O LICENCIAMENTO DE NOVOS EMPREENDIMENTOS EM VAZIOS INTRA-

URBANOS: O CASO DO EMPREENDIMENTO “EXTRA – JUNDIAÍ”

Autores: Laura Machado de Mello Bueno, arquiteta urbanista e Pedro Cauê Mello

Rosa Monteiro, biólogo.

RESUMO

O trabalho apresenta os impactos ambientais, sociais e urbanísticos decorrentes

do empreendimento Extra Jundiaí, em implantação em vazio urbano, antigo

Frigorífico Guapeva, nas várzeas do rio Jundiaí. Essa fábrica foi criada em 1959 e

fechada nos anos 70. O terreno, que tem 100000 ms2, ficou sem utilização até

2003, desenvolvendo-se naturalmente a recuperação da vegetação e

enriquecimento das nascentes existentes no terreno, que se encontra nas várzeas

do rio Jundiaí, hoje totalmente canalizado e com avenidas marginais implantadas,

separando o terreno do rio.

No passado recente as edificações abandonadas tornaram-se um problema

devido ao uso para atividades ilícitas e lançamento de lixo. Cerca de 20% do total

tem edificação abandonada. Parte do terreno era utilizada para apresentação de

circos na cidade.

Em 2003 se iniciou paulatino aterro e queima periódica da vegetação em

regeneração desde o fechamento do frigorífico, nos anos 70. Entre 2003 e 2004

ocorreram incêndios e o Corpo de Bombeiros quando acionado alegava que não

existia risco a vida de seres humanos e não ser prioridade o combate aos

incêndios que ocorriam.

O supermercado está em construção ao lado da edificação antiga, e tem cerca de

20000 ms2. Em 2005 a maior parte do terreno foi aterrado, com licenciamento do

DEPRN / SMA, segundo informações telefônicas prestadas pela Policia Militar

Ambiental, sendo suas nascentes drenadas e enterradas.

O estudo realizado se baseia em observações in loco do citado empreendimento e

em fatos registrados através de fotografias.

A LEGISLAÇÃO E A GESTÃO LOCAL

O município tem grande tradição e estrutura institucional de planejamento. Tem

plano diretor (PD) e legislação urbanística desde 1975, periodicamente revisados.

O PD teve sua atualização em decorrência do Estatuto da Cidade, bem como a lei

de zoneamento, a 24 de dezembro de 2004. Mas isso não tem garantido a justiça

sócioambiental e a universalização da qualidade de vida. Diversos instrumentos

urbanísticos não foram regulamentos, como o Estudo de Impacto de Vizinhança

(EIV) ou o IPTU para terrenos ociosos ou subutilizados, citados no PD. No artigo

31 fica instituído o EPIV, e o artigo 32 diz que os empreendimentos e atividades

deverão ser definidos por lei específica. Mas no parágrafo do mesmo artigo, a

obrigatoriedade do EIV somente será exigida a partir da aprovação da referida lei.

No PD o terreno em questão consta no Mapa Anexo 3 de vazios urbanos.

No artigo 47 do PD aprova-se a realização de uma classificação dos imóveis

subutilizadas a ser feita pela SEPLAMA e ratificada pela Comissão do PD, o que

não foi realizado.

A área é classificada como ZR3 – residencial de uso misto, no Zoneamennto,

sendo o uso proposto –supermercado – conforme. A mesma lei, em seu artigo 82

autoriza a canalizar qualquer curso d´água , compensando com cinco vezes a

área de preservação permanente em plantio nativo ou doação à PMJ de áreas

vegetadas.

Exigências inovadoras de manejo de água pluviais ou mesmo arborização não são

citadas nos textos legais para licenciamento de empreendimentos de grande

porte.

A OBTENÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Durante o processo de levantamento de informações sobre o projeto executivo e

sobre legislação municipal que pudesse dar subsídios para a elaboração deste

trabalho foi possível perceber a falta de abertura e transparência dos poderes

executivo e legislativo municipais. O acesso da população a projetos de

empreendimentos em execução não é previsto na Lei Orgânica O Regimento

interno da Câmara não prevê acesso a projetos de lei em andamento, como é o

caso de um projeto de lei que se encontra em apreciação pelos vereadores que

trata da regulamentação do Estudo de Impacto de Vizinhança, o que já deveria ter

sido feito durante a revisão do Plano Diretor pós Estatuto da Cidade.

As informações sobre a área construída e maiores detalhamentos do projeto foram

obtidas em uma reportagem veiculada pelo Jornal de Jundiaí no dia 8 de

novembro de 2006, através de visitas aos arredores do canteiro de obras e

visualização das informações prestadas pela empresa responsável pelas obras –

Racional, através de seu website e placas fixadas na entrada do canteiro de

obras, da Racional e da empresa responsável pelo projeto - Orbi.

A lei do Plano Diretor e do Zoneamento foi obtida através do website da Prefeitura

Municipal, o website da Câmara Municipal de Jundiaí disponibiliza apenas a Lei

Orgânica do Município e o regimento interno da Câmara de Jundiaí.

O EMPREENDIMENTO

A intervenção pode ser dividida em três trechos. No primeiro foi aterrada a área da

várzea tornando-a quase plana e foi construído um aterro mais alto onde foi

construída uma via de duas pistas, que separou este trecho do segundo, no qual

está sendo construído o hipermercado. O terceiro trecho é separado do

hipermercado por alto muro de gabiões. Neste trecho do terreno encontra-se o

edifício abandonado do Frigorífico, parcialmente utilizado para canteiro de obras

do Extra.

O novo hipermercado Extra, que está sendo construído no cruzamento da avenida

União dos Ferroviários com avenida Antonio Frederico Ozanan, terá 8 mil m² de

área construída, com 400 vagas de estacionamento. A loja será térrea e a

Construtora Racional, responsável pela obra, tem até 30 de novembro para

entregar a obra.

O Grupo Pão de Açúcar não divulgou o investimento total no local, nem o número

de funcionários empregados. O Extra pertence ao Grupo Pão de Açúcar, que

possui 554 lojas no Brasil, com 70 mil funcionários, em 13 estados brasileiros.

Maior empresa no setor varejista de alimento, atua sob três formatos:

supermercados (divisão Pão de Açúcar, CompreBem Barateiro e Sendas);

hipermercados (Extra) e lojas de produtos eletrônicos-eletrodomésticos (Extra-

Eletro). O faturamento em 2005 foi de R$ 16,1 bilhões.

Segundo o engenheiro Ruy Ulhôa Rodrigues Guimarães, gestor de contrato do

Extra, as fundações e a estrutura são pré-moldadas e a cobertura, metálica. "A

área total é de 11.700 m². No estacionamento, caberão 400 veículos, sob

cobertura para sombreamento."

As áreas técnicas e de suporte ficarão em um mezanino e a loja será climatizada

com ar condicionado.

ANÁLISE

IMPACTOS AMBIENTAIS

O terreno onde se localiza o empreendimento em questão se caracteriza por ser

uma área de várzea do rio Jundiaí, com afloramentos do lençol freático e

pequenos cursos d’água, sendo estas áreas responsáveis pela recarga do lençol

freático, pelo controle de inundações e pelo conforto higrotérmico da área urbana.

Áreas de várzea são denominadas planícies aluviais com formação geológica

onde predominam Sedimentos Aluviais, Xistos Finos e Metarenitos, locais onde

existem tais formações são descritos por geólogos como os locais de maior

vulnerabilidade do lençol freático, nestes locais qualquer tipo de contaminação por

esgoto ou resíduos decorrentes das atividades do local em questão é acentuada

pelas características descritas acima, assim áreas como a que se localiza o

empreendimento devem ser tratadas de forma diferenciada buscando soluções

técnicas modernas que minimizem os impactos gerados pela instalação do

mesmo.

Sendo observada a presença de espécies da Fauna Brasileira como anuros

(sapos e rãs) e o Vanellus Chilensis (quero-quero) e da Flora como a Typha

domingensis (Taboa), ocasionando em um ecossistema peculiar e de suma

importância para a manutenção do equilíbrio ambiental das áreas urbanas.

Com o inicio da instalação do empreendimento foi feito o aterramento de toda esta

área descrita acima com a supressão das espécies de flora nativa e em

conseqüência das espécies de fauna e também dos afloramentos do lençol

freático e os pequenos cursos d’água, ocasionando uma significativa perda de

biodiversidade e um imenso impacto ambiental na área em questão.

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Foto 1 – vista do terreno onde se pode observar a existência de árvores que

foram cortadas e a várzea posteriormente aterradas, em 5/6/2005

Na fase da elaboração do aterro a movimentação de terra ocasionou grandes

nuvens de poeira, que se deslocaram para a área residencial ocasionando

problemas de saúde e incômodo.

Ainda nesta fase do empreendimento o terreno se encontrava com o solo

totalmente exposto e assim quando chovia a erosão superficial se acentuava, e

toda a poeira, restos da obra e terra eram levados para o rio Jundiaí.

Fotos 2 e 3 – área no início do aterro da via principal, destacando-se a erosão

superficial contínua em 23/12/2005

Os fatos demonstram que não foi elaborado um estudo para a implantação de um

sistema de drenagem moderno e eficiente em que se busque lançar no rio um

volume de água próximo do volume que naturalmente seria lançado pela área do

empreendimento, tendo este que buscar alternativas técnicas para que a água se

infiltre no solo antes de chegar ao Rio Jundiaí e também tenha a sua velocidade

reduzida, estas alternativas são de conhecimento geral como estruturas de

contenção e infiltração como piscinas ou baías de contenção.

O empreendimento em seu estágio atual encontra-se em processo de

pavimentação asfáltica, ocasionando a completa impermeabilização do solo,

ocasionando o aumento significativo do volume da água lançado no Rio Jundiaí, o

que resulta no afundamento do leito do rio no local de lançamento, e o

assoreamento do ponto onde o rio deixa de ser canalizado, assim colaborando

para o aumento das enchentes.

Outro impacto resultante da pavimentação asfáltica é o aumento da temperatura

média do entorno do empreendimento, resultando na diminuição da qualidade de

vida dos residentes do entorno.

Foto 4 – Início das edificações com destaque para a vala de drenagem das

nascentes, em 7/10/2006

Foto 5 – pavimentação asfáltica completa do estacionamento do Extra Jundiaí,

com aterro do terreno vizinho e , ao fundo, a edificação antiga sem utilização

definida, em 20/11/2006

IMPACTOS URBANÍSTICOS

O bairro no qual se localiza o terreno tem usos predominantemente residenciais

uni e multifamiliares, bem como atividades de serviços de maior porte, junto à

avenida marginal. Os impactos previstos são o aumento do tráfego pesado,

aumento da intensidade do trafego em geral do risco de acidentes, aumento do

ruído, perda de áreas livres, de esportes e lazer, aumento da temperatura e

aumento das inundações no entorno.

Os acessos do empreendimento ao sistema viário atual são a Av Frederico

Ozanam - marginal ao rio Jundiaí, que neste trecho não tem faixa local, e a Av.

União dos Ferroviários – antigo leito férreo. A entrada e saída para a avenida

marginal apresentam um ponto de conflito com o transito de maior velocidade,

transferindo o impacto do trafego do empreendimento para as vias publicas.

Mapa 1 – planta geral do local

Outra via - dos Ferroviários – apresenta neste trecho forte curva que já causa

acidentes, devido a falta de visibilidade do motorista. Suas calcadas são estreitas.

Nos fins de semana e utilizada como rua de lazer , com grande utilização pela

população de todas as idades. Lindeiro à edificação do frigorífico encontra-se o

Centro Esportivo Municipal Sororóca, de uso por crianças e adolescentes. Durante

as obras as guias e sarjetas do sistema viário construído internamente à

propriedade, foi demolido duas vezes, indicando indefinição e insegurança em

relação à situação funcionalmente adequada.

As áreas edificadas com grandes superfícies impermeáveis – no caso telhado de

tipo industrial e pavimento asfáltico dos estacionamento e pátios - são um dos

mais fortes fatores de aquecimento que provocam as ilhas de calor.

IMPACTOS SOCIAIS

Destacam-se os impactos na saúde dos moradores do entorno, devido â poluição

sonora, atmosférica, aumento de risco de acidentes e do aquecimento, já citados

anteriormente.

A deterioração das condições de moradia acaba por desvalorizar as propriedades,

com perdas econômicas para os moradores.

A atividade abriu vagas de emprego tanto para as obras, quanto para o

funcionamento cotidiano do supermercado, de interesse social e econômico local.

A diversificação de grupos econômicos da área de abastecimento deverá

aumentar a concorrência e beneficiar os consumidores locais.

Entretanto, estudos de outros locais indicam que os grandes empreendimentos

comerciais causam a evasão dos fregueses do comercio local, de pequeno e

médio porte, causando seu esvaziamento

DISCUSSÃO

Os municípios vizinhos como Várzea Paulista, Campo Limpo Paulista e Caieiras já

possuem legislação urbanística revisada recentemente que torna os instrumentos

urbanísticos existentes nos Planos Diretores das respectivas cidades auto-

aplicáveis, mesmo sem estas possuírem histórico de planejamento urbano. Já

Jundiaí, que possui Plano Diretor há mais de vinte anos, não regulamentou a

aplicação do estudo de impacto de vizinhança. Pode-se então formular a seguinte

questão: até que ponto Jundiaí cumpriu o estabelecido na lei federal , se o EIV

não é aplicável ?

Dois paradigmas não mudaram na prática da Prefeitura de Jundiaí – manejo das

águas pluviais e a desconsideração dos serviços ambientais prestados pelo

espaço intra-urbano.

Desde os anos 80 diversos municípios têm revisado suas concepções de manejo

das águas pluviais, com o abandono das obras de canalização de rios e córregos

e aumento da velocidade de escoamento, pois essa concepção tem servido

principalmente para destruir o ecossistema fluvial e transferir as cheias para

jusante. Essas mudanças tem influência nas concepções e alternativas técnicas,

na legislação e exigência de mudanças da concepção dos empreendimentos

privado. As prefeituras procuram a adoção de legislações urbanísticas com maior

permeabilidade nos lotes e área públicas e implantar dispositivos em pontos

estratégicos do sistema de drenagem para detenção e infiltração, alem da

construção de estruturas de retenção (piscinões), como forma apropriada de

controlar os picos de cheia causados por chuvas intensas. No município em tela

percebe-se a manutenção da concepção anterior. Há diversos outros casos de

obras públicas e privadas em terrenos não edificados em áreas de interesse

ambiental e junto a cursos d´água, como o Hipermercado Carrefour, a ampliação

do Shopping Center Maxi, a construçaõ da rodoviária e terminais e a continuidade

da canalização e de construção das marginais do rio Jundiaí até a Via

Anhanguera.

Isso exige a mudança na análise das alternativas tecnológicas e locacionais para

elaboração de diretrizes de ocupação de vazios urbanos deixados para

especulação imobiliária e a interpretação de seu papel no controle de cheias, do

fenômeno das ilhas de calor e da ampliação das áreas verdes, seja para a

biodiversidade, seja para o uso humano. A leitura técnica de novos planos

diretores possibilitou que no território intra-urbano e periurbano sejam destacadas

áreas estratégica que podem se constituir em reservas para recarga dos aqüíferos

dos rios urbanos , de forma aumentar, ou melhor, recuperar a vazão de inverno e

controlar os picos escoamento de verão.

CONCLUSÕES

Procurou-se apresentar os impactos ambientais, sociais e urbanísticos do

empreendimento e potenciais serviços ambientais de grandes vazios intra-

urbanos.

Esses impactos eram previsíveis. Há farta literatura sobre minimização de

impactos para obras de reocupação de terrenos vazios ou ociosos em áreas intra-

urbanas, como é o caso.

A necessidade de defender os direitos difusos urbanísticos e ambientais decorre

do Estatuto da Cidade .Essa possibilidade, entretanto, não é conseguida, devido à

inexistência de exigências técnicas para a implantação de grandes

empreendimentos, sob a forma de solução dos passivos sociais ou ambientais

existentes , bem como a aplicação exigências inovadoras de manejo de água

pluviais ou mesmo arborização não são citadas nos textos legais para

licenciamento de empreendimentos de grande porte.

O questionamento do relatório em questão se baseia na existência de alternativas

técnicas distintas das utilizadas, em que os elementos naturais estejam em

harmonia com o projeto arquitetônico e sejam utilizados como atrativos do

empreendimento.

Um mecanismo de prevenção a esse tipo de problema de gestão municipal e de

prática profissional é a adoção de um licenciamento urbanístico e ambiental

integrado.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BUENO, Laura Machado de Mello “A questão ambiental na gestão urbana”, Anais

do Seminário de Habitação e Reabilitação de Áreas Centrais, Rio de Janeiro, julho

de 2006

FERNANDES, Edésio, Estatuto da Cidade: promovendo o encontro entre as

agendas “verde” e “marrom”, IN STEINBERGER, Marília (org), Território, ambiente

e políticas públicas espaciais, Paralelo 15 e LGE Editora, Brasília, 2006

JORNAL DE JUNDIAÍ, 8 de novembro de 2006