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NBR-16.280SISTEMA DE GESTÃO DEREFORMAS
GUIA COMPLETO PARAARQUITETOS E ENGENHEIROS
VOLUME 1 - 1ª EDIÇÃO
construtivaaprimoramento profissional
NBR-16.280SISTEMA DE GESTÃO DEREFORMAS
GUIA COMPLETO PARAARQUITETOS E ENGENHEIROS
ARQ. CLEVERSON SOUSA
VOLUME 1 - 1ª EDIÇÃO
construtivaaprimoramento profissional
APRESENTAÇÃO
Olá!
Obrigado por fazer o download do nosso novo
E-book!
Este material foi preparado com todo o cuidado
e ap u ro t é c n i c o p a ra o r i e n t a r vo c ê ,
profissional da área de construção civil, com
relação aos requisitos da Norma Brasileira
NBR-16.280 - Reformas em Edificações -
Sistema de Gestão de Reformas.
Nas próximas páginas apresentaremos todos
os conceitos e requisitos para aplicação dessa
norma tão importante nos seus próximos
projetos, de forma que você possa oferecer
aos seus clientes um produto diferenciado e de
alta qualidade. Todo o conteúdo foi produzido e
revisado por nossa equipe técnica, composta
por profissionais altamente especializados e
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que você precisa.
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NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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"despejam" no mercado de trabalho cerca de
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Engenharia Civil e Arquitetura (dados do CREA
e do CAU-BR). Em um mercado cada dia mais
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técnico como do econômico, torna-se
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NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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SUMÁRIO
Apresentação
Quem somos nós
1. O que é a NBR-16.280?
2. Como essa norma afeta as edificações?
3. O que mudou para quem quer reformar?
4. O que é o Plano de reforma?
5. Qual é o profissional que elabora o Plano de Reforma?
6. Que informações devem constar no Plano de Reforma?
7. Qualquer obra precisa ter Plano de Reforma?
8. De quem são as responsabilidades durante a reforma?
9. Como profissional, o que me obriga a aplicar a norma?
10. Quais os riscos de não seguir a norma técnica?
11. Quais as etapas para a gestão completa da reforma?
12. Como posso saber mais sobre a NBR-16.280?
NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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O QUE É A NBR-16.280?
A NBR-16.280 – Reformas em
Edificações: Sistema de Gestão de
Reformas é uma Norma Brasileira,
publicada pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT), que define a
forma como devem transcorrer as
intervenções nas edificações que
estejam passando por processos de
reforma. A primeira publicação dessa
norma foi em março de 2014, tendo
passado por uma revisão em agosto de
2015, que é a que se encontra em vigor.
A publicação dessa norma técnica
veio em resposta a uma série de eventos
ligados a intervenções desastrosas
realizadas em edificações, cujo caso de
maior repercussão foi a ruína do Edifício
Liberdade, no Centro do Rio de Janeiro, em
25 de janeiro de 2012.
Até essa época pouco se havia
discutido sobre as responsabilidades e
implicações das reformas em edificações,
de maneira geral.
Apesar de haver se tratado de um
acidente sem vítimas fatais, o ocorrido
serviu para que a sociedade questionasse
a atuação dos profissionais envolvidos
nesse tipo de atividades e sua capacitação
para intervir em sistemas complexos sem
colocar em risco seus ocupantes e os de
seu entorno.
Imagens do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro,após o desabamento ocorrido em 2012.
Imagens do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro,após o desabamento ocorrido em 2012.
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NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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COMO ESSA NORMA AFETA AS EDIFICAÇÕES?
Em linhas gerais, a NBR-16.280
estabelece requisitos e ferramentas
para controle de todos os processos
envolvidos nas reformas: desde o
planejamento até a execução dos
serviços. A partir da aplicação dessa
n o r m a , p re t e n d e - s e at i n g i r o s
seguintes objetivos:
- Prevenir a perda de desempenho dos
sistemas construtivos;
- Estimular o planejamento e as
análises técnicas das implicações da
reforma sobre a edificação;
- Evitar a alteração das características
originais da edificação ou de suas
funções;
- Garantir a segurança da edificação e
seus usuários;
- Prover um registro documental
detalhado das alterações realizadas
ao longo dos anos;
- Garantir a supervisão técnica dos
processos e das obras.
Dessa forma, a NBR-16.280
torna-se uma importante ferramenta
n a p r e v e n ç ã o d e d a n o s e
manifestações patológicas que
causam prejuízos aos proprietários e
colocam em risco os usuários das
edificações em reformas.
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05NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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A estrutura da NBR-16.280 se apóia sobre três pilares essenciais, relacionados ao
planejamento, controle e registros de obra, visando garantir a segurança e o domínio das
informações.
Se bem realizada, a gestão da reforma não apenas garantirá a segurança dos usuários e da vizinhança da edificação a ser reformada.
Ao longo do tempo, os registros gerados consistirão em um histórico completo de
todas as intervenções realizadas ao longo da vida de cada edifício, tornando-se
importantes no planejamento de atividades de manutenção e recuperação dos sistemas
construtivos, prolongando sua utilização.
3 PILARES DA NBR-16.280
PLANEJAMENTO
Envolve a definição dos ser-viços que serão executadose seu impacto sobre o edifí-cio que será reformado, bemcomo as medidas paraevitá-los ou minimizá-los.
REGISTROS
CONTROLE
Acompanhamento das obraspor profissional habilitado,que estará preparado para orientar as equipes e intervirquando necessário, de formaa preservar a integridade daedificação.
Arquivamento detalhado dasinformações, de forma apermitir referências futurasno caso de outras reformas oumesmo na ocorrência de umsinistro, oriundo ou não dareforma realizada.
O QUE MUDOU PARA QUEM QUER REFORMAR?
A aplicação do sistema de gestão
de reformas, conforme estabelecida
pela NBR-16.280, é baseada no
cumprimento de diretrizes básicas
orientadas para a manutenção da
s eg u ra n ç a d a e d i f i c a ç ã o e d a
i n t e g r i d a d e d e s e u s s i s t e m a s
construtivos.
D e a c o r d o c o m a n o r m a ,
qualquer obra de reforma só poderá
ser iniciada com autorização prévia do
responsável legal pelo condomínio,
que deverá ter avaliado previamente
as intervenções pretendidas e seus
impactos sobre a edificação.
O projeto arquitetônico deve
respeitar as limitações do sistema
construtivo implantado. Isso reflete na
possibi l idade de se real izarem
d e m o l i ç õ e s o u a c r é s c i m o s ,
alterações de pontos elétricos e
hidrossanitários, entre outras. Um
prédio que seja construído com
alvenaria estrutural, por exemplo, não
pode ter suas paredes demolidas ou
r a s g a d a s p a r a p a s s a g e m d e
eletrodutos e tubulações.
Para isso o responsável pelo
projeto deve conhecer de antemão as
condições e o estado de conservação
da edificação que será reformada, de
forma a prever os impactos de suas
intervenções e evitar ou minimizar
eventuais danos.
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06NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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Como forma de garantir a segurança dos demais usuários da edificação e permitir a avaliação do projeto pelo síndico, os responsáveis técnicos
devem fornecer um documento explicando detalhadamente todas as
intervenções pretendidas, seus impactos e a forma de mitiga-los.
Esse documento chama-se “Plano de Reforma”.
O QUE É O PLANO DE REFORMA?
O P l a n o d e Re fo r m a é u m
documento que apresenta todas as
informações relativas às intervenções
q u e s e p r e t e n d e r e a l i z a r n a
edificação. Nesse documento devem
c o n s t a r t o d a s a s a l t e r a ç õ e s
pretendidas, seus impactos sobre os
sistemas da edificação e o que será
feito para minimizar o risco de
eventuais danos à edificação em
função da reforma. Todo Plano de
R e f o r m a d e v e s e r e n t r e g u e
acompanhado de uma ART ou RRT,
assinada pelo responsável técnico
pela obra/projeto.
Depois de finalizado, o Plano de
Reforma deve ser submetido ao
síndico, que é o responsável legal pela
edificação.
O síndico deverá avaliar o
documento apresentado e verificar se
as alterações pretendidas podem
colocar em risco a segurança da
edificação e seus ocupantes. Caso
seja verificada alguma situação que
envolva riscos, o síndico pode vetar a
realização da obra até que os mesmos
sejam apurados e mitigados em
projeto. No caso de o síndico não
possuir conhecimento técnico para tal
avaliação, ele pode contratar um
prof issional especializado para
conduzi-la e tratar com o autor do
projeto e os responsáveis pela obra.
Durante a reforma o síndico, ou
um representante capacitado, deve
estar sempre acompanhando as
obras, buscando verificar se as
intervenções estão de acordo com o
previsto em projeto e explicitado no
Plano de Reforma. No caso de serem
identificados quaisquer desvios, o
síndico deve interromper a obra e
solicitar uma atualização do plano,
com a constatação de que não há
nenhum risco para a edificação. Só
então as obras podem ser retomadas.
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07NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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QUAL É O PROFISSIONAL QUEELABORA O PLANO DE REFORMA?
De acordo com a NBR-16.280, os
P l a n o s d e Re fo r m a d eve m s e r
elaborados por um arquiteto ou por um
engenheiro civil, que assumirão a
responsabil idade técnica pelas
soluções e análises nele contidas.
O plano de reforma não precisa
ser necessariamente elaborado pelo
autor do projeto de reforma. Em casos,
por exemplo, de projetos elaborados
por decoradores ou designers, os
mesmos podem solicitar a assessoria
técnica de um dos profissionais
citados acima, que orientará quanto à
forma correta de se realizarem as
obras
O autor do Plano de Reforma,
seja ele ou não o autor do projeto,
ficará responsável por acompanhar a
execução das obras e garantir o
cumprimento das condições definidas
por ele. Esse profissional também
ficará responsável por conduzir a
interface de autorização das obras
junto ao responsável legal pelo
condomínio, além de prestar contas
sobre o andamento das mesmas.
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08NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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Planos de reforma podem ser elaborados por arquitetos ou engenheiros civis
QUE INFORMAÇÕES DEVEMCONSTAR NO PLANO DE REFORMA?
O Plano de Reforma deve ser elaborado de forma atender os requisitos da NBR-
16.280 e garantir a integridade da edificação e a segurança dos usuários durante e
após as obras. Por esse motivo, deve contemplar todas as informações técnicas
necessárias para a correta orientação das equipes de execução. De maneira geral o
Plano de Reforma deve abordar os seguintes temas:
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09NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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Análise Preliminar
A partir de uma vistoria preliminar são conferidas as condições atuais da edificação e a presença de eventuais anomalias que possam influenciar na reforma pretendida.
Projeto
Cronograma
Descarte de Resíduos
Ruídos e Vibrações Responsabilidade Técnica
Identificação das Equipes
Armazenamento
Análises Técnicas
Devem ser apresentadas de forma clara as mudanças pretendidas e seus impactos sobre a edificação, incluindo o resultado final, por meio de desenhos e memoriais técnicos.
Toda obra deve ter um início e um fim, e o síndico deve estar ciente sobre isso, até mesmo para se posicionar perante o restante do condomínio, quando solicitado.
Todo o entulho deve ser descartado corretamente, de acordo com a legislação ambiental. O Plano de Reforma deve prever o destino a ser dado a todos os resíduos.
Atividades com alto potencial de incômodo devem estar identificadas e programadas para acontecerem nos horários que gerem o menor transtorno para os demais usuários.
O projeto, a obra e o Plano de Reforma devem ser acompanhados de RRT ou ART, identificando os profissionais responsáveis pelas intervenções a serem realizadas.
Por segurança, toda a equipe de obra deve estar discriminada e devidamente identificada no Plano de Reforma, incluindo função, nome e meio de contato.
Os materiais de construção devem ter seu armazenamento previsto devidamente ao longo da obra, evitando sobrecargas estruturais ou interferências nas áreas comuns.
Devem ser previstos e apresentados de forma clara todos os impactos das modificações pretendidas sobre a integridade dos sistemas construtivos da edificação.
Escopo da Reforma
Listagem ordenada de todos os serviços que serão realizados durante as obras, tais como demolições, alterações de pontos elétricos, forros, entre outros.
QUALQUER OBRAPRECISA TER PLANO DE REFORMA?
Nem sempre! A NBR-16.280
estabelece que apenas as obras que
gerem impactos sobre os sistemas
construtivos da edificação, com
alteração de suas características
originais ou que envolvam mudança de
uso, devem possuir plano de reforma.
Existe uma diferença básica entre
reforma e manutenção da edificação.
Reforma: “Alteração nas condições da
edificação existente, com ou sem
m u d a n ç a d e f u n ç ã o , v i s a n d o
recuperar, melhorar ou ampliar suas
condições de habitabilidade, uso ou
segurança”. (ABNT, 2014).
Manutenção: “Conjunto de atividades
a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da
e d i f i c a ç ã o e d e s u a s p a r t e s
constituintes”. (ABNT, 2012).
A NBR-16.280 só é aplicável nos
casos em que se tratar de reforma.
N a d ú v i d a , o p ro f i s s i o n a l
responsável deve se perguntar se a
alteração pretendida trará algum
impacto, temporário ou permanente,
s o b r e o s d e m a i s s i s t e m a s
construtivos da edificação. Se a
resposta for positiva, seguramente se
t rat a r á d e u m c a s o e m q u e é
necessário apresentar o plano.
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OBRAS QUE PRECISAM DE PLANO DE REFORMA
Substituição de revestimentos
Serviços de demolição ou construção
Fechamento de varandas
Substituição ou instalação de bancadas
Instalação de forro / iluminação
Instalação de ar-condicionado
Alteração de pontos elétricos e hidráulicos
Construção de telhados/coberturas
Outros
OBRAS QUE NÃO PRECISAM DE PLANO DE REFORMA
Pintura externa ou interna
Limpeza de fachadas
Jardinagem / paisagismo
Lavagem ou polimento de pisos
Manutenção de elevadores
Vistorias do sistema de SPDA/Elétrica
Instalação de CFTV (sem demolição)
Impermeabilização
Outros
DE QUEM SÃO AS RESPONSABILIDADESDURANTE A REFORMA?8
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É o profissional que elaborou o projeto e irá acompanhar as intervenções na edificação. Esse profissional deve estar
ciente de sua responsabilidade e trabalhar de forma
consciente e segura, de forma a evitar transtornos durante e após a realização das obras.
Dentre suas responsabilidades podemos citar:
- Orientar o cliente quanto à elaboração do Plano de
Reforma;
- Avaliar as condições da edificação a ser reformada
antes da reforma;
- Elaborar e apresentar o Plano de Reforma ao síndico;
- Desenvolver o projeto em conformidade com as normas
vigentes;
- Acompanhar a execução das obras;
- Documentar quaisquer desvios da obra com relação
ao projeto original;
- Elaborar o termo de encerramento da reforma para
arquivamento.
Esse é o dono da unidade ou das unidades a serem
reformadas, solicitante do projeto e da autorização junto ao condomínio. A ele é cabido:
- Contratar profissionais capacitados para a reforma;
- Solicitar o Plano de Reforma e encaminhá-lo ao síndico;
- Cuidar para que a reforma seja realizada conforme o
planejado.
O síndico é a pessoa física que responde civil e judicialmente
por todas as situações que possam acontecer no
condomínio, além de ser responsável pela manutenção
e gestão financeira do condomínio. Cabe a ele:
- Informar aos condôminos sobre as regras para reformas
em unidades;
- Receber e analisar os Planos de Reforma;
- Acompanhar as obras e verificar o cumprimento do
planejado;
- Adotar medidas de segurança caso sejam identificados
riscos;
- Vistoriar e receber a obra concluída;
- Solicitar a atualização do Manual da Edificação;
- Organizar e arquivar toda a documentação da obra.
SÍNDICO RESPONSÁVEL TÉCNICO PROPRIETÁRIO
COMO PROFISSIONAL, O QUEME OBRIGA A APLICAR A NORMA?9
12NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
Copyright 2018 - Construtiva Aprimoramento Profissional - Todos os direitos reservados | É proibida a reprodução ou divulgação, total ou parcial, sem autorização.
A s n o r m a s t é c n i c a s s ã o
documentos produzidos por órgãos
oficiais e com credibilidade perante a
sociedade, que estabelecem regras,
d i r e t r i z e s o u c a r a c t e r í s t i c a s
referentes a um material, produto,
processo ou serviço. No Brasil, o
órgão que desenvolve e regulamenta
esses documentos é a Associação
Brasi leira de Normas Técnicas
(ABNT).
Uma norma, por si só, não tem
caráter obrigatório, pois trata-se de
um instrumento civil, baseado em
convenções técnicas e conjuntos de
boas práticas que se sugerem ser
seguidas para se obter um nível
mínimo de qualidade desejável.
Contudo, o Código de Defesa do
Consumidor (Lei 8078/90) estabelece
que:
“Art. 39. É vedado ao fornecedor
de produtos ou serviços, dentre outras
práticas abusivas: (...) VIII - colocar, no
mercado de consumo, qualquer
produto ou serviço em desacordo com
as normas expedidas pelos órgãos
oficiais competentes ou, se normas
específ icas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas
T é c n i c a s o u o u t r a e n t i d a d e
credenciada pelo Conselho Nacional
de Metrologia, Normal ização e
Qualidade Industrial (Conmetro)”
(BRASIL, 1990).
Dessa forma, indiretamente
torna-se obrigatória a adoção das
normas técnicas em todos os casos
em que elas existam, sob pena de se
i n f r i n g i r a e s s e p a r â m e t ro d a
legislação federal. Por isso, diz-se que
no Brasil as normas técnicas não são
leis, mas têm força de lei, ou seja, têm
sua obrigatoriedade decretada por um
instrumento legal. Por esse motivo, os
profissionais que não preveem o
desenvolvimento do Plano de Reforma
e o cumprimento dos requisitos da
NBR-16.280 em seus projetos estão
descumprindo um parâmetro legal.
QUAIS OS RISCOS DENÃO SEGUIR A NORMA TÉCNICA?10
13NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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Além do descumprimento ao
Código de Defesa do Consumidor,
a realização de reformas em
edificações sem responsável
técnico e sem as análises previstas
pela NBR-16.280 expõem os
envolvidos a grandes riscos, que
afetam a segurança dos usuários e
a integridade da edificação.
Intervenções que não levem
em conta as características e
estado de conservação dos
sistemas construtivos podem dar
origem a diversas manifestações
patológicas, tais como fissuras,
infiltrações, perda do desempenho
acúst ico, entre outras. Tais
anomalias depreciam o valor dos
imóveis e prejudicam o conforto e
bem-estar dos usuários. Em casos
mais graves, como no exemplo do
Edifício Liberdade, que ruiu no Rio
de Janeiro, os envolvidos podem
responder civil e criminalmente
por seus atos.
A correta implantação e
acompanhamento do Sistema de
Gestão de Reformas, da forma
como indicada na NBR-16.280,
contribui para o prolongamento da
vida útil da edificação, com a
preservação de seu desempenho,
garantindo a segurança e o
conforto dos usuários.
Desabamento de varanda de edifício em Fortaleza/CE. Laudo pericial indicou que
reforma sem planejamento onerou a estrutura e levou à ruptura da laje de piso, que era em
balanço. Acidente aconteceu em 02 de Março de 2015 e vitimou dois operários que
trabalhavam na obra. Situação poderia ter sido evitada com análise minuciosa das
condições prévias do prédio antes da reforma.
QUAIS AS ETAPAS PARAGESTÃO COMPLETA DA REFORMA?11
14NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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PROJETO/PLANEJAMENTO
BriefingVistoria Inicial
Definição do partidoDefinição das intervenções
Aprovação pelo cliente
Análises TécnicasDefinição do escopo
CronogramaGestão de insumosGestão de resíduos
Definição das equipes
Análise do Plano de ReformaAvaliação dos impactosControle das alterações
Acompanhamento TécnicoControle das alterações
Registro dos desvios de projetoAnálise de riscos
Conferência dos serviçosRegistro fotográfico
Termo de Encerramento
Arquivamento do ProjetoArquivamento do Plano
Gestão das informações
PLANO DE REFORMA
EXECUÇÃODA OBRA
VISTORIAFINAL
ARQUIVAMENTO
LIBERAÇÃO PELOSÍNDICO
DESE
NV
OLVA IMM ER NO TF OE R DA
COMO POSSO SABER MAISSOBRE A NBR-16.280?12
15NBR-16.280 - GUIA COMPLETO PARA ARQUITETOS E ENGENHEIROS
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engenheiros um treinamento
completo em NBR-16.280, voltado
p a ra o d e s e nvo l v i m e n t o d e
projetos, planos de reforma e
implantação das ferramentas de
gestão definidas pela norma nos
condomínios!
O curso tem duração de 20
horas/aula e abordará aspectos
técnicos, teóricos e práticos,
referentes às reformas e seus
impactos sobre as edificações,
bem como as formas de preveni-
los ou minimizá-los.
São abordados temas como
Patologias das Construções,
vistorias, acompanhamento de
obras, técnicas construtivas, entre
vários outros!
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- Público alvo: Arquitetos e Engenheiros
- Professor: Arq. Cleverson Sousa
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O que você vai aprender:
Capacitar os profissionais da área da construção civil para atuarem nas reformas de edificações de forma assertiva, com segurança e autonomia.
- Elaborar e gerenciar planos de reforma;
- Analisar e aprovar planos de reforma;
- Projetar e executar reformas com segurança;
- Análise e mitigação de riscos nas construções;
- Patologias das Construções;
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