Mediação - jornaldosindico.com.br · normas é a NBR 16280, publi-cada pela ABNT em 2014 e...

DESINSETIZAÇÃOCONTROLE DE ESCORPIÕESDESRATIZAÇÃODESCUPINIZAÇÃO

A DDTIZA LTDAEXCELÊNCIA EM CONTROLE DE PRAGAS URBANAS

DDTIZADDDD AZZAIIZTTID ADDDD AZZAIIZTTID A

www. u r b a n a b h . c om . b r (31 ) 3375.3966

• LIMPEZA DE CAIXA DE GORDURA E FOSSA.

• DESENTUPIMENTO EM GERAL.• LIMPEZA DE CAIXA D'ÁGUA.• DEDETIZAÇÃO.

n FinançasOs desafios para 2019

incluem, em especial,

o controle das contas

do condomínio. É

possível reduzir

despesas?

PÁGINA 5

n ManutençãoO síndico atual tem

inúmeras responsabilidades

e deve estar atualizado

sobre toda a legislação que

envolve os condomínios. As

Normas da ABNT são

algumas delas.

PÁGINA 5

Está precisando de produtos e serviços para

condomínios?

Consulte nossos Classificados

Administração de condomínios 10

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Consultoria em Engenharia 11/

Construa/Reforme seu Apto.

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Dedetização 12

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Gás 12

Gás - Instalação 12

Impermeabilização 13

Impermeabilização de caixas d’água 13

Individualização de água 13

Infiltrações 13

Interfones 13

Limpeza de Caixa d’água 13

Limpeza de fachadas 13

Limpeza e tratamento de pisos 13

Polimento de pisos 13

Protaria remota 13

Portaria virtual 13 e 14

Portas 14

Portas Blindex 14

Portões Eletrônicos 14

Redes de proteção 14

Síndico profissional 14

Telhados 14

Uniformes 14

Vazamentos 14

n Legislação Inquilino não é

condômino, mas

legislação reserva

muitos direitos

àqueles que alugam

imóveis em

condomínios.

PÁGINA 4

Ano XXIIl - Edição 271 - Janeiro/2019 - Belo Horizonte e Região Metropolitana - Tiragem: 17.500 exemplares - jornaldosindico.com.br

Mediação

A mediação é uma opção para quemoradores de condomínios

resolvam alguns conflitos semnecessitar acionar o Judiciário.

Páginas 6

Kiko Andrade

$

2019 começou e com ele o ciclo deum novo ano recomeça. Para

muitos, janeiro é um mês de férias, diversão, via-gens e, enquanto uns estão saindo do condomí-nio para passear, outros estão chegando a elecom o mesmo objetivo. Os meses de verão sãoos que mais concentram oschamados alugueis de tem-porada, ou seja, aquelescom duração menor de 90dias.

Com o avanço da eco-nomia compartilhada, osaplicativos de serviços ga-nham cada vez mais adep-tos. Um exemplo é o AirBnb, ferramenta que co-necta proprietários deimóveis e indivíduos inte-ressados em aluga-los. Porser uma tendência relati-vamente recente, muitossíndicos desconhecem, mas precisam estar pordentro do que se trata, pois isso pode trazer im-pactos para a rotina do condomínio.

Esse é o tema da nossa Seção “Cotidiano”desse mês: os aluguéis por temporada. Comofunciona, quais os transtornos gerados e o quediz a Lei a respeito. Como o síndico deve proce-

der junto aos condôminos que praticam esse tipode aluguel? Nosso artigo aborda essa questão emalta para esse mês de janeiro.

Trazendo mais informações valiosas para ossíndicos, fizemos uma explicação de duas das

principais normas daABNT que os gestores nãopodem deixar de conhecer,são elas a NBR 16280, quese refere à regulamentaçãodas obras em condomínio,e a NBR 9050, que regula-menta os parâmetros deacessibilidade que toda edi-ficação deve ter. Você já asconhece? Leia mais emnossa seção de “Manuten-ção”.

O Jornal do Síndico iniciamais um ano com as bateriasrecarregadas e muita energia

para trabalhar pela melhor comunicação, com ointuito de informar e instruir nossos leitores comresponsabilidade. A primeira edição de 2019vem recheada de matérias para ajudar a admi-nistrar o condomínio e tornar a convivêncianele mais harmoniosa.

Tenha uma boa leitura!

Jornal do Síndico | Janeiro de 20192

Editorial

GRANDE BELO HORIZONTE

Autorizado pela Publik Publicidade Representações e Serviços Ltda,

para uso da marca

Uma publicação

Av. Álvares Cabral, 344 - Sl. 810Lourdes

Belo Horizonte/MG - CEP 30170-911

TELEFONE:(31) 3337.6030

[email protected]

FUNDADORAroldo de Lima Marcelo

EDITORMárcio Paranhos

COMERCIALCatia Maria

ADMINISTRATIVORose Marques

ARTEJosé Afonso Cézar

JORNALISTA RESPONSÁVELCecília Lima - RP: 3268/DRT/PB

ASSESSORIA JURÍDICASávio Brant Mares

O A B / M G 1 2 8 . 2 8 0

COLABORADORESDesirée Miranda

Kênio de Souza PereiraRodrigo Karpat

Simone Gonçalves

IMPRESSÃOO Tempo Serviços Gráficos

FRANQUEADOS

CIDADES/EST. EXEMPLARES FONE/FAX

Aracaju/SE 3.000 (79) 3262-3520Araraquara/SP 7.000 (16) 99963-4371Baixada Santista/SP 13.500 (13) 3251-7906Belém/PA 3.000 (91) 3276-6023Brasília/DF 10.000 (61) 3362-0732Campinas/SP 8.000 (19) 3233-1652Curitiba/PR 8.000 (41) 3029-9802Fortaleza/CE 6.000 (85) 3214-4972Niterói/RJ 5.000 (21) 2622-5312Recife/PE 10.000 (81) 3053-9894Rio de Janeiro/RJ 20.000 (21) 2210-2902Salvador/BA 8.000 (71) 99903-2853São Paulo/SP 20.000 (11) 5572-5250

TELEFONES ÚTEIS

Corpo de Bombeiros . . . . . . . . . . . . . . . . . .193Cemig (plantão) . . . . . . . . . . . . . .0800.310196Copasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .195Defesa Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .199Delegacia da Qualidade de Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3201-1568Polícia Militar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190Pronto-Socorro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192Procon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1512Prefeitura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156Disque Limpeza (SLU) . . . . . . . . . .3277-9388Sindeac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(31) 2104-5899Sinduscon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3275-1666Seac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3278-3008Sindicon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3225-4768Receita Federal . . . . . . . . . . . . . .0300.780300INSS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0800-780191PBH (Geral) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3277-5070Inmetro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3356-6684BHTrans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156

Os conceitos emitidos em matérias assinadas ou pagas não refletem, necessariamente, a opinião do

Jornal do Síndico.A reprodução dos artigos publicados neste

jornal requer autorização prévia.O Jornal do Síndico não se responsabiliza pelo

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Valor do exemplar avulso: R$ 1,50

Com o avançoda economia

compartilhada,os aplicativos deserviços ganham

cada vez maisadeptos

I N D I C A D O R E S 2 0 1 7

CONTRIBUIÇÃO INSSTrabalhador assalariadoSalário contribuição Alíquota (%)Até 1.659,38...........................................................................................8,00%De 1.559,39 até 2,765,66..............................................................9,00%De 2.765,67 até 5.531,31 ..............................................................11,00%Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não ha-vendo expediente bancário, o pagamento deverá ser antecipado. Na dúvida,consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS - Fone: 0800-780191

GPS20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% a 3% sobre a folha, con-tribuição de acidente de trabalho (2% para risco médio e 3% para risco má-ximo). 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (SESC,SENAI, ETC.)Salário Família - até R$ 859,88 = R$ 44,09De R$ 859,89 até R$ 1.292,43 = R$ 31,07FGTS - recolhimento até o dia 7 de cada mês

OBRIGAÇÕESAdmissão/Demissão - comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 7 domês seguinte. Através do CaGeD (Cadastro Geral de Empregados e Desem-pregados). Via internet ou pelos correios. Recolhimento do FGTS, 8% sobrea folha de pagamento.

IMPOSTO DE RENDABase Cálculo Alíquota a deduzirAté R$ 1.903,98 ISENTODe R$ 1.903,99 até 2.826,65 7,5% R$ 142,80De R$ 2.826,66 até 3.751,05 15% R$ 354,80De R$ 3.751,06 até 4.664,68 22,5% R$ 636,13Acima de R$ 4.664,68 27,5% R$ 869,36Deduções: 1) R$ 179,71 por dependente; 2) R$ 1.903,98 por aposentadoria(uma apenas) para quem já completou 65 anos; 3) Pensão alimentícia; 4) Valorde contribuição pago, no mês, à Previdência Social.

JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ

IGP-M (FGV) 0,76 0,07 0,64 O,57 1,38 1,87 0,51 0,70 1,52 0,89 - 049 -

INPC (IBGE) 0,23 0,18 0,07 0,21 0,43 1,43 0,25 0,00 0,30 0,40 -0,25 -

IPC (FIPE) 0,46 -0,42 0,00 -0,03 0,19 1,01 0,23 0,41 0,39 0,48 0,15 -

CUB/MG 0,25 0,15 0,27 2,04 0,18 0,52 0,32 0,32 0,14 0,12 0,19 1,93

TR 0,0764 0,0536 0,0623 0,0509 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

POUPANÇA 0,5000 0,5768 0,5539 0,5626 0,5512 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000

SAL. MÍNIMO 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 937,00 954,00 954,00 954,00 954,00 954,00

TJLP (%) ANO 6,75 6,75 6,75 6,6 6,6 6,6 6,56 6,56 6,56 6,98 6,98 6,98

FIQUE ATUALIZADO COM NOSSAS INFORMAÇÕES!

Piso salarial mínimo R$ 1.103,60

Faxineira ou serventeR$ 1.103,60

Ascensorista . . . . . . . . .R$ 1.107,05

Garagista . . . . . . . . . . . .R$ 1,124,34

Manobrista . . . . . . . . . .R$ 1.274,85

Porteiro ou vigia . . . . .R$ 1.337,15

Zelador ou

encarregado . . . . . . . .R$ 1.416,70

Os valores acima valem para empregadosadmitidos pelos condomínios a partir de01/09/2018 segundo convenção coletivade trabalho da categoria assinada peloSindicon e Sindeac.

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Novos desafios para 2019Freepik

Janeiro de 2019 | Jornal do Síndico 3

Cotidiano por Cecília Lima |

MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA, MODERNIZAÇÃO E REFORMAS EM ELEVADORESAgende uma visita | 3222-6685 | Você vai se surpreender!

Manutenção e modernização de elevadoresnão é exclusividade do fabricante.

Livre seu condomínio de amarras!

Desses citados, o que traz im-pacto na rotina de um con-

domínio – e tem seu pico deutilização em meses de fériascomo janeiro - é sem dúvidas oAir Bnb, que consiste em umaferramenta que reúne proprietá-rios que disponibilizam seus imó-veis para visitantes e outrosusuários que desejam alugar umimóvel por um tempo limitado,geralmente de poucos dias. Fun-ciona como um “empréstimo”informal, no qual o dono cede olocal temporariamente.

A ideia em um primeiro mo-mento parece inofensiva. É umaboa alternativa para angariarrenda em tempos de crise. Con-tudo, quando o imóvel em ques-tão está situado dentro de umcondomínio, o cenário muda umpouco e outras questões passama ser levantadas, tais como o au-mento de algumas despesas, afragilidade na segurança e agrande rotatividade de pessoas,aspectos esses que podem inco-modar não apenas o síndicocomo também os vizinhos.

DESPESAS - No tocante aoaumento de despesas, a queixada maioria dos síndicos diz res-peito à agua e energia elétricaem espaços de uso comum, vistoque a maioria dos alugueis portemporada são para grupos depessoas. Caso os hidrômetrosnão sejam individualizados, ocusto se eleva.

Já a fragilidade na segurança ea grande rotatividade de pessoassão elementos que se relacio-nam, uma vez que quanto maispessoas diferentes tiverem acessoao prédio, maior é a chance dealguma delas não ser bem-inten-cionada e poder praticar algo deerrado nele. O entra e sai não ébem visto, além do que nemsempre esses visitantes estãocientes das regras do condomí-nio ou dispostos a segui-las, jáque o período de permanência écurto.

Embora essas queixas comunspor parte de moradores e admi-

Rua Guajajaras, 715 sala 603 - Lourdes - BH/MG - Tel : 3281-8779

Coluna do SindiconSindicon/MG dará continuidade em 2019 aos cursos e palestras para os síndicos e colaboradores dos condomínios

É válido lembrar ao proprietário doimóvel que para exercer o seu direitode alugar o local, ele deve tambémcumprir com outros deveres

Aplicativos de carona como o Bla Bla Car, de motorista particular como o Uber e de aluguel deimóveis como o Air BNB são exemplos do que se chama atualmente de economia compartilhada,uma nova tendência que surgiu com a evolução da internet e mídias sociais e tem se expandido eganhado adeptos no Brasil e no mundo.

Aluguel por temporada

nistradores tenham sua validade,é importante lembrar que o alu-guel por temporada tem respaldona Lei e esse serviço é de livrepactuação por parte de qualquerproprietário de imóvel. Con-

forme o artigo 48 da Lei nº8.245/1991, a locação por tem-porada pode ser de até 90 dias,abrangendo também as locaçõesde período mais curto, como finsde semana ou feriados.

Tem sempre alguém a

procura de seu produto…

3 3 3 7 - 6 0 3 0

É válido lembrar ao proprietá-rio do imóvel que para exercero seu direito de alugar o local,ele deve também cumprir comoutros deveres, dentre eles aobediência à Convenção con-dominial, à qual seus locatáriostambém ficam sujeitos. Quais-quer infrações como barulho ex-cessivo, danos ao patrimônio,negligência com a segurança re-cairão sobre o dono do imóvelque responde como condômino.

n Jornalista

Imóveis com áreas de lazer são os mais procurados

BOM SENSO - Sabendodisso, não é possível impedir oulimitar esse tipo de locação, poisse estaria intervindo em um di-reito de propriedade garantidopela legislação brasileira. Entãocomo proceder? O bom sensosempre deve prevalecer. A utili-zação da unidade condominialnão pode prejudicar o sossego, asalubridade e a segurança dos de-mais ocupantes do condomínio,conforme os termos do artigo1336 do Código Civil.

O ano de 2019 já chegou e a esperança de um Brasil melhor é o desejo de todosnós. Aproveito para agradecer o apoio dos síndicos, síndicas, dos funcionáriose todos os colaboradores do Sindicon/MG. O envolvimento de toda nossa equipefoi fundamental pelos bons resultados.

Apesar de todas as dificuldades enfrentadas por causa da crise econômica, obalanço do ano que passou foi positivo. Entre as grandes realizações destaco anossa nova sede que permitiu a realização de cursos, palestras sobre temasatuais, além de um melhor atendimento para todas as pessoas que procuram oSindicon/MG.

No ano de 2019 vamos dar continuidade aos cursos e palestras que serão rea-lizados no nosso moderno auditório. No início de 2019 vamos promover um trei-namento na sede do Sindicon/MG sobre o Sistema de Escrituração Fiscal Digitaldas Obrigações Fiscais Previdenciárias e Trabalhistas, também conhecido pelonome fantasia eSocial.

Lembro que todos os condomínios terão que usar o eSocial. Os detalhes destetreinamento serão divulgados no nosso site http://www.sindiconmg.org.br/ ena nossa página do Facebook. As vagas são limitadas e podem acabar assimque a data for definida.

Para que o Sindicon/MG tenha condições de dar continuidade a esses projetosé preciso que todos os condomínios paguem em dia a Taxa Assistencial quevence em janeiro. Ela foi criada para cobrir as despesas que o Sindicon/MG tevenas negociações 2018/2019.

Gostaria de lembrar que o síndico do condomínio que não pagou a taxa assis-tencial referente ao mês de dezembro deve entrar em contato com o Sindicon/MGpelo telefone 31- 3281.8779 para que seja emitida uma nova guia, sem custo.

O inquilino passa a ter direitos edeveres dentro dos condomínios


Legislação Por Rodrigo Karpat |

Arelação direta do locatário écom o locador que, na

maioria das vezes, é o proprietá-rio do bem e, por força de umcontrato de locações, transfere aposse ao inquilino, o qual po-derá usar o bem no período devigência do contrato de loca-ções. Em função da transferên-cia da posse no período delocação, o proprietário não podeutilizar das áreas comuns.

CONVENÇÃO - Isso não querdizer que o inquilino não preciseobedecer às regras do condomí-nio. Na maioria dos contratos delocações normalmente constauma cláusula obrigando o inqui-lino a respeitar a Convenção e oRegimento Interno do condomí-nio, sujeitando-se à configuraçãode infração contratual em caso dedescumprimento, o que poderáacarretar em ação de Despejo.

De qualquer forma, mesmo sema presença de tal cláusula noscontratos de locações, o inquilinodeve obedecer às normas internascondominiais. A convenção,considerada um ato normativo,obriga o cumprimento por todosque habitem ou frequentem ocondomínio, independente daanuência do inquilino.

Assim, o inquilino passa a terdireitos e deveres dentro doscondomínios. Tem o dever decumprir o Regimento Interno eConvenção, além das delibera-ções em assembleia. Tem o di-reito de usufruir das áreascomuns e quaisquer benefíciosque teriam os proprietários en-quanto na posse do bem.

LEGISLAÇÃO - Legalmente, aresponsabilidade pelo pagamentodos encargos do imóvel, taiscomo IPTU e Condomínio sãodo proprietário, inclusive o nãopagamento poderá ensejar naperda do bem, após o devido pro-cesso legal. Porém, quando pre-vista no contrato de locações aresponsabilidade do pagamentodos encargos, tais como condo-mínio, passam a ser de obrigaçãodo inquilino Art. 25 da Lei8.245/91. Mas isso não lhe ga-rante direito sobre deliberar

quanto as despesas ou votar emassembleia.

Não obstante a Lei de Loca-ções (8245/91), em seu art. 23,definir as despesas de responsabi-lidade do inquilino, bem como alei 4591/64, artigo 24 , § 4º, pre-ver a hipótese deste votar emquestões ordinárias na assem-bleia, desde a promulgação donovo Código Civil de 2.002 ficaclara a revogação de tais artigosque possibilitem a participaçãoem assembleia. O Art. 1335, IIIdo Código Civil, traz de formaexplícita que o direito a voto é docondômino, ou seja, do proprie-tário do bem e, desde que estejaquite com o condomínio.

A invalidade da possibilidadedo voto nas questões ordináriasdeve-se ao § 1º do artigo 2º daLei de Introdução ao CódigoCivil, ao aduzir que a lei poste-rior revoga a anterior quando re-gula inteiramente a matéria deque tratava a lei anterior.

n Advogado militante na área cível hámais de 10 anos, é sócio fundador doescritório Karpat Sociedade deAdvogados

manteve a sentença que indeferiusua petição inicial, por ausênciados documentos necessários para oprocesso de execução.

O caso teve início quando ocondomínio ajuizou ação no in-tuito de executar as parcelas ematraso de um condômino. Con-tudo, o mesmo não juntou docu-mentos que, de acordo com omagistrado relator, são impres-cindíveis para o procedimento deexecução. Após analisar o pedidoinicial, o magistrado determinouque o exequente juntasse aosautos a Certidão de Registro deImóvel do condomínio, bemcomo seu registro de instituição,e registro de compra do imóvelonde o condomínio é situado, ou,que adequasse o processo ao pro-cedimento comum.

Todavia, o condomínio apre-sentou resposta na qual defen-deu a desnecessidade de juntaros documentos requeridos pelojuízo. A sentença proferida pelojuiz titular da 2ª Vara Cível deÁguas Claras indeferiu a peti-

Amudança na legislação faci-litou a execução de dívidas.

Contudo, verifica-se falta de co-nhecimento por parte de algunscondomínios para fazer valer aprerrogativa da cobrança. Paratal procedimento, é necessárioque o condomínio reúna condi-ções adequadas para justificarestar na posição de cobrar. Casoseja identificada alguma irregula-ridade, o pedido de cobrançapode ser negado na Justiça.

DOCUMENTOS - Foi o queaconteceu quando a 3ª TurmaCível do Tribunal de Justiça do

Distrito Federal e Territórios(TJDFT), por unanimidade, negouprovimento ao recurso do Condo-mínio Residencial Park Jockey e

ção inicial e declarou a extinçãodo processo, sem análise daquestão principal, devendo oautor arcar com as custas pro-cessuais.

Inconformado, o condomíniointerpôs recurso, mas os desem-bargadores entenderam que asentença deveria ser mantida emsua integralidade, e registraram:“Ocorre que o apelante não pos-sui Registro no Cartório de Re-gistro de Imóveis, razão pela qualnão pode ser abarcado pelo con-ceito de condomínio edilício,como já anteriormente ressal-tado. Ainda que atue como“condomínio de fato”, essa ca-racterística não é suficiente paraqualificar os encargos suposta-mente devidos pelo apeladocomo título executivo, nos ter-mos do art. 784, inc. X, do CPC.

n Fonte:TJDFT

Por Cecília Lima |

Condomínios em situação de irregularidadenão podem executar taxas condominiais

Ainda que atue como “condomínio defato”, essa característica não ésuficiente para qualificar os encargossupostamente devidos pelo apeladocomo título executivo

Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil em abril de 2016, o rito de cobrançamudou e as ações de cotas em atraso passaram a ser consideradas títulos executivosextrajudiciais, o que possibilitou maior celeridade na cobrança de taxas condominiais atrasadas,o que antes requeria um processo muito mais demorado que, por sua vez, contribuía para amanutenção de altos índices de inadimplência.

O inquilino é uma figura que faz parte do universo do condomínio. Muitas pessoas, porém, ainda oconfundem com o condômino em relação a alguns direitos e obrigações. De acordo com o artigo 1334§2º do Código Civil, entretanto, o condômino é somente aquele que é o proprietário do bem, com oregistro do bem em seu nome ou com compromisso de compra e venda.

Os direitos do Inquilino no Condomínio

Inquilinos deve cumprir a convenção e o regimento interno docondomínio


Manutenção Por Cecília Lima |

Desafio 2019: reduzir taxa de condomínioCom um cenário econômico pouco favorável, todos querem encontrar uma maneira de diminuir despesaspara poder continuar fazendo com que elas caibam no orçamento do mês. Dentre elas está o custo coma taxa do condomínio. Em tempos de crise, fica o desafio: como reduzir essa taxa?

Aequação, em teoria é simples:devemos elevar a receita e di-

minuir as despesas ordinárias (aque-las que vêm todo mês e não podemdeixar de ser pagas). A prática, en-tretanto, é complicada: como fazerisso acontecer? Algumas dicaspodem ajudar a encontrar meiospara diminuir os gastos do condo-mínio e aumentar a arrecadação.

CONTRATOS - O primeiropasso é enxugar o que for possível.Deve-se fazer uma avaliação crite-riosa de tudo que é pago pelo con-domínio. Cada contrato de serviçoterceirizado, como manutenções,deve ser revisado antes de renovar.Não se deve ter vergonha de barga-nhar descontos e ir ao mercado embusca de profissionais que façam omesmo serviço cobrando menos,sem esquecer a qualidade, é claro.

Depois, é necessário estabelecerescolhas racionais analisando cus-tos que demandam água e luz. Pro-cure saber em quais atividades docondomínio elas são necessárias ese é possível reduzir a frequênciadessas atividades sem comprome-ter a sua qualidade.

Por exemplo, reflita: É possíveldeixar de lavar a calçada e passarapenas a varrê-la? É possível trocara iluminação das áreas comuns poruma mais econômica com sensor

Trocar a mangueira pelavassoura ajuda na economia

O síndico éresponsável pormonitorar todasas reformasdentro docondomínio

Algumas dicaspodem ajudar aencontrar meiospara diminuir osgastos docondomínio eaumentar aarrecadação

Síndico deve conhecer regras da ABNT para condomínios

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é uma instituição com atuação bastante vasta,que dita desde as regras para confecção de um trabalho acadêmico, como uma monografia degraduação, até regras para a construção civil. Há algumas normas pertinentes aos condomíniosque todo síndico precisa conhecer.

Tais normas técnicas existemcom o objetivo de garantir a

qualidade e a segurança das refor-mas e é uma obrigação do síndicoestar por dentro do que elas deter-minam e principalmente envidaresforços para que elas sejam cum-pridas, uma vez que as normas daABNT têm força de lei e serão le-vadas em consideração caso hajaalgum problema relativo à cons-trução, manutenção ou utilizaçãoda estrutura do condomínio.

OBRAS - Uma das principaisnormas é a NBR 16280, publi-cada pela ABNT em 2014 eatualizada no ano seguinte, 2015,a qual já foi amplamente ilus-trada e discutida em matérias doJornal do Síndico (veja artigo do

de pedestres ou a adaptação de si-tuações consolidadas; o rebaixa-mento de calçadas com rampa

acessível ou elevação da via paratravessia de pedestre em nível; e ainstalação de piso tátil direcional ede alerta.

Além de se adequar à legislaçãovigente e assim minimizar aschances de ter algum problemafuturo com a Justiça, o síndico queconhece a fundo essas normas estáciente de suas obrigações. Quemganha com isso é sempre o condo-mínio, que terá uma gestão efi-ciente focada na segurança egarantia de sucesso dos processos.

n Jornalista

Síndico deve monitorar as reformas nas áreas comuns e privativas

Finanças Por Cecília Lima |

de presença? A individualizaçãode hidrômetros trará mais benefí-cios que malefícios? Podemos tro-car o porteiro presencial por umaportaria remota em todos os tur-nos ou pelo menos um turno?

INADIMPLÊNCIA - Outroponto a ser observado é a questãodos inadimplentes. Quando há pes-soas que usufruem do condomínio

sem pagar por ele temos um pro-blema, pois esse débito termina en-trando na conta de alguém. Éfundamental fazer uma cobrançaativa das dívidas e, caso necessário,levar os inadimplentes à Justiça parareceber o valor devido. Há hoje dis-positivos legais que aceleram a co-brança.

Por fim, além de buscar diminuiras saídas do caixa do condomínio, éimportante pensar formas diferentesde aumentar as entradas. Sim, épossível gerar renda no condomí-nio. E, mesmo sendo baixa, ela po-derá contribuir para reduzir a taxa

de rateio entre todos os condômi-nos.

O aluguel de espaços é uma alter-nativa para rentabilizar. Podem serdesde locações de espaços não uti-lizados no condomínio para algummorador, ou locar academia e esta-cionamentos, por exemplo, paraempresas terceiras. Há também apossibilidade de locar espaços parapublicidade, como outdoors e pai-néis digitais ou até mesmo máqui-nas de autoatendimento. Em todosestes casos, é necessária a aprovaçãodos moradores em reunião de as-sembleia do condomínio e verificarse a legislação municipal proíbe al-guma das atividades.

n Jornalista

presidente do Cau-mg na ediçãopassada) ao longo desses últimosanos. Ela se refere à regulamen-tação das obras em condomínio.

De acordo com mesma, o sín-dico é responsável por monitorartodas as reformas dentro do condo-mínio, independentemente se elasestão sendo executadas em espaçosde uso comum ou em unidades deuso privado. Para isso, o morador éobrigado a permitir o acesso do sín-dico ao projeto detalhado assinadopor um engenheiro ou arquiteto eà obra em si. A aprovação ou re-provação da obra fica a critério dosíndico, pois é dele a responsabili-dade pelo monitoramento.

ACESSIBILIDADE - Outra im-portante norma da ABNT que

deve ser conhecida pelos síndicos éa que diz respeito às regras de aces-sibilidade da edificação. A NBR9050 regulamenta as condições ne-cessárias para permitir a cadeirantese demais pessoas com dificuldadesde mobilidade a possibilidade deexercerem seu direito constitucio-nal de ir e vir. É importante obser-var que as obras de mobilidadeprecisam estar de acordo com as leismunicipais, estaduais e federal.

A lei federal 5296 de 2004 de-termina que no planejamento ena urbanização das vias, praças,dos logradouros, parques e demaisespaços de uso público, devem sercumpridas as exigências dispostasnas normas técnicas de acessibili-dade da ABNT, tais como a cons-trução de calçadas para circulação

agora podem ser solucionadosentre as pessoas envolvidas, semprecisar de todo estresse e burocra-cia que envolvem o aparato judi-cial. O mediador certificado vaifacilitar que as pessoas decidamcomo resolver o problema.

DESINFORMAÇÃO - A har-monia com a vizinhança passapelo respeito e isso é muito impor-tante nesse convívio diário

quando vivemos em condo-mínios. Por vezes, a pessoaque deixa animais soltosnem sabe o quanto está cau-

sando transtornos para os ou-tros. Um trabalho de mediação

ajudaria as pessoas a criaremoutras opções para que osanimais pudessem circularem horários alternativos


Seu condomínio por Desirée Miranda |

condominial, Carlos EduardoAlves de Queiroz, acredita que achegada de visitantes provocaaumento nos gastos comuns. Se-gundo ele, o síndico não podeproibir que os moradores rece-bam visitantes, mas deve esclare-cer sobre a necessidade deeconomia. “Não tem como proi-bir. Então, o síndico deve fazeruma campanha interna sobre oconsumo consciente de água. No

Não tem como proibir. Então, osíndico deve fazer uma campanhainterna sobre o consumo conscientede água

A harmonia coma vizinhançapassa pelorespeito e isso émuito importantenesse convíviodiário quandovivemos emcondomínios

compensando”, diz ele. Já o presidente do Sindicato

dos Condomínios Comerciais,Residenciais e Mistos de MinasGerais (Sindicon MG), advo-gado especializado em direito

Em época de férias, os minei-ros gostam de receber ou ser

recebidos em casa de parentes,especialmente se o local tiveruma boa área de lazer que reúnaa família toda. Para quem moraem Belo Horizonte ou na regiãometropolitana, a maior chance éque esse “oásis” de férias seja ocondomínio que tenha estruturade clube, com piscinas, quadras,salão de festas ou churrasqueira.

Normalmente, nesses edifíciosa taxa é mais elevada para darconta da manutenção de todoesse conforto. Por isso, é precisoatenção para que entre janeiro eo fim do carnaval não haja eleva-ção significativa nos gastos, prin-cipalmente de água.

CAMPANHA - Assim, o sín-dico deve ficar atento à movi-mentação no prédio e aocrescimento no número de pes-soas nessa época. Se isso aconte-cer, ele deve promover umacampanha de conscientizaçãosobre o uso da água, especial-mente se o consumo não for in-dividualizado.

Prédios em que a água entra norateio, acontece de moradores deáreas privativas, por exemplo,

Mediação por Ana Maria Esteves e Lísia Palombini

Minha vizinha tem três gatosno apartamento que ela foi

trazendo para o prédio em quemoro. Quase que diariamentealgum deles se solta e fica vagandopelo condomínio. Já registrei nolivro de ocorrências, já falei para osíndico do prédio e até multada elajá foi, mas isso continua aconte-cendo. Meu filho tem alergia apelo de gato e a toda hora aparececom problema respiratório e euacho que isso tem relação comessa gataria solta. Sem falar docheiro ruim que vem do aparta-mento quando passamos pelaporta dessa moradora. Por favor, oque posso fazer?

O questionamento é levantadopor Denise Fontes, moradora decondomínio em Duque de Caxias,RJ.

Olá Denise! Quanto aborreci-mento você deve estar passandocom essa situação que, pelo jeito,não é de hoje e vem se arrastandosem soluções. Pelo que entendivocê ainda não conversou direta-mente com a sua vizinha e ela pa-rece gostar muito de animais.Casos assim são bastante comunsna mediação de conflitos e comótimos resultados. A mediação éuma espécie de antessala dos de-

sentendimentosque costu-m a v a mparar na jus-tiça, mas que

Um dos maiores conflitos em condomínio está relacionado á criação de animais de estimação.

extrapolarem no uso, permitindoque crianças tomem banho demangueira ou mesmo enchendopiscinas de plástico. Porém, asconvenções e regimentos inter-nos costumam proibir essa prá-tica, já que todos os condôminosacabariam arcando com o gastopara lazer de um só. “Tem que vero que diz o Regimento Interno.Se ele for omisso, os moradoresdevem se reunir em Assembleiapara discutir se vão aceitar ounão esse uso da água. O normal éter reclamação”, explica o sín-dico profissional e proprietário daAdministradora Triunfo, Ro-berto Antônio Costa.

Outro cuidado necessário é dealertar os moradores para o tempono banho. Se uma unidade queabriga um morador sozinho ouuma família pequena recebe pa-rentes, obviamente mais genteusará o chuveiro; por isso, contro-lar o tempo no banho é essencial.

Apesar desse gasto a mais, Ro-berto diz que não há grande dife-rença em relação ao que éconsumido no resto do ano, jáque essa despesa extra é compen-sada pelos apartamentos queficam vazios. “Tem muita genteque viaja também. Então, acaba

Os pets da vizinhança no prédio, por exemplo. Poderiaalertar ainda que o passeio dos ani-maizinhos agrava a alergia decrianças. Tivemos um caso bemparecido e os vizinhos combina-ram que seria instalada uma redede proteção para os bichanos.

Nesse caso, também apareceu naconversa o problema do cheirovindo do apartamento e mediamospara que a caixa de areia fosse tro-cada com maior frequência.

Os condomínios que já têmessa parceria com câmaras espe-cializadas percebem a melhorianas relações quando um terceiroimparcial - que nesse caso é me-diador - atua para contribuir coma solução amigável. E ainda temo benefício de desonerar os síndi-cos desse desgaste emocional comos condôminos. Sugira ao sín-

verão, já tem um aumento nor-mal no consumo; se acrescentar-mos mais pessoas nas unidades,vai aumentar e muito o custo daágua”, alerta ele.

SEGURANÇA - Ainda se-gundo Carlos Eduardo, outraquestão importante a se verificarno período de férias é o aluguel detemporada. Hoje em dia, váriossites de hospedagem permitemque proprietários de imóveis ofe-reçam quartos para hóspedes,como uma maneira de ganharuma renda extra. Porém, segundoo presidente do Sindicon MG, aprática pode trazer, além de au-mento nos gastos, insegurançapara o condomínio. “Os visitantesficam alguns dias e têm acesso atodas as áreas do prédio, recebemchaves e ficam livres para circularpor ali. Isso é um perigo, porque osíndico não consegue controlar ofluxo dos que entram e saem, tor-nando os apartamentos alvos fá-ceis para criminosos”, afirma ele.

Segundo Carlos Eduardo, oideal é que os moradores infor-mem ao síndico se estiverem es-perando muitos hóspedes e porquanto tempo para que haja maissegurança no acesso e controlede gastos no condomínio.

n Jornalista e colaboradora do JS

Banhos mais curtos ajudam a economizar água nessa época

Condôminos devem ficar atentosao consumo de água em janeiro

Calor e período de férias atraem visitantes a condomínios comárea de lazer; por isso, é preciso economizar.

dico(a) a mediação de conflitos!Afinal, vizinho não se escolhe, eessa é mais uma razão para havero respeito entre todos. Dizem quegatos têm sete vidas, mas não pre-cisa ser uma vida de perturbação,não é?

n Ana Maria Esteves e Lísia Palombini -

Mediadoras da Câmara EquilibreKiko

And

rade

Freepik


Administração Por Simone Gonçalves |

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Alteração de fachada em Condomínios

Fachada deve ser preservada para não desvalorizar o imóvel

Cada edifício tem suas peculia-ridades, sendo assim, os mo-

tivos que ensejam mudanças nafachada são diversos, seja porquestões de segurança ou pelasimples modernização da estética.

Porém, é importante saber que:considera-se fachada toda área ex-terna que compõe o visual docondomínio, tais como as paredesexternas, sacadas, janelas, esqua-drias, portas, portões de entrada esaída dentre outros que compõema harmonização do prédio.

O QUE É ALTERAÇÃO? -Quando falamos em condomínio épreciso ter clareza que a regra geralé a de que é proibido aos condômi-nos realizarem modificações nas fa-chadas sem o consentimento dosdemais. Conforme nossa legisla-ção, qualquer alteração na fachadaou área comum são proibidos.

No entanto, há possibilidade delegitimar alterações através de as-sembleias, devendo essas, ser inse-ridas na Convenção. Geralmente,as alterações toleradas são aquelasque mesmo realizadas mantém aharmonia estética e arquitetônicada construção original do prédio.

Vejamos alguns exemplos de si-tuações consideradas como altera-ção de fachada:

- Colocar vidraças na varanda deapenas uma unidade (embora sejaprática relativamente comum atra-vés de aprovação em assembleia);

- Aplicar películas do tipo “in-sulfilm” nos vidros das janelas (se

A alteração da fachada dos condomínios é assunto que traz dúvidas para síndicos e condôminos. Ocorre que, com o passar do tempo, muitas vezes existe interesse comum dos condôminos em alterar as fachadas de seus prédios.

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Quando falamosem condomínio épreciso terclareza que aregra geral é ade que é proibidoaos condôminosrealizaremmodificações nasfachadas

o condomínio, através, de assem-bleia entender que elas prejudi-cam a estética do prédio);

- Alterar a cor das paredes in-ternas das varandas;

- Trocar a porta da sacada ou opadrão do caixilho;

- Colocar ou instalar varais,guardar bicicletas, pendurar rou-pas e objetos para o lado de fora,colocar vasos ou objetos que pos-sam cair do parapeito, etc.

UNANIMIDADE - Para a maio-ria das alterações não é necessárioquórum unânime, como no casoda pintura do prédio, considerada“obra necessária” devido a lei de-terminar a manutenção da edifica-

ção. Quando tratamos da pinturatotal do edifício na mesma cor estanão é proibida, mas precisa seraprovada em assembleia.

A pintura total é consideradauma melhoria no prédio e nãoprecisa constar na Convenção.No entanto, quando há alteraçãona cor é considerado alteração defachada!

Já quando tratamos de itensconsiderados de “segurança”como a instalação de telas, porexemplo, esta não precisa decisãoem assembleia, porém a cor e otipo destas telas necessitam seguirum padrão aprovado em assem-bleia.

Alterar a fachada, apesar de serum assunto polêmico, é impor-tante de ser tratado, pois influen-cia inclusive no mercadoimobiliário. Vejamos a seguintesituação: a venda de uma unidadepequena com localização nãomuito atrativa. O visual do prédiopoderá elevar o preço atraindoassim mais compradores.

Por isso, é fundamental que oscondôminos sigam o padrão da fa-chada, evitando assim alteraçõesirregulares e estéticas que possamdesvalorizar a edificação. Isto por-que, como vimos, é proibido aoscondôminos alterar a fachada doprédio sem autorização, desrespei-tando a convenção e/ou regi-mento interno.

n Advogada e autora do blogsimonegoncalves.com.br/blog/


Área comum por Cecília Lima |

As regras que regem a padro-nização deles são regulamen-

tadas pela municipalidade edevem ser de conhecimento dosíndico, pois cada cidade pode tersua própria lei com correspon-dente penalidade para infraçõese irregularidades. Contudo, algu-mas dicas e orientações são uni-versais e servem a todos oscondomínios.

Os prédios localizados na ci-dade de São Paulo (SP) devematentar para o que já está sendoapelidada de “Lei do Portão”. Dizrespeito à lei Municipal nº16.809/2018 sancionada em ja-neiro do ano passado, que dispõesobre o funcionamento dos por-tões e cancelas automáticas nacapital paulistana.

De acordo com ela, os portõese cancelas de acesso não poderãomais se projetar para fora das edi-ficações durante seu movimentode abertura ou fechamento, sobmulta de R$ 250,00, reaplicada acada 30 dias até o efetivo atendi-mento da intimação. A medida,também adotada em outras cida-des brasileiras, busca evitar aci-dentes e obstrução de vias

públicas durante a abertura ou fe-chamento dos portões.

SEGURANÇA - Outro aspectoque diz respeito à segurança dostranseuntes que trafegam nos ar-redores do portão é a necessidadede instalação de dispositivos so-noros e visuais. Trata-se daquelaslâmpadas com cores chamativasque piscam quando o portão co-meça a ser ativado. Além disso,

emitem sinalização sonora paraalertar as pessoas de que o portãoestá abrindo e algum veículo sairáda garagem ou irá adentrá-la.

O ideal é que essa sinalização so-nora e luminosa seja acionada 15 se-gundos antes da movimentação doportão ou cancela. Porém, mais umavez, é fundamental conhecer o quediz especificamente a legislação doseu município nesses termos, afim deadequar-se a ela. Há variações em re-lação a cor do efeito luminoso (ama-relo ou vermelho), se essa luz épiscada ou contínua, a duração doefeito sonoro (quantos segundos), seele é ativado na entrada e saída deveículos da garagem ou apenas saída.

Outro aspecto a se considerar é ovolume desse aviso sonoro. Ele deve seralto o suficiente para ser ouvido porquem passa pelo local a pé ou em umoutro veículo de vidros fechados.Porém, não pode ser de volume tãoalto e duradouro a ponto de incomodara vizinhança com o ruído. De acordocom a NBR 1051/2000 da ABNT(Associação Brasileira de NormasTécnicas), o som não deverá exceder45 dB (quarenta e cinco decibéis).

n Jornalista

Portão do condomínio: como deve ser?Ferro, alumínio, madeira, em chapas, em pinos, vazado, manual ou automático. O portão do condomínio pode ser de inúmeros materiais, formas e modelos, mas suafunção é uma só: servir de limite e entreposto entre os meios interno e externo do condomínio.

FUNCIONÁRIOS – SERVIÇO EXTRAEstou com uma dúvida e conto com

a ajuda de vocês para saná-la. Sousíndico de um condomínio residenciale, aqui no prédio, quando temos tra-balhos pequenos, como pintar umaparede, ao invés de contratar alguémque não tenha relação com o condo-mínio, contratamos e pagamos osporteiros. O trabalho é feito fora doexpediente e eles são devidamentepagos e entregam recibos. Fui infor-mado pela administradora que pode-mos ter problemas trabalhistas secontinuarmos com este procedi-mento. Busquei na internet e vi tam-bém pessoas relatando que podemoster problemas. Porém, não vi jurispru-dência sobre o assunto e nenhumcaso concreto de alguém que tenhasido sequer processado. Tudo que vi ésomente o "pode ser". Há alguma ju-risprudência sobre o assunto? Há re-latos de condomínios que foramprocessados? Se sim, perderam e tive-ram que pagar algo?Bruno – por e-mail

R - Entendo que não. Neste caso,sendo fora do horário trabalho, ha-vendo recibo da "empreitada", bemcomo, o trabalhador podendonegar-se em realizar a atividade,trata-se de uma contratação diversado vínculo de emprego que firmououtrora com o condomínio, mesmo

pois, em atividade diversa. Vejo in-clusive com bons olhos uma vez queprestigia a "prata da casa" em con-seguir algum valor além do salárioem tempos difíceis.Dr. Sávio Mares – [email protected]

VAZAMENTO – RESPONSABILIDADE

Tenho problemas de vazamento emminha garagem, proveniente deágua de vaso sanitário que cai emcima do meu carro. Quando saio ochão está verde de bactérias destaágua. Já falei com subsíndico e comzelador, que falaram com o moradore a providencia do morador foi colo-car um pano para parar água, comose isto fosse resolver! O que não re-solveu. Próximo passo irei registrarno livro de reclamações. Caso istonão resolva será que o próximo passoé o judiciário?Fábio – por e-mail

R - Como o vazamento advém deunidade privativa, além do registro nolivro de reclamações do Condomínio,sugerimos o envio de uma notificaçãoextrajudicial para a unidade respon-sável e, caso a unidade quede-seinerte, a solução será partir para o ju-diciário.Dr. Renan Gouvêa – [email protected]

COBRANÇA – DESCONTOPeço informar sobre a seguinte si-

tuação: estamos com uma demandacontra uma das unidades de aparta-mentos do prédio onde moro, pararecebermos as taxas condominiais ematraso. Já houve um acordo e não foihonrado por parte do requerido. Coma informação de que será pedido apenhora do imóvel, estão propondooutro acordo, no qual querem umdesconto e, ainda pagarem parce-lado. Pergunto: os condôminos quenão concordarem com o acordopodem pedir desconto, com reem-bolso, das taxas pagas rigorosamenteem dia?Ronnie por e-mail

R - Com relação ao débito acordadoe não pago pode o condomínio refa-zer o acordo, ressalvando que, casonão seja pago as parcelas futurasserão consideradas vencidas e pros-seguir na execução, com o devido pe-dido de penhora do imóvel. Valelembrar que acordo não significaperdão ou desconto, apenas parcela-mento e ainda, dentro de uma reali-dade de valores. Deve-se cobrar,todos juros do período, além damulta. Por fim, não cabe pedir des-conto aqueles que pagaram em dia,até porque, condomínio não éagente bancário.Dr. Jairo Ribeiro – [email protected]

VocêPergunta encaminhe suas dúvidas para [email protected]

FESTAS – ÁREA COMUMNo prédio onde moro existe uma

área vaga que é bem debaixo do apar-tamento onde moro. E lá os vizinhosaproveitam para realizar todo tipo defestas. Mesmo com pouco barulho in-comoda muito pois fica bem em baixodo meu apartamento. Gostaria desaber se existe uma lei que proíbe fes-tas onde não é salão?

R - O salão de festas é um espaçopreparado para receber reuniões econfraternizações, não sendo corretorealizar este tipo de evento fora do re-ferido recinto. Pelo seu relato, per-cebe-se que há abuso por parte dosseus vizinhos que realizam eventosem espaço não adequado, não sendoo senhor obrigado a suportar este tipode desconforto. A legislação ofereceao condomínio ou ao morador inco-modado vários meios de coibir o usoirregular das áreas comuns, bemcomo de qualquer propriedade, de-vendo as pessoas utilizar suas mora-dias de maneira a respeitar osvizinhos, criando um ambiente har-mônico e saudável. A assembleia, oudependendo da convenção, o síndicopoderá aplicar multa contra o infrator,cabendo ao senhor fazer a reclamaçãopor escrito e protocola-la junto ao sín-dico. Independentemente da atitudedo condomínio em impedir o uso no-civo, qualquer pessoa incomodadapoderá tomar providências, baseadas

no artigo 1.336, inciso IV do CódigoCivil;Art. 1.336. São deveres do condô-

mino:IV - dar às suas partes a mesma des-

tinação que tem a edificação, e não asutilizar de maneira prejudicial ao sos-sego, salubridade e segurança dospossuidores, ou aos bons costumes.Ressalto que para garantia de seus di-

reitos é de suma importância que tenhatestemunhas para provar o incômodo eassim, solicitar a eliminação do problema,seja mediante notificação aos infratorese posterior ação que venha a coibir osabusos ou mediante resolução junto à as-sembleia do condomínio, que poderáproibir o uso inadequado do espaço. Emvários casos quem perturba só deixa defazê-lo mediante um procedimento jurí-dico que lhe acarrete uma multa expres-siva. Saliento ainda que também é muitoimportante que o procedimento seja rea-lizado de forma profissional, pois caso ajade forma amadora ou demore em tomaras medidas cabíveis, o problema poderáse reproduzir gerando a desvalorização deseu apartamento, bem como prejudi-cando o seu sossego e a saúde. Cabe aindadizer que a perturbação ao sossego outrabalho alheios por meio de algazarrascaracteriza contravenção penal, previstano artigo 42 da Lei 3.688, com pena deaté 3 meses de detenção e multa.Dr. Kênio de Souza Pereira [email protected].

As regras queregem apadronizaçãodeles sãoregulamentadaspelamunicipalidade edevem ser deconhecimento dosíndicoEm alguns casos portões devem ter sinalizadores luminosos e sonoros


Dicas Jurisprudência

STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ES-PECIAL AGINT NO ARESP 1106529 SP 2017/0119556-4(STJ)Jurisprudência•Data de publicação: 28/02/2018Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DACONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE DIVISÃO DE DESPESAS.AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A observância do critério de ra-teio das despesas condominiais expresso na convenção condominialé obrigatória, em especial quando se trata do critério previsto emlei como regra geral. Precedentes. 2. Agravo interno não provido.

STJ - RECURSO ESPECIAL RESP 1677737 RJ2015/0315365-1 (STJ)Jurisprudência•Data de publicação: 29/06/2018Ementa: RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO HO-

RIZONTAL. SHOPPING CENTER. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURASDE COMPRA E VENDA E DE CONVENÇÕES DE CONDOMÍNIO. USO EX-CLUSIVO DE PARTES DE ÁREA COMUM. 1. Recursos especiais oriundosde ação anulatória de escrituras públicas de compra e venda e deconvenções de condomínio, que atribuíram a determinado condô-mino o uso exclusivo de partes de áreas comuns de shopping center.2. RECURSO ESPECIAL DOS CONDOMÍNIOS DEMANDADOS: 2.1. A ju-risprudência do STJ é no sentido de que a confirmação de decisãomonocrática de relator pelo órgão colegiado sana eventual violaçãodo art. 557 do CPC/1973. 2.2. A ausência de previsão de sustentaçãooral no julgamento do agravo regimental (interno) não viola doprincípio da ampla defesa, ante a possibilidade de apresentação dememoriais pela parte interessada. Precedentes. 2.3. Ausência deprequestionamento dos demais dispositivos apontados como vio-lados, mesmo com a oposição de embargos de declaração. Incidên-cia do óbice da Súmula 211/STJ. 2.4. Alegação da existência delitisconsórcio passivo necessário que esbarra no óbice da Súmula211/STJ, pois tal tese, bem como a disposição do art. 47 do CPC/73,não foram analisados pelo Tribunal de origem. 2.5. Acórdão recor-rido em consonância com o entendimento do STJ no sentido de quecompete ao síndico do condomínio promover a defesa dos interessescomuns dos condôminos. 3. RECURSO ESPECIAL DA AMERICAN MIXPLANEJAMENTO LTDA - EPP. 3.1. Diversas particularidades distin-guem o condomínio horizontal em shopping center do seu modelojurídico tradicional. 3.2. O adquirente da loja em shopping center,apesar de proprietário de uma unidade autônoma, poderá sofrerrestrições, desde que contratualmente acertadas, ao seu direito decondômino. 3.3. A cláusula prevista em convenção de condomíniode shopping center, permitindo a alguns condôminos (lojistas) ouso, gozo e fruição de áreas comuns, não é, em regra, nula, poisaqueles exercem, apenas relativamente...

STJ - AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARA-ÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AGINT NOSEDCL NO ARESP 1169871 RS 2017/0222022-4 (STJ)Jurisprudência•Data de publicação: 14/09/2018Ementa: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDO-MÍNIO EDILÍCIO. FORMA DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS.FRAÇÃO DE CADA UNIDADE. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. SÚMULAS5 E 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A lei de regência dos condomí-nios em edificações (Lei 4.591/64), em seu art. 12, caput e § 1º, es-tabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesascondominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludidaquota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cadaunidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido di-verso. 2. No caso, as instâncias ordinárias, mediante análise dascláusulas da Convenção de Condomínio, bem como da ata da Assem-bleia Geral Extraordinária realizada com o objetivo de discutir eaprovar a Convenção do condomínio, entenderam que ficou provadonos autos que os condôminos escolheram o sistema de cobrança dataxa de condomínio a partir do critério das frações ideais. Súmulas5 e 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPE-CIAL AGINT NO ARESP 887226 SP 2016/0072451-5 (STJ)Jurisprudência•Data de publicação: 30/10/2017Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA COBRANÇA CONDOMI-NIAL DE UNIDADE ALIENADA CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE EAO CONHECIMENTO PRÉVIO DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO.TESE FIRMADA EM RECURSO REPETITIVO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Alegitimidade passiva do compromissário comprador para responderà cobrança condominial em caso de alienação de unidade não re-gistrada está condicionada à imissão na posse e ao conhecimentoprévio do condomínio. Tese firmada em recurso repetitivo. Caso con-creto no qual, segundo o Tribunal de origem, o condomínio tevepleno conhecimento da alienação. 2. Agravo interno desprovido.

n Fonte:www.jusbrasil.com.br

Porcelanato na piscinaO seu condomínio está em dia com o fornecimento de EPIs aos funcionários, conforme exige a NR6

(Norma Regulamentadora), do Ministério do Trabalho e do Emprego? Essa sigla significa Equipamentosde Proteção Individual e, dentre eles, o capacete é um dos mais importantes, haja vista a gravidade deincidentes na região da cabeça poder deixar o colaborador incapacitado ou até ser fatal. Os capacetessão extremamente importantes para a proteção da cabeça e do crânio dos trabalhadores na execuçãodas mais variadas funções que os colocam em risco eminente. No condomínio, eles são imprescindíveisnos funcionários que desenvolvem trabalho em altura, por exemplo, como aqueles responsáveis por lim-peza e manutenção de fachadas, instaladores de grades ou telas externas, dentre outros. Ainda que oserviço esteja sendo desempenhado por empresa terceirizada, o síndico deve fiscalizar o uso de EPI, pois– em caso de acidentes – ele pode ter a responsabilidade compartilhada.

Ponto eletrônico Controlar a entrada e a saída dos funcionários é

uma tarefa bastante difícil para o síndico quenão está o tempo todo no condomínio. Umasolução prática e eficaz é a adoção do pontoeletrônico em substituição ao tradicional, paraevitar problemas com a legislação trabalhista. Oponto assinado em livros ou batido em cartões éuma opção certamente muito mais barata,contudo peca pela imprecisão, podendo serfacilmente fraudado. Já o ponto eletrônico

apresenta uma dificuldade muito maior para sermanipulado, principalmente quando vinculadoao recurso da biometria.

O relógio biométrico é o mais seguro dosmétodos e elimina as chances de fraude, poisutiliza características únicas do funcionário paraliberar acesso, como por exemplo a impressãodigital ou medida do pulso. Com ele é registradaa hora exata em que o funcionário se apresentouà máquina. A desvantagem desse método é querequer mais investimento financeiro e,geralmente, não é vantajoso quando há poucosempregados.

Manutenção de Drywall

O teto em gesso acartonado (Drywall) é umatendência atual na arquitetura residencial devidoa características positivas, taiscomo a versatilidade, confortotérmico e acústico, a praticidadena instalação, além de moderni-zar e embelezar o ambiente.Assim como qualquer outro ma-terial, é necessário estar atentopara os cuidados específicos comele, sendo necessário tomar al-guns cuidados para a manuten-ção. A negligência com isso podegerar muitas dores de cabeçapara o comprador. Esse tipo deforro tem como principal inimiga

a umidade e esse deve ser o foco de combate,já que esse material pode amolecer com o ex-cesso de água, formando goteiras e gerandoproblemas, os quais, em casos mais graves,podem diminuir a vida útil do produto e levar a

troca. A principal dica deconservação é, portanto,manter o gesso seco. Casoo forro tenha um buraco pe-queno ou uma goteira deaté 1 cm, basta passar umpouco de massa corridapara solucionar o problema.Porém, se o dano for demaior extensão, o indicadoé trocar a chapa de gessono local correspondente,antes que haja comprometi-mento de todo o teto.

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boa resistência à umidade, poistem em sua composição mate-riais derivados do plástico. Essetipo de revestimento pode serinclusive usado em banheiros eem áreas externas, expostas àagua da chuva e umidade do arlivre.

A versatilidade desse materialse traduz também na praticidadede sua montagem e da manuten-ção. A instalação é rápida, pois aestrutura tem mecanismos sim-

ples de serem acessados. Para hi-gienizar basta passar um panoumedecido apenas com água oucom uma solução de água e de-tergente neutro (a depender dograu de sujidades) a cada 15 diaspara manter essa estrutura limpada poeira que se acumula natu-ralmente. A cor não desbota enão é necessário gastar com pin-turas.

n Jornalista

Os forros de PVC são indica-dos para compor ambientes

em condomínios por serem adap-táveis às mais diversas necessida-des e reajustáveis em diversosespaços, mesmo em locais com in-clinações. O sucesso é garantidodesde que o projeto seja execu-tado por profissionais capacitadosque prezem pela estética e segu-rança do serviço.

UTILIDADE - No condomí-nio, o PVC pode ser aplicado emvários espaços, conforme citare-mos a seguir. Um deles é a gara-gem. Uma das razões quequalificam esse material paraestar lá é que ele faz uma prote-ção contra a poluição, uma vezque absorve a fumaça do carro,deixando o ar mais limpo paraquem usar esse ambiente.

O material apresenta diversasqualidades, dentre elas está ofato de não propagar chama(autoextinguível), o que é umacaracterística importante em

PVC é a sigla para “Polyvinyl chloride” que em português significaPolicloreto de vinila e consiste em um material que vem ganhandoforça na arquitetura atual devido a algumas de suascaracterísticas. Ele é especialmente aplicado na forma delâminas para construir forros, cujo produto final resulta em umacabamento padronizado com estrutura rígida e impermeável,coloração uniforme e boa durabilidade.

um condomínio, edificação emque vivem muitas pessoas, issoconfere maior segurança contraincêndios ao prédio. A durabi-lidade também é notável, o quese traduz em economia, poisapós a instalação, demorarámuito tempo até que seja neces-sária alguma troca.

ISOLANTE - Uma outra ca-racterística positiva é o PVC serum eficiente revestimento iso-lante, tanto acústico quanto tér-mico. A qualidade de barrarsons é muito desejável quandose sabe que um dos principaismotivos de conflitos em edifí-cios residenciais é justamente obarulho. Por outro lado, o con-forto térmico é igualmente inte-ressante: o PVC é capaz demanter a temperatura estável,evitando assim os ambientesquentes ou gelados demais.

Ainda no quesito “isola-mento”, podemos dizer que oforro em PVC apresenta uma

Conheça as qualidades dos forros em PVC

A versatilidadedesse materialse traduztambém napraticidade desua montagem eda manutenção

Material pode ser utilizado em diversos ambientes

Divulgação


Observatório por Kênio de Souza Pereira |

Oargumento utilizado poraqueles que vêm o interesse

financeiro acima do direito àsaúde dos vizinhos é que as ondaseletromagnéticas emitidas pelastorres de telefonia não fazem mal,que isso seria folclore. Essa situa-ção lembra a polêmica das Cias.de tabaco que durante décadas fi-zeram de tudo para impedir quedivulgassem que o cigarro é can-cerígeno, tendo até patrocinado“pesquisas” que alegaram que erainofensivo.

FUNDAMENTO - O mesmodebate tem surgido com as ondasemitidas pelas antenas e aparelhoscelulares, sendo que a experiênciaindica ser, a precaução, a melhoratitude. Conforme matéria intitu-lada “Pesquisa reforça ligaçãoentre o celular e o câncer” publi-cada no dia 02/12/18 no CadernoTempo Livre, do Jornal O Tempo,o Programa Nacional de Toxico-logia (NTC), ligado ao Departa-mento de Saúde dos EstadosUnidos, reacendeu o temorquanto ao risco de quem fica pró-ximo a esses aparelhos.

O estudo, que demorou 10anos, foi concluído em novembrode 2018, tendo demonstrado quea exposição prolongada de 3.000ratos e camundongos à radiofre-quência das ondas eletromagnéti-cas 2G e 3G foi responsável pelosurgimento de cânceres cardíacosem 5% a 7% dos machos. Os tu-mores cardíacos identificadoscrescem lentamente, podendocausar dores e até infarto, sendoque eles acometem as células deSchwann, que atuam na regene-ração de nervos do organismo. Foievidenciado, ainda, cânceres ce-rebrais e na glândula suprarrenalem 3% dos animais expostos à ra-

diação. O coordenador do traba-lho, o cientista sênior do NTC,John Bucher afirmou “Acredita-mos que a conexão entre a radia-ção das radiofrequências e ostumores dos ratos machos sejareal”. O Instituto de Saúde Globalde Barcelona, na Espanha, indi-cou que o uso de smartphonepode piorar os sintomas de umcâncer cerebral já existente.

Essa pesquisa concluída em no-vembro de 2018, confirma outrasjá realizadas há anos, sendo que ocientista John Bucher, informousobre a possibilidade desse tipo depesquisa ser realizada com huma-nos: “Estudos de epidemiologiahumana estão sendo realizadospor outros pesquisadores no mo-mento e estão sendo feitos há pelomenos 20 anos. Alguns apresen-tam cânceres semelhantes aos quevimos – por exemplo, o tipo decâncer cerebral que observamos ésimilar a um tipo de tumor cere-bral ligado ao uso pesado de tele-fones celulares em alguns estudosem humanos”.

VALORIZAÇÃO - Diante des-sas evidências indicadas em váriaspesquisas, muitas pessoas evitammorar num apartamento ou casaque venha a sofrer a incidência nodecorrer das 24 horas do dia detorre de telefonia, pois é preferívelcomprar ou alugar um imóvel quenão tenha esse problema.

Por prudência, a maioria dospretendentes à compra ou locaçãoevitam morar ou trabalhar numimóvel próximo a uma torre de te-lefonia, sendo um fator de desva-lorização diante da perda depotenciais interessados.

As preocupações dos cientistasvão desde o poder de aqueci-mento do corpo humano, tal

como acontece no forno micro-ondas, até danos nos tecidos emutações no DNA. A RevistaVeja de 16/03/11, divulgou: “hápesquisas realizadas na Alemanhae em Israel, ambas divulgadas em2004, indicando que morar pró-ximo a uma ERB pode triplicar aprobabilidade de desenvolvi-mento de tumores”.

LEGISLAÇÃO - As leis federaise municipais determinam que o

projeto de instalação pelas empre-sas de telefonia celular deve apre-sentar, dentre outras informações:a distância da antena de áreas deproteção ambiental, escolas, cre-ches, hospitais, asilos e clínicasonde há internação de pacientesou locais onde se verifique grandeconcentração de pessoas. Se nãohá dúvidas quanto aos malefíciostrazidos ao ser humano pela pro-ximidade da antena ERB, porqueresguardar uma distância mínimade crianças, idosos e doentes? Lo-gicamente, estes não têm mais di-reitos do que os demais sereshumanos!

Os estudos sobre as ondaseletromagnéticas levam à inse-gurança, que justifica o temordaqueles que moram ou traba-lham ao lado ou embaixo des-sas antenas. É, portanto,justificável que o proprietáriodo apartamento do últimoandar de um edifício impeça,por meio judicial, que tal equi-pamento seja instalado emcima da sua moradia.

DIREITO À VIDA - Deixar paraagir depois que a antena é insta-lada consiste num erro. O ideal éque o proprietário do aparta-mento de cobertura ou de qual-quer outra unidade que sejaafetada, tome as providênciascom urgência, com assessoria ju-rídica especializada em DireitoImobiliário, logo que souber daproposta da Cia. de telefonia quevise efetivar a locação do telhadoou do espaço que servirá para ainstalação do equipamento. O in-teresse comercial daqueles quenão sofrem o risco de radiação eque só pensam no valor do alugueldo terraço não pode prevalecersobre o direito do vizinho que de-seja preservar a saúde de seus fa-miliares.

Há casos de equipamentos queemitem ruídos, como as Estaçõesde Rádio Base, que perturbam osvizinhos, além desses ficarem coma segurança prejudicada, pois pas-sam a ter que permitir o acesso detécnicos – de empresas terceiriza-das - que comparecem ao localconstantemente para efetuar amanutenção da torre e das ante-nas.

O Código Civil protege o pro-prietário da cobertura, da sala ouapartamento do último andar,contra obra ou instalação de equi-pamento que inova e altera a des-tinação da área comum doedifício, de modo a exigir a vota-ção unânime. Há várias decisõesjudiciais que acolhem o pedido doproprietário prejudicado, mesmosendo voto vencido, que impedea instalação dessa antena, diantedo temor de risco à sua saúde,além da evidente desvalorizaçãode sua unidade.

n Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis- Presidente da Comissão de DireitoImobiliário da OAB-MG - Colunista deDireito imobiliário da Rádio Justiça doSupremo Tribunal Federal - Tel. (31) 2516-7008–[email protected]

Os estudos sobre as ondaseletromagnéticas levam àinsegurança, que justifica o temordaqueles que moram ou trabalhamao lado ou embaixo dessas antenas

Antenas continuam gerando polêmica nos condomínios

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E nca r te fác i l

Pesquisa confirma riscos à saúde com a telefonia celularInúmeros condomínios visando obter renda aceitam alugar oterraço do edifício para instalar antenas ERB (Estação de RádioBase), sendo comum, a assembleia passar por cima do direito domorador do último andar ou do vizinho que questiona que talequipamento desvaloriza sua unidade e coloca em risco a saúdede seus familiares.

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