O impacto do crédito e das taxas de juro na habitação em portugal – 1998 a 2010

Research Paper nº1

O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal

período de 1998 a 2010

07 de Fevereiro de 2011

Research Paper nº1/2011

O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao

período de 1998 a 2010

07 de Fevereiro de 2011

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

O impacto do crédito e das taxas de juro no valor uma análise ao

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal 1998 a 2010

1 Sumário Executivo

2 Explicação dos Dados Obtidos

2.1 O Crédito Habitação e o PIB em Portugal

2.2 As Taxas de Juro no Crédito Habitação

2.3 A Valorização do Mercado Residencial

2.4 A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das

Habitações em Portugal

3 Alguns Dados Estatísticos

4 Conclusões ................................

5 Referências ................................

6 Fontes de Informação

7 Sobre o Autor ................................

O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de

2

ÍNDICE

Sumário Executivo ................................................................

Explicação dos Dados Obtidos .................................................

O Crédito Habitação e o PIB em Portugal .............................

axas de Juro no Crédito Habitação ................................

A Valorização do Mercado Residencial ...............................

A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das

Habitações em Portugal ..........................................................

Alguns Dados Estatísticos .....................................................

................................................................

................................................................

Fontes de Informação ..........................................................

................................................................

................................. 3

................. 4

............................. 4

................................ 9

............................... 11


.......................... 13

..................... 17

......................................... 18

......................................... 19

.......................... 20

..................................... 21


1 SUMÁRIO EXECUTIVO

Muito se tem falado em Portu

anos, desde que eclodiu a crise do subprime, do impacto que o

crescimento desmesurado na contracção de crédi

particulares teve no mercado

vezes se relaciona o aumento do crédito habitação contraído com um

nível baixo de taxas de juro.

Mas será mesmo assim? Qual o efeito que a “facilidade” na

contratação de crédito habitação teve na valorização do mercado de

habitação nacional? Qual a relação histórica entre o nível de taxas de

juro, o volume em dívida de crédito habitação e o valo

habitações em Portugal? E

evolução da riqueza

Portugal?

O presente paper procura analisar, de forma sucinta, a evolução

durante finais do séc. XX e o princípio do séc. XXI,

à habitação concedido a particulares, das taxas de juro implícitas no

crédito à habitação e do valor médio de avaliação

Portugal. Este paper procurará explorar as seguintes questões:

• Pôde a dívida contribuir para o aumento do

residenciais?

• Terá a baixa de taxas de juro contribuído

contracção do crédito?

• E que efeito terá

• E qual a relação entre o crédito e a riqueza produzida em

Portugal?

Procurar-se-á explicar a relação (se é que existe) entre dívida,

riqueza, custo de financiamento


3

SUMÁRIO EXECUTIVO

Muito se tem falado em Portugal, em particular nos últimos 3 a 4


crescimento desmesurado na contracção de crédito habitação pelos

teve no mercado habitacional. Adicionalmente, muitas


nível baixo de taxas de juro.



onal? Qual a relação histórica entre o nível de taxas de

juro, o volume em dívida de crédito habitação e o valo

habitações em Portugal? E como se relacionam estas variáveis com a

evolução da riqueza – leia-se PIB (Produto Interno Bruto)

procura analisar, de forma sucinta, a evolução

finais do séc. XX e o princípio do séc. XXI, do PIB, d

habitação concedido a particulares, das taxas de juro implícitas no

crédito à habitação e do valor médio de avaliação bancária

procurará explorar as seguintes questões:

de a dívida contribuir para o aumento do valor dos imóveis

aixa de taxas de juro contribuído para o au

contracção do crédito?

E que efeito terá tido na valorização das habitações?

E qual a relação entre o crédito e a riqueza produzida em

explicar a relação (se é que existe) entre dívida,

de financiamento e valor das habitações em Portugal.

gal, em particular nos últimos 3 a 4


to habitação pelos

cionalmente, muitas




onal? Qual a relação histórica entre o nível de taxas de

juro, o volume em dívida de crédito habitação e o valor das

como se relacionam estas variáveis com a

se PIB (Produto Interno Bruto) – em

procura analisar, de forma sucinta, a evolução

o PIB, do crédito

habitação concedido a particulares, das taxas de juro implícitas no

bancária, em

procurará explorar as seguintes questões:

valor dos imóveis

para o aumento da

na valorização das habitações?

E qual a relação entre o crédito e a riqueza produzida em

explicar a relação (se é que existe) entre dívida,

e valor das habitações em Portugal.


2 EXPLICAÇÃO DOS DA

2.1 O Crédito Habitação e o PIB em Portugal

Os últimos 10 anos representaram, para Portugal, uma época de forte

aumento no consumo por recurso a crédito. O sector da habitação

não foi excepção, bem pelo contrário.

O sector imobiliário é, por nature

endividamento. Começa, desde logo, por uma característica inata

deste tipo de activos: elevado valor unitário. Basicamente, adquirir

um imóvel custa muito dinheiro por unidade, caso se pretenda

obviamente efectuar um inve

directa do activo. Assim sendo, o recurso ao endividamento é visto

como uma solução natural para se conseguir adquirir um imóvel.

A compra de habitação própria é um exemplo claro desta

característica dos activos imo

por forma a conseguirem adquirir a sua própria habitação, recorreram

ao financiamento bancário.

Entre 1997 e

2010, o crédito à

habitação

aumentou 371%

O ritmo de crescimento do crédito à habitação foi

destes 13 anos. No final do Século XX, o ritmo de crescimento foi

elevado, tendo o valor mais que

dos anos 90 foi marcado por um forte crescimento económico em


4

EXPLICAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS

Habitação e o PIB em Portugal



não foi excepção, bem pelo contrário.

O sector imobiliário é, por natureza, um sector que muito recorre ao




obviamente efectuar um investimento de forma directa, por aquisição




característica dos activos imobiliários. A maior parte dos Portugueses,


ao financiamento bancário.

Desde Dezembro de 1997 até Novembro

2010, e de acordo com o Banco de Portugal

(BP), o montante total concedido para

aquisição de habitação, por Entidades

Financeiras em Portugal, aumentou 371

final de 1997, o sistema financeiro português

tinha um montante total de activos de crédito

à habitação de 24.087 milhões de euros.

Volvidos quase 13 anos, esse valor atinge

hoje os 113.461 milhões de euros.

O ritmo de crescimento do crédito à habitação foi oscilante

No final do Século XX, o ritmo de crescimento foi

elevado, tendo o valor mais que duplicado em apenas 3 anos




za, um sector que muito recorre ao




stimento de forma directa, por aquisição




A maior parte dos Portugueses,


Novembro de

Banco de Portugal

(BP), o montante total concedido para

aquisição de habitação, por Entidades

em Portugal, aumentou 371%. No

final de 1997, o sistema financeiro português

tinha um montante total de activos de crédito

es de euros.

sse valor atinge

milhões de euros.

oscilante ao longo

No final do Século XX, o ritmo de crescimento foi

duplicado em apenas 3 anos. O final



Portugal, com reflexo no aumento do crédito concedido.

1999, o PIB em Portugal aumentou a uma taxa média anual de 3,4%,

tendo mantido esse ritmo

1999 de 3,3%).

Figura 1 – Evolução Crédito Habitação Concedido (Dez

Fonte: Banco de Portugal

É natural que se pode argumentar que em 1997 o valor absoluto de

crédito concedido era bastante baixo,

compreensível um forte aumento percentual num curto espaço de

tempo. Mas, na verdade, esse período correspondeu a um período de

forte aumento da riqueza em Portugal.

Por seu turno, já o período que vai de 2001 a 2005 foi um perí

que também se registou um aumento no crédito concedido mas a um

ritmo mais lento, tendo crescido cerca de 60% em 4 anos.

realidade, momentos houve em que o montante total concedido pelo

sistema financeiro observou

nomeadamente entre 2003 e 2004.

anos marcados por uma recessão económica


5

Portugal, com reflexo no aumento do crédito concedido.


tendo mantido esse ritmo ainda no ano de 2000 (crescimento face a

Evolução Crédito Habitação Concedido (Dez-97 a Nov


crédito concedido era bastante baixo, pelo que seria expectável e



forte aumento da riqueza em Portugal.

á o período que vai de 2001 a 2005 foi um perí


ritmo mais lento, tendo crescido cerca de 60% em 4 anos.


sistema financeiro observou variações mensais

eadamente entre 2003 e 2004. É bom relembrar que estes foram

anos marcados por uma recessão económica em que o PIB, em

Entre 1996 e


ainda no ano de 2000 (crescimento face a

Nov-10)


pelo que seria expectável e



á o período que vai de 2001 a 2005 foi um período em


ritmo mais lento, tendo crescido cerca de 60% em 4 anos. Na


negativas,

É bom relembrar que estes foram

em que o PIB, em


termos homólogos, observou quedas sucessivas entre o último

trimestre de 2002 e o 3º trimestre de 2004

voltaram a ser anos de forte crescimento (mais de 25% de crédito

concedido), alinhados com uma recuperação económica em Portugal

e na Europa.

Parece

indissociável a

relação entre o

crescimento do

PIB e do crédito à

habitação.

Figura 2 – Crescimento PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010)

Fonte: Banco de Portugal, Pordata

Cálculos: Out of the Box


6


trimestre de 2002 e o 3º trimestre de 2004. Os anos de 2005 e 2006

ser anos de forte crescimento (mais de 25% de crédito

, alinhados com uma recuperação económica em Portugal

PIB e do crédito à

O período mais recente, desde 2007, na

actual conjuntura económica, marcada por

uma crise internacional no sector imobiliário,

tem representado para o cenário financeiro

português um acentuado decréscimo no ritmo

de concessão de crédito habitação. Em 3

anos, entre Setembro de 2007 e Setembro de

2010, esse montante cresceu apenas 14%,

estando o ano de 2010 ao nível de 2003

termos de crescimento do crédito concedido

Crescimento PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010)

Banco de Portugal, Pordata


Os anos de 2005 e 2006

ser anos de forte crescimento (mais de 25% de crédito

, alinhados com uma recuperação económica em Portugal

O período mais recente, desde 2007, na

ctual conjuntura económica, marcada por

uma crise internacional no sector imobiliário,

tem representado para o cenário financeiro

português um acentuado decréscimo no ritmo

crédito habitação. Em 3

anos, entre Setembro de 2007 e Setembro de

2010, esse montante cresceu apenas 14%,

estando o ano de 2010 ao nível de 2003, em

termos de crescimento do crédito concedido.

Crescimento PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010)


Concluímos assim que em momentos de menor crescimento do PIB,

ou mesmo redução, o crédito habitação é concedido em bastante

menor volume em Portugal. Já em períodos de expansão económica,

como foram os períodos de 1998

crescimento da concessão de crédito habitação foi bastante superior.

Em períodos de maior crescimento económico, o PIB provoca um

efeito multiplicador na contracção do crédito habitação (entre 3 a 4

vezes). Em períodos de menor crescimento, ou mesmo recessão,

esse efeito desvanece

Figura 3 – Múltiplo do


Esta relação entre PIB e crédito havia sido mencionada, desta forma,

no paper de Hyman Minsky,

Neste trabalho, ele analisa a componente de financiamento nas

empresas e nos consumidores privados. Refere a dado momento que

existem 3 níveis de endividamento:

• Hedge Financing

no qual o cash-

do que cobre o serviço da dívida;


7




como foram os períodos de 1998-2002 e 2005-2007, o ritmo de

nto da concessão de crédito habitação foi bastante superior.




efeito desvanece-se.

Múltiplo do Crédito Habitação Concedido vs. PIB

, Pordata


no paper de Hyman Minsky, “The Finantial Instability Hypothesis”

e trabalho, ele analisa a componente de financiamento nas


existem 3 níveis de endividamento:

Hedge Financing – o mais estável e que comporta menos risco,

-flow gerado por um determinado negócio mais

do que cobre o serviço da dívida;




2007, o ritmo de

nto da concessão de crédito habitação foi bastante superior.




vs. PIB


“The Finantial Instability Hypothesis”.

e trabalho, ele analisa a componente de financiamento nas


o mais estável e que comporta menos risco,

rminado negócio mais


• Especulativo –

subjacente o facto da componente de juros ser integralmente

paga mas haver necessidade de

face ao capital financi

por exemplo;

• Ponzi – esquema sobejamente conhecido, no qual novos

empréstimos servem para pagar os juros e o capital de

empréstimos anteriores.

O que Minsky menciona é que em momentos de prosperidade e

prolongado crescimento económico, as economias capitalistas tendem

a transitar de um sistema de “hedge financing” para outros mais

especulativos ou mesmo ponzi. Conclui

períodos largos de crescimento económico (do PIB) e forte aumento

da contracção de dívida.

O montante total de crédito habitação concedido em Portugal

representava, em 2009, 67,1% do PIB, peso esse que tem vindo

sucessivamente a crescer ao longo dos anos.


8

menos estável, comportando mais risco, tem


paga mas haver necessidade de rollover da dívida para fazer

face ao capital financiado, como é o caso das dívidas públicas,

esquema sobejamente conhecido, no qual novos


empréstimos anteriores.


escimento económico, as economias capitalistas tendem


especulativos ou mesmo ponzi. Conclui-se assim a forte relação entre


contracção de dívida.



sucessivamente a crescer ao longo dos anos.

menos estável, comportando mais risco, tem


da dívida para fazer

ado, como é o caso das dívidas públicas,

esquema sobejamente conhecido, no qual novos



escimento económico, as economias capitalistas tendem


se assim a forte relação entre





Figura 3


Conclui-se assim que

crescimento da economia Portuguesa e o ri

do crédito habitação concedido

Será, no entanto, qu

reflexos na valorização do mercado residencial? E que relação terá

com as taxas de juro oferecidas pelas entidades bancárias?

2.2 As Taxas de Juro no Crédito

Os dados disponíveis no Instituto Nacional de Estatística (INE)

remontam ao ano de 2001

Euribor no mercado, indexante usado pelas entidades financeiras em

Portugal na concessão de crédito.

Com a entrada de Portugal no Euro, as taxas de juro implícitas no

crédito habitação baixaram.


9

Figura 3 –PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010)

Banco de Portugal, Pordata

se assim que parece indissociável o ritmo de

crescimento da economia Portuguesa e o ritmo de crescimento

habitação concedido a particulares.

Será, no entanto, que este crescimento no crédito habitação teve

lexos na valorização do mercado residencial? E que relação terá


As Taxas de Juro no Crédito Habitação


ao ano de 2001, período em que já existiam as taxas


Portugal na concessão de crédito.


crédito habitação baixaram. Esta taxa de juro traduz a relação entre

parece indissociável o ritmo de

tmo de crescimento

habitação teve

lexos na valorização do mercado residencial? E que relação terá



, período em que já existiam as taxas



axa de juro traduz a relação entre


os juros totais vencidos no mês de referência e o capital em dívida no

início desse mês.

Em 2001, estas taxas

até perto dos 4% em pouco mais de 2 anos.

diferencial entre a taxa directora do Banco Central Europeu (BCE) e

as taxas implícitas no crédito habitação

A partir de Junho de 2002, a União Europeia atravessou um período

de mais de 3 anos de manutenção de um nível

nos 2%, fruto do enquadramento macroeconómico da época. É bom

relembrar que durante esse período, Portugal atravessou uma

recessão económica.

Com o crescimento que se verificou em Portugal e na Europa, a partir

de finais de 2005, veio o aumento das taxas

do BCE subiu de 2% em finais de 2005, para 4,25% em Setembro de

2008. Até aqui, este foi o período em que o diferencial entre taxa

inferior, tendo atingido o mínimo de 98 bp’s em meados de 2007.

O último período estamos aind

Lehman Brothers, o BCE procedeu a cortes significativos da sua taxa

directora, com natural reflexo nas taxas oferecidas pelos bancos,

indexadas à Euribor.


10


Em 2001, estas taxas encontravam-se próximas dos 8%, baixando

até perto dos 4% em pouco mais de 2 anos. Foi o período em que o

a taxa directora do Banco Central Europeu (BCE) e

implícitas no crédito habitação se manteve superior.


de mais de 3 anos de manutenção de um nível baixo de taxa de juro



o crescimento que se verificou em Portugal e na Europa, a partir

de finais de 2005, veio o aumento das taxas de juro. A taxa directora


Até aqui, este foi o período em que o diferencial entre taxa


O último período estamos ainda a vivê-lo. Desde a falência do banco




se próximas dos 8%, baixando

Foi o período em que o

a taxa directora do Banco Central Europeu (BCE) e

se manteve superior.


de taxa de juro,



o crescimento que se verificou em Portugal e na Europa, a partir

de juro. A taxa directora


Até aqui, este foi o período em que o diferencial entre taxas foi


lo. Desde a falência do banco




Figura 5

Fonte: INE, BCE

Actualmente (Novembro de 2010), o BCE apresenta uma taxa

directora de 1% ao passo que a taxa de juro implícita no crédito

habitação em Portugal está nos 1,944%. Estamos perante valores

mínimos históricos das taxas de juro na Europa, fruto da crise que

actualmente se vive.

Perante este cenário histórico, de que forma a evolução das taxas de

juro contribui para a valorização do mercado residencial em Portugal?

E que efeitos provocou na contracção do crédito?

2.3 A Valorização do

A variável analisada no presente

mercado residencial em Portugal,

Bancária. Segundo o INE, o

Habitação (IABH) recolhe informação caracterizadora dos

alojamentos que são

processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os

seus resultados são representativos para o universo de alojamentos


11

Figura 5 – Evolução das taxas de juro







E que efeitos provocou na contracção do crédito?

A Valorização do Mercado Residencial

no presente paper, para efeitos de valorização do

mercado residencial em Portugal, é o Valor Médio de Avaliação

Segundo o INE, o Inquérito à Avaliação Bancária na

(IABH) recolhe informação caracterizadora dos

alojamentos que são objecto de financiamento bancário e em cujo









, para efeitos de valorização do

é o Valor Médio de Avaliação

Inquérito à Avaliação Bancária na

(IABH) recolhe informação caracterizadora dos

objecto de financiamento bancário e em cujo




em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta

informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de

avaliação dos alojamentos poderem reflectir parcialmente variações

qualitativas das habitações avaliadas em cada período.

O índice do valor médio de avaliação bancária na Habitação

calculado através do rácio entre o valor médio de avaliação bancária

na Habitação de cada região NUTS III e o valor médio de avaliação

bancária na Habitação do País.

O valor relativo a cada período de referência corresponde à média

geométrica obtida pelo conjunto de obse

m-2.

Assim sendo, e de forma simples,

avaliação efectuadas pelas entidades financeiras

objecto de pedido de crédito hipotecário.

Entre Setembro de 2001 e Setembro de 2008, o INE di

esta estatística em períodos trimestrais, sendo possível desde essa

data obter dados mensais.

Em Portugal, este valor tem apresentado uma assinalável

estabilidade, demonstrando de alguma forma a ausência de uma

bolha imobiliária no nosso País

O valor médio de uma habitação em Portugal situa

nos € 1.131 por m2, um valor que se encontra apenas 6,8% acima do

valor registado em Setembro de 2001

estabilidade do nosso mercado.


12


deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de


qualitativas das habitações avaliadas em cada período.

índice do valor médio de avaliação bancária na Habitação

és do rácio entre o valor médio de avaliação bancária


bancária na Habitação do País.


geométrica obtida pelo conjunto de observações dos meses m, m

de forma simples, resulta do conjunto dos valores de

das pelas entidades financeiras às

objecto de pedido de crédito hipotecário.

Entre Setembro de 2001 e Setembro de 2008, o INE di


data obter dados mensais.



bolha imobiliária no nosso País.

O valor médio de uma habitação em Portugal situa-se actualmente

, um valor que se encontra apenas 6,8% acima do

valor registado em Setembro de 2001, facto demonstrativo da

estabilidade do nosso mercado.


deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de


índice do valor médio de avaliação bancária na Habitação é

és do rácio entre o valor médio de avaliação bancária



rvações dos meses m, m-1 e

do conjunto dos valores de

às habitações

Entre Setembro de 2001 e Setembro de 2008, o INE disponibilizava




se actualmente

, um valor que se encontra apenas 6,8% acima do

, facto demonstrativo da


Figura 6

Fonte: INE

2.4 A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das


Já vimos que em épocas de maior crescimento económico, a

contracção do crédito habitação tende a aumentar.

poderá ter com as taxas de juro e com o valor das habitações?


13

Figura 6 – Valor Médio de Avaliação Bancária




contracção do crédito habitação tende a aumentar. Mas que relação




Mas que relação



Figura 6 –

Fonte: INE, Banco de Portugal Cálculos: Out of the Box

Aparentemente não existe qualquer relação entre as taxas de juro do

crédito habitação e o valor das habitações em Portugal. Quer em

períodos de descida das taxas de juro, quer nas subidas, o VMAB

manteve-se sempre estável.

Aliás, esta conclusão era já expectável perante os resultados

inicialmente obtidos que demonstravam uma

do VMAB em Portugal.

Entre 2001 e

2005, a

correlação entre

taxa de juro e

crédito concedido

foi evidente

Já no período entre Novembro de 2005 e Outubro de 2008, essa

correlação já não é tão evidente.

durante esse período, terá ocorrido devido ao aumento do PIB e não

tanto pela baixa das taxas de juro. Na realidade, estas duplicaram


14

– Crédito Habitação, Taxa de Juro e VMAB


édito habitação e o valor das habitações em Portugal. Quer em


se sempre estável.


inicialmente obtidos que demonstravam uma assinalável estabilidade

do VMAB em Portugal.

crédito concedido

Por seu turno, é perfeitamente perceptível a

correlação entre o crédito habitação

concedido e as taxas de juro. No período

entre Setembro de 2001 e Novembro de

2005, a contínua descida da taxa de juro

implícita no crédito habitação tinha reflexo

contrário na concessão do crédito.


correlação já não é tão evidente. O aumento do crédito concedido,




édito habitação e o valor das habitações em Portugal. Quer em



assinalável estabilidade

é perfeitamente perceptível a

correlação entre o crédito habitação

concedido e as taxas de juro. No período

entre Setembro de 2001 e Novembro de

2005, a contínua descida da taxa de juro

implícita no crédito habitação tinha reflexo

contrário na concessão do crédito.


aumento do crédito concedido,




nesse período, tendo o crédito aumentado 40%.

nominais, aumentou mais de 8%

Os tempos mais recentes, entre finais de 2008 e 2010, não permitem

tirar qualquer conclusão, dado ser ainda prematuro fazê

do ritmo de contracção de crédito ser cada vez mais reduzido, este

tem vindo a crescer. No entanto, esse crescimento não

provocado pela baixa histórica das taxas de juro. Na realidade, o

custo de um crédito habitação em Portugal (indexante + spread) é,

actualmente, elevado, dado que os bancos financiadores têm

aumentado substancialmente os seus spreads.

O gráfico seguinte demonstra bem o impacto que o aumento dos

spreads tem tido nos novos contratos de crédito habitação

Figura 7 – Diferencial de taxas entre todos e novos contratos crédito

Fonte: Banco de Portugal, euribor.orgCálculos: Out of the Box

O gráfico acima exposto compara o diferencial das taxas de juro

implícitas no crédito habitação

os novos contratos firmados em cada mês decorrido

meses.


15

nesse período, tendo o crédito aumentado 40%. O PIB, em termos

nominais, aumentou mais de 8%.


tirar qualquer conclusão, dado ser ainda prematuro fazê


tem vindo a crescer. No entanto, esse crescimento não




aumentado substancialmente os seus spreads.

seguinte demonstra bem o impacto que o aumento dos

spreads tem tido nos novos contratos de crédito habitação

Diferencial de taxas entre todos e novos contratos crédito

Banco de Portugal, euribor.org

cima exposto compara o diferencial das taxas de juro

implícitas no crédito habitação – de todos os contratos e de apenas

os novos contratos firmados em cada mês decorrido – e a Euribor a 3

O PIB, em termos


tirar qualquer conclusão, dado ser ainda prematuro fazê-lo. Apesar


tem vindo a crescer. No entanto, esse crescimento não terá sido




seguinte demonstra bem o impacto que o aumento dos

spreads tem tido nos novos contratos de crédito habitação:

Diferencial de taxas entre todos e novos contratos crédito

cima exposto compara o diferencial das taxas de juro

de todos os contratos e de apenas

e a Euribor a 3


Faz-se uma chamada de atenção: dado que, na prática, a Eurib

meses é uma taxa futura (ou seja, é o conjunto de expectativas face

ao valor que a euribor irá registar passados 3 meses), o diferencial

entre taxas foi calculado assumindo um desfasamento de 3 meses na

taxa de juro implícita no crédito habitação.

É assim perfeitamente perceptível o momento no qual os bancos, em

Portugal, decidem aumentar

gráfico podemos verificar que esse momento ocorre

2009, tendo sido, pois, o

por parte da banca portuguesa e aumento do respectivo custo.

Os meses de Novembro de 2008 a Junho de 2009 marcam

de forte descida dos indexantes por parte do Banco Central Europeu.

O gráfico demonstra mesmo a inflexão na média das taxas de juro

implícitas em todos os contratos, com um aumento do spread face à

Euribor 3 meses. Esta última registou descidas muito grandes e de

forma muito rápida durante o período referido

implícita no crédito habitação reagido mais lentamente.

novos contratos, dado que estes assumem

do mês anterior, o seu diferencial face à euribor a 3 meses é inferior.

É igualmente de realçar a tendência de fo

taxas dos novos contratos de crédito firmados, atingindo já um

spread médio de quase

2010.


16

se uma chamada de atenção: dado que, na prática, a Eurib




taxa de juro implícita no crédito habitação.

perfeitamente perceptível o momento no qual os bancos, em

Portugal, decidem aumentar os spreads do crédito habitação. Pelo

gráfico podemos verificar que esse momento ocorre em Junho de

, tendo sido, pois, oo início da redução da concessão de cré


Os meses de Novembro de 2008 a Junho de 2009 marcam

forte descida dos indexantes por parte do Banco Central Europeu.




durante o período referido, tendo a média

implícita no crédito habitação reagido mais lentamente. Já quanto aos

novos contratos, dado que estes assumem logo a média da Euribor


É igualmente de realçar a tendência de forte subida do diferencial de


quase 2 bp’s, face à taxa registada em Dezembro de

se uma chamada de atenção: dado que, na prática, a Euribor a 3




perfeitamente perceptível o momento no qual os bancos, em

os spreads do crédito habitação. Pelo

em Junho de

redução da concessão de crédito


Os meses de Novembro de 2008 a Junho de 2009 marcam o período

forte descida dos indexantes por parte do Banco Central Europeu.




, tendo a média da taxa

Já quanto aos

a média da Euribor


rte subida do diferencial de


, face à taxa registada em Dezembro de


3 ALGUNS DADOS

Durante o período de 1997 a 2009, e de acordo com os dados

obtidos, a taxa de crescimento médio anual do PIB em Portugal, em

termos nominais, foi de 4,77%

A taxa de crescimento médio anual do Crédito Habitação em Portugal,

entre 1997 e 2010 (até Novembro), foi de 26,5%.

O valor médio da taxa de juro implícita no créd

período de Março de 2001 e Novembro de 2010 foi de 4,516%. O

valor máximo foi de 7,671%, registado em Maio de 2001, ao passo

que o mínimo foi de 1,803%

O valor médio de avaliação bancária, durante o período de Setem

de 2001 a Dezembro de 2010 foi de

atingido nos € 1.245

€ 1.029 /m2.


17

ALGUNS DADOS ESTATÍSTICOS


dos, a taxa de crescimento médio anual do PIB em Portugal, em

termos nominais, foi de 4,77%.


entre 1997 e 2010 (até Novembro), foi de 26,5%.

O valor médio da taxa de juro implícita no crédito habitação, entre o



que o mínimo foi de 1,803% em Julho de 2010.

O valor médio de avaliação bancária, durante o período de Setem

de 2001 a Dezembro de 2010 foi de € 1.160 /m2. O valor máximo foi

€ 1.245 /m2, ao passo que o mínimo registou


dos, a taxa de crescimento médio anual do PIB em Portugal, em


ito habitação, entre o



O valor médio de avaliação bancária, durante o período de Setembro

. O valor máximo foi

, ao passo que o mínimo registou


4 CONCLUSÕES

A análise dos dados expostos neste documento permitem

as seguintes e principais

• Entre 1997 e 2009, a

tanto mais quanto maior foi o crescimento

Portugal;

• Nos períodos de maior crescimento económico

PIB teve um efeito multiplicador no crédito

vezes;

• Em média, entre 1997 e 2010, cada ponto de aumento

provocou um aumento de

• Em épocas de recessão económica

contracção do PIB

concessão de crédito habitação foi

comparado com outros anos

• Durante o período de 2001 a 2005 foi evidente a correlação

entre as taxas de juro e o crédito habitação: enquanto as

primeiras baixaram, o segundo aumentou;

• A tendência de redução de crédito habitação, bem como o

significativo aumento do seu custo, tem

Portugal desde Junho de 2009;

• O spread médio dos novos contrato

euribor a 3 meses atinge já quase 2 pontos percentuais;

• Actualmente, o crédito habitação

67,1% do PIB;

• A variação das taxas de juro não aparenta ter qualquer efeito

no valor das habitações.


18

A análise dos dados expostos neste documento permitem

as seguintes e principais conclusões:

Entre 1997 e 2009, a contracção de crédito habitação cresceu

tanto mais quanto maior foi o crescimento da riqueza (PIB) em

Nos períodos de maior crescimento económico (1998 a 2001), o

um efeito multiplicador no crédito habitação

Em média, entre 1997 e 2010, cada ponto de aumento

provocou um aumento de 83% no crédito habitação concedido;

Em épocas de recessão económica (2003, 2008, 2009)

contracção do PIB ou crescimento quase nulo, o aumento da

concessão de crédito habitação foi bastante inferior quando

comparado com outros anos;

Durante o período de 2001 a 2005 foi evidente a correlação


primeiras baixaram, o segundo aumentou;

de redução de crédito habitação, bem como o

significativo aumento do seu custo, tem-se feito sentir em

Portugal desde Junho de 2009;

spread médio dos novos contratos de crédito habitação face à


ualmente, o crédito habitação em Portugal

A variação das taxas de juro não aparenta ter qualquer efeito

no valor das habitações.

A análise dos dados expostos neste documento permitem-nos retirar

cção de crédito habitação cresceu

da riqueza (PIB) em

(1998 a 2001), o

habitação de 3 a 4

Em média, entre 1997 e 2010, cada ponto de aumento do PIB

83% no crédito habitação concedido;

(2003, 2008, 2009), com

, o aumento da

bastante inferior quando

Durante o período de 2001 a 2005 foi evidente a correlação


de redução de crédito habitação, bem como o

se feito sentir em

de crédito habitação face à


em Portugal representa

A variação das taxas de juro não aparenta ter qualquer efeito


5 REFERÊNCIAS

Glaeser, Edward, Gottlieb

rates explain the US housing boom and bust?”, Vox

Cottam, Taylor – “Correlation of Mortgage R

Price”, Seeking Alpha (

correlation-of-mortgage

Cottam, Taylor – “How Increasing Inflation Could Affect Housing

Prices - Correlating Mortgage Rates And

Politics (http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation

mortgage-rates-with-

Minsky, Hyman P., 1992

Working Paper nº 74

Reinhart, Carmen M., Rogoff, Kenneth S.

Debt”, Harvard University


19

Gottlieb, Joshua, Gyourko, Joseph – “

rates explain the US housing boom and bust?”, Vox

Correlation of Mortgage Rates With Real Housing

”, Seeking Alpha (http://seekingalpha.com/article/227115

mortgage-rates-with-real-housing-price?source=email

How Increasing Inflation Could Affect Housing

Correlating Mortgage Rates And Housing Prices”, Economy

http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation

-real.html)

, 1992 – “The Finantial Instability Hypothesis

Reinhart, Carmen M., Rogoff, Kenneth S. – “Growth in a Time of

, Harvard University

“Can interest

ates With Real Housing

http://seekingalpha.com/article/227115-

price?source=email)

How Increasing Inflation Could Affect Housing

Housing Prices”, Economy

http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation-of-

The Finantial Instability Hypothesis”,

in a Time of


6 FONTES DE INFORMAÇÃO

Instituto Nacional de Estatística

Banco de Portugal

Banco Central Europeu

Pordata

Euribor.org


20

NFORMAÇÃO

Instituto Nacional de Estatística

Banco Central Europeu


7 SOBRE O AUTOR

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Finanças Imobiliárias desde 1998. Trabalhou em

empresas como a Ernst & Young, Colliers

International e RDPE (actual Essentia), tendo

participado em diversos trabalhos de montagem de

operaç

estudos

estudos estratégicos, trabalhos de procurement e aconselhamento

imobiliário a corporates

É licenciado em Gestão de Empresas na Universidade Católica

terminado a licenciatura

Gestão e Finanças Imobiliárias e um mestrado em Finanças, ambos

no ISCTE Business School, concluídos em 2008 e 2009,

respectivamente.

Desde 2007 trabalha como consultor de Fundos de Investimento,

Promotores, Construtores e Investidores.

Desde início de 2009

Out of the Box, sendo o dono da marca.

Estate & Finance Newsletter que conta já com nove edições, tendo

ainda escrito já diversos artigos de

Jornal Oje e no blog Imobiliário em Portugal

Contactos

E-mail: [email protected]

Tlm: 91 278 50 95


21

SOBRE O AUTOR

Gonçalo Nascimento Rodrigues é consultor em





operações financeiras sobre activos imobiliários,

estudos de mercado e viabilidade, avaliações,

, trabalhos de procurement e aconselhamento

imobiliário a corporates.

em Gestão de Empresas na Universidade Católica

terminado a licenciatura em 1998. Detém ainda um master em

Finanças Imobiliárias e um mestrado em Finanças, ambos



Promotores, Construtores e Investidores.

Desde início de 2009 que desenvolve o blog de Finanças Imobiliárias,

, sendo o dono da marca. É igualmente autor da Real


ainda escrito já diversos artigos de opinião na Revista Imobiliária,

e no blog Imobiliário em Portugal.

[email protected]

é consultor em





financeiras sobre activos imobiliários,

de mercado e viabilidade, avaliações,

, trabalhos de procurement e aconselhamento

em Gestão de Empresas na Universidade Católica, tendo

em 1998. Detém ainda um master em

Finanças Imobiliárias e um mestrado em Finanças, ambos



que desenvolve o blog de Finanças Imobiliárias,

É igualmente autor da Real


opinião na Revista Imobiliária, no

O impacto do crédito e das taxas de juro na habitação em portugal – 1998 a 2010

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