Alienao Fiduciria,Incorporao Imobiliriae Mercado de Capitais

Estudos e Pareceres

1949.12-2ALI-INCO

Melhim Namem ChalhubMembro efetivo do Instituto dos Advogados Brasileiros.

Advogado no Rio de Janeiro

Alienao Fiduciria,Incorporao Imobiliriae Mercado de Capitais

Estudos e Pareceres

Cesso fiduciria de crditos Patrimnio de afetao Cdigo de Defesa do Consumidor Alienao fiduciria de commodities Securitizao de crditos imobilirios Cdula de Crdito Imobilirio Locao de imvel objeto de alienao fiduciria

RENOVAR Rio de Janeiro

2012

1949.12-2ALI-INCO

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Chalhub, Melhim NamemC184a Alienao fiduciria, incorporao imobiliria e mercado de capitais

- estudos e pareceres / Melhim Nemem Chalhub. Rio de Janeiro:Renovar, 2012.

577p. ; 23cm.

ISBN 978-85-7147-835-0

1. Alienao fiduciria. I. Ttulo.

CDD 343.810922

SOBRE O AUTOR

Melhim Namem Chalhub

Advogado, consultor e parecerista em Direito Privado. Membro doInstituto dos Advogados Brasileiros.

Especialista em Direito Privado pela Faculdade de Direito da Univer-sidade Federal Fluminense, ttulo conquistado com a monografia Ne-gcio Fiducirio, que deu origem legislao sobre a alienao fiduci-ria de bens imveis em garantia, o regime fiducirio na securitizaode crditos imobilirios e a cesso fiduciria de crditos oriundos dacomercializao de imveis.

Autor do anteprojeto de lei do sistema de garantias fiducirias institu-do pela Lei n 9.514/1997 e do anteprojeto sobre a constituio depatrimnios de afetao dos acervos das incorporaes imobilirias,regulamentada pelos arts. 31A a 31F da Lei n 4.591/1964, com aredao dada pelo art. 53 da Lei n 10.931/2004.

Autor das obras Negcio fiducirio, Da incorporao Imobiliria, Pro-priedade imobiliria: funo social e outros aspectos, Trust Perspec-tivas do direito contemporneo na transmisso da propriedade paraadministrao de investimentos e garantia (Editora Renovar), Direi-tos reais (Editora Forense), Novo Direito Imobilirio e Registral (Edi-tora Quartier Latin), entre outras.

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Prefcio

No incio dos anos 1990 o Brasil enfrentava grave crise habitacio-nal, tendo em vista a debacle do Sistema Financeiro da Habitao, queculminou com a extino do seu rgo central, o Banco Nacional daHabitao, em 1986.

Diante desse grave problema, a sociedade se mobilizou em buscade novos mecanismos capazes de viabilizar a produo imobiliria e oacesso da populao a moradias adequadas. No Congresso Nacional,realizaram-se duas Comisses Parlamentares Mistas de Inqurito vi-sando identificar as causas da crise e buscar solues.

Como parlamentar, preocupava-me sobremaneira tal situao,consciente no s da crescente demanda por moradias nos centrosurbanos, como, tambm, em razo da importncia social e econmicada produo imobiliria, atividade capaz de gerar e distribuir riquezas,em larga escala e em todos os nveis da sociedade.

A produo e a comercializao de imveis, como se sabe, depen-de de financiamentos de muito longo prazo, no menos do que 15, 20anos, e a manuteno de um sistema estvel e permanente de finan-ciamento da produo e venda de imveis depende, fundamentalmen-te, da segurana jurdica que assegure o fluxo normal dos contratos,possibilitando a contnua reaplicao de recursos em novos financia-mentos.

Uma das causas da crise era a deficincia das garantias imobiliriastradicionais, notadamente a hipoteca.

Era necessrio, portanto, reformular o sistema de garantias ouinstituir um novo sistema, que, possibilitando rpida recomposiodas situaes de desequilbrio dos contratos, encoraje os investidoresa redirecionar suas aplicaes para o setor da construo civil.

Por essa ocasio, por intermdio do nosso amigo comum, o saudo-so Ministro Arnaldo Prieto, tomei conhecimento dos estudos que o

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advogado Melhim Chalhub desenvolvia no Curso de Especializaoem Direito Privado da Faculdade de Direito da Universidade FederalFluminense. Propunha esse advogado a sistematizao dos negciosfiducirios no Direito brasileiro, contemplando um anteprojeto de leiinstituindo novas garantias reais do Direito brasileiro, entre as quais aalienao fiduciria de imvel.

Interessei-me por esses estudos e, consciente de que essas novasgarantias poderiam contribuir decisivamente para a revitalizao dosetor da produo e comercializao imobiliria, solicitei, ainda atra-vs do saudoso Ministro Arnaldo Prieto, um anteprojeto de lei espec-fico de regulamentao da alienao fiduciria para garantia dos finan-ciamentos imobilirios, que, depois de discutido com meu assessor, oadvogado Ernesto Albuquerque, converti em Projeto de Lei e apresen-tei na Cmara dos Deputados como substitutivo ao meu Projeto deLei n 1.665/1996.

Pouco mais de um ano depois que apresentei meu Projeto de Lei,a ideia sensibilizou o Poder Executivo, tendo o Presidente FernandoHenrique Cardoso encaminhado ao Congresso Nacional no dia 11 dejunho de 1997, sob a forma do Projeto de Lei n 3242/1997, queadotou a alienao fiduciria no bojo do programa de modernizaodas instituies e do direito brasileiro.

Em razo do pioneirismo do Projeto que eu havia apresentadoanteriormente, fui escolhido relator do Projeto do Executivo.

Distribudo inicialmente s Comisses legislativas de Economia,Indstria e Comrcio, Finanas e Tributao e Constituio, Justia eRedao, o Projeto recebeu prontamente 39 emendas e diversos pedi-dos de audincias nas referidas comisses da Cmara dos Deputados,assim se desenhando uma tramitao prolongada e sujeita aos percal-os procedimentais do processo legislativo no Congresso Nacional,que, regra geral, inviabilizam a apresentao de projetos de lei.

Sucede que, em 25 de junho de 1997, o Presidente da CmaraFederal e hoje vice-presidente da Repblica, o eminente jurista Mi-chel Temer, constitua uma Comisso Especial destinada a apreciar eproferir parecer sobre a proposio sob nossa relatoria.

Reduzido, por essa forma, o caminho a ser percorrido, o Projetode Lei veio a ser colocado em pauta na sesso ordinria do Plenrio daCmara dos Deputados de 20 de agosto de 1997, na qual conseguimosaprovar a redao final, transformada na Lei n 9.514, sancionada em20 de novembro de 1997, a qual, alm de dispor sobre o Sistema deFinanciamento Imobilirio, instituiu a alienao fiduciria de coisa

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imvel e a cesso fiduciria de crdito e regulamentou a securitizaode crditos imobilirios.

No posso deixar de registrar que ao longo de toda a tramitao doProjeto e da sua votao em Plenrio contei com a valiosa assessoriatcnica do autor do anteprojeto, o Dr. Melhim Chalhub, acompanha-do dos advogados Ernesto Albuquerque, meu assessor parlamentar, eCarlos Eduardo Duarte Fleury, assessor jurdico da Associao Brasi-leira das Empresas de Crdito Imobilirio e Poupana (ABECIP).

Agora, decorridos 15 anos de vigncia da lei, constata-se o extraordi-nrio efeito prtico do contrato de alienao fiduciria de bens imveis.

Para se avaliar o efeito das novas garantias basta comparar o nme-ro de financiamentos imobilirios em 1997, quando ainda no existiaa alienao fiduciria, e em 2011, quando o mercado opera a plenovapor com essa garantia: dados levantados pela ABECIP do conta deque foram financiadas 35 mil habitaes em 1997 contra 1 milho noano de 2011.

Muito justificadamente, como fruto desse trabalho, o Dr. MelhimChalhub foi agraciado com a Medalha do Mrito Habitacional, conde-corao concedida queles que realizaram trabalhos relevantes volta-dos para a soluo do problema financiamento imobilirio no Brasil,patrocinada pela ABECIP. Tive a honra de lhe entregar a Comenda,em solenidade realizada em So Paulo em 2009.

Ao tomar conhecimento das questes abordadas nos pareceresque compem este livro, reforo minha convico quanto ao extraor-dinrio alcance social e econmico da lei oriunda do Projeto de Lei doqual tive a honra de ser relator no Congresso Nacional. Ao prefaciaresta obra, sinto-me recompensado e tambm homenageado, porqueambos colhemos os frutos do seu anteprojeto sobre as garantias fidu-cirias reproduzido no Projeto de Lei que apresentei no CongressoNacional em 1996.

A expanso do mercado imobilirio ao longo dos ltimos anos aprova definitiva de que nossa iniciativa frutificou, produzindo benfi-cos efeitos para toda a sociedade.

Recife, 20 de julho de 2012.

Deputado Jos Chaves(Relator do Projeto de Lei n 3.242/1997,

convertido na Lei n 9.514/1997)

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Apresentao

Esta obra rene pareceres emitidos nos ltimos dez anos a respeitodas principais inovaes no campo dos direitos reais imobilirios, ocor-ridas a partir da dcada de 1990, e seu trfego no mercado de capitais.

Selecionei para publicao trabalhos relativos a alienao fiduci-ria em garantia, cdula de crdito imobilirio, securitizao de crdi-tos imobilirios, afetao patrimonial nos negcios de incorporaoimobiliria e operaes correlatas no mercado de capitais, entre outrasquestes relevantes suscitadas pelos consulentes.

Com efeito, o novo sistema de garantias reais do direito brasileiro,baseado na atribuio da fiduciria do direito de propriedade e suasrelaes com o mercado de capitais, aliado a concepes igualmenteinovadoras introduzidas pelo Cdigo Civil, tm reclamado a aprecia-o dos fundamentos doutrinrios sobre os quais foram concebidasessas novas normas e seus efeitos prticos, quando da estruturao dosnegcios ou vista de conflitos de interesses da resultantes.

No conjunto dos artigos e pareceres sobre essas matrias identifi-quei alguns trabalhos que, dado o carter inovador dessa legislao e oextraordinrio alcance econmico e social da sua aplicao, merecemser partilhados com profissionais do direito, estudiosos e estudantes,sobretudo tendo em vista os instigantes aspectos controvertidos queessas novas figuras podem suscitar.

imperioso registrar que as questes suscitadas foram objeto dereflexo conjunta com os colegas que formularam as consultas e comoutros colegas. Destaco meus colegas de Escritrio, Daniella AraujoRosa e Pedro Papi, alm de outros estudiosos do direito aplicvel aosnegcios imobilirios e ao mercado de capitais, entre eles Jos AntnioCetraro, Mrcio Calil de Assumpo e Maria Lcia Cetraro, alm daacadmica Dalva Silva de Sousa.

Niteri, julho de 2012.

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Sumrio

Parte I

ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA

1. Alienao fiduciria de bens imveis. Aspectos da formao, execuoe extino do contrato. Natureza jurdica dos direitos do credorfiducirio e do devedor fiduciante. A Lei n 9.514/1997 e o Cdigo deProteo e Defesa do Consumidor. Efeitos em relao recuperaode empresa e falncia do devedor fiduciante. .......................................... 3

2. Locao de imvel objeto de alienao fiduciria em garantia.Inexistncia de direito de preferncia do locatrio em caso de leilo doimvel decorrente de inadimplemento do devedor fiduciante.Tratamento legal especial da clusula de vigncia da locao em casode venda do imvel objeto de propriedade fiduciria. ............................ 21

3. Alienao fiduciria de um mesmo imvel a dois credores. .................... 33 4. Alienao fiduciria de propriedade superficiria. Caracterizao geral

do direito de superfcie. Incomunicabilidade entre o direito depropriedade do solo e o da construo ou plantao. .............................. 41

5. Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A posse do fiduciantecomo fato gerador do IPTU (Cdigo Tributrio Nacional, art. 32, e Lein 9.514/1997, art. 27, 8). No qualificao do direito real degarantia como fato gerador do IPTU...................................................... 55

6. Alienao fiduciria de bem mvel em garantia. Efeitos em relao aostributos sobre o patrimnio. Conotao do vocbulo propriedade nocontexto da expresso propriedade fiduciria em garantia, para efeitode identificao do fato gerador do Imposto sobre VeculosAutomotores (IPVA). ........................................................................... 67

7. Alienao fiduciria de bem imvel em garantia. Clusula de reviso dovalor do imvel para efeito de leilo, em caso de inadimplemento dodevedor fiduciante. Mora do devedor fiduciante. Contedo dacarta-notificao para efeito de purgao de mora. Necessidade deintimao pessoal do devedor fiduciante.............................................. 105

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8. Alienao fiduciria de bem imvel em garantia. Possibilidade de, apsa consolidao da propriedade, o antigo credor fiducirio vender oimvel ao antigo fiduciante, ao invs de ofert-lo em pblico leilo...... 127

9. Propriedade fiduciria em garantia. Celebrao de transao entre aspartes para dispensa da realizao do leilo, com quitao recproca.Ao de reintegrao proposta pelo antigo fiducirio aps a averbaoda consolidao da propriedade, independente da realizao do leiloprevisto no art. 27 da Lei 9.514/1997. ................................................ 141

10. Cesso fiduciria de crditos em garantia de financiamento deincorporao imobiliria. No exerccio, pelo banco financiador(cessionrio fiducirio), do direito de receber os crditos objeto dacesso fiduciria. Exonerao do fiador................................................ 163

11. Alienao fiduciria de bens fungveis. Certificados de DepsitoAgropecurio e Warrants Agropecurios CDA/WAs. Possibilidadede execuo do crdito mediante venda, diretamente pelo credorfiducirio, do bem objeto da garantia. .................................................. 185

12. Fideicomissos de investimento, de administrao e de garantia. Anlisede operao segundo os sistemas legislativos hispano-americanos. Alegislao de Honduras. ....................................................................... 205

13. Cesso fiduciria de crditos. Efeitos em relao ao plano derecuperao judicial da sociedade empresria cedente fiduciante. ....... 227

Parte II

INCORPORAO IMOBILIRIA

14. Contrato de incorporao imobiliria. Caracterizao geral. O sistemade proteo do adquirente institudo pela Lei n 4.591/1964 e osistema institudo pela Lei n 8.078/1990 (Cdigo de Proteo eDefesa do Consumidor). ..................................................................... 241

15. A afetao patrimonial como elemento natural do contrato deincorporao imobiliria. ..................................................................... 253

16. Patrimnio de afetao do acervo da incorporao imobiliria na qual oterreno adquirido pelo incorporador mediante permuta por unidadesimobilirias a serem construdas no local. Excluso das unidadesimobilirias reservadas para o permutante. .......................................... 271

17. Patrimnio de afetao constitudo sobre parte do acervo daincorporao imobiliria. Possibilidade, desde que os recursos geradospelo acervo afetado sejam suficientes para o custeio da incorporao. .. 281

18. Incorporao imobiliria sob regime de administrao. Foravinculante das deliberaes da Comisso de Representantes emrelao aos adquirentes........................................................................ 297

19. Resoluo de promessa de compra e venda por impossibilidade derealizao da incorporao imobiliria. Inadimplemento antes dotermo. Propositura da ao de resoluo pelo adquirente antes daexigibilidade da prestao do incorporador. ......................................... 321

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20. Permuta de terreno por unidades imobilirias a serem neleconstrudas. Possibilidade de resoluo por inadimplementoantecipado das obrigaes do incorporador.......................................... 351

21. Conveno de condomnio. Natureza estatutria. Possibilidade deoutorga por ato unilateral do proprietrio nico de todas as unidadesdo edifcio. .......................................................................................... 373

22. Estacionamento de veculos. Regime jurdico. Contrato de depsito econtrato misto de depsito e de prestao de servios. ........................ 391

23. Aquisio da propriedade pela via da legitimao de posse. Aregularizao fundiria regulamentada pela Lei n 11.977/2009. ......... 423

Parte III

SECURITIZAO DE CRDITOS IMOBILIRIOSE MERCADO DE CAPITAIS

24. Securitizao de crditos imobilirios. Caracterizao geral. Breve notasobre o direito comparado. Processo de securitizao segundo o direitopositivo brasileiro. ............................................................................... 459

25. Mercado secundrio de crdito imobilirio. Cdula de CrditoImobilirio (CCI). Conceito de crdito imobilirio. Crditos passveisde serem representados por CCI. Cdula integral e cdula fracionria. 495

26. Cesso de crdito. Responsabilidade do cedente pela diminuio dovalor do crdito, decorrente de fato preexistente data da cesso. ...... 533

27. Crditos contra o Fundo de Compensao de Variaes Salariais(FCVS). Possibilidade de serem representados por Cdula de CrditoImobilirio (CCI). Origem, natureza, cesso e converso em ttulos doTesouro Nacional. ............................................................................... 551

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