoluções por inexecução acima citadas.

1.4.2.1.1 A resolução do contrato por inexecução voluntária

Na resolução por inexecução voluntária tem por causa o

inadimplemento de obrigação contratada.

Para que se utilize a resolução contratual por inexecução

voluntária, é necessário, “o inadimplemento do contrato por culpa de um dos

contratantes, o dano causado ao outro e o nexo de causalidade entre o

comportamento ilícito do agente e o prejuízo”, ensina DINIZ 113.

No entendimento de COELHO114:

A resolução por inexecução culposa tem por causa o inadimplemento do contrato por culpa de um dos contratantes. A parte adimplente

pode sempre preferir a execução forçada do contrato a resolução.

110

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002. p.58. 111

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.116. 112

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p. 160. 113


COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.119.

30

A resolução por inexecução voluntária (culposa), além de

produzir o efeito de extinguir o contrato para o passado, a parte prejudicada pode

pleitear os prejuízos sofridos.

1.4.2.1.2 A resolução do contrato por inexecução involuntária

A resolução por inexecução involuntária resulta-se de fatos que

impossibilitam a um dos contratantes o cumprimento das obrigações.

Na resolução por inexecução involuntária a inexecução

contratual se dá por caso fortuito ou força maior, onde a resolução opera de pleno

direito, sem o ressarcimento de perdas e danos, necessitando da “intervenção

judicial para compelir o contratante a restituir o que recebeu e responsabilidade do

devedor pelos danos causados, se estiver em mora”, expõe DINIZ115.

No diapasão GONÇALVES116:

A resolução pode também decorrer de fato não imputável às partes, como sucede nas hipóteses de ação de terceiro ou de acontecimentos inevitáveis, alheios a vontade dos contraentes, denominados caso fortuito ou força maior, que impossibilitam o

cumprimento da obrigação.

Em resumo, determinante da resolução do contrato, a

inexecução involuntária decorre da impossibilidade superveniente, objetiva, total e

definitiva117.

Portanto, a inexecução involuntária provém de fatos inevitáveis

e alheios a vontade das partes contratantes, impedindo sua execução, decorrente de

caso fortuito ou força maior.

1.4.2.1.3 A resolução do contrato por onerosidade excessiva

Na resolução do contrato por onerosidade excessiva, exige-se

que o acontecimento seja extraordinário, imprevisível e excessivamente oneroso

para uma das partes.

115



GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1996. p.178.

31

Em virtude dos acontecimentos supra mencionados, afirma

MILHOMENS e ALVES118 “aplica-se aos contratos de execução continuada ou

diferida, se a prestação de uma das partes tornarem-se excessivamente onerosa,

com extrema vantagem para a outra”.

No mesmo raciocínio, leciona GOMES119:

O fato superveniente que provoca a desproporção manifesta da prestação é causa também de resolução do vinculo contratual quando for insuportável para a parte prejudicada pela modificação

das circunstancias, seja o credor ou o devedor.

O atual Código Civil consolidou o direito de alteração do

contrato em ocasiões específicas. Assim dispõe o Código Civil120:

Art.478. ”Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão a data

da citação”.

Diante do exposto, afirma GONÇALVES121:

Os fatos extraordinários e imprevisíveis tornam inviável a prestação para ambas as partes, sem que disso decorra a vantagem a uma delas, como se sucede com guerra, revoluções, planos econômicos, etc. Portanto o requisito da extrema vantagem para outro contraente é, efetivamente, inadequado para a caracterização da onerosidade, que existe sempre que o efeito do fato novo pesar demais sobre um,

pouco importando que disso decorra ou não vantagem ao outro.

Segundo DINIZ122

:

A onerosidade excessiva, oriunda de evento extraordinário e imprevisível, que dificulta extremamente o adimplemento da obrigação de uma das partes, é motivo de resolução contratual, por se considerar entendia a cláusula rebus sic standibus, que corresponde à fórmula de que nos contratos de trato sucessivo ou a

118



BRASIL. Código Civil. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 121


DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 23.ed.rev.,aum. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2007. v.3, p.163-164.

32

termo, o vínculo obrigatório ficará subordinado, a todo tempo, ao

estado de fato vigente a época de sua estipulação.

Devido aos acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, a

parte lesada no contrato poderá desligar-se de sua obrigação, uma vez que haja

dificuldade em cumprir o seu dever.

1.4.2.2 A resilição do contrato

A resilição, conhecida também como distrato, é uma espécie

de dissolução do contrato, isto é, o desfazimento do vínculo contratual por

manifestação de vontade.

Existem duas espécies de resilição: bilateral e unilateral, as

quais serão analisadas de acordo com o entendimento doutrinário.

Diante do exposto, leciona GONÇALVES123:

A resilição não deriva de inadimplemento contratual, mas unicamente da manifestação de vontade, que pode ser bilateral ou unilateral. Resilir, do latim resilire, significa, etimologicamente, “voltar atrás”. A resilição bilateral denomina-se distrato, que é o acordo de vontades que tem por fim extinguir um contrato anteriormente celebrado. A unilateral pode ocorrer somente em determinados contratos, pois a regra é a impossibilidade de um contraente romper o vínculo

contratual por sua exclusiva vontade.

Segundo COELHO124:

A resilição é a dissolução do contrato derivada da vontade das partes ou uma delas somente. O negócio jurídico contratual é desfeito, aqui, por outro negócio jurídico, bilateral ou unilateral. Não cabe a resilição

unilateral se não houver previsão na lei ou contrato.

Nessa modalidade, a mesma autonomia de vontade que

estabeleceu a relação contratual poderá desfazê-la, rompendo o vínculo contratual,

estabelecendo as conseqüências jurídicas de fato125.

123




33

Portanto, resilição é a simples declaração de vontade de uma

ou das partes na dissolução do contrato, destarte, o desfazimento de comum

acordo, onde as próprias partes do contrato deliberam dissolvê-lo mediante negócio

jurídico126.

1.4.2.3 A rescisão do contrato

Rescisão é o ato pelo qual se desfaz o vínculo contratual,

devido a defeitos anteriores a sua celebração.

Esse termo é utilizado por uma boa parte da doutrina civilista

brasileira, sendo uma forma de extinção de contratos celebrados sob estado de

perigo ou em que se tenha lesão, como observa Silvio Venosa, citado por

GAGLIANO e PAMPLONA FILHO127:

Rescisão é palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão-só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. Os interessados, no entanto, usam com freqüência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos

negócios.

Segundo Messineo, citado por GONÇALVES128:

Dois são os casos em que se admite a rescisão: a) quando o contrato é celebrado em estado de perigo e em condições iníquas; b) quando acarreta uma lesão sofrida por uma das partes, determinada por uma situação de necessidade que impulsionou a concluí-lo. No seu conceito, a lesão consiste na desproporção ou desequilíbrio entre a prestação executada ou prometida pela parte e a que deve receber (que é de menor extensão) ; desproporção que decorre do estado de necessidade em que se encontrava, que foi o motivo determinante do negócio e do qual se aproveitou a contraparte para

obter vantagem. Em suma, rescisão é o rompimento do contrato, tendo a

interrupção da obrigação pactuada entre os contraentes, sempre que houver

contrariedade a vontade de uma das partes.

126


GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contrato. 2006. p.248. 128

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.184.

34

1.4.2.4 A morte de um contratante

A morte de um dos contratantes é causa de extinção de

contrato e só origina a dissolução dos contratos personalíssimos.

Segundo DINIZ129 “a morte de um dos contraentes só é causa

extintiva de contrato se este for intuitu personae. Se ocorrer esta hipótese o contrato

extinguir-se-à de pleno direito produzindo efeitos ex nunc”.

No entendimento de GOMES130:

A morte de uma das partes de contrato intuitu personae, equipara-se à incapacidade superveniente. O contrato extingue-se quando se verifica a impossibilidade de execução porque o devedor se tenha tornado incapaz e sua obrigação não possa ser cumprida por outrem. Nesta hipótese, entendem alguns que o contrato se extingue mediante resolução promovida pela outra parte. Se o contrato é impessoal, o representante do incapaz - curador – deve executá-lo

em nome do interdito.

Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO131:

A morte de uma das partes somente constitui causa de dissolução do contrato naquelas avenças personalíssimas, [...] equiparando-se à incapacidade superveniente, tornando-se evidente nos contratos de

execução continuada ou periódica.

Destarte, GONÇALVES132 lembra que a “impossibilidade da

execução do contrato sem culpa tem como conseqüência a resilição automática,

dado que é insubstituível a parte falecida”.

Entretanto a morte de uma das partes contratantes será causa

de extinção do contrato quando este for intuitu personae, significa que esses

contratos se realizam com base na confiança recíproca entre as partes, sendo assim

extinguir-se-á de pleno direito, tornando-se impossível o cumprimento de sua

obrigação.

129




GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.183.

35

A seguir tratar-se-á no próximo capítulo desta monografia

sobre o contrato de locação de imóveis urbanos, bem como o conceito e sua

natureza jurídica; espécies de locação; obrigações do locador e locatário; garantias

locatícias; transferência de contrato e as formas de extinção do contrato de locação.

36

CAPÍTULO 2

O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

2.1 O CONCEITO E A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO

Pela exposição do capítulo anterior teve-se a noção de que o

contrato é um instrumento fundamental e de extrema importância para as relações

jurídicas.

Antes de adentrar-se no conceito e natureza jurídica de

locação, faz-se necessário uma breve síntese histórica sobre o conceito de locação.

Segundo COMBRE133:

A locação, tal como se apresenta em nosso sistema jurídico, é instituto de origem romana, [...] no Direito Germânico, a locação surge na Idade Média através de duas figuras jurídicas independentes, ambas derivadas do senso sobre propriedades imóveis. [...] no antigo Direito Francês os primeiros vestígios da locação aparecem nos séculos Xl e Xll, [...] essa época era extremamente favorável à perpetuidade das relações jurídicas, [...] assim, quando se quer criar um direito não perpetuo, recorre-se ao arrendamento. [...] no antigo Direito Espanhol, os mais longínquos traços do instituto da locação são encontradas nas leis godas [...] o contrato era conhecido e se regia pelo direito consuetudinário, inspirado, em linhas gerais, na compra e venda. [...] No Direito Luso-brasileiro, a locação não foi perfeitamente caracterizada. Equiparada ao comodato, o instituto estava compreendido no gênero mais amplo,

que era o empréstimo.

No direito Romano, a locação era considerada como um

contrato consensual, semelhante ao contrato de compra e venda; o comodato e a

133

COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 4.ed.rev. e atual. de acordo com a Lei 8.245/91. São Paulo: Saraiva ,1997, p.03-08.

37

sociedade, regulando-se subsidiariamente pelas normas da compra e venda. Diante

do exposto, FIUZA134 descreve a lição das Instituições de Justiniano:

A locação é semelhante à compra e venda, regulando-se pelas mesmas regras. Ora, do mesmo jeito que a compra e venda se celebra só quando se convém a respeito do preço, também a locação

só se entende celebrada com a fixação do preço [...].

Corrobora para o contexto COELHO135:

A reunião num conceito único de contratos tão díspares como a locação de coisas, de serviços e de obras sobreviveu à superação do modo escravagista de produção e inspirou até mesmo a codificação oitocentista dos países de tradição românica. [...] Em alguns códigos editados ao longo do século XX (assim o de obrigações polonês e o civil chinês e italiano), adotou-se a solução preconizada pela doutrina francesa de restringir-se o conceito de locação apenas para o de coisas, chamando-se a de serviços de prestação de serviços, e a de

obra, de empreitada.

Prossegue COELHO136:

Os códigos civis oitocentistas, inclusive o brasileiro de 1916, reproduziam a tradição do direito romano de reunir num único conceito “locação” três diferentes contratos: a locação de coisa, a de serviços e a de obras. Atualmente, no Brasil, o Código Civil distingue essas modalidades contratuais, de modo que a locação tem sempre por objeto o uso e gozo de uma coisa infungível, e não mais de

serviços ou obra.

A locação foi considerada um contrato que “desfrutou de um

enorme prestígio dentro dos quadros do direito privado, a ponto de sua disciplina

exigir do codificador de 1916 quase sessenta artigos”, com isso, “experimentou

modificações profundas impostas pelo transcurso do tempo”, expõe RODRIGUES137.

De acordo com o entendimento doutrinário e após a visão

histórica de locação, passar-se-á ao conceito e natureza jurídica de locação na

atualidade.

134

FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 13. ed. revista, atualizada e ampliada. Belo Horizonte: Del Rey, 2009. p.520. 135


COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil.2007. p.171. 137

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 29.ed.atual. de acordo com o novo código Civil(Lei n. 10.406, de 10-01-2002). São Paulo: Saraiva 2003.v. 3,p. 219.

38

Contribui para o conceito atual COMBRE138, e locação

significa:

Um contrato Bilateral, ou Sinalagmático, no sentido de que gera obrigações para ambas as partes que nele intervem; Consensual, por se aperfeiçoar pelo simples consentimento das partes; Oneroso, pois cada parte visa obter certas vantagens; Comutativo, cada uma das partes reconhece as prestações no momento da formação do contrato; Impessoal, sendo que a pessoa dos contraentes não é elemento determinante da sua conclusão, no caso de sucessão em qualquer dos pólos da relação no caso de morte do locador ou do locatário e de Duração, uma vez que a prestação é única, porém

prolongada no tempo e ininterrupta.

Para RIZZARDO139 citando Monteiro conceitua locação como

“o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a

pagar, se compromete a fornecer-lhe ou procura-lhe, durante certo tempo o uso e

gozo de uma coisa [...].

Neste diapasão WALD140, expõe:

Locação é o contrato em que uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração [...] a locação é um contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo,

impessoal e de duração, ou execução sucessiva.

E, MILHOMENS e ALVES141:

Locação é o contrato pelo qual uma das partes se compromete, mediante um preço pago pela outra, a fornece-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de coisa não fungível, ou a prestação de serviços apreciáveis economicamente, ou, finalmente, a execução

de algum trabalho determinado.

Vale ressaltar que a locação é um contrato de natureza

pessoal, sendo que o direito de que ele decorre é pessoal e não real.

No entendimento de GOMES142:

138

COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 1997, p.109-110. 139

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.481- 482. 140



GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.209.

39

Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporário, de uma coisa restituível, em troca

de retribuição pecuniária. Atualmente, locação é só de coisas.

Segundo Clóvis Beviláqua, citado por DINIZ143locação é:

O contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornece-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra

determinada.

GONÇALVES144 menciona “a palavra locação para designar

unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo

temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária”.

COELHO145 explica:

Locação é o contrato em que uma das partes cede temporariamente o uso e fruição de um bem infungível à outra, que em contrapartida, obriga-se a pagar uma remuneração (designada, grosso modo, aluguel). [...] o objeto da locação é o uso e gozo de bem infungível. O uso consiste no direito de extrair da coisa usada, direta ou indiretamente, todas as comodidades que ela proporciona. [...] o objeto do contrato de locação pode ser apenas para o uso (locação para fins residenciais sem autorização para sublocação), somente a fruição (locação para fins não residenciais) ou os dois (locação mista ou para fins residenciais em que se admite sublocação).

AGHIARIAN146 relaciona o contrato de locação como ”matéria

de direitos privados, mas com tratamento de ordem pública” e explica:

Locação é (essencialmente) matéria de direito privado (porque versa sobre patrimônio, que tem natureza disponível e privada por excelência), mas (inafastavelmente) com tratamento de interesse

público (em razão das inferências sociais).

143



COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.167. 146

AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 7.ed.rev.amp. e atual até a Lei n. 10.931] 2004; Lei 11.196] 2005; Lei 11.481]2007. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2008, p. 293.

40

Todavia, sendo o contrato de locação de natureza pessoal e

não real, logo, não atribui ao locatário direito real sobre a coisa alheia, embora lhe

garanta a posse, com respectiva proteção desta.

A seguir tratar-se-á das espécies de locação.

2.2 AS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO

No direito romano, os contratos eram abrangidos pela

denominação locatio conductio , existia em três modalidades, sendo locatio rei (ou

rerum) locação de coisas; locatio operis faciendi, locação de obra ou empreitada;

e locatio operarum , locação de serviços147.

O nosso direito anterior, prossegue FIUZA148, “era a adaptação

do Direito Romano”, Com isso houve a especialização da “locação em locação de

coisas móveis ou imóveis, locação de obra ou empreitada e locação ou prestação de

serviço”.

A locação de obras resultou no contrato de empreitada, regido

pelo Código Civil em seu artigo 610 e seguinte.

A locação de serviços, apesar de ser regida também pelo

Código Civil, em seu artigo 593 e seguinte, foi absorvida pelo contrato de trabalho e

pelo contrato de prestação de serviços e está sujeita às leis trabalhistas ou lei

especial. A identificação dos “serviços às coisas, para o fim de locação, justificava-

se em Roma, sociedade de estrutura econômica alicerçada no trabalho escravo”,

menciona GOMES149.

Com a evolução do direito romano houve alteração nas

classificações os códigos disciplinaram alguns contratos como figuras autônomas,

restringindo-se à locação de coisas, com regime especial para os imóveis, assunto

que será analisado doravante.

147


FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p. 521. 149


41

2.3 A LOCAÇÃO DE COISAS

A locação de coisas é um contrato o qual uma das partes cede

à outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de uma coisa infungível,

mediante pagamento.

O Código Civil de 2002 dispôs sobre a matéria de forma

diferente. Dessa forma, regula apenas as modalidades de locação de coisas, no que

tange a locação de bens móveis. A locação de prédios rústicos (imóveis rurais)

continua sendo regulada pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto 59.566/66; e a

locação predial urbana (imóveis urbanos) é regulada pela Lei n. 8.245/91 - LLPU (Lei

de Locação de Prédio Urbano, ou Lei do Inquilinato) 150.

Na definição de locação de coisas, para GOMES151:

Em princípio, todas as coisas podem ser locadas. Excetuam-se as coisas consumíveis, porque não podem ser restituídas, e as coisas fungíveis, uma vez que o locatário é obrigado a devolver ao locador a coisa que recebeu para uso e gozo. Por essa mesma razão, não pode haver locação de coisa que se exaurem progressivamente, pois na verdade, dá-se no caso a alienação parcial de propriedade, [...]

como as pedreiras.

Nesse sentido a locação de coisas pode ter como objeto bens

móveis ou imóveis, explica VENOSA152. Denomina-se locador, senhorio ou

arrendador a parte que cede a coisa e de locatário, inquilino ou arrendatário a parte

que recebe a coisa.

O contrato é de natureza pessoal e não real, portanto, “a

locação não atribui ao locatário direito real sobre a coisa alheia, embora lhe garanta

a posse da mesma e, conseqüentemente, a proteção possessória”, afirma WALD153.

Contudo, vale lembrar que a coisa se trata de um bem não

fungível, pois incube ao locatário restituí-la ao locador quando findo o contrato,

acrescenta VENOSA154.

150

FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p.522. 151


VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 9.ed.São Paulo: Atlas, 2009.v.3,p.122. 153

WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.298-299.

42

Descreve DINIZ155

“se houver mais de um locador ou locatário,

entender-se-á que são solidários se o contrato não estipulou o contrário (Lei n.

8.245/91, art.2º)”.

No entendimento de GONÇALVES156, existem três elementos

fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento, sendo que:

O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel. O bem móvel deve ser infungível; se fungível, será contrato de mútuo. Admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando seu uso tenha sido cedido, por certo prazo e aluguel, ad pompam et ostentationem, ou seja, para fins de ornamentação, como uma cesta de frutas com adornos raros por exemplo.[...] O preço, denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração, pois não haverá comodato e não locação, se o uso e gozo da coisa forem fixados a

título gratuito.[...] o consentimento pode ser expresso ou tácito.

O contrato de locação de coisas pode ser verbal ou escrito e

quanto sua forma basta o consensus para que ambas as partes contraiam

obrigações interdependentes. Tendo como essência a onerosidade, pois ao uso e

gozo da coisa deve corresponder uma retribuição (renda, aluguel) 157. O mesmo

pode ser pactuado por tempo determinado, previsto em cláusula contratual, ou

indeterminado, o qual atingirá seu término mediante a denúncia das partes ou nas

formas de resolução ou resilição dos contratos158.

Com relação à locação de coisas, destaca-se a locação predial,

assunto a ser abordado na seqüência.

2.3.1 A locação predial

O prédio pode ser urbano ou rústico, e para tal classificação

verificar-se-á a destinação do imóvel.

154

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 2009. p.125-126 155




VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 2009. p.123.

43

Para VENOSA159 ”prédio, na acepção jurídica tradicional,

pode ser edificado ou não. Um lote ou terreno vazio pode ser locado para fins

comerciais ou industriais e até mesmo residenciais”.

PACHECO160 afirma, “prédios podem ser urbanos e rústicos.

Tanto uns como outros podem ser construídos ou não construídos”.

Para COMBRE161:

Prédio urbano é, portanto, aquele que se destina à habitação ou moradia, comércio, indústria, exercício de profissões, e assim por diante, esteja situado em zona rural ou urbana. Prédio rústico, por sua vez, é aquele que se destina, pelas suas características, à lavoura, ou à exploração agrícola, pecuária, extrativa ou mista, esteja

ou não situado em zona rural.

Conforme RIZZARDO162 ao citar Lafayette demonstra que “a

palavra „prédio‟ exprime de ordinário o solo conjuntamente com o edifício, e outras

vezes o terreno tão-somente”.

No entendimento de GONÇALVES163 “o contrato de locação

predial pode ser estipulado por qualquer prazo, embora não deva ser perpétuo (por

definição, é temporário). Se superior a dez anos, depende de vênia conjugal.

Com o escopo de noção do instituto de locação predial,

LISBOA164 conceitua “locação predial é o contrato pelo meio do qual o locatário ou

inquilino obtém a transferência provisória da posse de um imóvel ou fração,

construído mediante o pagamento periódico de remuneração (aluguel) ao locador.

159

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 2009. p.134. 160

PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 11. ed. revista e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000, p.153. 161

COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 1997, p.27. 162



SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 4.ed. reform. São Paulo: Saraiva, 2004. v.3, p. 229.

44

A locação de prédios sofreu profundas modificações, que

segundo RODRIGUES165:

Durante a Segunda guerra Mundial, uma série de fatores provocou algum desequilíbrio entre a oferta e a procura de prédios residenciais, de que resultou, como era de se esperar, uma tendência à alta dos aluguéis. Tal fenômeno foi agravado pelas primeiras ondas de inflação, que, se então era incipiente, chegou,

num dado momento a ser devastadora.

Nesse período “edita-se uma lei de emergência congelando os

aluguéis por dois anos e limitando o caso de despejos, inicialmente para as locações

residenciais e, Pouco depois, também as não residenciais”, afirma WALD166.

Devido à “evolução técnica e social do mundo moderno e a

intervenção do Estado na vida econômica fizeram com que o problema da locação

imobiliária se apresentasse com determinadas peculiaridades”, acrescenta WALD167.

Contudo, a lei do Inquilinato, sistematizou melhor a respeito

das locações, dando ênfase em especial para as locações de imóveis urbanos

residenciais e não residenciais, cuidando da parte processual.

No que concerne a locação predial, analisar-se-á na seqüência

a locação de imóveis urbanos.

2.3.1.1 A locação de imóveis urbanos

A locação dos imóveis urbanos é regulamentada pela Lei do

Inquilinato (Lei. 8.245/91).

Sobre a Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91), ressalta

MONTEIRO168:

165

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004.p. 229. 166


WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 17.ed.rev.,ampl. e atual. de acordo com o Codigo Civil de 2002, com a colaboração do Desembargador Semy Glanz. São Paulo: Saraiva, 2006, p.401. 168

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil., 2007. p.198.

45

De modo geral a Lei acha-se bem elaborada, e o legislador procurou manter um justo equilíbrio entre os direitos do locador e os do locatário. Atender as duas partes seria rigorosamente impossível. Como afirmou certa feita o Ministro Aliomar Balleiro, a política é a arte do impossível, não do desejável ou do ótimo.

Haja vista, o imóvel urbano é “aquele que destina ao uso

residencial ou a economia desvinculada das atividades ligadas a terra”,

expõe LISBOA169.

Para COELHO170 ”caracteriza-se o imóvel como urbano não em

função de sua localização, mas pela destinação que as partes - locador e locatário –

lhe dão. Em suma, urbano é o imóvel que não explora atividade rural”.

Comenta PEREIRA171 “o regime jurídico da locação urbana

caracteriza-se pelo reconhecimento de uma situação especial para o locatário,

oponível à do proprietário”.

Por fim, a locação de imóvel urbano subdivide em três

espécies: locação residencial; locação para temporada e locação não-residencial,

examinar-se-á cada uma delas.

2.3.1.1.1 A locação residencial

Considera-se imóvel urbano residencial aquele que sua

destinação é previamente deliberada pelo contrato.

O entendimento de COELHO172, a respeito de locação de

imóvel urbano residencial é:

Por sua vez, caracteriza-se a locação do imóvel urbano como residencial em função também da destinação definida pelo contrato. Se o locatário estiver autorizado a usar o bem exclusivamente para moradia permanente dele e da família, é residencial a locação (Marcato, 1992:299), Não interessam as características físicas do prédio ou mesmo a localização no contexto do zoneamento do Município. São as partes que conferem à locação a natureza de

residencial.

169

SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 230. 170

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.173-174. 171

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.302. 172

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.174-175.

46

RIZZARDO173, vê na expressão residência “o lugar onde

alguém fica habitualmente, ainda que sem a intenção de nele permanecer sempre”,

e na mesma linha de raciocínio ao citar Pacheco afirma:

Residência é noção de fato, com a qual se designa o lugar em que a pessoa tem sua moradia habitual. É necessário o elemento habitualidade, em oposição à acidentalidade ou provisoriedade. Não precisa intenção de perenidade. Morada, habitação, residência são conceitos afins...No conceito de residência, há a considerar um elemento objetivo, constituído pelo fato da habitual presença e permanência da pessoa no lugar, e um elemento subjetivo, a

intenção da pessoa de continuar estavelmente a morada.

A visão de LISBOA174, a respeito das regras de locação para

fins residenciais são:

A locação com prazo igual ou superior a trinta meses: extingue-se com o advento do seu termo final, independente de notificação premonitória; prorroga-se por ato inequívoco de permanência do locatário por mais de trinta dias após o seu termo final e por ausência de oposição do proprietário, e caso o novo prazo será indeterminado. A locação por prazo inferior a

trinta meses: pode ser celebrado por forma verbal ou por escrito;

findo o prazo estabelecido prorroga-se automaticamente [...].

Entende-se que a locação será residencial, quando o locador

“der ao imóvel a destinação própria de residência efetiva ou circunstancial, como

moradia, domicílio social, para receber visitas, criar filhos e todas as particularidades

normais da vida urbana”, afirma AGHIARIAN175.

Desse modo, a locação residencial é destinada à residência de

pessoas naturais, a qualquer prazo.

2.3.1.1.2 A locação não-residencial

A locação de imóvel urbano é considerada não-residencial

quando aquela destinada a fins econômicos.

173RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.485. 174

SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004 p. 235-236. 175

AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 303.

47

Sobre a locação não residencial, compara WALD176: Tais locações abrangiam, como o nome indica imóveis para fins diversos, menos o de residir. [...] distinguiam-se em comerciais ou industriais, com ou sem fundo de comercio ou civis (escritórios, consultórios etc.), [...] foram incluídas as locações de fins residenciais, em que a parte locatária é pessoa jurídica, que destina tais imóveis a seus sócios, diretores ou empregados, Isto é, essas

locações foram também incluídas entre as “não residenciais”.

COELHO177 lembra que:

A locação não-residencial pode ser empresarial (se atender aos requisitos do art.51, da Lei do inquilinato) ou não. Se for, é assegurada ao empresário locatário a tutela do interesse de manter seu estabelecimento naquele local, mediante a renovação

compulsória do contrato de locação. Para LISBOA178 “as principais regras da locação de imóvel

para fins não residenciais são:

a) O contrato por prazo determinado não é automaticamente renovado; b) A relação locatícia entre locador e locatário pessoa jurídica, com o objetivo de destinar o bem aos seus respectivos titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, é considerada locação não residencial;

c) Poderá ser renovada, caso o locatário assim deseje, quando cumulativamente: o contrato escrito tiver prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, ou o somatório do período locatício corresponder a lapso temporal equivalente; ou o locatário esteja explorando a mesma atividade de mercancia há, no mínimo, três

anos [...]. Entretanto, se o imóvel locado for destinado tanto para

residência do locatário, como para exploração de atividade econômica, a locação é

mista. Nesse caso aplicar-se a o critério de prevalência do uso.

2.3.1.1.3 A locação para temporada

Na locação para a temporada o contrato é de caráter

temporário e o imóvel é destinado para fins transitórios.

Esta espécie de locação distingue-se das demais pelo prazo de

locação que a lei estabelece, não superior a noventa dias179.

176



SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 236-237.

48

Na locação para temporada na lei anterior deveria o prédio ser

localizado na orla marítima ou estação climática, o locatário teria que ser pessoa

domiciliada em outra cidade, e com prazo máximo de três meses, menciona

WALD180.

O conceito de COELHO181 de acordo com a Lei do Inquilinato

(Lei. 8.245/91):

Na locação para a temporada, o imóvel residencial é locado por até noventa dias em função de circunstancias que se pretendem transitórios (férias, tratamento de saúde, cursos de curta duração em outra cidade e etc.). Nesse tipo de locação predial urbana, além de uma das garantias autorizadas por lei, também o pagamento do

aluguel e despesas pode ser exigido antecipadamente do inquilino.

Sobre o tema, com base na Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91),

descreve AGHIARIAN182:

A atual lei reconhece que qualquer atividade em torno das necessidades do locatário, típicas de residência ou simples moradias urbanas, podem merecer tratamento de locação para temporada, exigindo apenas que o prazo firmado para a locação não ultrapasse

90 (noventa) dias [...].

Contudo, se o locatário permanecer no imóvel além do prazo

contratado, presumir-se-á a prorrogação da locação por tempo indeterminado, logo

há conversão para locação comum de residência.

2.4 AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

As obrigações e os deveres do locador correspondem, todavia

aos direitos garantidos ao locatário.

No que tange às obrigações do locador, para MONTEIRO183 “a

locação, consoante se acentuou, é o contrato a título oneroso; à obrigação do

179

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006,p.311. 180



AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 350.

49

locador de entregar a coisa locada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso

a que se destina”.

A principal obrigação do locador consiste em entregar o imóvel

ao locatário, bem como assegurar-lhe o uso e gozo, mantendo para que isso ocorra

a sua forma e o seu destino184.

No mesmo raciocínio RUGGIERO185, traz:

Em primeiro lugar deve entregar a coisa locada ao locatário, com todas as suas acessões e em bom estado de conservação. [...] manter a coisa em estado de servir ao uso para qual foi locada. [...] dar garantia quanto todos aqueles vícios e defeitos que impeçam o uso da coisa, mesmo que não fossem conhecidos do locador a data do contrato. [...] garantir ao locatário o uso pacífico por todo tempo da

locação.

Em termos gerais, o locador deve “transferir a posse do bem

locado ao locatário”, arcar com “as despesas necessárias à sua manutenção em

condições de uso, se ocorrer algum dano imputável ao locatário”, assegurar “o uso

pacífico da coisa, respeitando a posse e defendendo-a de terceiros”, expõe

MONTEIRO186.

No tocante à locação residencial de imóvel urbano, as

obrigações encontram-se especificadas no artigo 22 da Lei do inquilinato (Lei

8.245/91), MILHOMENS e ALVES187,descrevem em dez itens as obrigações

fundamentais do locador, sendo elas:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico do imóvel locado; Ill - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; lV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores á locação;

183

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil. 2007. p.166. 184

PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 2000, p.322-323. 185

RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.406-408. 186

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil. 2007. p.176. 187

MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos 2005, p.336.

50

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; Vl - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este paga, vedada a quitação genérica; Vll - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nessa compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; Vlll - pagar os impostos e taxas, e ainda o premio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa do contrato; lX - exibir ao locatário , quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Vale ressaltar ao locador cumpre garantir o locatário contra

turbações de terceiros, quer seja de direito ou de fato188.

O locador também responde por todos os atos administrativos

do Estado, “como desapropriação, condenação do edifício, ordem de fechamento,

etc”. Desde que tivesse prévio conhecimento que estes ocorreriam, antes de alugar

o imóvel, lembra FIUZA189.

Diante do contexto, COMBRE190 ao citar Pontes de Miranda

entende que:

Se o locador não cumpre os seus deveres, nascem ao locatário ações para o adimplemento, ou para resolução ou resilição do contrato, com indenização dos danos. A ação do locatário que ainda não recebeu o bem locado é para que o locador lhe transmita a

posse, de regra a posse imediata.

A matéria de locação de coisas, genericamente como em

matéria de locação de prédios são a mesma em questão de não cumprimento das

obrigações por parte do locador191.

Diante das obrigações LISBOA192comenta que o locador

deverá:

188



COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 1997, p.156. 191

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2003, p. 225.

51

Proceder ao pagamento de indenização de benfeitorias necessárias e, se previamente autorizou, ao pagamento de benfeitorias úteis realizadas no imóvel pelo locatário. Observar o direito de preferência do locatário ou do sublocatário, se houver tal contrato acessório,

caso pretenda alienar o bem locado.

Prossegue PACHECO193, “o locador deve dar ciência do

negócio (venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão, ou dação em

pagamento) o locatário”, para que este possa exercer o seu direito de preferência

“para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, em um dos

negócios mencionados no art.27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)” cujo prazo será

de 30 dias, “a partir da data que este receber a comunicação do locador”.

Entretanto, se houver melhores propostas não atendidas pelo

locatário, e sim por terceiros ou condôminos (que têm prioridade), não prevalece o

direito de preferência do locatário194.

A seguir parte-se para a abordagem das obrigações do locatário.

2.5 AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

O locatário também é parte no contrato de locação, e tratando-

se de uma relação jurídica de obrigações recíprocas, este também possui

obrigações.

As obrigações do locatário em geral são regidas pelo Código

Civil, com atenção especial à locação dos imóveis urbanos residenciais que é

regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Para GOMES195, “a principal obrigação do locatário é pagar o

aluguel pontualmente. Além do aluguel o locatário pode obrigar-se a pagar impostos

e taxas incidentes no imóvel”, ao locatário incumbe ainda:

192


PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 2000, p.350-351. 194

PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 2000, p.351. 195


52

[...] usar a coisa como bom pai de família. A locução tem sentido conhecido em Direito. Dizendo-se que lhe cumpre usá-la desse modo, quer significar que deve conduzir-se com cuidado e moderação, como se sua fora, sem estragá-la ou desvirtuar a destinação. [...] deve conservar o prédio, fazendo os pequenos reparos necessários, inclusive os reclamados por estragos provenientes naturalmente do tempo ou do uso. [...] cumpre lhe,

finalmente, restituir a coisa locada finda o contrato. O locatário tem a obrigação de cuidar da coisa e conservá-la,

porém “não poderá alterar a forma interna e externa do imóvel, sem anuência do

locador”, menciona DINIZ196

.

MONTEIRO197explica que o locatário:

Deve servir-se da coisa para os fins convencionados, ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstancias. Assim, se a locação diz respeito a prédio residencial, deve este ser utilizado exclusivamente para moradia; se ela se refere à imóvel rural, destinado à exploração agrícola, não podendo ser deturpada tal finalidade, cortando-se-lhe, por exemplo, as matas para sua

transformação em lenha ou carvão.

Sobre as obrigações do locatário, RUGGIERO198 comenta:

Do respeito que deve a substância da coisa e à sua destinação econômica deriva: que é proibida qualquer alteração na destinação, que dá para a outra parte o direito de pedir a rescisão, principalmente se dela resultou dano; que deve guardar a coisa e é obrigado, sob pena de responder por danos e despesas, a prevenir o locador das usurpações cometidas por terceiros; que deve também cuidar da sua conservação, respondendo pelas perdas e deteriorações sucedidas durante o seu gozo, salvo provando que não responsabilidade no

fato que as provocou.

Com relação à locação de imóveis, as principais obrigações do

locatário estão arroladas no artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91), que com

base nesse artigo COELHO199 descreve:

I - pagar o aluguel e encargos;

196


MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais, da responsabilidade civil. 2007. p.164. 198

RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.409-410. 199

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.167.

53

Il - observar a destinação da locação; Ill - conservar o imóvel; lV - restituir o imóvel ao fim da locação; V - Informar o locador sobre turbação da posse ou danos ou defeitos no imóvel; Vl - reparar os danos de sua responsabilidade Vll - não alterar a forma do imóvel; Vlll - entregar documentos ao locador; lX - pagar as despesas de consumo; X - admitir a vistoria do imóvel; Xl - obedecer a convenção do condomínio; Xll - pagar o prêmio do seguro de fiança locatícia;

Xlll - pagar as despesas ordinárias do condomínio.

Na visão de RODRIGUES200:

O locatário é obrigado a zelar pela coisa alugada como se sua fosse, de modo que, se a não conserva como um homem prudente, pode o locador promover a rescisão da relação ex locato, ou reclamar

indenização do prejuízo.

GONÇALVES201 lembra ao citar trechos da RT, 672/145:

O inquilino deve ainda tratar a coisa “com o mesmo cuidado como se seu fosse”, pois se entende que o dono zela pelas suas coisas. [...] a doutrina toma como base o critério abstrato do homem médio na conservação de seus próprios bens, que não deixaria imóvel de sua propriedade se deteriorar sem tomar nenhuma providencia. Não servirá de escusa ao locatário a alegação de desleixo com que trata as suas próprias coisas. “Já se decidiu que a caracteriza infração do contrato de locação o descumprimento de cláusula atinente à conservação á conservação do imóvel, pois a obrigação nela contínua, de trato sucessivo” e que a responsabilidade do locatário abrange os atos praticados por seus prepostos, pessoas de sua

família e sublocatário.

Sobre as obrigações do locatário, ressalva COELHO202:

O locatário não pode, sem anuência previa e expressa do

locador, ceder a locação nem sublocar ou emprestar o imóvel a terceiros. Se praticar

qualquer um desses negócios jurídicos desatendendo essa condição, incorrerá em

descumprimento do contrato, de que poderá derivar a retomada do imóvel locado.

200




54

Consoante GAGLIANO e PAMPLONA FILHO203, “a mais

evidente obrigação do locatário é, sem a menor sombra de dúvida, pagar

pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o

costume do lugar”.

No que concerne a pontualidade do aluguel, menciona

PEREIRA204:

A pontualidade é caráter complementar do aluguel, e tem de ser observada rigorosamente, quer naqueles regidos pelo direito comum, naqueles outros disciplinados pela legislação especial. Não constitui quebra deste dever aproveita-se o arrendatário do prazo de tolerância que a lei e o contrato lhe facultam. Escoado ele, está de pleno direito constituído em mora, e sujeitos às sanções, que são uma alternativa a benefício do credor: cobrança executiva ou

rescisão do contrato e despejo.

Em síntese, é dever de o locatário pagar pontualmente o

aluguel, da maneira que foi estabelecido; cuidar da coisa, como se sua fosse; servir-

se dela conforme convencionado e restituí-la, nas mesmas condições em que a

recebeu e por fim agir no sentido de impedir, levando ao conhecimento do locador

as turbações de terceiros205.

Na seqüência verificar-se-á as garantias locatícias.

2.6 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS

No contrato de locação o locador poderá requer do locatário

uma das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato206 (Lei 8.245/91).

Segundo DINIZ207

:

203

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. tomo 2 - contratos em espécie . São Paulo: Saraiva, 2008.v.4, p.186. 204



BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 207

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (Lei 8.245 de 18-10-1991). 9.ed.,rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva 2008. p.157.

55

A nova lei passa, aqui, a reger as garantias locatícias, dando aos contratantes grande flexibilidade para estipularem a locação, ao conferir ao locador o direito de exigir do locatário uma das seguintes

garantias: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.

PEREIRA208 lembra, “as garantias que o locador pode exigir do

locatário: caução, fiança, seguro de fiança, restritas sempre a uma delas, e vedada

mais de uma num mesmo contrato”.

Na visão de RIZZARDO209, “a garantia de que o locatário paga

os aluguéis, e, assim, de que o locador receba seus créditos, sempre constituiu um

dos grandes problemas nos contratos de locação”.

LISBOA210 conceitua “havendo previsão contratual a respeito, o

locatário poderá assumir as seguintes garantias”:

a) fiança locatícia, contrato celebrado entre o locador e o fiador para a garantia de pagamento do aluguel, caso o locatário não venha a cumprir a sua obrigação; b) o seguro de fiança locatícia, [...] o locatário efetua o pagamento periódico de um prêmio; c) a caução em dinheiro, cujo valor depositado em caderneta de poupança não podendo exercer a três vezes o valor do aluguel; e d) a caução real em outros bens móveis, ou ainda, em imóveis.

RIZZARDO211 acrescenta como garantia locatícia a cessão

fiduciária de quotas de fundo de investimento e explica:

Essa garantia foi introduzida pela Lei n.11.196, de 21.11.2005, constituindo a transferência para o locador, durante o prazo do contrato, de quotas de fundo de investimento. [...] o fundo de investimento representa uma modalidade de representação, sob a forma de condomínio, de recursos de pessoas físicas e jurídicas, com objetivos comuns, e administrados por uma instituição financeira. [...] há somente a cessão fiduciária da quota, o que importa em concluir que os rendimentos não pertencem ao locador. No caso de falta de pagamento, o seu crédito realizar-se-á no fundo

ou nos rendimentos.

208

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006,p.312. 209RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.555. 210

SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 243-244. 211RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.565.

56

No que diz respeito às garantias locatícias, afirma

GONÇALVES212 “constitui contravenção penal a exigência de pagamento

antecipado do aluguel, salvo a hipótese de locação para temporada, ou se a locação

não estiver assegurada por qualquer das referidas espécies de garantia [...]”.

Deste modo, a garantia locatícia é um acordo previsto no

contrato de locação, assegurando ao locador a importância do aluguel e encargos

devidos pelo locatário.

2.7 A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

No contrato de locação, a transferência se dá por ato inter

vivos ou pela transferência de direitos e deveres por causa mortis.

A distinção se encontra nas conseqüências de cada

modalidade.

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), “na

transferência por ato inter vivos tem-se a cessão, a sublocação e o empréstimo, A

transferência por causa mortis poderá ser devida a morte do locador ou locatário,

elucida DINIZ213.

Na seqüência, analisar-se-á cada um dos modos translativos

do contrato de locação.

2.7.1 A cessão de locação

A cessão é a forma de transferir do locatário a um terceiro

direitos pessoais decorrentes da locação.

Diante do tema, menciona DINIZ214

:

212

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.305-306. 213

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.2007. p.278-282. 214


57

A cessão locacional, como pontifica Antonio Chaves, consiste na alienação, na transferência a outrem da posição contratual do locatário; enfim, na transmissão, para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. O locatário desliga-se da condição de locatário primitivo, vinculando o cessionário ao locador. [...] desse modo, o cedente é o locatário; o cedido é o locador; e o cessionário,

o terceiro.

Pontifica AGHIARIAN215:

No âmbito das relações de locação, a cessão se presume graciosa, o cerne distintivo está em que o locatário transfere para o terceiro, sucessor, sub-rogatário, seus direitos e obrigações quanto à totalidade do bem, enquanto locatário, afastando-se, por decorrência,

da relação jurídica principal.

Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO216 “ocorrendo à cessão

de locação, o contrato base é transferido, com a anuência do cedido, transferindo-se

para o cessionário todos os direitos e obrigações deles resultantes”.

Prossegue GAGLIANO e PAMPLONA FILHO217, “a Lei do

Inquilinato (Lei 8.245 /91), em seu art. 13, prescreve”:

Art. 13. A cessão de locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e

escrito do locador.

Não se presume consentimento pela simples demora do

locador em manifestar formalmente sua oposição.

Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência

de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá prazo de trinta dias para

manifestar formalmente sua oposição.

Destarte, a cessão de locação, por importar em transferência

de direito pessoal, reger-se-á pelas normas do Código Civis referentes à cessão de

crédito, conforme DINIZ218

.

215

AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 306. 216



58

Portanto, a cessão de locação consiste na transferência da

posição contratual do locatário, isto é, na transmissão dos direitos e deveres que lhe

competem.

2.7.2 A sublocação

A sublocação é o contrato de locação entre o locatário de um

bem e uma terceira pessoa.

Para DINIZ219

:

A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário e terceiro (sublocatário), com previa permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locato (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de

sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado.

Sobre o tema AGHIARIAN 220

descreve:

A sublocação tem caráter oneroso, se resume à extensão dos direitos do locatário a terceiro, estabelecendo-se uma relação jurídica autônoma, porém, conseqüente, derivada, acessória, dependente da forma de tolerância obtida do locador, para ser reconhecida como verdadeira novação. De regra, na forma própria da sublocação não há relação jurídica entre locador e sublocatário, sendo comum a ambos, apenas, o imóvel e sua realidade de destinação, dado que a vontade do sublocatário se submete à vontade do locatário, que, por sua vez, se mantém subordinada aos compromissos negociais com

aquele de deu o bem em locação, originalmente.

Quanto à responsabilidade subsidiária do sublocatário, Clóvis

Bevilaqua, citado por WALD221, entende que “é mais uma garantia, seria um

transporte de credito, a favor do locador. De fato, quem deve o aluguel ao locador é

o inquilino; o sublocatário deve ao inquilino sublocador”.

218


DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.2007. p.281. 220


WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.415.

59

A sublocação, portanto, trata-se de um subcontrato ou contrato

derivado. O locatário passa a ser sublocador e repassa a locação para o

sublocatário.

2.7.3 O empréstimo do bem locado

No contrato de locação, o empréstimo é uma espécie de

transferência de direitos pessoais a terceiro, cujo modo é provisório e gratuito.

Segundo DINIZ222

:

O empréstimo, parcial ou total, da coisa locada envolveria a figura do comodato. Como preleciona Antonio Chaves, seria uma cessão, a título provisório e gratuito, pelo locatário, de parte ou da totalidade do prédio, com o dever de restituí-lo em breve tempo. [...] o locatário só poderá emprestar o bem alugado se obtiver anuência previa e por escrito do locador. Havendo empréstimo da coisa locada, o locatário,

continuará responsável perante o locador.

Em matéria de transferência, o empréstimo, como cessão a

título gratuito, condicional ou temporal, parcial ou total do bem, não há

desvinculação final do locatário, da relação jurídica principal, explica AGHIRIAN223.

Entretanto, essa modalidade de transferência só terá validade

se o empréstimo do bem locado for a título gratuito e de caráter temporário, por

parte do locatário, e com o consentimento por escrito do locador do imóvel.

2.7.4 A transferência por causa mortis

Haverá transferência de direitos e deveres, por morte do

locador ou locatário.

No entendimento de DINIZ224

e com base na Lei do Inquilinato

(Lei 8.245/91):

222


AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 306. 224

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007, p.279.

60

Nas locações de prédio urbano, falecendo o locador, tranferir-se-á aos herdeiros a locação por tempo determinado ou indeterminado (art. 10); assim, o falecimento do locador não extinguirá a locação visto que seus direitos e obrigações passarão ope legis aos seus sucessores (herdeiros ou legatários). [...] Mas se o locador que faleceu era usufrutuário ou fiduciário, pelo art.7. Lei n. 8.245/91, não se operará qualquer transferência patrimonial a seus herdeiros, pois o nu-proprietário ou o fideicomissário não tem nenhuma obrigação de manter a locação, mesmo com prazo determinado, a não ser que expressamente tivessem consentido na contratação. [...] em caso de óbito do locatário, terão direito à continuidade da locação ajustada por tempo determinado ou indeterminado (art.11, l e ll), o companheiro ou cônjuge sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que residentes no prédio e desde que o contrato locatício seja para fins residenciais; o espólio do inquilino falecido e, a seguir, se for o caso, seu sucessor no negócio, se tratar

de locação não residencial.

Com a morte do locador transferir-se-á posição jurídica

contratual em sub-rogação pelos herdeiros. Em caso de morte do locatário,

transferir-se-á o negócio jurídico em sub-rogação para ao cônjuge ou companheiro,

herdeiros necessários, dependentes do locatário, espólio ou sucessor do negócio.

2.8 A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A extinção do contrato de locação é do modo e pelas causas

que extinguem os contratos em geral.

No contrato de locação, a extinção das relações imobiliárias

está previstas nos arts. 46 e 47, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) 225.

Uma das causas pelas quais a locação se cessa é a cláusula

resolutiva menciona RUGGIERO226:

Algumas ligam-se à bilateralidade do contrato e não são mais do que aplicações do princípio da condição resolutiva tácita por falta de cumprimento das obrigações recíprocas, e outras referem-se à necessidade da existência da coisa ou a essencial duração

temporária da relação.

225


RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.411.

61

Diante das causas de extinção do contrato de locação, outra

modalidade é a resilição unilateral, comenta GAGLIANO227:

Na hipótese de locação por duração indeterminada, é possível, portanto, a resilição unilateral, desde que a parte interessada notifique a outra, com prazo razoável, sob pena de incidência dos efeitos da mora. Trata-se da denuncia vazia do contrato de locação entendida esta como a extinção por iniciativa unilateral, sem necessidade de justificação legal, mas, sim, como decorrência da

manifestação da vontade da parte. [...].

Nesse caso deve-se observar a regra do art.6 da Lei do

Inquilinato (Lei 8.245/91) 228.

Com a alienação do imóvel prevê a Lei do Inquilinato229 (Lei

8.245/91) em seu art. 8º:

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver

averbado junto à matrícula do imóvel.

DINIZ230

comenta a respeito do dispositivo acima:

O dispositivo sub examine refere-se à hipótese de transferência da posição jurídica do titular do domínio relativamente ao prédio locado, mediante alienação. [...] e o novo adquirente do imóvel locado será aquele que vier a substituir ao locador, por ato inter vivos, no seu direito de propriedade. [...], por conseguinte, não terá dever algum de respeitar o contrato locatício efetivado para fins residenciais ou não, em que não foi parte, podendo denunciá-lo dando prazo de noventa dias para a evacuação, sem qualquer justificação (denuncia vazia),

[...].

Diante do contexto, dispõe o art. 9, da Lei do inquilinato231 (Lei

8.245/91):

227

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.195-196. 228



DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.157.

62

Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a

consenti-las.

Dentre as causas que põem fim ao contrato de locação, existe

ainda: a) distrato ou resilição bilateral; b) vencimento do prazo contratual; c) nulidade

ou anulabilidade; d) perda total ou parcial; e) extinção de usufruto ou fideicomisso; f)

morte do locatário; g) a retomada.

Analisar-se-á a cada uma das causas de extinção acima

citadas.

2.8.1 O distrato ou resilição bilateral

O contrato de locação poderá ser desfeito por mútuo acordo,

nesse caso chama-se distrato ou resilição bilateral.

O distrato é admitido em quaisquer circunstâncias, agindo-se

pela simples restituição da coisa ao locador, desde que este aceita. Não requer,

portanto, de forma escrita, explica GOMES232.

No mesmo paradigma, PEREIRA233menciona ”cessa a locação

pela resilição bilateral, independente de requisito formal, bastando que o locatário,

de comum acordo com o locador, restitua a este a coisa locada.”

Todavia, no distrato ou resilição bilateral, basta que o locatário

restitua o bem locado ao locador, sendo que este esteja de comum acordo, antes de

esgotar o prazo de duração do contrato234

.

231



PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006,p.309.

63

Contudo, ocorre a extinção do contrato através do distrato ou

resilição bilateral, quando as partes contratantes estão de comum acordo para

extinguir-lo.

2.8.2 O vencimento do prazo contratual

Entende-se que, o vencimento se dá por cumprido o prazo da

obrigação estabelecido no contrato de locação.

Sobre o assunto, Fiuza235 explica:

Advindo o termo, ou seja, findo o prazo contratual, a regra é que o contrato se extingue. Estipula a Lei, entretanto, que uma vez que o locatário continue na posse da coisa, sem que se oponha o locador, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado,

mantendo-se inalteradas todas as outras cláusulas do contrato.

Se o prazo do contrato é determinado, e “quando a Lei não

impõe prorrogação ou revogação. O locatário cumpriu, portanto, espontaneamente

seu dever, restituindo, então, o bem locado. Cessa de pleno direito, a locação”,

expõe DINIZ236

.

No entanto, cessa a locação com a expiração do prazo

contratual, salvo nas hipóteses especiais em que não imponha prorrogação ou

renovação.

2.8.3 Nulidade ou anulabilidade

O contrato de locação poderá ser nulo ou anulável, quando os

elementos essenciais do negócio jurídico falham, nos termos da Lei

234



DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.284-285.

64

De acordo com o art.45 da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) há

nulidade ou anulabilidade do contrato de locação em razão de vícios que autorize

alerta DINIZ 237

A Lei do inquilinato (Lei 8.245/91), “impõe nulidade às

cláusulas contratuais que visem a elidir os objetivos da Lei, as que proíbam a

prorrogação prevista no art.47, ou que afaste o direito à renovação ou imponham

obrigações pecuniárias para tanto”, explica WALD238.

Há nulidade quanto o contrato de locação não preenche os

requisitos pessoais quanto aos objetivos ou formais exigidos na Lei e há

anulabilidade quando contém vício do consentimento, ou vício social em sua

formação, (erro, dolo, simulação) informa BITTAR239.

Destarte a nulidade ou anulabilidade do contrato de locação

ocorre em decorrência de vícios, o qual, o negócio jurídico não produz efeitos

jurídicos almejados.

2.8.4 A perda parcial ou total da coisa locada

Essa modalidade de extinção do contrato ocorre quando o bem

locado pelo locatário é impedido de ser utilizado.

Na perda total da coisa locada, “extingue-se o contrato pelo

perecimento do bem locado, já que perece o direito, desaparecendo seu objeto, ante

a impossibilidade de uso e gozo do bem locado pelo locatário”, afirma DINIZ240

.

Sobre a hipótese de perda total ou parcial da coisa locada

GOMES241 descreve:

237


WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.438-439. 239

BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2004, p.144. 240



65

O perecimento da coisa é uma das hipóteses de extinção de contrato por impossibilidade que ocorre superveniente em objeto, como na hipótese de completa destruição, por incêndio, da casa alugada. Se feita pelo locador intencionalmente, pode o locatário manter-se na posse do solo e exigir redução proporcional do aluguel. Cessa também se há perda parcial, seja em relação ao objeto, como na hipótese de completa destruição, por ato do locador, hipótese em que pode ser mantida se o locatário preferir reconstruir o imóvel a expensas da outra parte. Ao perecimento total equipara-se a

desapropriação.

No que tange o conceito de desapropriação DINIZ242

expõe

que “é uma modalidade especial de perda da propriedade, pois o domínio se

transfere, por necessidade ou utilidade pública e interesse social, para o acervo

estatal, tendo-se em vista o interesse da coletividade”.

Desse modo, com a perda total ou parcial da coisa, tem-se a

extinção do contrato de locação, mediante a impossibilidade de utilização pelo

locatário, uma vez que a coisa locada se torne inadequada para o uso normal243.

Portanto, haverá a cessão do contrato de locação quando

resultar-se a perda total, parcial ou deterioração do bem locado.

2.8.5 A extinção do usufruto ou fideicomisso

Nessa modalidade tem-se a extinção do contrato de locação

pela cessão dos direitos de uso e gozo temporários.

GAGLIANO e PAMPLONA FILHO244conceituam:

O usufruto é um direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade; já o fideicomisso é uma disposição testamentária por meio da qual o testador institui alguém, chamado fiduciário, como seu herdeiro ou legatário, recebendo bens em propriedade resolúvel (limitada no plano da eficácia por termo ou condição, o que inclui, inclusive, a própria possibilidade de morte do fiduciário), transferindo-se os bens

242

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.56. 243

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006. p.309. 244


66

com o advento do fator eficacial, a uma outra pessoa nomeada ,

denominada fiduciária.

Sobre essa modalidade de extinção do contrato de locação,

explica MONTEIRO245:

O contrato de locação ajustado pelo usufrutuário ou fiduciário termina com a extinção do usufruto ou fideicomisso, podendo então ser denunciado com prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu-proprietário ou fideicomissário, ou se a propriedade se consolidar em mãos do usufrutuário ou do

fiduciário.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) manteve a denúncia vazia no

contrato de locação “para os casos em que o locador é usufrutuário ou fiduciário e

termina o usufruto ou fideicomisso” alega WALD246.

Assim sendo, o contrato de locação ajustado pelo usufrutuário

ou fiduciário, extinguir-se-á, com o fim do usufruto ou fideicomisso, pois estes

perderão seus direitos sobre o imóvel locado.

2.8.6 A morte do locatário

A morte do locatário não extingue o contrato de locação, sub-

rogando os seus direitos e obrigações.

Na concepção de MONTEIRO247:

Nas locações residenciais, a continuação tem como pressuposto a residência do cônjuge sobrevivente ou companheiro, dos herdeiros e dos dependentes no imóvel locado. Se falha esse pressuposto,

extinguir-se-á a locação residencial com a morte do locatário.

A finalidade do contrato de locação observa DINIZ248

ao citar

Agostinho Alvim “é intuitu familiae e não intuitu personae; logo a morte do locatário

245



MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil. 2007. p.187.

67

não o extinguirá, não haverá alteração do statu quo ante, desde que existam

pessoas ocupando o imóvel, por ocasião do óbito, e que pretendam continuar na

relação ex locato

No entanto, têm-se a extinção do contrato de locação com a

morte do locatário, na hipótese de este não possuir sucessor.

2.8.7 A retomada do bem locado

A retomada é um direito assegurado ao locador no contrato de

locação de imóveis.

Sobre a retomada, expõe GOMES249:

Para a retomada, basta comprovar o fato extintivo: advento de termo final, extinção de usufruto e alienação do imóvel, necessário sendo o reconhecimento judicial da necessidade do locador quando neste se funda; para a rescisão (tecnicamente resolução), requer-se o locador que comprove a infração contratual do locatário, como, por exemplo, a falta de pagamento do aluguel ou a sublocação sem seu

consentimento.

Neste diapasão, explica COELHO250:

Nas locações residenciais contratadas por menos de trinta meses, o locador não tem direito de reaver o imóvel sem justa causa, mesmo após o vencimento do prazo contratual, enquanto não transcorrido cinco anos de vinculo. Já nas contratadas por trinta meses ou mais, vencido o prazo contratual, o locador pode retomar o imóvel sem

justificativa (“denúncia vazia”).

Diante do tema WALD251 lembra ao citar a Súmula 374 do STF

“na retomada, para construção mais útil, não é necessário que a obra tenha sido

ordenada pela autoridade pública”.

Dito isso, segue-se para o próximo capítulo, no qual tratar-se-á

sobre o Seguro-fiança, como garantia locatícia, decorrente do contrato de locação

dos imóveis urbanos e suas particularidades.

248





68

CAPÍTULO 3

O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

3.1O SEGURO

O seguro é um contrato de garantia contra riscos previstos, e

tem como instrumento a apólice.

Consoante GUIMARAES252:

O princípio da instituição do seguro como fator de proteção diante das fatalidades da vida é muito antigo. Há muito tempo o homem já se preocupava em minimizar os efeitos de um acontecimento imprevisível. [...] a inexistência de companhias de seguros na Antiguidade significava a ausência de uma empresa especializada em gerenciar os riscos das outras pessoas. Nesse passado distante, remediavam-se os sinistros depois que eles ocorriam, bem diferente do que acontece hoje, quando o premio significava exatamente a prevenção de uma fatalidade através do pagamento antecipado de

uma pequena remuneração.

Diante de uma visão histórica, foi em Gênova, na Itália, no ano

de 1.347, que “o primeiro contrato de seguro foi firmado”, porém, “ainda não se

contava com a figura da seguradora como gerente de risco”, expõe GUIMARÃES 253.

No Brasil, a seguradora iniciou a sua atividade, em razão da

chegada da Corte portuguesa no país em 1808. Precisamente, devido às

embarcações, houve a necessidade de proteção destas, formando-se as primeiras

companhias, voltadas ao seguro marítimo254.

A economia de um país consiste em um conjunto de

“atividades das pessoas na obtenção e dispêndio da riqueza”. “Na possibilidade de

252

GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002, p.15. 253

GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.16. 254

GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.16.

69

ocorrer “um evento danoso, desfavorável”, o qual poderá trazer prejuízos

econômicos”, uma vez que constantemente essa atividade está sob risco, busca-se

“gerenciar, administrar a possibilidade de eventos danosos e suas conseqüências” e

para GUIMARÃES255 pode se dizer que:

Ao contratar um seguro para salvaguarda de seus bens, ou recursos, ou mesmo de sua atividade econômica em si, a pessoa ou pessoas, estará garantindo a continuidade de sua atividade econômica em face da possibilidade de ocorrência de eventos prejudiciais indesejáveis que venham a diminuir, corroer ou, até mesmo dilapidar

seu patrimônio ou recursos.

Para WALD256, “o seguro pode ser conceituado conforme a

concepção de cada autor, mas tem sido possível uniformizar os conceitos básicos”,

dentre os principais têm-se:

O seguro é a compensação, segundo as leis da estatística ou outros dados científicos, de um conjunto de riscos da mesma natureza, permitindo, mediante remuneração chamada prêmio ou cotização, fornecer, pela garantia mútua e nas condições fixadas, certas prestações em caso de realização de uma eventualidade suscetível de criar um estado de carência.

No conceito de FIUZA257:

É o contrato pelo qual uma das partes, o segurador, se obriga para com outra, o segurado, mediante recebimento de prêmio, a indenizá-lo, ou a terceiros, de prejuízos resultantes de riscos futuros e

incertos, mas previsíveis.

Para PEREIRA258:

Seguro é o contrato por via do qual uma das partes (segurador) se obriga para com outra (segurado), mediante o recebimento de um prêmio, a garantir interesse legítimo desta, relativo à pessoa ou a

coisa, contra riscos futuros predeterminados.

Na mesma linha de raciocínio LISBOA259, explica:

Seguro é contrato por meio do qual um sujeito (seguradora) se obriga a pagar indenização diante de prejuízos sofridos pela outra parte ou

255

GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.21-22. 256


FIUZA, César. Direito Civil: 2009. p.599. 258


SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 347.

70

por terceiro por este indicado (beneficiário), desde que ela efetue o

pagamento de um prêmio.

Neste diapasão, GOMES260 descreve:

A noção de seguro pressupõe a de risco, isto é, o fato de estar o indivíduo exposto à eventualidade de um dano à sua pessoa, ou ao seu patrimônio, motivado pelo acaso. Quando o evento que produz o dano é infeliz, chama-se sinistro. Assim, o incêndio. Tal evento é aleatório, mas o perigo de que se verifique sempre existe. Por isso se diz, com toda procedência, que o contrato de seguro implica transferência de risco, valendo, portanto, ainda que o sinistro não se

verifique, como se dá, aliás, às mais das vezes.

Sobre a natureza jurídica do contrato de seguro MONTEIRO261

lembra que:

É contrato bilateral, porque gera entre os contratantes, recíprocas obrigações. É também aleatório, porque o ganho ou a perda das partes está na dependência de circunstâncias futuras e incertas,

prevista no contrato e que constituem o risco.

Prossegue LISBOA262, “trata-se de contrato consensual, de

adesão, bilateral, de trato sucessivo e aleatório, pois não se pode precisar se haverá

ou não o pagamento de indenização, e em que tempo”.

No que concerne ao objeto do contrato de seguro, menciona

RODRIGUES263 “o objeto do negócio é o risco, que o segurado transfere ao

segurador. O segurado adquire a tranqüilidade da persuasão de que o sinistro não

conduzirá a ruína”, e se por ventura sofrer prejuízos, estes “serão cobertos pelo

segurador”.

Na concepção de COELHO264sobre a função do seguro,

ressalva:

260



SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 347. 263



71

A função econômica do seguro é socializar riscos entre os segurados. A companhia seguradora recebe de cada um o premio, calculado de acordo com a probabilidade de ocorrência do evento danoso. Em contrapartida, obriga-se a conceder a garantia consistente em pagar certa prestação pecuniária, em geral de caráter indenizatório, ao segurado, ou a terceiros beneficiários, na hipótese

de verificação do sinistro.

A função do contrato de seguro, no século XX, foi expandida

progressivamente, cuja finalidade de abranger não somente o seguro de vida como

responsabilidade civil, e sim o da fidelidade funcional, a execução de obrigações, os

riscos políticos, a insolvência do devedor e outros, elucido WALD265.

Em complemento, consideram-se elementos essenciais do

contrato de seguro: o segurador, o segurado, os riscos contratados, objeto segurado

e o prêmio devido.

A seguir, analisar-se-á a cada um dos elementos do contrato

de seguro.

3.1.1 O segurador

Denomina-se seguradora ou segurador a parte responsável

pelo pagamento da quanta estipulada no contrato se ocorrer o risco previsto.

Sobre a função da seguradora WALD266 explica que “a função

do segurador, na [...] expressão dos autores franceses, como um verdadeiro

marchand de securité, ou seja, um “vendedor de segurança”, que assumindo,

onerosamente, os riscos alheios, corrige os efeitos negativos do acaso”.

Sobre o tema COELHO267 ressalta:

O elemento subjetivo indispensável à caracterização do contrato de seguro é a presença da seguradora como parte que confere a garantia contra o risco. Trata-se necessariamente de uma empresa, isto é, uma organização profissional, cuja especialidade é a constituição e administração de fundos de socialização alimentados pelos prêmios puros pagos pelos segurados expostos a idênticos

265




72

riscos. É a empresarialidade da seguradora que lhe possibilita conceder, no mercado, a garantia buscada pelos segurados ou contratantes do seguro. Sem organização empresarial, ninguém pode eficientemente oferecer serviços de garantia securitária.

Diante do contexto, complementa LISBOA268 “segurador é

pessoa jurídica de direito empresarial, que deve adotar a forma de sociedade

anônima e ter seu funcionamento autorizado pela Superintendência de Seguros

Privados – SUSEP”.

Sobre o segurador acrescenta PEREIRA269:

Não é livre a exploração de seguros privados. Em nosso direito, não pode um indivíduo ou pessoa física contratar como segurador. O parágrafo único do art. 757, do Código Civil somente admite ser parte no contrato como segurador entidade legalmente autorizada para tal fim. É uma atividade empresária reservada as sociedades anônimas, as sociedades mútuas e as cooperativas, estas, porém, habilitadas tão somente para seguros agrícolas (Decreto-lei n. 2.063, de 7 de março de 1.940, art.1). Têm ainda capacidade de segurador as instituições de previdência social, relativamente aos seus associados

ou a categoria laboral nelas compreendidas.

Conforme GUIMARÃES270 “o Estado intervém nas atividades

de seguro desde longa data. [...] Assim, a efetiva Consolidação do Sistema Nacional

de Seguros Privados deu-se somente em 1.966, com edição do Decreto-lei 73, de

21.11.1966. Estabelece o referido Decreto-lei 73, de 21.11.1.966, em seu art. 8 que

o Sistema Nacional de Seguros Privados é constituído por Conselho Nacional de

Seguros Privados - CNSP, pelo Instituto de Resseguros do Brasil- IRB, pela

Superintendência de Seguros Privados- SUSEP, e pelas sociedades autorizadas a

operar em seguros privados e corretores habilitados.

GUIMARÃES271 ainda conceitua os órgãos acima citados, da

seguinte forma:

a) Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP, é a entidade máxima que estabelece as grandes diretrizes do setor de seguros privados, sendo o normalizador das atividades securitícias do

268




GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.31-37.

73

país e órgão de cúpula do Sistema Nacional de Seguros Privados;

b) Instituto de Resseguros do Brasil – IRB tem por finalidade de regular o cosseguro, o resseguro e a retrossão, bem como promover o desenvolvimento das operações de seguro, segundo as diretrizes do CNSP;

c) Superintendência de Seguros Privados – SUSEP, é o órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros, previdência privada aberta e capitalização.

d) Companhias seguradoras e corretores de seguros – As sociedades seguradoras, de previdência privada aberta de capitalização caracterizam-se como investidores institucionais,

[...].

Para WALD272:

O segurador deve ser uma sociedade anônima, uma sociedade mútua ou uma cooperativa, com autorização governamental, que assume o risco, mediante recebimento do prêmio, a pagar ao

primeiro a indenização.

Em suma, destaca RIZZARDO273, “os riscos assumidos pelo

segurador são exclusivamente os assinados na apólice, dentro dos limites por ela

fixados, não se admitindo a interpretação extensiva, nem analógica”.

Contudo, a seguradora ou segurador é pessoa jurídica parte no

contrato de seguro a qual visa garantir ao beneficiário, o ressarcimento dos danos

sofridos caso haja sinistro.

3.1.2 O segurado

O Segurado é uma pessoa física ou jurídica que visa proteger

seu interesse.

É a parte que tem interesse direto na conservação da coisa ou

pessoa, esclarece MONTEIRO274.

Segundo o entendimento de COELHO275:

272

WALD, Arnold. Direito das obrigações. 2006. p.184. 273


MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2ª Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais, da responsabilidade civil.2007. p.340.

74

Segurado é o titular direto do interesse garantido. Normalmente é ele o contratante do seguro e seu beneficiário; existem casos, entretanto, em que o seguro é contratado por ou liquidado em favor de quem

titulariza apenas interesse indireto sobre a garantia.

Consoante GAGLIANO276,”segurado é a pessoa física ou

jurídica, consumidora da prestação de serviço da companhia seguradora, e que tem

a precípua obrigação de pagar-lhe uma obrigação pecuniária denominada prêmio”.

Lembra LISBOA277, que “segurado pode ser qualquer pessoa

física ou jurídica”.

Para RODRIGUES278, “segurado é o contratante que mediante

pagamento de um prêmio, obtém a transferência do risco para o segurador”.

Ressalva GOMES279 “segurado é, no seguro da própria vida, a

parte que se obriga ao pagamento do prêmio, para se premunir do risco”.

Destarte, o segurado é a parte do contrato de seguro que tem

como objetivo garantir o recebimento de indenização, caso sofra possíveis danos

presumidos na apólice.

3.1.3 O risco no seguro

A classificação do seguro se dá em função do risco garantido.

Para COELHO280, “o primeiro elemento característico do

contrato de seguro é o risco, ou seja, a possibilidade de ocorrer ou não o evento

contra o qual se quer garantir o segurado”.

PEREIRA281 acentua que:

275

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil, 2007.p.354. 276



RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2003. p.338. 279


COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007.p.342.

75

O risco é um elemento essencial no contrato de seguro, como acontecimento incerto, independente da vontade das partes. Pode ser infeliz ou sinistro (morte, incêndio, naufrágio, etc.) ou feliz (sobrevivência). Não obstante ser tão importante, que falta objeto ao seguro se a coisa não estiver em risco.

A expressão utilizada pelas seguradoras é o sinistro, que

significa “acontecimento eventual economicamente desvantajoso”, para indicar o

risco assumido, expõe WALD282.

O contrato de seguro é um contrato de transferência de um

risco, no qual uma parte contratante está vendendo à outra uma garantia que

consiste em indenizar o valor de um bem em caso de sinistro com o mesmo,

mediante o pagamento de prêmio, esclarece GUIMARÃES283.

Por conseguinte, a expressão risco, consiste na probabilidade

de ocorrer ou não evento futuro e incerto de conseqüências relevantes aos

interesses do contratante do seguro.

3.1.4 O valor do objeto segurado

Considera-se o valor real do bem assegurado como objeto do contrato de seguro.

O valor do objeto do seguro deve ser fixado, pois “em caso de

perda total por evento descrito na apólice como sinistro, não há o que se avaliar do

bem, cabendo a indenização pelo montante constante do contrato”, afirma

LISBOA284 e adverte “o objeto do seguro não pode ser assegurado por mais do que

realmente vale, isto é, o valor segurado não pode ser superior ao do bem”.

Para WALD285, “a quantia paga pela seguradora é a

indenização ou o valor segurado”.

281






76

COELHO286 destaca “não havendo a limitação legal pelo valor

de mercado do bem assegurado na hipótese de excesso de seguro, aumenta-se a

possibilidade estatística do sinistro ocorrer”.

Consoante GONÇALVES287 ao mencionar o Código Civil expõe

que:

Admite-se o resseguro, desde que o total da garantia prometida não ultrapasse o valor do interesse segurado no momento da conclusão do contrato (art.782), bem como no seguro de vida (art.789). As coisas não podem ser seguradas por mais do que valem, nem ser objeto de segundo seguro. A vida, porém pode ter mais de um seguro e ser estimada por qualquer valor, já que é insuscetível de

apreciação pecuniária. Na hipótese de variação no valor do objeto segurado,

preleciona GONÇALVES288 ao citar Alves:

Mas é preciso admitir e ponderar que, vindo o valor da indenização ser menor do que aquele mensurado ao tempo do ajuste e fixado na apólice, o premio pago será superior ao aqui estabelecido pelo valor do interesse segurado no momento do sinistro, caso em que terá de ser reduzido, com a diferença acrescida ao pagamento indenizatório

[...]. Todavia, para que não haja o intuito de obter lucro com o

sacrifício do objeto segurado, este deve conter seu valor real e ser estipulado no

contrato.

3.1.5 O prêmio no contrato de seguro

Prêmio é a quantia paga ao segurador para obter garantia em caso de sinistro.

Para WALD289 “o pagamento do prêmio pode ser feito de uma

só vez ou periodicamente, em prestações, se admitindo pela seguradora ou norma

administrativa”.

286





77

Segundo LISBOA290 ”prêmio é a importância que o segurado

paga à companhia de seguros, a título de compensação pela responsabilidade por

ela assumida”.

Corrobora para o contexto COELHO291:

A remuneração paga pelo contratante em contrapartida à garantia contra o risco, no seguro, denomina-se prêmio. Ela se desdobra em duas partes: a) premio puro, corresponde ao valor risco assegurado, [...] e o carregamento que remunera especificamente os serviços securitários, cobrindo as despesas operacionais e proporcionando

lucro [...]. Portanto, o prêmio é o pagamento que o segurado faz ao

segurador mediante garantia de cobertura na possibilidade de ocorrer evento futuro.

3.2 AS ESPÉCIES DE SEGURO

As espécies de seguros envolvem danos patrimoniais e

pessoais.

Dentre as espécies de seguro, têm-se: “o seguro de dano e o

seguro de pessoa”, expõem GAGLIANO e PAMPLONA FILHO292.

Segundo FIUZA293:

Na atualidade, praticamente, todo tipo de bem jurídico é segurável. A doutrina classifica os seguros de diversas maneiras, dependendo do tipo de risco ou bem segurado. Assim temos os seguros pessoais e de coisas materiais; seguros de ramos elementares e seguro de vida; seguros contra danos e seguro de vida; seguros individuais e seguros coletivos, e tantos mais quanto se queira imaginar. [...] O código Civil dividiu o contrato em duas categorias: seguro de dano e

seguro de pessoa.

Para GONÇALVES294:

290


COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.342-343. 292


FIUZA, César. Direito Civil: 2009. p.606.

78

O contrato de seguro é unitário, embora, integrado por espécies diferentes. Caracterizam-se, quaisquer que sejam os riscos segurados, pela idéia de ressarcimento de danos, de cunho material ou moral. Hoje praticamente todos os riscos são passiveis de cobertura, exceto os excluídos pela lei, como os dolosos ou ilícitos e os de valor superior ao da coisa. [...] podem-se distinguir, de início, os seguros sociais dos seguros privados. Estes são em regra, facultativos e dizem respeito a coisas e pessoas. Aqueles de cunho obrigatório tutelam determinadas classes de pessoas, como os

idosos, inválidos e acidentados no trabalho, etc.

No que concernem as espécies de seguros, PEREIRA295 expõe:

São numerosas as espécies de seguros. Alguns mais freqüentes outros menos comuns. A bem dizer é suscetível de cobertura todo risco criado a qualquer interesse legitimo do segurado, em qualquer gênero de atividade. [...] podem-se classificar de maneiras diversas, [...] que os separa em duas categorias: seguros de pessoa e de dano.

Assim, o seguro contra o dano consiste na idéia de

compensação, a qual não deve ser em razão de lucro e o seguro de vida deve ser

informado com finalidade previdenciário explica PEREIRA296.

Dentre as espécies de seguros, RIZZARDO297 ressalva que

“merece destaque o imobiliário, pela incidência de contratos na prática e pela série

de controvérsias que gera” e prossegue:

Inclui-se no ramo dos seguros privados, mas não com o significado de se dirigir aos bens imóveis em geral, e sim de se destinar aos imóveis para fins de habitação. Apropriada, pois, seria a denominação do seguro habitacional. Parece correto falar em cobertura dos riscos de uma atividade, isto é, da atividade de conceder financiamentos habitacionais, de construir, de desenvolver uma incorporação. Procura cobrir os danos provenientes da atividade

de construir, de financiar e garantir o pagamento da dívida.

Com relação ao texto acima descrito no que tange a

construção, estão os seguros que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação, tem

294




RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.891.

79

por finalidade cobrir danos físicos dos imóveis, morte e a invalidez permanente; do

financiamento, serve para os imóveis que não fazem parte do Sistema Financeiro de

Habitação, visa cobrir riscos habitacionais comuns, os de natureza pessoal, como:

morte, invalidez permanente ou de natureza material, atender em casos de incêndio,

de acidentes no imóvel, e outros eventos de natureza externa; e de garantia

locatícia, o seguro-fiança, que tem como objetivo cobrir as obrigações decorrentes

do contrato de locação,298, este será abordado ao final deste capítulo.

Analisar-se-á na seqüência o seguro de dano e o seguro de pessoa.

3.2.1 O seguro de dano

A perda ou deterioração de coisa material, sendo o risco

garantido pela seguradora é objeto de seguro de dano.

O seguro de dano tem como objetivo garantir o risco de lesões

materiais do segurado esclarece GAGLIANO E PAMPLONA FILHO299.

Afirma GAGLIANO e PAMPLONA FILHO300 que “é

indispensável à existência de dano ou prejuízo, para a configuração da

responsabilidade civil e, conseqüentemente, para justificar a obrigação de indenizar

o segurado”, e ao citar Clayton Reis acentua “a concepção normalmente aceita a

respeito do dano envolve uma diminuição do patrimônio de alguém, em decorrência

da ação lesiva de terceiros”.

LISBOA301 conceitua “seguro de dano é o contrato aleatório

que se destina a efetuar a cobertura de eventos causadores de danos ao segurado

ou a terceiro”.

298

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.891-892. 299


GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.499- 501. 301

SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 351.

80

Por esse contrato, o segurador garante o pagamento de

indenização de perdas e danos a terceiros referente a danos causados pelo

segurado, de acordo com a cobertura contratual302.

3.2.2 O seguro de pessoa

É uma espécie de seguro que visa garantir o pagamento de

indenização ao beneficiário, em caso de dano pessoal ao segurado.

O seguro de pessoa, “tem por finalidade beneficiar a vida e

as faculdades humanas”. “Difere do seguro de dano, pois este “não tem caráter

indenitário”, isto é, “seu valor não depende de qualquer limitação e varia de acordo

com a vontade e as condições financeiras do segurado, que pode fazer quantos

seguros desejar”, ilustra GONÇALVES303.

Para PEREIRA304:

Há duas subespécies de seguros de vida: a) seguro de vida propriamente dito, em que o segurado paga o premio indefinidamente ou por tempo limitado, assumindo o segurador a obrigação de pagar aos beneficiários o valor do seguro, em função da álea específica da morte do segurado; b) seguro de sobrevivência, em que se ajusta a liquidação em vida do segurado, após certo termo ou na ocorrência de certo evento, inscrevendo-se nesta modalidade o seguro para velhice, o seguro para custeio de

estudos etc. É licita a sua combinação.

O seguro de pessoa possui características que a afastam do

seguro de dano. “essa natureza peculiar é decorrência direta do interesse segurado:

valores e bens de natureza personalíssima, a exemplo da integridade física e da

própria vida”, explica GAGLIANO e PAMPLONA FILHO305.

302





81

Diante do contexto LISBOA306 descreve “as principais espécies

de seguro de vida são”:

a) Seguro de vida inteira, em que o pagamento do prêmio se dá enquanto viver o segurado, ficando a indenização em prol dos beneficiários, com o falecimento daqueles; b) Seguro de vida a prazo, em que o pagamento do prêmio é delimitado no tempo, não necessitando o segurado continuar efetivando o pagamento, após o termo disposto no contrato; c) Seguro de capital diferido, em que o segurado, sobrevivendo ao prazo contratualmente estabelecido, recebe a indenização; d) Seguro sobre duas vidas, em que a indenização é paga para o segurado que sobreviver em relação ao outro; e) Seguro dotal, para garantia do dote nupcial;

f) Seguro misto, que possui elementos de mais de uma das

modalidades acima enunciadas.

No conceito de RIZZARDO307:

[...] O contrato tem em vista, aqui, a proteção da pessoa, garantindo interesses que envolvem o dano pessoal ou que se referem a certos eventos sem trazer danos, como satisfação de uma importância determinada ao atingir uma idade mais avançada, ou quando da

morte do segurado.

Por conseguinte, o seguro de pessoa, tem por finalidade

indenizar o próprio segurado nos casos de acidente e incapacidade, e beneficiar um

terceiro em caso de morte do segurado.

3.3 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADOR

O contrato de seguro gera obrigações para as partes. Ao

segurador cabe proceder à indenização pelo sinistro em dinheiro.

Para WALD308, as obrigações do segurador são:

O segurador deverá pagar a indenização devida em dinheiro, salvo a estipulação que permita a restituição da coisa in natura (conserto do carro acidentado ou do imóvel destruído pelo fogo), nos termos do

arts. 772 e 776 do novo Código Civil.

306


RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.870-871. 308


82

Diante do tema a seguradora deve “observar a boa-fé e a

veracidade na execução do contrato; pagar o prejuízo conforme ajustado pelo

contrato, em dinheiro; dar quitação dos prêmios pagos”, afirma LISBOA309.

PEREIRA310 diz que “a principal obrigação do segurador é

pagar em dinheiro o valor segurado, ou repor a coisa, caso assim às partes tenham

convencionado expressamente, dentro dos termos da apólice.

FIUZA311 entende que dentre outras obrigações “o segurador

deverá arcar com as despesas de salvamento resultantes do sinistro, até o limite

fixado no contrato”.

Celebrado o contrato de seguro, COELHO312 menciona: Assume a seguradora a obrigação de garantir o interesse segurado contra os riscos indicados em contrato. Desse modo deve organizar-se empresarialmente e gerir os recursos provenientes do pagamento do prêmio (em especial os do prêmio puro) de forma a atender aos

compromissos com seus segurados ou beneficiários. No Seguro-fiança a seguradora tem como obrigação o

pagamento da “indenização de possíveis e eventuais prejuízos do locador”, expõe

DINIZ313.

Desse modo, o segurador tem a obrigação de garantir os

prejuízos sofridos pelo segurado, previsto no contrato.

309



FIUZA, César. Direito Civil: 2009. p.605. 312


DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (Lei 8.245 de 18-10-1991). 9.ed.,rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2008. p.164.

83

3.4 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADO

Em contrapartida, cabe ao segurado cumprir as obrigações

relacionadas abaixo.

Segundo WALD314 são obrigações do segurado:

a) Esclarecer o valor real do bem e as condições peculiares em que se encontra o objeto segurado ou a pessoa candidata ao seguro, indicando no seguro de pessoas o beneficiário; b) Pagar o prêmio na forma estabelecida pela apólice, respondendo por juros moratórios no caso de atraso e podendo reabilitar-se na hipótese de caducidade da apólice por impontualidade ou atraso no pagamento do prêmio. A reabilitação só será concedida nos termos fixados na apólice ou mediante acordo das partes interessadas; c) Não agravar os riscos existentes no momento do contrato, evitando que aumente a probabilidade de ocorrência do sinistro; d) Comunicar ao segurador, logo que saiba, todo incidente que agrave consideravelmente o risco coberto. [...] Se o segurado agrave intencionalmente o risco, ele perderá o direito ao valor garantido, [...] o segurador poderá optar pela rescisão do contrato; e) Comunicar imediatamente ao segurador a ocorrência de sinistro e tomar todas as providências necessárias para minorar todas as conseqüências;

Na mesma linha de raciocínio quanto às obrigações do

segurado, LISBOA315contempla que o segurado deve:

Observar a boa-fé e a veracidade na execução do contrato; comunicar imediatamente o sinistro, que é a concretização do risco contratado, para que a seguradora possa tomar as medidas que entender cabíveis, inclusive em face de terceiros; pagar somente o valor do premio, pouco importando tenham os riscos aumentados ou não; pagar os juros legais decorrentes da mora do premio; dar

quitação pela indenização recebida em razão do sinistro.

No entendimento de PEREIRA316,

Cabe ao segurado, ao ensejo da celebração do contrato, portanto, prestar ao segurador informações exatas e sem reticências (Código Civil, art.765), sob pena de perder o direito a garantia, além de ficar obrigado ao premio que já tiver vencido.

Dispõe o art. 765 do Código Civil:

314


SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 348- 349. 316

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.458.

84

Art. 765 – “O segurado e o segurador são obrigados a guardar na conclusão e na execução do contrato, a mais estrita boa-fé e veracidade, tanto a respeito do objeto como das circunstancias e declarações a ele concernentes”.

O segurado tem o dever de “abster-se de tudo quanto possa

aumentar o risco, sob pena de perder o seguro”, leciona FIUZA317.

Nota-se que dentre outras obrigações, as principais do

segurado é pagar o prêmio, constatar a boa-fé e a veracidade das informações

sobre o objeto, e estimar o valor real da coisa.

3.5 O SEGURO FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

PARA FINS RESIDENCIAIS

O seguro-fiança é uma espécie de garantia locatícia e está

previsto no art.37, inciso III da Lei do Inquilinato318 (Lei 8.245/91).

Dispõe o art. 37 da Lei 8.245/91:

Art. 37 – “no contrato de locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia;

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Ademais, o artigo supracitado, em seu parágrafo único, trata

da impossibilidade de exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato, assim

como a Circular Susep 347 de 27 de junho de 2007319, em seu art.7º, no que tange o

seguro-fiança dispõe:

Art.7º- “É vedada a contratação de mais de um seguro de fiança

locatícia cobrindo o mesmo contrato”.

317



Disponível em: http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=22332 acesso em 21.05.2011.

http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=22332

85

Dentre as demais espécies de locação, o seguro-fiança busca

facilitar ao locatário uma das exigências asseguradas ao locador.

A respeito do seguro-fiança RIZZARDO320 aduz:

A garantia de que o locatário paga os aluguéis, e, assim, de que o locador receba seus créditos, sempre constituiu um dos grandes problemas nos contrato de locação. Presentemente, a Lei n. 8.245 realçou uma importante alternativa para aqueles que não podem oferecer garantias pessoais e reais. Reafirmou o seguro de fiança locatícia (já introduzido na Lei n. 6.649, no art.31), forma de estabelecer o compromisso de uma seguradora em pagar os

aluguéis, caso verificado o descumprimento pelo locatário.

O seguro-fiança tem por finalidade garantir ao locador o

pagamento dos aluguéis, assim como encargos e demais obrigações devidas pelo

locatário.

Contribui para o tema LISBOA321,

O seguro de fiança locatícia é o negócio por meio do qual o locatário efetua o pagamento periódico de um prêmio, normalmente mensal,

que, em conformidade com a Circular SUSEP1/ 92, não pode ser

cumulado com qualquer outra garantia. A Circular SUSEP n. 1/ 92 em seu art. 5º, informam que, uma

das obrigações do segurado é “não efetuar outros seguros de fiança locatícia para

garantir a obrigações seguradas por esta apólice”.

PAULO FILHO322, por sua vez conceitua:

Seguro de fiança locatícia consiste no pagamento de importância correspondente a prêmio mensal ou anual, que for contratualmente acertado, com o objetivo de garantir o pagamento de certo valor ao

locador, garantindo, o prêmio, o pagamento do aluguel. A expressão “garantia advém do francês garantie, que

significa proteger, assegurar”. “De maneira que toda garantia será uma proteção,

que se concede ao credor, aumentando a possibilidade de receber aquilo que lhe é

320



PAULO FILHO, Pedro. As ações na locação imobiliária urbana. 3ed. Atualizada. Leme: J.H.Mizuno, 2008, p. 255.

86

devido”, elucida DINIZ323

conceitua “a garantia locatícia é o ajuste, inserido na

locação, que visa dar ao locador uma segurança no que respeita ao pagamento do

aluguel e dos demais encargos locativos [...]”.

As partes contratantes do seguro-fiança são: a seguradora, o

segurado, o garantido e o estipulante.

Sobre as partes contratantes PACHECO324 exemplifica:

A seguradora é a sociedade devidamente autorizada a operar neste ramo de seguro; O segurado beneficiário é o locador, pessoa física ou jurídica, proprietário ou não do imóvel urbano, objeto do contrato de locação e de seguro, em favor de quem é concedida esta garantia, podendo acumular a condição do estipulante; O garantido é a pessoa física ou jurídica que, na condição de locatário, é a razão deste contrato e de sua execução; O estipulante é a pessoa física ou jurídica em nome do qual poderá ser emitida a apólice coletiva em favor do segurado e a quem cabe proceder a todas as obrigações

previstas para este. Dispõe o art. 41 da Lei 8.245/ 91325

:

Art.41 – “o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das

obrigações do locatário”.

Esclarece VENOSA326 que o artigo 41 da Lei 8.245/ 91 é claro

estabelecendo que o seguro-fiança envolve a totalidade das obrigações do locatário,

ou seja:

[...] o legislador é expresso no sentido de que o seguro da locação abrange a totalidade das obrigações do locatário. O legislador regulamentador não poderá fugir a esse dispositivo. O seguro deverá garantir aluguéis, encargos e indenizações devidas pelo inquilino, tal como as demais formas de garantia. A Circular n. 1 da Susep, de 14 de janeiro de 1992, procura orientar esse seguro de forma bastante ampla embora com algumas exclusões de riscos e prejuízos não

indenizáveis.

BARROS327 acrescenta que o contrato de fiança locatícia

deverá cobrir todas as obrigações do locatário, ou seja, “a norma impõe que o

323

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.157-158. 324

PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejo e outras. 2000, p.310. 325


VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática – Lei 8.245, de 18 – 10-1991. 10.ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 182.

87

seguro abranja a soma total das obrigações do inquilino, ou seja, as legais e as

contratuais, sem exceção alguma”. E destaca ainda que o artigo 42 da Lei do

Inquilinato não foi observado pela Circular da Susep que admite cobertura parcial e

afasta sua contratação para cobrir determinados prejuízos, além de impedir sua

utilização para um número elevado de situações.

Quanto aos prejuízos não indenizáveis e riscos excluídos,

PACHECO328, leciona que “o seguro não responderá pelos prejuízos resultantes de”:

a) Aluguéis ou encargos mensais discutidos ou impugnados pelo garantido, por impedimento no seu recebimento ou por motivo de falta de cumprimento ou inexecução, pelo segurado, das clausulas e condições do contrato de locação, bem como de encargos que não sejam, legal ou contratualmente, exigíveis do garantido; b) Locações; b.1) efetuadas a sindicatos de classe, associações culturais, beneficentes, religiosas, desportivas, recreativas e habitações coletivas; b.2) De imóveis da propriedade da União, dos estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações publicas; b.3) De vagas autônomas ou de espaços para estacionamento de veículos; b.4) De espaços destinados a publicidade; b.5) Em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; c) Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades; d) Quaisquer deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, bem como desvalorização por qualquer causa ou natureza; e) Inexigibilidade dos alugueis ou encargos mensais conseqüentes de leis ou decretos que impeçam o uso das ações próprias a sua cobrança, reduzam ou excluam as garantias, mesmo em caso de desapropriação; f) Locação realizada com inobservância de quaisquer princípios estabelecidos por leis, decretos, regulamentos portarias ou normas emanadas das autoridades competentes; g) Retenção do imóvel pelo garantido a qualquer título; h) Taxas e quaisquer despesas de intermediação ou administração imobiliária, bem como as despesas extraordinárias de condomínio como definidas em lei; i) Locação efetuada a sócio ou acionista do estipulante ou do segurado ou a pessoa em grau de parentesco afim, consangüíneo ou civil com esses; j) Locação decorrente de locação de emprego, bem como a sublocação, cessão, empréstimo do imóvel locado seja total ou

327

BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato: Lei 8.245, de 18 – 10-1991. São Paulo: Saraiva,1995. p..182. 328

PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejo e outras. 2000, p.310.

88

parcial, ainda que tenha havido o consentimento expresso do segurado; k) Incapacidade de pagamento conseqüente de fatos da natureza ou atos do poder público; e

l) Incapacidade de pagamento causada ou resultante de radiações ionizantes ou quaisquer contaminações pela radioatividade e efeitos primários e secundários da combustão de quaisquer

materiais nucleares.

O seguro-fiança tem por finalidade garantir os prejuízos que o

segurado possa sofrer em razão do inadimplemento do pagamento de aluguel e

encargos. RIZZARDO329,revela esses prejuízos, sendo eles:

a) Aluguéis previstos no contrato de locação do imóvel, não pagos pelo locatário garantido; b) Encargos legais previstos no contrato de locação desde que regularmente discriminados no recibo...;

c) Reembolso de custos judiciais e honorários advocatícios decorrentes das medidas judiciais intentadas para a desocupação do

imóvel e de acordo com o cálculo do respectivo processo.

Com relação à cobertura de riscos, DINIZ330 aponta as condições

do seguro fiança contida na Circular n. 1/92331:

Básica: trinta vezes o valor do aluguel e encargos legais; adicional relativo a multas e temporada: três vezes o aluguel mensal; adicional relativo e danos ao imóvel: seis vezes o valor do aluguel; o seguro também cobre às custas e os honorários advocatícios.

Prossegue DINIZ332

:

Pela Circular 1/92 da Susep, a apólice de seguro-fiança pode ser paga a vista, hipótese em que o desembolso é de 34%, ou em doze parcelas mensais (se o contrato for de um ano), de 3,5% sobre o valor do aluguel e encargos legais. Para as coberturas adicionais: a) danos causados ao imóvel: 2% sobre o valor do aluguel mensal ou 20% sobre o mesmo valor, se o prêmio for pago a vista; b) de sublocações e locações para a temporada: 5,85% sobre o valor do aluguel mensal (parcelado) ou 57% sobre a mesma base (a vista). Com o seguro fiança locatícia haverá a despersonificação da garantia; a entidade seguradora, a quem o Poder Público conceder a exploração dessa atividade, terá o dever de indenizar o locador pelos alugueis não pagos pelo inquilino segurado.

329



Disponível em: http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=16319 acesso em 21.05.2011. 332

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.164.


89

No Seguro-fiança, o locatário é quem paga a o prêmio do

seguro a fim de garantir suas obrigações. São necessários os documentos pessoais

deste, assim como cópia do contrato de locação autenticada; recibo dos 3 últimos

pagamentos de alugueis anteriores ou uma declaração de pontualidade assinada

pelo locador anterior; comprovar renda de 3x o valor do aluguel atual, podendo este

ser somado a renda do grupo familiar. Vale ressalvar que para uma análise de

cadastro, o locatário não poderá ter antecedentes criminais e restrições no SPC

(serviço de proteção de crédito) e Serasa333.

Em regra, limita-se a doze meses o prazo do seguro-fiança,

mesmo que o contrato de locação tenha um lapso temporal superior e faculta-se,

entretanto o pagamento do prêmio em doze prestações, expõe RIZZARDO334.

Entretanto, “a vigência da apólice é de um ano”, porém a lei

não veda se “pode ser contratado para vigorar pelo prazo de duração do contrato ou

locação”. Desse modo, pode ser renovada, mediante endosso. Que em se tratando

de contrato de seguro “esse vocábulo tem sentido auditivo, suplemento ou

complemento à apólice”, expõe DINIZ335.

Ressalva-se que de acordo com a Circular Susep 347 de 27

de junho de 2007336 a vigência do contrato é:

Art. 12 – “o prazo de vigência do contrato de seguro de fiança é o

mesmo do respectivo contrato de locação”. Destarte, o seguro-fiança tem como objetivo garantir ao

locador o cumprimento das obrigações estipuladas ao locatário previstas no contrato

de locação.

333

Disponível em http://tudosobreseguros.org.br/sws/portal/pagina.php?l=395, acesso em 09/06/2011. 334



Disponível em: http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=22332 acesso em 21.05.2011.

http://tudosobreseguros.org.br/sws/portal/pagina.php?l=395


90

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O Contrato é um instrumento jurídico necessário para que se

crie, modifique ou extinga os direitos de duas ou mais pessoas diante de uma

relação jurídica, com intuito de resguardar seus interesses da vida social. Para o

direito contratual as normas estipuladas pelos contratantes estão ligadas a

princípios, visando o equilíbrio de seus direitos e obrigações contratuais. Por ser um

dos institutos jurídicos mais antigos, resta evidente que exista desde o surgimento

do homem e sua relação de convivência em sociedade, devido a sua evolução, o

contrato passou por grandes transformações.

Ao se apreciar a Locação, tem se que é uma espécie de

contrato, pelo meio do qual uma das partes concede a outra, o uso e o gozo de

coisa infungível, mediante pagamento de aluguel, por certo lapso de tempo, o qual

sua natureza é de direito pessoal e não real. Diante de um esboço histórico, a

locação era semelhante à compra e venda, regulando-se pelas mesmas regras.

Porém o Código Civil de 1.916 reproduziu a tradição do Direito Romano,

diferenciando a locação em três espécies: a de obras; a de serviços e a de coisas. O

Código Civil de 2002 resultou a locação de obra no contrato de empreitada; e a de

serviços pelo Contrato trabalhista ou prestação de serviço, a locação de coisas teve

alterações na classificação, onde alguns contratos tem regime especial como no

caso dos imóveis.

A locação de imóveis, especificamente a predial urbana, é

regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Nesse caso há transferência

provisória da posse para o inquilino, podendo ser da seguinte forma: residencial, que

o uso é destinado a moradia, domicílio; a não-residencial , para fins econômicos; a

de temporada, para fins transitórios. Dentre as obrigações para o locador a principal

é a de entregar o imóvel, e para o locatário é pagar pontualmente o aluguel. Em

contrapartida o locador tem o direito de exigir uma das seguintes modalidades de

91

garantias: caução; fiador; seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de

investimentos, sendo vedada mais de uma das garantias, prevista no contrato.

Na pesquisa sobre o contrato de seguro, constatou-se que o

seguro é uma garantia contra os riscos previstos no contrato. E dentre outras

obrigações, as principais do segurado é pagar o prêmio, constatar a boa-fé e a

veracidade das informações sobre o objeto, e estimar o valor real da coisa, e ao

segurador cabe proceder ao pagamento da indenização.

No que concernem as espécies de seguro, destacou-se o

seguro-fiança como uma garantia locatícia que visa facilitar ao locatário uma das

exigências asseguradas ao locador pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e tem por

finalidade garantir ao locador as obrigações devidas pelo locatário, prevista no

contrato de locação.

Diante do problema, e como ponto de partida para a

investigação sobre os riscos não indenizáveis pelo seguro-fiança na locação de

imóveis urbanos para fins residências, com a hipótese de que o Seguro-fiança

envolve a totalidade das obrigações do locatário conforme o art. 41 da Lei do

Inquilinato, entretanto, a Circular Susep n.1/92 estabelece que alguns prejuízos não

são indenizáveis e alguns riscos são excluídos, obteve-se a hipótese confirmada ,

pois constatou-se que a Circular Susep n.1/92 foi revogada, pela Circular da Susep

n.347/2007, abrangendo ao segurador a responsabilidade total das obrigações do

locatário previstos no contrato de locação de imóveis urbanos para fins residenciais.

92

REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS

AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 7.ed.rev.amp. e atual até a Lei n. 10.931] 2004; Lei 11.196] 2005; Lei 11.481]2007. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2008. BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato: Lei 8.245, de 18 – 10-1991. São Paulo: Saraiva,1995. BIERWAGEN, Mônica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos contratos no novo Código Civil. 2.ed. São Paulo: Saraiva, 2003. BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2.ed. revista atualizada e ampliada de acordo com o novo código civil por Carlos Alberto Bittar Filho. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2004. BRASIL. Código Civil.In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011 BUZAID, Alfredo. Da Ação Renovatória. São Paulo: Saraiva 1958. COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2.ed.rev. São Paulo: Saraiva, 2007. v.3. COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 4.ed.rev. e atual. de acordo com a Lei 8.245/91. São Paulo: Saraiva,1997. COSTA, Wagner Veneziani;JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Contratos: manual prático: civil e comercial. São Paulo: Ícone, 1990. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 20.ed.rev.,aum. e atual. de acordo com o novo código Civil(Lei n. 10406, de 10-01-2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002. São Paulo: Saraiva ,2004. v.3. _____, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 23.ed.rev.,aum. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva,2007. v.3. _____, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (Lei 8.245 de 18-10-1991). 9.ed.,rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva 2008. DONINI, Rogério Ferraz. Responsabilidade Pós-Contratual no novo Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2004.

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http://www.direitonet.com.br/dicionário/exibir/899/Erga-omnes



http://tudosobreseguros.org.br/sws/portal/pagina.php?l=395

ANEXOS

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