O IMPACTO DO COVID-19NOS CONTRATOS LOCATÍCIOS

Raquel DortasOAB-BA 32.069 - Advogada OCAV

As medidas de isolamento social para frear a pandemia de Covid-19 afetaram também os pactos locatícios, já que diversas pessoas têm encontrado diculdade para cumprir a obrigação de pagar os alugueres em tempos de uma crise sanitária mundial. As respostas mais adequadas perpassam pelo bom senso, pela busca por uma solução humanitária e a preservação da relação. Recomenda-se que os contratantes encontrem um denominador comum consensualmente, evitando levar o conito para o Poder Judiciário.

Aprovado pelo Plenário do Senado em 03/04/2020, o Projeto de Lei nº 1.179/2020 teve como escopo criar um regime jurídico emergencial e transitório destinado a reger as relações jurídicas de direito privado e a proteção dos vulneráveis, durante o período da pandemia. O PL 1.179O ainda não está valendo na prática, já que foi aprovado pelo Plenário com mudanças, e seguirá para a Câmara de Deputados. Cumpre-nos, ainda assim, a tarefa de fazer breves comentários acerca dos dispositivos que traçam algumas normas de conduta no campo das locações.

No que diz respeito aos contratos locatícios, o PL 1.179 impede a execução de ordem de despejo nas locações prediais urbanas até 31/12/2020. Isso se aplica exclusivamente às ações de despejo ajuizadas a partir de 20/03/2020. O Projeto de Lei suspende apenas as liminares, de forma que eventuais ações de despejo podem ser ajuizadas. Ressaltamos, por oportuno, que o PL 1.028, apresentado em 24/3/2020, trata da suspensão das ações de despejo por falta de pagamento, pelo prazo de 90 (noventa)

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dias, e há, ainda, o PL 872/2020, que suspende os processos judiciais com pedido de ordem de despejo, cobrança e execução de valores oriundos de contrato com garantia hipotecária, alienação duciária, aluguel ou dívidas dessa natureza durante o estado de calamidade pública reconhecido pelo Congresso Nacional.

É possível que os Deputados aprovem votar o texto do projeto em conjunto com o PL 1.028, uma vez que este último foi originado na Câmara dos Deputados. Ademais, há a possibilidade de que seja atendido o pedido de análise do PL 872. Apenas no caso de aprovação sem emendas é o Projeto será encaminhado ao Presidente da República para sanção ou veto.

E com relação aos valores atrasados, o PL 1.179 permite, para os casos de alteração econômico-nanceira decorrente de despedida, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, que o pagamento ocorra parceladamente. Nesse cenário, onde tem abrigo as hipóteses de caso fortuito e de força maior, institutos aludidos no art. 393, do Código Civil, os locatários poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020. Propõe-se, neste tópico, a possibilidade de suspensão total ou parcial da ecácia do contrato de locação, concernente ao cumprimento do dever de prestação dos alugueres vencíveis no medeio entre 20/03 e 30/10/2020. Os alugueres vencidos deverão, nesses casos, ser pagos parceladamente, a partir de 30/10/2020, na data do vencimento. Não estão abarcadas pelo PL 1.179, contudo, as situações anteriores ao advento da pandemia e das

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consequentes medidas adotadas para conter a disseminação do novo coronavírus. Isso signica dizer: dívidas vencidas antes de 20/03/2020, não terão abrigo.

É omisso, o PL 1.179, quanto à abrangência das normas nele estipuladas às locações não residenciais. Entendemos não se agurar razoável tratamento diverso e muito mais rigoroso ao inquilino comercial, industrial ou prestador de serviço. Compele, assim, invocar a parêmia e conferir aplicação analógica, isto é, uma colmatação do ordenamento jurídico, aplicando a norma existente para regular as situações semelhantes vivenciadas pelos locatários de imóveis não residenciais, que tenham sofrido alteração econômico-nanceira em razão da crise.

Destacamos, por m, a importância da formalização das tratativas por meio de aditivo contratual, que deverá ser anexada ao contrato original. A resposta armativa ao conteúdo do aditivo por meio de correspondência eletrônica poderá suprir o documento físico devidamente assinado pelas partes, até que cesse o isolamento social. Trocas de e-mails, portanto, têm sido utilizadas para comprovar os acordos.

O Poder Judiciário poderá ser provocado acaso, locador e locatário, não consigam alcançar um acordo, tendo a ação judicial como objeto a discussão dos termos ajustados no contrato locatício; como causa de pedir, os fatos que deram ensejo à discussão, isto é, o impedimento de arcar momentaneamente com o valor anteriormente ajustado; o enquadramento

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nas hipóteses de caso fortuito e de força maior; e, por m, no rol de pedidos, poderá o requerente pleitear a suspensão ou a redução do aluguel, apresentando a forma de pagamento parcelada. Deverá anexar juntamente com a peça inicial os documentos hábeis a comprovar a alteração econômico-nanceira do postulante/locatário, tais como: comprovantes de redução de renda, a CTPS com baixa recente do vínculo de emprego ou a carta de desligamento, especialmente quando se tratar das locações residenciais; já para as ações que versem sobre o contrato de locação não residencial, os requerentes deverão reunir evidências que demonstrem, por exemplo, a paralização dos serviços, desfazimento de negócios e a queda dos rendimentos.

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