Negócios Imobiliários e o CDC Sumário - servicos.ulbra.br · Unidos, Inglaterra e França, sendo...

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Negócios Imobiliários e o CDC

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Ensino a Distância

atendimento ao aluno EaDDDG 0800.0514131

DDG: 0800.6426363E-mail: [email protected]

Campus Canoas: Av. Farroupilha, 8001 · Prédio 11 · 2º andar

Corredor central - Sala 130 · Canoas/RSAtendimento de segunda-feira a sexta-feira:

Manhã/Tarde/Noite: Das 8:00hs às 22:30hsAtendimento aos sábados:Manhã: 8:00hs às 12:00hs

reitor Ruben Eugen Becker

Vice-reitor Leandro Eugênio Becker

pró-reitora de Ensino a DistânciaSirlei Dias Gosmes

Diretora de planejamento e legislação EaDLígia Leindecker Futterleib

orientação e revisão da escritaDóris Cristina Gedrat

laboratório de criação do Ensino a Distância

coordenaçãoLuiz Carlos Specht Filho

Designer/Infografia/ProgramaçãoGuilherme Fernando Mar

José Renato dos Santos PereiraSabrina Marques Maciel

SumárioABORDAGEM GERAL DO DIREITO DO CONSUMIDOR.........4

DA RELAÇÃO JURÍDICA DE CONSUMO..............................8

DA DELIMITAÇÃO NA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS................................................................13

DA POLÍTICA NACIONAL DE RELAÇÕES DE CONSUMO....16

DOS DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR...................23

DA QUALIDADE DE PRODUTOS E SERVIÇOS E DA PRE-VENÇÃO E REPARAÇÃO DE DANOS................................ 29

DAS PRÁTICAS COMERCIAIS......................................... 35

O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS...........................................46

CONSIDERAÇÕES FINAIS..............................................48

REFERÊNCIAS...............................................................49

GLOSSÁRIO...................................................................51

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APrESENTAÇÃoO direito do consumidor é um tema pulsan-

te na sociedade brasileira, tendo em vista a sua importância nas relações negociais. O estudo e a análise do Código de Defesa do Consumidor são de suma importância para a resolução dos inúmeros problemas que podem derivar de uma relação jurídica obrigacional de consumo. Nos mais diversos tipos de negócios jurídicos, inclu-sive naqueles de natureza imobiliária, esta dis-ciplina ganha ares de disciplina social, e como tal envolta em querelas por parte daqueles que buscam resguardar seus direitos. Dessa forma, observa-se que não existem fórmulas jurídicas prontas e definidas para lidar com as diferentes situações que brotam das relações humanas, mas existem regras e procedimentos que sistematica-mente interpretadas podem ser aplicadas visan-do a solução do conflito de interesses.

Assim, a disciplina de Negócios Imobi-

liários e o Código de Defesa do Consumidor apresenta a matéria que trata dos Direitos con-sumeristas visando propiciar e desenvolver co-nhecimentos gerais sobre os Direitos do Consu-midor e sua potencial utilização no exercício da gestão imobiliária, fomentando o raciocínio crí-tico e reflexivo para a interpretação e aplicação do direito nos mais diversos tipos de negócios imobiliários, bem como na inserção da socieda-de de consumo cotidiana.

A disciplina está dividida em nove (9) ca-pítulos. Cada capítulo está subdividido em Uni-dades que constituem os conteúdos de aula. Ao longo da disciplina você terá uma série de exer-cícios de fixação e de avaliação continuada que objetivam levá-lo a exercitar e aplicar os conhe-cimentos teóricos contidos em cada capítulo es-tudado, bem como na legislação consumerista.

Bons estudos!

Profa. Elaine Adelina Pagani


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ABorDAGEmGErAL Do DirEiTo Do CoNSumiDor

A legislação consumerista no Brasil é novidade

Elaine Adelina Pagani1

(1) Elaine Adelina PaganiSEu ProfESSor

Advogada, mestre em Direito Público pela PUC/RS, especialista em Direito Internacional pela ULBRA/RS e graduada em Ciências Jurídicas e Sociais pela PUC/RS. Atualmente leciona na Universida-de Luterana do Brasil - Canoas/RS, e na Faculdade Cenecista Nos-sa Senhora dos Anjos - Gravataí/RS.

Neste capitulo serão brevemente apresen-tados os aspetos históricos e a Lei nº. 8.078, 11 de setembro de 1990, que tra-

ta da proteção legal do consumidor, bem como a importância que a legislação consumerista apre-senta para o equilíbrio das relações de consumo e a sua inserção na ordem jurídica interna brasilei-ra após a Constituição Federal de 1988.

Aspectos históricos e legais do Direito do Consumidor

A gênese do direito do consumidor está sedi-mentada em sociedades capitalistas como Estados

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em Direito Internacional pela ULBRA/RS e gJurídicas e Sociais pela PUC/RS. Atualmente leciona na Universidade Luterana do Brasil - Canoas/RS, e na Faculdade Cenecista Nossa Senhora dos Anjos - Gravataí/RS.


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Unidos, Inglaterra e França, sendo que as primei-ras leis de proteção dos direitos dos consumido-res surgiram nos Estados Unidos. Nessa esteira, a Comissão de Direitos Humanos das Nações Uni-das, 29ª Sessão, em 1973, em Genebra, reconhe-ceu basicamente aqueles princípios como direitos fundamentais do consumidor.

Na Europa alguns países foram pioneiros em relação a leis de proteção dos direitos dos con-sumidores, a exemplo: na França (Loi Royer em 1973), na Alemanha (dispositivo legal de 1976 protegendo os consumidores alemães das cláu-sulas abusivas), em Portugal (Lei Portuguesa nº. 29, de 1981) e na Espanha (Ley General para la Defensa de los Consumidores y suários (Espanha, 1984).

No Brasil, a Constituição Federal de 1988 in-seriu uma série de diretrizes a serem seguidas pelo Estado e pela sociedade mediante regulamentação em leis infraconstitucionais sobre a política de consumo e a proteção do consumidor. Vale citar o artigo 170, inciso V, que estabeleceu como um dos princípios gerais da atividade econômica a defesa do consumidor. Todavia, no País não ha-via nenhuma lei que tratasse de dispor acerca da defesa do consumidor e das relações de consumo. Assim, foi com a promulgação da Lei nº. 8.078, de 11 de setembro de 1990, que se implementou a regulamentação das relações de consumo.

A partir da entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor, o Brasil passou a contar com uma pioneira, importante e desenvolvida lei que dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Além disso, a sociedade bra-sileira passou a ter uma maior consciência acer-ca da cidadania do consumidor, que se reflete na mudança de comportamento dos fornecedores e

prestadores de serviços e, consequentemente, nas ações judiciais envolvendo relações de consumo.

A importância do Direito do Consumidor e do Código de Defesa do Consumidor

Sem dúvida o direito do consumidor é um assunto de muita importância na sociedade, ain-da mais quando, nas relações obrigacionais que se estabeleciam antes da promulgação do Códi-go de Defesa do Consumidor, todos aqueles que contratavam eram tratados de forma igualitária, ainda que num determinado contrato uma das partes fosse o fornecedor e a outra o consumidor, ou seja, partes desiguais integrantes de uma mes-ma relação jurídica tratadas da mesma forma.

Assim, antes da entrada em vigência do Có-digo de Defesa do Consumidor, se uma pessoa física adquirisse um eletrodoméstico para fazer utilização direta do mesmo e o equipamento apresentasse algum defeito era o consumidor que arcava com as despesas do conserto, pois era en-cargo do consumidor analisar e testar o produto antes da compra. Da mesma forma, aquele que adquirisse um imóvel em prestações mensais e sucessivas, caso viesse a ter um infortúnio que lhe impedisse de continuar pagando as parcelas do preço do imóvel, perderia todo o valor até en-tão investido diante da rescisão do contrato.

Diante desse quadro, e como resultado do processo de democratização iniciado nos anos 80 foi promulgado o Código de Defesa do Consumi-dor, por meio da Lei 8.078, de 11 de setembro de 1999, que começou a vigorar em 11 de março de 2000, em face do disposto no art. 118 do referido diploma legal.

O Código de Defesa do Consumidor estipu-la diversas normas importantes para o segmento

A partir da promulgação do Código de Defesa

do Consumidor ficou reconhe-cido que o consumidor é a parte mais fraca na relação

de consumo, necessitando

assim da proteção do Direto.

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“Art. 118. Este código entrará em vigor dentro de cento e oitenta dias a

contar de sua publicação.”


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imobiliário, tendo em vista que antes da promul-gação do Código de Defesa do Consumidor não havia instrumentos jurídicos específicos que dis-pusessem acerca do consumidor imobiliário, sen-do que era o Código Civil de 1916 que se destina-va a disciplinar a relação jurídica. Vale lembrar que o Código Civil de 1916 era um ordenamento civil patrimonialista, individualista e que pregava a força absoluta dos contratos.

A

Constituição Federal de 1988 e o Código de Defesa do Consumidor

A Constituição da República Federativa do Brasil promulgada em 05 de outubro de 1988, em vigor no Brasil, contempla diversas diretrizes gerais acerca do direito do consumidor. Dentre esses dis-positivos da Constituição Federal de 1988 podemos citar o artigo 170, inciso V, que contempla a defesa do consumidor como um princípio a ser observado com o fim de assegurar a todos os cidadãos brasilei-ros existência digna. Assim, a defesa do consumi-dor é um princípio que deve ser seguido por toda a Sociedade (Estado e sociedade) a fim de assegurar a todos existência digna e justiça social.

Nessa esteira, o legislador brasileiro elabo-rou a Lei nº. 8.078, de 11 de setembro de 1990, que, depois de sancionada, foi promulgada com o fim de atender e regulamentar as diretrizes cons-

titucionais para proteção e defesa do consumidor nas relações de consumo. A lei de defesa do con-sumidor adota modelo jurídico e uma política de proteção ao consumidor que deve se sobrepor aos interesses meramente patrimoniais e produtivos.

PÁGINA INTERATIVAVocê entende que se as pessoas tivessem

mais acesso às disposições da Constituição Fe-deral vigente e do Código de Defesa do Consu-midor haveria menos problemas nas relações ju-rídicas de modo geral?

Referência comentadaGRAU, Eros Roberto. A Ordem Econômica na Constituição de 1988. 3.ed.. São Paulo: Malheiros, 1997.

Para melhor entendimento dos estudos realiza-dos neste capítulo recomendamos a leitura da obra de Eros Roberto Grau, pois a mesma dispõe de for-ma muito elucidativa as diretrizes constitucionais sobre a proteção de defesa do consumidor.

REFERÊNCIASBESSA, Leonardo Roscoe. O Consumidor e seus Direitos ao Alcance de Todos. Brasília: Brasília Jurídica, 2006.

BITTAR, Carlos Alberto. Direitos do Con-sumidor – Código de Defesa do Consumi-dor. Rio de Janeiro: Forense, 2003.

A Constituição Federal da República Fede-

rativa do Brasil de 1988 prevê a proteção do Estado nas relações de consumo

A Constituição Federal da República Fede

rativa do Brasil

A defesa do consumidor é princípio que deve ser seguido pelo Estado e pela sociedade para atingir a finalidade de existência digna e da justiça social

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COELHO, Fábio Ulhoa. Comentá-rios ao Código de Proteção do Con-sumidor. São Paulo: Saraiva, 1991. EFING, Antônio Carlos. Fundamentos do Direito das Relações de Consumo. Paraná: Juruá, 2004.

GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econô-mica na Constituição de 1988. 3. ed., São Paulo: Malheiros Editores, 1997. GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. NERY JÚNIOR, Nelson e outros. Có-digo Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro:Forense, 1995. NUNES, Rizzato. Curso de Direito do Con-sumidor. São Paulo: Saraiva, 2008.

SITES DE INTERESSE PARA A DISCIPLINA

IDEC - Instituto de Defesa do Consumidor – www.idec.org.br

Ministério da Justiça - www.mj.gov.br

Portal do Consumidor do Brasil - www.con-sumidorbrasil.com.br

Portal do Consumidor - www.portaldocon-sumidor.gov.br

PRO TESTE - Associação Brasileira de De-fesa do Consumidor - www.proteste.org.br

AUTO-AVALIAÇÃO O principal interesse do Código de 1. Defesa do Consumidor é:

social a.

individual b.

do governo c.

do fornecedor d.

A obrigação de promover a defesa 2. do consumidor cabe:

ao próprio individuo a.

ao Estado b.

ao fornecedor c.

ao produtor. d.

Em relação à importância do Códi- 3. go de Defesa do Consumidor para a sociedade:

passou a tratar os verdadeira- a. mente desiguais de forma desi-gual;

o Código de Defesa do Consu- b. midor protege apenas a pessoa física quando se encontra na condição de consumidor;

o Código de Defesa do Consu- c. midor privilegia a propriedade em detrimento do ser humano;

dentre as vantagens trazidas d. pelo Código de Defesa do Con-sumidor, não se configura um benefício para o consumidor a possibilidade de revisão de contrato assinado entre este e o fornecedor.

1 – a2 – b3 – a

Gabarito


http://www.idec.org.br

http://www.mj.gov.br

http://www.consumidorbrasil.com.br


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Para que haja a aplicação das regras da le-gislação consumerista (Lei n° 8.078/90) numa determinada relação jurídica é, antes

de tudo, necessário que essa relação jurídica seja considerada uma relação de consumo. Importan-te mencionar que numa relação jurídica de con-sumo, além da legislação consumerista, é pos-sível a incidência de outras leis especiais, como exemplo da lei de locações (Lei n° 8.245/90), dependendo para tanto do caso concreto apre-sentado. Todavia, o Código de Defesa do Con-sumidor apresenta um campo de aplicação deli-mitado às relações de consumo. Assim, diante da diversidade de relações jurídicas pactuadas entre os particulares, e considerando que nem todas se referem à relação de consumo, vale dizer que o Código de Defesa do Consumidor apresenta uma delimitação definida de aplicação incidente nas relações caracterizadas como de consumo.

Considerações gerais acerca das características da relação de consumo

Para que uma relação de consumo seja ca-racterizada é necessária a presença de três ele-mentos, são eles: o elemento subjetivo, o ele-mento objetivo e o elemento finalístico.

Elemento subjetivo: O elemento ♦subjetivo diz respeito às partes envolvidas na relação jurídica obrigacional de consumo, ou se-ja, o consumidor e o fornecedor.

DA rELAÇÃo JurÍDiCA DE CoNSumo

A relação jurídica de consumo possui três elementos bem definidos.

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A relação jurídica de consumo apre-senta características bem definidas que a diferencia de outras relações jurídicas

Elemento subjetivo: O elemento ♦objetivo diz respeito ao objeto sobre o qual recai a relação jurí-dica obrigacional, ou seja, para a relação de consumo é o produto ou o serviço.

Elemento finalístico: O elemento ♦finalístico diz respeito à desti-nação final do produto ou do serviço, ou seja, na relação jurí-dica obrigacional de consumo, o adquirente ou contratante do produto ou do serviço deve ser aquele que vai efetivamente con-sumir ou utilizar o produto ou o serviço.

A seguir estudaremos cada um desses ele-mentos constituintes da relação jurídica de consumo. Todavia, antes disso, faz-se oportu-no salientar que a relação de consumo pode se apresentar de forma efetiva ou presumida. Nes-se sentido, será uma relação de consumo efetiva quando ocorrer a negociação direta entre o con-sumidor e o fornecedor; ao passo que será presu-mida a relação de consumo quando o fornecedor insere a oferta ou a publicidade do produto ou do serviço no mercado de consumo.

O consumidorO Código de Defesa do Consumidor define no

seu artigo 2° o consumidor sendo “toda a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”. Logo, consumi-dor pode ser a pessoa física ou a pessoa jurídica.

“Art. 2° Consumidor é toda pes-soa física ou jurídica que adqui-re ou utiliza produto ou serviço

como destinatário final.”

Ainda é importante destacar a categoria dos consumidores por equiparação, disciplinada pelo parágrafo único do artigo 2° do Código de Defesa do Consumidor. Consumidores por equiparação referem-se à coletividade de pessoas que mesmo não sendo individualizadas tenham participado na relação de consumo. Exemplificativamente podemos citar a coletividade de pessoas que po-dem ser atingidas pela ingestão de um alimento que esteja com prazo de vencimento expirado. Nesse caso, impõe-se ao Estado atuação por meio de medidas preventivas para evitar o poten-cial dano à população.

“Parágrafo único. Equipara-se a consumidor à coletividade de pessoas, ainda que indetermi-náveis, que aja intervindo nas

relações de consumo.”

Embora o Código de Defesa do Consumidor tenha definido a figura do consumidor, a doutri-na define duas correntes para ajudar a identifi-car, numa relação jurídica de consumo, quem é o consumidor.

Essas correntes doutrinárias são a finalista ou subjetivista e a maximalista.

A primeira corrente entende que consumi-dor é aquele que adquire o produto ou utiliza o serviço para atender uma necessidade pessoal, seja pessoa física ou jurídica. Assim, segun-do essa corrente, o consumidor retira do ciclo produtivo o produto ou serviço realizado não o empregando para outra atividade profissional ou empresarial.

Por exemplo: O Gestor financeiro que compra um imóvel com o objetivo de estabelecer sua moradia.

Pela doutrina maximalista, consumidor é aquele que utiliza ou adquire o produto ou ser-viço como destinatário final, não importando se o consumidor fará uso particular ou profissional do produto ou serviço adquirido ou contratado. Desta forma, não será considerado consumidor aquele que adquire ou utiliza produto ou serviço e os emprega diretamente na cadeia do processo

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produtivo, ou seja, revenda, transformação, mon-tagem ou beneficiamento.

Por exemplo: O Gestor financeiro que compra um automóvel com o ob-jetivo de levar os clientes para visitar os imóveis que ele comercializa.

O fornecedorApós estudar o consumidor, devemos passar

para a análise da figura do fornecedor, bem como a sua identificação numa relação jurídica de consumo.

O Código do Consumidor identifica o fornece-dor no artigo 3° como sendo toda pessoa física ou jurídica, nacional ou estrangeira, de direito público ou privado, que está inserida e atuante na cadeia do processo produtivo, exercendo atividade de produ-ção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comerciali-zação de produtos o de prestação de serviços.

Desta forma, temos que o fornecedor pode ser pessoa física ou pessoa jurídica que desempenhe atividade civil ou empresarial de forma profissional para a produção ou circulação de produtos ou ser-viços. Além do mais, importante ressaltar que para a caracterização do fornecedor é necessário que o negócio jurídico tenha por objeto a atividade empre-sarial. Então, se uma sociedade empresária atuante no ramo imobiliário tem por objeto social a comer-cialização de imóveis e, para renovar a sua frota de veículos, vende veículo de sua propriedade particu-lar, não pode ser considerada fornecedora nesta ven-da do veículo, pois a profissionalidade da atividade

empresária está na comercialização de imóveis e não de veículos. As regras que incidem na obrigação de venda do veículo de propriedade da imobiliária são as do Código Civil, pois nesta situação não se con-figura a relação de consumo por faltar o elemento subjetivo (fornecedor).

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica,

pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que

desenvolvem atividade de produção, montagem, cria-

ção, construção, transforma-ção, importação, exportação, distribuição ou comercializa-ção de produtos ou prestação

de serviços.”

Objetos da relação de consumo

Verificamos até agora os sujeitos envolvidos na re-lação obrigacional de consumo, ou seja, o estudo do ele-mento subjetivo da relação. Passaremos agora a analisar o elemento objetivo da relação jurídica de consumo, o objeto denominado pelo artigo 3° do Código de Defesa do Consumidor de produto ou serviço.

Dos produtosO parágrafo 1° do artigo 3° do Código de

Defesa do Consumidor define produto como qualquer coisa material ou imaterial, móvel ou imóvel. Assim, qualquer coisa material ou ima-terial que se destina a satisfazer as necessidades do consumidor, que possa ser apropriado pela

CONSUMIDOR pode ser qualquer pessoa física ou jurídica que adquire produto ou contrata serviço na condição de destinatário final.

FORNECEDOR pode ser pessoa física

ou jurídica, pública ou pri-vada, nacional

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pessoa e que tenha valor econômico é considera-do produto para fins de aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Como exemplos de produto móvel podemos apontar um carro, um eletrodoméstico, uma cama. Como produto imóvel podemos apontar uma casa, um terreno, um apartamento. Mas todos são sus-cetíveis de aproveitamento pela pessoa.

Há ainda que ressaltar que o produto pode ser durável ou não durável. Será durável aquele produto que não desaparece com o seu uso, por exemplo: carro, casa, terreno. Será não durável aquele produto que desaparecer com o seu uso, por exemplo: alimentos, produtos de limpeza, produtos de higiene pessoal.

Dos serviçosO parágrafo 2° do artigo 3° do Código de

Defesa do Consumidor dispõe acerca de serviço sendo qualquer atividade fornecida no mercado de consumo destinada ao consumidor, inclusive as de natureza bancária, securitária e financeira.

Há ainda que ressaltar que o serviço pode ser durável ou não durável. Será durável aquele ser-viço que não desaparece rapidamente com o seu uso, por exemplo: serviços de pintura de uma casa, serviço de construção ou reforma de um imóvel, conserto de um eletrodoméstico. Será não durável aquele serviço que desaparecer rapidamente com o seu uso, por exemplo: serviço de limpeza.

PÁGINA INTERATIVAO que você pensa sobre o tratamento dife-

renciado que o Código de Defesa do Consumi-dor dispensa para o consumidor? Será que esse tratamento diferenciado não afronta o princípio da igualdade assegurada a todos conforme dis-põe o caput do Art. 5º da Constituição Federal de 1988?

REFERÊNCIA COMENTADA

FING, Antônio Carlos. Fundamentos do Direito das Relações de Consumo. Paraná: Juruá, 2004.

Para melhor compreensão dos conceitos de consumidor e fornecedor, recomendamos a obra de Antônio Carlos Efing, que explicita de maneira clara os sujeitos da relação jurídica de consumo.

REFERÊNCIASALMEIDA, João Batista de. Manual de Direi-to do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2006.


GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. NERY JÚNIOR, Nelson e outros. Có-digo Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro:Forense, 1995. NUNES, Rizzato. Curso de Direito do Con-sumidor. São Paulo: Saraiva, 2008.

WATANABE, Kazuo, Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. 2. ed., .Rio de Janei-ro: Forense, 1992.

Desta forma, uma construtora é considerada fornece-dora, o imóvel é considerado produto e as atividades da construção civil estão enquadradas como serviço. O comprador do imóvel (produto) é considerado consumi-dor quando for o destinatário final do produto.

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1 – a2 – c3 – c

AUTO-AVALIAÇÃO“Mercado M. aluguéis de carros para 1. festas” adquire de “J. Santos Ltda.” um veículo zero quilômetro, a fim de fomen-tar seu negócio. Depois de certo tempo de utilização do veículo, e por conta de pequenos dissabores com este, a em-presa “Mercado M. aluguéis de carros para festas” move ação em face de “J. Santos Ltda.”, inteiramente baseada no Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, qual a tese de defesa mais favo-rável a respeito da aplicação, ou não, do Código de Defesa do Consumidor:

a corrente maximalista; a.

a corrente finalistica; b.

nenhuma das duas; c.

ambas são cabíveis para o caso d. em concreto.

Considera-se consumidor a pessoa: 2.

apenas física; a.

apenas jurídica; b.

física ou jurídica; c.

pública ou privada. d.

Toda pessoa física ou jurídica, pública 3. ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolva atividades de produ-ção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exporta-ção, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços, denomina-se:

consumidor; a.

consumidor por equiparação; b.

fornecedor; c.

empresa. d.









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Neste capitulo vamos analisar o âmbito de abrangência e incidência do Código de De-fesa do Consumidor. É muito importante

destacar que a Lei n°. 8.078/90 tem um âmbito de

DA DELimiTAÇÃo NA APLiCAÇÃo Do CÓDiGo DE DEfESA Do CoNSumiDor NAS rELAÇÕES CoNTrATuAiS

O Código de Defesa do Consumidor somente incide na relação jurídica se houver relação de consumo.

abrangência limitado às relações de consumo. Desta forma, vale dizer que o Código de Defesa do Con-sumidor não é aplicável a toda e qualquer situação surgida das relações jurídicas entre os particulares.

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Características de uma relação de consumo tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor

As relações jurídicas surgidas entre as pes-soas podem apresentar características tais que para o disciplinamento da relação jurídica devam ser aplicadas, por exemplo, as regras do Código Civil e não as regras do Código de Defesa do Consumidor. Basta verificar a celebração de um contrato de compra e venda de um imóvel numa relação entre particulares em igualdade de situ-ação.

As regras aplicáveis para o regramento desta situação são as constantes do Código Civil. Da mesma forma ocorre com a relação de locação de imóveis que dispõe de regras próprias, vide a Lei n°. 8.245/91, que dispõe sobre a regulamentação das relações locatícias de imóveis urbanos resi-denciais e não residenciais. Atualmente a juris-prudência é majoritária quanto ao entendimento de que para relações de locação não incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, por não caracterizar uma relação de consumo e porque para esse tipo de negócio jurídico existem regras definidas.

Para que uma relação contratual seja regrada pela aplicação dos dispositivos legais do Código de Defesa do Consumidor é essencial que apre-

sente as características da relação de consumo, ou seja, os elementos formadores da relação de consumo. É necessário que, de um lado, esteja o consumidor e de outro o fornecedor, e que o obje-to da relação jurídica seja um produto ou serviço conforme definido na lei consumerista.

PÁGINA INTERATIVAConsiderando-se que a figura do consumi-

dor está prevista no Código de Defesa do Consu-midor, identifique e discorra sobre cada um dos conceitos de consumidor que a lei consumerista protege.


BESSA, Leonardo Roscoe. O Consumidor e seus Direitos ao Alcance de Todos. Brasília: Brasília Jurídica, 2006.

Para melhor compreensão dos limites de in-cidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações jurídicas indicamos a obra de Leonardo Roscoe Bessa, a qual trata de maneira objetiva das hipóteses de aplicação da lei consumerista.

REFERÊNCIASARRUDA Alvim, THEREZA Alvim, EDUARDO Arruda Alvim e JAMES Marins. Código do Consumidor Co-mentado. São Paulo: RT, 2ª tiragem. BESSA, Leonardo Roscoe. O Consumidor e seus Direitos ao Alcance de Todos. Brasília: Brasília Jurídica, 2006.

EFING, Antônio Carlos. Fundamentos do Direito das Relações de Consumo. Paraná: Juruá, 2004.

GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. MORAES, Voltaire de Lima. Da Tutela do Consumidor. RS, Revista da Ajuris, v. 16, nº. 47, págs. 25/27, nov. 1989.

A relação de consumo caracteriza-se pela apre-sentação dos elementos formadores da relação de consumo

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AUTO-AVALIAÇÃO Qualquer atividade disponibilizada 1. mediante pagamento no mercado de consumo denomina-se:

produto a.

bem b.

consumidor c.

serviço d.

O que é necessário para caracteri- 2. zar uma relação de consumo no seu aspecto subjetivo?

Que uma das partes seja con- a. sumidor e a outra fornecedor.

Que ambas as partes sejam b. comerciantes.

Que o consumidor seja desti- c. natário intermediário.

Que a relação negocial ocorra d. entre iguais.

Delimitando a aplicação do Código 3. de defesa do Consumidor, podemos afirmar que:

é importantíssimo delimitar o a. campo de atuação do Código de Defesa do Consumidor;

o Código de Defesa do Con- b. sumidor não tem delimitação quanto à sua aplicação;

o Código de Defesa do Con- c. sumidor pode ser aplicado em qualquer negócio jurídico;

esta lei trata apenas dos as- d. suntos relacionados à área da tecnologia comercial.

Gabarito

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Nesta parte serão apresentados e ana-lisados os princípios que orientam a Política Nacional de Consumo. Di-

tos princípios constam arrolados no Código de Defesa do Consumidor e a sua observância pela sociedade é essencial. Assim, passaremos a analisar cada um desses princípios que orien-tam a política nacional de relação de consumo.

Dos princípios norteadores que regem as relações de consumo

A política nacional de relações do con-

sumo orienta-se por princípios que estão de-terminados no Art. 4º do Código de Defasa do Consumidor. Esses princípios, uma vez atendi-dos, induzem para a concreção dos objetivos das relações de consumos e são: o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria de sua quali-dade de vida, bem como a transparência e har-monia das relações de consumo.

Da vulnerabilidade do consu-midor

O legislador entendeu ser o consumidor a parte vulnerável na relação de consumo e, por-

DA PoLÍTiCA NACioNAL DE rELAÇÕES DE CoNSumo

Há uma série de princípios que regem a política nacional de consumo e que devem ser observados por toda a sociedade de consumo.

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tanto, confere especial proteção ao consumidor. Tendo em vista que numa relação de consumo existe a desigualdade entre o fornecedor e o con-sumidor, para tentar equilibrar esta relação a lei confere proteção a parte vulnerável na relação de consumo: o consumidor.

A vulnerabilidade do consumidor pode apre-sentar-se em três dimensões específicas, a saber:

Dimensão técnica:• A vulnerabilidade do consumidor em relação à dimensão técnica reside no fato de que o consu-midor carece de maiores conhecimentos específicos quanto às características e à utilidade acerca do produto ou serviço contratado.

Dimensão econômica: • A vulnerabilida-de do consumidor em relação à dimensão econômica reside no fato de que o con-sumidor é economicamente a parte mais fraca na relação de consumo, tendo em vista que é o fornecedor que detém o po-der econômico.

Dimensão jurídica:• A vulnerabilidade do consumidor em relação à dimensão ju-rídica reside no fato de que o consumidor carece de conhecimentos sobre a legisla-ção que disciplina o negócio jurídico do qual é parte. Convém lembrar que nessa dimensão encontra-se também a carên-cia dos conhecimentos de contabilidade e de economia, pois o consumidor não tem esclarecimento se está pagando, por exemplo, os juros conforme determina o contrato firmado.

Importante esclarecer que vulnerabilida-de não se confunde com hipossuficiência. Por-tanto, nem sempre o consumidor será hipossufi-ciente. A hipossuficiência deve ser verificada no caso concreto. Assim, o consumidor na relação de consumo, apesar de poder ser uma pessoa es-clarecida, sempre será vulnerável em face de que o fornecedor é o detentor do poder econômico na relação contratual de consumo. Todavia, a hi-possuficiência verifica-se quando o consumidor apresenta-se em relação de inferioridade finan-ceira, técnica ou cultural em relação ao fornece-dor.

A proteção do consumidor pelo Estado

Vivemos num Estado Social de Direito e portanto o Estado deve, em tese, preocupar-se com o bem estar social da população. Desta for-ma, sem prejuízo de livre iniciativa e da garan-tia à existência digna, esculpidos no Art. 170 da Constituição Federal, o Estado deve intervir na iniciativa privada para regular as relações entre os particulares. A ingerência do Estado tem a fi-nalidade de regulamentar os direitos sociais e a limitação do poder econômico.

Nesse sentido, podemos destacar a atua-ção do Estado na regulação da atividade econô-mica por meio de atuação direta, como exemplo: Secretaria de Direito Econômico – SDE -, dos órgãos de Proteção e Defesa do Consumidor – PROCONS -, bem como no fomento de iniciati-vas civis de entidades que promovam a proteção ao consumidor, tais como: Associação de Defesa do Consumidor - ADECON.

Vulnerabilidade e hipossuficiência não devem ser confundidas.

Todo consumidor é vulnerável.

Nem todo consumidor é hipossuficiente.

Existem diversos órgãos estatais destinados à regulação da atividade econômica, entre eles destacam-se: PROCON, SDE, ADECON

Existem diversos órgãos estatais destinados

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Harmonização dos interes-ses dos consumidores e for-necedores

A harmonização dos interesses dos con-sumidores e dos fornecedores constitui um dos princípios a ser seguido pela Política Nacional de Relações de Consumo e consiste na compati-bilização da proteção do consumidor e a necessi-dade de desenvolvimento econômico e tecnoló-gico.

Informação e educação das partes na relação de consumo

Somente o cidadão com educação e infor-mado estará apto a exercer a sua cidadania e formar uma sociedade mais justa e equilibrada. Nesse sentido, a formação de uma sociedade equilibrada pressupõe que os cidadãos estejam conscientes de seus direitos e deveres e assim possam exercer a sua livre manifestação perante as relações sociais.

O dever de educação cabe ao Estado e à so-ciedade como um todo, ou seja, os fornecedo-res devem divulgar todas as informações sobre o produto ou serviço fornecido no mercado de consumo. Em relação à educação, o fornecedor deve fornecer de forma pedagógica e detalhada todas as instruções acerca do manuseio e consu-mo adequado do produto ou serviço disponibi-lizado no mercado. O contrato firmado entre o consumidor e o fornecedor deve ser transparente quanto às obrigações de cada uma das partes, sob pena de ferir a manifestação de vontade do consumidor.

Do controle de qualidade dos produtos e serviços

A lei determina que o fornecedor de produtos ou serviços incentive a utilização de mecanismos de aferição e controle de qualidade dos produtos e serviços, a fim de evitar que os consumidores adquiram ou contratem produtos ou serviços com defeitos e, por conseqüência, sejam lesados em seus direitos. Importante ressaltar que alguns órgãos que têm a função de homologar as normas de segurança e qualidade, tais como o Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Quali-dade Industrial – INMETRO -, o Sistema Nacio-nal de Metrologia , Normalização e Qualidade Industrial – SINMETRO -, o Conselho Nacional de Metrologia - CONMETRO - e a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

Existem diversos órgãos estatais destina-dos à regulação da atividade econômica, entre eles destacam-se: PROCON, SDE, ADECON

Somente o cidadão informado estará apto a exercer a sua cidadania

O fornecedor é responsável pelos produtos ou serviços que coloca no mer-cado de consumo, por isso deve exercer um rigoroso controle de qualidade sobre os mesmos.

O fornecedor é responsável pelos produtos ou serviços que coloca no mercado de consumo, por isso deve exercer um rigoroso controle de qualidade sobre os mesmos.

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A racionalização e melhoria dos serviços públicos

A racionalização e melhoria dos serviços públicos implica na obrigação do fornecedor de serviços públicos, seja diretamente pelo Poder Público, por seus permissionários ou concessio-nários, de oferecer serviços públicos adequados, regulares, contínuos, eficientes e mediante mo-dicidade de tarifas. Por outro lado, o consumidor tem direito à prestação e ao acesso dos serviços públicos de luz, telefonia, água, entre outros, adequados, seguros e eficazes. Nesse sentido se-guem os Art. 4, 6º, X e 22 do Código de Defesa do Consumidor.

Da coibição e da repressão de práticas abusivas e da concorrência desleal no mer-cado de consumo

O Art. 4º, inciso VI do Código de Defesa do Consumidor, determina a proibição de toda e qualquer prática abusiva, inclusive de concorrên-cia desleal ou utilização indevida de inventos e criações industriais de marcas, que possam cau-sar danos aos consumidores.

Desta forma, por exemplo, não pode o for-necedor utilizar-se de marca alheia famosa e co-nhecida no mercado de consumo para locuple-tar-se indevidamente à custa alheia, alavancando venda de produto ou serviço.

Das modificações do merca-do de consumo

Este princípio tem por objetivo estudar constantemente as mutações do mercado de con-sumo tendo em vista que é um mercado oscilante e dinâmico e por isso surgem produtos e serviços novos que nem sempre são tutelados pela legisla-ção em vigor. De forma exemplificativa, citamos o crescente comércio e prestação de serviços ele-trônicos os quais ainda carecem de lei específica que proteja o consumidor.

São objetivos da Política Nacional da Relação de Consumo:

Atendimento das necessidades dos •consumidores;

Respeito à dignidade, saúde e segu-•

O fornecedor de serviços públicos tem o dever de fornecer os serviços públicos de forma:

Adequada• Contínua• Eficiente• Cobrança de taxa módica.•

A concorrência no mercado, em geral, é salutar, mas deve ser realizada de forma leal, evitando práticas desleais e abusivas. Desta forma, evitam-se prejuízos ao concorrente e possíveis danos ao consumidor.


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rança dos consumidores;

Proteção dos interesses econômi-•cos dos consumidores;

Melhoria da qualidade de vida dos •consumidores;

Transparência e harmonia das rela-•ções de consumo.

Dos instrumentos para a execução da política nacional de relações de consumo

Após a análise dos princípios que norteiam a política nacional de consumo faz-se oportuno analisar os mecanismos instrumentais que o Po-der Público dispõe para atingir os objetivos asse-gurados pelos princípios.

Assistência jurídica e integral e gratuita aos consumidores necessitados

É assegurada a todos os consumidores, quando provada a condição de hipossuficiência econômica, a assistência jurídica integral, gratui-ta e o acesso efetivo ao Poder Judiciário. Assim, mesmo aqueles consumidores que careçam de recursos financeiros para arcar com as custas de um processo judicial podem contar com a gra-tuidade da justiça, seja para um simples esclare-cimento, seja para a propositura e acompanha-mento de um processo judicial até transitar em julgado.

A assistência jurídica gratuita é assegurada pelo Art. 5º, LXXIV da Constituição Federal de 1988 e pela Lei nº. 1.060, de 5 de fevereiro de 1950.

Promotorias e Assistências de defesa do consumidor

É prevista a criação de promotorias espe-cializadas na defesa do consumidor, assim como estimulada a criação de associações de defesa do consumidor, como instrumentos de que o Poder Público pode se valer para concretizar os objeti-vos arrolados no Art. 4º do Código de Defesa do Consumidor.

As promotorias de justiça estão vinculadas ao Ministério Público, e desta forma as promo-torias especializadas nas relações de consumo também têm atuação em juízo quando o objeto do litígio tratar de interesses difusos e coletivos. As promotorias especializadas também atuam na defesa dos direitos individuais do cidadão con-sumidor.

Delegacias especializadas Prevê o Art. 5º, III do Código de Defesa do

Consumidor a criação de delegacias de polícia especializadas para atender consumidores víti-mas de infrações penais decorrentes de relações de consumo.

Juizados Especiais Cíveis e Varas especializadas para conflitos de consumo

Na forma do Art. 5º, IV do Código de Defesa do Consumidor, admite-se a criação de juizados e varas especializados no processo e julgamento de ações que tenham por objeto litígios prove-nientes de relações de consumo.

Vejamos que o Estado tem a obrigação de criar meca-nismos instrumentais para atingir os objetivos assegu-rados pelos princípios que norteiam a política nacional

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São instrumentos com que o Poder Público pode contar para a execução da Política Nacional da Relação de Consumo:

Assistência jurídica gratuita•

Promotorias de Justiça de Defesa do •Consumidor

Delegacias de Polícia Especializada•

Juizados Especiais de Pequenas Causas •e Varas Especializadas

Associações de Defesa do Consumidor•

PÁGINA INTERATIVA

Pelas suas experiências e conhecimento, você entende que o Estado tem atuado de forma interventiva nas relações de consumo de forma a proteger o cidadão consumidor? De que forma?


GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Códi-go Brasileiro de Defesa do Consumidor. Rio de Janeiro: Forense, 1995.

Para uma melhor compreensão dos princí-pios de orientam a Política Nacional de Consu-mo, indicamos a obra de Ada Pellegrini Grinover, pois ela trata esses princípios de forma bastante precisa e clara.

REFERÊNCIASALMEIDA, João Batista de. Manual de Di-reito do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2006.

ARRUDA Alvim, THEREZA Alvim, EDUARDO Arruda Alvim e JAMES Marins. Código do Consumidor Co-mentado. São Paulo: RT, 2ª tiragem. GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econômica na Constituição de 1988. 3.ed. São Paulo: Malheiros Editores, 1997.

GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Códi-go Brasileiro de Defesa do Consumidor. Rio de Janeiro: Forense, 1995.

NERY JÚNIOR, Nelson e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. Rio de Janeiro:Forense, 1995.

WATANABE, Kazuo, Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. 2.ed.. Rio de Janei-ro: Forense, 1992.















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AUTO-AVALIAÇÃO Em relação à tutela do consumidor, 1. assinale a assertiva correta.

A responsabilidade dos profis- a. sionais liberais é objetiva.

Os contratos de crédito não são b. amparados no âmbito do Códi-go de Defesa do Consumidor.

As multas de mora não podem c. ser superiores a 2% do valor da prestação.

O consumidor não tem o direi- d. to de arrepender-se das com-pras feitas em seu domicílio.

2. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, é considerada cláusula contratual nula quando:

For assumida a responsabilida- a. de pelo fornecedor.

For transferida a responsabilida- b. de pelo fornecedor a terceiros.

For aceita a responsabilidade c. pelo fornecedor.

Não for transferida a responsabili- d. dade pelo fornecedor a terceiros.

3. Sobre defesa do consumidor, conside-re as assertivas abaixo.

I - O comerciante somente é responsável por danos ao consumidor decorrentes de fabricação quando o produto não contiver a identificação clara do seu fabricante.

II - As cláusulas abusivas em contratos de consumo são anuláveis.

III - O consumidor pode invocar a des-consideração da personalidade jurídica do fornecedor nos termos da Lei de De-fesa do Consumidor.

Qual ou quais são corretas?

a. Apenas I

b. Apenas III

c. Apenas II e III

d. I, II e III

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DoS DirEiToS BáSiCoS Do CoNSumiDor

O Código de Defesa do Consumidor é um instrumento de defesa e proteção para o consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor ar-rola os direitos básicos do consumidor no artigo 6° e incisos. Convém destacar que o artigo 6° dispõe de um rol mínimo de direitos assegurados ao consumidor e que devem ser observados nas relações jurídicas de consumo. Por seu turno, o art. 6º prevê os direitos básicos do consumidor, quais sejam:

“Art. 6º - São direitos básicos do consumi-dor:

a proteção da vida, saúde e segurança I. contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos;

a educação e divulgação sobre o II. consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

a informação adequada e clara sobre III. os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

a proteção contra a publicidade IV. enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento

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de produtos e serviços;

a modificação das cláusulas V. contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

a efetiva prevenção e reparação VI. de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

o acesso aos órgãos judiciários VII. e administrativos, com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

a facilitação da defesa de seus VIII. direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

vetado; IX.

a adequada e eficaz prestação dos X. serviços públicos em geral.”

Proteção da vida, saúde e segurança

Em relação à proteção à vida, à saúde e à segurança, resta cristalino que o fornecedor tem o dever de fornecer todas as informações sobre os riscos e manuseio de produtos ou serviços, considerados nocivos ou perigosos, colocados no mercado de consumo.

O fornecedor deve informar, de modo os-tensivo, por meio de publicidade, bulas, manuais de utilização, entre outros, todas as informações acerca do produto ou serviço nocivo ou perigo-so, a fim de evitar que o consumidor possa ser vítima de um dano.

Na área imobiliária, por exemplo, podemos apontar um exemplo prático. Imaginemos que numa intermediação imobiliária o vendedor e o corretor tenham conhecimento de que a constru-ção realizada sobre o terreno apresente um defei-to, é obrigação do fornecedor informar o consu-midor acerca desse defeito, sob pena de afrontar contra os direitos do comprador-consumidor.

Divulgação e informaçãoO consumidor tem, por força do inciso II do

art. 6° do CDC, o direito a informação e divul-gação sobre o consumo adequado de produtos ou serviços dispostos no mercado pelo fornecedor, independentemente do produto ou serviço ser considerado nocivo ou perigoso.

Proteção contra publicidade enganosa ou abusiva

O Art. 6º, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor, dispõe como um dos direitos bási-cos do consumidor a proteção contra a publici-dade abusiva ou enganosa, bem como métodos comerciais coercitivos ou desleais que possam ocasionar uma lesão ao consumidor de um pro-duto ou serviço.

É no Art. 51 do CDC que o legislador dis-põe acerca da proteção contratual do consumidor contra a publicidade enganosa, entre outras prá-ticas repudiadas pela legislação.

Revisão das cláusulas contratuais

O Código de Defesa do Consumidor assegu-ra a igualdade entre as partes contratantes, o que possibilita a modificação ou supressão de cláu-sulas contratuais que impliquem desequilíbrio entre as partes – fornecedor e consumidor.


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Por este princípio tem o consumidor o di-reito de pleitear em juízo a alteração ou mesmo a retirada de cláusula que importe em prestação desproporcional para o consumidor em relação ao fornecedor. Será injusta ou desproporcional a cláusula contratual que estabelecer prestação ou prestações desproporcionais e sem recipro-cidade para as partes contratantes, no caso em questão, prestações onerosas em demasia para o consumidor cumprir.

Bom ressaltar que o direito à revisão e mo-dificação de cláusulas também pode ser invo-cado pelo consumidor quando vir a ocorrer um fato superveniente em relação ao contrato, e que a ele implique reflexos. Logo, diante da possibi-lidade de revisão contratual, o contrato poderá ser adequado à nova realidade que norteia a re-lação jurídica de consumo.

É bom lembrar daqueles contratos que são pré-elaborados, portanto não escritos pelas par-tes contratantes. São os denominados contratos de adesão. Nesses tipos de contratos é possível encontrar as denominadas cláusulas leoninas, que são aquelas que impõem ganhos para uma das partes, em geral o fornecedor, e os riscos de prejuízos para a outra, no caso o consumidor. Nas relações de consumo as cláusulas leoninas são nulas. Isto significa que não será nulo o con-trato na sua íntegra, mas sim as cláusulas que trazem desproporção para as partes é que serão nulas.

Desta forma, todo e qualquer contrato, em especial aqueles que contemplam as relações de consumo, deve apresentar linguagem clara, objetiva e simples; letras em tamanho que pro-porcione fácil leitura; destaque para as cláusulas que limitem os direitos do consumidor. O con-sumidor, por sua vez, deve ler atentamente to-das as cláusulas do contrato e, caso identifique alguma cláusula com que não concorde, deverá propor a sua supressão ou alteração antes de as-sinar o contrato definitivo. Se o fornecedor não aceitar as modificações propostas pelo consu-midor, este poderá invocar o órgão de defesa do consumidor, que convocará o fornecedor para prestar esclarecimentos e possível acordo.

Prevenção e reparação de danos materiais e morais coletivos e individuais

O Código de Defesa do Consumidor prevê a possibilidade do consumidor receber proteção preventiva, de forma individual ou coletiva, dos órgãos administrativos ou judiciários, ainda que não ocorra um dano efetivo, bastando a simples possibilidade de isso vir a ocorrer.

O fornecedor tem o dever de observar e res-peitar as regras estabelecidas pelo CDC, e, nesse sentido, evitar colocar no mercado de consumo produtos ou serviços que sejam perigosos ou no-civos sem as devidas informações sobre a correta utilização, a fim de evitar danos materiais e/ou morais individuais ou coletivos para os consumi-dores.

Como exemplo, podemos citar o caso do consumidor que pode evitar o encaminhamento do seu nome, pelo fornecedor, para os bancos de restrição cadastral enquanto estiver sendo discu-tida a efetividade e liquidez da dívida. Cita-se, também, o caso de Associações de Defesa de Consumidores que podem impedir que seja feita a publicidade enganosa sobre a venda de produto que coloque em risco a vida, saúde ou segurança de futuros adquirentes.

Facilitação da defesa e de seus direitos

A lei processual, de forma geral, determi-na que aquele que alega o fato tem o dever de prová-lo, todavia, em algumas situações existe exceção a esta regra. É o caso da relação de con-sumo, onde cabe ao consumidor provar aquilo que alega, todavia, em certas situações admite-se a inversão desta regra. Em face da presumida vulnerabilidade do consumidor em relação ao fornecedor, o Código de Defesa do Consumidor


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admite a inversão do ônus da prova que poderá ser invocada pelo consumidor quando for mui-to difícil para este realizar a prova daquilo que alega. Certamente que impor ao consumidor, de forma irreversível, o dever de realizar uma prova de difícil acesso é a mesma coisa que negar a possibilidade de defesa.

Será o juiz que decidirá acerca da autori-zação da inversão do ônus da prova. Vale escla-recer que a inversão do ônus da prova permi-te que aquele que tem a obrigação de provar o seu direito, no caso o consumidor, inverte essa obrigação fazendo com que a outra parte, o for-necedor, tenha o ônus de provar o contrário do alegado.

O juiz, diante do caso concreto, deferirá a inversão do ônus da prova se estiverem presen-tes duas circunstâncias: a hipossuficiência do consumidor e a verossimilhança das alegações do consumidor. A hipossuficiência do consumi-dor verifica-se quando o consumidor é vulne-rável na relação de consumo, seja em termos técnicos, econômicos ou jurídicos. Vale dizer que é extremamente difícil ou mesmo impos-sível para o consumidor obter a prova. A ve-rossimilhança das alegações do consumidor diz respeito à provável procedência das alegações do consumidor, ou seja, todos os indícios in-duzem a que as alegações expostas pelo consu-midor aparentam ser a mais pura expressão da verdade fática.

Prestação adequada e eficaz dos serviços públicos

Em consonância com o inciso X do Art. 6º do CDC, o Art. 4º do mesmo diploma legal deter-mina que o fornecedor de serviços públicos, seja pelos seus permissionários ou concessionários, tem o dever de melhorar e racionalizar o forneci-mento dos serviços públicos a fim de que todos tenham acesso aos referidos serviços, seja de fornecimento de água, luz, telefonia, transporte,

entre outros. No mesmo sentido, apresenta-se o Art. 22 do CDC que determina ao Poder Público o dever de fornecer serviços adequados, eficien-tes e seguros, sendo que os serviços essenciais devem ser contínuos.

Na forma da Lei nº. 8.987/95, que dispõe sobre o regime de concessão e permissão dos serviços públicos, devemos referenciar o Art. 7º. que determina:

“Art. 7º. Sem prejuízo do disposto na Lei nº. 8.078, de 11 de setembro de 1990, são direitos e obrigações dos usuários:

receber serviço adequado;I.

receber do poder concedente e da II. concessionária informações para a defesa de interesses individuais ou coletivos;

obter e utilizar o serviço, com III. liberdade de escolha, observadas as normas do poder concedente;

levar ao conhecimento do Poder IV. Público e da concessionária as irregularidades de que tenham conhecimento, referentes ao serviço prestado;

comunicar às autoridades V. competentes os atos ilícitos praticados pela concessionária na prestação do serviço;

contribuir para a permanência das VI. boas condições dos bens públicos através dos quais lhes são prestados

os serviços.”

Desta forma, o fornecedor de serviços públicos que não cumpra com o estabelecido na lei deverá responder pelos prejuízos resultantes ao consumidor, além de arcar com as perdas e danos.


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Proteção da vida, saúde e segurança•

Divulgação e informação•

Proteção contra publicidade enga-•nosa ou abusiva

Revisão das cláusulas contratuais•

Prevenção e reparação de danos ma-•teriais e morais coletivos e individu-ais

Acesso aos órgãos administrativos e •judiciários

Facilitação da defesa e de seus direi-•tos, inclusive com a inversão do ônus da prova

Prestação adequada e eficaz dos ser-•viços públicos.

PÁGINA INTERATIVA Você entende que, atualmente, depois de

decorridos dezessete (17) anos da promulgação do Código de Defesa do Consumidor, os direitos básicos do consumidor estão sendo plenamente respeitados pelos fornecedores, ou ainda não?

O que leva você a refletir dessa maneira?


MORAES, Voltaire de Lima. Da Tutela do Consumidor. RS, Revista da Ajuris, v. 16, nº 47, págs. 25/27, nov. 1989.

Para uma melhor apreensão e análise sobre os direitos básicos do consumidor recomenda-mos a leitura do texto de Voltaire de Lima Mora-es, pois ele explicita os direitos de forma muito

didática.

REFERÊNCIASBENJAMIN, Antônio Herman V. O Direito do Consumidor. RS, Revista do Ministério Público do Rio Grande do Sul, nº 26, 1992. BESSA, Leonardo Roscoe. O Consumidor e seus Direitos ao Alcance de Todos. Brasília: Brasília Jurídica, 2006.

COELHO, Fábio Ulhoa. Comentários ao Có-digo de Proteção do Consumidor. São Pau-lo: Saraiva, 1991. Malheiros Editores, 1997. GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. MORAES, Voltaire de Lima. Da Tute-la do Consumidor. RS, Revista da Aju-ris, v. 16, nº 47, págs. 25/27, nov. 1989.







Pessoal! Vejam quais são os DIREITOS BÁSICOS DOS CONSUMIDORES:

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AUTO-AVALIAÇÃO 1. Quando a aquisição do produto ou

serviço ocorrer fora do estabeleci-mento comercial, o consumidor po-derá, a partir do recebimento, desis-tir do contrato no prazo de:

24 horas a.

48 horas b.

7 dias c.

5 dias d.

2. O excesso de tensão no restabeleci-mento do fornecimento de energia elétrica, após o blackout, causou da-nos a eletrodomésticos de consumi-dores. Nessa hipótese, sabendo-se que é normal haver excesso de ten-são após um blackout, a concessio-nária do serviço de distribuição de energia elétrica, empresa privada:

a. responde pelos danos, porque a concessionária de serviço tem responsabilidade civil;

b. não responde pelos danos, por-que não houve culpa da con-cessionária;

c. responde pelos danos, porque houve defeito na prestação de um serviço público de titula-ridade da concessionária;

d. Nenhuma da alternativas acima estão corretas.

3. A empresa J. L. Ltda. publicou um anúncio, em um jornal de grande circulação, contendo a oferta de as-pirador de pó, sem, contudo, indicar o número de unidades disponíveis. O preço do produto estava menor do que aquele anunciado por outras lojas. Diversos consumidores com-pareceram à loja para adquirirem os produtos, mas a empresa recusou a venda alegando que houve erro no anúncio de publicidade, além de não dispor do produto anunciado naque-le momento. Diante desta situação é correto afirmar que:

a. não é um caso para aplicação do Código de Defesa do Con-sumidor, pois não ocorreu a efetivação da venda;

b. para a resolução do caso deve-rá ser aplicado o disposto no art. 29 do Código de Defesa do Consumidor, pois os con-sumidores tratam-se de pesso-as expostas à publicidade e a práticas comerciais abusivas;

c. existe relação de consumo, por-que as vítimas da publicidade enganosa são consumidores na categoria by stander;

d. nesse caso não será possível que os consumidores ingres-sem com ação coletiva, mas tão somente de forma indivi-dual.

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DA QuALiDADE DE ProDuToS E SErViÇoS E DA PrEVENÇÃo E rEPArAÇÃo DE DANoS

O avanço das tecnologias trouxe inúmeras vantagens para a sociedade em geral, entretanto, aumentou os riscos de produtos e serviços para o consumidor e a responsabilidade para o fornecedor.

Neste capitulo vamos analisar quais as situações que impõem ao fornecedor a responsabilidade por colocar no mer-

cado de consumo produtos ou serviços com

vícios ou defeitos. Ainda, vamos analisar do que deriva a responsabilidade pelo fato do pro-duto e do serviço, a responsabilidade por vício do produto ou do serviço e os respectivos pra-

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zos assegurados para o consumidor pleitear os seus direitos. Vamos analisar, também, a hipó-tese de, invocando a desconsideração da per-sonalidade jurídica, obter a satisfação de inde-nização dos sócios da sociedade empresaria.

Da responsabilidade pelo fato do produto e do serviço

De significativa importância é o Art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, que trata da responsabilidade pelo fato do produto ou do ser-viço, consoante se depreende da leitura do art. 12, § 3º:

“Art. 12 O fabricante, o produtor, o cons-trutor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de proje-to, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamen-to de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utiliza-ção e riscos.

(....”)

O produto é defeituoso quando não §1.º oferece a segurança que dele legitima-mente se espera, levando-se em consi-deração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I – sua apresentação;

II – o uso e os riscos que razoavel-mente dele se esperam;

III – a época em que foi colocado em circulação.

O produto não é considerado defeituo-§2.º so pelo fato de outro de melhor quali-dade ter sido colocado no mercado.

O fabricante, o construtor, o produtor §3.º ou importador só não será responsabi-lizado quando provar:

I – que não colocou o produto no mercado;

II – que, embora haja colocado o pro-duto no mercado, o defeito inexiste;

III – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.”

O produto defeituoso é definido no parágra-fo 1º do Art. 12 do Código de Defesa do Con-sumidor, logo como parâmetros para classificar um produto defeituoso podemos listar: o defeito de criação ou origem, o defeito na produção, ou o defeito de informação que se apresenta para o consumidor.

Diante dessas considerações, quando uma construtora contratar com seus fornecedores, deve dispensar especial atenção à qualidade e segurança dos produtos fornecidos, e especial-mente a garantia dos produtos fornecidos, a fim de que a responsabilidade perante os consumido-res seja assumida diretamente pelos fabricantes e fornecedores, ou pelo menos a construtora, e isso deve constar do contrato celebrado, o direito de regresso da construtora, na hipótese de vir a ser condenada ao pagamento de indenização.

Da responsabilidade por vício do produto e do serviço

O Código de Defesa do Consumidor trata da responsabilidade por vícios do produto e do ser-viço nos Art. 18 a 25. Na dicção da lei consume-rista, vício é qualquer alteração das característi-cas de qualidade ou quantidade do produto ou do serviço que possam tornar o produto ou o serviço impróprio ou inadequado para a finalidade a que se destina; ou que lhe diminua o valor; ou ainda, que surja uma disparidade de informação entre a finalidade esperada e a utilização de fato.

Desta forma o fornecedor que coloca no

Pessoal! É muito importante que sejam verificados, testados e aferidos to-

dos os produtos ou os serviços an-tes que o fornecedor os coloque no mercado de consumo. Pois

o fornecedor responde perante o consumidor independentemente da

existência de culpa.

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mercado de consumo um produto com um vício, ficará obrigado a ressarcir o consumidor lesado pela aquisição do produto, além de ter que vir a responder por indenização por perdas e danos.

Lembrando que o fornecedor responde

independente de culpa perante o consumidor

Em relação ao vício do serviço, conforme Art. 20 do CDC, será viciado o serviço que se apresentar inadequado para o fim que dele se espera ou estiver em desconformidade com as normas técnicas específicas para referido servi-ço. Nesse caso, o consumidor poderá alternativa-mente requerer que o fornecedor: refaça o serviço sem custo adicional; restitua a quantia recebida de forma imediata; ou faça um abatimento do preço dos serviços proporcional ao vício, caso em que o consumidor ficará com os serviços até então prestados.

Decadência e Prescrição Inicialmente devemos esclarecer que o di-

reito deve ser exercido dentro de um prazo de-terminado sob pena da perda do direito a uma reparação ou do próprio direito. Essa perda de direito a uma reparação ou do próprio direito pelo decurso de um lapso temporal chamamos de decadência ou prescrição. A decadência e a prescrição têm fundamento na paz social e segu-rança jurídica das relações. Isso ocorre porque ao credor é assegurado o direito de cobrar o devedor inadimplente, observado o prazo de prescrição ou decadência estabelecida por lei. Assim, o cre-dor não deve ficar inerte ante o inadimplemen-to do devedor. Outrossim, o devedor não ficará

eternamente vinculado a uma prestação em prol do credor e dependente deste último.

É importante, ainda, destacar que não são todos os direitos que estão sujeitos à decadência ou à prescrição, e isso ocorre devido à incom-patibilidade desses direitos com os institutos da decadência e da prescrição. A esses direitos denominamos de direitos imprescritíveis. Como exemplo de direitos imprescritíveis temos o direi-to à vida e à liberdade.

A decadência e a prescrição são institutos diferentes e essa diferença consiste em:

Decadência: é a extinção do •direito pela inércia do titular do direito.

Prescrição: é a perda do direito •de ação a uma reparação pelo

titular do direito.O Código de Defesa do Consumidor trata da

decadência e da prescrição nos Art. 26 e 27 da seguinte forma:

Prazo decadencial: para •reclamar por vício do serviço ou do produto.

“Art. 26. O direito de reclamar pelos ví-cios aparentes ou de fácil constatação ca-duca em:

30 (trinta) dias, tratando-se de I. fornecimento de serviço e de produto não duráveis;

90 (noventa) dias, tratando-se II. de fornecimento de serviço e de

produto duráveis;”

Na responsabilidade objetiva não se procura a culpa do agente causador do dano.

Pessoal! Existe uma famosa frase em Direito que diz: “O Direito não socorre aos que dormem”. Isto quer

dizer que se o sujeito deixar o tempo passar sem procurar os seus direitos, o decurso do tempo se encarregará de extinguir o direito de ação à repara-

ção ou o próprio direito.

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Prazo prescricional: para •reclamar pelo fato do produto

ou do serviço.

“Art. 27. Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos cau-sados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, ini-ciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Desconsideração da personalidade jurídica

Inicialmente cabe esclarecer que pessoa jurídica é uma entidade abstrata, criada pela lei podendo se apresentar na forma de uma socieda-de. Uma sociedade nasce a partir da celebração de um contrato de sociedade entre duas ou mais pessoas que se obrigam a contribuir com bens ou serviços, para empreender uma atividade empre-sária e partilhar os resultados. Nesse sentido, é o Art. 981 do Código Civil que disciplina a so-ciedade.

“Art. 981. Celebram contrato de so-ciedade as pessoas que reciprocamen-te se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos re-sultados.”

Mas para que a sociedade adquira persona-lidade jurídica passando a ser responsável pelas obrigações contraídas perante terceiros é essen-cial que seja realizado o registro da sociedade perante o registro competente. Nesse sentido, o Art. 45 do Código Civil dispõe que:

A sociedade que tem os seus atos constituti-vos devidamente registrados no registro compe-tente, passa a ter personalidade jurídica distinta dos seus membros – sócios, e portanto, é sujei-to de direitos e deveres na ordem civil. Assim, quando o fornecedor for pessoa jurídica devida-mente registrada, por exemplo, na Junta Comer-cial, será então uma sociedade com personalida-de jurídica.

Conforme já tratamos anteriormente, o for-necedor poderá ser uma pessoa jurídica, e, assim, apresentar-se como uma sociedade que assume obrigações perante terceiros, inclusive com os consumidores. Desta forma, quando uma socie-dade lança, no mercado de consumo, um produto ou serviço, ou contrata com o consumidor uma obrigação, será a própria sociedade responsável pelas obrigações contraídas com o consumidor. E como regra geral, será o patrimônio da socie-dade, e não dos sócios, que responderá perante o consumidor quando houver prejuízos causados pela atividade desenvolvida. Exceção a essa re-gra é a possibilidade de o juiz desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade para alcan-çar os patrimônios dos sócios para fins de ressar-cir ou indenizar o consumidor que foi lesado por alguma prática irregular da sociedade na relação de consumo. Para que o juiz declare a desconsi-deração da personalidade jurídica da sociedade devem ser observados os limites do Art. 28 do Código de Defesa do Consumidor.

em detrimento do consumidor •houver abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito ou violação dos estatutos ou contrato social;

quando houver falência, estado •de insolvência, encerramento ou inatividade da pessoa jurídica provocados por má administração; e,

sempre que a personalidade •jurídica for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores.

O Código de Defesa do Consumidor foi a primeira lei nacional a prever a desconsidera-ção da personalidade jurídica no Brasil, hoje o Código Civil também dispõe no Art. 50 sobre a desconsideração da personalidade jurídica das pessoas jurídicas.


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PÁGINA INTERATIVAQual é o alcance e os reflexos da prescrição e da

decadência no sistema de proteção ao consumidor?


GUIMARÃES, Flávia Lefévre. Desconside-ração da personalidade jurídica no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Max Limonad, 1998.

Para um melhor aprofundamento acerca da responsabilidade dos fornecedores de produtos e

serviços, recomendamos a leitura da obra de Flá-via Lefévre Guimarães, que aborda a questão da desconsideração da personalidade jurídica.


BENJAMIN, Antônio Herman V. O Direito do Consumidor. RS, Revista do Ministério Público do Rio Grande do Sul, nº. 26, 1992. COELHO, Fábio Ulhoa. Comentários ao Código de Proteção do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 1991.

GUIMARÃES, Flávia Lefévre. Des-consideração da personalidade jurídi-ca no Código de Defesa do Consumi-dor. São Paulo: Max Limonad, 1998. GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econô-mica na Constituição de 1988. 3. ed.. São Paulo: Malheiros Editores, 1997. GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. São Pau-lo, Revista dos Tribunais, 2008.

MORAES, Voltaire de Lima. Da Tute-la do Consumidor. RS, Revista da Aju-ris, v. 16, nº. 47, págs. 25/27, nov. 1989. NERY JÚNIOR, Nelson e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. Rio de Janeiro:Forense, 1995.







Pessoal! Digamos que uma sociedade empresária fictícia do

tipo limitada (Imobiliária X-Alfhax Ltda.), que tenha por objeto social a

comercialização de imóveis, tenha sido constituída por dois

sócios (Paulo e Alber-to). Os sócios leva-ram o contrato social para ser registrado na Junta Comercial da respectiva sede

da sociedade. A partir do registro da imobi-liária na Junta Comer-

cial, a sociedade passa a ser uma pessoa jurídica com capa-

cidade para ser sujeito de direitos e deveres perante a sociedade. E os seus sócios, que poderão ser os seus adminis-tradores responderão de forma limitada pe-rante terceiros em relação à imobiliária e terceiros.Entretanto,seficarprovadoqueo(s) sócio(s) utilizaram da pessoa jurídica, por exemplo, para obter vantagens indivi-duais como pessoa(s) física(s), será possí-vel desconsiderar a sociedade e buscar os valores necessários para fins de ressarci-mento ou indenização, no patrimônio dos sócios. Certamente que isso, para ocorrer, deverá ser mediante o ajuizamento da ação judicial correspondente.









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AUTO-AVALIAÇÃONão sendo sanado o vício de qualida- 1. de no prazo:

a. fixado no certificado de garantia, pode o consumidor exigir, alterna-tivamente, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço;

b. máximo de trinta dias, pode o con-sumidor exigir a substituição do produto por outro da mesma espé-cie, em perfeitas condições de uso;

c. máximo de quinze dias, pode o con-sumidor requerer a substituição da quantia paga, monetariamente atu-alizada, ou o abatimento proporcio-nal do preço;

d. máximo de sessenta dias, o consu midor poderá solicitar o abatimento proporcional do preço.

No que se refere à contagem do pra- 2. zo decadencial para reclamar pelos vícios aparentes, é certo que inicia-se:

a. a partir da entrega efetiva do produto não durável e caduca em tinta dias;

b. da efetiva constatação pelo consumi-dor, seja do produto ou do serviço e caduca em quarenta e cinco dias;

c. do inicio da execução do servi-ço e caduca em quinze dias úteis; d. a partir da aquisição do produto ou serviço e caduca em noventa dias.

3. Em relação às sociedades comerciais e às práticas comerciais, e de acordo com o Código de Defesa do Consu-midor:

a. o juiz poderá desconsiderar a per-sonalidade jurídica da sociedade quando a mesma for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumi-dores;

b. a violação de estatuto ou contrato social, em detrimento do consumi-dor, não enseja a desconsideração da personalidade jurídica;

c. os atos de prepostos e representantes autônomos não implicam responsa-bilidade solidária do fornecedor;

d. a sociedade comercial responde sub-sidiariamente pelos atos de prepos-tos e representantes autônomos.

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Neste capitulo serão enfocadas as prá-ticas comerciais, tais como a oferta, a publicidade do produto ou serviço,

o que são consideradas práticas abusivas, a forma de cobrança de dívidas dos consumi-dores e a importância e funcionamento dos bancos de dados e cadastro de consumido-res.

Da ofertaA oferta, na forma do Art. 30 do Código

de Defesa do Consumidor trata-se de uma de-claração de vontade expressa pelo fornecedor no sentido de ofertar um produto ou serviço no mercado de consumo. A oferta constitui-se num pré-contrato entre fornecedor e consumi-dor. Assim, a oferta vincula e obriga o forne-cedor a cumprir com as disposições constantes da oferta, ao mesmo tempo em que proporciona ao consumidor o direito de exigir aquilo que foi ofertado.

Vale ressaltar que a oferta de produtos ou serviços oferecidos aos consumidores deve aten-der às seguintes informações:

DAS PráTiCAS ComErCiAiS

A oferta de produtos ou serviços realizada pelo fornecedor e dirigida ao consumidor deve pautar-se por parâmetros bem definidos.

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Da publicidadeAlém de disciplinar a oferta de produtos ou

serviços no mercado de consumo, o Código de Defesa do Consumidor preocupou-se com a pu-blicidade da oferta, ou seja, de que forma a oferta de um produto ou serviço deverá ser veiculada mediante a publicidade ao público consumidor.

A publicidade de um produto ou serviço deve ser elaborada de forma que o consumidor fácil e imediatamente a identifique como tal, ou seja, a publicidade não pode ser simulada ou dis-

farçada a fim de que o público consumidor não a identifique como publicidade de intenção pro-mocional de um produto ou serviço. É caso de publicidade veiculada com roupagem de reporta-gem jornalística, o que é proibido pela lei.

A publicidade não pode ser enganosa ou abusiva, na forma do Art. 37 do Código de Defe-sa do Consumidor. O parágrafo 1º do Art. 37 de-fine a publicidade enganosa como sendo aquela falsa ou capaz de induzir o consumidor em erro acerca da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem ou preço sobre o produto ou serviço anunciado.

O parágrafo 2º do Art. 37 define a publicida-de abusiva como aquela discriminatória de qual-quer natureza, capaz de incitar à violência, que explore o medo ou a superstição, que se aprovei-te da deficiência de julgamento da criança, des-respeite o meio ambiente ou que possa induzir o consumidor à prática de atos que possam preju-dicar a sua saúde ou segurança.

Vale lembrar que a responsabilidade do for-necedor, anunciante de uma oferta veiculada por meio de publicidade, é objetiva, ou seja, ainda que o anunciante não tenha a intenção de enga-nar e consequentemente prejudicar o consumi-dor, ele responderá independente de culpa pe-rante o consumidor. Assim, o consumidor lesado por uma publicidade abusiva ou enganosa terá o direito de requerer em juízo indenização por perdas e danos, mediante comprovação do pre-juízo, a ser paga pelo fornecedor. O consumidor há que provar o prejuízo que teve de suportar, todavia, o ônus da prova da veracidade da infor-mação publicitária cabe ao fornecedor. Desta forma, além de o fornecedor anunciante respon-der de forma objetiva perante o consumidor, terá o ônus de provar que o anúncio é verídico, não sendo admitida a inversão do ônus da prova para o consumidor.

idioma em português;•características e especificações do •produto ou serviço; qualidade e quantidade;•composição, componentes ou •ingredientes utilizados e suas quantidades; instruções de manuseio e utilização •do produto;riscos que eventualmente o produto •possa oferecer à saúde e à segurança; preço e condições de pagamento;• prazo de validade;• garantia do produto ou serviço e •reposição de peças enquanto estiver à venda; nome e endereço do fabricante e •fornecedor do produto ou serviço;

A publicidade de um produto ou ser-viço deve ser elabo-rada de forma que o consumidor fácil e imediatamente a identifique como

tal.

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Das práticas abusivas O Art. 39 do Código de Defesa do Consumidor arrola as práticas consideradas abusivas pelo fornecedor de produtos ou serviços. São elas pela ordem:

“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

condicionar o fornecimento de I. produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

recusar atendimento às demandas II. dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes;

enviar ou entregar ao consumidor, III. sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;

IV - prevalecer-se da fraqueza ou IV. ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços;

exigir do consumidor vantagem V. manifestamente excessiva;

executar serviços sem a prévia VI. elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes;

repassar informação depreciativa, VII. referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos;

colocar, no mercado de consumo, VIII.

qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

recusar a venda de bens ou a prestação IX. de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação regulados em leis especiais;

elevar sem justa causa o preço de X. produtos ou serviços.

dispositivo incluído pela XI. MPV nº 1.890-67, de 22.10.1999, transformado em inciso XIII, quando da conversão na Lei nº 9.870, de 23.11.1999;

deixar de estipular prazo para o XII. cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério (Incluído pela Lei nº 9.008, de 21.3.1995);

aplicar fórmula ou índice de reajuste XIII. diverso do legal ou contratualmente estabelecido (Incluído pela Lei nº 9.870, de 23.11.1999);

Parágrafo único. Os serviços pres-tados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor, na hipótese prevista no in-ciso III, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento.”

As práticas abusivas implicam a inserção de cláusulas abusivas no contrato de forneci-mento de produtos ou serviços para o consu-midor. Assim, o Art. 51 do Código de Defesa do Consumidor foi promissor ao enumerá-las considerando-as nulas de pleno direito, nas se-guintes hipóteses:

“Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas


http://www.planalto.gov.br/ccivil/MPV/Antigas/1890-67.htm#art9

http://www.planalto.gov.br/ccivil/MPV/Antigas/1890-67.htm#art9

http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L9870.htm#art39xiii

http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L9008.htm#art39xii

http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L9008.htm#art39xii



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ao fornecimento de produtos e serviços que:

impossibilitem, exonerem ou atenuem I. a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor – pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

subtraiam ao consumidor a opção de II. reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

transfiram responsabilidades a III. terceiros;

estabeleçam obrigações consideradas IV. iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

vetado;V.

estabeleçam inversão do ônus da VI. prova em prejuízo do consumidor;

determinem a utilização compulsória VII. de arbitragem;

imponham representante para VIII. concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

deixem ao fornecedor a opção de IX. concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

permitam ao fornecedor, direta ou X. indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

autorizem o fornecedor a cancelar XI. o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

obriguem o consumidor a ressarcir XII.

os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

autorizem o fornecedor a modificar XIII. unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

infrinjam ou possibilitem a violação XIV. de normas ambientais;

estejam em desacordo com o sistema XV. de proteção ao consumidor;

possibilitem a renúncia do direito XVI. de indenização por benfeitorias necessárias.

No enquadramento legal, são arroladas de-zesseis hipóteses de atitudes consideradas como cláusulas abusivas, todavia este rol não tem o condão de esgotar todas as possibilidade que po-dem se apresentar, ou seja, podem ser acrescen-tadas, além destas, outras hipóteses. Nessa estei-ra, a Secretaria de Direito Econômico editou a Portaria nº. 03, de 15.03.2001, órgão competente para anualmente editar hipóteses complementa-res de cláusulas abusivas, em face do Decreto nº. 2.181, de 21 de março de 1987, que tem por objeto a organização do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, através do qual foram estabelecidas dezesseis novas hipóteses de cláusula abusiva, das quais destacamos:

2 – estabeleça restrições ao direito do con-sumidor de questionar nas esferas admi-nistrativa e judicial possíveis lesões de-correntes de contrato por ele assinado;

3 – imponha a perda de parte significativa das prestações já quitadas em situações de venda a crédito, em caso de desistên-cia por justa causa ou impossibilidade de cumprimento da obrigação pelo con-sumidor;

4 – estabeleça cumulação de multa rescisó-ria e perda do valor das arras;

5 – estipule a utilização expressa, ou não, de juros capitalizados nos contratos civis;


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7 – autorize o envio do nome do consumidor e/ou seus garantes a cadastros de consu-midores (SPC, SERASA, etc), enquanto houver discussão em juízo relativa à re-lação de consumo;

14 – estabeleça, no contrato de venda e com-pra de imóvel, a incidência de juros an-tes da entrega das chaves;

15 – preveja, no contrato de promessa de venda e compra de imóvel, que o adqui-rente autorize ao incorporador alienan-te constituir hipoteca do terreno e de suas acessões (unidades construídas) para garantir dívida da empresa incor-poradora, realizada para financiamento de obras.

Vale referir que sobre o item 14 da Portaria nº. 03, de 15.03.2001, o Superior Tribunal de Jus-tiça, em decisão prolatada em outubro de 2002, manifestou-se nos seguintes termos:

Contrato de compra e venda de imóvel. Pa-gamento parcelado. Juros legais da data da assinatura do contrato.

Não é abusiva a cláusula do contrato de 1. compra e venda de imóvel que conside-ra acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como con-dição para o pagamento parcelado.

Recurso especial não conhecido. 2.

Da cobrança de dívidasÉ certo que todo devedor inadimplente deva

ser cobrado, pois é um direito o credor receber a prestação que lhe é devida. Entretanto, o cre-dor não pode utilizar de meios constrangedores ou vexatórios para cobrar o que é devido pelo inadimplente. Nesse sentido, o Art. 42 do Códi-go de Defesa do Consumidor dispõe que o de-vedor não poderá ser exposto ao ridículo e nem poderá ser submetido a qualquer tipo de cons-trangimento ou ameaça quando da cobrança de uma dívida.

Assim, as velhas práticas de, por exemplo, divulgar a lista de devedores inadimplentes ao

público são proibidas pelo CDC. Inclusive, o consumidor que se sentir lesado com uma prática vexatória ou constrangedora por parte do credor, ainda que devedor inadimplente, pode pleitear indenização por moral mediante ajuizamento da ação correspondente.

Ao credor é assegurado o direito de cobrar o que lhe é devido, assim tem direito de utilizar dos meios legais de avisos e correspondências ende-reçadas ao consumidor inadimplente, desde que não possuam conteúdo ofensivo, e isso não gera direito à indenização para o devedor. O que não pode ocorrer é a utilização do direito de cobrar do credor com abusividade em face da vulnera-bilidade e hipossuficiência do devedor inadim-plente.

Nesse sentido é de destacar o Art. 52 e seus parágrafos 1º e 2º, que estipula quais as infor-mações essenciais que o fornecedor deve dar ao consumidor quando o negócio jurídico envolver concessão de crédito.

“Art. 52 – No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

preço do produto ou serviço em I. moeda corrente nacional;

montante dos juros de mora e da taxa II. efetiva anual de juros;

acréscimos legalmente previstos;III.

número e periodicidade das IV. prestações;

soma total a pagar, com e sem V. financiamento.

§ 1º - As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigação no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.

§ 2º - É assegurada ao consumidor a liqui-dação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.


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Dos bancos de dados e cadastro de consumidores

É normal que ao realizar um negócio ju-rídico, seja uma promessa de venda e compra de um imóvel, a contratação de um serviço de refor-ma de um apartamento ou abertura de conta ban-cária, as partes contratantes preencham fichas de cadastro com os seus dados pessoais. Esses documentos contêm informações sobre o cliente – consumidor -, e constituem importante meca-nismo de controle para o fornecedor de produtos ou serviços. Essas informações são cadastradas e podem ser encaminhadas aos bancos de restri-ções cadastrais quando o consumidor não cum-prir com as prestações a que está obrigado no contrato, fazendo com que outros fornecedores possam proteger-se de clientes inadimplentes.

Desta forma, a criação e utilização de cadas-tro de clientes – consumidores - não é uma práti-ca ilícita e nem vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Muito pelo contrário, o Código de Defesa do Consumidor prevê o banco de dados e o cadastro de consumidores nos Art. 43 e 44. Todavia, todo consumidor tem direito ao acesso e retificação de dados que estejam incorretos e a exclusão de seu cadastro quando conste em ban-co de restrições cadastrais por período superior a cinco (5) anos, tenha adimplido a sua prestação ou esteja discutindo judicialmente um débito.

O SPC e o SERASA são exemplos de bancos de restrição ao crédito.

PÁGINA INTERATIVANa forma do Código de Defesa do Consu-

midor, o ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação veiculada cabe a quem as patrocina. Nesse sentido, o legislador quer se referir ao fornecedor ou ao seu contrata-do (empresa de publicidade)? Quem responderá perante o consumidor?


PASQUALOTTO, Adalberto. Os Efeitos Obrigacionais da Publicidade no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: RT, 1997.

Para uma melhor compreensão sobre as prá-ticas comercias recomendamos a leitura da obra de Adalberto Pasqualotto, que trata de forma muito interessante as conseqüências jurídicas da publicidade em relação ao fornecedor.

O devedor não poderá ser exposto ao ridículo e nem poderá ser submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça quando da cobrança de uma dí-vida.

Enquanto estiver sendo discuti-da a relação de consumo, o nome do devedor-consumidor não poderá ser apontado em bancos de restrições ca-dastrais, tipo SPC ou SERASA.

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COELHO, Fábio Ulhoa. Comentários ao Código de Proteção do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 1991.

GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. MORAES, Voltaire de Lima. Da Tutela do Consumidor. RS, Revista da Ajuris, v. 16, nº 47, págs. 25/27, nov. 1989.








AUTO-AVALIAÇÃO É vedado ao fornecedor de produtos 1. e serviços:

condicionar o fornecimento de produto, a. sem justa causa, a limites quantitativos;

condicionar o fornecimento de serviço, b. sem justa causa, a limites qualitativos;

enviar ou entregar ao consumidor, c.

mediante solicitação prévia, produ-to ou fornecer qualquer serviço;

deixar de estipular prazo para o d. cumprimento de sua obrigação dei-xando a fixação de seu termo inicial a critério exclusivo do consumidor.

O consumidor cobrado em quantia 2. indevida tem direito:

a receber em restituição o valor que a. pagou em excesso, acrescido da multa de 20% (vinte por cento), ju-ros legais e correção monetária;

ao dobro do que pagou em excesso, b. a titulo de repetição de indébito;

a restituição simples do valor que c. pagou em excesso, acrescida de ju-ros legais e correção monetária;

a receber, a titulo de restituição, d. o valor que pagou em excesso, e como indenização, a quantia cor-respondente a duas vezes o valor da restituição.

Com relação à publicidade nos termos 3. do Código de Defesa do Consumidor:

é vedada a publicidade enganosa e a. abusiva, sendo que por publicida-de enganosa e abusiva entende-se a mesma situação;

a publicidade não vincula o fornecedor b. de produtos diante do consumidor;

publicidade enganosa é aquela que c. pode induzir o consumidor em erro;

publicidade abusiva é aquela que d. impede o consumidor de exigir o cumprimento forçado da obrigação do fornecedor.

Gabarito

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Nesta parte serão apre-sentados os principais contratos relacionados

com as atividades do setor imo-biliário, para que as normas do direito consumerista que a eles se refiram tenham a devida aná-lise e enquadramento. Também, o gestor imobiliário poderá iden-tificar a incidência ou não do Có-digo e Defesa do Consumidor nos diversos contratos imobiliários.

Estimado futuro Gestor Imobiliário! A sua profissão é muito importante no mercado imo-• biliário e, para que você desempenhe as suas ativida-des profissionais de forma correta e seja reconhecido profissionalmente, é fundamental que você observe a legislação que dispõe e regulamenta não somente a sua atividade, mas também os negócios imobiliários. Assim você será um profissional diferenciado!

Conhecer as leis é uma tarefa importante não apenas • para o profissional do Direito, mas também para todos os cidadãos.

Se você tiver conhecimento das leis, certamente, seus • negócios terão mais chances de serem exitosos.

Estimado futuro Gestor Imobiliário! A sua profissão é muito importante no mercado imo•biliário e, para que você desempenhe as suas atividades profissionais de forma correta e seja reconhecido profissionalmente, é fundamental que você observe a legislação que dispõe e regulamenta não somente a sua atividade, mas também os negócios imobiliários. Assim você será um profissional diferenciado!

Conhecer as leis é uma tarefa importante não apenas •para o profissional do Direito, mas também para todos os cidadãos.

Se você tiver conhecimento das leis, certamente, seus •negócios terão mais chances de serem exitosos.

o CÓDiGo DE DEfESA Do CoNSumiDor E oS CoNTrAToS imoBiLiárioS

Os contratos do setor imobiliário são regidos por leis específicas, mas isso não impede a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando a relação for de consumo.

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Contrato de compra e venda e Contrato de Promessa de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é destinado a disciplinar a relação entre o vendedor e o com-prador, sendo que o vendedor se obriga a trans-ferir a propriedade de determinada coisa, móvel ou imóvel, e o comprador, a pagar-lhe o preço em dinheiro. Trata-se de um contrato que se efetiva na mesma ocasião em que constitui a obrigação. Por sua vez, o contrato de promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato prelimi-nar que é utilizado nas hipóteses em que não é possível efetivar as prestações das partes no mo-mento em que nasce a obrigação. Desta forma, pelo contrato de promessa de compra e venda, as partes ou uma delas se comprometem a cumprir prestações pré-determinadas e a efetivar o negó-cio principal.

O contrato de compra e venda e o contrato de promessa de compra e venda são regidos, em regra, pelo Código Civil, e o contrato de promes-sa de compra e venda ainda tem a incidência da Lei n º. 6.766/79 com as alterações que lhe são posteriores, que disciplina promessa de compra e venda de terrenos em loteamentos urbanos.

Os contratos de compra e venda e o contra-to de promessa de compra e venda importam na transmissão e futura transmissão, respectivamen-te, de uma coisa imóvel, que implicará a transfe-rência de titularidade da propriedade do imóvel. Assim, o transmitente é o fornecedor, caso o consumidor seja o destinatário final do imóvel. E o imóvel caracteriza-se como um produto.

O Código de Defesa do Consumidor tem incidência nas relações contratuais de consumo derivadas de contratos de compra e venda ou de promessa de compra e venda quando o comprador for o destinatário final do imóvel – produto.

Contrato de intermediação imobiliária

Pelo contrato de intermediação ou correta-gem, o corretor executa a mediação entre pesso-as a fim de realizar um negócio jurídico e, uma vez obtido o resultado previsto no contrato de mediação, o corretor terá direito a receber a re-muneração ajustada entre o corretor e o cliente contratante.

O profissional corretor estará habilitado a desempenhar a profissão mediante a posse do tí-tulo de técnico em transações imobiliárias, e a lei que rege esse profissional é a Lei nº. 6.530, de 12 de maio de 1978. Para que o corretor tenha maior garantia na intermediação imobiliária, é impor-tante que ele contrate por escrito com o cliente, pois será por meio do contrato escrito que o cor-retor poderá provar a sua relação jurídica com o cliente-contratante.

Oportuno destacar que trabalhar sem o con-trato de intermediação imobiliária é ilegal, na forma expressa do inciso VI do Art. 16 da Lei nº. 6.530/78, Art. 1º da Resolução nº. 5 do COFECI, de 09 de setembro de 1978 e inciso IX do Art. 4º da Resolução nº 326 do COFECI, de 25 de junho de 1992. Entretanto, caso não tenha sido reali-zado o contrato escrito, o corretor, ainda assim, poderá provar a sua relação jurídica com o con-tratante, todavia, ele estará criando um trabalho a mais para si, que é provar a existência da relação jurídica. A remuneração devida ao corretor, caso não tenha sido previamente ajustada, será deter-minada pelo juízo conforme os costumes locais, nesse sentido, poderá não ser proporcional aos serviços realizados pelo corretor.

É o Código Civil que disciplina o contrato de corretagem nos Art. 722 a 729.

Assim, aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor os contratos de corre-tagem, tendo em vista que o corretor desenvolve atividade econômica com profissionalismo, logo preenche os requisitos elencados no Art. 3º do CDC, configurando-se na condição de fornece-dor de serviços.

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Contrato de incorporação imobiliária

Nos termos da lei que dispõe sobre o con-domínio e as incorporações imobiliárias – Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 -, a ativi-dade de incorporação consiste no compromisso de venda de frações ideais, de um determinado terreno, correspondentes a unidades autônomas integrantes de edificações em regime condomi-nial, sendo que o empreendimento imobiliário deverá estar previsto para construção futura ou estar em construção. Portanto, não há que se co-gitar sobre incorporação imobiliária para obras já concluídas.

O incorporador é responsável pela efetiva entrega das unidades futuras perante os promis-sários compradores nas condições anunciadas e dentro do prazo estipulado. Desta forma, o incorporador, que pode ser pessoa física ou ju-rídica, submete-se à lei nº. 8.078/90, tendo em vista que o incorporador faz a oferta de venda de frações ideais do terreno que corresponderão a unidades futuras no empreendimento. A oferta deve ocorrer por meio de publicidade verdadeira e não abusiva de forma que o consumidor tenha condições de realizar o negócio jurídico com transparência absoluta.

Há que se considerar também a incidência das normas consumeristas quando o contrato se apresenta sob a forma de formulário padrão, ou seja, sem a possibilidade do consumidor ade-quar o contrato aos seus interesses ou no míni-mo discutir as cláusulas contratuais. Nesse caso, aplica-se a regra do Art. 46 do Código de Defesa do Consumidor. O incorporador, na condição de

fornecedor, responde perante o consumidor pe-los vícios do produto, sejam aparentes ou ocul-tos, que possam surgir após a tradição do imóvel para o consumidor.

Caso ocorra a rescisão do contrato entre o incorporador e o consumidor, o CDC admite como direito do consumidor ter restituídas as parcelas pagas, permitindo o desconto referente às despesas de administração do contrato reali-zadas pelo incorporador. Nos casos de incorpo-ração por administração, o adquirente também é ressarcido na forma do Art. 53 do CDC.

Ainda é de destacar a Lei nº. 10.931, de 2 de gosto de 2004, que, entre outras providências, cria o patrimônio de afetação. Pelo patrimônio de afetação o empreendimento imobiliário, terreno e suas acessões, ficam apartados do patrimônio do incorporador. Assim, o empreendimento imo-biliário não responderá por obrigações do incor-porador, mas somente por obrigações oriundas da incorporação, além disso, se o incorporador falir, o empreendimento não integrará a massa falida, podendo ser continuada a sua execução pelos compradores, promissários-compradores consumidores.

Contrato de empreitadaPelo contrato de empreitada, o empreiteiro

obriga-se a fazer, direta ou indiretamente por meio de sub-empreitero, uma obra, mediante remuneração a ser paga pelo dono da obra ou contratante. A empreitada, que pode ser realiza-

Contrato de

O Código de Defe-sa do Consumidor tem incidência nas relações contra-tuais de interme-diação imobiliária, pois o corretor exerce atividade econômica com profissionalismo na forma do Art. 3º do CDC.

O Código de Defesa do Consumidor tem incidência nas relações contratuais de incorporação imobiliária, pois o incorporador é responsável pela efetiva entrega das uni-dades futuras perante os promissários compradores nas condições anunciadas e dentro do prazo estipulado.

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da por pessoa física ou jurídica, poderá ser de material e/ou de mão-de-obra. Se o empreiteiro fornecer apenas o trabalho, a empreitada será denominada de lavor. Se o empreiteiro fornecer, além do trabalho, o material, a empreitada será denominada de empreitada mista ou global.

O contrato de empreitada, seja a de lavor ou a empreitada mista ou global, regula-se pelos Art. 610 a 626 do Código Civil – Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Não obstante a isso, na relação de empreitada incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Contrato de locação predial urbana

A princípio, sobre a relação de locação de imóveis não incidem as regras do Código de De-fesa do Consumidor, pois, além de ter lei espe-cífica – Lei n º. 8.245/90 -, a relação de locação não é considerada uma relação de consumo, por faltar-lhe as características inerentes da relação de consumo.

Pelo contrato de locação, o locador se obri-ga a ceder ao locatário, por tempo determinado ou indeterminado, o uso e fruição de coisa não fungível, mediante certa retribuição, o pagamen-to do aluguel. Ao final da locação o locatário tem o dever de restituir a coisa para o locador. Desta forma, o que é transmitido na relação de locação é o direito pessoal de utilização e fruição da coi-sa, de acordo com o convencionado no contrato, e não a coisa material. Vista a relação locatícia, por esse ângulo, o locador não é fornecedor e inexiste produto ou serviço.

Todavia, não dá para afirmar de maneira ab-soluta que o contrato de locação, apesar de ter lei própria, não possa apresentar característica de uma relação de consumo, e a partir dessa consta-tação ter a incidência das regras consumeristas. Até porque o Código de Defesa do Consumidor é uma norma de ordem pública e de interesse so-cial que pode ser aplicada às relações particula-res, ainda que essas relações derivem de negócios jurídicos com leis específicas.

Assim, a lei de locações e o Código de De-fesa do Consumidor coexistindo normativamente podem ser aplicados nos contratos de locação. A lei de locações será aplicada, por óbvio, ao con-trato de locação por dispor de normas que regem a relação locatícia; por outro lado, o Código de Defesa do Consumidor poderá ser aplicado nas relações de consumo oriundas do contrato de lo-cação.

Nesse sentido, quando um contrato de loca-ção for administrado por uma sociedade empre-sária do ramo imobiliário, que, corriqueiramente, utiliza contrato padrão para a realização da loca-ção, haverá a incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor.

O Código de Defesa do Consumi-dor tem incidência nas relações

contratuais de empreitada, pois o empreiteiro exerce

atividade econômica com profissionalis-

mo na forma do Art. 3º do CDC, portanto é consi-

derado fornecedor de serviços.

O Código de Defesa do Consumidor, a princípio, não se aplica nas relações de locação de imóveis porque existe normaespecíficaquedisciplinaarela-ção locatícia – Lei nº. 8.245/91 -, além do que a relação locatícia não se en-quadra na caracterização de relação de consumo.

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PÁGINA INTERATIVAO Código de Defesa do Consumidor pode

ser aplicado em todos os tipos de contratos da área imobiliária?


MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. São Pau-lo: Revista dos Tribunais, 2008.

Para um maior aprofundamento sobre a incidên-cia do Código de Defesa do Consumidor, recomen-damos a leitura da obra de Cláudia Lima Marques, pois ela aborda de forma muito didática a relação contratual e o Código de Defesa do Consumidor.


BENJAMIN, Antônio Herman V. O Direito do Consumidor. RS, Revista do Ministério Público do Rio Grande do Sul, nº 26, 1992.



CARVALHO, Jorge Alberto Quadros de. Có-digo de Defesa do Consumidor e Legislação Complementar. São Paulo: Saraiva, 2005.


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Imobiliária: à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: RT, 2007.

GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econô-mica na Constituição de 1988. 3. ed., São Paulo: Malheiros Editores, 1997. GRINOVER, Ada Pellegrini e outros. Código Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro: Forense, 1995. MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. São Pau-lo: Revista dos Tribunais, 2008.


NEGREIROS, Teresa. Teoria do Contrato: no-vos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2002.

NERY JÚNIOR, Nelson e outros. Có-digo Brasileiro de Defesa do Consu-midor. Rio de Janeiro:Forense, 1995. NUNES, Rizzato. Curso de Direito do Con-sumidor. São Paulo: Saraiva, 2008.


VASCONCELOS, Fernando Antônio de. Res-ponsabilidade do Profissional Liberal nas Re-lações de Consumo. Paraná: Juruá, 2007.

WATANABE, Kazuo, Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. 2. ed.. Rio de Janei-ro: Forense, 1992.















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AUTO-AVALIAÇÃO Ao aplicar o Código de Defesa do 1. Consumidor num contrato de co-mercialização imobiliária, será cor-reto afirmar que:

as cláusulas contratuais serão inter- a. pretadas de maneira mais favorável ao consumidor;

se o imóvel está em construção e b. houver a rescisão do contrato de comercialização do imóvel, haverá a necessidade de se aguardar a fi-nalização da construção do empre-endimento para haver a devolução da parte cabível ao comprador em vista da rescisão do contrato;

ainda que o comprador tenha toma- c. do posse do imóvel e usufruído dele por determinado tempo, em caso de rescisão contratual o comprador tem direito a receber de volta todo o va-lor pago pelo preço, sem descontar o equivalente à fruição do imóvel;

em qualquer hipótese de rescisão d. contratual por parte do comprador este sempre terá direito de ter restitu-ído o valor total pago ao vendedor.

Num contrato de compra e venda de 2. imóvel, as partes esqueceram de fa-zer constar no contrato o valor a ser pago ao corretor que intermediou o negócio jurídico. Nessa situação po-demos afirmar que:

o profissional corretor não terá di- a. reito de reclamar o valor da interme-diação pelo trabalho desenvolvido;

o corretor poderá ajuizar ação judi- b. cial, sendo que o valor do seu tra-balho será objeto de arbitramento pelo juiz;

não é necessário fazer constar no c. contrato de compra e venda o valor referente ao trabalho do corretor;

esta não é uma situação em que se d. aplica o Código de Defesa do Con-sumidor.

Será nulo o negócio jurídico de com- 3. pra e venda quando deixar o preço do imóvel ao arbítrio exclusivo de uma das partes?

Sim, já que a bilateralidade na for- a. mação é pressuposto de qualquer contrato e o direito não admite a presença de condições protestati-vas puras.

Não, já que a bilateralidade na for- b. mação é pressuposto de qualquer contrato e o direito não admite a presença de condições protestati-vas puras.

Sim, já que a bilateralidade na for- c. mação é pressuposto de qualquer contrato e o direito admite a pre-sença de condições protestativas puras.

Não, já que a bilateralidade na for- d. mação é pressuposto de qualquer contrato e o direito sempre admite a presença de condições protestati-vas puras.

Gabarito 1 – a2 – b3 – a


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CoNSiDErAÇÕES fiNAiS

O principal objetivo deste material é o de oferecer aos alunos uma base teórica-prática e sistematizada sobre o direito do consumidor e a legislação do Código de Defesa do Consumidor, tão importantes para a formação do gestor imo-biliário.

O objetivo fundamental da disciplina de Negócios Imobiliários e o Código de Defesa do Consumidor no contexto do curso de Tecnologia em Negócios Imobiliários é o desenvolvimento do raciocínio e análise crítica e reflexiva do alu-no, agregando informações específicas de forma conjunta aos demais conhecimentos adquiridos

ao longo do curso, visando à formação do profis-sional gestor imobiliário dentro de um contexto social, político, econômico mutante.

Desta forma, o conteúdo apresentado neste material consiste em teoria de base desenvolvida na etapa de Operações Imobiliárias e Contratos, bem como os estudos de casos, exercícios e tex-tos complementares a serem trabalhados no de-correr do curso.

Espera-se que esta publicação contribua no processo de ensino/aprendizagem dos futuros profissionais gestores de negócios imobiliários deste País.


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Imagem 02 - http://www.sxc.hu/browse.phtml?f=download&id=885745, acessado em 16 de junho de 2008.


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GLoSSário A

Ação cível - é toda aquela em que se pleiteia em juízo direito de natureza civil.

Ação criminal ou penal - procedimento ju-dicial que visa à aplicação da lei penal ao agente ou agentes de ato ou omissão, nela definidos como crime ou contravenção. Pode ser de natureza pública ou privada.

Adimplir – é o mesmo que cumprir, tem o sentido de pagamento de uma prestação constante de uma obrigação jurídica.

Assistência Judiciária Gratuita – é o ser-viço prestado às pessoas desprovidas de re-cursos para custear o processo. Gozam des-se benefício os necessitados nacionais ou estrangeiros residentes no país que precisam recorrer à justiça penal, civil, militar ou do trabalho. Considera-se necessitado, para os fins legais, todo aquele cuja situação eco-nômica não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou de sua famí-lia. Interesse - É a relação do indivíduo com o bem que vai satisfazer sua necessidade.

CCartório ou vara judicial - é o local onde são praticados os atos judiciais relativos ao processamento e procedimento dos feitos ci-vis e criminais.

Cartório extrajudicial - é o local onde são praticados os atos extrajudiciais, como por exemplo escrituras, testamentos públicos, registros imobiliários de pessoas físicas etc. da jurisdição.

FFungível - significa substituível.

Fruição - é a possibilidade de retirar os fru-tos ou rendimentos civis ou industriais de uma coisa.

IIlícito – constitui-se numa proibição legal.

Interesses coletivos ou difusos - são aque-les que ultrapassam a individualidade do ser humano, constituindo-se verdadeiros inte-resses de grupos. De uma coletividade, isto é, sem uni titular individualizado.

Interesse individual particular ou priva-do – é o interesse que não ultrapassa a esfera de cada pessoa.

Interesse público - interesse geral. Tudo que diz respeito ao bem comum. É de toda a sociedade.

JJuiz - é a pessoa constituída de autoridade pública para administrar a justiça.

Juiz de direito - é o magistrado, isto é, o juiz togado; aquele que integra a magistratu-ra por haver ingressado na respectiva carrei-ra segundo os preceitos da lei, constitucio-nal e ordinária, por atender aos respectivos requisitos de habilitação, proferindo as de-cisões nas demandas nos respectivos graus de jurisdição.

Juizados Especiais Cíveis e Criminais - órgãos da Justiça ordinária instituídos pela Lei ri’ 9.099, de 26/9/1995, de criação obri-gatória pela União, no Distrito Federal e nos


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Territórios, e pelos Estados, no âmbito da sua jurisdição, para conciliação, processo, julgamento e execução, nas causas de sua competência.

Juizo coletivo ou colegiado – é todo aquele em que a função judicante é exercida con-juntamente por três ou mais membros.

LLitígio - sinônimo de lide, processo, pleito judicial. Conflito de interesses suscitado em juizo.

MMinistério Público - instituição permanen-te, essencial à função jurisdicional do Esta-do, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurí-dica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis.

TTradição - significa entrega.

Transitar em julgado - o mesmo que passar em julgado, ou seja, esgotar-se o prazo para a interposição de qualquer recurso da deci-são judicial.

VVara - cada uma das divisões de jurisdição de uma comarca, confiada a um juiz de di-reito. Ex. Vara Cível, Criminal, da Fazenda Pública.

Vedado – é o mesmo que proibido.


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