Matriz de atividade individual*

Módulo: 4 Atividade:Título: Contratos de locaçãoAluno:Luciana de Paula GuedesDisciplina: Contratos – Visão Negocial e Prática

Turma: Business Law 11

Introdução

O intuito do presente é discorrer, mesmo que de forma sucinta e sem intuito de esgotar o tema, sobre o contrato de locação, sua natureza jurídica, destacando seus tipos e suas formas de extinção.

Natureza jurídica dos contratos de locação

Conforme vemos grafado no art. 565 do Codigo Civil Brasileiro, Locação é o contrato pelo qual uma das partes, o locador, se obriga a conceder à outra, o locatário, o uso e gozo de uma coisa não fugível, temporariamente e mediante retribuição.

Sendo assim, multifária é a natureza jurídica deste contrato: É contrato bilateral, pois gera obrigações recíprocas. É oneroso, posto que o locador ao ceder o uso do bem ao locatário recebe

um valor de retribuição. É consensual, uma vez que se aperfeiçoa com o acordo de vontades. É, também, comutativo, visto que as obrigações que envolvem o negócio

são desde logo conhecidas pelos contratantes É, ainda, não solene porque a lei não determina uma forma especial. É, por fim, contrato de trato sucessivo ou de execução cotinuada, pois se

delonga no tempo.

Tipos de contratos Conforme leciona Carlos Roberto Gonçalves (2012, p. 229):

“Num só conceito, o de locatio conductio, os romanos disciplinaram três espécies de contrato: locatio conductio rerum (locação de coisas), locatio conductio operarum (locação de serviços) e locatio conductio operis (empreitada). Sob sua influência, muitos códigos do século passado, inclusive o Código Civil brasileiro de 1916, mantiveram essa unidade conceitual.”

Tal sistematização é refutada pela doutrina e códigos contemporâneos, que disciplinam de forma autônoma os contratos de prestação de serviço, de trabalho, de empreitada, reservando locação para designar unicamente aquele contrato que proporcionar a alguém o uso e gozo temporário de coisa infungível mediante remuneração.

Subdividindo-se, o contrato de locação, em:I. Locação de coisas móveis: disciplinado pelo código civil.II. Locação de Imóveis Urbanos: disciplinado, em regra, pela lei 8.245/91, com

as exceções apresentadas no parágrafo único do artigo primeiro da citada lei. A saber:

“Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:        a) as locações:        1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos

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Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;        2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;        3. de espaços destinados à publicidade;        4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;        b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”

III. Locação de Imóveis Rurais: disciplinado pelo estatuto da terra (Lei 4.504/64), e, subsidiariamente, também o código civil. Este contrato é comumente chamado de arrendamento.

Quanto aos contratos de locação de imóveis urbanos, há ainda as seguintes subdivisões:

1) Locação residencial:a. Locação residencial com prazo superior a 30 meses;b. Locação com prazo indeterminado ou com prazo inferior a 30 meses;

2) Locação comercial;3) Locação por temporada.

Formas de extinção

Inicialmente, a extinção do contrato de locação, como as demais espécies de contratos, por nulidade ou anulabilidade.

A extinção natural do contrato de locação se dá com o seu termo final, por aplicação do artigo 573 do Código Civil. A saber: “Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

Quando há culpa das partes, ocorre a resolução ou resilição do contrato. A resilição pode ser bilateral, quando ambas as partes resolvem promover o distrato, ou unilateral, quando uma das partes comunica a intenção de não prosseguir com a execução do contrato, devendo, portanto, arcar com os encargos provenientes.

Quando ocorre a inexecução das obrigações do locador ou locatário independente da vontade destes, enseja a sua resolução, sem prejuízo das perdas e danos decorrentes.

Quanto às locações imobiliárias urbanas, estabelecem os artigos 46 e 47: “Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.        § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.        Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:        I - Nos casos do art. 9º;        II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou

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descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;        V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.        § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:        a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;        b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.        § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Imperioso registrar também o artigo 9º da Lei 8245/91: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:        I - por mútuo acordo;        II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;        III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;        IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

É possível também a extinção antecipada do contrato, com ônus correspondente, conforme preceitua o art. 571 do código civil e artigo 4º da 8.245/91. No caso de contrato por prazo indeterminado pode ocorrer a extinção unilateral por iniciativa do locatário sem ônus desde que a denúncia seja feita com antecedência mínima de 30 dias.

A aquisição de imóvel por terceiro pode dar causa a extinção do contrato de locação, podendo o locatário reclamar do alienante as perdas e danos.

Por último, destaca-se o artigo 7º da Lei de Inquilinato: Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.        Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Conclusão

O contrato de locação desfruta de grande prestígio no direito privado, ficando apenas atrás do contrato de compra e venda no grau de importância no mundo negocial.

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Referências bibliográficas

BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

BRASIL. Lei número 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

GAGLIANO, Pablo Stolze, Rodolfo Pamplona Filho. Novo Curso de Direito Civil – Contratos em Espécie. Volume IV – tomo 2. 10ª edição – São Paulo: Saraiva, 2014.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos unilaterais. 9. ed. São Paulo : Saraiva, 2012.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 10 ed. São Paulo: Atlas,2010.

*Esta matriz serve para a apresentação de trabalhos a serem desenvolvidos segundo ambas as linhas de raciocínio: lógico-argumentativa ou lógico-matemática.

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